廣州益豐花園項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告（115頁） .ppt

發(fā)展策劃報(bào)告,廣州“益豐項(xiàng)目”,前 言,我們認(rèn)為，本案要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化，必須站在足夠高的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個(gè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，并與海珠區(qū)乃至整個(gè)廣州的城市發(fā)展趨勢相結(jié)合，為此區(qū)域度身定造出一個(gè)商貿(mào)推進(jìn)平臺，力求把這個(gè)平臺建設(shè)成為海珠區(qū)乃至整個(gè)廣州市首個(gè)真正集購物享受、居住生活、人性辦公、休閑娛樂、金融服務(wù)、旅游觀光、餐飲美食于一體，并成為海珠區(qū)都市新形象的標(biāo)志性物業(yè)。,市場總論及項(xiàng)目總體策略,第一部分,1、市場總論,第一部分 市場總論及項(xiàng)目總體策略,宏觀環(huán)境,國際形勢的不穩(wěn)定對中國房地產(chǎn)市場的影響 wto對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)帶來的沖擊和機(jī)遇 房地產(chǎn)市場的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變 商業(yè)市場競爭加劇及其對商業(yè)物業(yè)影響,廣州市市場形勢分析,政策因素影響使產(chǎn)業(yè)市場規(guī)范化，宏觀調(diào)控一定程度上調(diào)整市場供求，供應(yīng)量相對減少。 預(yù)售商品房成交穩(wěn)定增長，二手樓成交繼續(xù)大幅增長,番禺商品房成交量快速增長。 成交價(jià)格在去年年底出現(xiàn)回落,海珠區(qū)市場形勢分析,從“寧要河北一張床”到“不辭長作河南人” ，高速發(fā)展日趨成熟的海珠區(qū)及其區(qū)域形象的改變。 海珠區(qū)形成房地產(chǎn)新熱點(diǎn)，供應(yīng)量巨大，位于各區(qū)域前列 海珠建跨江橋梁12座，以三級路網(wǎng)織錦繡，完善區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò) 海珠繁華商都百業(yè)旺，廣州人“河南賺錢河北花 海珠區(qū)“兩點(diǎn)一線” 黃金商圈的形成。,2、項(xiàng)目地塊分析,第一部分 市場總論及項(xiàng)目總體策略,3、項(xiàng)目地塊核心價(jià)值,第一部分 市場總論及項(xiàng)目總體策略,項(xiàng)目地塊核心價(jià)值位于“兩點(diǎn)一線”黃金商圈的商業(yè)資源價(jià)值。 根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)三個(gè)部分的綜合評估顯示，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值最為突出，最容易把地塊的核心價(jià)值優(yōu)勢發(fā)揮到最優(yōu)良的狀態(tài)。,4、項(xiàng)目建筑體量安排,第一部分 市場總論及項(xiàng)目總體策略,商業(yè)物業(yè),總建筑面積：約為55000萬m2 單層面積：約為800010000 m2 樓 層：地上5層，地下2層；負(fù)一至五層為商場，負(fù)二層為停車場。,公寓住宅,總建筑面積：約18000m2 單層面積：約600m2 樓 高：15層（除裙樓部分）,寫字樓,總建筑面積：約22000m2 單層面積：約880m2 樓 高：25層（除裙樓部分）,5、項(xiàng)目總體定位,第一部分 市場總論及項(xiàng)目總體策略,海珠區(qū)首個(gè)真正集購物享受，商務(wù)辦公，公寓生活，休閑娛樂為一體的國際化高中檔大型綜合性物業(yè)。 將充當(dāng)海珠區(qū)新經(jīng)濟(jì)商圈的引擎工程，成為該片區(qū)商業(yè)物業(yè)的龍頭項(xiàng)目，提升片區(qū)商業(yè)形象，促進(jìn)商圈的成型，最終在造型及功能上成為海珠區(qū)地標(biāo)性商業(yè)建筑物業(yè)。,6、項(xiàng)目總體策劃思路,第一部分 市場總論及項(xiàng)目總體策略,細(xì)致的市調(diào)分析,尋找市場突破口,填補(bǔ)區(qū)域市場空白,進(jìn)入并引領(lǐng)同類物業(yè)市場,挖掘物業(yè)最大價(jià)值,物業(yè)類型的統(tǒng)一互補(bǔ),實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營及效應(yīng)開發(fā),帶動(dòng)和重塑東華品牌,躍升為區(qū)域地標(biāo)性商業(yè)物業(yè),成為區(qū)域商圈的引擎工程,實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo),產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新及可操作性,商 業(yè) 物 業(yè),第二部分,1、商業(yè)物業(yè)（地鐵沿線）市場調(diào)研,第二部分 商業(yè)物業(yè),天河城廣場 中泰國際廣場 中華廣場 中旅商業(yè)城 康王商業(yè)城 恒寶廣場 萬國廣場 藍(lán)色快線,2、商業(yè)物業(yè)swot分析,第二部分 商業(yè)物業(yè),優(yōu)勢分析strength,地理位置優(yōu)越 地鐵商圈范圍，消費(fèi)背景雄厚 項(xiàng)目地塊有條件成為本區(qū)域地標(biāo)性建筑，擁有良好商業(yè)物業(yè)形象,劣勢分析weekness,地塊縱深不夠，作為大型商場的體量不充足 商場單層實(shí)用面積過小，商業(yè)功能受到限制,機(jī)會(huì)分析opporrtunity,在經(jīng)營定位上填補(bǔ)區(qū)域市場空缺，成為區(qū)域商業(yè)龍頭 在成為地標(biāo)性建筑的可能，為商場提供了良好形象基礎(chǔ) 把握良好的天時(shí)和地利，是市場成功的關(guān)鍵 有效利用發(fā)展商品牌實(shí)力成為商業(yè)市場一面旗幟和號召,威脅分析threat,區(qū)域商業(yè)競爭激烈 處于發(fā)展初期，前景未明,3、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值評估,第二部分 商業(yè)物業(yè),從上表綜合評分可知，全市地鐵沿線商場可分三個(gè)檔次： 第一檔為90分以上天河城廣場和中華廣場 第二檔為80-90分康王、恒寶、藍(lán)色快線 第三檔為80分以下中泰、中旅商業(yè)城、萬國廣場 本案得分接近第一檔次，有望成為海珠區(qū)標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，甚至成為全市性的商業(yè)物業(yè)。,4、項(xiàng)目商業(yè)構(gòu)想,第二部分 商業(yè)物業(yè),項(xiàng)目商業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo),從以上項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的評估中可清楚知道，益豐花園第三期的商場部分將會(huì)被建設(shè)成為，綜合性的大型商業(yè)購物中心，象早期的天河城一樣，成為能夠代表海珠區(qū)商業(yè)發(fā)展的地標(biāo)性商用物業(yè)，帶領(lǐng)和造就了一個(gè)新的商業(yè)黃金地段的發(fā)展和成熟。,項(xiàng)目定名,廣州國際財(cái)富中心 （the international fortune center of guangzhou） 本案名的靈感來源于商場乃創(chuàng)造財(cái)富、匯聚財(cái)富之地，處處充滿商機(jī)，加上中國入世，外資及其商業(yè)機(jī)構(gòu)紛紛涌入海珠區(qū)，令本區(qū)域最具國際性的商業(yè)較量舞臺，并且該案名能充分展示本項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)及商業(yè)地位。,項(xiàng)目市場定位,第二部分 商業(yè)物業(yè),成為商圈領(lǐng)導(dǎo)者,周邊項(xiàng)目均是作中低檔商業(yè)消費(fèi)場所。本項(xiàng)目定位為一個(gè)中高檔的綜合性大型購物中心，與周邊的商業(yè)中心的最大區(qū)別是大型超市類的“super market”的經(jīng)營模式會(huì)用大量的地方作日常用品以及食品的規(guī)劃，使日用生活消費(fèi)成為商場的消費(fèi)主流。而海珠區(qū)目前沒有一個(gè)較完善的商業(yè)購物中心shopping center，本項(xiàng)目將填補(bǔ)市場空缺，成為海珠商圈的領(lǐng)導(dǎo)者。,商場總體市場定位,集休閑、購物、娛樂為一體的大型主題式購物中心,商場經(jīng)營定位,以中檔實(shí)用型消費(fèi)品為主，配合部分高檔享受型消費(fèi)品，以及可以提高商場檔次的中高檔文化型消費(fèi)品,商業(yè)功能主題定位,本項(xiàng)目商場功能分區(qū)劃分為世界五大洲風(fēng)情區(qū)，地上五層分別代表五大洲的風(fēng)情文化，與項(xiàng)目主題及案名“國際”財(cái)富中心完美結(jié)合。 負(fù)二層：商場停車場 負(fù)一層：神州數(shù)碼時(shí)代 首 層：黃金海岸名店城 二 層：東京物語，時(shí)裝天地 三 層：非洲迷情，康體天地 四 層：北歐風(fēng)情，家私廣場 五 層：“情迷好萊塢”電影城 中態(tài)中庭的營造,中庭效果圖,中庭休閑空間,中心花園露天茶座,非洲風(fēng)情設(shè)計(jì)理念,5、商場目標(biāo)客戶群定位,第二部分 商業(yè)物業(yè),商家客戶群,主力店經(jīng)營集團(tuán)商家 國內(nèi)外名牌專業(yè)店商家 百貨、娛樂、餐飲業(yè)經(jīng)營者或集團(tuán) 私人業(yè)主及投資者 旅游產(chǎn)品專業(yè)店商家,消費(fèi)者客戶群,項(xiàng)目周邊居住型消費(fèi)者 從其他區(qū)慕名而來的從眾型消費(fèi)者 中高檔享受型消費(fèi)者 來自外地及境外旅游型消費(fèi)者,兩大客戶群的互動(dòng)關(guān)系,商業(yè)物業(yè)與目標(biāo)客戶群的對接,產(chǎn)品特征的兩大核心層面 第一層面：超越常規(guī)性價(jià)值和投資價(jià)值（產(chǎn)品功能價(jià)值的超越） 第二層面：象征性、標(biāo)志性的附加價(jià)值（內(nèi)涵及靈魂性的超越）,產(chǎn)品特征與目標(biāo)客戶群的對接,目標(biāo)客戶群心理研判,消費(fèi)者客戶群的消費(fèi)心理 消費(fèi)行為上將會(huì)追求質(zhì)量與時(shí)尚及有個(gè)性的消費(fèi) 消費(fèi)習(xí)慣上將傾向于豐富貨品，集吃喝玩樂于一身場所 消費(fèi)理念將變?yōu)橹鲃?dòng)消費(fèi)和假日休閑消費(fèi)為主要模式 商家客戶群的消費(fèi)心理 隨著市場的飽和競爭壓力激烈，他們會(huì)對物業(yè)要求更嚴(yán)格對價(jià)格考慮更為緊慎 隨著廣州市幾大商圈的進(jìn)一步發(fā)展，人流的分布呈分散化，他們將不再拘泥于傳統(tǒng)的價(jià)格高企的傳統(tǒng)商圈，會(huì)轉(zhuǎn)向新的人氣旺盛，各項(xiàng)功能檔次都較好的場所。,目標(biāo)客戶群需求分析,消費(fèi)者目標(biāo)客戶群 其所需求的是一個(gè)大型的，新穎的集購物休閑娛樂為一體的大型場所，除購物外，能進(jìn)行各種的休閑娛樂活動(dòng)。 其需求的也是一種成氣氛的文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消費(fèi)文化和濃厚時(shí)尚特色及各個(gè)地方特色。 商家目標(biāo)客戶群 一個(gè)易聚集人氣，各項(xiàng)功能完善檔次較高的物業(yè) 一個(gè)價(jià)格性能比優(yōu)秀的物業(yè) 一個(gè)超常規(guī)的新穎的物業(yè) 一個(gè)可以看得到升值空間的物業(yè),6、建筑設(shè)計(jì)建議,商場樓體總體規(guī)劃建議,建議商場主體建筑規(guī)劃成為一個(gè)不被分割的完整的大型商場 建議商場與益豐花園第一期的裙樓（好又多）連成一體，使商場規(guī)模更加龐大，經(jīng)營功能更具層次性和多樣性 商場立面設(shè)計(jì)以現(xiàn)代大氣為基調(diào)，以大面積玻璃營造通透效果，透射出商場內(nèi)部良好的購物環(huán)境,商場入口設(shè)計(jì)建議,建議在商場主樓南面,即前進(jìn)路和江南大道的轉(zhuǎn)彎處設(shè)立商場的主要入口 在商場的西面和北面各設(shè)一個(gè)次出入口,商場退縮廣場設(shè)計(jì)建議,建議在商場主入口外設(shè)計(jì)一個(gè)1000m2左右的音樂噴泉廣場，以提升商場的商業(yè)功能,商場空間設(shè)計(jì)建議,建議商場采取半開放式空間結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)親和力,吸引人流,商場平面設(shè)計(jì)建議,商鋪間隔形式建議采用店中店模式，且店與店之間在有銷售需求時(shí)可相互聯(lián)通,間隔是可自由組合的 首層商鋪基本間隔應(yīng)以100200m2為一個(gè)基本單位，可以連通使用，在必要的時(shí)候也可間隔經(jīng)營。但是，為保持首層商鋪的經(jīng)營優(yōu)勢建議在商鋪?zhàn)庥脮r(shí)盡量不拆散給小的商家進(jìn)行經(jīng)營，以免影響商鋪對大的商家的招商 在商場的2、3層可根據(jù)區(qū)域的不同分為50和100m2兩種基本單位間隔，作為人流量大的中心店和人流量不足的位置商鋪的不同標(biāo)準(zhǔn) 4、5層商場根據(jù)不同的經(jīng)營定位所限定的產(chǎn)品的要求進(jìn)行具體的鋪位間隔考慮,其它配套建議,各層的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮到商場和飲食混合經(jīng)營需要 在電路設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮商場經(jīng)營特點(diǎn) 各樓層承重設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到大超市經(jīng)營的要求 裙樓外觀設(shè)計(jì)上應(yīng)預(yù)留廣告招牌和廣告燈箱的設(shè)置位置 在建筑設(shè)計(jì)上應(yīng)得點(diǎn)考慮人流走向的控制,7、商場經(jīng)營方式建議,第二部分 商業(yè)物業(yè),成立專門的商場管理部門 統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳 以租賃方式經(jīng)營，由專門部門統(tǒng)一管理，可為商場規(guī)劃有沖擊力的商業(yè)活動(dòng)主題，并且有針對性的進(jìn)行招商。,8、商場市場營銷策略提示,第二部分 商業(yè)物業(yè),案 名,廣州國際財(cái)富中心,推廣方式,只租不售 成立專門的商場管理部門對商場進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳。,租金定位,負(fù)一層：400元/m2 首 層：500元/m2 二 層：350元/m2 三五層：200元/m2 管理費(fèi)：3050元/m2,推廣主題,圍繞“國際財(cái)富”的主題展開宣傳推廣活動(dòng)，以配合商場的經(jīng)營特色，樹立個(gè)性鮮明的整體市場形象，推動(dòng)商場快速招商，盡快步入經(jīng)營正軌，從而進(jìn)一步提升東華實(shí)業(yè)的品牌知名度,推廣思路,推廣是在招商過程中最重要的環(huán)節(jié)，商家謀求的是利益，招商者提供的是經(jīng)營平臺，實(shí)際上雙方的利益是一致的，重要的是要將有價(jià)值的信息，通過推廣傳遞到商家，使其認(rèn)識到商機(jī)的存在和難得。這是一個(gè)系統(tǒng)工程，一方面是對本項(xiàng)目商業(yè)地位，以及品牌的推廣，另一方面是對商業(yè)機(jī)會(huì)的推廣，前者既在招商過程中起作用，同時(shí)也使今后的經(jīng)營受益，而后者主要針對商家入駐作出有力的說服，完成招商的目標(biāo)。在招商過程中，要緊緊圍繞主題經(jīng)營做文章。,9、總 結(jié),第二部分 商業(yè)物業(yè),總結(jié)國內(nèi)外大型商業(yè)中心的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)，要建設(shè)成功一個(gè)大型的綜合性購物中心，最重要的不是建筑硬件，而是后期的經(jīng)營管理，因此，要讓“財(cái)富中心”獲得最終的成功，首先必須建立一套完整的商場經(jīng)營管理規(guī)范，讓商場這理工作人員和租戶可以依循，其次，引進(jìn)國內(nèi)外具有豐富商場管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行商場的物業(yè)管理，吸收經(jīng)驗(yàn)的逐步建立自己的管理隊(duì)伍。另外，盡可能聘請有豐富大型商場管理經(jīng)驗(yàn)的人員作為未來“財(cái)富中心”的掌舵人。,公 寓 住 宅,第三部分,1、公寓住宅市場調(diào)研,第三部分 公寓住宅,新達(dá)城廣場 天麒驛 高科大廈 新大廈 遠(yuǎn)洋明珠 遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈 中信廣場公寓,2、項(xiàng)目swot分析,第三部分 公寓住宅,優(yōu)勢分析strength,地理位置優(yōu)越，地鐵近在咫尺，交通方便快捷 所處居住氛圍濃厚，周邊配套成熟 發(fā)展商實(shí)力雄厚，在市場中具有良好的品牌美譽(yù)度 地鐵沿線物業(yè)的升值潛力明顯,劣勢分析weekness,受項(xiàng)目前期及周邊低檔次住宅影響，風(fēng)格上難以統(tǒng)一 周邊中高檔住宅對本項(xiàng)目潛在客戶群的吸納 本區(qū)域買家的消費(fèi)購買力與本項(xiàng)目高檔定位沖突 地塊面積偏小，形狀狹長對設(shè)計(jì)上的影響 商業(yè)污染對住宅部分造成負(fù)面影響,機(jī)會(huì)分析opporrtunity,周邊區(qū)域物業(yè)建筑形態(tài)較單調(diào)，使本項(xiàng)目有較大創(chuàng)新空間 入世的利好因素，將有力推動(dòng)中高檔公寓消費(fèi) 本區(qū)域缺乏專業(yè)的服務(wù)式公寓物業(yè),威脅分析threat,本案物業(yè)開發(fā)體量大，物業(yè)類型多，開發(fā)系統(tǒng)龐大 本案開發(fā)周期較長，過程中不可預(yù)見性強(qiáng) 本項(xiàng)目創(chuàng)新要求較高與片區(qū)買家理性消費(fèi)之間的矛盾,3、項(xiàng)目定位,第三部分 公寓住宅,總體市場定位,集約式商務(wù)公寓 集“商務(wù)功能配套”和“酒店式居住服務(wù)”為一體，為業(yè)主提供一個(gè)全新的商務(wù)公寓模式：能商能住，提供配套酒店式服務(wù)，外加星級會(huì)所，環(huán)境幽雅的休閑交流空間。,市場定位與普通商住公寓區(qū)別,產(chǎn)品用途上的區(qū)別：商住公寓用途較為注重辦公功能，居住功能較弱；集約式商務(wù)公寓既具備先進(jìn)齊全的商務(wù)功能，又能提供高檔、周全的酒店式居住服務(wù)。 客戶群上的區(qū)別：商住公寓物業(yè)功能模糊，環(huán)境雜亂，用戶檔次較低；集約式商務(wù)公寓既充分滿足各種商務(wù)個(gè)性化需求，又滿足客戶對高檔住宿的要求。其客戶群是外籍人士，商務(wù)客戶，城市精英等高質(zhì)素客戶。 投資價(jià)值上的區(qū)別：商住公寓受物業(yè)功能及管理水平制約，物業(yè)投資回報(bào)率及升值潛力不高；集約式商務(wù)公寓擁有良好商務(wù)氛圍，加上星級酒店的居住氣氛。其投資回報(bào)前景看好。,項(xiàng)目定位的支撐體系,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好，包括成功加入wto、經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)改變等因素的支持。 市場上物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新，可引導(dǎo)市場，甚至創(chuàng)造（挖掘）市場 項(xiàng)目價(jià)值的利用最大化，酒店、商場、公寓三者建立資源共享平臺，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。,項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位,租賃市場的目標(biāo)客戶 商務(wù)人士 市場催生新型目標(biāo)客戶 省內(nèi)外企業(yè)駐渝辦事處 自助旅游客人 銷售市場目標(biāo)客戶 中小型企業(yè)及個(gè)人工作室 項(xiàng)目互動(dòng)關(guān)系戶 物業(yè)投資及小業(yè)主 城市精英及年輕家庭,項(xiàng)目特性與目標(biāo)客戶群的對接,目標(biāo)客戶群 商務(wù)精英生活文化氛圍 酒店式的配套服務(wù)與專業(yè)管理 概念創(chuàng)新，公寓、酒店與寫字樓完美結(jié)合 產(chǎn)品的靈活性和舒適性 “兩點(diǎn)一線”地鐵黃金商圈,價(jià)格定位（方法一）,評估得分法,本項(xiàng)目的評估均價(jià)為：5992元,價(jià)格定位（方法二）,逆推思維方法,案例：面積50平方米，一級一類裝修，配家俱電器 月租金收入：1700元/套 年租金收入：20400元 20年租金收入為：384000元 1萬元20年的月供款為66.22元 7成20的按揭得（設(shè)單價(jià)為元/m2 (元/m250m2)30%+(元/m250m2)70%66.22元/1000020年12個(gè)月408000 由此可得出本項(xiàng)目的單價(jià)為：5779元/m2,價(jià)格定位（結(jié) 論）,綜合以上兩種定價(jià)方法，考慮本項(xiàng)目公寓部分的市場定位及功能創(chuàng)新方面對物業(yè)價(jià)值的提升作用，公寓部分均價(jià)定為：63006600元/平方米左右,4、公寓住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,第三部分 公寓住宅,總體產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,采用預(yù)應(yīng)力平板無梁設(shè)計(jì)及新材料新技術(shù)，為使用者個(gè)性化要求及適應(yīng)市場而改變戶型間隔提供便利 充分考慮用家需求，提供齊全的產(chǎn)品功能配套，如一房的單位配一個(gè)工作陽臺，三房以上的單位配雙陽臺的設(shè)計(jì)。 戶型設(shè)計(jì)上加大室內(nèi)的采光面和自然光的來源，為戶型的再次間隔提供便利。 采用輕質(zhì)材料建造建筑的立面，使建筑的整體形象有現(xiàn)代時(shí)尚的感覺。 利用弧型低層噪音欄護(hù)以及公寓沿街面波浪型設(shè)計(jì)有效阻隔馬路車流和商業(yè)群樓的噪音及廢氣污染。,戶型建議（一）,本公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)滿足商務(wù)和居住兩方面的要求。商務(wù)型用戶較關(guān)注產(chǎn)品配套及綜合使用價(jià)值，可承受的物業(yè)總價(jià)不高，戶型偏小是適合商務(wù)型使用者和投資者的設(shè)計(jì)方案。此外，另一部分用戶對物業(yè)的要求相對較高、房屋面積要求也偏大，便于對工作空間和生活空間進(jìn)行有利的劃分。因此，產(chǎn)品的戶型規(guī)劃為60平方米以下和90平方米以上，兩端分布。,戶型建議（二）,產(chǎn)品創(chuàng)新對項(xiàng)目附加值的提升，可考慮小復(fù)式、錯(cuò)層、躍式等創(chuàng)新戶型,配套建議,移動(dòng)辦公室 在移動(dòng)商務(wù)中心，當(dāng)住戶注冊成為mobile用戶后，即可配置一個(gè)專用電話號碼，所有來電由專業(yè)秘書接聽，并可實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)駁至全球任何一個(gè)住戶指定的電話，辦公室跟住戶隨時(shí)遷移，超越時(shí)空限制。 集約式雙會(huì)所 架空層泛會(huì)所 頂層空中會(huì)所,5、項(xiàng)目營銷推廣策略,第三部分 公寓住宅,案 名,廣州國際財(cái)富公寓,推廣主題,成就財(cái)富人生,營銷思路,在商場品牌的推動(dòng)下，從廣告訴求，項(xiàng)目包裝，景觀推介，價(jià)格策略等各方面遵循市場，全面地立體地送達(dá)目標(biāo)客戶群，通過公寓的創(chuàng)新配套和寫字樓的部分特殊經(jīng)營方式推動(dòng)兩種物業(yè)的共同發(fā)展，使“財(cái)富公寓”和東華實(shí)業(yè)的品牌形象深入人心，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。,寫 字 樓 物 業(yè),第四部分,1、寫字樓物業(yè)市場調(diào)研,第四部分 寫字樓物業(yè),中信廣場 東山廣場 廣州國際電子大廈 廣州世界貿(mào)易中心 宜安廣場 廣發(fā)銀行大廈 廣州交易廣場 捷泰廣場 美國銀行中心 高盛大廈,2、項(xiàng)目swot分析,第四部分 寫字樓物業(yè),優(yōu)勢分析strength,所處區(qū)域商務(wù)辦公氣氛日漸濃厚，市場潛力巨大 交通便捷，主干道、內(nèi)環(huán)路、地鐵交織成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，瞬間可達(dá)市內(nèi)各區(qū) 項(xiàng)目商場部分客戶及其關(guān)系戶將提供大量客源,劣勢分析weekness,區(qū)域商務(wù)形象較低，中高檔寫字樓在短期內(nèi)仍然受壓 周邊環(huán)境雜亂，影響物業(yè)形象,機(jī)會(huì)分析opporrtunity,海珠區(qū)寫字樓市場已進(jìn)入爆發(fā)式增長的起步階段 市場需求激增，供應(yīng)量卻維持在較低水平，租金及出租率迅速提高,威脅分析threat,處于發(fā)展初期，不可預(yù)見性強(qiáng) 新一輪寫字樓開發(fā)熱潮正在展開，市場競爭加劇,3、寫字樓項(xiàng)目定位,第四部分 寫字樓物業(yè)