保利國際廣場策劃案－中地行定稿.ppt

cnland guangzhou china land property co.,ltd,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場策劃案,2007/10/26,明天的眼光,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年，保利進(jìn)入貴陽烏當(dāng)， 貴陽房地產(chǎn)市場為之一震,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，保利給貴陽房地產(chǎn)帶來了一場山水豪宅風(fēng)暴,保利溫泉新城一期11萬方，一天賣完,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，保利進(jìn)入貴陽的中心，,中地行預(yù)言：2008年保利將給貴陽帶來另一場風(fēng)暴,cnland guangzhou china land property co.,ltd,index|索引*,第二部分：市場分析,第三部分：項目定位,第四部分：客戶分析,第五部分：產(chǎn)品建議,第六部分：營銷推廣,第一部分：地塊分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,part i 保利國際廣場地塊分析,1,cnland guangzhou china land property co.,ltd,山雨欲來風(fēng)滿樓，風(fēng)暴起源于,貴陽市 第二人民醫(yī)院,cnland guangzhou china land property co.,ltd,*項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),1,地塊前道路交叉口處須設(shè)置不小于1000平方米的綠化廣場。 地塊須建設(shè)不小于2000平方米的美術(shù)展覽廳； 地塊西北角須設(shè)置一棟酒店或商業(yè)、辦公建筑；,cnland guangzhou china land property co.,ltd,項目所在區(qū)域規(guī)劃定位,定位：文化中心，是中心商務(wù) 中心的重要組成部分。,規(guī)劃：一中心兩軸一帶五區(qū)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它是貴陽市中心的地王：樓價高、規(guī)模大,貴陽市中心近年罕有的出讓面積超過2萬平方米的江邊地塊。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它毗鄰南明河畔、收藏母親河最美一段，,項目毗鄰的此段南明河，是江面最寬、水質(zhì)最好的一段。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,他三面臨城市主干道，商業(yè)價值極高,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它處于城市核心，出行便利直達(dá)全城,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于傳統(tǒng)的政治中心，政府部門匯聚,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它周邊聚集了貴陽最高檔江畔豪宅項目,藍(lán) 波 灣,金岸玉都,盛世花城,在水一方,中天星園,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它周邊云集了貴陽最高檔特色餐飲,南洋酒店,赤水情,海港大酒樓,金燕貴賓樓,海洋王宮,遠(yuǎn)洋魚港,半山烏江魚,貴龍飯店,食語花園,毛家湘菜館,金黔食府,圣灃大酒店,喜來登酒店,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于貴陽最高檔酒店、寫字樓商務(wù)圈,喜來登大酒店,圣灃大酒店,富中商務(wù)酒店,大正酒店,富中國際廣場,宏業(yè)大廈,新華大廈,華坤發(fā)展大廈,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于貴陽最高檔旅游、休閑消費圈,甲秀樓,人民廣場,貴陽大劇院,紀(jì)念塔,黔明寺,觀風(fēng)臺,甲秀廣場,民族文化宮,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽最高檔居住、旅游、購物、休閑消費板塊,區(qū)域定位：貴陽文化中心，中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分。 貴州的傳統(tǒng)政治中心，政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯：省委、紀(jì)委 最高檔豪宅聚集：在水一方、藍(lán)波灣、盛世花城 最高檔酒店云集：喜來登酒店、圣灃酒店 最高檔餐飲匯聚：海港大酒樓、海洋王宮、遠(yuǎn)洋漁港 最高端文化場所匯集：貴陽大劇院、民族文化宮、電視臺 最高檔旅游休閑：甲秀樓、甲秀廣場、人民廣場,保利國際廣場 出身豪門！,1,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,保利國際廣場地塊價值總結(jié),項目位于南明河畔：貴陽豪宅標(biāo)志元素,項目三面臨城市主干道、交通便利：商業(yè)價值高,中心商務(wù)區(qū)重要部分的規(guī)劃定位：寫字樓價值潛力大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,出身豪門的保利國際廣場，身上背負(fù)了太多的期望， 在決定給她穿上什么嫁衣之前，還是先來看看市場！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,part 2 貴陽房地產(chǎn)市場分析,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽房地產(chǎn)開發(fā)投資市場分析,part 21,cnland guangzhou china land property co.,ltd,房地產(chǎn)行業(yè)投資增速快，是貴陽經(jīng)濟(jì)的主要支柱,2006年，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資108.54億元，同比增長19.1%。但從總體上房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為26.3% ，比例變化不大，增量只是伴隨投資總額的增長，結(jié)構(gòu)合理?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)仍然是拉動貴陽經(jīng)濟(jì)增長的支柱力量。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽房地產(chǎn)投資產(chǎn)品類別分析,2006年，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資108.54億元，其中住宅投資54.4億元，所占比例50.1%，辦公房投資5.81億元，所占比例5.4%；商業(yè)營業(yè)房投資7.52億元，所占比例6.9%；其他投資40.81億元，所占比例37.6%；總體上房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽各區(qū)房地產(chǎn)投資區(qū)域分析,從各區(qū)域投資完成情況來看，云巖、南明區(qū)兩主城區(qū)完成投資65.37億元，占全市的60.2%，仍然是貴陽房地產(chǎn)投資的重鎮(zhèn)；而小河、花溪、白云、烏當(dāng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)五區(qū)完成投資35.3億元，占全市的35.3%；其余的只占不到5。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽房地產(chǎn)市場洞察1 房地產(chǎn)投資市場增長迅速，其中住宅市場是 投資增長的重點，投資區(qū)域主要集中在兩城區(qū)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽市土地交易市場分析,part 22,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽市近年土地出讓市場分析,2,貴陽市近六年來土地交易面積總體承上升態(tài)勢,雖在2005年受國家政策打壓,使房地產(chǎn)發(fā)展步伐有所減緩,但在2006年又再次崛起，2006年整個貴陽市土地出讓面積499.62萬平方米,同比增長87.2% ,說明貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景被看好。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽土地出讓市場細(xì)分分析,2,2006年，整個貴陽市土地出讓面積499.62萬平方米, 其中住宅面積338.99萬平方米，同比增長104.8%；商業(yè)營業(yè)房面積98.06萬平方米，同比增長156.7%，辦公房面積5.1萬平方米，同比下降14.6%，用于其它開發(fā)的土地面積50.1萬平方米，同比下降14.7%。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽各區(qū)土地出讓市場分析,2,2006年貴陽土地出讓市場上，金陽新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電集團(tuán)等省外知名企業(yè)入駐購地，土地出讓量達(dá)到295.94萬平方米，占全市的59.2%，比2005年全市土地出讓量還大；兩主城區(qū)由于可開發(fā)用地都涉及大量的拆遷，所以可出讓面積非常少，兩主城區(qū)未來的商品房供應(yīng)量將會更加稀缺。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽房地產(chǎn)市場洞察2 大市向好，土地出讓市場近年交易活躍，但出讓的 區(qū)域主要集中在金陽新區(qū)，兩主城區(qū)處于一地難求的狀況。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽商品房市場分析,part 23,cnland guangzhou china land property co.,ltd,近年貴陽市商品房交易活躍，成交量逐年增加,2,2000-2006年，商品房銷售成交面積則逐年上升，到2005年，市場雖受調(diào)控影響，但是需求市場總體維持穩(wěn)定。2007年上半年貴陽商品房銷售增長迅速，半年的成交量達(dá)到了06年全年成交量的77。在大市向好的背景下，預(yù)測未來幾年貴陽房地產(chǎn)成交量依然會有較快速的增長。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽市目前處于賣方市場，供不應(yīng)求,2,從供應(yīng)統(tǒng)計中，可以發(fā)現(xiàn)1998-2000年屬于買方市場；2001-2003年開始達(dá)到供求平衡狀態(tài)；而從2004年開始，當(dāng)年銷售面積均大于竣工面積，處于賣方市場，供不應(yīng)求，市場在消化存量。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,近年房地產(chǎn)交易活躍，價格升至近年高峰,2,2001-2006年，全市商品房均價逐年提升，上漲明顯。特別近2年來，成交均價快速上漲，商品房成交均價突破了2500元/平方米。但由于目前貴陽存在大量的經(jīng)濟(jì)適用房，價格相對較低，把價格拉低，實際中心城區(qū)的房價已經(jīng)達(dá)到5000元/。由于中心城區(qū)可開發(fā)用地越來越少，預(yù)測未來幾年中心城區(qū)的價格依然走高。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽房地產(chǎn)市場洞察3 近年貴陽市場處于需求略大于供給的態(tài)勢， 商品房價格持續(xù)走高，07年主城區(qū)的均價在5000元/平米。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,項目所在區(qū)域住宅參考個案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,金岸玉都,1,項目位置：貴陽市南明區(qū)文化路 占地面積：8000平方 項目定位：南明河畔的精品樓盤 項目slogan:五十年買不到的好房子 發(fā)售時間：2006年8月15日 銷售均價：5800元/后期望江單元達(dá)到80009700元 銷售率：99% 客戶來源：經(jīng)商者、白領(lǐng)階層 存在問題：周邊比較混亂、建筑凌亂、嘈雜,cnland guangzhou china land property co.,ltd,君悅?cè)A庭,1,項目位置：貴陽市新華路58號 占地面積：13614平方 總建筑面積：156952平方 項目定位：高檔商住綜合樓 項目slogan:一個可以世襲的經(jīng)典 發(fā)售時間：2007年7月19日 銷售均價：5400元/平方米 銷售率：80% 客戶來源：電力系統(tǒng),中上層人群 存在問題：噪音污染, 停車位不夠,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒豐一品,1,項目位置：富水南路31號 項目配套：3層停車場 占地面積：1550平方 總建筑面積：39445平方 項目定位： 都市寬景華第 項目slogan:大隱藏鋒.傳世尊邸 發(fā)售時間：2007年7月 銷售均價：6800-7000元/平方 銷售率：70% 存在問題：嘈雜,建筑密度大 .,cnland guangzhou china land property co.,ltd,經(jīng)典時代三期,1,項目位置：貴陽市寶山南路185號 項目配套：商場、幼兒園、網(wǎng)球場、景觀泳池 總建筑面積：73019平方 項目定位：大型生態(tài)社區(qū) 項目slogan:經(jīng)典之中,完美演繹一個時代最后的經(jīng)典 發(fā)售時間：2007年8月25日 銷售均價：5300-5500元/平方米 銷售率：55% 客戶來源：一期,二期老客戶的關(guān)系客戶 存在問題：三期距離道路較近,空氣、噪音污染較大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,陽光100,1,項目位置：市南路與解放路交叉口 項目配套：商住樓.寫字樓 占地面積：15155平方 發(fā)售時間：2006年11月 銷售均價：5200元/平方米 銷售率：70% 客戶來源：中高收入人群 存在問題：樓間距較近.周邊商業(yè)配套不完善,cnland guangzhou china land property co.,ltd,福樓旺邸,1,項目位置：貴陽市市南路110號 項目配套：健身房 、會所、 幼兒園、 超市 占地面積：16600平方米 總建筑面積：66700平方米 項目定位：兩城區(qū)中高檔小區(qū)樓盤 項目發(fā)售時間：2006年12月8日 銷售均價：5300元/平方米 銷售率：80%以上 客戶來源：兩城區(qū)中產(chǎn)以上人群 存在問題：城市噪音,密度大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,在水一方（已售項目）,1,項目位置：南明區(qū)擯河路與南浦路交匯處 項目配套：會所、美容中心、兒童游樂設(shè)施、網(wǎng)球場 占地面積：32000平方 總建筑面積：130000平方 項目定位：人與自然和諧共處生態(tài)樓盤 項目slogan:源源不斷的生活享受 發(fā)售時間：1999年底-2004年 銷售均價：32004800元 /二手價60007000元 銷售率：100% 客戶來源：經(jīng)商、貴陽先富起來一群 存在問題：周邊商業(yè)不完善,cnland guangzhou china land property co.,ltd,藍(lán)波灣（已售項目）,2,項目位置：貴陽市都司路188號 項目配套：康體健身設(shè)施、景觀泳池、美容中心 占地面積：10287平方 總建筑面積：83050平方 項目定位：江畔豪宅 發(fā)售時間：2002年5月1日 銷售價格：3400元,3800元.4200元.4500元四次調(diào)價 二手價格：800011000元/平方米 銷售率：100% 客戶來源：從事經(jīng)商的高收入人群,cnland guangzhou china land property co.,ltd,盛世花城（已售項目）,1,項目位置：貴陽市嘉潤路1號 項目配套：會所、生態(tài)泳池、棋牌室、幼兒園、網(wǎng)球場 占地面積：35934平方 總建筑面積：150000平方 項目定位：高檔生態(tài)示范樓盤 項目slogan:南明河畔.創(chuàng)富精英的上城建筑 發(fā)售時間：2005年11月30日 銷售均價：一期：34004800；二期 52006100 銷售率：100% 客戶來源：白領(lǐng)精英、公務(wù)員、經(jīng)商者 存在問題：容積率高，建筑密度大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽房地產(chǎn)市場洞察4 項目處于貴陽豪宅板塊，在售項目價格52009800元， 貴陽的豪宅處于起步階段，豪宅項目稀缺。 豪宅市場具有比較大的發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽商用物業(yè)市場分析,part 24,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽商用物業(yè)市場洞察1 貴陽作為貴州省會，政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯，消費力強(qiáng)。 貴陽是一個消費型的城市，高端消費輻射全省范圍。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽商用物業(yè)市場洞察2 貴陽的商業(yè)主要分布在噴水池大十字大南門；小十字大十字市西路，呈十字型帶狀分布，形成噴水池、大小十字、大西門、大南門四個小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域，但每個區(qū)域的規(guī)模都不大，沒有形成真正的大規(guī)模成熟商圈。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽商業(yè)物業(yè)市場洞察3 貴陽各個商業(yè)區(qū)域以傳統(tǒng)的百貨商場為主力商家， 百貨公司林立，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，同質(zhì)化嚴(yán)重。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽商業(yè)物業(yè)市場洞察4 貴陽大部分商業(yè)體都存在交通流線不暢，停車難；沒有 廣場、中庭等公共設(shè)計；經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，模式落后的缺陷。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽商業(yè)物業(yè)市場洞察5 貴陽缺乏傳統(tǒng)的商業(yè)步行街，shopping mall 這 種集購物、娛樂、休閑一體化的商業(yè)形態(tài)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽商業(yè)物業(yè)市場洞察6 貴陽商用物業(yè)空置率較高，“一層臨街鋪搶著買，二層找人買，三層沒有人買的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，”二層以上商鋪的空置率偏高。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽商業(yè)參考個案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒峰步行街,2,項目位置：中山西路(原市委) 項目業(yè)態(tài)：百貨、超市、電影院線、 餐飲、 真冰場、健身館 占地面積：25333平方 總建筑面積：234000平方 項目定位：核心區(qū)高檔商住綜合體 項目slogan:一站式購物中心 發(fā)售時間：2007年7月8日 商鋪銷售均價： 32500元/平方 米 銷售率：45% 客戶來源：大部分原市西路經(jīng)商者 存在問題：限制投資客,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒峰步行街,2,這是貴陽目前首個具備購物、娛樂、休閑、餐飲于一體的商業(yè)體， 但期由于受到地塊條件的限制，打造成室內(nèi)賣場與室外街區(qū)相結(jié)合 的形態(tài)，從業(yè)態(tài)與功能上具備了shopping mall的雛形。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,君悅?cè)A庭,2,項目位置：貴陽市新華路58號 占地面積：13614平方米 總建筑面積：156952平方米 項目定位：高檔商住綜合樓 項目slogan:一個可以世襲的經(jīng)典 發(fā)售時間：2007年7月19日 商業(yè)銷售均價：14000-45000元/平方米 銷售率：50%以上 客戶來源：投資經(jīng)商者 存在問題：缺乏合理規(guī)劃,缺乏定位,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽寫字樓市場分析,part 25,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽寫字樓參考個案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,香格里拉國際商會大廈,2,項目位置：萬東橋頭 占地面積：10778平方米 總建筑面積：60516平方米 項目定位：超甲級寫字樓 項目slogan:雙5a智能化超甲級涉外寫字樓 發(fā)售時間：2006年11月28日 銷售均價：7800元/平方米 銷售率：不詳 租金價格：預(yù)計80100元/平方米 出租率：未交樓 停車位：500個 管理費： 待定 租賃用戶：未知,cnland guangzhou china land property co.,ltd,cid銀座,2,項目位置：云巖區(qū)小十字中山東路32號 占地面積：2450平方米 總建筑面積：27000平方米 項目定位：中高檔寫字樓 項目slogan:少數(shù)人的寫字樓 發(fā)售時間：2006年9月 銷售均價：5400元/平方米 銷售率：95 租金價格：預(yù)計3540元/平米 出租率：未知/07年底交樓 停車位：200個 管理費： 4元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、制藥、通訊公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,國藝大廈,2,項目位置：云巖區(qū)中華北路3號 占地面積：1538平方米 總建筑面積：21560平方米 項目定位：中高檔寫字樓 項目slogan: 格調(diào)商務(wù)空間 發(fā)售時間：2006年6月 銷售均價：6000元/平方米 銷售率：90 租金價格：3040元/平方米 出租率：目前處于交樓階段 停車位：40個 管理費： 5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、機(jī)械、物流公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,富中國際廣場,2,項目位置：南明新華路126 號 占地面積：5000平方米 總建筑面積：6萬方 項目定位：貴陽首席涉外甲級寫字樓 項目slogan: 絕對國際商務(wù)平臺 領(lǐng)跑貴州現(xiàn)代 發(fā)售時間：2005年 銷售均價：60008000元/平方米 銷售率：100% 租金價格：80-110/平方米 出租率：80% 停車位：400個 管理費：5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)、制藥、通訊公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,世貿(mào)廣場,2,項目位置：延安中路 占地面積：7312平方米 總建筑面積：43600平方米 項目定位：貴陽中高端寫字樓 發(fā)售時間：2004年10月 銷售均價：48005000元/平方米 銷售率：100% 租金價格：40-60元/平方米 出租率：75% 停車位：207個 管理費：3.5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、證券、金融公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽寫字樓物業(yè)市場洞察1 貴陽寫字樓主要集中在噴水池、紫林庵、大十字、大南門四個區(qū)域，呈點裝分布，沒有形成一個集中的寫字樓商圈。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽寫字樓物業(yè)市場洞察2 貴陽寫字樓市場由于住宅禁商的政策未完全落實，寫字樓的 市場價值被低估，寫字樓售價與同區(qū)域的住宅售價處于相同水平。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽寫字樓物業(yè)市場洞察3 貴陽寫字樓總體的軟硬件條件不高，缺乏真正高端的甲級寫字樓。 目前投入使用的寫字樓以乙級標(biāo)準(zhǔn)的居多，高端寫字樓發(fā)展空間大。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽寫字樓物業(yè)市場洞察4 貴陽寫字樓產(chǎn)品相對落后，缺乏可與其他一線城市比較的寫字樓。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽商業(yè)、寫字樓、住宅市場機(jī)會小結(jié),2,商 業(yè)：貴陽商業(yè)沒有shopping mall的形態(tài)， 貴陽需要一個真正的 shopping mall。,寫字樓：貴陽缺乏高端寫字樓，市場存在空白點。,住 宅：貴陽豪宅市場具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場項目定位,part 3,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國際廣場地塊價值回顧,南明河畔：貴陽豪宅標(biāo)志元素,三面臨街、交通便利：商業(yè)價值高,中心商務(wù)區(qū)：寫字樓價值潛力大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽商業(yè)、寫字樓、住宅市場機(jī)會回顧,3,商 業(yè)：貴陽商業(yè)沒有shopping mall的形態(tài)， 貴陽需要一個真正的 shopping mall。,寫字樓：貴陽缺乏高端寫字樓，市場存在空白點。,住 宅：貴陽豪宅市場具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,項目具備打造以下產(chǎn)品的條件,貴陽市中心江岸豪宅 貴陽最具代表性的高端寫字樓 貴陽首個休閑、娛樂、購物體驗一體化的shopping mall,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場定位愿景,做一個好的項目,3,做保利企業(yè)的一個標(biāo)桿項目,做一個為城市的發(fā)展有貢獻(xiàn)的項目,保利央企的社會責(zé)任與保利貴州發(fā)展的戰(zhàn)略需要考慮，保利國際廣場是,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場的未來素描,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,在貴陽市中心最高檔的居住、娛樂、休閑旅游的板塊里面， 這樣一個建筑綜合體 它對貴陽意味著什么？,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,先從商業(yè)說起,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,這是一個shopping mall,百貨商場是以直接滿足購物為目的的場所，但shopping mall是 以滿足娛樂休閑為直接目的，購物是伴隨性的消費。 這是兩者間最本質(zhì)的區(qū)別！,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場的招商過程,3,這是shopping mall與百貨商店相同的品牌,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場的招商,沒有成功的百貨愿意把麥當(dāng)勞開在自己的商場里面， 所有成功的shopping mall都會有一間肯德基或麥當(dāng)勞在里面！,3,shopping mall：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、仙蹤林、韓國料理、 游樂場、健身房、國際電影院線、溜冰場,百貨商場：服裝、鞋帽、珠寶、化妝品、鐘表、超市,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場的招商,3,百貨商場有的， shopping mall一定有！ 百貨商場只是 shopping mall 的一部分！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,shopping mall就是在 一棟商業(yè)體里面包含所有商業(yè)業(yè)態(tài)！ 在這里不僅僅是購物，更多的是閑逛、看電影、 約會、聚餐、玩樂、時尚、周末嘉年華,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場具備成熟條件開創(chuàng)貴陽新商業(yè)模式， 保利國際廣場為貴州人民打造首席shopping mall!,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國際購物中心，貴州商業(yè)旗艦！,保利國際廣場 shopping mall 定位建議,cnland guangzhou china land property co.,ltd,清楚了商業(yè)，接著說寫字樓,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽寫字樓代表作一,這是貴陽目前投入使用的最好 寫字樓富中國際廣場。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽寫字樓代表作二,這是貴陽目前投入使用的最好 寫字樓世貿(mào)廣場。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,放開視野，看看北京、上海、廣州寫字樓的代表作,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看北京寫字樓的代表作,2,新保利大廈北京寫字樓新門戶,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看上海寫字樓的代表作,2,上海證券大廈 陸家嘴中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志寫字樓之一,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看廣州寫字樓的代表作,保利國際廣場國際超甲級寫字樓,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,上述北京、上海、廣州寫字樓的代表作背后都站著 同一個身影保利地產(chǎn),3,保利貴州，在貴陽的中央商務(wù)區(qū)，將一如既往的以 央企的社會責(zé)任為己任，推進(jìn)貴陽寫字樓發(fā)展的進(jìn)程！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際寫字樓定位建議,2,保利國際中心， 貴州首席國際商務(wù)港！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,明晰了商業(yè)與寫字樓，是到時候思考住宅了,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,氣質(zhì)完全不同的商業(yè)與寫字樓是否會對住宅產(chǎn)生影響？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,貴陽傳統(tǒng)豪宅社區(qū)在南明河畔， 資源、環(huán)境、連同建筑本身都是非常同質(zhì)化的,保利國際廣場，如果沒有貴陽第一個shoppingmall 保利國際廣場，如果沒有貴陽第一個超甲級寫字樓 也可能與他們走在同一條路上。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,南明河,shopping mall,寫字樓,保利國際公館,cnland guangzhou china land property co.,ltd,都市國際豪宅，2008年貴陽豪宅歷史的分水嶺！,3,2000,2002,2005,2008,開創(chuàng)貴陽江畔豪宅,貴陽江畔豪宅經(jīng)典之作,貴陽江畔豪宅經(jīng)典之作,開創(chuàng)貴陽豪宅新時代,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場住宅定位建議,3,保利國際廣場， 在這樣的現(xiàn)代商業(yè)與高端寫字樓基礎(chǔ)上， 建造貴陽前所未有的都市江畔國際豪宅！,保利國際公館，都市江畔、國際豪宅！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,商業(yè) 貴州 商業(yè) 旗艦,寫字樓 貴州 首席 國際 商務(wù) 港,住宅 都市 江畔 國際 豪宅,保利國際廣場,其建設(shè)方向在貴陽房地產(chǎn)形態(tài)上無法被超越,結(jié)合前面三個分析，得出這樣一個地產(chǎn)形態(tài),cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,貴陽首個shopping mall,貴陽高端甲級寫字樓,貴陽都市江畔國際豪宅,貴陽都市江畔國際豪宅,貴陽首個商業(yè)公共廣場,貴陽美術(shù)展覽中心,釋放出的價值無法估量,輕原子核的積聚產(chǎn)生,聚 變,cnland guangzhou china land property co.,ltd,聚變后的原子核釋放出3股強(qiáng)大的能量,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,商業(yè)價值,價值體系,生活價值,社會價值,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場項目整體定位建議,保利國際廣場，貴州新城市地標(biāo)！,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,項目定位理解：如何理解城市地標(biāo)？,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,什么是城市地標(biāo)？,地標(biāo)一般分為兩類，一類是大自然鬼斧神工早就的地形地貌， 從這個意義上說長江就是中國的地標(biāo)，黃果樹就是貴州的地標(biāo)， 這鐘天賜地標(biāo)是可遇而不可求的地標(biāo)； 另一類可遇可求的地標(biāo)就是我們常說的地標(biāo)建筑，城市標(biāo)志， 更多情況下，我們是在這個意義上使用“地標(biāo)”這個詞的。例如 自由女神像就是美國的地標(biāo)，金茂大廈就是上海浦東的地標(biāo)。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的要素分析,第一：地標(biāo)的建筑要素。一個建筑要成為地標(biāo)，要有一定的高度、 體量、功能和美學(xué)價值。 第二：地標(biāo)的地理要素。作為地標(biāo)，要占據(jù)獨特的地理位置，一般 位于城市的重要地段。 第三：地標(biāo)的文化要素。每個城市都有自己的城市文化，這些文化 都是以城市的人和物為載體的，而城市建筑就是重要的載體之一。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的價值分析,地標(biāo)，從建筑學(xué)意義上講，其功能和位置具有重要性， 其體量和高度具有統(tǒng)領(lǐng)性，其外觀和造型具有獨特性。 地標(biāo)，從社會學(xué)意義上講，往往是一個地區(qū)、一座城市 一定時期內(nèi)藝術(shù)、技術(shù)乃至政治、經(jīng)濟(jì)的集中反映。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的功能作用,地標(biāo)， 是城市的標(biāo)志性建筑， 是迅速判斷一座城市的識別符號， 是 城 市 這 樣或那樣的重要節(jié)點， 是外來游客們能叫出名字的地方， 是出租車司機(jī)耳熟能詳、市民津津樂道的地方， 是一個地區(qū)或一座城市最重要和最具象征性的地方，,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,按照上述的分析，不是每棟建筑都可能成為地標(biāo)的。 地標(biāo)不是炒作出來的、不是自封的，不是官員加封任命 的、也不是媒體評選出來的。 城市在不斷地發(fā)展變化，地標(biāo)也在發(fā)展變化， 極其少數(shù)的建筑會在城市發(fā)展過程中成就自己城市地標(biāo)的價值， 新的城市地標(biāo)也就誕生了。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽城市地標(biāo)搜索？,美國麻省理工學(xué)院的凱文林奇教授曾經(jīng)做過這樣一個實驗， 如果讓普通人根據(jù)自己的印象或記憶描繪一個城市的地圖， 一般情況下，只有一個城市的標(biāo)志性建筑和街道能被非專業(yè) 人士畫出。 比如在巴黎的草圖上，巴黎就只剩下埃菲爾鐵塔、凱旋門、 巴黎圣母院和香榭麗舍等幾條重要的街道。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，貴陽城市地標(biāo)搜索？,2007年，如果把凱文林奇教授所做實驗的城市換做貴陽， 那么，被描繪和被記憶的會是哪些建筑呢？ 實驗結(jié)果甲秀樓、文昌閣、人民廣場、噴水池、大十字,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,12年之后，我們希望重做凱文林奇教授實驗的時候， 在貴陽的城市草圖上出現(xiàn)“保利國際廣場”的字樣 這就是保利國際廣場出身豪門的使命！,3,保利國際廣場，貴州新城市地標(biāo)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場，貴州新城市地標(biāo)slogan建議,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國際廣場slogan思考（一）,保利國際廣場，打造“貴州新城市地標(biāo)”， 保利國際廣場，融合了商業(yè)、寫字樓、住宅的最高端形態(tài)， 保利國際廣場，用國際化的眼光給貴陽房地產(chǎn)帶來一次全方位的革命,保利國際廣場于貴陽，帶來的都是貴陽前所未有的，都是開創(chuàng)性之作。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國際廣場slogan思考（二）,保利國際廣場，之所以具備打造“貴州新城市地標(biāo)”的條件， 是因為融合了商業(yè)、寫字樓、住宅的最高端形態(tài)， 是這三者的核聚變令到項目成為貴陽的獨一無二， 三者相輔相成，三者缺一不可， 因此，中地行建議slogan： 不分產(chǎn)品類別， 整體考慮。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國際廣場slogan思路,slogan創(chuàng)意出發(fā)點：,貴陽開創(chuàng)性之作/城市新地標(biāo)/貴陽最高端商業(yè)、寫字樓、住宅客戶,保利國際廣場slogan力求打破傳統(tǒng)宣傳用語統(tǒng)一的樓盤形容詞， 以更有高度的理念，表達(dá)本項目國際化的視野與目標(biāo)客戶的氣質(zhì)所在。,slogan 創(chuàng)意思路：,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國際廣場 用明天的眼光看今天,保利國際廣場slogan建議,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國際廣場slogan闡述,用明天的眼光看今天：這是一種高度， 代表一種前瞻性的態(tài)度， 是用發(fā)展的眼光來評判與引導(dǎo)， 是項目目標(biāo)客戶身上所具有的獨特氣質(zhì)，。,用明天的眼光看今天：這是一種狀態(tài)，寓意看貴陽的今天， 是對今天貴陽現(xiàn)狀的一種審視與思考， 這是一切事物變化發(fā)展的基礎(chǔ)與開始。,用明天的眼光看今天：以一種高度貼切的表達(dá)出項目、目標(biāo)客戶的特質(zhì),cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國際廣場客戶分析,part 4,4,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場、寫字樓客戶分析,part 41,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,保利國際廣場，貴陽明日的財富中心。,財富風(fēng)暴由此卷起！什么人會站在財富之巔？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)客戶分析,主力客戶群 貴陽專業(yè)投資客戶,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場消費人群,主力客戶群 貴陽專業(yè)投資客戶,以貴陽為核心，輻射周邊市縣。 來往貴州的商務(wù)、旅游人群。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場經(jīng)營者,主力客戶群 貴陽專業(yè)投資客戶,國內(nèi)外知名品牌商家、眼光獨到的個體經(jīng)營者,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場、寫字樓目標(biāo)客戶群,自營客戶 有經(jīng)營發(fā)展的需要，有充裕的資金,投資客戶 有豐富的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗、有前瞻性眼光、有獨到的分析能力,投資目的：投資或自營,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)投資者的共性,擁有明天的眼光 敏銳的市場觸覺、關(guān)注投資和回報,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫字樓主力客戶特征分析（一）,他們是：,一群不管來自哪里，,只關(guān)注投資回報價值的人！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫字樓主力客戶特征分析（二）,他們有：,豐富的投資經(jīng)驗， 獨到的洞察力、敏銳的財富嗅覺！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫字樓主力、重要客戶特征分析（三）,他們：,見多識廣，有自己的價值觀， 自己的判斷，可以被引導(dǎo)、但拒絕被教導(dǎo)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫字樓主力客戶特征分析（四）,他們關(guān)注的是：,保利國際廣場的商業(yè)與寫字樓的形態(tài)價值， 以及商業(yè)與寫字樓最終消費者的消費價值！,因為這些， 決定了保利國際廣場的未來升值潛力與投資回報價值。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,財富的級別、投資的眼光,是他們邁向財富之巔的唯一門檻！,邁過這道坎，進(jìn)入這個門的，都是保利國際廣場的尊貴客戶。,4,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,住宅部份客戶分析,part 42,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,住宅物業(yè)客戶定位思考,項目出身豪門的先天條件，與打造貴州新城市地標(biāo)的后天定位， 決定了項目的目標(biāo)客戶是貴陽的上層財富階層。,1,2,3,20%的人，占有80的財富， 才有能力付出80的附加值。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,從馬斯洛需求層次看目標(biāo)客戶群的特征,生理需求,安全需求,歸屬需求,自我實現(xiàn),尊重需求,買房，只為了有一個屬于自己的居所,溫飽階段,小康階段,富裕階段,買房，買一個有管理的社區(qū),買房，要有家的感覺,買房，要有代表性的樓盤,買什么？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,這20%的人來自哪里？ 他們是怎樣的一群人？ 他們買房是為了什么？,解疑答惑的過程，讓我們離他們越來越近,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,這20的人來自哪里？,