2011泉州筍江項目市場調(diào)研及物業(yè)發(fā)展建議51p.ppt

筍江項目市場調(diào)研及物業(yè)發(fā)展建議,集團營銷中心-策劃部 2011.04.13,第一部分 筍江項目市場調(diào)研分析,本報告階段內(nèi)容劃分,一、地理位置泉州市地處福建省東南部，是福建省三大中心城市之一。北承省會福州，南接廈門特區(qū)，東望臺灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明，形成海西城市群 二、行政區(qū)劃市域面積1.1萬平方公里，轄4區(qū)3市4縣及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。而本案所處的東海片區(qū)為泉州未來行政文化中心區(qū)、商務(wù)辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū)。 三、人口規(guī)模2009年泉州市常駐人口782.5萬，其中中心城區(qū)人口77.6萬人，其中戶籍人口47.17萬人，非戶籍常住人口30.5萬人，城鎮(zhèn)居民總戶數(shù)13.67萬戶，達到中等城市規(guī)模。 四、歷史文化泉州是國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一，古代海上絲綢之路的起點， 素有“東方第一大港”，被譽為“世界宗教博物館”，聯(lián)合國教科文組織全球第一個世界多元文化展示中心。,泉州概況,泉州 東南沿海 歷史悠久 文化沉淀 海西經(jīng)濟圈的重要城市。,城市定位：海峽西岸經(jīng)濟圈，經(jīng)濟樞紐城市，東南沿海對外貿(mào)易的主要港口城市，海西經(jīng)濟圈的劃定為泉州未來的發(fā)展帶來了極大的機遇。,海西經(jīng)濟圈：與長三角、珠三角并肩的、發(fā)展中的經(jīng)濟區(qū)域； 泉州目前全省經(jīng)濟首位城市，擁有大量私營企業(yè)，以鞋帽、服裝、箱包、機械加工等行業(yè)為主； 泉州，中國絲綢之路的起源，泉州灣曾經(jīng)一度為全國第一大港，作為“海西經(jīng)濟區(qū)中經(jīng)濟首位城市”，著力建設(shè)“半小時城市群”的區(qū)域一體化大泉州； 與臺灣一水之隔，中國著名的“僑鄉(xiāng)”，依托于“三通”實現(xiàn)、兩岸關(guān)系緩和，未來海西經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮蟆?泉州概況,泉州規(guī)劃戰(zhàn)略：發(fā)揮泉州在對臺交流中的“五緣”優(yōu)勢，以差異化發(fā)展為戰(zhàn)略核心，突出產(chǎn)業(yè)的龍頭作用、港口的支持作用、城市的載體作用和文化的紐帶作用，以“多輪驅(qū)動”全面提升泉州對海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的支撐帶動作用。,城市戰(zhàn)略定位建設(shè)全國重要的先進制造業(yè)基地和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的中心城市；構(gòu)建具有國際影響力的產(chǎn)業(yè)集群，先進制造業(yè)基地；建設(shè)海峽兩岸交流合作的前沿平臺，培育創(chuàng)業(yè)中心、文化中心、旅游名城和宜居城市。 城市空間布局形成“一灣兩翼三帶”的總體空間布局結(jié)構(gòu)。從沿江時代走向環(huán)灣時代，建成海灣型生態(tài)城市。“一灣”：環(huán)泉州灣地區(qū)，是城市職能培育的主要地區(qū)、提升區(qū)域地位的戰(zhàn)略核心中心城區(qū)；“兩翼”分別是北翼環(huán)湄州灣南岸地區(qū)和南翼環(huán)圍頭灣地區(qū)?！叭龓А敝笐?zhàn)略提升帶、戰(zhàn)略預(yù)留帶和戰(zhàn)略輻射帶，是支撐帶動的紐帶 中心城區(qū)規(guī)模根據(jù)泉州市城市總體規(guī)劃(20082030），到規(guī)劃期末，形成“特大城市1個、中等城市7個、中心鎮(zhèn)21個、一般建制鎮(zhèn)約80個”的市域規(guī)模結(jié)構(gòu)。,泉州城市規(guī)劃整體規(guī)劃,中心城區(qū)以“一灣四山兩江”為依托，形成“多中心、多組團”的空間布局模式，組團之間以水體、山體間隔，使每個組團具有良好的近山和親水性;同時，組團公共服務(wù)設(shè)施布局的中心逐步向規(guī)劃區(qū)核心地帶泉州灣口位移，打造區(qū)域服務(wù)中心。,泉州城市規(guī)劃中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃,中心城區(qū)以“多中心、組團式”的空間布局模式，形成“一灣四區(qū)、多組團”的空間布局結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)沿江發(fā)展、跨江發(fā)展，走向面海環(huán)灣。,泉州城市規(guī)劃中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃,在環(huán)泉州灣地區(qū)精心打造面向區(qū)域的高端服務(wù)職能中心； 重點發(fā)展金融保險、現(xiàn)代物流、國際商務(wù)、技術(shù)研發(fā)、信息咨詢、文化創(chuàng)意、中介服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造區(qū)域性服務(wù)中心； 主體是環(huán)灣的五大區(qū)域性功能中心（東海行政中心、洛秀科技創(chuàng)新中心、仙石企業(yè)決策中心、西濱生產(chǎn)服務(wù)中心、蚶江商貿(mào)會展中心）和市域商業(yè)中心。,以打造全國重要的先進制造業(yè)基地為目標，以信息化帶動工業(yè)化，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高自主創(chuàng)新能力，構(gòu)建現(xiàn)代化工業(yè)體系，基本建成全省乃至全國重要的先進制造業(yè)基地、物流中心、億噸大港。,泉州城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，其中紡織服裝、鞋材、建筑建材、機械制造、食品飲料、工藝制品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)提升，石油化工、汽車及配件、船舶修造、電子信息、生物醫(yī)藥及裝備制造、光伏電子等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，輕重工業(yè)比重日趨合理，重工業(yè)比重2015年達42%、2030年達55%以上； 建設(shè)全國最重要的先進制造業(yè)基地方面，規(guī)劃期內(nèi)要建成全國重要的石化工業(yè)基地、紡織服裝基地、鞋業(yè)基地和建材基地，建成省級裝備制造、船舶修造、汽車及配件、光電信息、食品飲料、生物醫(yī)藥基地。 以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向整合城市，以經(jīng)濟聯(lián)系打破行政壁壘，以快速交通通道加強泉州灣城市群內(nèi)各城市之間的聯(lián)系，最終形成一體化現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市。,民航： 近期適度擴建泉州晉江機場，盡快開展海西區(qū)域性樞紐機場專項規(guī)劃選址工作； 高速公路： 規(guī)劃形成“一環(huán)、兩縱、三橫、五聯(lián)”的市域高速公路骨架 鐵路： 形成“沿海環(huán)灣放射、內(nèi)陸網(wǎng)狀縱橫”為基本骨架的市域快速通道網(wǎng)絡(luò)（福廈高鐵） 港口建設(shè)： 規(guī)劃形成肖厝、斗尾、泉州灣、深滬灣、圍頭灣五大港區(qū)。 另將完善由軌道交通、快速公交（brt）、常規(guī)公交干線、支線等共同構(gòu)成中心城區(qū)公交系統(tǒng),通過以港口為重點的現(xiàn)代化輸運體系建設(shè)，打造海西“西進東出”的重要通道，同時構(gòu)建以鐵路、高速公路、?？崭蹫楣羌艿氖杏蚪煌ňW(wǎng)絡(luò)，建立現(xiàn)代化、可持續(xù)的綠色交通系統(tǒng)。,泉州城市規(guī)劃基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃,江南區(qū)域概況,“吹響五大戰(zhàn)役號角”，重點抓好東海、城東、北峰、江南組團和晉江濱江總部經(jīng)濟區(qū)、泉州臺商投資區(qū)、泉州軟件園、泉州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等八大片區(qū)建設(shè)，今后每年投入的建設(shè)資金要達70億元以上。,江南組團位于環(huán)泉州灣中心增長區(qū)，是泉州市“南擴”戰(zhàn)略的重要組成部分，城市規(guī)劃對江南組團有巨大的推動作用。,將江南新區(qū)功能定位為：以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，以交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、就業(yè)充足、配套完善的綜合功能為方向的城市次中心。 用地規(guī)模為52.4平方公里，規(guī)劃區(qū)人口控制規(guī)模約30萬人。 鯉城區(qū)相關(guān)負責(zé)人介紹，6宗商住、商業(yè)、酒店用地已全部“招、拍、掛”出讓，目前已完成建筑設(shè)計方案，待方案審批，爭取9月份動工。,據(jù)悉：鯉城區(qū)近期將啟動筍江路沿線469畝地塊建設(shè)，主要包括高山社區(qū)危房改造，該區(qū)域還將加大教育設(shè)施建設(shè)，泉州七中江南校區(qū)、鯉城第三實驗小學(xué)、鯉城第二實驗幼兒園等將充實該地校園隊伍，此外，鯉城公共衛(wèi)生服務(wù)中心也納入規(guī)劃。,配套：目前江南新區(qū)配套還比較薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨。,江南區(qū)域概況配套,江南區(qū)域概況產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,江南區(qū)域概況交通完善,江南板塊對外交通發(fā)達，已經(jīng)形成現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展硬性條件已基本成熟。,田中大橋、延陵大橋和站前大橋，三座大橋已經(jīng)納入該片區(qū)的規(guī)劃藍圖，據(jù)悉，站前大橋已于2010年3月份開工，將與2012年3月交付使用。,站前大橋正在施工,規(guī)劃交通性主干道：是規(guī)劃區(qū)通過田中大橋與北峰組團聯(lián)系的重要通道。在泉州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃方案二中輕軌交通3號線與之平行。道路紅線寬 50 米。 城市主干道：規(guī)劃區(qū)內(nèi)繁榮大道和江濱路等，道路紅線寬40-60 米?？杀ＷC規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路交通的通暢。,江南區(qū)域定位及規(guī)劃建設(shè),區(qū)域?qū)傩裕杭虡I(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、文化娛樂與大型居住區(qū)于一體的新城市次中心，助推區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。,根據(jù)泉州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，泉州分為八大城市組圖，本案隸屬江南組團，是一個正在全新規(guī)劃的新組團，是“東進、南下、西拓”的重點建設(shè)城市新區(qū)，具有泉州“新浦東”的美譽。,大力發(fā)展商貿(mào)和物流服務(wù)業(yè)，形成以產(chǎn)業(yè)重構(gòu)為主導(dǎo)的新區(qū)建設(shè)模式。新區(qū)設(shè)計的總體思路 “整體規(guī)劃、成片開發(fā)”，把江南新區(qū)建設(shè)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、空間形態(tài)豐富、建筑造型典雅的現(xiàn)代化新城區(qū)。,江濱片區(qū) 中心公園烏石山片區(qū) 高新園區(qū),江南新區(qū)三大片區(qū),江南新區(qū)功能發(fā)展方向,江南新區(qū)前期定位城市次中心，開發(fā)模式是：居住區(qū)為主，旅游結(jié)合地產(chǎn)的模式,區(qū)域?qū)傩裕何磥黼S著交通的完善和學(xué)校企業(yè)的導(dǎo)入，區(qū)域面臨快速發(fā)展契機。,泉州七中江南校區(qū)10月動工建設(shè) 泉州七中江南校區(qū)及周邊項目包括泉州七中江南校區(qū)、鯉城區(qū)第三實驗小學(xué)、鯉城區(qū)第二實驗幼兒園，地址選在江南高峰社區(qū)西側(cè)至池峰路段，規(guī)劃用地157畝（中學(xué)114畝、小學(xué)30畝、幼兒園13畝），計劃投資1.8億。,江南總部經(jīng)濟區(qū)呼之欲出，目前已經(jīng)有15家商會報名入住,新天城市廣場,江南區(qū)域定位及規(guī)劃建設(shè),新天城市廣場,江南核心區(qū)組團分析,建設(shè)規(guī)劃發(fā)展如下： 興賢路和筍江路交叉口西南角安排大型商業(yè)建筑，筍江路沿街以商貿(mào)和服務(wù)業(yè)為主（為目前的“福隆星城”、待開發(fā)的“新天城市廣場“）； 池峰路兩側(cè)以高層公共建筑為主，用地考慮電力、煙草、海關(guān)、稅務(wù)、交警、法院等部門辦公用地及部分配套項目； 新步社區(qū)安排體育、教育及文化設(shè)施； 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃筍江公園和江南中央公園； 筍江路和池峰路沿街將考慮設(shè)置2-3個星級酒店； 其他用地建設(shè)內(nèi)容原則上以江南組團分區(qū)規(guī)劃和江南浮橋組團北區(qū)控規(guī)為依據(jù)，允許做局部調(diào)整。其中區(qū)域內(nèi)已批五宗用地（筍江路安置小區(qū)、石崎安置小區(qū)、福隆星城、蔬菜批發(fā)市場和80畝仙景工業(yè)區(qū)），用地范圍和用地性質(zhì)不再調(diào)整。,北至池峰路，南至南環(huán)路、大官路，西至江濱路，總計5800畝。整個規(guī)劃片區(qū)東部通過筍江大橋與古城相連。,片區(qū)的功能定位是：集商貿(mào)、高尚居住、公建中心等為一體的江南組團核心。,江南片區(qū)概況發(fā)展結(jié)論,江南新區(qū)將在項目開發(fā)周期內(nèi)逐步成熟，城市次中心即將形成。,2,1,江南片區(qū)概況,江南片區(qū)個案分析,3,江南片區(qū)潛在市場分析,江南片區(qū)房地產(chǎn)市場,江南板塊個案分析,“東進、南下、西拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，江南片區(qū)成為泉州城市“西拓”的重頭戲，豐富水景和高密度的人口居住是最大優(yōu)勢，大盤項目集中區(qū)域。,江南板塊擁有不可復(fù)制的自身優(yōu)越性，這里不僅擁有龐大的本地居住人口和外來人口，而且擁有兩大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、大型出口加工區(qū)，堪稱泉州“小浦東”； 未來將有更多、更具實力的大企業(yè)、資金流量更大的項目以及更多高精英人士在這個片區(qū)聚集。他們對住房的需求，必然給江南新區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來新的機遇。 江南板塊配套也已經(jīng)越來越完善，橋南立交橋、交通道路、公園、星級酒店以及醫(yī)療、教育、超市等配套不斷完善，使得這里的新區(qū)宜居、宜商的雛形越來越完善，吸引著眾多的投資者、置業(yè)者對江南新區(qū)的全新關(guān)注。,板塊分析江南板塊,大盤領(lǐng)航，小盤林立，18層以上小高層、高層穿插布置，部分項目均價突破7000。,板塊分析江南板塊,按目前在售項目來看，“中央公園”和“輝映江山”是區(qū)域兩個矚目的大盤，其他項目規(guī)模都只能望其項背。18層以上小高層與高層穿插布置是區(qū)域項目的共性。幾個大盤社區(qū)無論是社區(qū)綠化還是社區(qū)配套相對來看都擁有規(guī)模優(yōu)勢，目前社區(qū)配套以“中央公園”最為完善。江南板塊目前新盤的均價最高達到7000元/平方米左右，待后期南益鯉景灣、新天城市廣場面市后將成為江南板塊的新一亮點。,片區(qū)供應(yīng)項目,板塊分析江南板塊,從目前市場供應(yīng)產(chǎn)品情況來看，中小戶型產(chǎn)品居多，在戶型設(shè)計方面，絕大多數(shù)的戶型含有“凸窗、結(jié)構(gòu)板”等方面的贈送面積。,d棟,c棟,摩卡小鎮(zhèn)：利用隸屬鯉城區(qū)的轄區(qū)優(yōu)勢，依靠便利的交通網(wǎng)絡(luò)，尋求產(chǎn)品差異化突破，主推低總價緊湊小戶型，在新政下成功突圍。,占地面積：24598.7 總建筑面積：61370 容積率：2.49 綠化率：30% 總套數(shù)（c、d棟）：244 套 車位：369個 價格：起價5100元/，均價5450元/,摩卡小鎮(zhèn)所處的江南片區(qū)6600畝的規(guī)劃建設(shè)是未來泉州發(fā)展的次中心，擁有順濟新橋、筍江橋、市民公園、展覽城、鯉城區(qū)政府，以及橋南3000畝的規(guī)劃建設(shè)等諸多交通及配套利好。項目不僅接受橋南片區(qū)的一級輻射、擁有浮橋片區(qū)的同等資源，而且5分鐘即可到達市中心繁華地帶。 從前三期的銷售率上看第一期推出的時間節(jié)點，在房地產(chǎn)銷售時間相對較冷的時間點，針對投資客的大量廣告投入取到部分效果。第二期在有第一期的鋪墊的基礎(chǔ)上產(chǎn)品以針對自住型的客戶為主，銷售時間選在房地產(chǎn)銷售旺季公開，所以能達到全部銷售。第三期在有前兩期口碑上，中小戶型能盡快的去化。 目前成交的客戶群以鯉城區(qū)居民和浮橋的客戶群為主，豐澤區(qū)一小部分； 摩卡小鎮(zhèn)針對居家戶型的設(shè)計，有附贈部分免費的面積（35不等）。附贈面積只達套型面積的5%； 小區(qū)規(guī)劃有小型商場能購對日常生活基本滿足； 主組團（b區(qū)）局部底層架空增加綠化面積；,摩卡小鎮(zhèn)綜合分析,從目前剩余在售的戶型上看，以三房120以上的余屋量最多，在以往該面積是市場的主力銷售面積。但在政府多方調(diào)控措施和規(guī)劃限制，在2010.11月后泉州出現(xiàn)了多個高贈送面積的樓盤如（三盛四季公園）、（冠亞凱旋門）等。主流媒體對江南片區(qū)未有大規(guī)模的關(guān)注，摩卡小鎮(zhèn)所附贈面積不夠吸引無發(fā)引起購房者的關(guān)注。在調(diào)控新政的影響下大部分自住的客層都選擇觀望，摩卡小鎮(zhèn)在銷售價格沒有太大優(yōu)勢，剩余戶型面積偏大和配套不占優(yōu)勢形成目前的銷售停頓。,新加坡城：坐落于橋南核心片區(qū)，占地面積56016平米，建筑面積219176平米，容積率為2.8，建筑密度30%以下，綠地率35%以上。,備注：該數(shù)據(jù)通過多次詳細跟進后，誤差基本可忽略，但后續(xù)還需繼續(xù)完善部分內(nèi)容。,1#、5#樓,當期產(chǎn)品規(guī)劃為26-28層高層住宅，其中1#樓1-3層規(guī)劃商業(yè)、4層為架空層以空中花園形式出現(xiàn)，5層起為住宅產(chǎn)品，5#樓底層為架空層泛會所配套； 5#樓共有3小棟住宅，均為2梯4戶設(shè)計，本次僅推出1小棟26層住宅，約100套左右，剩余2小棟28-30層，約224套預(yù)計將于5月份過后再考慮是否推售。 在標準層規(guī)劃上1#樓屬于（l形）連廊式格局，產(chǎn)品基本以小戶型為主，單身公寓及2房產(chǎn)品占絕大多數(shù)。 當期最大戶型面積為106，該戶型可由“11單元+12單元”以“2+1”形式組合而成。 從戶型贈送面積表現(xiàn)形式來看，主要以“花池及凸窗”形式體現(xiàn)，贈送面積較小。 該項目就目前預(yù)定情況來看，5#樓87預(yù)約情況較為理想，其原由為贈送面積較多，且朝向及景觀面較佳。,新加坡城綜合分析,備注：該數(shù)據(jù)通過多次詳細跟進后，誤差基本可忽略，但后續(xù)還需繼續(xù)完善部分內(nèi)容。,百捷-中央領(lǐng)地：位處橋南3000畝規(guī)劃片區(qū)，占地面積約30畝，建筑面積約80000平米，容積率為3.0，綠地率40%左右，起價： 約6500元/m,均價：約7450元/m 。,備注：該套戶型建筑面積87平方，實得116平方，贈送面積為29平方，贈送面積采用結(jié)構(gòu)板形式。,小區(qū)規(guī)劃3棟30-32層高層住宅，1-3層規(guī)劃底商、4層起為住宅產(chǎn)品； 雖在樓棟標準層布局設(shè)計為2梯4戶，但通過連廊的方式做到戶戶均有通透的布局； 規(guī)劃產(chǎn)品面積基本以90以下為主； 在戶型設(shè)計方面均以贈送的面積為主要宣傳點，最高贈送面積近30（1#01、05單元“2房變4房”）； 戶型套內(nèi)空間布局還算合理，但部分戶型客廳面寬相對較小。 面積贈送的空間基本圍繞整改“結(jié)構(gòu)板”的方式表現(xiàn)； 后期交房“結(jié)構(gòu)板”的做法將以約80cm高的砌墻形式交付，砌墻與倒板費用不計，業(yè)主如想更改為居住房間，建議可由業(yè)主自行采用玻璃墻體封閉墻體。,百捷-中央領(lǐng)地綜合分析,從各個項目整體規(guī)劃分析來看，在商業(yè)配置方面，基本以底商、夾層連廊式商業(yè)或集中商業(yè)體現(xiàn)，在住宅標準層設(shè)計方面，基本以2梯4戶的形式出現(xiàn)，底層采取架空形式做泛會所配套，或者在底商與住宅過度樓層采取架空做空中花園形式出現(xiàn)； 由于該區(qū)域?qū)儆谌莩鞘心蠑U開發(fā)片區(qū)，從本區(qū)域的居民群體特征來看屬于中層階級的代表群體較多，從本區(qū)域在售樓盤分析，置業(yè)的客戶大多數(shù)是本區(qū)域輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的剛性需求群體較多，因此在本區(qū)域銷量最好的戶型90平米以內(nèi)的戶型； 該區(qū)域項目的戶型面積配置基本較為平均，90平米與100平米以上的戶型比例相差不大，但中小戶型有一個較為明顯的共性為贈送面積居多，按贈送面積與銷售面積分析占比來看，贈送面積范圍基本有在銷售面積的13%-33%（如一套80平米的戶型，贈送空間在11平米-27平米之間）；,項目個案分析總結(jié)如下,2,1,江南片區(qū)概況,江南片區(qū)個案分析,3,江南片區(qū)潛在市場分析,中心市區(qū)土地消耗殆盡，江南成為近幾年土地成交的重點區(qū)域之一。知名開發(fā)商已經(jīng)開始試探性介入，江南板塊將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。,江南板塊地塊出讓情況,注：信息來源泉州國土局,從以上表格分析來看，商住混合產(chǎn)品建筑面積的體量大致在1448613平米左右，純商業(yè)、寫字樓、酒店等產(chǎn)品建筑面積的體量大致在663261平米左右，目前按市場情況放量預(yù)估已投放40%左右，因此在后期市場供應(yīng)量有可能會在短期內(nèi)造成井噴的局面。,接上表,供應(yīng)情況：土地集中放量，后續(xù)房源供應(yīng)量大。項目高層住宅將面臨密集競爭，擇機入市是關(guān)鍵。,預(yù)估市場未來供應(yīng)時間,市場未來供應(yīng)量至少200萬平米,第一部分 筍江項目市場調(diào)研分析,本報告階段內(nèi)容劃分,項目自身屬性-四至,目前本案缺少現(xiàn)有的生活配套，即使是1公里以外的“興賢路”，也只是一些雜亂無序的低層次基本生活配套，但從交通方面來看，現(xiàn)有的路網(wǎng)規(guī)劃相對比較完善，在路通的前提下，自然奠定了區(qū)域未來發(fā)展的前景，從地塊周邊規(guī)劃配置來看，江南中央公園的自然景觀資源，新天城市廣場的大型商貿(mào)購物中心等，也將為后期片區(qū)成型展現(xiàn)標志性的建筑形態(tài)。,區(qū)域?qū)傩裕耗壳皡^(qū)域形象較差，配套薄弱，生活不方便，片區(qū)較為陌生。,周邊低矮民房和工廠，較為嘈雜，影響區(qū)域形象。 目前生活配套少，生活不便。 交通出行不便，公交線路少。,近距離生活配套少，新華都、永輝超市都距離本案較遠。 金融網(wǎng)點少； 缺乏大型餐飲娛樂休閑場所； 市政配套有待進一步完善。,項目自身屬性-配套,正確認識項目地塊的資源條件和限制因素，因地制宜，充分利用良好的城市規(guī)劃及有利條件，發(fā)展與之相適應(yīng)的物業(yè)。,項目自身屬性-資源,項目現(xiàn)狀及新政影響情況不利，但未來發(fā)展遠景相對較為可觀。,項目自身屬性-優(yōu)劣勢,用地面積：8674 建筑高度：6080米 容積率：3.5以下 建筑密度：22% 綠化率：35%以上 套型建筑面積90以下比重應(yīng)達商品住房總面積70%以上 建筑底層采取架空綠化，不論其層高是否大于2.2米，容積率指標核算時可不計底層架空綠化面積,用地面積：15428.6 建筑高度：90-150米 容積率：4.5以下 建筑密度：22%（可調(diào)至35%） 綠化率：35%以上 標準層建筑面積宜控制在1500以內(nèi),項目經(jīng)濟技術(shù)指標及規(guī)劃要點,商住用地,酒店商業(yè)用地,地塊的特殊性，要盡量發(fā)揮其優(yōu)點。緊鄰建設(shè)中的江南公園，以公園地產(chǎn)為主題對項目進行塑造。因此,本案的主軸核心定位建議可為:,項目思路,五星酒店和商業(yè)中心大樓是我家的會所,酒店商業(yè)規(guī)劃,針對五星酒店設(shè)計需先聘請專業(yè)的酒店咨詢管理公司提供意見，在請專業(yè)的有五星級酒店設(shè)計經(jīng)驗的團隊進行規(guī)化設(shè)計； 酒店客房按綜合建筑面積50/間，總套數(shù)200套，（同多位專業(yè)人士的訪談得出，此類建筑規(guī)模的酒店對于是公司自己持有經(jīng)營、引進戰(zhàn)略伙伴共同經(jīng)營或?qū)碚w出售都相宜）； 裙樓建議規(guī)劃5層包含酒店大堂和商業(yè)辦公大堂（地塊周邊規(guī)劃有一個80000的大型綜合商場，本項目商業(yè)裙樓以酒店客房為依托，定位經(jīng)營餐飲休閑娛樂業(yè)。）設(shè)計裙樓時因考慮預(yù)留能滿足酒店配套的場所，其余部分可分割出來獨立銷售后； 規(guī)劃設(shè)計要以能最大部分銷售消化為主要原則。 商業(yè)價值最高路段是筍江路和繁榮路，要爭取商業(yè)利益價值最大化，設(shè)計上將兩條住路的優(yōu)勢發(fā)揮到最大（要考慮品牌旗艦店規(guī)模）。 酒店用房位置需要重設(shè)計（充分考慮日照情況下），建議安放在規(guī)劃路這一側(cè)（星級酒店本身就是地標，客人入住后不會去在意外面景觀是否能見到公園）。,商住用地,商住項目以小面積“豪宅”為方向進行塑造設(shè)計，要求戶型方正，動靜分離，房間擺設(shè)要合理。 套型面積配比建議： 三房兩廳120（建筑面積）占85% 四房兩廳135（建筑面積）占15%,備注：由于該項目目前已確定由之前設(shè)計院著手開展后續(xù)戶型產(chǎn)品設(shè)計調(diào)整修改，因此，營銷中心項目組成員目前待設(shè)計院下次提交戶型修改稿后，再做細致商討。,在開發(fā)進度上，建議商業(yè)地塊的先行入市，搶占因新政影響而造成目前市場投資客戶與異地客戶的購房心理，同時由于周邊各個項目的一并啟動，在本案酒店商業(yè)地塊的“類住宅”產(chǎn)品本身由于產(chǎn)權(quán)年限的劣勢，在面市的時候價格上必定優(yōu)于周邊項目的“準住宅”產(chǎn)品，這就恰好為本案創(chuàng)造了在產(chǎn)品開發(fā)同時加快了資金回籠速度，也為二期商住用地提供有利的硬件支持，為二期銷售開展奠定了有利的形象展示效果。,本次報告總結(jié),筍江項目銷售中心選址建議,銷售中心的定義,蓄客期,強銷期,持銷期,提供項目前期形象展示面，