2010年成都中糧·御嶺灣三期規(guī)劃設(shè)計建議報告（88p） .ppt

,中糧御嶺灣三期規(guī)劃設(shè)計建議 2010.10.25,【目錄】,項目背景解析 市場背景解析 項目定位演繹 具體規(guī)劃設(shè)計建議,項目背景解析,【三期用地概況】,占地： 約250畝 容積率： 0.34 地塊資源： 地形呈不規(guī)則狀，湖岸線較短，臨水面 相對較少；大部分物業(yè)為山地物業(yè) 朝向： 部分物業(yè)受東西向影響 高差： 三期基地濱湖面與山地面高差最低約10 米，最高達(dá)到約50米。,3期概況 風(fēng)格： 西歐哥特式建筑風(fēng)格，以尖頂、細(xì)長柱為特點； 外立面： 瓷磚，色調(diào)較為統(tǒng)一，與景觀契合度更高； 主題： 藝術(shù),莊園定制獨棟 （2套）,產(chǎn)品面積區(qū)段、 配比待確定,小獨棟,莊園定制獨棟（2套）,定制莊園2棟 產(chǎn)權(quán)面積：1000以上 贈送面積：每棟占地約6畝 景觀：湖心景觀,小獨棟,小獨棟組團(tuán) 產(chǎn)權(quán)面積：220平米、240平米、260平米 （類似b2、b3） 贈送面積：130-170 景觀：臨高爾夫,產(chǎn)品面積區(qū)段、配比待確定,市場背景解析,總價上形成3個檔:500萬以上,300-500萬,300萬以下,面積：市場別墅分為大、中、小三個區(qū)間，小面積獨棟供應(yīng)增加,focus 獨棟,09年成都獨棟產(chǎn)品去化特征,09年成都獨棟產(chǎn)品去化特征,獨棟銷售價格：300-400萬的經(jīng)濟(jì)型獨棟和500-600萬中高檔獨棟供需兩旺,后續(xù)2009年成都別墅市場小獨棟別墅將成為一大亮點。 雅居樂花園不再推出駟馬屋，取而代之230-250平米的小獨棟將成為其供應(yīng)主力。 牧山麗景2期推出的獨棟別墅面積在210-270平米 半山衛(wèi)城于2009年4月即將開盤的2期以160-200平米的小獨棟供應(yīng)為主 藍(lán)光觀嶺國際社區(qū)、麓山國際、置信國色天鄉(xiāng)，都將延續(xù)小獨棟別墅的設(shè)計開發(fā)。,小獨棟高性價比產(chǎn)品憑借高品質(zhì)低總價，市場回暖下快速走量。,09年成都獨棟產(chǎn)品去化特征,麓山國際社區(qū)的別墅最高端產(chǎn)品黑鉆山莊定制別墅2009年面市； 另外龍湖.長橋郡3期定制別墅也即將推出。 蔚藍(lán)卡地亞、國色天香別墅等還有大量別墅房源陸續(xù)推出。 未來眾多品牌開發(fā)商打造的高品質(zhì)項目將使成都別墅產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步升級。,大獨棟頂級奢華產(chǎn)品：極致的產(chǎn)品打造，尊貴的配套服務(wù)，成功實現(xiàn)高價銷售,09年成都獨棟產(chǎn)品去化特征,麓山國際社區(qū),黑鷹莊園,香怡林2期,圣芭芭拉3批次,采用pud開發(fā)模式，即“總體規(guī)劃，單元開發(fā)”，強(qiáng)調(diào)項目規(guī)劃的整體性 麓山別墅+麓鎮(zhèn)+麓山國際鄉(xiāng)村俱樂部 配套 “五大生活系統(tǒng)”建筑體系+高爾夫運動休閑體系+麓鎮(zhèn)商業(yè)體系+教育藝術(shù)文化體系+服務(wù)體系（包括麓山號、麓山國際高爾夫會員會所、高爾夫俱樂部、麓鎮(zhèn)商業(yè)配套、學(xué)校、醫(yī)院等） 高爾夫景觀資源是項目最大特色，高爾夫資源與建筑有機(jī)融合，使每棟建筑盡可能享受最大化高爾夫資源,麓山國際社區(qū),優(yōu)勢： 位置：位于城南門戶之巔 景觀：高爾夫球場與住宅物業(yè)互動，使高爾夫景觀資源價值最大化； 營銷：“所見亦所得”的營銷方式以及豐富多彩有針對性的圈層營銷； 配套：“五大生活系統(tǒng)”，如“雙會所”運動休閑類配套； 麓鎮(zhèn)獨立商業(yè)生活配套以及麓山國際光亞學(xué)校；,劣勢： 麓山國際的復(fù)合業(yè)態(tài)將導(dǎo)致業(yè)主的層次混雜,待售產(chǎn)品,產(chǎn)品戶型只針對誠意金客戶發(fā)放,龍湖長橋郡,一期共230套英倫風(fēng)格獨棟產(chǎn)品，372-960，現(xiàn)已售罄 二期共200套英倫風(fēng)格獨棟產(chǎn)品，分為入門級小獨棟、原灣獨棟、臨河大獨棟三類，目前剩余少量在售 三期占地200多畝，預(yù)計2010年年中開發(fā)，目前無具體產(chǎn)品規(guī)劃,三期,優(yōu)勢： 區(qū)域優(yōu)勢：位于牧馬山成熟別墅區(qū)域，別墅氣候已經(jīng)形成 自然資源優(yōu)勢：坐擁稀有自然溪水（楊柳河、碾河）和牧馬山山景資源 產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品力強(qiáng)，純獨棟別墅產(chǎn)品 物管優(yōu)勢：龍湖品牌物管 劣勢： 項目配套較弱 別墅區(qū)處于航道之下,龍湖長橋郡,臨河大獨棟,中獨棟,原灣獨棟,中獨棟,蔚藍(lán)卡地亞,項目西臨新成仁路，北面為別墅 社區(qū)藍(lán)色美樹及麓山國際社區(qū) 園林設(shè)計亮點包括利用原生坡地資源營造的近40000淺丘護(hù)宅林、流經(jīng)護(hù)宅林的天然河流府河支流以及在項目低谷地貌處打造的約20000藍(lán)湖 項目山地會所約10000，提供服務(wù)設(shè)施包括運動、書吧、羽毛球館、雪茄-紅酒體驗館、娛樂休閑、商務(wù)會談等，如游泳池、瑜伽館、spa館、咖啡廳、私家影院、會議室等。,蔚藍(lán)卡地亞產(chǎn)品情況,1期房源以聯(lián)排為主，并帶有少量疊拼，面積區(qū)間為255-371 2期物業(yè)形態(tài)復(fù)雜：獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼，共443套，230-700，現(xiàn)僅余少量疊拼產(chǎn)品 3期純獨棟，共132套 4期將打造庭院組團(tuán)產(chǎn)品,蔚藍(lán)卡地亞,少量疊拼,1批次,2批次,3批次,優(yōu)勢： 區(qū)域優(yōu)勢：位于國際城南南沿線組團(tuán)，發(fā)展?jié)摿Υ? 自然資源優(yōu)勢：坐擁稀有自然緩坡資源，最大高差達(dá)36以及由此衍生的近20000中央湖泊; 產(chǎn)品優(yōu)勢：戶型設(shè)計簡潔，空間感強(qiáng)，且低密度物業(yè)迎合目前市場城需求; 配套優(yōu)勢： “鴻藝會” 為項目業(yè)主營造頂級圈層生活; 物管優(yōu)勢：“世界五大行”之一的高力國際以及金鑰匙聯(lián)盟的優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)提升項目品質(zhì). 劣勢： 營銷形象向“豪宅”概念靠攏，與實際形象（精致、舒適的低密度住宅）相差較大,目前規(guī)劃的有風(fēng)情商業(yè)街，別墅區(qū)，高爾夫球場，樣板城，大氣開闊的會所，配套服務(wù)區(qū); 采用整體規(guī)劃 ，分期組團(tuán)開發(fā)的原則-即pud模式。,藍(lán)光觀嶺,藍(lán)光觀嶺,優(yōu)勢： 配套：標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫 規(guī)模優(yōu)勢：占地4200畝，氣勢十足 營銷優(yōu)勢：整體環(huán)境打造呈現(xiàn)，采用情景式營銷的模式;項目加入世界奢侈品協(xié)會，名駒豪車展示，自抬身價；營銷噱頭成分足_一桿進(jìn)洞贏別墅 。 劣勢： 位置：位于金堂，距都較遠(yuǎn)，距成都約1小時車程 產(chǎn)品：建筑密度較大，人工湖景打造不夠大氣,2期花湖,3期翡翠嶺,藍(lán)光觀嶺,成都商報2010.01.20整版 訴求點：翡翠嶺發(fā)售+項目意境,成都商報2010.01.21整版 訴求點：翡翠嶺發(fā)售+圈層,保利公園198項目位于位于成都北三環(huán)外蜀龍大道西側(cè)，距成都市中心約 15 公里，距成都中心天府廣場車行時間約30分鐘，距新都新城區(qū)約 6 公里，交通便捷。 項目北臨成都市植物園，西南臨成都市熊貓生態(tài)公園（大熊貓研究基地），西接金牛區(qū)天回鎮(zhèn)銀杏園，屬于成都“15平方公里北郊風(fēng)景區(qū)核心區(qū)”與“成都198生態(tài)走廊”交匯處，項目西南、西北高，是成都平原非常稀缺的山地景觀項目。 項目總占地約 6000 畝，規(guī)劃有亞洲最大的2200畝郁金香公園、國際高爾夫生活和五星級酒店，總建筑面積在200萬平米以上。,保利公園198,保利公園198,保利蝴蝶谷銷售情況,保利公園198總平示意,保利公園198,項目總占地3000畝，其中建設(shè)用地約為20%，高爾夫球場占地約2400畝，僅400余套獨棟別墅。球場為國際錦標(biāo)賽級18洞72桿球場，球場集錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)的線路規(guī)劃，設(shè)計的無數(shù)湖泊，自然的小溪和大膽的沙坑集為一體，創(chuàng)造出適合不同球手的球場。 墅規(guī)劃以美國黑鷹山莊作為藍(lán)圖，采用傳統(tǒng)的歐陸建筑風(fēng)格，將整個社區(qū)劃分為5-6個不同地區(qū)風(fēng)格的社區(qū)組團(tuán)，建筑風(fēng)格以英式、法式及意大利式為主。,保利拉斐高爾夫莊園,拉斐莊園,優(yōu)勢： 配套：標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫，建筑依球道而建 規(guī)模優(yōu)勢：占地3000畝，氣勢十足 營銷優(yōu)勢：事件性營銷噱頭十足。 劣勢： 配套：生活配套不夠完善,市場總結(jié),基本無贈送空間，僅少量大獨棟有較大花園面積贈送,在售產(chǎn)品和即將面試產(chǎn)品以獨棟為主,直接競爭對手,直接競爭對手,3個月內(nèi)，市場供應(yīng)以獨棟產(chǎn)品為主，從產(chǎn)品面積和價格看，麓山香怡林2期和藍(lán)光觀嶺3期翡翠嶺成為御嶺灣項目近期直接競爭對手。大比例贈送空間和花園面積以及自然資源德占有是御嶺灣產(chǎn)品最大優(yōu)勢。,3期定位方向及演繹,【人文背景電影文化之鄉(xiāng)】,主題規(guī)劃為美利堅藝術(shù)之鄉(xiāng)。 從概念理解，該分期應(yīng)結(jié)合古典及現(xiàn)代氣質(zhì)，通過建筑、景觀、雕塑小品等應(yīng)用，結(jié)合聲、光、電等技術(shù)手段，打造一個具有觀賞性、參與性和文化趣味的高尚園區(qū)。,規(guī)劃設(shè)計建議,action1：以市場需求為導(dǎo)向，采用別墅的主流面積區(qū)間,action2：合理功能分區(qū)，營造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感,action3：建立與藝術(shù)的聯(lián)系，表達(dá)資源傳承人文價值,action4：適度產(chǎn)品創(chuàng)新，通過現(xiàn)代元素為產(chǎn)品溢價錦上添花,策略之一：從居住功能出發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品提升價值的平臺要素,策略之二：嫁接特殊資源，傳承項目人文價值,本項目的產(chǎn)品策略,action5：以主流面積為核心堅持多產(chǎn)品組合，降低市場風(fēng)險,策略之三：規(guī)避市場風(fēng)險，堅持多產(chǎn)品組合原則,園林景觀建議,action6：發(fā)展策略在規(guī)劃意向、物業(yè)排布、園林景觀方面的體現(xiàn),本項目的產(chǎn)品策略,圖示房源需根據(jù)資源占有進(jìn)行分類。 初步想法分四類： 一類：臨湖，景觀極好 二類：臨湖，但景觀較好； 三類：臨湖景觀較弱； 四類：非臨湖靠山。 根據(jù)市場情況劃分每類別房源產(chǎn)權(quán)面積段和贈送面積。,一類,二類,三類,四類,一類,二類,三類,四類,初步建議 一類：產(chǎn)權(quán)面積500，贈送250-300 二類：產(chǎn)權(quán)面積400，贈送150-200 三類：產(chǎn)權(quán)面積350-400，贈送200-250 四類：產(chǎn)權(quán)面積300-330，贈送150-200,策略之一：從居住功能出發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品提升價值的平臺要素,action1：以市場需求為導(dǎo)向，采用豪宅的主流面積區(qū)間,豪宅項目主流供應(yīng)面積區(qū)間,市場表現(xiàn),客戶需求,客戶需求主流面積區(qū)間,豪宅產(chǎn)品的主流面積區(qū)間,市場與客戶需求聚焦,各個項目中獨棟別墅的面積分布,獨棟別墅供應(yīng)的面積集中在三個面積區(qū)間 ： 450-550 ,600-800 ，1000 ，地下室面積 200-400 。 地上建筑面積 450-550之間是目前各項目供應(yīng)的主流面積和暢銷面積區(qū)間，也是豪宅別墅的達(dá)標(biāo)面積，能實現(xiàn)較快的銷售速度，市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。 600-800 ，1000 以上別墅通常占據(jù)項目中最佳位置、享有稀缺資源，供應(yīng)量在整個項目中所占比例不大，但能夠?qū)崿F(xiàn)較高溢價與較快的銷售速度。,目前市場上豪宅產(chǎn)品的主流供應(yīng)面積區(qū)間為450-550平米,面積需求：建筑面積（地上）的需求集中在 500平方米左右,所訪談的客戶基本上均有長期的別墅居住經(jīng)驗，對面積有明確地認(rèn)識，認(rèn)為500平方米左右的面積區(qū)間尺度合理，較為舒適，適合居住。,盧女士，事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè) 曾旅居國外，多次購買和居住別墅物業(yè) 選擇購買距離城市不太遠(yuǎn)的別墅，中意東山墅、西山美廬的位置。認(rèn)為亞北地區(qū)的項目雖然好、但距離城市距離太遠(yuǎn)，不便于日常生活往來。 喜歡地上一層地下一層的別墅，面積在500平米左右。因為目前使用地上三層的別墅，使用不方便，上下樓過于麻煩，再次置業(yè)定會選擇2層的。,周先生，43歲，從事市政工程發(fā)包（有過負(fù)責(zé)三峽工程發(fā)包的經(jīng)歷） 需求的別墅面積：600平方米左右 需要五個以上的房間，首層要有1間陽光書房和1間書畫室，客廳面積要大，要有挑空； 別墅置業(yè)方向：首選西邊的別墅，因為工作和社交都集中在西邊，其次會考慮東邊的別墅,包先生， 40多歲，證券公司老總 資深投資人，涉足金融、對外貿(mào)易、石油等生意。工作地點在深圳，目前住在龜山別墅，但房子略微有些舊，近期打算更換。 需求面積：四五百平米,action2：合理功能分區(qū)，營造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感,別墅產(chǎn)品的功能空間分布與面積區(qū)間,戶型研究,客戶需求,客戶對各個功能空間的需求狀況,別墅的產(chǎn)品設(shè)計要點與面積建議,市場與客戶需求聚焦,地下室273.57,地上一層291.29,地上二層227.17,麓山國際社區(qū)戶型 銷售面積，使用面積，總價,該戶型地上一層與地上二層的建筑面積為518平方米。 圓形大廳連接客廳與客臥，客廳做到四面采光，挑空；客臥帶獨立衛(wèi)生間與衣帽間，可做父母房。 二層雙主臥區(qū)，主臥室三面采光，南北通透；兩個客臥均帶獨立衛(wèi)生間。 地下室300平米，書圖書室、酒窖、視聽室、娛樂休閑室，功能完善。,各項目中450-500平米戶型私家庭院的面積狀況,目前市場上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈1:1-2:1的關(guān)系： 地上建筑面積600，庭院面積約在400-600間；地上建筑面積600-1000，庭院面積約為800-1000。,豪宅別墅私家庭院分為： -前院：入戶院，距社區(qū)路約10-20m -后院：集中庭院通常位于后院 -側(cè)院：單體左右間距所需，使用頻率低,action2：合理功能分區(qū)，營造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感,別墅產(chǎn)品的功能空間分布與面積區(qū)間,戶型研究,客戶需求,客戶對各個功能空間的需求狀況,產(chǎn)品設(shè)計要點與面積建議,市場與客戶需求聚焦,樓層與房間：對于別墅層數(shù)的需求各有偏好，房間 數(shù)量要求5個以上,層數(shù)要求：地上2層、3層各有偏好 客戶選擇地上2層原因在于：縱向交通距離少，使用起來比較方便，3層上下樓太麻煩 客戶選擇地上3層的原因在于：由于居住人口較多，地上3層的形式功能空間易于布置。 地上3層的別墅需要配備電梯 個別客戶比較喜歡大平層別墅,房間需求：5個房間以上，雙主臥、次臥（2個）和書房,首層功能空間：2個臥室，包括主臥+次臥/書房， 大面積的客廳+挑空,考慮到老人上下樓不方便，首層應(yīng)配置一間主臥室給老人居住，也是為自己未來考慮 由于客人的主要活動區(qū)域為一層和院子，所以一層應(yīng)該配置一間次臥室（帶衛(wèi)生間） 由于二層屬于私密空間，最好有較為私密的獨立書房,主臥+次臥/書房,大面積的客廳+挑空,客廳尺度大住起來會比較舒適 客廳一定要挑空，這樣才能凸現(xiàn)豪宅品質(zhì) 客廳、家庭室一定要分開 餐廳面積要大，中西廚要分開,客戶需求,二層功能空間：主臥區(qū)尺寸適當(dāng)放大，盡量減少各 個功能空間的交通面積,主臥室應(yīng)該三面通透，采光性好 主臥的衛(wèi)生間面積應(yīng)該大一些，最好在15平方米 衣帽間應(yīng)該男女分開，面積要大 衣帽間與衛(wèi)生間要有分區(qū)，避免結(jié)合 節(jié)省各個功能空間的交通距離 出于私密性考慮，主臥室不需要很大的落地玻璃窗 書房不能距離主臥太遠(yuǎn) 每個次臥室均要配備衛(wèi)生間,客戶需求,地下室要求:具有較好采光和通風(fēng)條件的半地下室，其客戶認(rèn)可度明顯高于全地下室,客戶比較喜歡半地下室，認(rèn)為半地下室的通風(fēng)和采光都比較好，半地下室可以結(jié)合微地形布置，例如東山墅的處理方式 地下室應(yīng)該增加1-2個保姆間，因為別墅面積大所需要的保姆也比較多 地下室的使用頻率不多，客戶對地下室的主要用途不明確,東山墅結(jié)合微地形布置的半地下室,客戶需求,庭院面積需求：面積一定要大，需要一個集中、 完整、朝南的庭院,庭院后院主要用于休閑和燒烤，面積應(yīng)該足夠大 盧女士 院子前面越大越好，院子應(yīng)該具備一定的觀賞性，能夠種一些植物 張先生 庭院理想面積應(yīng)該在1畝半到2畝地之間，自己想在院子里面種一些樹，可以招待朋友、休閑、喝茶 田先生 庭院面積越大越好，花園以設(shè)置草地、秋千為主 王先生,客戶普遍希望庭院面積越大越好 集中、完整的庭院 = 大庭院 有前院，顯得氣派和有領(lǐng)地感 后院大，能夠體現(xiàn)身份感和價值感,前院,后院,客戶需求,客戶需求的面積區(qū)間為400-550平米（地上），認(rèn)為該區(qū)間尺度合理，較為舒適，適合自住。 樓層最好為地上二層，地下一層，5個房間以上房間需求，雙主臥、次臥（2個）和書房。 首層客廳尺度要大且一定要挑空，這樣才能凸現(xiàn)豪宅品質(zhì)；中西廚分開，餐廳面積要大；最好有父母房，方便老人居住；書房也可在首層設(shè)置。 二層主臥室應(yīng)該三面通透，采光性好；衛(wèi)生間面積應(yīng)在15平方米；衣帽間應(yīng)該男女分開，且與衛(wèi)生間要有分區(qū)；書房不應(yīng)距離主臥太遠(yuǎn)；每個次臥室均要配備獨立衛(wèi)生間。 地下室應(yīng)具有較好采光和通風(fēng)條件，半地下室的客戶認(rèn)可度明顯高于全地下室，但由于地下室使用頻率不多，客戶對地下室的主要用途不明確。 在兼顧私密性的同時庭院面積應(yīng)該越大越好，需要集中、完整的大庭院包括前院與后院，充分體現(xiàn)身份感和價值。,action2：合理功能分區(qū)，營造產(chǎn)品內(nèi)外的空間舒適感,別墅產(chǎn)品的功能空間分布與面積區(qū)間,戶型研究,客戶需求,客戶對各個功能空間的需求狀況,產(chǎn)品設(shè)計要點與面積建議,市場與客戶需求聚焦,豪宅別墅戶型一層設(shè)計要點,地上一層應(yīng)按照從禮儀接待空間到家庭活動空間的序列進(jìn)行整體的空間布局，主要的功能空間包括門廳、客廳、餐廳、家庭室、早餐室、中西廚房、客臥室、車庫。 門廳的面積在20-30平方米，并設(shè)置單獨衣帽間，同時要和其他的功能空間形成通而不透的空間聯(lián)系。 樓梯的位置要注意，務(wù)必避免一入戶即撞上樓梯的情況。 客廳應(yīng)朝南，面積可適當(dāng)夸張，面寬應(yīng)保證在7米以上，客廳（可能的話包括門廳）應(yīng)設(shè)計挑空，以彰顯別墅的氣派和身份感。 西廚、早餐室結(jié)合布置，并單獨設(shè)置中式廚房。在廚房一側(cè)設(shè)計后門，朝向后院作為獨立的工人出口。 在一層應(yīng)設(shè)計一間帶獨立的衛(wèi)生間的臥室，可做為二層的次主臥區(qū)的替換，供年老或行動不方便的家庭成員以及客人使用。 一層還應(yīng)該設(shè)計公共衛(wèi)生間一處，應(yīng)做到干濕分離。 注意室內(nèi)與室外空間的交流，盡量保證主要的功能房間的景觀效果，比如可將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側(cè)院等，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時注意私密性。,豪宅別墅戶型二層與地下室設(shè)計要點,設(shè)計要點,二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括兩個主臥區(qū)、兩間次臥室。 主臥區(qū)應(yīng)做到南北通透，寬敞、闊綽并有良好的景觀，包括主臥室、書房、獨立的衛(wèi)生間以及男女主人獨立的進(jìn)入式衣帽間。 次主臥區(qū)也應(yīng)盡量做到空間寬闊與南北通透，包括臥室、獨立衛(wèi)生間與衣帽間。 兩間次臥室均應(yīng)設(shè)計獨立衛(wèi)生間，可能的話應(yīng)盡量設(shè)計衣帽間、露臺。兩間次臥室中至少有一間朝南。 二層應(yīng)設(shè)計相對獨立的小型家庭室一處，未來可以根據(jù)業(yè)主需要改造成臥室。 從降低成本和施工角度考慮，地下室面積基本上為地上一層的面積減去車庫的面積。 地下室功能空間可以包括：家庭影院、健身房、設(shè)備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房與司機(jī)房（包括獨立衛(wèi)生間）、公共衛(wèi)生間、酒窖、桑拿房、游泳池等。 地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面積。,豪宅別墅主要功能空間面積建議,面積建議,豪宅別墅主要功能空間面積建議,面積建議,策略之二：嫁接特殊資源，傳承項目人文價值,以水取勝。以廣闊的水面為主來設(shè)計布置。主要建筑和景點都面臨湖水，或俯覽湖面。 湖山結(jié)合。抱山環(huán)湖的長廊和石欄，把湖和山明顯地分清而又緊密地連接在一起。 鮮明對比。在園中處處有陰陽轉(zhuǎn)換，時時有矛盾開展，才覺山窮水盡，忽又柳暗花明，使游人心情隨著抑揚頓挫。 “景隨步轉(zhuǎn)”。處處風(fēng)格不同的景色用樓、臺、亭、閣、齋、堂、軒、館以及曲檻回廊等建筑物和假山花木植物等分別組合而成。,“借景”。設(shè)計時考慮到園里建筑和風(fēng)景點互相配合借用，而且把四周的自然環(huán)境、附近的園林及建筑物，也一并考慮在內(nèi)。 “雖由人作，宛自天開”。園中許多風(fēng)景、林木，也力求達(dá)到宛如自然景色的效果。,action4：適度產(chǎn)品創(chuàng)新，通過現(xiàn)代元素為產(chǎn)品溢價錦上添花,過渡空間放大 保持彈性，靈活分割 現(xiàn)代高科技元素的打造,過渡空間的適當(dāng)放大，提升產(chǎn)品整體的舒適性與宜居性，從而實現(xiàn)豪宅產(chǎn)品溢價,目前市場中各類豪宅產(chǎn)品的走廊、過廳、玄關(guān)等過渡空間并不能體現(xiàn)出豪宅的舒適、開闊。 在戶型設(shè)計時，可以將部分過渡空間放大，盡量避免這些空間的局促與過分狹小。使整體功能空間流暢、舒適。,舒適的走廊,寬敞的過廳,玄關(guān),使用框架結(jié)構(gòu)，各功能空間可以保持彈性，客戶能夠靈活分割,各功能空間保持彈性，可自由分割組合，滿足各類客戶的不同需求。,香山清琴550平米戶型地上一層,550平米戶型銷售較好，地上一層客廳、餐廳、家庭廳室之間無墻的阻隔，視野開闊，可靈活分割。,大湖山莊e戶型地下室,戶型地下室基本沒有做任何分割，開敞寬闊。,健康舒適十大系統(tǒng),在傳統(tǒng)中式建筑中結(jié)合現(xiàn)代高科技元素為產(chǎn)品溢價錦上添花,高科技,策略之三：規(guī)避市場風(fēng)險，堅持多產(chǎn)品組合原則,產(chǎn)品配比原則：采用主流面積區(qū)間，以市場可接受的豪宅總價入市，選擇多產(chǎn)品組合方案，可在限制性條件下充分挖掘土地價值，最接近項目目標(biāo)的實現(xiàn)。,產(chǎn)品建議,地塊分布：豪宅別墅b，布置在園區(qū)北部與東部地理位置相對較差的地塊。 面積分布：地上一層400平米。建議可在耳房位置下挖一層地下室，可用做儲藏室、酒窖等。 庭院：采用傳統(tǒng)四合院的建筑形式，通過內(nèi)庭院采光，內(nèi)庭院面積300平米，可下挖。,豪宅別墅b為項目中總價最低的產(chǎn)品，在排布上應(yīng)以避免占據(jù)資源最佳地塊為原則。產(chǎn)品面積以市場主流面積區(qū)間為主，在有限的資源下盡量實現(xiàn)足夠的產(chǎn)品舒適度。,地塊分布：豪宅別墅a，布置在園區(qū)中部，地理位置相對較好。 面積分布：地上一層采光面積400平米，地下一層采光面積200平米。北側(cè)地上一層，南側(cè)地上二層。 庭院：建議采用四合院中的二進(jìn)院格局，獨立的外院與內(nèi)院保證豪宅的私密性與室內(nèi)外的互動。,豪宅別墅a相對于豪宅別墅b總價高出1500萬，在排布上占據(jù)園區(qū)內(nèi)資源相對較好的中部地塊，規(guī)避外部噪音影響，保障了私密性。產(chǎn)品面積在市場主流面積的基礎(chǔ)上適當(dāng)放大，同時通過庭院設(shè)計的創(chuàng)新，內(nèi)庭外院均采光，加大項目的整體采光面積實現(xiàn)溢價。具體可參照國粹的做法。,產(chǎn)品建議,地塊分布：頂級豪宅，布置在園區(qū)西南部為地塊中最幽靜、私密區(qū)域。 面積分布：地上二層總采光面積900x2平米，地下室面積350平米左右。 庭院：建議采用四合院中的多進(jìn)院格局，或參照國粹案例，以多重庭院豐富室內(nèi)外空間的交流與互動。,頂級豪宅為本項目中的標(biāo)桿產(chǎn)品，在排布上占據(jù)園區(qū)內(nèi)最佳地理位置及資源，產(chǎn)品應(yīng)具有足夠的私密性及舒適度。產(chǎn)品四面采光，南北通透，通過總面積放大、采光面積加大實現(xiàn)產(chǎn)品的全面溢價。,產(chǎn)品建議,整體園林設(shè)計意向,大庭院+ 大景觀，強(qiáng)調(diào)對自然資源的私家占有,突出組團(tuán)圍合的效果,點陣式,組團(tuán)式,街區(qū)式,強(qiáng)調(diào)濃厚的街道生活氛圍,社區(qū)價值 精神堡壘,小區(qū)的標(biāo)志 精神的寄托 識別方向的參照系 與小區(qū)整體風(fēng)格的統(tǒng)一,豐富產(chǎn)品線,御嶺灣修正后的產(chǎn)品已得到市場印證，只需在目前的產(chǎn)品線基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化組合，將資源利用率提供，空間舒適度提升。,合理的資源利用，最大化地形優(yōu)勢,臨湖景觀資源最佳的位置，適于規(guī)劃大獨棟產(chǎn)品。 居住面積：500平米以上 占地面積：2畝以上 地面建筑：不高于2層 花園面積：不小于800平米 參考對象：莊園、城堡 建議：在天籟谷a戶型上進(jìn)行一定拓展,臨湖景觀資源略次位置，適于規(guī)劃中獨棟產(chǎn)品。