2011衡水棗強(qiáng)大營(yíng)火車(chē)站地塊營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告102P.ppt

2011年4月11日,大營(yíng)火車(chē)站地塊營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告,謹(jǐn)呈：河北碧水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,前 言,本項(xiàng)目作為大營(yíng)鎮(zhèn)火車(chē)站廣場(chǎng)人防及重要的“地下商業(yè)”項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)必須定位科學(xué)、準(zhǔn)確，避免出現(xiàn)失誤。 九尊地產(chǎn)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告以及大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)、住宅、休閑等的市場(chǎng)考察，綜合大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展與實(shí)際需求情況，針對(duì)本商業(yè)項(xiàng)目提出一個(gè)全新的具有科學(xué)性和前瞻性的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及建議方案。,河北省一流的地下商業(yè)廣場(chǎng),本項(xiàng)目地上廣場(chǎng)+地下商業(yè)一體建成后，建筑、景觀、商業(yè)形態(tài)和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)，都比較超前，省內(nèi)罕見(jiàn)，無(wú)形中提升了政府的地位及受關(guān)注的熱度，將成為河北地下商業(yè)地產(chǎn)新模式的領(lǐng)跑者！,公司介紹 河北碧水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2007年，注冊(cè)資金壹仟萬(wàn)元，主要從事高檔房地產(chǎn)和地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前已成功開(kāi)發(fā)建設(shè)了蟠龍湖碧水別墅高檔住宅小區(qū)，該小區(qū)先后獲得“中國(guó)水景名盤(pán)”、“省會(huì)最具典范的第二居所”、“省會(huì)最佳生態(tài)社區(qū)”的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。目前我公司與中國(guó)錦輝控股集團(tuán)、河北泰達(dá)投資公司、河北暢達(dá)集團(tuán)等國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的單位進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街建設(shè)，其項(xiàng)目主要包括：石家莊建設(shè)大街地下商業(yè)街項(xiàng)目、承德南營(yíng)子大街地下商業(yè)街項(xiàng)目、涿州市市民廣場(chǎng)地下商場(chǎng)項(xiàng)目、邢臺(tái)市中興大街地下商業(yè)街項(xiàng)目，以上項(xiàng)目總建筑面積約21萬(wàn)，預(yù)計(jì)總投資約21億元人民幣。,大營(yíng)鎮(zhèn)火 車(chē)站項(xiàng)目,認(rèn)識(shí)項(xiàng)目,認(rèn)知項(xiàng)目,認(rèn)同項(xiàng)目,思維邏輯導(dǎo)圖,認(rèn)識(shí)大營(yíng),大營(yíng)鎮(zhèn)歷史人文,史屬冀南古鎮(zhèn)，大營(yíng)鎮(zhèn)始建于明朝永樂(lè)年間，祖?zhèn)鞔说卦怯罉?lè)皇帝屯兵積糧的大本營(yíng)，故稱(chēng)大營(yíng)，并沿用至今。因商末丞相國(guó)神比干在此制裘，故這里是中國(guó)皮毛業(yè)和裘皮文化的發(fā)源地。悠悠3000載，輝煌貫古今。古之皇封“天下裘都”，今之聞名全國(guó)“皮草之鄉(xiāng)”。 據(jù)縣志記載：殷商末年，“比干制裘于廣郡”（廣郡即今棗強(qiáng)大營(yíng)一帶）。相傳，商末丞相比干，曾在大營(yíng)一帶為官。當(dāng)時(shí)此處，遍地荊棘，野獸肆虐，比干貼出告示，勵(lì)眾打獵食肉，將剩下的獸皮收集起來(lái)，進(jìn)行反復(fù)泡制，終于發(fā)明了熱皮技藝，使生硬的各種獸皮變成柔軟的皮張。進(jìn)而將不同色澤、不同毛眼的皮 張分類(lèi)縫制成衣服，是為裘服。他將這一技藝傳授鄉(xiāng)里，造福庶民，為人樂(lè)道。,大營(yíng)鎮(zhèn)概況,大營(yíng)鎮(zhèn)位于河北省東南部，衡水市南端，地處兩?。?、魯）三市（衡水、邢臺(tái)、德州）交界處，屬黑龍港流域全鎮(zhèn)6.4萬(wàn)人，總面積136平方公里。是全國(guó)有名的皮毛集散地，素有“天下裘都”之稱(chēng)，皮毛加工業(yè)已有三千多年的歷史。是衡水市第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，先后被評(píng)定為省百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、省小城鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、省小城鎮(zhèn)改革發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)、全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)、全國(guó)小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,兩翼齊飛 打造中國(guó)最大裘皮產(chǎn)業(yè)集群 2009年上半年，截至6月底，全鎮(zhèn)完成工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值18億元，比上年同期增長(zhǎng)14 %，財(cái)政收入達(dá)到1519.3萬(wàn)元，其中國(guó)稅1119.3萬(wàn)元，地稅400萬(wàn)元。,大營(yíng)鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè),認(rèn)識(shí)大營(yíng),皮毛業(yè)是大營(yíng)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)： 現(xiàn)擁有皮毛加工攤點(diǎn)9170個(gè)，從業(yè)人員6萬(wàn)人，已輻射到周邊500多個(gè)村莊，從業(yè)人員15萬(wàn)人，年產(chǎn)值70億元，年出口銷(xiāo)售額達(dá)7億美元，形成了跨兩省三市五縣的大經(jīng)濟(jì)圈。皮毛品種涉及生皮、熟皮、裘服、革服、工藝品等九大系列近2000個(gè)品種。 大營(yíng)的皮毛業(yè)有著廣闊的發(fā)展前景，伴隨著人們生活水平的提高，越來(lái)越成為消費(fèi)時(shí)尚，消費(fèi)群體正在逐年增加。皮毛已滲入到廣泛的領(lǐng)域，從服裝、服飾到家居，服裝設(shè)計(jì)大師把更多的目光轉(zhuǎn)到皮毛方面，市場(chǎng)潛力很大。大營(yíng)皮毛工業(yè)園區(qū)建設(shè)業(yè)已啟動(dòng)，優(yōu)越地投資環(huán)境正吸引著眾多企業(yè)涌向這片熱土，現(xiàn)已有27家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資建廠(chǎng)，全部采用先進(jìn)設(shè)備，增上了新工藝，以求更大發(fā)展。四是入世后，國(guó)外皮毛企業(yè)也把投資目光轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)，因皮毛業(yè)屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)勞工的低廉價(jià)格相應(yīng)增加了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,認(rèn)識(shí)大營(yíng),科學(xué)規(guī)劃 描繪“裘皮名城”新藍(lán)圖 中國(guó)大營(yíng)裘皮服裝產(chǎn)業(yè)園，占地2000畝。 中國(guó)大營(yíng)裘皮硝染鞣制工業(yè)園，占地500畝。 “四城”：中國(guó)大營(yíng)國(guó)際裘皮城，集精品裘皮服裝和高檔寫(xiě)字間、會(huì)議等配套項(xiàng)目于一體。 中國(guó)大營(yíng)裘皮原料城，占地400畝。主要分為生皮、熟皮、碎料三大經(jīng)營(yíng)區(qū)。根據(jù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)又劃分為狐貍、貉子、獺兔、家兔、貂皮、雜皮等區(qū)域。市場(chǎng)設(shè)有拍賣(mài)行、冷庫(kù)、貨棧、餐飲等配套設(shè)施。 中國(guó)大營(yíng)裘皮輔料城，占地100畝，成為拉鏈、紐扣、布料、織帶、絲線(xiàn)、裘皮工具等輔料產(chǎn)品的集散地。 中國(guó)大營(yíng)裘皮飾品城，占地70畝，以經(jīng)營(yíng)胸花、編織、床毯、掛毯、坐墊、擺件等飾品為主，為來(lái)營(yíng)客商營(yíng)造優(yōu)越的經(jīng)營(yíng)與購(gòu)物環(huán)境。 “五中心”即：裘皮技術(shù)培訓(xùn)中心、設(shè)計(jì)研發(fā)中心、信息服務(wù)中心、質(zhì)量檢測(cè)中心、物流中心。,公路：南臨青銀高速，北接衡德高速，西倚京港澳高速，東有京滬高速，未來(lái)的大廣高速（大慶-廣州，也叫京開(kāi)高速）貫穿其中，還是s282和s393省道交差口 鐵路：大營(yíng)鎮(zhèn)站在京九鐵路線(xiàn)上，每天有9列火車(chē)?？浚傻奖本?，石家莊，大連，哈爾濱，大同，南昌，武昌等地 航空：距石家莊正定機(jī)場(chǎng)170公里，距北京首都機(jī)場(chǎng)360公里，距天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)300公里，距邯鄲機(jī)場(chǎng)200公里,項(xiàng)目交通,青銀高速,衡德高速,京滬高速,京九鐵路,大廣高速,地塊解析,本案位于大營(yíng)火車(chē)站中心廣場(chǎng)，是大營(yíng)火車(chē)站配套的地下人防工程，正對(duì)人民東路，距離大營(yíng)兩大皮草交易中心一路這隔。地理位置優(yōu)越人潮密集。,項(xiàng)目位置,大營(yíng)火車(chē)站,人民東路,貿(mào)路經(jīng),項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)： 占地面積：32000平方米 用地性質(zhì)：戰(zhàn)時(shí)為人防 地塊用途：平時(shí)為地下商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目四至： 東：大營(yíng)火車(chē)站 西：人民路 南：經(jīng)貿(mào)街 北：大營(yíng)鎮(zhèn)科技園,項(xiàng)目,地塊現(xiàn)狀,地塊西南角,地塊西側(cè)(人民路）,地塊西北角,地塊北邊,地塊南邊,地塊規(guī)劃指標(biāo)、四至及交通條件,大營(yíng)火車(chē)站,地塊描述： 地塊形狀相對(duì)規(guī)整，地勢(shì)平坦； 地塊現(xiàn)為大營(yíng)鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)，是大營(yíng)鎮(zhèn)舉行重大活動(dòng)場(chǎng)所所在地； 地塊西面臨大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)路段核心。東面是火車(chē)站。,地塊分析： 項(xiàng)目地塊在緊鄰經(jīng)貿(mào)路及正對(duì)人民路，交通極為便利，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的重要性不言而喻； 地塊毗鄰大營(yíng)國(guó)際裘皮城與大營(yíng)國(guó)際皮草中心，商貿(mào)繁榮。 地塊周邊的人民路形成了商圈。,地塊解析,人民路,經(jīng)貿(mào)路北,經(jīng)貿(mào)路南,大營(yíng)火車(chē)站,項(xiàng)目,環(huán)境資源為本項(xiàng)目提供了良好開(kāi)發(fā)價(jià)值，區(qū)域發(fā)展更新提供了絕佳的機(jī)會(huì)條件，地塊屬性決定了積極的延伸價(jià)值；,地塊價(jià)值總體評(píng)估,開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)估, 項(xiàng)目周邊是大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)及重大活動(dòng)中心；且地塊三面臨街，交通便利，經(jīng)商氛圍成熟，商業(yè)氣息濃厚； 整個(gè)項(xiàng)目地塊平整，土地 狀況良好，無(wú)自然條件限 制，便于開(kāi)發(fā)； 鎮(zhèn)中心不可再生絕版旺段，升值潛力巨大，商鋪開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，投資需求旺盛；,機(jī)會(huì)價(jià)值評(píng)估,延伸價(jià)值評(píng)估, 地塊開(kāi)發(fā)符合大營(yíng)發(fā)展的總體思路，且大營(yíng)發(fā)展的趨勢(shì)也為商圈升級(jí)提供了有利支持，同時(shí)商 圈升級(jí)的絕佳機(jī)會(huì)也為本項(xiàng)目的 成功運(yùn)營(yíng)提供了保障；, 該地塊屬于政府形象升級(jí)改造項(xiàng)目，具有重要的形象及經(jīng)濟(jì)意義。同時(shí)會(huì)提升政府部門(mén)的 聲譽(yù)，有利于其以后經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 本項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)必然為會(huì)開(kāi)發(fā)商和政府在后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作中提供有利的資金及稅收支持；,城鎮(zhèn)發(fā) 展趨勢(shì),形象改 造升級(jí),地塊 開(kāi)發(fā),符 合,支 持,迎合,保障,機(jī)會(huì),推 進(jìn),大營(yíng)鎮(zhèn)火 車(chē)站項(xiàng)目,認(rèn)識(shí)項(xiàng)目,認(rèn)知項(xiàng)目,認(rèn)同項(xiàng)目,調(diào)研目的： 掌握大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成； 了解大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)物業(yè)類(lèi)型； 熟悉大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)布局區(qū)域特征； 提供大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境、區(qū)域商圈商鋪綜合分析； 了解經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和消費(fèi)客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)性，研判在大營(yíng)鎮(zhèn)興建大型地下商場(chǎng)的可行性。,市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)研概況,大營(yíng)鎮(zhèn)商圈格局表現(xiàn)出以全鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心人民東路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)貿(mào)路、皮毛街商業(yè)帶等多個(gè)商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢(shì)。,調(diào)查時(shí)間：2011年4月27日2011年4月30日。 調(diào)研對(duì)象：給類(lèi)商場(chǎng)、街道流動(dòng)人口，店鋪業(yè)主。 商業(yè)調(diào)查：對(duì)各類(lèi)商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行走訪(fǎng)調(diào)研。 客戶(hù)問(wèn)卷：發(fā)放120份，回收118份，有效問(wèn)卷115份。,大營(yíng)人多選擇以私家車(chē)和打車(chē)為出行方式占到49%，其他出行方式占31%比率。,分析 1、大型超市和商場(chǎng)在消費(fèi)者心中占據(jù)重要地位，成為消費(fèi)者購(gòu)物的首選場(chǎng)所； 2、專(zhuān)賣(mài)店和綜合市場(chǎng)的影響力也不可小視，在消費(fèi)者心中占據(jù)重要地位； 3、人民路商圈是大營(yíng)消費(fèi)者心中最具消費(fèi)潛力的地區(qū)，可以為未來(lái)大型地下商場(chǎng)的興建提供可靠的客流資源。,消費(fèi)者購(gòu)物考慮主要因素所占比例,分析：商場(chǎng)“價(jià)格便宜、有娛樂(lè)設(shè)施、售后服務(wù)好”是人們選擇并在其中購(gòu)物的主要理由，在消費(fèi)者調(diào)查中他們分別占到了26%、18%和13%。其次，“交通方便、購(gòu)物環(huán)境好和商品全”也是人們購(gòu)物的重要理由，他們也占到了12%和10%。建議在未來(lái)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，引進(jìn)優(yōu)秀的管理公司，提高服務(wù)質(zhì)量，保證商場(chǎng)信譽(yù)，提供品種齊全的商品；并且適時(shí)采取價(jià)格策略，提供優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境等。,大營(yíng)鎮(zhèn)業(yè)態(tài)分析,大營(yíng)鎮(zhèn)的的業(yè)態(tài)主要以皮毛為主，但餐飲店面比較小，檔次比較低。僅人民東路與經(jīng)貿(mào)路交口位置大營(yíng)國(guó)際裘皮城與大營(yíng)國(guó)際皮草中心規(guī)模較大。而且偏重于皮毛產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)均比較落后。,大營(yíng)鎮(zhèn)店鋪?zhàn)饨鹋c面積狀況,大營(yíng)鎮(zhèn)的商鋪以租賃沿街門(mén)面為主，租金最低為每年一萬(wàn)。店面最小面積為20平米。租金與店鋪面積成正比。出租率頗高，但有一少部分自營(yíng)，極少空置。,大營(yíng)鎮(zhèn)店鋪客戶(hù)來(lái)源比例,大營(yíng)鎮(zhèn)其主力產(chǎn)業(yè)皮毛行業(yè)的主力客戶(hù)為外地客商，而皮草業(yè)務(wù)受季節(jié)性影響很大，所以淡旺季沿街店鋪的客源業(yè)有所差別。 旺季以外地人為主，淡季則為區(qū)域周邊為主。,商鋪經(jīng)營(yíng)方式調(diào)查,商鋪經(jīng)營(yíng)方式分析：其中近年有商鋪經(jīng)營(yíng)/投資意向的消費(fèi)者占到被訪(fǎng)消費(fèi) 者總數(shù)的56%，并且 44%的消費(fèi)者對(duì)商鋪 投資表現(xiàn)出濃烈的興趣。 我們將該部分人群作為 商戶(hù)現(xiàn)有及潛在客戶(hù)進(jìn) 行分析。,店鋪面積選擇比例,分析：投資客戶(hù)購(gòu)鋪意向面積為20 以下、20-40 、 40-60 、60-80 的各占20% ；僅有10%的目標(biāo)客戶(hù)愿購(gòu)80-100 和100 以上的商鋪。建議在以后的商場(chǎng)鋪位劃分中以20-80的劃分為主。,商鋪接受價(jià)格區(qū)間,分析：50008000元/ 和 1000012000元/ 是投資客戶(hù)普遍可接受單價(jià)，各占19%，其次可接受的單價(jià)為8000-10000元/ ，占18%，其次可接受的單價(jià)為12000-15000元/ ，占13%，說(shuō)明在所調(diào)查的消費(fèi)者中絕大多數(shù)對(duì)商鋪的期望價(jià)值偏低。此外， 10%的目標(biāo)客戶(hù)能接受15000-18000元/ 和18000元/ 以上的單價(jià)，還有11%的客戶(hù)只能接受5000以下的價(jià)格，反映了大多數(shù)消費(fèi)者還有相當(dāng)強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；這也與所調(diào)查者中有的私營(yíng)業(yè)主和當(dāng)?shù)厍闆r相符。,有購(gòu)買(mǎi)意向者所占比例,購(gòu)買(mǎi)意向分析：根據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況了解到當(dāng)?shù)鼐用駜?chǔ)蓄率頗高,加上當(dāng)?shù)仄っ珮I(yè)較為發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)鼐用翊蟛糠謴纳?所以投資意識(shí)很強(qiáng)。不過(guò)很大一部分人投資意識(shí)雖強(qiáng)，但理財(cái)觀念較為淡薄,其投資范圍也僅局限在皮毛行業(yè)。,放棄購(gòu)買(mǎi)主要原因,放棄購(gòu)買(mǎi)主要原因分析：除鋪面價(jià)格和消費(fèi)者可支配資金這兩大因素外，大部分調(diào)研對(duì)象都會(huì)考慮鋪面所處地段和其鋪面的升值潛力。,從調(diào)研群體年齡層次來(lái)看，年齡偏大者多以報(bào)紙、電視、宣傳頁(yè)等傳統(tǒng)渠道作為信息來(lái)源。而年輕一代則多以網(wǎng)絡(luò)和戶(hù)外廣告等作為信息來(lái)源渠道，不過(guò)也有很大一部分年輕人喜歡看電視、讀報(bào)紙，可見(jiàn)傳統(tǒng)渠道的影響力在當(dāng)?shù)厝匀缓艽?，至于手機(jī)短信和車(chē)體廣告在當(dāng)?shù)貏t比較少見(jiàn)。,大營(yíng)鎮(zhèn)商圈的發(fā)展與消費(fèi)人流、車(chē)流的多寡密切相關(guān)，地段第一在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。為此，我們對(duì)大營(yíng)鎮(zhèn)主要商圈的人流、車(chē)流進(jìn)行了調(diào)查。人民路段作為大營(yíng)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，車(chē)流量比較大，在下午6點(diǎn)站在廣場(chǎng)向各個(gè)方向10分鐘車(chē)流量也高達(dá)245輛，但人流量相對(duì)來(lái)說(shuō)不多。,大營(yíng)皮毛產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展現(xiàn)狀,皮毛產(chǎn)業(yè)集群的快速發(fā)展在大營(yíng)鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要帶動(dòng)作用,帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)了市場(chǎng)建設(shè),促進(jìn)了小城鎮(zhèn)建設(shè),促進(jìn)了運(yùn)輸業(yè)及三產(chǎn)發(fā)展,吸納了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,增加了農(nóng)民收入,大營(yíng)鎮(zhèn)皮毛產(chǎn)業(yè)集群存在的主要問(wèn)題 1、產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)不明顯 ； 2、產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)沒(méi)有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈； 3、企業(yè)缺乏技術(shù)創(chuàng)新能力； 4、企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，缺乏相互合作與聯(lián)盟； 5、品牌建設(shè)滯后； 6、社會(huì)化服務(wù)體系不健全；,大營(yíng)皮毛產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展現(xiàn)狀,大營(yíng)皮毛產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展現(xiàn)狀,大營(yíng)鎮(zhèn)皮毛集群發(fā)展對(duì)策建議 加快發(fā)展大營(yíng)鎮(zhèn)皮毛集群經(jīng)濟(jì)，需要從各方面采取有效措施，其中最重要的一個(gè)方面就是要整合、配置當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源，促進(jìn)企業(yè)集群，形成有競(jìng)爭(zhēng)能力的特色產(chǎn)業(yè)集群。 1、當(dāng)?shù)卣_定位職責(zé)和權(quán)限 ； 2、培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)企業(yè)的創(chuàng)新能力； 3、建立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社會(huì)服務(wù)體系 ；,大營(yíng)皮毛產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ，“大營(yíng)的發(fā)展思路是建設(shè)著名的工貿(mào)重鎮(zhèn)、全國(guó)重要的皮草加工基地和著名的皮草市場(chǎng)，中國(guó)的裘皮名城。大營(yíng)鎮(zhèn)政府將以構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜商、宜游的現(xiàn)代化中心城鎮(zhèn)和特大鎮(zhèn)為目標(biāo)，堅(jiān)持文明城、衛(wèi)生城、園林城、環(huán)保城、文化城、旅游城六城同創(chuàng)，用經(jīng)營(yíng)城市的理念經(jīng)營(yíng)大營(yíng)，舉全鎮(zhèn)之力打造衡南衛(wèi)星城，完善大營(yíng)的承載能力?！?通過(guò)調(diào)查分析，大營(yíng)整體商業(yè)格局呈現(xiàn)出以下主要特點(diǎn)： 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)激烈，近2-3年來(lái)，大營(yíng)原有的傳統(tǒng)市場(chǎng)逐步向?qū)I(yè)性展示中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，已經(jīng)形成了較為突出的商業(yè)龍頭效應(yīng)，消費(fèi)者對(duì)于缺乏集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的一站式購(gòu)物基本認(rèn)同。項(xiàng)目建成后是位于鎮(zhèn)區(qū)的唯一大型購(gòu)物中心，消費(fèi)將大量集中于此。 大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)上的商鋪開(kāi)發(fā)力度不夠，投資商鋪屈指可數(shù)，大營(yíng)鎮(zhèn)目前僅有幾個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，無(wú)較具規(guī)模、成氣候的大型商業(yè)布局。商鋪市場(chǎng)走的是傳統(tǒng)的作坊式的營(yíng)業(yè)方式。大營(yíng)鎮(zhèn)商鋪市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展紅火起來(lái)，商業(yè)運(yùn)作國(guó)際化等越來(lái)越規(guī)范。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)縝密的調(diào)查和嚴(yán)格的選址，確定商業(yè)物業(yè)的最佳開(kāi)發(fā)地段和準(zhǔn)確定位，規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)，而不是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商不應(yīng)僅在銷(xiāo)售上做文章，更應(yīng)考慮到業(yè)主或商家的利益。商鋪開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者多贏的局面。,大營(yíng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）大營(yíng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體狀況 1、鎮(zhèn)區(qū)開(kāi)發(fā)量趨加，城區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)； 2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于多元化，品牌發(fā)展逐成趨勢(shì)； 3、房地產(chǎn)商鋪及住宅需求潛力大； （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 1、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)種類(lèi)單一，住宅開(kāi)發(fā)仍占主流； 2、投資商鋪漸受追捧，但大營(yíng)鎮(zhèn)只出租不出售; 3、商鋪市場(chǎng)不受政策影響小，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)； 4、大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)開(kāi)發(fā)仍為市場(chǎng)主流；,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查（周邊配套調(diào)查）分析，大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)存在以下特點(diǎn),項(xiàng)目swot分析：,九尊地產(chǎn)深度思考,項(xiàng)目的關(guān)鍵是解決地下商業(yè)空間的人氣問(wèn)題。那么如何解決項(xiàng)目地下商業(yè)的人氣？這需要從項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展條件、地下商業(yè)的消費(fèi)心理行為、地下商業(yè)的特性以及站在城市發(fā)展的高度，利用機(jī)會(huì)、強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、消除威脅、規(guī)避劣勢(shì)，分層次來(lái)制定項(xiàng)目地下商業(yè)的發(fā)展策略。,差異化,揚(yáng)長(zhǎng)避短,互補(bǔ)性和延伸性策略,策略一：差異化 從商業(yè)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目面臨地面上城市核心商圈的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)，在與其他商圈的競(jìng)合關(guān)系上是在現(xiàn)階段表現(xiàn)的是競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)更為顯著，消費(fèi)者被地面上的各種商業(yè)物業(yè)強(qiáng)力吸附，人氣和商氣極難延伸到地下商業(yè)空間，因此，要與地面競(jìng)爭(zhēng)首先，要在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)時(shí)間、配套環(huán)境等各方面全面突破，展現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。,策略二：揚(yáng)長(zhǎng)避短 地下商業(yè)空間尤其獨(dú)特性，是地面物業(yè)所不具備的，也是本項(xiàng)目應(yīng)著力挖掘和發(fā)揮的核心價(jià)值點(diǎn)。本項(xiàng)目地下商業(yè)空間如前面所述。因此，本項(xiàng)目可以吸引特色性、主題化商業(yè)進(jìn)駐，并提供較多的公共配套和景觀空間，這是地面上寸土寸金的商業(yè)口岸所不能比擬的。,策略三：互補(bǔ)性和延伸性策略 核心商圈為區(qū)域帶來(lái)了大量的消費(fèi)人群，在注重商業(yè)產(chǎn)品本身的差異化競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也應(yīng)充分將整個(gè)城市商業(yè)鏈進(jìn)行適度的延伸，從而與現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展格局相互補(bǔ)。經(jīng)過(guò)，充分的市場(chǎng)調(diào)研，我們可以看到，核心商圈的消費(fèi)者其購(gòu)物和休閑、餐飲等消費(fèi)需求實(shí)際上是派生需求，大量在此消費(fèi)者的首要?jiǎng)訖C(jī)是來(lái)逛街、消遣和放松心情，購(gòu)物是消費(fèi)者的派生需求，基于此，我們可利用地下商業(yè)空間在購(gòu)物的舒適度或景觀化方面大做文章，稱(chēng)為一個(gè)都市旅游景點(diǎn)，吸引更多的到達(dá)性消費(fèi),通過(guò)旅游，帶動(dòng)購(gòu)物、餐飲、休閑等相關(guān)消費(fèi)行為 。,大營(yíng)鎮(zhèn)火 車(chē)站項(xiàng)目,認(rèn)識(shí)項(xiàng)目,認(rèn)知項(xiàng)目,認(rèn)同項(xiàng)目,大營(yíng)鎮(zhèn)未來(lái)的總體規(guī)劃發(fā)展 大營(yíng)鎮(zhèn)提出了“大市場(chǎng)帶動(dòng)大產(chǎn)業(yè)、大產(chǎn)業(yè)支撐大市場(chǎng)”的皮毛產(chǎn)業(yè)特色發(fā)展之路，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、一場(chǎng)一品”的原則，科學(xué)規(guī)劃，合理定位，劃行歸市。經(jīng)過(guò)3-5年的努力，形成我國(guó)裘皮制品精品名品制造中心、時(shí)尚展示中心、設(shè)計(jì)研發(fā)中心和信息發(fā)布中心，打造中國(guó)最大的裘皮產(chǎn)業(yè)特色集群，基本實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建“中國(guó)裘皮名城”的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。,根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的新形勢(shì)，順應(yīng)皮草 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新需求，提出了把大營(yíng) 建設(shè)成為“文化廣泛傳承、產(chǎn)品獨(dú)俱色、市場(chǎng)獨(dú)占鰲 頭、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑全國(guó)、環(huán) 境宜居宜業(yè)” 的“中國(guó)裘 皮名城”的發(fā)展目標(biāo)，為大營(yíng)皮毛產(chǎn)業(yè)的發(fā)展描繪了 新藍(lán)圖，力爭(zhēng)到2020年實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)服 裝300萬(wàn)件，產(chǎn)值超過(guò)200億， 利稅達(dá)到20億元。,招商引資十大優(yōu)勢(shì),區(qū)位優(yōu)勢(shì),交通優(yōu)勢(shì),產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),園區(qū)優(yōu)勢(shì),土地優(yōu)勢(shì),資源優(yōu)勢(shì),政策優(yōu)勢(shì),服務(wù)優(yōu)勢(shì),人文優(yōu)勢(shì),宜居優(yōu)勢(shì),站在國(guó)際化的高度看待大營(yíng)鎮(zhèn) 世界皮草業(yè)的東方明珠,中國(guó)大營(yíng)第十九屆國(guó)際皮草交易會(huì)結(jié)束，會(huì)展期間吸引了來(lái)自俄羅斯、美國(guó)、意大利、韓國(guó)、日本、印度、香港等16個(gè)國(guó)家和地區(qū)的260多名外商和國(guó)內(nèi)22個(gè)省市自治區(qū)的2000多名客商參會(huì)。,大營(yíng)鎮(zhèn)的科學(xué)規(guī)劃是建設(shè)小城鎮(zhèn)的前提，而不是以站在國(guó)際化高度來(lái)規(guī)化城鎮(zhèn)建設(shè)。大營(yíng)鎮(zhèn)的規(guī)劃是建成具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色、功能區(qū)分完善、環(huán)境優(yōu)美舒適的全國(guó)一流精品小城鎮(zhèn)。,缺少?lài)?guó)際化的眼光來(lái)規(guī)劃大營(yíng)鎮(zhèn),鎮(zhèn)而不城,大營(yíng)鎮(zhèn)的發(fā)展方向城而不鎮(zhèn),大營(yíng)皮毛產(chǎn)品銷(xiāo)往50個(gè)國(guó)家和地區(qū)，其中大營(yíng)皮毛加工企業(yè)生產(chǎn)的裘皮服裝已經(jīng)占到了莫斯科唐寧街裘皮服裝市場(chǎng)的80%，毫不夸張地說(shuō)，大營(yíng)已經(jīng)從一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的城市，發(fā)展成為世界知名的“裘皮生產(chǎn)集散地”。,國(guó)際化的皮毛交易貿(mào)易中心衡水衛(wèi)星城,，“大營(yíng)的發(fā)展思路是建設(shè)我市著名的工貿(mào)重鎮(zhèn)、全國(guó)重要的皮草加工基地和著名的皮草市場(chǎng)，中國(guó)的裘皮名城。大營(yíng)鎮(zhèn)政府將以構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜商、宜游的現(xiàn)代化中心城鎮(zhèn)和特大鎮(zhèn)為目標(biāo)，堅(jiān)持文明城、衛(wèi)生城、園林城、環(huán)保城、文化城、旅游城六城同創(chuàng)，用經(jīng)營(yíng)城市的理念經(jīng)營(yíng)大營(yíng)，舉全鎮(zhèn)之力打造衡南衛(wèi)星城，完善大營(yíng)的承載能力?！?在產(chǎn)業(yè)布局上，大營(yíng)與新屯統(tǒng)籌考慮，特別是將新屯納入產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，形成營(yíng)新一體化發(fā)展格局；在功能分區(qū)上，生產(chǎn)加工、商貿(mào)物流、硝染鞣制、產(chǎn)品研發(fā)、信息發(fā)布、質(zhì)量檢測(cè)統(tǒng)籌考慮，在大營(yíng)鎮(zhèn)形成東硝染、中商貿(mào)、西加工的發(fā)展格局,市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn),縣委、縣政府提出了大營(yíng)將圍繞構(gòu)建“中國(guó)裘皮名城”，力爭(zhēng)3年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超百億、納稅超億元，5年建成完備的產(chǎn)業(yè)鏈條和市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值200億元以上，成為名副其實(shí)的“中國(guó)裘皮名城”。 大營(yíng)鎮(zhèn)以大市場(chǎng)帶動(dòng)大產(chǎn)業(yè)、大產(chǎn)業(yè)支撐大市場(chǎng)的發(fā)展之路， 統(tǒng)一規(guī)劃、一場(chǎng)一品的原則，科學(xué)規(guī)劃，合理定位，劃行歸市。 地理位置本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)政府文化廣場(chǎng)地下，隨著大營(yíng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以后的人流量的增加是本項(xiàng)目消費(fèi)的支撐。 地下商業(yè)廣場(chǎng)大營(yíng)市場(chǎng)的空白 城鎮(zhèn)化發(fā)展鎮(zhèn)區(qū)面積由現(xiàn)在的6平方公里擴(kuò)展到20平方公里。,檔次定位：戰(zhàn)略高度,鑒于本案的特點(diǎn)、相關(guān)規(guī)劃、當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和開(kāi)發(fā)商的要求，結(jié)合對(duì)當(dāng)前商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的研判，我司認(rèn)為本案的市場(chǎng)定位為：,大營(yíng)首席全生活體驗(yàn)購(gòu)物中心,項(xiàng)目總體定位 1、總定位原則 （1）發(fā)揮項(xiàng)目地段資源優(yōu)勢(shì)，充分利用市場(chǎng)缺失性與資源唯一性特征； （2）滿(mǎn)足大營(yíng)居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求； （3）符合政府規(guī)劃發(fā)展要求，保證項(xiàng)目社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一； （4）提升品質(zhì)、豐富功能鏈、拉伸檔次、創(chuàng)造差異，規(guī)避資源浪費(fèi)與不合理競(jìng)爭(zhēng)。,2、功能定位及定位表述 研究前提： 大營(yíng)鎮(zhèn)城市規(guī)劃 大營(yíng)鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究 消費(fèi)者市場(chǎng)深度調(diào)查（消費(fèi)水平、結(jié)構(gòu)、習(xí)慣、需求）區(qū)域歷史人文背景特征調(diào)查 未來(lái)改造條件與交通配套設(shè)施建設(shè),指作為一個(gè)新的商業(yè)中心要與傳統(tǒng)商圈共生乃至取代傳統(tǒng)商圈 ，商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力店號(hào)召力上都要要在市場(chǎng)上形成 強(qiáng)大沖擊力，讓市場(chǎng)、消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂(lè)意到此消費(fèi),指項(xiàng)目定位必須與項(xiàng)目所處的區(qū)位特征，商業(yè)格局升級(jí)換代的 需求、項(xiàng)目的建筑體量等條件，和諧統(tǒng)一、共生共榮。意味著 項(xiàng)目具備成為大營(yíng)鎮(zhèn)新的核心商業(yè)中心的條件。,指項(xiàng)目定位必須差異于目前傳統(tǒng)的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)、品牌檔次，形成自己的特色，即“差別定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”。因此 在業(yè)態(tài)上要尋找傳統(tǒng)商圈的空白，品牌上對(duì)傳統(tǒng)商圈進(jìn)行升級(jí)，走品牌化道路。,項(xiàng)目整體商業(yè)定位原則,定位原則：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。九尊認(rèn)為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、差異性和震撼性”三大定位原則。,我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)功能定位應(yīng)該是：,全生活體驗(yàn)購(gòu)物中心,次推：大營(yíng)火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng),考慮到眾多因素，我們建議項(xiàng)目案名如下：,主推：大營(yíng)中心城,項(xiàng)目主題形象定位 項(xiàng)目的主題形象定位需要考慮到以下幾個(gè)因素： 項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品特性及組合 項(xiàng)目歷史人文 項(xiàng)目建筑風(fēng)格特色,主打核心廣告語(yǔ),大營(yíng)與世界同步！,將項(xiàng)目的主打廣告語(yǔ)直接表現(xiàn)在大營(yíng)和世界中，容易識(shí)別和得到認(rèn)同。前面加大字營(yíng)，暗示了項(xiàng)目的位置特。同時(shí)后綴“世界同步”字能使人聯(lián)想到大營(yíng)的城鎮(zhèn)規(guī)劃超前性與政府對(duì)外宣傳、定位的口徑一致，易記易理解，容易聯(lián)想到大營(yíng)的發(fā)展前景。,綜上因素研究，本案總體形象應(yīng)有如下特征： 突出本案為大營(yíng)鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心改造，整體上突出項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)地位與和資源唯一性特征。 符合提升整個(gè)大營(yíng)建設(shè)國(guó)際化城鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次和引導(dǎo)消費(fèi)新觀念的產(chǎn)品特征。 表達(dá)直接，容易聚焦訴求點(diǎn)，激起共鳴。,目標(biāo)市場(chǎng)定位 在商業(yè)地產(chǎn)中，目標(biāo)市場(chǎng)定位并不是單一指一種客戶(hù)市場(chǎng)的定位， 而是包含了目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)投資客、目標(biāo)商家三種客戶(hù)群體定位。,目標(biāo)市場(chǎng)定位,目標(biāo)投資客定位,目標(biāo)消費(fèi)者定位,目標(biāo)商家定位,目標(biāo)投資客定位 由于大營(yíng)的總體特點(diǎn)，商業(yè)具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，相關(guān)投資也十分火爆，另一方面，受政府對(duì)住宅投資的打壓和住宅價(jià)格居高不下的影響，原先對(duì)住宅的投資資金將會(huì)部分的轉(zhuǎn)移到商業(yè)項(xiàng)目，從而構(gòu)成對(duì)商業(yè)項(xiàng)目投資的另一個(gè)來(lái)源。在客源方面，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)店面的主要是大營(yíng)本地人、周邊城鎮(zhèn)人和其他地方的投資者。 本地人：這主要是居住在大營(yíng)鎮(zhèn)附近的人員，由于以前沒(méi)有什么較好的投資經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，本項(xiàng)目正好是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，他們購(gòu)買(mǎi)店面主要是用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)，用以維生，部分的也是投資客。由于居住在當(dāng)?shù)?，他們?duì)周?chē)h(huán)境和氛圍十分了解，購(gòu)買(mǎi)目的很清晰，但這些人不是購(gòu)買(mǎi)的主力軍。 外地人：這主要是在大營(yíng)經(jīng)營(yíng)皮毛生意的其他地方投資客，他們主要以投資為目的，看重商業(yè)的發(fā)展前景，對(duì)整個(gè)商業(yè)環(huán)境和相關(guān)政策有著十分熟悉的了解。,目標(biāo)消費(fèi)者定位,項(xiàng)目消費(fèi)客群篩選及其消費(fèi)行為 1）核心商圈所吸附的消費(fèi)者，把核心商圈和本項(xiàng)目地下商業(yè)作為購(gòu)物目的地； 2）項(xiàng)目周邊的行政、辦公、商務(wù)人士等消費(fèi)群體； 3）地下交通導(dǎo)向型的消費(fèi)群體，包括項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)所吸引的部分高端客群和把地下商業(yè)空間作為人行通道的消費(fèi)客群；,具體來(lái)說(shuō)，有以下人群組成： 本地普通居民、本地接待型消費(fèi)人士、高級(jí)管理層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)與自由職業(yè)者、政府事業(yè)單位人員、外來(lái)公務(wù)、商務(wù)人士、城鎮(zhèn)年輕人。,上述消費(fèi)群體是本項(xiàng)目的目標(biāo)客群的主要來(lái)源，但不是上述所有的消費(fèi)群體都是項(xiàng)目的目標(biāo)客群。要把這些消費(fèi)群體引入地下商業(yè)空間消費(fèi)，需要針對(duì)不同的消費(fèi)群體的消費(fèi)行為，量身打造相應(yīng)的商業(yè)空間和商業(yè)業(yè)態(tài)。,（1）對(duì)于將地下商場(chǎng)作為目的地消費(fèi)群體，他們處于購(gòu)買(mǎi)某種特定的商品而來(lái)，進(jìn)入地下商城的購(gòu)物的人，大多數(shù)屬于愛(ài)“逛街”人，愛(ài)逛街是年輕人的稟賦，特別是年輕的女性更是對(duì)逛街特有偏好，他們主要的商品莫過(guò)于服裝和飾品，她們追求時(shí)尚，高度關(guān)注性?xún)r(jià)比高的商品。 （2）對(duì)于周邊的行政、辦公、商務(wù)的消費(fèi)群體，他們的主要需求主要是餐飲、休閑、商務(wù)洽談等商務(wù)配套商業(yè)。 （3）對(duì)于交通導(dǎo)向型消費(fèi)群體，他們主要的主要目的是通行，但是他們也希望在通行的過(guò)程中買(mǎi)到生活需用品、食品、飾品等小金額商品。,項(xiàng)目功能定位,本項(xiàng)目地下商業(yè)空間的功能主要以商業(yè)功能為主，兼容人防功能和交通功能。根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展策略和項(xiàng)目概念定位，本項(xiàng)目地下商業(yè)空間可劃分以下幾個(gè)商業(yè)功能區(qū)：“服飾用品區(qū)”、 “五金電器數(shù)碼區(qū)”以及 “餐飲食品區(qū)”和“綜合區(qū)”。,綜合區(qū),餐飲食品區(qū),服飾用品區(qū),五金電器數(shù)碼區(qū),定位業(yè)態(tài)定位 業(yè)種業(yè)態(tài)定位策略 以目標(biāo)消費(fèi)人群劃分為基礎(chǔ)，相應(yīng)制定針對(duì)不同類(lèi)型的目標(biāo)消費(fèi)人群而設(shè)定的業(yè)態(tài)比例；處理好不同業(yè)種之間的主力店與次級(jí)特色店的面積與數(shù)量的關(guān)系；注重消費(fèi)者在關(guān)聯(lián)性消費(fèi)組合搭配上的關(guān)系，注重街區(qū)人流分布以及相應(yīng)支撐性業(yè)態(tài)的設(shè)置。,業(yè)態(tài)規(guī)劃總體原則 1、滿(mǎn)足城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，著重調(diào)整業(yè)態(tài)，注重功能開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步延伸新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，完善經(jīng)營(yíng)功能； 2、滿(mǎn)足周邊城鎮(zhèn)居民日益提高的生活需求與追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的需求； 3、滿(mǎn)足城鎮(zhèn)中產(chǎn)階級(jí)、新興貴族、新一代年輕人休閑商務(wù)應(yīng)酬、招待與放松需求； 4、滿(mǎn)足政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位商務(wù)招待需求； 5、滿(mǎn)足來(lái)大營(yíng)投資發(fā)展的需求；,業(yè)種業(yè)態(tài)定位 主要服務(wù)業(yè)態(tài) 根據(jù)人民路項(xiàng)目資源性分析及大營(yíng)市場(chǎng)缺失性研究，本項(xiàng)目未來(lái)服務(wù)業(yè)態(tài)有四大類(lèi)： “服飾用品區(qū)”、 “五金電器數(shù)碼區(qū)”以及 “餐飲食品區(qū)”和“綜合區(qū)”,本項(xiàng)目的主力目標(biāo)消費(fèi)群是大營(yíng)鎮(zhèn)周邊的居民及打工族，普遍消費(fèi)能力強(qiáng)，而大型綜合百貨超市憑借其豐富的商品品種，較低廉的價(jià)格，正吸引著越來(lái)越多的消費(fèi)者。核心店位于整個(gè)項(xiàng)目的中心所在，是項(xiàng)目的主要人流吸引場(chǎng)。,主要業(yè)態(tài)劃分,項(xiàng)目建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 公共空間情景化 公共空間情景化就是對(duì)地下公共空間進(jìn)行立體化設(shè)計(jì)和藝術(shù)加工，可以通過(guò)電子藝術(shù)畫(huà)廊、 景觀小品或燈光效果等手段對(duì)對(duì)公共空間樹(shù)造特定的意象情景，使人產(chǎn)生身臨其境的感覺(jué)。 室內(nèi)空間室外化 人行交通猶如地面人行道，這要求對(duì)地下商業(yè)的出入口人性化處理，內(nèi)部交通流暢，無(wú)回 頭路和迂回路，且自行車(chē)能下地通行等；地下商鋪猶如建筑底商，消費(fèi)者購(gòu)物便捷；通風(fēng) 照明良好，地下商城出入口可采用下沉庭院設(shè)計(jì)，有利于地下空間的采光和通風(fēng)；同時(shí)地 下空間也采用“陽(yáng)光屋頂”保證地下自然采光；,確定了項(xiàng)目的坐標(biāo)，離達(dá)成目標(biāo)只一步之遙。本部分方案主要闡述項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略，以保證項(xiàng)目具體執(zhí)行不出偏差，在具體操作過(guò)程中進(jìn)行細(xì)部調(diào)整，以達(dá)最優(yōu)效果。,任何項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作，最為核心部分在於營(yíng)銷(xiāo)布局，周密而又易簡(jiǎn)，既要思維慎密，又要簡(jiǎn)單易行。從客戶(hù)了解、接觸、成交、售後等各個(gè)環(huán)節(jié)均進(jìn)行全面的規(guī)劃，則成功在望。,營(yíng)銷(xiāo)策略,銷(xiāo)售策略,價(jià)格策略,推貨策略,推廣策略,銷(xiāo)售策略,總策略：擠壓式銷(xiāo)售、步步為贏,火爆式氛,三板斧逼定,精良的服務(wù),低門(mén)檻蓄客,四大執(zhí)行法則,低門(mén)檻蓄客 蓄客的方式 蓄客主題： vip金卡全城限量發(fā)放 設(shè)置限量的vip卡給客戶(hù)造成一種緊迫感，人為制造緊張熱銷(xiāo)的氛圍。 金卡優(yōu)惠條件：金卡認(rèn)購(gòu)金1萬(wàn)元，搖號(hào)選擇商鋪（一卡一鋪，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?。買(mǎi)鋪時(shí)1萬(wàn)可沖抵2萬(wàn)元。,所謂“饑餓式”營(yíng)銷(xiāo)，即采用小批量、大批次的辦法銷(xiāo)售房源，其實(shí)質(zhì)就是開(kāi)一次盤(pán)即集中精力“消化”一批房源，售完后再集中精力準(zhǔn)備下一次輪回。采取分層銷(xiāo)售的辦法，開(kāi)一層賣(mài)一層，目的就在于，營(yíng)造市場(chǎng)火爆的銷(xiāo)售氛圍，加快資金回籠的速度。更關(guān)鍵的是，以這樣的方式不僅可以試探市場(chǎng)，看定價(jià)是否合適，便于靈活提價(jià)；還可以讓市場(chǎng)保持饑餓狀態(tài)，給購(gòu)房者造成緊迫感，促使其盡早下手 。,火爆式氛圍,“饑餓式”推盤(pán),1、停車(chē)場(chǎng)配有專(zhuān)業(yè)保安，指揮客戶(hù)泊車(chē)。 2、入售樓處大門(mén)，配備形象保安，為客戶(hù)進(jìn)出開(kāi)門(mén)。 3、當(dāng)客戶(hù)進(jìn)到售樓處時(shí)，由置業(yè)顧問(wèn)接待，并為客戶(hù)提供茶水、咖啡、飲料等小食品以待談客期間客戶(hù)自用，為客戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)輕松的交談氣氛。 4、售樓部工作人員著裝統(tǒng)一，談吐專(zhuān)業(yè)、舉止大方有氣質(zhì)，以符合我們高品質(zhì)項(xiàng)目形象。 5、配置兒童游樂(lè)區(qū)，專(zhuān)為客戶(hù)孩子服務(wù)。,精良的服務(wù),三板斧逼定,一、升值保值（決定物業(yè)投資回報(bào)的關(guān)鍵因素） 二、入市良機(jī)（現(xiàn)在買(mǎi)比明天買(mǎi)要好） 通貨膨脹，股市十進(jìn)九陪，基金縮水，國(guó)家嚴(yán)控住宅市場(chǎng)，商鋪投資為最合適的投資產(chǎn)品，現(xiàn)在買(mǎi)到就是賺到。 三、我們的鋪面是最好的（同類(lèi)物業(yè)比較） 大營(yíng)商業(yè)均集中分散在老城區(qū)，老城區(qū)配套設(shè)施開(kāi)始陳舊，隨著大營(yíng)城鎮(zhèn)不斷的擴(kuò)大，大營(yíng)的商業(yè)集中在廣場(chǎng)附近，地處三路交匯的大營(yíng)中心城將散發(fā)無(wú)窮的魅力，截留大營(yíng)及周邊廣大消費(fèi)群體，承接老城區(qū)消費(fèi)人流，使其成為大營(yíng)主流商業(yè)的旗艦。,價(jià)格策略,根據(jù)九尊對(duì)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查，及考慮到影響商業(yè)物業(yè)定價(jià)的各因素，綜合分析確定用“市場(chǎng)比較系數(shù)法”來(lái)進(jìn)行本項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)算，各因素之權(quán)重分析見(jiàn)下表：,價(jià)格定位基本原則,備注： 大營(yíng)國(guó)際裘皮城和大營(yíng)國(guó)際皮草交易中心的均價(jià)是指其四層銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算而來(lái)； 考慮到大營(yíng)國(guó)際皮草交易中心從項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)檔次等各方面與本項(xiàng)目 均有一定的可比性，故設(shè)定其參考權(quán)重為60%； 3本項(xiàng)目的各因素評(píng)價(jià)是指在較為理想的狀態(tài)下而比較得出。 修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格pi pi=（qx /qi）xpi 注：pi為銷(xiāo)售均價(jià) pa=（qx / qa）x pa=（63/78）x18800=15186 pb =（qx /qb）x pb=（63/70）x9280=7495 各相關(guān)項(xiàng)目權(quán)重取值為wi wa=70% wb=30% px=piwi=7495x70%+15186x30%=9802,本項(xiàng)目銷(xiāo)售參考均價(jià)格為9802元/平方米,考慮到銷(xiāo)售的實(shí)際情況，價(jià)格策略一般是“低開(kāi)高走，預(yù)留升值空間”。即在發(fā)售初期以市場(chǎng)超低價(jià)入市，吸引廣大投資者的關(guān)注，制造開(kāi)售火爆場(chǎng)面，然后利用“羊群效應(yīng)“吸引更多的投資者前來(lái)投資，相應(yīng)價(jià)格策略上則采取緩緩上揚(yáng)的路線(xiàn)，這樣讓投資者感覺(jué)物業(yè)真的在升值，從而順利的實(shí)施銷(xiāo)售策略，開(kāi)展推廣工作。,推貨策略,分期推貨，每期推貨一區(qū),確保商場(chǎng)銷(xiāo)售率，拉高差位置價(jià)格，以低價(jià)賣(mài)差位置吸引客戶(hù)，建立項(xiàng)目美譽(yù)度，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,由差位置往好推貨,商鋪劃分方案,分割小面積銷(xiāo)售即將商鋪分割成小的單位面向小型投資客進(jìn)行銷(xiāo)售的方式。,劃分主力面積：20平方米內(nèi) 占70% 劃分其他面積：20平方米以上 占30%,商鋪獨(dú)立可大小組合,小面積分割銷(xiāo)售方式 一、直接有力銷(xiāo)售手段 二、實(shí)現(xiàn)快速回籠資金 三、銷(xiāo)售難度減小 四、獲得較好經(jīng)濟(jì)利益回報(bào) 五、銷(xiāo)售周期縮短 六、最終可實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售,銷(xiāo)售周期鋪排,6,7,8,9,10,11,12,1,2,3,4,5,6,開(kāi)盤(pán),尾聲,前期,蓄客,開(kāi)盤(pán),持續(xù),時(shí)間,市場(chǎng)準(zhǔn)備期 6月8日 8月15日,第一階段,第二階段,第三階段,第四階段,入市蓄勢(shì)期 8月15日 9月30日,開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)期 10月1日 11月30日,銷(xiāo)售持續(xù)期 12月1日 3月30日,推廣策略,品牌 定位 戰(zhàn)略,市場(chǎng) 產(chǎn)業(yè)趨勢(shì) 市場(chǎng)劃分 競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)態(tài),vi識(shí)別管理 讓顧客一眼 便了解 代表什么,廣告 為品牌創(chuàng)造 差異，興趣 和興奮點(diǎn),促銷(xiāo) 讓顧客 錢(qián)花得 更開(kāi)心,公關(guān) “影響者”， 建立 信譽(yù) / 權(quán)