廣州民生60年——兼談城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn).ppt

廣州民生60年 兼談城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn) 羊城學(xué)堂（廣圖）2009年10月24日,彭澎 廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員、博士 廣州博士科技創(chuàng)新研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 廣州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng),內(nèi)容提要,一、什么是民生、民生工程？ 二、“首善之區(qū)”、現(xiàn)代化大都市對(duì)民生的要求 三、以人為本的宜居城市 四、廣州城市規(guī)劃與建設(shè)近期可能的突破 五、房地產(chǎn)與城市發(fā)展方向 六、城市規(guī)劃與城市變遷 七、廣州房地產(chǎn)的發(fā)展歷程 八、居住風(fēng)格與方向選擇,一、什么是民生、民生工程？,“民生問(wèn)題無(wú)小事”。 “民生”一詞最早出現(xiàn)在左傳宣公十二年；辭海中對(duì)于“民生”的解釋是“人民的生計(jì)”；孫中山“三民主義”：民生、民主、民權(quán)相互倚重。 所謂民生，從人權(quán)角度看，就是人的全部生存權(quán)和普遍發(fā)展權(quán)。老百姓關(guān)心的五大民生問(wèn)題：“就業(yè)是民生之本”，“教育是民生之基”，“分配是民生之源”，“社保是民生之依”，“穩(wěn)定是民生之盾”。 民生：滿足人的生存權(quán)利有關(guān)的全部需求和與實(shí)現(xiàn)人的發(fā)展權(quán)利有關(guān)的普遍需求工作；生老病死；衣食住行；吃喝拉撤（吃喝玩樂(lè)） 馬斯洛需求層次論：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、和自我實(shí)現(xiàn)需求五類。 新中國(guó)60年來(lái)，老百姓生活的改善有目共睹，“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”的民生愿望。 民生工程是政府堅(jiān)持以人為本，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)保障公民基本權(quán)利，提高生活水平，重點(diǎn)關(guān)心弱勢(shì)群體，采取的一系列積極政策舉措。治安、經(jīng)濟(jì)及民眾利益等的保護(hù)是最大的民生工程。,二、“首善之區(qū)”、現(xiàn)代化大都市對(duì)民生的要求,汪洋的要求：視察廣州時(shí)的提法 省市關(guān)系：全省“首善之區(qū)”；“首”、“善” 廣州的責(zé)任：第三大市；國(guó)家中心城市；現(xiàn)代化與2010年 廣州為落實(shí)綱要的規(guī)劃： （1）優(yōu)先發(fā)展教育； （2）提高醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)水平； （3）健全住房保障體系； （4）完善就業(yè)和社會(huì)保障體系； （5）建設(shè)“平安廣州”。,三、以人為本的宜居城市,1“以人為本”對(duì)城市的要求：為了人民、依靠人民、人民共享；親和力、凝聚力、可持續(xù)發(fā)展能力 2宜居的要素：青山綠地、碧水藍(lán)天 3亞運(yùn)的期待：大變工程；創(chuàng)模、創(chuàng)衛(wèi)、創(chuàng)文,四、廣州城市規(guī)劃與建設(shè)近期可能的突破,中央商務(wù)區(qū)：新城市形象 城中村：138條村全面啟動(dòng)；開(kāi)發(fā)商全面進(jìn)入 軌道交通：255公里地鐵十年完成 區(qū)劃調(diào)整：大市區(qū)；東進(jìn)、西聯(lián)有突破 珠三角“1小時(shí)城市群”核心：輕軌系統(tǒng) 國(guó)際化的選擇：城市群與龍頭；國(guó)家中心城市,廣州城中村之一角（鳥(niǎo)瞰圖） 走在迷宮一般的巷子中，別說(shuō)是被搶，就是被殺，也幾乎無(wú)法知道。就是喊破喉嚨，也沒(méi)有人來(lái)救你。住在這樣的地方，仇富心理是很容易產(chǎn)生的。,一線天/握手樓,城中村的握手樓與狹窄的通道 從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，也不知道房子是可以這樣蓋的：樓與樓之間幾乎是靠在了一起。走進(jìn)巷子里，就如同進(jìn)入了迷宮，轉(zhuǎn)半天要么又轉(zhuǎn)回原地，要么走進(jìn)死胡同。,大都市中的低成本的生活,小區(qū)內(nèi)開(kāi)通的電瓶車 廣州是一座寬容性很強(qiáng)的城市，在市中心的地方花二百元左右居然就可以租到一個(gè)單間，這在上海、北京是不可想象的，原因就在于廣州有城中村，而北京、上海沒(méi)有?？梢哉f(shuō)，廣州的包容性絕對(duì)超過(guò)中國(guó)任何一座其它的城市。,大排檔還殘存在村里,獵德村內(nèi)共有3000多戶 共7000多戶籍人口,獵德村內(nèi)一間服裝店在拆遷前使出特價(jià)手段促銷服裝,鄰近CBD,三三制,城中村的典型景觀 住進(jìn)了天河的石牌村，才知道什么叫做環(huán)境惡劣。彈丸之地的小村子，生活的人口超過(guò)了萬(wàn)人，比內(nèi)地很多縣城可多多了。,城中村變成廣州的廉價(jià)公寓 北京的地下室只有一層，而在這里，只要是住在四樓以下，就和地下室沒(méi)有什么區(qū)別，一天二十四小時(shí)幾乎見(jiàn)不到陽(yáng)光，只能看到對(duì)面的墻。,城中村的現(xiàn)代時(shí)尚 無(wú)數(shù)人來(lái)到城中村，來(lái)了又走，走了又來(lái)，城中村永遠(yuǎn)都不會(huì)擔(dān)心自己會(huì)凋零，只要珠三角的經(jīng)濟(jì)不會(huì)衰落。只是這樣的環(huán)境，它能否承載那么多的夢(mèng)想與期待？,五、房地產(chǎn)與城市發(fā)展方向,方向選擇： 城市東南方向發(fā)展，“東進(jìn)”中，東華實(shí)業(yè)、富力、合創(chuàng)；“南拓”中，洛溪新城、麗江花園 城市西北方向發(fā)展，“北優(yōu)”中，逸泉山莊、夏灣拿以及一些花都項(xiàng)目；“西聯(lián)”中的金沙洲，是廣佛同城化的試驗(yàn)區(qū)、試金石。 房地產(chǎn)的互動(dòng)： “東進(jìn)”引導(dǎo)了城市重點(diǎn)的東移，珠江新城、中軸線； “南拓”引導(dǎo)了大都市格局的建立，并替代了部分政府職能，華南大盤、南沙項(xiàng)目； “北優(yōu)”改善的北部居住條件，形成宜居環(huán)境； “西聯(lián)”推動(dòng)同城化的進(jìn)程，要求市政建設(shè)和政府服務(wù)跟進(jìn)。 “中調(diào)”帶動(dòng)“退二進(jìn)三”和“城中村”改造,六、城市規(guī)劃與城市變遷,改革開(kāi)放前的廣州，三十年發(fā)展雖然成就巨大，但與改革開(kāi)放后三十年的發(fā)展是無(wú)法相比的。 解放時(shí)廣州城市建成區(qū)面積為54平方公里，到房地產(chǎn)真正開(kāi)始興旺時(shí)的1993年建成區(qū)面積為206.6平方公里，2007年則為843.7平方公里，是解放時(shí)的15.6倍。在這發(fā)展最快的二十余年里，廣州建成區(qū)面積也擴(kuò)大了4倍，其中，房地產(chǎn)建設(shè)功不可沒(méi)。 城市發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展、策劃的發(fā)展、房改的發(fā)展、生活居住的發(fā)展。房地產(chǎn)引導(dǎo)消費(fèi)；消費(fèi)引導(dǎo)房地產(chǎn)。,七、廣州房地產(chǎn)的發(fā)展歷程,（一）發(fā)展初期（80年代后期至90年代初期）：奇貨可居，非富即貴。這時(shí)期城市拓展方向是東南方，當(dāng)時(shí)有了“東南部發(fā)展戰(zhàn)略”，提出了走向海洋的新思路，要把實(shí)際上的“沿江城市”發(fā)展為真正意義上的“沿海城市”。因?yàn)楫?dāng)時(shí)番禺還是縣級(jí)市，由廣州代管，廣州城市規(guī)劃到不了海邊。90年代初的廣州，廣州大道就是城邊，天河仍是一片農(nóng)田，體育中心孤懸于大片農(nóng)田中，只有六運(yùn)小區(qū)算得上是一半工地一半居住區(qū)。這個(gè)時(shí)期，向東，開(kāi)發(fā)天河、突破了廣州大道，孕育了新的城市中軸線；向南，洛溪大橋通車，番禺展現(xiàn)了成為城區(qū)的前景，孕育了后來(lái)名震全國(guó)的華南大盤。 這時(shí)期的典型樓盤為東湖新村、五羊新城；洛溪新城、麗江花園；六運(yùn)小區(qū)、育蕾小區(qū)。特點(diǎn)是以僑匯房為主，如由東華實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的東湖新村、五羊新城當(dāng)初都是賣給華僑，廣州居民得用僑匯來(lái)購(gòu)買。而六運(yùn)小區(qū)是對(duì)運(yùn)動(dòng)員村的合理利用。番禺的兩種類型樓盤已現(xiàn)端倪，如價(jià)廉，洛溪新城剛開(kāi)盤僅600元/平方米；如大型小區(qū)的崛起，麗江花園幾乎占據(jù)了一座島！但這時(shí)開(kāi)發(fā)商以國(guó)企為主。,（二）第一次高潮期（90年代中期）：群雄并起，天下大亂。隨著城市的拓展，一方面出現(xiàn)了遷廠運(yùn)動(dòng)，如工業(yè)大道的企業(yè)外遷，直至如今工業(yè)大道幾乎沒(méi)有工業(yè)了，甚至出現(xiàn)了當(dāng)時(shí)專門開(kāi)發(fā)舊廠區(qū)樓盤的富力地產(chǎn)。另一方面，舊城改造與修建道路、立交橋等工程一起，使改造與保護(hù)產(chǎn)生了沖突，西關(guān)大屋、東山洋房、城中村落，是拆是留，拷問(wèn)著城市規(guī)劃者和建設(shè)者。 這時(shí)期的典型樓盤有工業(yè)大道板塊金碧花園、保利花園；舊城里的單體樓；超級(jí)寫字樓63層、中天廣場(chǎng)（后改名中信廣場(chǎng)）、中誠(chéng)廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)等。特點(diǎn)是全面開(kāi)花、雜亂無(wú)章、包工頭與皮包公司打天下；炒樓花、爛尾樓；策劃人開(kāi)始出道（標(biāo)志性事件是王志剛下海）。其中，尤為影響深遠(yuǎn)的是天河北和珠江新城的開(kāi)發(fā)。前者缺乏對(duì)汽車社會(huì)來(lái)臨的前瞻性，導(dǎo)致幾乎走了舊城區(qū)的老路，天河北一帶剛進(jìn)入21世紀(jì)就“舊城化”了；后者由于開(kāi)發(fā)時(shí)序的混亂，不僅留下了全國(guó)知名、典型的“城中村”，而且因當(dāng)初規(guī)劃的“現(xiàn)代化城市與嶺南村落共存”的理想破滅，導(dǎo)致讓開(kāi)發(fā)商先開(kāi)發(fā)住宅來(lái)啟動(dòng)，最后是擠壓了原設(shè)計(jì)的CBD功能。,（三）第二次高潮期（90年代后期至21世紀(jì)初）：大師論道，列強(qiáng)爭(zhēng)鋒。隨著林樹(shù)森主政，城市拓展發(fā)生了質(zhì)的變化。應(yīng)該說(shuō)這是廣州城市規(guī)劃與建設(shè)的大發(fā)展期。地鐵線實(shí)現(xiàn)了零的突破，內(nèi)環(huán)路、華南干線的穿城而過(guò)，廣州有了真正的立體交通?？茖W(xué)城、生物島、會(huì)展城、大學(xué)城的興起，如珠鏈般產(chǎn)生了知識(shí)創(chuàng)意城市的系列亮點(diǎn)。 這時(shí)期的典型樓盤是一些明星樓盤，如城區(qū)的錦城花園、翠湖山莊（當(dāng)時(shí)評(píng)選的十大明星樓盤）；華南大盤開(kāi)始崛起，出現(xiàn)了所謂的“大盤時(shí)代”；江景盤臨空突兀而起，既被稱為“比塞納河還亮麗”，也被視為“珠江的一道墻”；山景盤橫空飛來(lái)，城里人走進(jìn)了大山里。很重要的廣州房地產(chǎn)里程碑是系列品牌的出現(xiàn)：合生創(chuàng)展的“景字”系列、富力地產(chǎn)的“富力”系列、“碧桂園”系列、奧園系列，等等。特點(diǎn)是所謂“大盤時(shí)代”的華南集群引領(lǐng)全國(guó)房地產(chǎn)潮流，各地開(kāi)發(fā)商都來(lái)廣州取經(jīng)，全國(guó)各地都能找到“山寨版”華南大盤，這也埋下了華南地產(chǎn)商進(jìn)軍全國(guó)的伏筆。另外一個(gè)有趣現(xiàn)象是出現(xiàn)了“農(nóng)村包圍城市”碧桂園、雅居樂(lè)進(jìn)軍廣州。這是廣州房地產(chǎn)的全盛時(shí)代，“文化造勢(shì)”賢者親水、智者近山、地鐵上蓋、一鋪養(yǎng)三代，等等，似乎買樓就是買概念。于是，策劃大師橫行天下；睇樓團(tuán)如旅游團(tuán)；半個(gè)中國(guó)學(xué)廣東房地產(chǎn)。,（四）調(diào)整期（2002年以后）：風(fēng)云變幻，世道艱難。這時(shí)期的城市拓展表現(xiàn)在道路擴(kuò)建、城市美化（如所謂“穿衣戴帽”）。廣州市重新確定向現(xiàn)代化大都市的發(fā)展方向，一批標(biāo)志性建筑開(kāi)始在珠江新城一帶興建，以亞運(yùn)會(huì)為目標(biāo)的規(guī)劃建設(shè)體現(xiàn)在“亞運(yùn)城市行動(dòng)計(jì)劃”、“大變工程”等方案上。創(chuàng)衛(wèi)、創(chuàng)文掀起了廣州美化、凈化的提升城市品味的高潮。但房地產(chǎn)卻走出了大起大落的趨勢(shì)，住房成為市民越來(lái)越關(guān)注的民生問(wèn)題，市長(zhǎng)也在全國(guó)性會(huì)議上干預(yù)樓市，媒體沒(méi)有一天不拿樓市說(shuō)事。 這時(shí)期的典型樓盤為珠江新城板塊、廣園快速板塊、員村板塊。江景、山景；舊城、文化區(qū)等概念仍在延續(xù)發(fā)展。特點(diǎn)是無(wú)名盤、無(wú)策劃；一批明星墜落廣地花園、翠湖山莊等因不良開(kāi)發(fā)商鬧得全國(guó)聞名。另一方面，粵軍開(kāi)發(fā)