湖南中建麓山和苑三期商業(yè)定位 2011-37頁.ppt

中建麓山和苑三期商業(yè)定位,2011年9月,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,含浦區(qū)域規(guī)劃圖,含浦是長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)，領(lǐng)導(dǎo)和促進(jìn)兩型社會(huì)的發(fā)展。,含浦,含浦的交通規(guī)劃,規(guī)劃將道路劃分為快速路、主干路、次干路（部分旅游線）三個(gè)級(jí)別，主干路規(guī)劃紅線寬度為36米，次干路規(guī)劃紅線寬度為26米，支路紅線寬度為1620米。 規(guī)劃形成“六橫六縱”的路網(wǎng)骨架。 六橫： 學(xué)士聯(lián)絡(luò)道、長花灰韶線、繞城線、蓮坪大道、望江路、靳江路 六縱：黃橋大道、望雷大道、長潭西線、學(xué)士大道、含浦大道、東山灣路,區(qū)域功能規(guī)劃,一心：基于含浦老鎮(zhèn)區(qū)的綜合服務(wù)中心 一廊：貫穿規(guī)劃區(qū)南北的綠廊，即把北部的象鼻窩和南部的大王山通過中部成片的丘陵串聯(lián)起來，形成生態(tài)綠廊。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務(wù)區(qū)和以旅游服務(wù)、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,宏觀經(jīng)濟(jì),2010年岳麓區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值421.09億元，為2005年的3.2倍，年均增長16.1%；地方財(cái)政收入14.74億元，為2005年的2.4倍，年均增長19.6%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資406.69億元，為2005年的4.2倍，年均增長32.9%；社會(huì)消費(fèi)零售總額131.34億元，年均增長19.8%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)良性發(fā)展，都市農(nóng)業(yè)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城區(qū)綜合競爭力位居全省城區(qū)前列，知名度和影響力明顯提升。,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,商業(yè)概況,麓南中央生活區(qū),商業(yè)概況,個(gè)市級(jí)商業(yè)中心 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心即五一廣場商業(yè)中心，東抵蔡鍔路；西達(dá)太平街；南起城南路；北至中山路。形狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達(dá)113公頃。 在近期規(guī)劃中，五一廣場商業(yè)中心仍應(yīng)堅(jiān)持以大型百貨為主力業(yè)態(tài)，在積極引進(jìn)著名企業(yè)和知名品牌的同時(shí)，保持和加強(qiáng)其傳統(tǒng)商業(yè)特色，改善和提升購物環(huán)境，調(diào)整業(yè)態(tài)，增加休閑、餐飲消費(fèi)服務(wù)設(shè)施比重。在遠(yuǎn)期規(guī)劃中，大體形成購物、餐飲、休閑消費(fèi)三分天下的消費(fèi)格局，發(fā)展成為帶有傳統(tǒng)特色的新型綜合消費(fèi)服務(wù)中心。,商業(yè)概況,2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心 2處市級(jí)商業(yè)副中心，即星沙商業(yè)副中心和榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心。 星沙商業(yè)副中心位于長沙縣，北到瀟湘路，南至涼塘路，西至天華路，東至東二線所圍合的地區(qū)為核心，規(guī)劃控制面積219公頃，將建成引領(lǐng)現(xiàn)代時(shí)尚消費(fèi)的市級(jí)商業(yè)中心。近期規(guī)劃建設(shè)專業(yè)店、專賣店以及方便居民生活的生活服務(wù)設(shè)施，引進(jìn)以品牌和品牌服務(wù)為特色的商業(yè)設(shè)施；遠(yuǎn)期規(guī)引入具有濃郁文化氛圍的賓館、飯店和娛樂設(shè)施，培育一批有一定影響力的購物和娛樂、服務(wù)場所。 榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心依托岳麓山時(shí)尚生活廣場、環(huán)城時(shí)尚生活中心等項(xiàng)目，整體改造提升榮灣鎮(zhèn)周邊地區(qū)商貿(mào)業(yè)。在廣場周邊規(guī)劃大型購物中心、高檔賓館、酒店以及寫字樓，強(qiáng)調(diào)生態(tài)功能和文化品位，構(gòu)建現(xiàn)代商貿(mào)、商務(wù)街區(qū)；發(fā)展連鎖超市，控制新增大型百貨網(wǎng)點(diǎn)；充分利用岳麓山,開發(fā)新型商貿(mào)服務(wù)項(xiàng)目；在長遠(yuǎn)規(guī)劃中，應(yīng)考慮與桔子洲生態(tài)公園的協(xié)調(diào)。,項(xiàng)目啟示,品牌商家的進(jìn)駐，帶來新的購物體驗(yàn)，中小型商業(yè)面臨經(jīng)營困境，專業(yè)化、特色化商業(yè)項(xiàng)目呼之欲出。 項(xiàng)目雄踞兩處市級(jí)商業(yè)副中心商圈之一榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心，占盡商業(yè)先機(jī)，如何引導(dǎo)連貫性消費(fèi)，是項(xiàng)目核心問題。,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目位于坐落于“長株潭兩型社會(huì)大河西先導(dǎo)區(qū)”核心發(fā)展地域麓南含浦板塊。,項(xiàng)目東臨猴子石大橋，距五一廣場20分鐘車程，距榮灣鎮(zhèn)商圈15分鐘。,麓南中央?yún)^(qū),生活區(qū),生活區(qū),項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,周邊商業(yè)現(xiàn)狀,省政府,“長株潭兩型社會(huì)大河西先導(dǎo)區(qū)”核心發(fā)展地域,項(xiàng)目啟示,周邊商業(yè)為自發(fā)形成，尚處于初級(jí)階段。,交通網(wǎng)絡(luò)的完善及軌道交通的建設(shè)，將為近一步縮短關(guān)內(nèi)外距離，為項(xiàng)目帶來更多的消費(fèi)群體。,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,項(xiàng)目swot分析,起步較晚，經(jīng)營困難 規(guī)模較小，競爭力弱 沿街高差，分隔人流,優(yōu)勢(shì)（s）,劣勢(shì)（w）,機(jī)會(huì)（o）,威脅（t）,交通發(fā)達(dá)，人流集中 臨街面長，展示性好 業(yè)態(tài)豐富，配套完善,經(jīng)營落后，預(yù)留發(fā)展 交通網(wǎng)絡(luò)，縮短距離 投資轉(zhuǎn)向，商業(yè)興起,改造風(fēng)險(xiǎn)，成本較高 消費(fèi)落后，經(jīng)營困難 新型商圈，抽離消費(fèi) 金融政策，風(fēng)險(xiǎn)難估,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,核心問題界定,1：如何順應(yīng)未來發(fā)展趨勢(shì)，解決項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展問題？,2：如何平衡項(xiàng)目銷售經(jīng)營之間的矛盾并實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠？,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,核心戰(zhàn)略選擇,對(duì)本項(xiàng)目而言，我們有兩種競爭戰(zhàn)略可選擇：,差異化 的 跟隨 策略是本項(xiàng)目的核心競爭策略！,本項(xiàng)目規(guī)模不大，可在客戶定位及業(yè)態(tài)上保持與周邊成熟商一致性，最大程度降低項(xiàng)目的競爭風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)走專業(yè)化路線，化解規(guī)模弱勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，以規(guī)模、品牌、業(yè)態(tài)復(fù)合度與市場形成差異化競爭，最大程度提高項(xiàng)目的市場競爭力,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,行業(yè)現(xiàn)狀分析,主題商場,行業(yè)現(xiàn)狀分析,主題商場,行業(yè)現(xiàn)狀分析,主題商場,發(fā)展方向研判,是符合項(xiàng)目特點(diǎn)、投資回報(bào)率最大、品牌效應(yīng)最優(yōu)的發(fā)展方向,流行服飾是市場風(fēng)險(xiǎn)最小，物業(yè)需求較低的方案，可作為項(xiàng)目的備選發(fā)展方向,餐飲市場,流行服飾,報(bào)告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,總體戰(zhàn)略思考,項(xiàng)目總體定位,打造區(qū)域型女性時(shí)尚基地,他們會(huì)是城市中這樣的一群人,他們生于80年代，她們即將成為這座城市的主流人群,敏感而叛逆,他們的自信來源于關(guān)注和認(rèn)可,他們關(guān)注細(xì)節(jié)、追蹤潮流,在冷漠的都市中更渴望友誼、愛情,他們是這樣一群 時(shí)尚、個(gè)性、追求與眾不同的年輕人！,消費(fèi)客戶定位,商業(yè)主題定位,fullhouse 愛fashion,愛生活,full house,女性時(shí)尚新銳體驗(yàn)中心，是潮流前