2011湘西鳳凰翡翠城項(xiàng)目整體定位與產(chǎn)品完善報(bào)告(103頁） .ppt

1,打造湘西旅游休閑地產(chǎn)示范區(qū) 翡翠城項(xiàng)目整體定位與產(chǎn)品完善報(bào)告,謹(jǐn)呈：鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,2011年7月7日,2,目 錄,一、項(xiàng)目背景 二、項(xiàng)目發(fā)展方向研究 三、項(xiàng)目主題定位 四、項(xiàng)目產(chǎn)品完善建議 五、項(xiàng)目形象定位,3,一、項(xiàng)目背景,鳳凰邊城傳說,“中國最美的小城” 縣城建設(shè)古樸典雅，北門、東門古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那 飛檐斗角的萬壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬名塔，構(gòu)成了一幅美麗的畫卷。,5,沱江鳳凰母親河,鳳凰的母親河：依古城墻緩緩流淌，世世代代哺育著古城兒女。坐上烏篷船,聽著艄公的號(hào)子，看著兩岸已有百年歷史的土家吊腳樓，別有一番韻味。順?biāo)?，穿過虹橋一幅江南水鄉(xiāng)的畫卷便展現(xiàn)于眼前 。 自然資源：沱江在鳳凰縣境長96.9公里，流域面積為732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。 歷史文化：沈從文故居,吊腳樓,南方長城,跳巖,虹橋,舒家堂,南華山,北門城樓萬壽宮、萬名塔、 奪翠樓 。,沱江之于鳳凰縣,6,鳳凰的發(fā)展對湘西旅游發(fā)展有著舉足輕重的作用,2009年接待游客485萬人次， 同比增長約13.8%。,2009年鳳凰旅游接待人數(shù)占湘西的45.8,2009年鳳凰旅游收入占湘西的 51.3,鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平，09年突破26億。 2009年游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到485萬人次。 鳳凰已成為全國十大熱點(diǎn)旅游城市之一。 2010年進(jìn)入“中國生態(tài)宜居城市”。 “最佳投資環(huán)境縣”行列。,7,本項(xiàng)目位于鳳凰十里沱江風(fēng)光帶中樞，總建筑面積6萬平方米。,鳳凰翡翠城位置,10里沱江風(fēng)光帶,8,項(xiàng)目周邊建筑,目前地塊北靠青龍山，南臨沱江，西面是鳳凰人家，東面是村民住宅。,西 向,北 向,南 向,東 向,9,項(xiàng)目地塊的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯、通達(dá)性較好,209國道穿越本項(xiàng)目地塊； 規(guī)劃中的吉懷高速； 鳳大高速； 鳳凰火車站；,10,鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展的 “抓手”,高爾夫別墅,體育中心,別 墅 區(qū),作為鳳凰古城的價(jià)值提升機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目應(yīng)該如何發(fā)展？,本項(xiàng)目屬性界定： 十里沱江風(fēng)光帶承上啟下的樞紐 鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地,11,二、項(xiàng)目發(fā)展方向,12,但發(fā)展方向不符合項(xiàng)目自身的價(jià)值屬性,鳳凰不缺普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目 普通房地產(chǎn)項(xiàng)目除了滿足居住需求以外，沒有給區(qū)域帶來更多的價(jià)值,本項(xiàng)目,方向之一：走親水大盤開發(fā)路線,民俗園,鳳凰人家,鳳凰家苑,汽車總站商住樓,潛龍居,鳳凰翡翠城,13,鳳凰普通房地產(chǎn)項(xiàng)目,縣級(jí)城市客戶對價(jià)格非常敏感。 總的消費(fèi)人群有限 居民消費(fèi)能力有限,14,價(jià)格的巨大差距，激發(fā)想象空間,2010年7月中國城市房價(jià)排行榜,國內(nèi)大城市和鳳凰的房價(jià)對比,15,也不符合各方主體的期望站在城市發(fā)展的角度，政府希望能夠通過項(xiàng)目的開發(fā)提升區(qū)域乃至城市的價(jià)值,高度決定影響力； 項(xiàng)目的占位決定了思考的角度和平衡的利益層面； 我們不但著眼于項(xiàng)目的順利開發(fā)，更要看到項(xiàng)目的成功開發(fā)之于沱江、鳳凰城市發(fā)展的積極意義!,項(xiàng)目的成功開發(fā),項(xiàng)目的成功開發(fā),項(xiàng)目于鳳凰的意義,區(qū)域價(jià)值迅速提升,鳳凰對湘西影響,vision,期望一政府,沱江對于古城的貢獻(xiàn),16,市民希望能夠更多的享受到鳳凰的休閑空間,城市賦予項(xiàng)目的使命,項(xiàng)目特征,沱江十里風(fēng)光帶承上啟下的樞紐 鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地,項(xiàng)目的期望,鳳凰現(xiàn)狀,為城市增添新的光彩 為市民休閑增添新的去處 為文化生活提供新的內(nèi)容,古城可休閑的地方不多 生態(tài)環(huán)境面臨惡化 旅游季節(jié)性非常明顯,mission,期望一市民,17,鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)公司 作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感企業(yè)，希望通過項(xiàng)目的開發(fā)樹立更高的 企業(yè)品牌形象,本項(xiàng)目需要與企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感的品牌形象保持一致,期望一企業(yè),18,項(xiàng)目本身的價(jià)值屬性和政府、企業(yè)、市民三方的期望對本項(xiàng)目提出了更高的發(fā)展要求,19,在項(xiàng)目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀翡翠城項(xiàng)目，對項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位以及發(fā)展策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對性的研究。,20,我們從以下思路展開本項(xiàng)目的研究,項(xiàng)目價(jià)值研究 項(xiàng)目屬性界定 發(fā)展方向研判 項(xiàng)目發(fā)展思路,發(fā)展方向研判,發(fā)展使命研究,綜合效益評估,國內(nèi)外成功案例研究 成功區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵因素 尋找項(xiàng)目發(fā)展的主線,區(qū)域整合分析 綜合效益評估,項(xiàng)目背景區(qū)域分析 案例分析與研究 發(fā)展模式界定 區(qū)域發(fā)展階段分析 項(xiàng)目發(fā)展使命,功能布局,項(xiàng)目地塊解析 國內(nèi)外成功案例研究 成熟理論研究 布局的基本原則 功能布局,發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位,21,鳳凰因其獨(dú)特的人文資源和一定的自然資源使其成為國內(nèi)外知名旅游目的地城市,鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平； 鳳凰已成為全國十大熱點(diǎn)旅游城市之一；,歷年鳳凰旅游人數(shù)及收入指標(biāo),22,旅游業(yè)是鳳凰乃至湘西州的支柱產(chǎn)業(yè),鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 2006年，鳳凰旅游業(yè)的收入已經(jīng)占全縣gdp的32%，接待游客達(dá)到350萬人次，旅游總收入11.8億元，接近湘西州旅游收入的一半。 2009年以旅游業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占gdp的比重63%，游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到485萬人次，旅游收入突破26億元。 文化旅游業(yè)為鳳凰縣直接提供就業(yè)崗位1.5萬個(gè)，涉旅從業(yè)人員共計(jì)4.5萬人。旅游商品經(jīng)銷店500多家，姜糖作坊35家，已發(fā)展成了億元產(chǎn)值的“大產(chǎn)業(yè)”。星級(jí)飯店11家,旅行社8家、9家旅行社分部。旅游酒店、賓館400余家,總床位12354個(gè)，其中50個(gè)床位以上規(guī)模的賓館、酒店共50家，床位6307個(gè)，居全州之首。,資料來源：2009國家旅游年旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),23,鳳凰游客停留時(shí)間短、人均消費(fèi)低兩大特點(diǎn),各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：鳳凰旅游接待指標(biāo)逐年上升. 但基礎(chǔ)尚顯薄弱，旅游目的地功能有待夯實(shí)。,2009年中西部五座旅游城市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表,“先去看下張家界，有時(shí)間再去鳳凰，最多停兩天。 -訪談外地游客,2008和2009鳳凰各項(xiàng)旅游指標(biāo),24,以文化旅游為主導(dǎo)，著力打造國際旅游目的地。,世博園園藝觀光游覽 石林風(fēng)景區(qū)獨(dú)特的地形景觀 宜良九鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)溶洞景觀 安寧溫泉,資源優(yōu)勢,定位優(yōu)勢,沱江十里風(fēng)光帶 是實(shí)現(xiàn)鳳凰旅游業(yè)二次騰飛的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)點(diǎn)！,鳳凰古城被評為國家4a級(jí)景區(qū),中國旅游強(qiáng)縣,中國最美的小城,中國生態(tài)宜居城市,國家級(jí)歷史文化名城,實(shí)現(xiàn)從單一觀光型向觀光、休閑、度假、文化體驗(yàn)復(fù)合 型轉(zhuǎn)變，全面提升鳳凰旅游業(yè)的整體吸引力和綜合競爭力。,25,隨著鳳凰的城市化進(jìn)程，本案是城市“東征”縱深發(fā)展的樞紐,鳳凰城市規(guī)劃 發(fā)展方向,鳳凰城市化率,傳統(tǒng)意義的城市概念正被顛覆，城市核心區(qū)域擴(kuò)大； 十里沱江風(fēng)光帶的城市地位再次提升， 成為城市的旅游休閑核心帶。,西進(jìn)、 北拓、 東征,2009年全縣城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)20平方公里，中心鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)面積達(dá)4.5平方公里。政府加快鳳凰古城核心景點(diǎn)區(qū)、舊城商貿(mào)娛樂區(qū)、紅旗行政生活區(qū)、堤溪文教體育區(qū)、城北旅游物流集散區(qū)、棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū)“六大城市功能區(qū)”開發(fā)建設(shè)。,26,棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū)城市縱深發(fā)展樞紐區(qū),縱深發(fā)展樞紐區(qū)；,未來的旅游休閑城；,1,2,3,對鳳凰旅游持續(xù)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。,站在鳳凰“城市縱深發(fā)展樞紐區(qū)”發(fā)展的角度， 尋找本項(xiàng)目的發(fā)展方向和使命,27,我們研究了國內(nèi)部分案例，按照驅(qū)動(dòng)因素總結(jié)出四種模式,具體驅(qū)動(dòng)因素及代表城市案例,歷史古城：西安古城 歷史文化：上海城隍廟,山：長沙岳麓山 湖： 杭州西湖,游樂園：深圳華僑城 會(huì)展：上海世博園 藝術(shù)：北京798藝術(shù)區(qū),商業(yè)街區(qū)：西安曲江新城 深圳華強(qiáng)北,鳳凰是典型的以人文資源為驅(qū)動(dòng)的城市中心旅游城。,28,單一的觀光功能造成游客的過路游，不利于旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,多元化發(fā)展有利于旅游地的繁榮和增加區(qū)域活力，快速拉動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,起步階段： 單一功能,發(fā)展階段： 多元化發(fā)展,成熟階段： 產(chǎn)業(yè)鏈形成,商業(yè),度假,居住,觀光,產(chǎn)業(yè)鏈的形成有利于旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，并對城市發(fā)展起到帶動(dòng)作用。,觀光,觀光,商業(yè),度假,居住,娛樂,休閑,商務(wù),娛樂,會(huì)展,文化,啟示之一：以人文資源為驅(qū)動(dòng)的城市中心旅游城發(fā)展規(guī)律： 由功能單一向功能多元化發(fā)展，最終形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，使區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,29,度假,旅游,休閑,自然資源,歷史及本土文化,城市人文,娛樂,商務(wù),居住,杭州西湖在系統(tǒng)開發(fā)、整體規(guī)劃過程中，注重自然景觀與人 文資源的挖掘與整合，逐漸由傳統(tǒng)的旅游景點(diǎn)轉(zhuǎn)型成為集旅 游、休閑、娛樂、度假和文化體驗(yàn)于一體的綜合型旅游區(qū)。,秀美的自然景觀,東方休閑之都,西湖文化,案例研究表明：城市人文資源的整合和優(yōu)化是提升城市旅游競爭力的必然規(guī)律。,優(yōu)美的傳說,歷史人文資源,啟示之二：從對人文資源的挖掘、整合、優(yōu)化城市的人文資源因子，保持城市旅游生命力。,30,啟示之三：逐漸由相對獨(dú)立的旅游地轉(zhuǎn)向城市的主要功能區(qū)，成為城市居民活動(dòng)的空間載體,杭州西湖：歷經(jīng)幾個(gè)發(fā)展階段，最終成為杭州城市景觀的杰出部分和內(nèi)在功能空間,起步階段 （80年代之前）,發(fā)展階段 （80年代2002）,成熟階段 （2002）,魅力西湖,休閑西湖,富裕西湖,文化西湖,生態(tài)西湖,活力西湖,和諧西湖,31,新加坡河兩岸觀光型旅游區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)闈饪s城市 文化、生活的主要功能空間,新加坡歷史、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)文化的發(fā)源地,新加坡的母親河,駁船游客觀光區(qū),城市休閑娛樂區(qū),新加坡河旅游業(yè)的開始，欣賞兩岸秀美風(fēng)光,商店、餐廳、酒吧、俱樂部等以休閑娛樂、餐飲、購物為主題的娛樂場所,新加坡河兩岸 ：不僅僅是吸引外地游客的觀光旅游區(qū)，同時(shí) 也是濃縮了新加坡的生活和文化，成為本地人休閑娛樂的主要場所。,32,參考以人文資源驅(qū)動(dòng)為主的旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在邏輯， 分析沱江風(fēng)光帶的發(fā)展?fàn)顩r,功能分析,旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),旅游度假消費(fèi)者分析,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),沱江風(fēng)光帶 發(fā)展,旅游資源挖掘和產(chǎn)品創(chuàng)新分析,沱江風(fēng)光帶三期建設(shè),旅游度假產(chǎn)品,33,鳳凰古城經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)形成自身特色 鳳凰城區(qū)旅游主要集中在古城和沱江風(fēng)光帶,民俗文化展示 傳統(tǒng)民居/建筑藝術(shù),34,寫生基地：眾多多藝術(shù)院校學(xué)子采風(fēng)之地。,鳳凰高爾夫：南華山國家森林公園高爾夫球場。,沱江風(fēng)光帶：譚盾的水樂，其靈感源自鳳凰古城的母親河沱江。,沈從文故居：鳳凰傳奇文豪的故居。,黃永玉工作室：有雕塑陳列室、美術(shù)、書法作品展室。,4星級(jí)天下鳳凰大酒店,鳳凰已形成多元的旅游區(qū)體系，從觀光型開始向 休閑度假文化體驗(yàn)型轉(zhuǎn)變,熊希齡故居：民國第一任總理,35,但各功能相對獨(dú)立和封閉，缺乏整合， 沒有形成相互支撐的產(chǎn)業(yè)鏈,旅游,度假,休閑,購物,娛樂,居住,餐飲,存在問題1：鳳凰在旅游功能發(fā)揮上有散點(diǎn)，無系統(tǒng)的優(yōu)化和整合。,？,36,隨著鳳凰的建設(shè)逐漸完善，游客數(shù)量、旅游收入、從業(yè)人員等各項(xiàng)指標(biāo)在不斷攀升,旅游收入年增長：6.81億 年增長率：35% 游客年增長： 5 9.41萬人次 游客年增長率：13.9%,37,但區(qū)域活力明顯不足,普通客棧，淡季入住率低,1,4星級(jí)酒店入住率遠(yuǎn)高于普通賓館,2,商業(yè)、娛樂、互動(dòng)體驗(yàn)的配置沒有優(yōu)化,3,“目前6個(gè)月的淡季沒人來，是致命的” -訪談?dòng)屑铱蜅?“游客大都是在古城玩一天就走了，住的時(shí)間內(nèi)太短” -訪談金水橋經(jīng)理,存在問題2：鳳凰有特色，但缺乏聚焦和興奮點(diǎn),38,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷發(fā)展,鳳凰縣旅游經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，關(guān)鍵性交通格局即將形成！,鳳大高速：是銅仁鳳凰機(jī)場和鳳凰的對節(jié)專用高速。 260公里有4個(gè)機(jī)場（銅仁鳳凰、芷江機(jī)場、常德機(jī)場、 張家界機(jī)場）,鳳凰火車站：是解決大規(guī)模游客到達(dá)的瓶頸工程。,縣鄉(xiāng)油路為主的路網(wǎng)工程建設(shè) 以村級(jí)公路為主的通達(dá)工程建設(shè),39,鳳凰縣在國內(nèi)國際的知名度不斷提高,沱江沿岸已成為“夜鳳凰”的明珠,棉寨旅游休閑功能區(qū)的確定,隨著鳳凰縣城市規(guī)劃的擴(kuò)大，城市化格局初現(xiàn)端倪,十里沱江風(fēng)光帶三期即將承擔(dān)城市功能,40,但居民+游客對沱江缺乏歸屬感,存在問題3：沱江風(fēng)光帶一、二期有外在表現(xiàn)，但沱江還沒有精神歸屬,大家都是這樣做呀，都要洗衣服呀。 -訪談市民 1人之力總不到哇，我盡量提醒， -訪談苗族導(dǎo)游 沱江下游水很臟，過了杜田大橋就很荒涼，沒有什么好玩的。-懷化驢友,西湖外地人眼中的杭州精神，杭州人眼中的休閑文化。,41,作為城市縱深發(fā)展的樞紐，本項(xiàng)目必須站在全局的高度， 提升本案的旅游價(jià)值和尋求發(fā)展方向！,42,三、項(xiàng)目主題定位,43,作為城市旅游縱深發(fā)展的節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目承擔(dān)三大使命,1、十里沱江風(fēng)光帶重要樞紐,3、湘西文化的傳播平臺(tái),2、鳳凰旅游休閑的活力中心,44,我們通過研究類似區(qū)域成功案例，尋求區(qū)域成功運(yùn)營的關(guān)鍵績效指標(biāo),人文元素成功融入?yún)^(qū)域的發(fā)展 區(qū)域充滿活力,區(qū)域持續(xù)發(fā)展 有較大影響力 有吸引力 位于城市區(qū)域 有靈魂的,著重分析四個(gè)案例： 上海泰晤士小鎮(zhèn) 青島八大關(guān) 日本豪斯登堡 上海新天地（圖）,45,青島八大關(guān)景區(qū)以建筑的人文故事作為主線穿插整個(gè)區(qū)域,a,八大關(guān)景區(qū)面積1050畝， 有十條幽靜清涼的大路縱橫其間，其主要大路因以我國八大著名關(guān)隘命名，故統(tǒng)稱為“八大關(guān)” 建筑背后的“故事”賦予了建造本身和區(qū)域以靈魂,丹麥王子到青島，修建給丹麥公主來青島避暑時(shí)居住，被稱為“公主樓”。,46,景區(qū)與城市完全融合，為市民了提供一個(gè)完全開敞的公共空間,a,道路,別墅,青島八大關(guān)有非常美麗的風(fēng)景、富有人文意義的建筑和大面積的開放空間，很多年輕人都在這里拍攝婚紗照,47,日本豪斯登堡是日本利用與荷蘭的文化淵源，學(xué)習(xí)荷蘭人的建國精神而打造的文化區(qū),b,長崎曾是日本少數(shù)能與海外通商的貿(mào)易港口之一，其貿(mào)易國也僅限于中國（明朝）與荷蘭，可見其與荷蘭文化淵源之深 1992年，在荷蘭政府與日本眾多大企業(yè)的支持下，以神近義邦先生為中心，集合了歷史學(xué)家、建筑家、海洋學(xué)者、環(huán)境學(xué)家等，在荷蘭與長崎之間的歷史、文化背景的共識(shí)之下，展開豪斯登堡宏偉的造城計(jì)劃，填海打造荷蘭風(fēng)格的主題園林豪斯登堡。,48,豪斯登堡在城市建設(shè)、娛樂設(shè)施等方面均營造1世紀(jì)的荷蘭城鎮(zhèn)風(fēng)貌,b,仿照荷蘭而建的豪斯登堡提供了百分之百的歐洲風(fēng)情： 歐洲大飯店 丹哈格飯店 阿姆斯特丹飯店 森林小別墅 荷蘭式餐廳 荷蘭民族博物館 豪斯登堡宮殿 分毫不差地再現(xiàn)了荷蘭女王宮殿的原型。,在不同季節(jié)，分別以郁金香、海洋、收獲、圣誕節(jié)、 農(nóng)歷新年為主題，設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的盛大表演活動(dòng)。,花錢游日本，免費(fèi)游荷蘭,49,上海泰晤士小鎮(zhèn)純粹英倫風(fēng)貌的風(fēng)情展示區(qū),c,泰晤士小鎮(zhèn)有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風(fēng)貌,50,人文元素自然融合到各個(gè)細(xì)節(jié)，原汁原味的英倫風(fēng)情一覽無遺,c,人文故事： 天主教堂塊立線冷噴彩繪玻璃是濃縮了個(gè)傳奇的宗教故事。,建筑風(fēng)格： 所有建筑物的外立面為純英倫風(fēng)格，郁郁蔥蔥的草坪和花木映襯著色彩鮮艷的紅墻、白窗、黑瓦， 細(xì)節(jié)處理,建筑元素： 哥特式風(fēng)格的天主教堂、 伊頓風(fēng)貌的高級(jí)中學(xué)、 威嚴(yán)神秘的英倫城堡 擁有維多利亞式建筑氣勢的市政廳,人文因素的體現(xiàn)點(diǎn)：,美術(shù)館,天主教堂,細(xì)節(jié)處理,建筑風(fēng)格,氣勢恢弘的市政廳,51,多元化功能復(fù)合增強(qiáng)區(qū)域的活力,c,泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)的教堂、圣愛廣場和獨(dú)特的景觀街道、輔以現(xiàn)代都市的娛樂設(shè)施、酒店、餐廳、酒吧等，支撐起婚慶服務(wù)業(yè)的脈絡(luò)； 泰晤士小鎮(zhèn)純正的歐式風(fēng)情成為一個(gè)東方傳奇，各具特色的大小廣場、精致的街景和漂亮的水岸碼頭，將和奢侈品展、服裝展、車展等相互交融，打造一個(gè)別具一格的情景式展臺(tái)； 泰晤士這個(gè)充滿藝術(shù)氣息的小鎮(zhèn)，是畫廊、雕塑、陶藝、創(chuàng)意工作室、收藏陳列室等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)理想的集聚地帶； 大產(chǎn)業(yè)帶來大量人流為配套服務(wù)業(yè)提供了無限商機(jī)，同時(shí)也將吸引大量享受生活樂趣的有暇人士來休閑度假，因此大量配套服務(wù)業(yè)與產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)發(fā)展，共同分享黃金商機(jī)。,52,新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心,功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身 客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客,功能構(gòu)成 客戶定位 具有shopping mall功能,提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場所 定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化 將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn) 希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地 一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn) 會(huì)有很多的活動(dòng)在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會(huì),上海新天地,d,53,d,54,新天地街區(qū)式商業(yè)主要以石庫門建筑表現(xiàn)手法。,新天地街區(qū)，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯(cuò)的15個(gè)里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。,d,55,新天地集中式商業(yè)現(xiàn)代建筑為表現(xiàn)手法。,d,56,新天地街區(qū)業(yè)態(tài)分布和組成,集中式商業(yè)以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。,估算的業(yè)態(tài)比例 零售：餐飲：休閑娛樂 38：42：20,d,57,通過上述案例研究，總結(jié)出成功打造復(fù)合旅游地產(chǎn)的kpi體系,區(qū)域聯(lián)系通過互補(bǔ)來實(shí)現(xiàn) 人文故事需要進(jìn)行深入挖掘 開放空間提供吸引人氣的空間 需要讓更多的人享受城市的文明 功能多樣化才能保證區(qū)域活力持有 與城市有淵源的文化才有深度和厚重感,與區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域發(fā)生聯(lián)系,有人文故事作為主線,有足夠多的開放空間,與城市的有機(jī)融合，城市功能的載體,功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力,成功打造的kpi體系,城市某種文化淵源的載體,整合,精神歸屬感,活力,58,從中得出本項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵詞：人文主線、開放、多元化,以一個(gè)與城市有淵源的“人文故事”為區(qū)域發(fā)展的主線。,關(guān)鍵詞二：開放,在布局上保證旅游者和市民的可進(jìn)入性和可參與性，提升區(qū)域活力，并保證與周邊區(qū)域形成聯(lián)系。,關(guān)鍵詞一：人文主線,關(guān)鍵詞三：多元化,多元化和功能復(fù)合能保證區(qū)域在不同的時(shí)間內(nèi)、特別是淡季要解決“游客少的瓶頸”，這是聚集區(qū)域人氣的軟實(shí)力。,59,鳳凰的城市文化淵源是什么？ 鳳凰城市文脈是什么？ 選擇怎樣的人文作為區(qū)域的主線？ 我們需要講述怎樣的一個(gè)人文“故事”？,我們需要進(jìn)行鳳凰人文的研究和梳理,60,我們從城市和湘西的角度來尋找城市的文化和城市的“故事”。我們發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)勢的湘西文化之余，諸多因子在暗示著另外的一種風(fēng)情！,幾百年的歷史沉淀，湘西民俗文化豐富厚重，且看沈從文的浪漫風(fēng)情從何而來？,61,湘西文化作為鳳凰的主流文化有諸多的載體，已經(jīng)得到非常充分的闡釋。,62,湘西文化在鳳凰古城已經(jīng)得到很好的挖掘和演繹。,湘西是多民族地區(qū)，各民族文化百花齊開、各具異彩！,建筑風(fēng)格 苗族藝術(shù) 人文歷史 邊城傳說 ,民族文化：,湘西特色文化及其他：,63,是怎樣一股力量讓我們砰然心動(dòng)！,64,是愛情的氣息已經(jīng)在城市中彌漫， 鳳凰需要這樣的文化載體,中國十大最浪漫城市之首。 美麗的沱江，浪漫得讓人心跳。,65,我們選擇湘西文化和愛情文化的融和，提升項(xiàng)目價(jià)值。,區(qū)域需要文化的主線支撐,湘西文化表現(xiàn)的需求,整合+優(yōu)化=漸變+突變,浪漫愛情的氣息四處飄散,湘西文化和愛情文化的梳理,內(nèi)在需求,外在機(jī)會(huì),66,項(xiàng)目需要用這些元素，以空間開放和多元化為前提來講述一個(gè)文化交流歷程的“故事”,開放,多元化,文化交流的歷程,前提一,前提二,主線 承載體,67,項(xiàng)目定位 以沱江優(yōu)越的人文與自然資源為基礎(chǔ)，以鳳凰城市化發(fā)展為依托，以營造區(qū)域活力為驅(qū)動(dòng)力，打造中國首個(gè)以講述湘西文化和愛情文化交融為核心，功能復(fù)合的文化旅游示范區(qū)。,68,項(xiàng)目提升沱江的區(qū)域價(jià)值 沱江提升鳳凰城市價(jià)值,開放聯(lián)系區(qū)域公共空間，促進(jìn)區(qū)域活力 文化湘西文化和愛情文化的交流 旅游位于沱江風(fēng)光帶縱深發(fā)展樞紐，承擔(dān) 旅游延展功能 示范湘西文化和愛情文化集中交流展示區(qū),關(guān)鍵詞：浪漫、愛情、開放、多元化,充滿 文化氣息的,以湘西建筑風(fēng)格和建筑元素為主，融入愛情元素，演繹現(xiàn)代的湘西風(fēng)情。,關(guān)鍵詞：主題、街區(qū),開放,主題景觀與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了本區(qū)的活動(dòng)中心,保證人們的可進(jìn)入進(jìn)入性 沱江不但是鳳凰的沱江，更是中國的沱江,多元化,多元有兩層含義： 文化的多元 功能的多元,文化的多元產(chǎn)生交流 功能的多元產(chǎn)生活力,73,我們的文化主題如何落地？ 我們選擇的這些文化元素如何排列？ 開放和活力的區(qū)域構(gòu)想如何得以體現(xiàn)？,我們需要進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)研究,74,針對這些元素如何布局，在整體定位的指導(dǎo)下，我們有以下三個(gè)層面的綜合考慮,分析地塊的特點(diǎn)、盤點(diǎn)地塊的資源、明確限制性條件,根據(jù)現(xiàn)代規(guī)劃理論，結(jié)合基地特征，從而找到規(guī)劃布局的一些基本原則,客戶的分析和研究，找出核心客戶定位，明確產(chǎn)品完善和規(guī)劃布局的方向。,項(xiàng)目的概念規(guī)劃和產(chǎn)品布局,開放、多元化、文化交流歷程,75,四、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)完善方案,76,76,項(xiàng)目在沱江北岸，坐北朝南。 背靠青龍山，面臨沱江水。 209國道規(guī)劃橫穿整個(gè)項(xiàng)目基地。 地勢北高南低，有較大落差。,項(xiàng)目基地分析,77,項(xiàng)目用地指標(biāo),78,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),79,規(guī)劃原則： 原則一：區(qū)域公共空間分等級(jí)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)完全開放、連續(xù)開放的空間布局。 原則二：不設(shè)立區(qū)域的封閉邊界，通過多級(jí)路網(wǎng)設(shè)置，形成連續(xù)的開放空間。 原則三：布局需要提供更多的公共空間接觸面，并使建筑自身公共化。 原則四：集約化利用土地，讓更多的人享受新城市文明的載體。 原則五：廣場和街區(qū)是增強(qiáng)區(qū)域活力不可或缺的空間。,80,誰會(huì)是我們的購買者？,81,推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以鳳凰外埠旅游度假型客流為主;,外埠客戶對度假置業(yè)和投資置業(yè)的熱度較高;,本地自住客戶對本項(xiàng)目價(jià)格的承受力有限;,次主力,主力,職業(yè)投資人、公務(wù)員/教師、私營業(yè)主,本地客戶的購房熱度需要外埠客戶的激發(fā)和調(diào)動(dòng)。,回鄉(xiāng)置業(yè)者，文化藝人,82,項(xiàng)目規(guī)劃布局關(guān)系,杜田大橋,209國道,二期度假酒店,4#、3#度假型公寓,2#、1#住宅,8#江景住宅 7#江景住宅 6#江景住宅 5#江景住宅,9#投資 型公寓,商業(yè)街區(qū),親水平臺(tái),公寓住宅,度假酒店,點(diǎn)：多個(gè)主題節(jié)點(diǎn) 線：以一條主線和若干條支線串起 面：項(xiàng)目形成一個(gè)湘西文化的面,關(guān)鍵詞一：開放 關(guān)鍵詞二：多元化 關(guān)鍵詞三：文化交流,湘西文化在項(xiàng)目上通過點(diǎn)、線和面來得到充分的表現(xiàn)：,83,住宅部分設(shè)計(jì)完善意見,（1）58#樓已建成，12#樓已施工，均不做變動(dòng)。 （2）3#、4#樓：綜合市場及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)因素，建議戶型不做變動(dòng)。將兩棟樓位置對調(diào)。 （3）9#樓可考慮做l型標(biāo)準(zhǔn)層，l型東西向保留東單元不變，西單元用地向北與4#樓向連，形成一個(gè)內(nèi)廊式的酒店式電梯公寓，面積在4060平方米。 （4）注意處理酒店式公寓與東單元西戶之間的關(guān)系。,84,理由： （1）3#、4#樓的戶型均為92平方米和102平方米的兩房，市場可順利消化；根據(jù)投入產(chǎn)出的估算，凈收益有限；影響整個(gè)社區(qū)品質(zhì)；增加開發(fā)難度，影響工期。 （2）9#樓現(xiàn)規(guī)劃戶型面積為132135平方米的三房，總價(jià)偏高，客戶相對難以承受；面對外部市場投資客戶需求，增加產(chǎn)品類型，又可提升單價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值；對總體規(guī)劃全局影響不大，符合政府控規(guī)要求。,85,商業(yè)部分確定為旅游主題中心、休閑娛樂中心和湘西特色展示中心。 業(yè)態(tài)定位為純商業(yè)步行街。 集休閑度假、特色購物、餐飲娛樂、文化體驗(yàn)為一體的 旅游綜合體。,商業(yè)部分設(shè)計(jì)完善,86,商業(yè)主題定位： 鳳凰旅游休閑活力中心，湘西旅游文化示范區(qū) 商業(yè)功能分區(qū)： 休閑度假、特色購物、餐飲娛樂、文化體驗(yàn) 商業(yè)業(yè)態(tài)及體量： 詳見下表,87,翡翠城商業(yè)業(yè)態(tài)及體量表一,88,翡翠城商業(yè)業(yè)態(tài)及體量表二,89,項(xiàng)目核心節(jié)點(diǎn)布局,一個(gè)湘西民間工藝大師展示區(qū),一座名人堂,一個(gè)鳳凰會(huì)館,一個(gè)小型廣場,一個(gè)湘西藝術(shù)家創(chuàng)意區(qū),一個(gè)特色商業(yè)風(fēng)情街,一個(gè)湘西文學(xué)筆友會(huì),一個(gè)沈從文書館,一個(gè)親水浪漫互動(dòng)區(qū),90,細(xì)節(jié)上體現(xiàn)文化，將文化溶入商業(yè)中，將商業(yè)通過文化這一載體，提升商業(yè)乃至住宅兩者更高的價(jià)值。,傳承悠久的歷史，通過建筑設(shè)計(jì)和立面展示體現(xiàn)湘西文化和愛情文化的融合。,充分利用項(xiàng)目內(nèi)部街區(qū)景觀資源，在小品，雕塑，文化墻上，體現(xiàn)出歷史文化內(nèi)涵;,91,親水碼頭序曲區(qū),區(qū)域的“接待臺(tái)”中小型活動(dòng)廣場 利用廣場創(chuàng)造一個(gè)活動(dòng)空間，增強(qiáng)區(qū)域的進(jìn)入感 利用標(biāo)志性建造標(biāo)識(shí)區(qū)域，預(yù)示浪漫風(fēng)情自此上演,沱江畫舫-登陸、對歌 沱江情水灣牌坊地標(biāo) 浪漫沱江夜-浪漫制造、 演繹、互動(dòng)、放河燈、t臺(tái)秀 戶外大型led秀場浪漫記憶,92,綠化帶、景觀小品和涂鴉墻、文化墻等自然的將商業(yè)和自然結(jié)合起來，同時(shí)將不同層次的消費(fèi)群體區(qū)分開來。,93,一群設(shè)計(jì)作品； 一個(gè)“浪漫游”的心靈體驗(yàn)； 一座時(shí)尚地標(biāo)； 一種全新的體驗(yàn)式購物方式； 一處人與人交往的社交地； 一股由浪漫風(fēng)情醞釀而起的風(fēng)潮； 鳳凰的另一個(gè)城市印象