2010濟(jì)南匯福山莊精裝修可行性研究及廣告推廣方案111p.ppt

,精裝修可行性研究框架,本案精裝修標(biāo)準(zhǔn)及 售價建議,本案銷售周期預(yù)估,樣板房及景觀區(qū)建議,精裝修可行性分析及比例,精裝修可行性分析及比例建議,1,精裝樓盤市場分析 精裝樓棟比例建議,精裝修可行性分析及比例建議,1,國內(nèi)精裝修現(xiàn)狀：各城市發(fā)展各不相同，一線城市基本趨于成熟，二線城市快速發(fā)展，三四線城市剛剛起步。,一線城市，如深圳、北京、上海，精裝修起步較早，占整個市場的七八成，進(jìn)入成熟時期； 二線城市，如濟(jì)南、西安，精裝修占到三四成，開始進(jìn)入快速發(fā)展時期； 三四線城市，才開始剛剛起步；,濟(jì)南精裝修現(xiàn)狀：進(jìn)入快速發(fā)展時期，正式邁入精裝房時代,濟(jì)南主要樓盤調(diào)查分析：精裝修類產(chǎn)品，市場認(rèn)可度較高,豪宅基本都是精裝修，月去化約30套； 公寓類產(chǎn)品更加傾向精裝修，月去化約4050套； 中高檔住宅精裝則很少，恒大在全國的項(xiàng)目全是精裝修，精裝類樓盤月去化約50套,三箭實(shí)力雄厚，有能力做精裝修樓盤,三箭集團(tuán)是國有獨(dú)資企業(yè) ，建筑經(jīng)驗(yàn)非常豐富，實(shí)力雄厚，有能力去做精裝修的樓盤,三箭銀苑 三箭如意苑 三箭吉祥苑 三箭平安苑 三箭七星吉祥大廈 三箭如意商街 三箭東鴻廣場 ,這些項(xiàng)目在濟(jì)南做得都非常成功，客戶都很滿意，在業(yè)界的知名度也很高,我們還會看到更多更精致的項(xiàng)目,綜合以上三點(diǎn)，可以得出匯福山莊可以做精裝房,目前，濟(jì)南精裝豪宅的銷售速度較快，且能夠產(chǎn)生較高溢價,三箭實(shí)力雄厚，有能力做精裝修,匯福山莊可以做精裝修,濟(jì)南已經(jīng)進(jìn)入精裝房時代,精裝修可行性建議,1,精裝樓盤市場分析 精裝樓棟比例建議,濟(jì)南精裝修案例和花園洋房案例,參考濟(jì)南市場及結(jié)合三箭現(xiàn)狀，建議部分小高層做精裝修，花園洋房不做精裝修。,總結(jié)：濟(jì)南市場高檔住宅做精裝修，且市場接受度高,本項(xiàng)目是三箭進(jìn)軍精裝修的試點(diǎn)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)不足，建議做部分精裝房,小高層部分精裝，花園洋房不做精裝修,花園洋房具有稀缺性，本身溢價就高，故不做精裝修,選取小高層6#、8#和11#做精裝修,選取精裝修樓棟的方法： 位置好且戶型好,可供選擇的樓僅有六棟，分別是3#、4#、5#、6#、8#、11# 首先，6#的通風(fēng)采光效果最好 其次，選取靠近中心景觀的樓棟，選取8#和11#,故，選取6#、8#和11#精裝修,花園洋房,小高層,小區(qū)主 入口,精裝修標(biāo)準(zhǔn)及售價建議,2,濟(jì)南市精裝樓盤裝修報(bào)價及成本分析 典型精裝修參考案例 銷售價格預(yù)估,通過對濟(jì)南精裝樓盤的調(diào)查分析可以看出，在售的精裝樓盤多數(shù)集中于奧體中心周圍，并且市場認(rèn)可度高，銷售狀況好,濟(jì)南市在售精裝樓盤,通過對濟(jì)南精裝樓盤的調(diào)查可以看出，裝修樓盤多為中高檔樓盤，并且主要針對高層住宅和公寓。,除萬達(dá)豪宅裝修報(bào)價為3000元，海爾綠城玉蘭公寓裝修報(bào)價為4000元（含家電），無論住宅還是公寓市場上普遍裝修報(bào)價集中在1500-2000元之間,實(shí)際成本價格為800-1000元之間，建議跟隨市場，采取800-1000元的裝修成本。,精裝修標(biāo)準(zhǔn)及售價建議,2,濟(jì)南市精裝樓盤裝修報(bào)價及成本分析 典型精裝修參考案例 銷售價格預(yù)估,住宅案例一：中海奧龍觀邸高層精裝交付：裝修報(bào)價約1500-1800元/平米，裝修明細(xì)如下,華帝：灶具，油煙機(jī)，消毒柜，電熱水器 客廳空調(diào)（柜機(jī)），主臥室空調(diào)（掛機(jī)） 安信：多層實(shí)木復(fù)合地板（臥室），客廳瓷磚 toto：潔具（座便器，龍頭，花灑） 施耐德電氣-梅蘭日蘭（面板，開關(guān)，插座等）,交付時可移動的部分均不包含（空調(diào)贈送）廚房櫥柜贈送，燈具均不贈送。,住宅案例二：海爾綠城全運(yùn)村(小高層和多層）：裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價約為1500-1800元平米，裝修明細(xì)如下：,門：入戶門為高級品牌防盜門；其余為木質(zhì)套門 地面： 客廳廚房衛(wèi)生間為瓷磚地面，臥室書房為品牌木地板 墻面：磨砂壁紙； 天花板：高級乳膠漆加石膏線 廚房：櫥柜消毒柜水龍頭抽油煙機(jī) 衛(wèi)生間：水龍頭面盆馬桶毛巾架廁紙架 燈具：含吸頂燈和射燈，吊燈不贈送； 空調(diào)：客廳為海爾柜機(jī)，主臥室為海爾掛機(jī),海爾綠城住宅裝修圖片精選（除明細(xì)所列，其余均不包含）,住宅案例三：恒大名都裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價約為1500元平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：,門：入戶門，高級裝甲入戶門，配高級精美入戶門鎖，并設(shè)門磁一個；廁所和廚房門：高級木飾面門及門套，配高級門鎖（高利）五金件；出陽臺門：高級鋁合金門。 窗：高級鍍膜玻璃鋁合金窗，飄窗窗臺配天然石臺面 客廳：天花板，高級乳膠漆，石膏角線。 地面和墻面：嘉俊”或“薩米特”高級拋光磚；墻面：高級乳膠漆，配有紅外探頭一個，過道臥室同客廳 廚房：天花，硅酸鈣板及高級乳膠漆，地面，“馬可波羅”或 “冠珠”高級防滑磚，配“雅科波羅”“海爾”或 “康耐堂”高級吸塑面板組合櫥，老板煤氣爐，抽油煙機(jī)，消毒碗柜，獨(dú)立水表，電表，燃?xì)獗怼?衛(wèi)生間：“科勒”或 “美標(biāo)”潔具，摩恩水龍頭，五金件配“帝朗”廁紙架，雙桿毛巾架，天花，地面，墻身同廚房 陽臺：天花使用高級乳膠漆，地面同衛(wèi)生間，墻身同外墻，使用仿瓷磚 電視，電話，寬帶入戶（預(yù)留接口），配優(yōu)質(zhì)名牌電箱，松下開關(guān)，插座面板 臥室：主臥設(shè)緊急按鈕一個，餐廳，主人房有豪華水晶燈具（迪寶或歐普），其他部分精美燈具,室內(nèi)鋪有世友木地板，奧迪斯電梯,裝修圖片：交付標(biāo)準(zhǔn),裝修效果圖（交付時除明細(xì)所列部分，其余均不包含）,住宅案例四：天泰太陽樹采用歐洲新古典主義裝修風(fēng)格，精裝標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價約1800元,交付標(biāo)準(zhǔn)：（可移動部分均不包含）廚房和衛(wèi)生間瓷磚地面和墻面，其余墻面為皮質(zhì)壁紙；臥室品牌木地板；燈具和家具不含；廚房櫥柜贈送；,從體能住宅到智能住宅的質(zhì)變，主打高科技；形成獨(dú)有的恒溫恒濕恒氧低噪適光低能耗的新居住形態(tài),新風(fēng)系統(tǒng)+降噪音系統(tǒng),恒溫建筑材料（外墻部分）,室內(nèi)配有遮陽卷簾，門窗玻璃采用充氣玻璃,客戶心聲和感受1,客戶心聲和感受2,住宅案例五：萬達(dá)公館裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價約為3500元平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：,入戶門：意大利公寓別墅裝甲門，進(jìn)門特色大理石玄關(guān) 地面：臥室品牌實(shí)木地板，其余為大理石拼花地面 墻面：衛(wèi)生間墻面瓷磚到頂，淋浴房為馬賽克，浴盆部分為大理石平臺，客廳和房間部分為高級壁紙 吊頂：藝術(shù)石膏吊頂 杜拉維特和漢斯格雅潔具，衛(wèi)浴系統(tǒng) 意大利櫥柜和廚房電器,交付標(biāo)準(zhǔn)效果圖：（交付時除明細(xì)所列部分，其余均不包含）,廚房交付標(biāo)準(zhǔn)裝修：可移動部分均不贈送,客廳交付標(biāo)準(zhǔn)：可移動部分均不贈送,建筑面積288平方米戶型,公寓案例一：海爾綠城全運(yùn)村(玉蘭公寓）：裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價約為4000元平米，裝修明細(xì)如下：,門：入戶門為高級品牌防盜門；其余為木質(zhì)套門 地面： 客廳廚房衛(wèi)生間為瓷磚地面，臥室書房為品牌木地板 墻面：磨砂壁紙； 天花板：高級乳膠漆加石膏線 廚房：櫥柜消毒柜水龍頭抽油煙機(jī) 衛(wèi)生間：水龍頭面盆馬桶毛巾架廁紙架 燈具：含吸頂燈和射燈，吊燈不贈送； 空調(diào)：客廳為海爾柜機(jī)，主臥室為海爾掛機(jī) 家具：紅木家具 家電：電視冰箱等常用家電均包含,海爾綠城玉蘭公寓裝修圖片精選,公寓案例二：名士豪庭mini公館平層公寓精裝交付，裝修報(bào)價約為2000元平米，裝修明細(xì)如下：,大堂和電梯間裝修情況,大堂,電梯間,裝修效果圖（交付時除明細(xì)所列部分，其余均不包含）,入戶門：品牌防盜門 地面全部為瓷磚 墻面：廚房和衛(wèi)生間瓷磚到頂，其余為高級乳膠漆 石膏吊頂 匯達(dá)牌面盆，馬桶，品牌潔具（水龍頭，花灑） 廚房：好樂家牌櫥柜和boss牌油煙機(jī),公寓案例三：中齊未來城裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價約為800元平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：,中齊未來城裝修圖片精選（交房時可移動部分均不包含）,公寓案例四：發(fā)祥巷小公寓精裝交付：裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價約2000元平米,h戶型客廳,大堂公共走廊,電梯間,d戶型客廳和臥室,家具及電器均不包含在內(nèi),衛(wèi)生間,c戶型客廳和臥室,可移動部分均不包含,精裝修標(biāo)準(zhǔn)及售價建議,2,濟(jì)南市精裝樓盤裝修報(bào)價及成本分析 典型精裝修參考案例 銷售價格預(yù)估,奧體板塊主要住宅項(xiàng)目價格分析,奧體板塊項(xiàng)目整體價格在8000元/-15000元/ 由于產(chǎn)品出現(xiàn)差異化，使得價格闊度較大，整體價格處于濟(jì)南整體房價的高位 其中帶電梯的花園洋房香墅里均價8000元/，海爾綠城多層（不帶電梯）則高達(dá)13500元/，價格差異較大,本案與奧體板塊主要項(xiàng)目的競爭因素對比分析（純毛坯房）,評估與價格修正,修正公式 （匯福山莊評估得分/比較樓盤評估得分）*比較樓盤均價,修正結(jié)果: （8350+12210+9602+9400+8744）/5=9661,修正過程 中海奧龍觀邸： （94/94）*8350=8350 海爾綠城全運(yùn)村：（94/97）*12600=12210 名士豪庭： （94/93）*9500=9602 銀座花園： （94/88）*8800=9400 香墅里： （94/86）*8000=8744,產(chǎn)品定價（毛坯房，去除精裝修）價格約在9661元/平方米,建議匯福山莊跟隨市場，裝修報(bào)價大約在15002000元/之間,中海奧龍觀邸月去化約50套，恒大名都月去化約65套，海爾綠城全運(yùn)村月去化約60套，銷售狀況很好，說明濟(jì)南市場對精裝樓盤的接受度比較高。 由上面圖表可以看出：市場上普遍裝修報(bào)價大約集中在1500-2000元之間,實(shí)際裝修成本價格為800-1000元之間。,精裝修產(chǎn)品價格約：11161-11661元/平方米之間,精裝修不僅可以提升整個項(xiàng)目的形象，還可以輕松實(shí)現(xiàn)800-1000元的溢價空間 本案純毛坯房的價格，約在9661元/平方米，建議跟隨市場普遍裝修報(bào)價約1500-2000元，則實(shí)施精裝修后價格約在11161-11661元/平方米之間,銷售周期預(yù)估,3,濟(jì)南市類似樓盤銷售情況分析 本案銷售周期預(yù)估,主要參考項(xiàng)目業(yè)態(tài)及去化速度,銷售周期預(yù)估,3,濟(jì)南市類似樓盤銷售情況分析 本案銷售周期預(yù)估,平均月去化及本案銷售周期預(yù)估,目前濟(jì)南市場在售精裝公寓主要有發(fā)祥公館，名士豪庭mini公館，未來城公寓，海爾綠城玉蘭公寓等，價格在8000-13500元平米之間，平均月去化約為40-50套； 精裝小高層，高層住宅主要包括中海奧龍觀邸，黃金99，恒大名都，恒大綠洲，萬達(dá)公館，海爾綠城全運(yùn)村，天泰太陽樹等，價格根據(jù)其所在區(qū)域不同，在6700-15000元平米之間，平均月去化約為40套； 花園洋房（多帶電梯）主要包括四建槐花園，東山雅郡，東山墅，尚品清河，未來城，陽明山莊等，價格在8000-11000元平米之間，平均月去化約為36套； 由于本案位于奧體片區(qū)并規(guī)劃有部分精裝，由小高層，多層花園洋房組成，且都為住宅，所以公寓對本案無參考價值；根據(jù)市場內(nèi)類似項(xiàng)目的平均月去化及本案的總體規(guī)劃，并且考慮市場政策等多方面因素，本案銷售周期預(yù)計(jì)為1年。,樣板房及景觀區(qū)建議,4,售樓處位置設(shè)置 售樓處景觀設(shè)置及裝修 樣板房比列建議 樣板房裝修建議,售樓處設(shè)置位置及形象展示建議,售樓處位置設(shè)置分析： 售樓處處于項(xiàng)目外圍，有較好的通達(dá)性，但對交通，裝修風(fēng)格，裝修主題營造，景觀展示方面卻有很大的限制性，本案距離主干道有一定距離，所以不建議采用。 租用寫字樓，大型酒店大堂空間對項(xiàng)目進(jìn)行展示，優(yōu)點(diǎn)出入方便，前期投入較小，缺點(diǎn)，不能給客戶以本項(xiàng)目的直觀展示，結(jié)合本案實(shí)際，不建議采用。 售樓處位于項(xiàng)目內(nèi)部，優(yōu)點(diǎn)可以給客戶對小區(qū)整體的直觀印象，對小區(qū)規(guī)劃，景觀等都可以較好的展示，建議本案售樓處設(shè)置在項(xiàng)目內(nèi)部。 售樓處形象展示建議： 售樓處要切合項(xiàng)目整體規(guī)劃，良好的展示項(xiàng)目的形象，以及所售項(xiàng)目的特色；外部設(shè)計(jì)要考慮項(xiàng)目屬地特點(diǎn)，項(xiàng)目客戶定位，外立面及外部包裝要與周邊景觀相協(xié)調(diào),同時要考慮項(xiàng)目結(jié)束以后的使用功能及建筑的時效性。 售樓處的通達(dá)性，售樓處要考慮客戶來訪的便利性，交通及路線設(shè)置。 售樓處應(yīng)營造良好的銷售氣氛，從細(xì)節(jié)入手：掛幅、吊旗、海報(bào)、背景版、展板、水杯、裝飾物等，用具感染力的色塊和畫面在室內(nèi)空間中穿插；另外也可從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)借用一些概念，將客戶關(guān)心的銷售信息恰如其分的融入其中以起到到一定提示作用 售樓處的規(guī)模應(yīng)從使用功能，臨時或保留建筑的劃分，位置，形象包裝等多方面要素綜合考慮。,本案售樓處位置設(shè)置及整體規(guī)劃建議,根據(jù)本案總體規(guī)劃，鑒于中央規(guī)劃有幼兒園，景觀較分散，且樓體分布較密集，安全性及景觀等方面較差，因此售樓處不宜設(shè)在本案的中央位置 本案在小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有部分歐式獨(dú)棟別墅，別墅景觀較好，且建設(shè)周期較短，可在此設(shè)置售樓處,觸動建議：本案售樓處設(shè)在6#樓與23#樓間的別墅區(qū)，并要求先做好該區(qū)域的景觀，同時6號樓，23號樓的工程進(jìn)度也應(yīng)先期完成。,別墅區(qū),樣板房及景觀區(qū)建議,4,售樓處位置設(shè)置 售樓處景觀設(shè)置及裝修 樣板房比列建議 樣板房裝修建議,售樓處景觀展示1,售樓處景觀展示2,售樓處包裝的重要性,售樓處包裝作為廣告的有益補(bǔ)充，是整個營銷推廣過程中不可或缺的重要一環(huán)。 良好的包裝，有利于提升樓盤的檔次品位，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲得買家認(rèn)同，促進(jìn)銷售，同時也是樓盤個性化和發(fā)展商實(shí)力的最佳展示,售樓處設(shè)計(jì)及裝修建議,展示中心位置選擇和開門要求與主要道路平行，便于室內(nèi)模型擺放及銷售動線的流暢。 展示中心風(fēng)格尊重建筑形態(tài)，同時整體采用鋼結(jié)構(gòu)調(diào)整設(shè)計(jì)，并充分考慮通風(fēng)采光要求，建議墻體采用玻璃體，增強(qiáng)通透感。 展示中心的設(shè)計(jì)風(fēng)格要與整個樓盤定位、樓盤質(zhì)素相吻合。 通過簡潔的外部線條，略顯鮮亮但不落俗套的色彩組合、寬敞明亮、層次感分明的室內(nèi)空間、精心選用的裝修材質(zhì)、室內(nèi)物件樣式與擺放、燈光布置等等的綜合運(yùn)用，使整個展示中心從外部到內(nèi)部都顯現(xiàn)與眾不同、別具特色的個性，強(qiáng)化項(xiàng)目特色和風(fēng)格。,售樓處包裝,展示中心內(nèi)部要求依照銷售功能嚴(yán)格做出明顯分區(qū)。 一般應(yīng)包括接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公室、財(cái)務(wù)室、衛(wèi)生間、儲藏室（銷售人員更衣、銷售資料存放）等構(gòu)成。各個功能分區(qū)要充分考慮到銷售動線的流暢和實(shí)際使用方便的原則。 一般的銷售動線如下：客戶進(jìn)門銷售人員上前迎接展示區(qū)參觀介紹洽談區(qū)休息和詳細(xì)洽談若客戶落定到簽約區(qū)簽訂認(rèn)購書送客戶出門。 由于本項(xiàng)目處于籌備階段，所以在向客戶介紹和引導(dǎo)客戶參觀時，輕松舒適的現(xiàn)場環(huán)境、簡單清晰的項(xiàng)目簡介、醒目詳實(shí)富有特色的宣傳資料（樓書和展板）、精巧別致的樓盤和戶型模型、配合專業(yè)銷售人員到位的講解將會對項(xiàng)目銷售產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用。,售樓處包裝,展示中心內(nèi)部要充分考慮到銷售工具和物件擺放位置。 如接待臺（長、寬、高尺寸、預(yù)留幾個人員位置、做幾個抽屜） 桌椅（數(shù)量、式樣、大小、顏色） 展板（數(shù)量、大小、形狀、預(yù)留位置） 空調(diào)、復(fù)印機(jī)、飲水機(jī)、音響的擺放位置 綠色植物的選用、數(shù)量、擺放位置等,售樓處效果展示,售樓處效果展示,售樓處效果展示,售樓處效果展示,售樓處預(yù)計(jì)所需物料,證件類：員工工牌、車輛出入證、會員卡、貴賓卡、臨時工作卡、臨時出入證 文具辦公類：標(biāo)準(zhǔn)信封、專用筆、標(biāo)準(zhǔn)信箋、筆記本、檔案袋、專用桌椅、公文夾、意見 簿、資料袋 、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦，電話，售樓員名片等 交通工具類：大小巴士車、電瓶車、園藝車、清潔車、工具車 招牌、標(biāo)識類：戶外交通道路指示牌、戶外廣告牌 宣傳廣告類：售樓書、廣告宣傳單、促銷海報(bào)、門楣標(biāo)牌、合同樣式、價目表、戶型效果圖、入伙通知書、各種旗幟、看樓團(tuán)標(biāo)志、吉祥物 （這里不包括主要戶外廣告平面設(shè)計(jì)、報(bào)紙廣告版面設(shè)計(jì) ） 禮品類：臺歷、明信片、生日卡、賀卡、邀請函、手提袋、文化衫、太陽帽、紀(jì)念傘、紀(jì)念水杯 服裝類：管理人員制服、銷售人員制服、清潔工服、保安服、領(lǐng)帶 日用品類：煙灰缸、一次性紙杯、面巾紙 ，清潔工具,售樓處預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用及明細(xì),外部裝修費(fèi)用（建材，人工及其他） 內(nèi)部裝修費(fèi)用（沙盤，各種物料，裝飾等） 形象包裝費(fèi)用（外部，內(nèi)部） 其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用,樣板房及景觀區(qū)建議,4,售樓處位置設(shè)置 售樓處景觀設(shè)置及裝修 樣板房比例建議 樣板房裝修建議,樣板房設(shè)置建議,樣板房的選址： 設(shè)置在售樓處內(nèi)，優(yōu)點(diǎn)是方便客戶行走，缺點(diǎn)是現(xiàn)場感相對較弱 設(shè)置在現(xiàn)樓里，優(yōu)點(diǎn)是客戶能最直觀感受戶型的空間感；但同時也帶來系列問題，如行走路線復(fù)雜、看樓通道過長容易使客戶乏味等 樣板房設(shè)置在現(xiàn)樓應(yīng)考慮的因素： 樓層數(shù)：景觀（園林和自然）、現(xiàn)場施工 棟數(shù)：與售樓部的距離、主力賣點(diǎn)、樓距 朝向周邊環(huán)境、重點(diǎn)推售單位 與項(xiàng)目定位一致的樣板房配置，裝修標(biāo)準(zhǔn)： 給客戶直觀的品牌裝修，及所用裝修材料的展示； 樣板房戶型種類選擇應(yīng)互相搭配； 使各種戶型能均衡銷售； 配合對各個戶型的推售節(jié)奏逐步推出； 不宜同時開放太多樣板房； 樣板房的設(shè)計(jì)理念要和項(xiàng)目有針對性避免客戶 無從選擇,本案可售及戶型配比： 6棟小高層、5棟洋房，總計(jì)382套,樣板房比例建議,本案可售部分主要包括六棟小高層，五棟多層花園洋房； 鑒于本案銷售中心選取的位置，為便于客戶參觀，建議選擇在洋房23#樓和小高層6#樓上設(shè)置樣板間。 結(jié)合本案洋房的戶型特征，建議設(shè)置2個樣板間，分別為23#樓東單元一層和頂層復(fù)式。一層主要展示庭院氛圍；頂層復(fù)式主要展示復(fù)式的豪華和尊貴。 鑒于本案將在小高層上嘗試部分精裝修，因此需要設(shè)置至少一個精裝修交付樣板間，另設(shè)置一個帶裝飾和家具的示范單位。建議小高層設(shè)置2個樣板間，分別為6#樓東單元的201和301。201設(shè)計(jì)為精裝修交付樣板間，301設(shè)計(jì)為帶裝飾和家具的示范單位。,售樓處位置設(shè)置 售樓處景觀設(shè)置及裝修 樣板房比列建議 樣板房裝修建議,樣板房標(biāo)準(zhǔn),花園洋房區(qū)樣板房，主要以營造豪華和尊貴感覺為主，檔次要求較高，同時需注重對庭院功能的展示。 小高層樣板房分兩部分，精裝修展示重在凸顯本案的用材考究和施工工藝，因此需要特別加強(qiáng)對選材和施工細(xì)節(jié)的處理；示范單位主要突出居住氛圍和豪華感覺，家具和裝飾的選取需注重檔次。,樣板房效果展示,b.廣告推廣思路,廣告推廣思路框架,廣告推廣主題及設(shè)計(jì)表現(xiàn),營銷活動策略,階段推廣軸線,廣告推廣主題及設(shè)計(jì)表現(xiàn),1,精裝大山 精裝大宅 匯福山莊，經(jīng)十路濟(jì)南首席精裝山谷豪宅,核心推廣主題：,精裝山莊 精裝山 匯福山莊，經(jīng)十路濟(jì)南首席精裝山谷豪宅 把大山精裝 把大宅精裝 匯福山莊，經(jīng)十路濟(jì)南首席精裝山谷豪宅 無瀑布 不山莊 匯福山莊，經(jīng)十路濟(jì)南首席山谷瀑布豪宅 與城市第一大道保持300米的恰當(dāng)距離 與布谷鳥和百米瀑布零距離 匯福山莊，經(jīng)十路濟(jì)南首席山谷瀑布豪宅,廣告延展：,階段推廣軸線,2,營銷節(jié)點(diǎn)軸線建議：,9月,10月,11月,12月,形象入市及首批 小高層蓄客期,首批小高層 開盤期,首批花園洋房 蓄客期,首批花園洋房 開盤期,注：建議本案推盤形式采取一波小高層爆發(fā)，再一波花園洋房爆破；再一波小高層爆發(fā)，再一波花園洋房爆破的循環(huán)推廣模式，貫穿本案始終。,9月,廣告推廣分期軸線：,9月,10月,11月,12月,形象入市及首批 小高層蓄客期,首批小高層 開盤期,首批花園洋房 蓄客期,首批花園洋房 開盤期,精裝大山 精裝大宅,山莊開盤 巔峰集會 匯福山莊巔峰小高層盛大開盤，全城矚目,不看洋房 不識山莊 匯福山莊首席山體瀑布洋房，全城預(yù)約,洋房開盤 開山辟地 匯福山莊首席山體瀑布洋房， 限量開盤，不容錯過！,營銷活動策略,3,高端營銷活動,圈層活動線,禮品創(chuàng)新線,現(xiàn)場包裝線,充分借助本項(xiàng)目的絕版山景優(yōu)勢優(yōu)勢，真正針對希望獨(dú)占稀缺資源的高端圈層做專項(xiàng)營銷推廣，打造濟(jì)南高端生活圈。,為充分凸顯我們的城市山居價值，建議在禮品層面放棄一般的送家電、生活用品等的方式，變?yōu)槟芡怀鲂蕾p山景的創(chuàng)新禮品。,在售樓處及現(xiàn)場的包裝上，應(yīng)突出“真山真水真跡”的策略，釣起客戶胃口。,物料執(zhí)行線,在樓書、折頁、圍擋等宣傳物料上不斷強(qiáng)化山居和精裝的特點(diǎn)。,圈層活動線,活動目的：,十一期間借助國慶長假，掀起一個“國慶去蓮花山游山、尋寶”的營銷高潮。,1.國慶“游山尋寶”嘉年華,活動地點(diǎn)：匯福山莊項(xiàng)目現(xiàn)場,活動形式：,1活動前期在報(bào)廣、廣播、短信、電視滾動字幕宣傳，超市門口發(fā)放 宣傳門票，傳達(dá)“游山尋寶”活動的信息。 2 在山體內(nèi)、樹林、門口主通道兩側(cè)分別在樹上，草叢中放置