透析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要問(wèn)題與發(fā)展方向.ppt

透析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問(wèn)題與發(fā)展方向,溫馨提示： 掃一掃，加關(guān)注！更多實(shí)用、前沿的企業(yè)管理資源第一時(shí)間發(fā)布，盡在博商微信。,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)類型,按金融市場(chǎng)層次劃分 可分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng) 又叫初級(jí)市場(chǎng) 是房地產(chǎn)融資活動(dòng)的初始市場(chǎng) 包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO）等。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)指 房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場(chǎng),按房地產(chǎn)金融服務(wù)對(duì)象分可分為 房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指 銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。 地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指 以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱。,按金融交易工具的期限可分為 貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)兩大類。 貨幣市場(chǎng)是 融通短期資金的市場(chǎng) 包括金融同業(yè)拆借市場(chǎng)、回購(gòu)協(xié)議市場(chǎng)、商業(yè)票據(jù)市場(chǎng)、銀行承兌匯票市場(chǎng)、短期政府債券市場(chǎng)、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場(chǎng)等。 資本市場(chǎng)是 融通長(zhǎng)期資金的市場(chǎng) 包括中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng),中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)是 金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場(chǎng)。 證券市場(chǎng)是 通過(guò)證券的發(fā)行與交易進(jìn)行融資的市場(chǎng) 包括債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、基金市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)、融資租賃市場(chǎng)等。 資本市場(chǎng)是 房地產(chǎn)金融的主要市場(chǎng) 其金融產(chǎn)品有住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。,銀行信貸,銀行信貸是 房地產(chǎn)金融的主要渠道 銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作及其資金流程,土地儲(chǔ)備 中心,房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、 建筑商,房屋 購(gòu)買者,土地儲(chǔ)備,房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn) 銷售,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 與建設(shè),土地開(kāi)發(fā) 與轉(zhuǎn)讓,商業(yè)銀行,房地產(chǎn) 資金流向,按揭 貸款,按揭貸款,定金、 預(yù)付金,業(yè)務(wù)承包 與轉(zhuǎn)讓 資金,土地 出讓金,房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 與建設(shè)貸款,土地轉(zhuǎn)讓 與 開(kāi)發(fā)貸款,土地 出讓金,土地 儲(chǔ)備貸款,定金、 預(yù)付金,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作資金類型,A：土地儲(chǔ)備貸款 B：土地出讓金 C：土地轉(zhuǎn)讓與開(kāi)發(fā)貸款 D：業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金 E：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)貸款 F：法人按揭貸款 G：定金、預(yù)付金 H：法人或個(gè)人按揭貸款,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志,1、住房貸款以抵押貸款為主 位置固定、價(jià)值穩(wěn)定。 2、籌資和貸款的方式多樣。 （1）籌資方式 政策資金、儲(chǔ)蓄 基金、股票、證券； （2）貸款方式 固定利率、變率； 固定期限、可展期； 不同還款方式,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志,3、法律體系完善 資金的安全性、流動(dòng)性、盈利性 4、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完整。 市場(chǎng)的完整：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng) 金融市場(chǎng)的完整：抵押、保險(xiǎn)、擔(dān)保、服務(wù)中介。,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志,5、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 （1）預(yù)先介入機(jī)制 借貸從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性論證階段介入。 （2）全程管理機(jī)制 貸款的發(fā)放、使用、收回； 借款人的收入變動(dòng)； 房屋使用、維修、翻新改造等。,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志,5、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 （3）科學(xué)決策機(jī)制。 信用評(píng)估方法 確定安全貸款額 貸款比例調(diào)整 利率標(biāo)準(zhǔn)確定等。 （4）呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制 呆賬壞賬的評(píng)估、揭露、示警。,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問(wèn)題,1、房地產(chǎn)融資方式和金融產(chǎn)品少，資金來(lái)源單一 政策性資金（公積金）： 歸集率不高，常被政府挪用。 “房管會(huì)決策，中心運(yùn)作， 銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督” 責(zé)任不明 金融儲(chǔ)蓄資金： 儲(chǔ)蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對(duì)稱。,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問(wèn)題,2、貸款的過(guò)渡性。 貸款停留在擔(dān)保階段，有保證、質(zhì)押、抵押貸款 （1）保證貸款：要求第三方有相同數(shù)量、相當(dāng)期限的存款，利率按活期計(jì)息。 （2）質(zhì)押貸款：貸款人等額的存單、物品。 （3）抵押貸款：方式比較單一。,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問(wèn)題,3、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善。單一、中介少。 4、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律體系不健全。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體， 5、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)機(jī)制有待轉(zhuǎn)變。 6、立法、監(jiān)管和信用體系的建立 7、培養(yǎng)房地產(chǎn)金融的專業(yè)人才,關(guān)于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是 專門(mén)開(kāi)辦或兼營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu) 是房地產(chǎn)金融活動(dòng)的主體。,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系是指 在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個(gè)整體。,我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由三類機(jī)構(gòu)組成： 即 1、專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 2、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 3、向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成。,我國(guó)房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成,（一）我國(guó)的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 住房?jī)?chǔ)蓄銀行,20世紀(jì)80年代中期 我國(guó)分別在煙臺(tái)和蚌埠成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行 專門(mén)辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。 20世紀(jì)90年代 公積金制度的建立 住房?jī)?chǔ)蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。 住房?jī)?chǔ)蓄銀行曾一度消失 2004年2月15日 中國(guó)建設(shè)銀行與德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津合資成立了中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行 成為目前我國(guó)唯一的一家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。,（二）住房公積金管理中心,1991年 上海首推住房公積金制度 20年的歷程 住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用 住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能， 到2007年3月底 上海已成為全國(guó)第一個(gè)公積金個(gè)貸累計(jì)發(fā)放規(guī)模超過(guò)1000億元的城市。,（二）住房公積金管理中心基本功用,1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃； 2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； 3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算； 4、審批住房公積金的提取、使用； 5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； 6、編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告； 7、行使國(guó)務(wù)院住房公積金管理?xiàng)l例,（三）我國(guó)非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成： 包括 1、銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 2、非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 信托投資公司、信用合作社 住宅合作社、基金組織等組成。 其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。,（三）我國(guó)非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)： 可以創(chuàng)造貨幣 專營(yíng)或兼營(yíng)，業(yè)務(wù)范圍廣泛 非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)： 不能創(chuàng)造貨幣 專業(yè)化程度高，業(yè)務(wù)范圍狹小,信用 中介 職能,（三）我國(guó)非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,四大國(guó)有商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信托公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 住房置業(yè)擔(dān)保有限公司,（四）我國(guó)銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國(guó)建設(shè)銀行1979年 1998年我國(guó)住房制度改革后 更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)迅速增加 初步形成了 以四大國(guó)有商業(yè)銀行為主體 12家全國(guó)性股份制商業(yè)銀行 112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。,我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系架構(gòu)圖,我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展,一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場(chǎng)功能的金融機(jī)構(gòu)體系： 除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外 還將出現(xiàn)專業(yè)化的 房地產(chǎn)投資基金 抵押資產(chǎn)管理公司 互助儲(chǔ)蓄銀行 儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu),我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展,二、建立政策性住房銀行 如： 美國(guó)擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng) 它由 聯(lián)邦住房貸款銀行委員會(huì) 12個(gè)聯(lián)邦住房貸款銀行及其會(huì)員即儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等組成 該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人 吸收私人資金 為建房和購(gòu)置融通資金 發(fā)揮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備中心作用。 日本 設(shè)有住宅金融公庫(kù) 辦理住宅用地購(gòu)置資金貸款 從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。,博商管理科學(xué)研究院簡(jiǎn)介,博商管理科學(xué)研究院(Bosum Institute of Management Science)成立于2006年，是我國(guó)專門(mén)從事管理科學(xué)研究、理論轉(zhuǎn)化及咨詢輔導(dǎo)的綜合性研發(fā)教育機(jī)構(gòu)。研究院整合國(guó)內(nèi)外一流院校的學(xué)科優(yōu)勢(shì)、人才資源，為企業(yè)提供綜合性的總裁教育、管理層訓(xùn)練、企業(yè)咨詢和投融資服務(wù)，為企業(yè)尤其是成長(zhǎng)型企業(yè)提供綜合管理服務(wù)的平臺(tái)。 博商管理科學(xué)研究院立足珠三角，服務(wù)于長(zhǎng)三角、西南、環(huán)渤海等中國(guó)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域乃至全國(guó)，通過(guò)專業(yè)的服務(wù)與客戶共同成長(zhǎng)，為中國(guó)人才培養(yǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。機(jī)構(gòu)已在中國(guó)十余個(gè)重點(diǎn)城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、建立了中國(guó)商界極具影響力的博商同學(xué)會(huì)。 博商管理科學(xué)研究院辦院宗旨： 我們將繼續(xù)集古今中西之智慧，追管理科學(xué)之前沿，探中外之文明，培育實(shí)業(yè)精英，興舉中華商道，致力于創(chuàng)造學(xué)術(shù)新知，崇尚知行合一精神，站在歷史高度，四海守望、植根中國(guó)、面向世界、面向未來(lái)、達(dá)而濟(jì)世，育一流人才、產(chǎn)一流成果、創(chuàng)一流品牌、出一流效益，建一流名院，成就世紀(jì)恢宏，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展 貢獻(xiàn)力量。,特色課程,博商管理科學(xué)研究院致力于為成長(zhǎng)型企業(yè)提供整體解決方案，課程覆蓋企業(yè)全員?，F(xiàn)開(kāi)設(shè)的各類課程包括3大系統(tǒng)分類，共計(jì)160余門(mén)。擁有的特色課程項(xiàng)目包括： 1、針對(duì)公司總裁開(kāi)發(fā)的課程：商界精英實(shí)戰(zhàn)班商界創(chuàng)業(yè)領(lǐng)袖高級(jí)研修班 2、針對(duì)公司接班人和高層開(kāi)發(fā)的課程：商界新銳高級(jí)研修班 3、針對(duì)公司中層管理人員開(kāi)發(fā)的課程（共4大類）：市場(chǎng)營(yíng)銷管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理 4、針對(duì)公司基層儲(chǔ)備人才開(kāi)展的課程：團(tuán)隊(duì)責(zé)任、感恩、執(zhí)行力特訓(xùn)營(yíng) 5、針對(duì)公司總裁、