競品市場調研報告(改).doc

中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 中房尺度 紅字（2008）第 號 紅楓嶺競品項目調研報告（調研時間：2008年5月5日10日）一、 區(qū)域環(huán)境描述區(qū)域競品分布地圖由上圖標示，目前與我項目形成競品的共有9個項目，該9個項目分別位于東一到三環(huán)間，密集處為SM廣場，僅廣場周圍就有5個項目，其中還不乏萬科、龍湖這樣的品牌開發(fā)商。二、 各項目基本情況項目名稱目前批次推出時間面積區(qū)間（）價格區(qū)間（元/）目前推廣手段施工進度財富又一城一期4月26日741305685起6700均道路燈箱廣告，公交車站牌廣告，導旗廣告以及少量報廣。土建12層萬科金域南灣五期四批次待定78171待定報廣等土建30層龍湖三千里二期六批次07年12月13日80-1607500均報廣等土建28層合能耀之城一期四批次5月18日46705888起報廣，公交車車身廣告。土建14層高地二期三批次未定8012068007500暫無土建25層首創(chuàng)愛這城三期3月1日69875566起報廣，公交車站牌廣告。1期主體封頂寶泰家園一期二批次4月20日801504558起暫無土建5層天空城三批次（未分期）4月12日5211640805980暫無三批次土建2層藍光富麗東方三期四批次4月19日781064280起報廣，戶外廣告，公交車站牌廣告。1期主體封頂三、 典型個例分析財富又一城1. 基本資料項目名稱財富又一城開盤時間2008年4月26日項目地址成都市一環(huán)路北四段府青立交橋側建筑類別高層電梯公寓總占地面積102畝總建筑面積36萬平米總戶數(shù)2180戶停車位1950個均價6700元/面積區(qū)間74130容積率5.0綠化率20%2. 項目簡介 本項目由成都前鋒上普實業(yè)有限責任公司開發(fā)； 項目由26F34F的8棟電梯公寓組成； 主力戶型為74-110；3. 典型戶型圖：戶型一：三室兩廳雙衛(wèi)建筑面積：91 實得面積：113 贈送面積約22戶型二：兩室兩廳單衛(wèi)建筑面積：86 實得面積：112 贈送面積約26物管公司為成都麥高物業(yè)經(jīng)營管理公司，物管費為1.6元/平方米/月。4. 項目價格價格5685元/起，均價6700元/。如按實得面積計算最底可達4980元/。5. 項目評價1. 周圍交通： 項目位于一環(huán)路北四段，周圍交通便利，45、502、42、7、49、36、15、113、412路公交都由此經(jīng)過。2. 配套設施： 周邊學校：電子科大、人北實驗小學、成大附中、李家沱試驗小學、成華區(qū)試驗小學、華西中學、電子科大幼兒園、中房第二幼兒園。 生活配套：512建材市場、城隍廟電子市場、蘇寧電器、農(nóng)貿(mào)市場、世紀華聯(lián)、SM廣場、國美電器、成都華聯(lián)。 周邊銀行：成都商業(yè)銀行、民生銀行、建設銀行、工商銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄局。 醫(yī)療設施：前鋒醫(yī)院、416醫(yī)院、二醫(yī)院、四川省建筑醫(yī)院、六醫(yī)院、 醫(yī)院: 金沙醫(yī)院、省醫(yī)院、滿地可醫(yī)院、中醫(yī)附院、西區(qū)醫(yī)院、城西醫(yī)院、成都婦幼保健院。6. 規(guī)劃設計： 一環(huán)邊36萬平米的城市奢享住區(qū)，由8棟26F34F的電梯公寓圍合組成。 內(nèi)含30余畝中庭度假園林，且園林規(guī)劃為北美風格。中心入口處的休閑廣場以加拿大最為知名的皇家廣場為藍本。廣場總體抬高三米，完全實現(xiàn)人車分流，商住分離。休閑廣場將以楓葉大道作階梯狀的引入，與俄羅斯噴泉進行背景的配合，從而盡顯廣場的尊崇生活氣度。 社區(qū)入戶設計了五星級酒店式大堂，單元入戶設計了底層架空入戶門廳，底層架空5.8米。戶戶帶入戶花園和雙層挑高陽臺，多數(shù)戶型配制雙露臺。 在配套設施方面設計無邊界游泳池、兒童樂園等。四、 競品項目情況分析1. 推廣主題及宣傳活動情況l 上周一周內(nèi)，藍光、首創(chuàng)愛這城、合能耀之城、龍湖三千里都在成都商報以及華西都市報上做了宣傳。l 投放廣告量最大的是藍光，以品牌形式同時展示了其目前在售的5個項目。廣告內(nèi)容也以價格優(yōu)惠為主，很是吸引閱讀者。l 龍湖三千里則是做的形象廣告，并預告了5月的生活體驗活動，對項目銷售方面卻僅僅提及了價格。l 而高地、萬科金域藍灣以及寶泰家園、天空城等卻沒有廣告宣傳。2. 優(yōu)惠政策促銷情況l 總纜9個競品項目在上周一周的時間內(nèi)，藍光富麗東方打出了50套分享房，不分樓層、不分位置，價格均為4280元/的價格廣告。雖其推出的分享房樓層都較高，且位置也是離成渝立交最近的4、5號樓，但銷售現(xiàn)場氣氛濃厚，顧客在選不到滿意的分享房后，也會將目光投向價格最高位置最好的8號樓。這種廣告的效果不論下單數(shù)量如何，卻能在一定程度上渲染現(xiàn)場氛圍，促使意向客戶下單。l 而其它一些沒有價格優(yōu)惠或保持開盤時優(yōu)惠活動無變化的銷售現(xiàn)場卻十分冷清。如：愛這城、寶泰家園、天空城等。l 可見，在眾多的促銷方式中，直接給顧客價格優(yōu)惠是最能得到市場支持的。3. 階段性推出產(chǎn)品的主要利點和訴求l 由9個競品項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除合能耀之城外，其它各項目均將主力戶型定在了80100范圍內(nèi)的套二套三型。l 房屋價格依據(jù)項目區(qū)位和品質的不同從4280元/到8000多元/不等。高居價格榜首的是建設路的金域南灣項目和龍湖三前里項目，高地項目依托其位置資源，價格也高高在上。l 在競爭激烈的今天，“偷面積”已成為各開發(fā)商吸引客戶的產(chǎn)品亮點，在調研的9個競品項目中，偷面積的就有財富又一城、萬科金域南灣以及藍光富麗東方。最大贈送面積達到30。l 除外也有項目以大面積陽臺增加產(chǎn)品賣點，畢竟陽臺是計算半面積，陽臺面積越大客戶能免費得到的實惠就越大。4. 競品項目近期銷售情況項 目 名 稱該期推出戶數(shù)銷 售 情 況備 注財富又一城768戶一期住余30%信息來源于居周刊萬科金域南灣待定五期四批次接受咨詢信息來源于居周刊龍湖三千里二期共1800戶二期六批次住余30%信息來源于居周刊合能耀之城前四個批次一共700多戶一期四批次住余30%信息來源于居周刊高地100多戶還未推出，上一