上海西郊百聯(lián)案例研究.ppt

案例概況,區(qū)位選址：上海市仙霞西路/哈密路，周邊為中高檔住宅區(qū)。 項目規(guī)模：總建筑面積11萬平方米，營業(yè)面積6.25萬平方米。 交通條件：距離外環(huán)高架1,500米，100米范圍內8條公交線，距離地鐵2號線延長線800米。 商業(yè)環(huán)境： 典型社區(qū)型商業(yè)。周邊競爭項目較少，原為商業(yè)空白區(qū)域，項目的逐步成熟促進了周邊商業(yè)氛圍的形成。 輻射人口：屬于成長型人口導入區(qū)域，周邊3公里范圍內人口規(guī)模約30萬，消費能力較強。 形象定位：集賣場、百貨、專賣店、餐飲、休閑娛樂于一體，服務于周邊居住人群的一站式休閑商業(yè)中心。,從區(qū)域消費者需求來看，包含大型超市賣場、休閑娛樂、餐飲的一站式消費場所較受歡迎。,參考案例上海西郊百聯(lián),停車場、洗車房,家居用品廣場,餐飲、百貨,百貨、大型超市,百貨、大型超市、專業(yè)賣場,休閑娛樂,f4,f3,f2,f1,b1,b2,各業(yè)態(tài)比例,各樓層業(yè)態(tài)布置,引進知名主力店，形成品牌集聚效應，提供高檔次購物環(huán)境。 業(yè)態(tài)設置參照國際流行消費方式，面向區(qū)域內中高檔消費人群，拔高商業(yè)檔次，與周邊商業(yè)形成差異。 業(yè)態(tài)類型多樣化，滿足客戶多形態(tài)需求，突出項目經營亮點，如西郊百聯(lián)的主題休閑娛樂設施。,案 例 借 鑒,商業(yè)案例上海西郊百聯(lián),占地面積：3.4萬 地上建筑面積：10.9萬 容 積 率：3.2 實際營業(yè)面積：約6.25萬 總投資額：5.4億人民幣 總開發(fā)成本：大約5,000人民幣/ 一天的入場人數：平日/萬1萬5千人、周末/4萬5萬人 總租戶數：116戶 停車場車位：750個 主力店租客：聯(lián)華超市（超市）、友誼百貨（百貨公司）、decathron（運動用品）、hola特力屋（家具） 其中聯(lián)華超市、友誼百貨是百聯(lián)集團的關聯(lián)公司，并這兩家租用25,013，整個項目的41%的出租營業(yè)面積。 設計公司：美國jede國際建筑事務所、中國上海現代建筑,數據來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,西郊百聯(lián)的招商標準,百聯(lián)集團是從零售行業(yè)起源的集團，且子公司里有第一百貨，友誼商店（百貨公司）,聯(lián)華超市，華聯(lián)超市（超市）為首各方面的上海知名零售品牌商。因此，在購買土地的時候就決定項目的主力店為其內部企業(yè)，項目的50%租客是從百聯(lián)集團里面招商，其他的50%是從外面來招商。 百聯(lián)集團在上海市中心城區(qū)內進行的項目的招商比率是內部50%，外部50%，但是上海郊外或是外地的項目的比率是內部30%，外部70%。（這些項目會招在外地有名氣的家樂福等為主力店）。 關于租賃合同期限，百聯(lián)對主力店簽3到10年左右的租賃合同，而對小零售房客都是一年合同。,數據來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,百聯(lián)開發(fā)的經濟技術指標,數據來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,1經營分析：西郊百聯(lián)2006年租金收入大約有7000萬元左右，主要構成比例如下表。,2實際情況 百聯(lián)當時從md工作搞出來的設定和現在的情況的差異如下： 設定客戶：本來設定的是包括古北，虹橋的開車過來的較富裕顧客，不過現在的主要顧客是周圍居民。有些還不算富裕，夏天為了乘涼過來，冬天為了取暖訪問西郊百聯(lián)，逗留時間長，但不買東西。 雖然有一部分是富裕的顧客，不過大部分的顧客的購物力量還不算好。（據聯(lián)華超市，西郊，南方，華聯(lián)社區(qū)商業(yè)的3個項目其中，西郊的客戶是最沒有購物力的） 租客的調整：從04年11月的開業(yè)以來，西郊百聯(lián)的租客基本上沒有調整。不過訪問現場之后可以看得到有些商鋪的生意不是很好，西郊百聯(lián)對租客的轉換并不是很成功。 據百聯(lián)股份錢總建華經理助理“百聯(lián)西郊項目的當時顧客設定和現在的情況是差不多”。,據百聯(lián)，主力店的租金一天大約2-3元/平方米，其他是6-8元/平方米左右。 收入的一半來自主力店，另一半是從其他的專門店來源的，但是面積的比率和租金并不是一半。,西郊百聯(lián)經營分析,數據來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,西郊百聯(lián)可以借鑒的