湖南株洲地交西路商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)策劃案（91P） .ppt

“聯(lián)想”觸發(fā)靈感 “創(chuàng)意”引發(fā)定位,交西路商業(yè)街 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃案,項(xiàng)目解讀,賣(mài)門(mén)面，我們要賣(mài)什么？ 賣(mài)房子？ 比住宅還貴！ 賣(mài)舒適？ 多的是噪音！ 商業(yè)門(mén)面賣(mài)的其實(shí)就是： 特定地段的商業(yè)前景！“錢(qián)景”,我們的商業(yè)“錢(qián)景”怎樣？ 不擺理論，去市場(chǎng)上找 最掙錢(qián)，最火爆 在攸縣，夜晚，燈紅酒綠 什么行業(yè)最火？休閑娛樂(lè)棋牌！,決定了,全上海，這里的娛樂(lè)最瘋狂 這里的商業(yè)最繁華 這里的商鋪?zhàn)钪靛X(qián)！ 這里就是“新天地”,新天地特色餐飲 “石庫(kù)門(mén)”飲食文化體驗(yàn),新天地 “吧文化”一條街,城市個(gè)性“夜上?！?把攸縣視為“小上?！?，境內(nèi)有“小外灘”為“新天地”概念的植入提供了社會(huì)基礎(chǔ)。 攸縣夜經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，棋牌休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)多，但缺乏規(guī)模、檔次和聚合性，門(mén)面潛在附加值得不到充分挖掘。（產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)） 攸縣老百姓夜生活豐富且樂(lè)于投資房產(chǎn)（人文和投資基礎(chǔ)） 項(xiàng)目特性 “新方向” 所處區(qū)位是攸縣的新老城區(qū)連接部發(fā)展核心區(qū)，前景無(wú)限 交西路商街是老區(qū)和新區(qū)連接部位，備受關(guān)注 投資門(mén)面是新熱點(diǎn),看完新天地，再看看我們和攸縣：,攸縣 缺少娛樂(lè)商業(yè)聚合中心！ 需要新興商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者！,全新思考 項(xiàng)目定位,結(jié)論： 攸縣，類(lèi)似上海夜生活的延伸,“新天地”是 上海首創(chuàng) 國(guó)際化 不夜城 娛樂(lè)商業(yè)前沿,在“小上?！笔讋?chuàng) 缺乏 高檔次 夜生活 娛樂(lè)商業(yè)中心,我們所 在的 攸縣,新天地就是我們的標(biāo)桿！,打造攸縣的新天地,西街新天地 整體定位,打造具有濃厚“海派”風(fēng)情的商業(yè)街 集餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所 是一種超前娛樂(lè)文化，是時(shí)尚流行陣地，是攸縣人的精神歸宿 以中西融合為基調(diào)，將海派文化和現(xiàn)代融為一體。 作為娛樂(lè)不夜城，以夜經(jīng)濟(jì)繁華推動(dòng)商業(yè)門(mén)面價(jià)值的飆升！,我們用“新思維、新商業(yè)、新天地” 打造的“攸縣新天地娛樂(lè)一站式特區(qū)”！ 核心表現(xiàn) “新天地一站式特區(qū)”是全新模式的商業(yè) 以晝、夜商業(yè)形態(tài)為主體 與攸縣夜生活文化形成互補(bǔ) 提供一站式消費(fèi)服務(wù)，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)。,西街新天地 市場(chǎng)定位,我們提出“新天地” 的目的： 商業(yè)全盤(pán)定位 大規(guī)模招商 給投資者一個(gè)實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買(mǎi)理由新理念、新商業(yè)； 給消費(fèi)者一個(gè)明確的服務(wù)娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)； 給市場(chǎng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)時(shí)尚生活方式生活在“新天地休閑娛樂(lè)一站式消費(fèi)”的環(huán)境中。 通俗的講，讓投資者對(duì)本案的營(yíng)業(yè)特色立刻產(chǎn)生濃厚的興趣，滿(mǎn)足他們的投資自用的欲望。,提出“新天地” 的目的 5、新天地娛樂(lè)特區(qū)，明確項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色，滿(mǎn)足投資者、自營(yíng)者、終端消費(fèi)者三方利益需求，引導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目存在更大意義和價(jià)值 6、大規(guī)模娛樂(lè)型商業(yè)中心是市場(chǎng)的空白，較容易提升商業(yè)的整體檔次 7、娛樂(lè)業(yè)受地段影響相對(duì)較小，容易培育出市場(chǎng)氛圍，減少對(duì)商業(yè)新區(qū)的影響，淡化價(jià)格在客戶(hù)心中的比重。,全新思考 項(xiàng)目定位,西街新天地,在行之行的定位和包裝下 ，西街新天地將最大化提升商街的檔次品味，立足攸縣市場(chǎng)空白，具有劃時(shí)代的影響力！ 借鑒概念 照搬照抄 下面就來(lái)看看我們的 西街新天地 是什么樣子：vi設(shè)計(jì)展示,圍 擋,新天地如何操盤(pán),操盤(pán)總思路：,以國(guó)家政策形勢(shì)為指導(dǎo)， 以營(yíng)銷(xiāo)包裝為依托，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 以規(guī)劃改善建議為輔助 操盤(pán)目標(biāo)的樹(shù)立 完美門(mén)面銷(xiāo)售的過(guò)程。,國(guó)家的政策形勢(shì) 操盤(pán)的前提,國(guó)務(wù)院4月出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策、房貸新政等若干文件，穩(wěn)定樓市，促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。這被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的壓力，北京、上海等一線城市住宅交易量大幅的回落 ，抑制房產(chǎn)投資的效果十分明顯。但相比住宅市場(chǎng)的危機(jī)重重：商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 機(jī)遇： 缺乏泡沫的商業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有受到金融信貸政策限制購(gòu)置套數(shù)，首付比例和利率的也沒(méi)有大幅調(diào)升。 當(dāng)住宅市場(chǎng)不再被投資者看好時(shí)，更多的資金將加速向商業(yè)地產(chǎn)的流向。 挑戰(zhàn)： 當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)變得更理性時(shí)，觀望狀況將波及商業(yè)地產(chǎn)，客戶(hù)也會(huì)對(duì)價(jià)格更加敏感和趨向理性。,行之行解讀國(guó)家房產(chǎn)新政 （商業(yè)篇）,行之行結(jié)論： 目前的政策形勢(shì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利大于弊，但風(fēng)險(xiǎn)依然存在，不宜盲目樂(lè)觀。 采取積極穩(wěn)健的操盤(pán)策略，早占先機(jī)，還得配合適度的炒作包裝，才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，增大利潤(rùn)！,“新天地” 賣(mài)給誰(shuí) 客戶(hù)在哪里,目標(biāo)客戶(hù)群定位分析 目前攸縣商業(yè)的投資回報(bào)率很低，所以吸引投資 的更是房產(chǎn)的升值，而在縣城關(guān)注門(mén)面的多是自營(yíng) 的私營(yíng)業(yè)主，也有一部分周邊開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)中高收 入群，因此我們認(rèn)為： 投資兼自用的將是客戶(hù)群的主流,我們主力客戶(hù)在哪里？,桃水、黃豐橋、鸞山,攸縣,礦資源區(qū),攸縣縣城、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),網(wǎng)嶺、新市,農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園,客戶(hù)類(lèi)型匯總分析 工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)大型企業(yè)集團(tuán)的董事經(jīng)理 有一定資金實(shí)力的專(zhuān)業(yè)投資人士 政府事業(yè)單位的公務(wù)員 本地具有投資能力的個(gè)體小老板 行之行多年操盤(pán)長(zhǎng)年積累的投資客,投資心態(tài)分析 1、對(duì)新天地品牌打造極為關(guān)注 2、將門(mén)面作為資金保值升值的產(chǎn)品 2、做買(mǎi)賣(mài)的生意人愿意投資經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè) 3、以前投資物業(yè)，從中獲得較大投資收益 4、看好片區(qū)整體升值潛力 5、對(duì)本商業(yè)的規(guī)劃和整體概念包裝非常認(rèn)同,營(yíng) 銷(xiāo) 篇,營(yíng)銷(xiāo)推廣思索,商業(yè)的立市之本 信心,經(jīng)營(yíng)前景 業(yè)態(tài)、產(chǎn)品定位的精準(zhǔn),開(kāi)發(fā)商實(shí)力 銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)推廣力度,升值空間 性?xún)r(jià)比、優(yōu)惠策略,營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程實(shí)質(zhì)就是價(jià)格的實(shí)現(xiàn)過(guò)程 新天地的營(yíng)銷(xiāo)，以“新天地街區(qū)劃分”為基礎(chǔ) 以“事件營(yíng)銷(xiāo)”造聲勢(shì)為主線， 以“價(jià)格調(diào)控”促進(jìn)銷(xiāo)售為依托 熱銷(xiāo)才順利成章！,迎合新天地 概念造勢(shì) 街區(qū)布局劃分,“新天地”商業(yè)街區(qū)布局建議 市場(chǎng)功能： 1，特色吃喝玩樂(lè)！ 2，休閑，泡吧文化！ 3，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)的有效整合。 4，動(dòng)靜分區(qū)，將較吵鬧的產(chǎn)業(yè)與適宜安靜的產(chǎn)業(yè)分布開(kāi) 業(yè)態(tài)整合： 1, 特色餐飲； 2，特色休閑; 3, 特色“酒吧”文化產(chǎn)業(yè) 4，特色美容美體,a區(qū)： 主題定位： 新天地 玩街 功能定位： 為時(shí)尚愛(ài)玩年輕人消費(fèi)群體提供娛樂(lè)消費(fèi)基地 業(yè)態(tài)劃分： 小酒吧、清吧、網(wǎng)吧、練歌房、健身房 檔次定位： 提供健康、時(shí)尚的服務(wù)配套項(xiàng)目 服務(wù)定位： 為周邊及全城區(qū)的時(shí)尚派人士創(chuàng)造運(yùn)動(dòng)活力的元素 商業(yè)價(jià)值： 臨街主干道，價(jià)值最高,業(yè)態(tài)整合 布局劃分,區(qū) 位： b區(qū) 主題定位： 新天地食街（河畔酒吧美食一條街) 功能 定位：“餐飲娛樂(lè)”文化特色街區(qū) 業(yè)態(tài) 劃分： （餐飲旗艦）、高檔咖啡廳、酒吧休閑、茶餐廳 客戶(hù)群定位：“餐飲，娛樂(lè)，休閑”行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、投資者 消費(fèi)群定位：攸縣的公務(wù)員、收入較為穩(wěn)定的中青年人 檔次 定位：健康、時(shí)尚、特色的高檔消費(fèi)、高檔享受,業(yè)態(tài)整合 布局劃分,區(qū)位：c區(qū) 主題定位： 新天地 樂(lè)街 功能定位： 為全城休閑保健群體提供娛樂(lè)消遣基地 業(yè)態(tài)劃分： 洗浴、足浴、棋牌室（需要僻靜的環(huán)境） 檔次定位： 提供保健、消遣的服務(wù)配套項(xiàng)目 商業(yè)價(jià)值： 臨街，但環(huán)境差、人流不足，價(jià)值 相對(duì)較低 商業(yè)優(yōu)勢(shì)： 將南北兩個(gè)街口的原有的商業(yè)連接起來(lái)， 人流雙向涌動(dòng)，商業(yè)價(jià)值低但仍有潛力,業(yè)態(tài)整合 布局劃分,主題定位： 新天地服務(wù)商街 引入經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，直接拉動(dòng)街區(qū)的商業(yè)價(jià)值 物業(yè)盈利模式：定制開(kāi)發(fā) 整體包租 開(kāi)發(fā)商持有固定資產(chǎn) 引入星級(jí)餐飲旗艦，創(chuàng)造攸縣獨(dú)特的體驗(yàn)式餐飲的先河，交西路商業(yè)街中段的商業(yè)潛力逐步被釋放。 物業(yè)盈利模式：定制開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)商持有 整體包租 物業(yè)升值出售 引入服務(wù)街區(qū)的品牌時(shí)裝店、飾品店作為二期尚品購(gòu)物街，也可對(duì)外引進(jìn)高端購(gòu)物廣場(chǎng)，進(jìn)行定制開(kāi)發(fā)，服務(wù)社區(qū)消費(fèi)、立足高端。 物業(yè)盈利模式：定制開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)商持有 整體包租 物業(yè)升值出售,業(yè)態(tài)整合 布局劃分,包裝建議（以5#為例）： 引進(jìn)具有特色的優(yōu)質(zhì)餐飲旗艦 1、品牌選擇：歷經(jīng)市場(chǎng)洗禮、具有多年?duì)I業(yè)歷史 的、具有很強(qiáng)市場(chǎng)生命力的品牌餐飲 2、菜系出品及經(jīng)營(yíng)特色：完整的美食產(chǎn)品線，多元 化、全方位的美食體驗(yàn) 3、人均消費(fèi)：多層次消費(fèi)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足多元化的消費(fèi) 需求 4、裝修品位：打造一個(gè)集“美味體驗(yàn)、審美體驗(yàn)、 文化體驗(yàn)”于一體的“體驗(yàn)式美食之地”,“新天地”如何賣(mài)得火 營(yíng)銷(xiāo)策略,營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程分為四大步： 第一步 高調(diào)入市， 體現(xiàn)鋪王風(fēng)范 借助大商家駐場(chǎng)的大聲勢(shì)宣傳，展現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景，提高市場(chǎng)期待值。 第二步vip發(fā)售，鎖定目標(biāo)客戶(hù) 通過(guò)鋪王拍賣(mài)和vip卡發(fā)售，打破客戶(hù)心理底線，成交水到渠成。 第三步 高附加值開(kāi)盤(pán)，快速銷(xiāo)售 實(shí)現(xiàn)火爆氛圍，多重優(yōu)惠，羊毛出在羊身上 第四步 分批推售 控制利潤(rùn),營(yíng)銷(xiāo)第一步：高調(diào)入市,前期將餐飲旗艦、快捷酒店、連鎖購(gòu)物進(jìn)駐信息高調(diào)向市場(chǎng)公開(kāi)，震撼登場(chǎng)！ 對(duì)于攸城新天地品牌來(lái)說(shuō)，貌似招商的一招，其實(shí)是虛晃一槍直指銷(xiāo)售，用招商信息給購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的投資客無(wú)限的信心。鮮明的定位個(gè)性的包裝也讓商戶(hù)主動(dòng)登門(mén)，招商工作不用開(kāi)發(fā)商操作，自然成功。,虛晃一“招”,營(yíng)銷(xiāo)第一步：高調(diào)入市,目的：樹(shù)立鋪王地位，炒熱自身商業(yè)價(jià)值 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)預(yù)熱的前期 活動(dòng)：引進(jìn)星級(jí)酒店、引進(jìn)星級(jí)餐飲旗艦、進(jìn)駐專(zhuān)業(yè)特色賣(mài)場(chǎng)的信息宣傳炒作直接拉動(dòng)商業(yè)的售價(jià)，打造攸縣獨(dú)一無(wú)二休閑娛樂(lè)之都，也為客戶(hù)投資購(gòu)買(mǎi)門(mén)面注入強(qiáng)心劑。 商業(yè)銷(xiāo)售火爆同時(shí)，也將為后續(xù)商業(yè)的開(kāi)發(fā)奠定價(jià)格基礎(chǔ)、品牌基礎(chǔ)、商業(yè)氛圍。,相互拉動(dòng),營(yíng)銷(xiāo)第二步：vip卡發(fā)售,時(shí)間：預(yù)計(jì)10月1日12月1。 目的：門(mén)面為準(zhǔn)現(xiàn)房，可提前售vip卡為開(kāi)發(fā)商籌集資金，同時(shí)鎖定意向客戶(hù)。鑒于很多客戶(hù)關(guān)注本門(mén)面時(shí)間很長(zhǎng)了，而銷(xiāo)售卻遲遲未開(kāi)，會(huì)打擊客戶(hù)的投資信心和購(gòu)買(mǎi)欲望，造成客戶(hù)流失，應(yīng)提前采取積極的銷(xiāo)售手段。 發(fā)放認(rèn)購(gòu)期發(fā)放vip卡，內(nèi)部排號(hào) vip金卡：10萬(wàn)元 vip卡優(yōu)先選購(gòu)門(mén)面綁定房源 直接鎖死目標(biāo)客戶(hù) 促銷(xiāo)活動(dòng)：定金升值看得見(jiàn)計(jì)劃“10萬(wàn)抵12萬(wàn)房款”,營(yíng)銷(xiāo)第二步：vip卡發(fā)售,目的：搞活開(kāi)盤(pán)前vip卡銷(xiāo)售氣氛，拍出門(mén)面價(jià)格，高出定價(jià)20%，打破消費(fèi)者心理防線，以便進(jìn)一步炒作門(mén)面升值空間，同時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)格適當(dāng)調(diào)低，增大價(jià)格落差，鞏固客戶(hù)對(duì)價(jià)值的認(rèn)同。 方式：現(xiàn)場(chǎng)對(duì)出入口附近的門(mén)面 （位置較好的臨街門(mén)面）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)，制造新聞點(diǎn)，打開(kāi)推廣面，引起各界關(guān)注，提升價(jià)格預(yù)期促使客戶(hù)搶購(gòu)，提高消費(fèi)者對(duì)門(mén)面價(jià)值的認(rèn)同度。 拍賣(mài)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一周,鋪王拍賣(mài),新天地 焰火節(jié) 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前三天每天夜晚 活動(dòng)形式：在新天地商街的周邊燃放盛大焰火，精彩紛繁的焰火將點(diǎn)燃攸縣的夜空吸引廣大居民前來(lái)觀看，將新天地開(kāi)盤(pán)的信息通過(guò)口碑和實(shí)力展現(xiàn)。 優(yōu)勢(shì)：作為消費(fèi)之鄉(xiāng)，人們對(duì)鞭炮焰火極為關(guān)注，當(dāng)大規(guī)模焰火綻放時(shí)，可比任何的廣告效果。（本項(xiàng)活動(dòng)建立在項(xiàng)目手續(xù)完善的基礎(chǔ)上，如不全則將采取開(kāi)盤(pán)加大促銷(xiāo)力度手段）,營(yíng)銷(xiāo)第三步：高附加值開(kāi)盤(pán),內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)束后執(zhí)行：折扣“金字塔”計(jì)劃 用更持續(xù)和更多花樣的促銷(xiāo)，保持市場(chǎng)的高度關(guān)注，鼓勵(lì)客戶(hù)多買(mǎi)門(mén)面，買(mǎi)門(mén)面越多，享受優(yōu)惠越多，成倒金字塔。 優(yōu)惠階梯示意如下：,營(yíng)銷(xiāo)第三步：高附加值開(kāi)盤(pán),分期推售優(yōu)勢(shì) 分期推出能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，降低風(fēng)險(xiǎn)； 使門(mén)面銷(xiāo)售相對(duì)均好。在分期銷(xiāo)售過(guò)程中，通過(guò)銷(xiāo)售手段，解決難點(diǎn)鋪位問(wèn)題； 便于調(diào)控營(yíng)銷(xiāo)策略，更接近市場(chǎng)需求；,營(yíng)銷(xiāo)第四步：分批推售 控制利潤(rùn),項(xiàng)目推售方式建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)值相差比較大，為防止出現(xiàn)一次性推貨較大，價(jià)值較高的門(mén)面開(kāi)盤(pán)當(dāng)天搶光，而價(jià)值較低門(mén)面滯銷(xiāo)的局面，建議采?。?分批調(diào)控的方式銷(xiāo)售 根據(jù)商業(yè)價(jià)值均好性不同，組合銷(xiāo)售，利用價(jià)格策略和相關(guān)優(yōu)惠策略，最終實(shí)現(xiàn)均勻出貨。,營(yíng)銷(xiāo)第四步：分批推售 控制利潤(rùn),建議：根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)體量及價(jià)值均好性，兩批推貨。 第一批：a區(qū)、b區(qū)、c區(qū)各一半房源。 第二批： a區(qū)、b區(qū)、c區(qū)剩余房源推銷(xiāo) a區(qū)東側(cè)門(mén)面客戶(hù)的認(rèn)同度高，價(jià)格上高舉高打，拔高形象， b區(qū)突出精品內(nèi)街，以及餐飲酒店拉動(dòng)價(jià)值提升，同時(shí)a區(qū)和b區(qū)的價(jià)格差會(huì)對(duì)客戶(hù)產(chǎn)生引導(dǎo)作用，為第二批貨銷(xiāo)售鋪路。在a區(qū)價(jià)格對(duì)比下，c區(qū)的消化會(huì)增快，同時(shí)保留部分絕佳房源，創(chuàng)造利潤(rùn)空間。,營(yíng)銷(xiāo)第四步： 高速銷(xiāo)售/ 分批推售,明確目標(biāo),操盤(pán)的目標(biāo)三個(gè)提升 兩個(gè)兼顧,“提升產(chǎn)品形象 打造攸縣的商業(yè)旗艦” “提升攸城新天地品牌的知名度和美譽(yù)度” “提升利潤(rùn)空間 利益捆綁并雙贏” 終極目標(biāo) “熱銷(xiāo)” “利潤(rùn)最大化”兼顧,我們的銷(xiāo)售目標(biāo)是：,本提案就是要找到一條最適合的路，來(lái)達(dá)成這個(gè)目標(biāo)！,挖掘項(xiàng)目的價(jià)值最大化，同時(shí) 到今年春節(jié)前去化項(xiàng)目85%的商業(yè)門(mén)面,“新天地” 賣(mài)什么價(jià) 價(jià)格策略,類(lèi)比相似的商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格，我們認(rèn)為該商業(yè)街的價(jià)格： a區(qū)（南區(qū)）預(yù)期開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 一層 8000元/ 二層 4000元/ 三、四層 1600元/ 折合約73萬(wàn)元/空 b區(qū)（東區(qū)）預(yù)期開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 一層 7000元/ 二層 3000元/ 三四層 1500元/ 折合約65萬(wàn)元/空 c區(qū)（西區(qū)）預(yù)期開(kāi)盤(pán)均價(jià) 一層 7000元/ 二層 3000元/ 三四層 1500元/ 折合約65萬(wàn)元/空,商街的價(jià)格預(yù)期,“平開(kāi)高走”策略 開(kāi)盤(pán)執(zhí)行略微高于市場(chǎng)售價(jià)的價(jià)格，適當(dāng)提升，確立在區(qū)域市場(chǎng)的核心地位同時(shí)保持銷(xiāo)售銷(xiāo)售的穩(wěn)定性，隨著銷(xiāo)售的火爆程度，和后期商業(yè)的開(kāi)發(fā)在即，不斷提升售價(jià)以追求利潤(rùn)。 高舉高打 適價(jià)開(kāi)盤(pán) 通過(guò)前期預(yù)熱、匯聚價(jià)格勢(shì)能，塑造優(yōu)質(zhì)形象，再通過(guò)鋪王拍賣(mài)將價(jià)格提升2030%后，開(kāi)盤(pán)價(jià)格卻以適中的售價(jià)公開(kāi)，讓客戶(hù)感受到開(kāi)發(fā)商出售門(mén)面的誠(chéng)心，樹(shù)立良好口碑的同時(shí)，通過(guò)心理戰(zhàn)讓客戶(hù)自己“逼定”自己。 做好銷(xiāo)控 價(jià)格比照 在銷(xiāo)售過(guò)程中分批銷(xiāo)售，保證每批房源都銷(xiāo)控有位置好中差三個(gè)檔次房源，隨著可售房源的變化不斷調(diào)整對(duì)應(yīng)價(jià)格，產(chǎn)生足夠的價(jià)格差，保證每個(gè)位置的門(mén)面均衡銷(xiāo)售。同時(shí)對(duì)搶手的好房源，售價(jià)大幅提升，賺足利潤(rùn)，同時(shí)引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)滯銷(xiāo)低價(jià)房源。,價(jià)格總體策略,“特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的門(mén)面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷(xiāo)、搶購(gòu)場(chǎng)面。 消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷(xiāo)策略：在一定階段對(duì)較差的單位制定一套促銷(xiāo)方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷(xiāo)的目的。 最終價(jià)格可根據(jù)項(xiàng)目成本因素和市場(chǎng)供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價(jià)值差價(jià)、面積差價(jià)、視野差價(jià)等因素來(lái)決定銷(xiāo)售價(jià)格，以獲取利潤(rùn)、回籠投資資金為定價(jià)目標(biāo)，完成整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略是一套系統(tǒng)的價(jià)格體系，以后再詳細(xì)提交！,價(jià)格具體執(zhí)行策略,“新天地”什么時(shí)間賣(mài) 時(shí)間節(jié)點(diǎn),營(yíng)銷(xiāo)推廣流線,2010年7月1 至8月31,2010年9月1 至10月15,10月中旬 至11月底,預(yù)熱期,升溫期,引爆期,持續(xù)期,中高,中高,逐漸拉高,中低,推廣強(qiáng)度,推廣階段,時(shí)間軸,重要事件,12月至 2011年春節(jié),廣告集中轟炸,vip卡發(fā)售 同時(shí)收取首付,如手續(xù)齊全，正式開(kāi)盤(pán),消化85% 房源,8月1至15 提前收取 客戶(hù)資料,推廣線+營(yíng)銷(xiāo)線/ 預(yù)熱期,2010年7月1 至8月31,推廣線+營(yíng)銷(xiāo)線/ 升溫期,2010年9月1至10月15,推廣線+營(yíng)銷(xiāo)線/ 引爆期,2010年10月中旬至11月,推廣線+營(yíng)銷(xiāo)線/ 持續(xù)期,2010年12月至2011年春節(jié),有了價(jià)格 需要 怎樣推廣支持 推廣策略,推廣主題提煉,形象主題： 攸縣娛樂(lè)休閑商業(yè)旗艦 攸縣新天地，絕版小上海 內(nèi)涵： 1、來(lái)攸縣必逛的地方； 2、攸縣人常去的地方； 3、攸縣消費(fèi)檔次最高的地方； 4、10平方公里內(nèi)最繁華的地方；,推廣策略,媒體集中轟炸， 一夜間滿(mǎn)眼新天地 媒體集中轟炸的效果俱佳，一夜之間新天地的廣告鋪滿(mǎn)攸縣的大街小巷，奠定項(xiàng)目攸縣大盤(pán)的形象地位，未見(jiàn)其人，已聽(tīng)其聲，先聲奪人?？诒?yīng)產(chǎn)生，隨著廣告的深入人心，一傳十十傳百新天地的品牌形象飛速提升。,推廣策略,既跳出攸縣市場(chǎng)做項(xiàng)目， 又立足攸縣市場(chǎng)抓客戶(hù) 重點(diǎn)鎖定本地市場(chǎng)，但在推廣上還要跳出攸縣，對(duì)外推廣，針對(duì)“城關(guān)鎮(zhèn)、黃豐橋、巒山、桃水鎮(zhèn)”引源造勢(shì)。 通過(guò)外地客戶(hù)炒熱本地市場(chǎng)，提升項(xiàng)目的價(jià)值，并且能夠得到本地客戶(hù)的認(rèn)同。,推廣途徑,目標(biāo)市場(chǎng)： 選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)勁，本地人投資意識(shí)較強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)以及周邊鎮(zhèn)區(qū) 推廣手段：戶(hù)外廣告牌 電視字幕 圍擋廣告 dm單頁(yè)直投 條幅 布幔 燈箱道旗,如何完善“新天地” 規(guī)劃改造建議,規(guī)劃改造 建議,露天咖啡休閑帶,電子屏幕,街頭門(mén)廊,幌子,融入海派建筑風(fēng)格的小品景觀，突顯開(kāi)發(fā)商傾力打造夜上海的背景，將品質(zhì)感最大化。 街內(nèi)單體綠色景觀、藝術(shù)小品、休閑躺椅等設(shè)置應(yīng)盡可能多，尤其在街的中段附近，應(yīng)最大可能利用有限空間，吸引客流； 安裝大型電子熒幕等裝置，定期播放時(shí)尚流行電影等，逐漸形成露天影院形式，吸引周邊人群前來(lái)觀賞，消費(fèi)；,規(guī)劃改造建議,建設(shè)地面道路等設(shè)置導(dǎo)向性指路系統(tǒng)，比如采用鋪地磚，或是專(zhuān)門(mén)設(shè)立等方式； 絕大多數(shù)一樓商業(yè)應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置店招牌的擺放位； 街內(nèi)主入口處應(yīng)集中設(shè)置城標(biāo)、廣告、霓虹燈門(mén)廊等設(shè)置。 煙道排風(fēng)建議 商街內(nèi)將設(shè)置餐飲