寧波杭州項目市場考察匯報.ppt

二零一零年七月,寧波、杭州項目市場考察匯報,考察心得,園林景觀,1,建筑風(fēng)格,精裝研究,營銷細(xì)節(jié),2,3,4,考察心得,園林景觀,1,建筑風(fēng)格,精裝研究,營銷細(xì)節(jié),2,3,4,園林景觀,1,相較于其他的成本，在園林景觀方面的投入，將能極大地提升項目的整體品質(zhì)，應(yīng)作為打造豪宅的必備要素之一。,從客戶的直觀感受及其鑒賞能力考慮，園林景觀將是最有效，最生動的賣場展示，可以直接左右客戶對于項目的好感。,園林景觀,1,1.1 借景怡情,杭州昆侖公館東側(cè)有大片公共綠地，被開發(fā)商納入了賣場包裝中，在抵達(dá)售樓處前，客戶可緩步通行于日式枯山水園林之中。由于該片園林原為市政公園綠化，面積極大、坡地起伏、樹種豐茂，通過開發(fā)商的二次精工雕琢，極好地提升項目的賣場質(zhì)感。,園林景觀,1,1.1 借景怡情,【長風(fēng)借鑒】 木瀆港以東，地塊7C以西的市政綠地亦可充分利用，借此提升項目的整體綠化品質(zhì)，并為別墅區(qū)業(yè)主提供集中休閑綠地。,可結(jié)合紫御世家雙拼別墅樣板房加以考慮，除原考慮在鄰近會所處設(shè)置樣板房以外，可在緊鄰木瀆港綠地范圍內(nèi)設(shè)置升級版樣板房，后期帶看路徑可通過該綠化帶抵達(dá)，增加項目的景觀賣點(diǎn)。,1.2 靈動水脈,園林景觀,1,考察的多個項目中均引入了大量的水景資源，比如堆石造景的人造疊水，河道的自然駁岸以及中軸對稱的歐式噴泉等，都為項目園林景觀增加了靈動性，令步入其中的人們感受到更自然的情趣。,1.2 靈動水脈,園林景觀,1,【長風(fēng)借鑒】 1) 在木瀆港水脈旁設(shè)置以堆石和綠植為主的天然駁岸，增加自然美感。,杭州公元沐橋 自然駁岸,1.2 靈動水脈,園林景觀,1,【長風(fēng)借鑒】 2) 地塊內(nèi)部的景觀河道，在天然駁岸的基礎(chǔ)上，增加親水平臺，提升互動性。,盡管建筑仍在施工，但景觀先行造就的賣場環(huán)境，給客戶帶來美好的視覺享受。,寧波萬科金色水岸,1.2 靈動水脈,園林景觀,1,【長風(fēng)借鑒】 3) 在集中綠化處引入人造疊水，通過“盈盈水聲”營造景觀的豐富層次。,對比： 寧波萬科金色水岸的小區(qū)跌水處理，雖簡單，但潺潺水聲令觀者頗為心動，也使得原本平淡的小區(qū)增添靈動 浦東星河灣的跌水結(jié)合下沉園林，大美之景，氣勢如虹，令人印象深刻。,紫御世家臨河而立，可充分應(yīng)用先天的水脈資源，讓小區(qū)整體的景觀效果更加靈動、活潑，宜人舒適。,1.2 靈動水脈,園林景觀,1,【長風(fēng)借鑒】 4) 在小區(qū)入口及主要節(jié)點(diǎn)處，設(shè)置歐式水法，營造軸式對稱，大氣天成的氣質(zhì)。,1.3 活色生香,園林景觀,1,園林景觀應(yīng)以濃郁、飽滿的顏色，提升美感；立體豐富的層次，提升景觀飽和度。,立體景觀 張弛有度,色彩濃郁 花香果香,軟硬結(jié)合 情景交融,外圍綠化 整體提升,1.3 活色生香,園林景觀,1,【長風(fēng)借鑒】 1) 在綠化層次方面，應(yīng)強(qiáng)調(diào)立體化，在杭州綠城的各個項目中，基本都完成五層垂直綠化設(shè)置，使景觀由平面往立體發(fā)展。,1.3 活色生香,園林景觀,1,【長風(fēng)借鑒】 2) 常規(guī)的單一綠色灌木、喬木無法讓客戶感受到愉悅感，過于沉悶 建議以較為濃郁的紫、粉等明快色系，提升項目美感（如龍湖擅長的全色系草花令人印象深刻） 在樹種與花種選擇方面，建議引入部分具有花香與果香的植物,萬科金色水岸,龍湖滟瀾山,1.3 活色生香,園林景觀,1,【長風(fēng)借鑒】 3) 注重軟景與硬景的完美搭接，如社區(qū)入口綠化、精裝庭院綠化、車道入口的頂部綠化等，提升硬景美感。,寧波雍城世家的別墅入口,寧波雍城世家的精裝庭院,綠城翡翠城的車庫綠化,1.3 活色生香,園林景觀,1,在寧波雍城世家，一套未開放的樣板段別墅的天井被裝點(diǎn)成了花池，提升賣場的景觀飽滿度 。 建議，在御景熙岸，可將別墅停車場滿鋪盆景草花，營造賣場氛圍,1.3 活色生香,園林景觀,1,【長風(fēng)借鑒】 園林綠化從社區(qū)氛圍開始，高品質(zhì)小區(qū)不僅注重內(nèi)部，同時也將大力改造外圍道路及綠化檔次,考察心得,園林景觀,1,建筑風(fēng)格,精裝研究,營銷細(xì)節(jié),2,3,4,建筑風(fēng)格,2,2.1 入口（社區(qū)）,綠城翡翠城、麗江公寓及中海篁外都采用了開敞式的綠化園林入口，區(qū)別于傳統(tǒng)的門廊式入口，各項目均通過集中的圓形綠化布置形成中軸軸心，在入口處營造視覺亮點(diǎn)。,【長風(fēng)借鑒】 與考察樓盤接近的是，長風(fēng)同樣運(yùn)用了軸對稱社區(qū)入口，但其左右兩側(cè)結(jié)合地庫入口的裝飾石材墻面，使入口更為大氣恢弘。,建筑風(fēng)格,2,2.1 入口（樓棟）,二層挑高的入口門廊，元素符號的運(yùn)用，精致的燈飾，使得綠城新綠園的樓棟入口豪宅氣派立現(xiàn),建筑風(fēng)格,2,2.1 入口（樓棟）,長風(fēng)項目入口大堂僅一層，建議做外挑廊處理，增加氣派感,嘉里華庭二期,華山夏都苑,【長風(fēng)借鑒】 通過大堂外挑門廳，以建筑立面的或古典、或挺拔的形象，提升樓棟入口的檔次,杭州綠城翡翠城,建筑風(fēng)格,2,2.1 入口（車庫）,杭州綠城新綠園為地下二層車庫。 上圖為車庫地下大堂單元的進(jìn)入口，立面全石材，由密碼門禁控制；右圖為車庫至單元門的過渡空間。,華山夏都苑,【長風(fēng)借鑒】 鑒于高端客戶以車代步的生活習(xí)慣，車庫的樓棟入口已成為豪宅的重要公告空間之一，需重點(diǎn)打造。,建筑風(fēng)格,2,2.2 立面風(fēng)格,如果說園林景觀令人心曠神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面則令人心生折服,杭州綠城翡翠城,建筑風(fēng)格,2,2.2 立面風(fēng)格,如果說園林景觀令人心曠神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面則令人心生折服,杭州綠城翡翠城,建筑風(fēng)格,2,2.2 立面風(fēng)格,如果說園林景觀令人心曠神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面則令人心生折服,杭州公元沐橋,2.2 立面風(fēng)格,建筑風(fēng)格,2,【長風(fēng)借鑒】 鑒于其與綠城新綠園立面相近，可取其立面挺拔、俊朗等優(yōu)勢，注重線腳、窗欞等細(xì)節(jié)設(shè)計,2.3 社區(qū)圍墻,建筑風(fēng)格,2,全石材配合浮雕，鐵藝與石材的結(jié)合等各式圍墻設(shè)置，以精湛的工藝打造項目的豪宅氣質(zhì)。,2.3 社區(qū)圍墻,建筑風(fēng)格,2,【長風(fēng)借鑒】 同普路可以理解為項目6B、7C間的社區(qū)內(nèi)部道路，建議結(jié)合兩地塊的入口設(shè)計，打造全石材的社區(qū)圍墻，進(jìn)一步提升入口及項目整體的品質(zhì)感。 丹巴路為社區(qū)道路（主干道），建議借鑒石材與鐵藝相結(jié)合的形式，滿足規(guī)范的同時，凸顯項目的高端豪宅定位。,考察心得,園林景觀,1,建筑風(fēng)格,精裝研究,營銷細(xì)節(jié),2,3,4,3.1 空間極致化,精裝研究,3,在杭州篁外項目，我們看到了2.2米層高的廚房與更衣間，我們不想強(qiáng)調(diào)項目的附贈面積，更多地是驚嘆于其對原本單調(diào)的功能空間的展示化,在篁外的廚房間，我們看到了類似展廳的餐具布置，將原本沉悶的空間點(diǎn)綴的分外精彩，原來廚房不僅僅是工作的地方，也可以成為空間的個性標(biāo)榜。,3.1 空間極致化,精裝研究,3,如同奢侈珍寶展臺的飾品展示,充滿時尚大牌的櫥窗感的設(shè)計,2.2層高內(nèi)，以黑玻璃配以星光等的頂面設(shè)計,還是在篁外，原本平淡無奇的更衣間，原本只是掛掛衣服的地方，卻煥發(fā)出驚人的魔力。 通過展臺布置，加以燈光呼應(yīng)，將一方天地裝點(diǎn)得分外妖嬈。,3.1 空間極致化,精裝研究,3,【長風(fēng)借鑒】 現(xiàn)在的高端客戶已看遍了各式或奢華、或雍容的樣板房，如何才能打動他們？ 與眾不同，應(yīng)該是其中的一種方式，也許是廚房、也許是露臺，將一方原本常見而呆板的空間裝點(diǎn)得超越其想象，則將帶給客戶足夠的沖擊。,3.2 適度討巧,精裝研究,3,在公園沐橋的開發(fā)式廚房的轉(zhuǎn)角處，我們看到了一個酒柜，賦予了普通的廚房空間以新的活力，白色櫥柜與內(nèi)閃光的布置，進(jìn)一步提亮了原本狹長昏暗的空間。,在萬科金色水岸，其廚房龍頭選型格外討巧，雖然也只是常見的Frank品牌，但新穎的龍頭造型足矣吸引大多數(shù)客戶的目光。同樣在這個項目，設(shè)置了戶外遮陽簾，少見的配置也引起了不少客戶的興趣。,3.2 適度討巧,精裝研究,3,篁外陽臺小景,篁外樓梯小景,精裝研究,3,【長風(fēng)借鑒】 1） 在精裝修房中，除了常規(guī)布置外，應(yīng)結(jié)合房型情況，適度加入裝飾性的櫥柜，提升整體設(shè)計感。 2） 在配置選擇方面，挑選一些新興工藝或技術(shù)，能讓客戶直接受益的亮點(diǎn)，可以提升項目的科技含量。 3） 品牌選型方面，檔次的高低在一定程度上可以通過外表衡量，應(yīng)規(guī)避選擇費(fèi)錢而土氣的款式，需了解的是，時尚有品質(zhì)的外觀才能打動客戶。,3.2 適度討巧,考察心得,園林景觀,1,建筑風(fēng)格,精裝研究,營銷細(xì)節(jié),2,3,4,營銷細(xì)節(jié),4,4.1 善于總結(jié),萬科金色水岸對于各戶型的賣點(diǎn)提煉極為到位，給參觀者以直接的視覺指導(dǎo)。 比如 “濕區(qū)門套線落在門檻石上，防止水淹，延長使用壽命”；中海早已做到，在置業(yè)顧問的銷售過程中也有介紹，但若案場的直接文字展示，則可加深客戶的了解。,此外， 如“櫥柜轉(zhuǎn)角圓滑處理，清潔無死角”、“操作臺底部有滴水槽，水滴不濺落”、“廚房吊柜帶觸摸式燈，省電環(huán)?！钡刃〖?xì)節(jié)，關(guān)注了客戶的實(shí)際使用，非常貼心，值得借鑒。,營銷細(xì)節(jié),4,4.2 精于展示,萬科金色水岸，在交付樣板房中，用了大量的展示牌，將項目的賣點(diǎn)一一羅列，形象生動，記憶深刻。,營銷細(xì)節(jié),4,4.