萬科地產(chǎn)-《住宅標(biāo)準(zhǔn)化研究》 .ppt

住宅標(biāo)準(zhǔn)化,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品定型,項(xiàng)目分類管理,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建立及應(yīng)用,項(xiàng)目分類管理,培育成熟產(chǎn)品線，通過快速復(fù)制達(dá)到規(guī)?；?，從而實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長的戰(zhàn)略目標(biāo)。,成熟 產(chǎn)品,創(chuàng)新 產(chǎn)品,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,保持萬科產(chǎn)品的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位,創(chuàng)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的源頭,保證集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的核心,工廠化產(chǎn)品,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的工廠化技術(shù)應(yīng)用,產(chǎn)品分類管理,成熟產(chǎn)品,創(chuàng)新產(chǎn)品,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,工廠化產(chǎn)品,淘汰,檢驗(yàn)成熟,市場(chǎng)檢驗(yàn),成熟產(chǎn)品目錄,同行產(chǎn)品,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄,提煉完善,工廠化產(chǎn)品,生產(chǎn)方式升級(jí),產(chǎn)品分類,相互關(guān)系,集團(tuán)策略,技術(shù)研究,推廣應(yīng)用,鼓勵(lì)提倡,支持引導(dǎo),工作展開次序,產(chǎn)品應(yīng)用,制定標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品、部品,產(chǎn)品、部品目錄,緊迫性,迅速展開行動(dòng),著手整理，逐步豐富,開始建設(shè)，逐步完善,逐項(xiàng)建立，長期積累,低,高,現(xiàn)有產(chǎn)品整理 同行產(chǎn)品借鑒,產(chǎn)品庫建立 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 成熟產(chǎn)品目錄,項(xiàng)目應(yīng)用成熟產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品機(jī)制初步形成,成立機(jī)構(gòu) 確定指標(biāo),產(chǎn)品體系建立 客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā),產(chǎn)品 篩選,通用 部品,更多項(xiàng)目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行,產(chǎn)品,產(chǎn)品庫,項(xiàng)目應(yīng)用,第一階段,第二階段,工廠化產(chǎn)品成熟,工廠化產(chǎn)品目錄,工廠化產(chǎn)品項(xiàng)目,第三階段,工作推進(jìn)節(jié)奏,項(xiàng)目產(chǎn)品以研發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品為主,創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目,項(xiàng)目產(chǎn)品以借鑒成熟產(chǎn)品庫產(chǎn)品為主,成熟產(chǎn)品項(xiàng)目,項(xiàng)目產(chǎn)品以復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫產(chǎn)品為主。,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目,項(xiàng)目產(chǎn)品以實(shí)踐工廠化技術(shù)為主。,工廠化產(chǎn)品項(xiàng)目,分類項(xiàng)目定義,成熟產(chǎn)品應(yīng)用面積比率不低于總面積80%,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用面積比率不低于總面積70%,操作方式均以流程與標(biāo)準(zhǔn)操作過程為基礎(chǔ),投資分析 階段,設(shè)計(jì)前期階段,實(shí)施方案 階段,施工圖 階段,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,概念設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),施工圖 設(shè)計(jì),單體設(shè)計(jì),操作總體思路,實(shí)施方案,創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目由區(qū)域?yàn)橹鞑僮鳌?創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目,節(jié)點(diǎn)設(shè)置與現(xiàn)行方式相同。,投資分析 階段,設(shè)計(jì)前期階段,實(shí)施方案 階段,施工圖 階段,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,概念設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),施工圖 設(shè)計(jì),單體設(shè)計(jì),實(shí)施方案,成熟產(chǎn)品項(xiàng)目決策歸屬和節(jié)點(diǎn)設(shè)置與現(xiàn)有方式相同。,成熟產(chǎn)品項(xiàng)目,投資分析 階段,設(shè)計(jì)前期階段,實(shí)施方案 階段,施工圖 階段,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,概念設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),施工圖 設(shè)計(jì),單體設(shè)計(jì),實(shí)施方案,區(qū)域需在概念設(shè)計(jì)階段確定成熟產(chǎn)品選用方向。,成熟產(chǎn)品庫,區(qū)域決策,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目,投資分析 階段,設(shè)計(jì)前期階段,實(shí)施方案 階段,施工圖 階段,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,概念設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),施工圖 套用,單體設(shè)計(jì),實(shí)施方案,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品最終決策歸屬總部。,項(xiàng)目操作過程中單體相關(guān)節(jié)點(diǎn)均進(jìn)行合并。,以項(xiàng)目管理月報(bào)方式進(jìn)行過程反饋。,區(qū)域選擇,周期和應(yīng)用比率的考核指標(biāo),創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目,周期要求：無特別要求,成熟產(chǎn)品項(xiàng)目,周期要求：a類9個(gè)月，b類12個(gè)月,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目,周期要求：a類7個(gè)月，b類9個(gè)月,產(chǎn)品比率：成熟產(chǎn)品應(yīng)用比率不小于80%,產(chǎn)品比率：標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用比率不小于70%,第一級(jí),pdf產(chǎn)品簡介,產(chǎn)品基本信息,典型平面資料,產(chǎn)品形式資料,第二級(jí),產(chǎn)品庫框架,產(chǎn)品基本資料,產(chǎn)品基本信息,產(chǎn)品平面資料,產(chǎn)品形式資料,成熟產(chǎn)品成果,第一級(jí),pdf產(chǎn)品簡介,產(chǎn)品基本信息,典型平面資料,產(chǎn)品形式資料,第二級(jí),第三級(jí),全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,產(chǎn)品庫框架,產(chǎn)品基本資料,產(chǎn)品全套資料,產(chǎn)品基本信息,產(chǎn)品平面資料,產(chǎn)品形式資料,成熟產(chǎn)品成果,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品成果,第一級(jí),pdf產(chǎn)品簡介,產(chǎn)品基本信息,典型平面資料,產(chǎn)品形式資料,產(chǎn)品庫內(nèi)容,以方便各一線公司迅速了解產(chǎn)品內(nèi)容為目的。,反映產(chǎn)品最基礎(chǔ)信息，包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、典型平面示意、立面形式示意。,開放程度較高，但不可下載。,第二級(jí),產(chǎn)品基本資料,產(chǎn)品平面資料,產(chǎn)品形式資料,產(chǎn)品庫內(nèi)容,以方便操作成熟產(chǎn)品項(xiàng)目為目的。,包含產(chǎn)品的基本資料，可為項(xiàng)目操作提供單體方案的支持。,開放程度較低。,產(chǎn)品基本信息,第三級(jí),產(chǎn)品全套資料,產(chǎn)品庫內(nèi)容,以方便操作標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目為目的。,包含產(chǎn)品的全套資料，可將標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品迅速復(fù)制到項(xiàng)目中，大大縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期。,不開放。,全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,銷售戶型圖,合同附圖,產(chǎn)品說明書,銷售說辭,獨(dú) 立 別 墅,s001、,洋 房,y001、,多 層,d001、,小 高 層,xg001、,高 層,g001、,產(chǎn)品類型,產(chǎn)品編號(hào),產(chǎn)品索引表,聯(lián) 排 別 墅,t001、,超 高 層,cg001、.,簡要說明,12層以上，且建筑高度不超過100m高的住宅。,建筑高度大于或等于100m的住宅。,712層的住宅。,46層，且不具有層層退臺(tái)形式的住宅。,獨(dú)戶獨(dú)院的住宅。,36層，且具有層層退臺(tái)形式的多層住宅。,有天有地，建筑單元橫向并列，花園面積經(jīng)濟(jì)適度的住宅。,產(chǎn)品庫產(chǎn)品分類,成熟產(chǎn)品入庫管理辦法,區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化工作組確定產(chǎn)品必選成果齊全,區(qū)域設(shè)計(jì)第一負(fù)責(zé)人審核并批準(zhǔn)入庫,區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化工作組將產(chǎn)品入庫,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品入庫管理辦法,確定原型,總部確定的原型反映總部的研發(fā)方向。 區(qū)域確定的原型反映區(qū)域的市場(chǎng)需求。,整理成果,區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化工作組對(duì)原型進(jìn)行整理，完成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品成果。,集團(tuán)審查,集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化工作組對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品成果進(jìn)行審查，主要審查成果內(nèi)容是否齊全。 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化工作組對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進(jìn)行抽查。 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)通過。,產(chǎn)品入庫,集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化工作組將產(chǎn)品入庫。,第一級(jí),pdf產(chǎn)品簡介,產(chǎn)品基本信息,典型平面資料,產(chǎn)品形式資料,第二級(jí),第三級(jí),全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,產(chǎn)品基本資料,產(chǎn)品全套資料,產(chǎn)品基本信息,產(chǎn)品平面資料,產(chǎn)品形式資料,一線公司設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人 （具有查看權(quán)，也可授權(quán)他人查看）,區(qū)域設(shè)計(jì)第一負(fù)責(zé)人 （具有使用權(quán)，也可授權(quán)他人使用）,區(qū)域設(shè)計(jì)第一負(fù)責(zé)人審批后將郵件轉(zhuǎn)至集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化工作組，集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化工作組設(shè)單獨(dú)的文件夾共享后，區(qū)域設(shè)計(jì)第一負(fù)責(zé)人將資料拷貝出。,產(chǎn)品庫使用管理辦法,標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì),標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì),集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化工作組,設(shè)計(jì)部,工程、采購、項(xiàng)目部,成本部,項(xiàng)目管理部,規(guī)劃設(shè)計(jì)部,工程采購部,成本財(cái)務(wù)部,區(qū)域及一線標(biāo)準(zhǔn)化工作組,標(biāo)準(zhǔn)化工作組織架構(gòu)示意圖,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品定型,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫就是這樣煉成的。,1、 給設(shè)計(jì)帶來方便,產(chǎn)品統(tǒng)一 做法統(tǒng)一,減少了圖紙層級(jí) 圖紙無重復(fù)表述 圖紙量減少 出圖效率提高 定型圖紙無修改,圖紙無修改 有選用記錄表，可反向追溯,材料、部品、設(shè)備定型 定樣、數(shù)量在規(guī)劃方案確定后即可確定分批采購方案,標(biāo)準(zhǔn)化部品統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 定型過程中已經(jīng)征得一線公司的認(rèn)可,圖紙層級(jí)按照施工要求梳理，層級(jí)清晰 圖紙重新審查，基本無失誤 做法考慮了現(xiàn)場(chǎng)施工需求,2、 給工程與采購帶來方便,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品定型 以單元為單位成本定型 方案決策階段成本測(cè)算只是簡單的加法,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的部品清單、工程量清單均有定型,按照國家標(biāo)準(zhǔn)分類、編號(hào)，統(tǒng)一接口 格式滿足成本、設(shè)計(jì)、工程各專業(yè)的對(duì)接,3、 給成本測(cè)算帶來方便,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品有戶型和單元二級(jí)定型庫 通過索引表使用方便,從銷售定型資料庫內(nèi)隨時(shí)調(diào)出,產(chǎn)品定型、資料定型 信息準(zhǔn)確、確定,同時(shí)增加了產(chǎn)品使用說明書和“銷售說辭”，提高了品牌的影響和營銷人員對(duì)產(chǎn)品的理解，起到促進(jìn)銷售的作用,4、 給銷售帶來方便,方案設(shè)計(jì)階段 （規(guī)劃設(shè)計(jì)部） （成本部） （營銷部）,施工圖設(shè)計(jì)階段 （設(shè)計(jì)院）,工程招標(biāo)階段 （工程管理部） （成本部）,銷售階段 （規(guī)劃設(shè)計(jì)部） （營銷部）,入庫資料 使用部門,產(chǎn)品編號(hào)系統(tǒng) 【hn- z3b-3f】 【whch1-mg-16c-0302】 【 ds-d5-（z3a+d3b） 】,定型成果（文件）編號(hào)系統(tǒng) ds-z5-(z3a+z3a)-平面圖.dwg ds-z5-(z3a+z3a)-輪廓線框圖.dwg ds-z5-(z3a+z3a)-單元成本估算表,索引系統(tǒng) （定型成果索引表）,定型成果庫 （文件夾系統(tǒng)）,定型工作流程線 成果使用流程線,超級(jí)鏈接,5、建庫 與 使用 的流程,a 總覽（文件庫和索引表）,文件夾系統(tǒng) vanke.huazhong.dx,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,b 方案階段戶型和單元選用文件,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,c 施工圖設(shè)計(jì)階段定型圖紙文件 1,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,c 施工圖設(shè)計(jì)階段定型圖紙文件 1,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,7種功能模塊層級(jí)圖紙庫 cf 廚房 wc 衛(wèi)生間 lt 樓梯間 dr 單元入口 xy 小院 kt 空調(diào)位 yt 陽露臺(tái),c 施工圖設(shè)計(jì)階段定型圖紙文件 1,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,c 施工圖設(shè)計(jì)階段定型圖紙文件 1,d 工程招投標(biāo)階段成本類定型資料,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,e 銷售階段銷售類定型資料,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建立及應(yīng)用,2個(gè)實(shí)例： 各區(qū)域節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 鋁合金門窗選用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),各區(qū)域節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),以華南區(qū)域節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為例,制定各區(qū)域節(jié)能技術(shù)方案的目的,目的是配合集團(tuán)節(jié)能管理辦法的實(shí)施，為一線建筑設(shè)計(jì)人員提供一套方便、實(shí)用的節(jié)能方案設(shè)計(jì)流程和設(shè)計(jì)指引。,簡化建筑方案設(shè)計(jì)階段的節(jié)能方案設(shè)計(jì)，提高方案設(shè)計(jì)滿足節(jié)能要求的通過率，縮短節(jié)能方案設(shè)計(jì)周期；,避免后期因節(jié)能報(bào)批問題對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案造成較大的調(diào)整或成本的大幅度增加。,節(jié)能技術(shù)方案的組成,華南節(jié)能技術(shù)方案,設(shè)計(jì)流程,需要設(shè)計(jì)院計(jì)算,需要設(shè)計(jì)院計(jì)算,需要設(shè)計(jì)院計(jì)算,需要進(jìn)行成本計(jì)算,遮陽圖集,華南區(qū)域節(jié)能技術(shù)方案的應(yīng)用舉例,某項(xiàng)目a戶型模型圖,第1步 判斷天窗指標(biāo)是否全達(dá)標(biāo),強(qiáng)制性規(guī)定： 建筑有天窗時(shí)，須同時(shí)滿足以下條件： 天窗面積不應(yīng)大于屋頂總面積（包括天窗面積）的4， 傳熱系數(shù)應(yīng)不大于4.0 w/(m2k)， 遮陽系數(shù)應(yīng)不大于0.5。,天窗各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算、判斷及方案調(diào)整由合作設(shè)計(jì)院完成，并將結(jié)果知會(huì)一線公司設(shè)計(jì)部。,示例 a 戶型沒有天窗，該步省略。,建筑設(shè)計(jì)方案,n,判斷天窗面積及熱工 性能是否全達(dá)標(biāo),第2步 判斷建筑類型,示例 a 戶型為9層建筑。,判斷建筑類型,示例 a戶型，通過計(jì)算各立面的窗戶面積， 得到東立面窗戶面積最大， 確定樓座朝向?yàn)檎龞|。,第3步 判斷樓座朝向,樓座朝向是指建筑物大面積開窗所對(duì)應(yīng)的方向，一般和陽臺(tái)所對(duì)應(yīng)的方向相同。,判斷樓座朝向,第4步 確認(rèn)屋頂類型及做法,確認(rèn)屋頂類型及做法,示例 a戶型，屋頂構(gòu)造為： d型不上人平屋頂 傳熱系數(shù)為0.87 。,示例 a戶型平均窗墻比為0.32。,第5步 計(jì)算平均窗墻比,平均窗墻比cm ：,某朝向平均窗墻比cm ：,這部分計(jì)算由合作設(shè)計(jì)院完成，并將完成的表格提交回一線設(shè)計(jì)部。,第6步 確定居住空間外窗綜合遮陽系數(shù)限值,在指引表4中查找居住空間外窗對(duì)應(yīng)的綜合遮陽系數(shù)限值,確定居住空間外窗 綜合遮陽系數(shù)限值,示例 a戶型為小高層、樓座朝向?yàn)闁|； *平均窗墻比cm=0.32； *查表得居住空間外窗綜合遮陽系數(shù)限值為0.5,第7步 選擇門窗及遮陽做法,非居住空間的外窗采用無色透明玻璃普通鋁合金窗,居住空間門窗根據(jù)根據(jù)第6步查得的遮陽系數(shù)值，在表5中選擇相應(yīng)門窗構(gòu)造做法。,選擇門窗及遮陽做法,示例 1、非居住空間的外窗采用編號(hào)1 無色透明玻璃普通鋁合金窗； 2、居住空間門窗的外窗綜合遮陽系數(shù)值 為0.5，采用編號(hào)3遮陽型在線lowe普通鋁合金窗。,sc,設(shè)計(jì)指引表6查相應(yīng)遮陽系數(shù)范圍,當(dāng)居住空間外窗本身的遮陽系數(shù)不滿足第6步的要求時(shí)，需采用外遮陽構(gòu)件,附錄5 遮陽圖集查找相應(yīng)遮陽形式,sd,第8步 計(jì)算外窗可開啟面積,強(qiáng)制性規(guī)定： 外窗（包括陽臺(tái)門）的可開啟面積不應(yīng)小于外窗所在房間地面面積的10。,這部分計(jì)算、判斷和方案的調(diào)整由合作設(shè)計(jì)院完成，并將結(jié)果提交一線設(shè)計(jì)部確認(rèn)。,計(jì)算外窗可開啟面積,第9步 明確外窗氣密性等級(jí),強(qiáng)制性規(guī)定： 建筑16層的外窗及陽臺(tái)門的氣密性應(yīng)滿足如下規(guī)定： 在10pa壓差下，每小時(shí)每米縫隙的空氣滲透量不應(yīng)大于2.5m3，且每小時(shí)每平方米面積的空氣滲透量不應(yīng)大于7.5 m3； 7層及7層以上的外窗的氣密性；在10pa壓差下，每小時(shí)每米縫隙的空氣滲透量不應(yīng)大于1.5m3，且每小時(shí)每平方米面積的空氣滲透量不大于4.5 m3。,設(shè)計(jì)部必須在建筑方案圖紙上明確該條要求，并提交一線采購部。,明確外窗氣密性等級(jí),一線公司設(shè)計(jì)部如果對(duì)采用上述流程設(shè)計(jì)的外窗和遮陽構(gòu)件的成本可以接受，則直接提交節(jié)能計(jì)算單位進(jìn)行節(jié)能驗(yàn)算 ；若成本不能接受，則調(diào)整建筑設(shè)計(jì)方案，直至接受成本。,第10步 判斷成本是否可接受,判斷成本是否可接受,y,第10步 判斷成本是否可接受,判斷成本是否可接受,y,示例,成本可接受,成本不可接受,建筑設(shè)計(jì)方案階段到此步已經(jīng)完成。,建筑設(shè)計(jì)方案完成后需由設(shè)計(jì)院或節(jié)能研究單位進(jìn)行節(jié)能驗(yàn)算，并根據(jù)地方要求完成節(jié)能報(bào)批文件，以提交節(jié)能主管部門進(jìn)行節(jié)能審批。,節(jié)能方案可行,判斷方案是否達(dá)節(jié)能要求,第