財務(wù)管理學(xué)》購房決策.ppt

1,購房決策,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-2,有什么比較好的投資？,事實上，一個項目是否值得投資，不僅取決于項目本身的性質(zhì)，還取決于投資者的基本狀況和風(fēng)險承受能力。,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-3,內(nèi)容,基準(zhǔn)分析模型 模型擴展分析,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-4,1 基準(zhǔn)分析模型,顯然，對房屋本身價值判斷是購房決策的重要參考依據(jù)。,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-5,房屋價值幾何？,價值估計方法 1)現(xiàn)值法 2)實物期權(quán)定價法 ,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-6,現(xiàn)值法,房屋的價值是所有的未來租金的現(xiàn)值（自已居住相當(dāng)于將房屋自己租給自己）。,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-7,簡化分析,假設(shè)： 1）租賃期無限（為討論簡便起見）； 2）房屋年租金為A，并在租賃期內(nèi)保持不變； 3）折現(xiàn)率為i：可以是借貸成本，可以是稅后機會收益率。,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-8,年租金的現(xiàn)金流量圖,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-9,示例,若判定未來稅后投資收益為5%，則： 即，房屋價值為年租金的20倍。,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-10,2 模型擴展分析,“假設(shè)1 租賃期無限”的分析： 事實上，我國房屋的價值應(yīng)該低于基準(zhǔn)模型計算的數(shù)值，因為出租期限不是無限的。（土地使用權(quán)的年限僅是70年，普通住宅的使用年限是？年（通常小于70年），故購得房屋的使用價值將在一定的年限內(nèi)消失殆盡。請注意，土地是在增值的，但房屋是在貶值的，而土地是國有的，只有房屋產(chǎn)權(quán)是私有的。）,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-11,“假設(shè)1 租賃期無限”的分析（續(xù)）： 若把模型中期限改為70年，模型計算只是比較繁瑣而已，對結(jié)論影響并不大。 此外，根據(jù)我國改革慣例，國家不太可能在70年時無償收回土地。 因此，以下仍以基準(zhǔn)模式為基礎(chǔ)分析。,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-12,“假設(shè)2年租金問題”的分析 模型中使用的年租金應(yīng)當(dāng)是一個與未來收入相關(guān)的均值概念。房屋租金與居民收入水平相關(guān)。過去二十年中國居民的年收入增長了數(shù)十倍，可以承受的年租金應(yīng)當(dāng)也增長了不止十倍，可以推測二十年后居民的平均收入水平可能是今天的十倍以上。也就是說，在其他因素不變的情況下房屋的價值（特別注意，不是價格）會增長大約十倍以上。,中國藥科大學(xué)國際商學(xué)院 常峰,現(xiàn)值專題-13,“假設(shè)3折現(xiàn)率