2009年10月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告_81頁(yè)_易居研究.doc

2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 1 頁(yè) 共 82 頁(yè) 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 （2009.102009.10） 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院 西安分院西安分院 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 2 頁(yè) 共 82 頁(yè) 目目 錄錄 數(shù)字瞰市數(shù)字瞰市 3 3 關(guān)注樓盤(pán)關(guān)注樓盤(pán) 3 3 第一篇第一篇 市場(chǎng)背景篇市場(chǎng)背景篇3 3 第一章第一章 政策資訊政策資訊3 3 一、政策法規(guī).3 二、市政動(dòng)態(tài).3 三、市場(chǎng)資訊.3 第二章第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境3 3 一、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分析.3 二、居民消費(fèi)價(jià)格分析.3 三、工業(yè)增加值分析.3 四、固定資產(chǎn)投資.3 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資.3 第二篇第二篇 市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇3 3 第三章第三章 商品房市場(chǎng)商品房市場(chǎng)3 3 一、商品房成交概況.3 二、10 月西安市商品房分類(lèi)分析3 第四章第四章 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)3 3 一、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài).3 二、 本月土地出讓分析.3 三、本月土地成交分析.3 四、重點(diǎn)地塊分析.3 第五章第五章 住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)3 3 一、市場(chǎng)綜述.3 二、供求關(guān)系分析.3 三、供應(yīng)量分析.3 四、成交量分析.3 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 3 頁(yè) 共 82 頁(yè) 五、成交均價(jià)分析.3 六、成交結(jié)構(gòu)分析.3 七、項(xiàng)目成交解析.3 八、板塊成交解析.3 第六章第六章 商辦市場(chǎng)商辦市場(chǎng)3 3 一、市場(chǎng)綜述.3 二、商業(yè)市場(chǎng).3 三、辦公市場(chǎng).3 四、本月個(gè)案分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng).3 五、項(xiàng)目展示.3 第七章第七章 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇3 3 一、產(chǎn)品綜述.3 二、著名開(kāi)發(fā)商樓盤(pán).3 三、案例 pk3 第八章第八章 營(yíng)銷(xiāo)篇營(yíng)銷(xiāo)篇3 3 一、本月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)分析.3 二、本月新入市產(chǎn)品.3 三、10 月份報(bào)紙廣告投放分析3 第三篇第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇區(qū)域數(shù)據(jù)篇3 3 一、城東區(qū).3 二、城西區(qū).3 三、城南區(qū).3 四、城北區(qū).3 五、高新區(qū).3 六、城內(nèi)區(qū).3 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 4 頁(yè) 共 82 頁(yè) 本月導(dǎo)讀本月導(dǎo)讀 【關(guān)注樓盤(pán)關(guān)注樓盤(pán)】 金源御景華府、高科尚都金源御景華府、高科尚都-開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)解析開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)解析 高科尚都作為高科房產(chǎn)十年磨一劍的又一力作，秉承“出于高科，必為精品”的開(kāi)發(fā)理念，在相繼累 計(jì)開(kāi)發(fā)近五十萬(wàn)平方米房地產(chǎn)項(xiàng)目之后，首次打造城市綜合體項(xiàng)目。金源御景華府是陜西金源集團(tuán)繼皇家 園林后打造的高尚景觀社區(qū)。二者均為本地開(kāi)發(fā)商，本月開(kāi)盤(pán)成交表現(xiàn)優(yōu)秀。 -詳見(jiàn)詳見(jiàn) p10p10 頁(yè)頁(yè) 【土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)】 土地市場(chǎng)平穩(wěn)土地市場(chǎng)平穩(wěn) 本月土地成交持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，城東區(qū)本月土地成交量較大。大興新區(qū)開(kāi)始土地出讓。 -詳見(jiàn)詳見(jiàn) p26p26 頁(yè)頁(yè) 【住宅行情住宅行情】 黃金周引爆黃金周引爆 0909 末班購(gòu)房潮末班購(gòu)房潮 百萬(wàn)關(guān)口，再上層樓。本月“黃金周”的到來(lái)再度刺激了整體市場(chǎng)的熱度，不少樓盤(pán)在本月進(jìn)行了開(kāi) 盤(pán)儀式。泛高新區(qū)域大量供應(yīng)上市，成交火爆，其中恒大城 10 月 2 日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即成交千套房源，助推本 月全市住宅成交量再創(chuàng)新高。本月全市住宅成交量 133.95 萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng) 24.94%。 -詳見(jiàn)詳見(jiàn) p35p35 頁(yè)頁(yè) 【營(yíng)銷(xiāo)解析營(yíng)銷(xiāo)解析】 全市廣告縮水超過(guò)五成全市廣告縮水超過(guò)五成 受恒大項(xiàng)目投放力度減弱影響，整體市場(chǎng)廣告投放量較上月大幅回落。金九銀十的影響仍然明顯， 眾多在售、新上市上市項(xiàng)目保持著廣告投放力度，以期保持良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但隨著傳統(tǒng)淡季的到來(lái)，西 安房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告投放將會(huì)逐月降低。 -詳見(jiàn)詳見(jiàn) p66p66 頁(yè)頁(yè) 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 5 頁(yè) 共 82 頁(yè) 易居視點(diǎn)：易居視點(diǎn)： “銀十銀十”成成“鉆十鉆十” ，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)跨上新臺(tái)階，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)跨上新臺(tái)階 新新盤(pán)發(fā)盤(pán)發(fā)力，大力，大盤(pán)強(qiáng)勢(shì)盤(pán)強(qiáng)勢(shì)，成交量再次猛增，成交量再次猛增 10 月西安住宅成交量 133.95 萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng) 24.93%，同比增長(zhǎng) 187.44%；房?jī)r(jià)繼上月小 幅下跌后，本月價(jià)格快速回彈，達(dá)到 5082 元/，環(huán)比增長(zhǎng) 1.55%，增長(zhǎng)幅度有所放緩。 本月成交量大幅增長(zhǎng)主要推動(dòng)力為新入市樓盤(pán)，特別是恒大城項(xiàng)目，單月銷(xiāo)售面積超 11 萬(wàn)。隨著 11 月新增供應(yīng)的極速下降，未來(lái)幾個(gè)月成交量很難穩(wěn)定于目前高位。今年 10 月 133.95 萬(wàn)成交量無(wú)疑具有重要的標(biāo)志意義，代表著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)整體邁上新的臺(tái)階。 價(jià)格方面上升態(tài)勢(shì)依然明顯，內(nèi)部因素需求旺盛、供應(yīng)充足，外部因素宏觀經(jīng)濟(jì)向好、 政策無(wú)明顯變化，房?jī)r(jià)尚不具備下行動(dòng)能。未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)西安房?jī)r(jià)依然呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 高性?xún)r(jià)比樓高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)盤(pán)受市受市場(chǎng)熱場(chǎng)熱捧，捧，維護(hù)維護(hù)市市場(chǎng)場(chǎng)旺盛局面價(jià)旺盛局面價(jià)穩(wěn)穩(wěn)是前提是前提 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前主力消費(fèi)仍以首置、首改，及帶有投資保值目的的改善型需求為主。 高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)必定成為首選。本月銷(xiāo)售前五名中除恒大城（精裝修，成交均價(jià) 5148 元/）其 余四個(gè)樓盤(pán)均價(jià)均低于 5000 元/。 城北區(qū)作為剛需首選區(qū)域，本月成交 37 萬(wàn)。而城南區(qū)由于連續(xù)幾個(gè)月的均價(jià)大幅提 升，成交量已呈下跌趨勢(shì)。 西安整體市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)較為平衡，制約成交量的因素主要取決于價(jià)格。一線城市房?jī)r(jià)偏 高已成為社會(huì)共識(shí)，尤其是一些投資、投機(jī)型需求旺盛的城市，房?jī)r(jià)已脫離普通居民的承受 力，政策走勢(shì)將向穩(wěn)定房?jī)r(jià)偏移。 政策走政策走勢(shì)勢(shì)尚不明朗，尚不明朗，優(yōu)優(yōu)惠惠結(jié)結(jié)束前迎來(lái)新一波置束前迎來(lái)新一波置業(yè)業(yè)高潮高潮 今年年底西安的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策到期，同時(shí)銀行對(duì)二套房政策已逐漸收緊，7 折優(yōu)惠利率 取消的說(shuō)法不絕于耳，政策走勢(shì)尚不明朗。造成很多置業(yè)者會(huì)盲從心理，趕在年底前置業(yè)。 可以預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑，將會(huì)穩(wěn)定于高位，全年住宅 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 6 頁(yè) 共 82 頁(yè) 成交量有望達(dá) 1100 萬(wàn)。 數(shù)字瞰市數(shù)字瞰市 同比數(shù)據(jù)市場(chǎng)解析同比數(shù)據(jù)市場(chǎng)解析 歷史同期相比，歷史同期相比，20092009 年年 1-101-10 月累計(jì)商品房成交量一路上漲，商品房比月累計(jì)商品房成交量一路上漲，商品房比 0707 年年 1-91-9 月和月和 0808 年年 1-91-9 月分別增長(zhǎng)月分別增長(zhǎng) 27.35%27.35%和和 79.34%79.34%；住宅成交量分別增長(zhǎng)；住宅成交量分別增長(zhǎng) 27.05%27.05%和和 84.14%84.14%。 歷史同期相比，歷史同期相比，20092009 年年 1-101-10 月商品房、住宅成交均價(jià)保持快速上升。較月商品房、住宅成交均價(jià)保持快速上升。較 20072007 年年 1-101-10 月和月和 20082008 年年 1-101-10 月，商品房成交均價(jià)分別上漲月，商品房成交均價(jià)分別上漲 28.17%28.17%和和 5.6%5.6%，住宅成交均價(jià)分別上漲，住宅成交均價(jià)分別上漲 30%30%和和 7.2%7.2%。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 7 頁(yè) 共 82 頁(yè) 全市商品房成交走勢(shì)全市商品房成交走勢(shì) 西安市商品房成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)西安市商品房成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)）（價(jià)：元）（價(jià)：元/） 20082008 年年 20092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10 月 量量 48.3856.4872.0435.4361.4893.7892.4598109.7104.1113.3112.56141.1 價(jià)價(jià) 4896452346104539464947594829489949245077540353435288 全市住宅成交走勢(shì)全市住宅成交走勢(shì) 西安市住宅成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)西安市住宅成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)）（價(jià)：元）（價(jià)：元/） 2008200820092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月 量量 46.13 47.83 67.78 32.27 57.93 82.5584.9591.94101.196.6105.2107.22133.95 價(jià)價(jià) 4684443543674349445445834603460147124863500950055082 全市商業(yè)成交走勢(shì)全市商業(yè)成交走勢(shì) 西安市商業(yè)成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)西安市商業(yè)成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)）（價(jià)：元）（價(jià)：元/） 2008200820092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月 量量 1.78 2.64 3.29 2.642.388.935.393.674.713.525.052.924.52 價(jià)價(jià) 10166 9344 9165 668390416211796411869841210095131791695410825 全市辦公成交走勢(shì)全市辦公成交走勢(shì) 西安市辦公成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)西安市辦公成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)）（價(jià)：元）（價(jià)：元/） 2008200820092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 8 頁(yè) 共 82 頁(yè) 量量 0.46 6.01 0.98 0.53 1.17 2.302.112.393.883.973.032.422.64 價(jià)價(jià) 5692 3105 6169 5440 5383 54325947567862105824613863166239 本月全市成交對(duì)比本月全市成交對(duì)比 20092009 年年 1010 月月/9/9 月各物業(yè)類(lèi)型成交月各物業(yè)類(lèi)型成交 住宅住宅商業(yè)商業(yè)辦公辦公商品房商品房 1010 月月9 9 月月1010 月月9 9 月月1010 月月9 9 月月1010 月月9 9 月月 成交面積（） 1339542 1072193 45163 29224 26358 24172 14110631125589 金額（萬(wàn)元） 680770 536589 48889 49545 16445 15267 746104 601310 均價(jià)（元/） 5082 5005 10825 16954 6239 6316 5288 5343 套數(shù) 13612 10918 221 349 157 152 13990 11419 區(qū)域成交區(qū)域成交 全市各區(qū)域成交全市各區(qū)域成交 商品房商品房成交量（成交量（）成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/）成交套數(shù)成交套數(shù)( (套套) ) 城東城東 241877 4510 2257 城西城西 219757 4929 2221 城南城南 305428 62802927 城北城北 383412 45053831 高新高新 240575 55892452 城內(nèi)城內(nèi) 20014 14847302 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 9 頁(yè) 共 82 頁(yè) 板塊成交板塊成交 住宅成交住宅成交 全市板塊成交排行榜全市板塊成交排行榜 top10top10 序號(hào)序號(hào) 板塊板塊區(qū)域區(qū)域成交量（成交量（） 成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/） 1 經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊城北 1974914448 2 曲江板塊城南 1409966952 3 浐灞板塊城東 1404074414 4 魚(yú)化寨板塊城西 1324885056 5 高新新區(qū)板塊高新 1022234769 6 城運(yùn)村板塊城北 710064439 7 楓葉新都市板塊高新 594795770 8 電子城板塊城南 578105261 9 辛家廟板塊城東 363554925 10 電視塔板塊城南 350614801 全市住宅成交排行榜全市住宅成交排行榜 top10top10 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)目項(xiàng)目 區(qū)域區(qū)域 成交量（成交量（） 成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/） 成交套數(shù)成交套數(shù)( (套套) ) 1 西安恒大城城西區(qū) 111059.1451481013 2 中新浐灞半島城東區(qū) 65669.694539565 3 世融嘉城城北區(qū) 47204.624255419 4 中鐵繽紛南郡高新區(qū) 42248.924938427 5 融僑城高新區(qū) 32503.696238323 6 香克林小鎮(zhèn)城北區(qū) 27596.863927248 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 10 頁(yè) 共 82 頁(yè) 關(guān)注樓盤(pán)關(guān)注樓盤(pán) 金源御景華府金源御景華府 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址鳳城九路與文景路十字 物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-10-02 總建面積總建面積39 萬(wàn) 容積率容積率4.0 銷(xiāo)售報(bào)價(jià)銷(xiāo)售報(bào)價(jià)4400-5400 元/平方米 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商西安金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 項(xiàng)目位于文景路與鳳城十路十字東南角，臨近城市運(yùn)動(dòng)公園，西鄰文景商業(yè)街。周邊學(xué)校、醫(yī)療等生活配 套一應(yīng)俱全。地鐵 2 號(hào)線即將開(kāi)通，交通便捷。 關(guān)注理由：關(guān)注理由： 毗園而造毗園而造區(qū)域價(jià)值凸顯區(qū)域價(jià)值凸顯 金源御景華府是陜西金源集團(tuán)繼皇家園林后打造的高尚景觀社區(qū)，項(xiàng)目位于文景路與鳳城九路東北角， 緊鄰占地 800 畝城市運(yùn)動(dòng)公園，隨著行政中心北移、地鐵 2 號(hào)線施工的加速、新北城火車(chē)站的全面施工、 市政配套的加快建設(shè)將帶動(dòng)周邊地區(qū)地發(fā)展，擴(kuò)大城市容積，聚集人氣，帶來(lái)城市布局新變化。目前文景 路拓寬工程已接近尾聲，各種利好因素的推動(dòng)下，引起城市形態(tài)的結(jié)構(gòu)變化，將吸引大批開(kāi)發(fā)企業(yè)的相繼 入住，極大地帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的不斷提高。 精工打造人本社區(qū)精工打造人本社區(qū) 金源御景華府建筑規(guī)劃為 18 棟高層，呈圍合式布局。樓體布局根據(jù)西安氣候條件，將樓體向東南偏 7 高科尚都高新區(qū) 25754.334259259 8 中海國(guó)際社區(qū)城南區(qū) 25297.18868163 9 曲江城市花園城南區(qū) 23580.74754263 10 西安首創(chuàng)國(guó)際城城北區(qū) 22381.314205230 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 11 頁(yè) 共 82 頁(yè) 轉(zhuǎn) 15，與西安主導(dǎo)風(fēng)向一致。在保持本土居住傳統(tǒng)的同時(shí)，又可滿足采光需求，優(yōu)化通風(fēng)性能。園林布 局采用歐式幾何化的景觀和有機(jī)自然形態(tài)的景觀構(gòu)成，形成三大中央景觀系，充分考慮景觀資源的均好性， 戶戶見(jiàn)景，將居住的舒適度最大延伸。 項(xiàng)目解析：項(xiàng)目解析： 項(xiàng)目占地面積 149 畝，初步規(guī)劃建筑面積 39 萬(wàn)平米，由 18 棟 24 至 30 層的高層組成，總戶數(shù)為 2350 多戶，綠化率達(dá) 48%。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所，配套設(shè)施一應(yīng)俱全， 近 5 萬(wàn)平米的水景園林，最大化的滿足居住的舒適度。 項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)都以點(diǎn)板高層為主，兩梯四戶設(shè)計(jì)，目前所推房源主要為 88-109 平米二房、122-144 平米三房，其中三房比例占到 62.24%，主要面向再改置業(yè)群體。 二房：二房：105105 平方米平方米 三房：三房：137137 平方米平方米 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目處西安北城核心區(qū)域，區(qū)域價(jià)值認(rèn)知度高。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)針對(duì)首置群體，突出以人為本。中央樓體向東南偏轉(zhuǎn) 15，以增強(qiáng)采光度，大部分戶型都可 以達(dá)到南北通透的效果，實(shí)現(xiàn)較好的采光和通風(fēng)。 相對(duì)于周邊同質(zhì)樓盤(pán)較低的價(jià)格因素。 劣勢(shì)：劣勢(shì)：該區(qū)域隨著新北城開(kāi)發(fā)的日益加快，著名房企紛紛進(jìn)駐，周邊名企大盤(pán)林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目 本身景觀、戶型設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)力度略有不足。 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 12 頁(yè) 共 82 頁(yè) 開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng) 開(kāi)盤(pán)儀式開(kāi)盤(pán)儀式 10 月 2 日上午 9 點(diǎn)，在項(xiàng)目地舉行開(kāi)盤(pán)儀式，現(xiàn)場(chǎng)氣氛較好。當(dāng)天推出 5-6、11 號(hào)樓（26-30 層高層 ），共 414 套房源，面積區(qū)間為： 105.92-108.6 平方米二房（138 套）、 139.71-143.6 平方米三房（2 76 套），價(jià)格 4400-5300 元/平方米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天排號(hào)客戶憑金卡 1 千抵 1 萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)額外優(yōu)惠 3 個(gè)點(diǎn)。截 止當(dāng)天選房完畢共簽約 100 套左右。 高科尚都高科尚都 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址西安市高新區(qū)錦業(yè)路與丈八五路交匯處 物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型小高層、高層 總建面積總建面積40 萬(wàn) 容積率容積率 4.00 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商西安高科集團(tuán)高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 高科尚都項(xiàng)目位于西安高新區(qū)錦業(yè)路與丈八五路交匯處，周邊高新四小、高新第三中學(xué)的教育 配套，有效解決了子女的教育問(wèn)題。在高新管委會(huì)遷入都市之門(mén)后，周邊市政配套將快速完善， 該區(qū)域的價(jià)值將迅速凸顯。 關(guān)注理由：關(guān)注理由： 高科房產(chǎn)首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目高科房產(chǎn)首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目 高科尚都作為高科房產(chǎn)十年磨一劍的又一力作，秉承“出于高科，必為精品”的開(kāi)發(fā)理念，在相繼累 計(jì)開(kāi)發(fā)近五十萬(wàn)平方米房地產(chǎn)項(xiàng)目之后，首次打造的城市綜合體項(xiàng)目。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 13 頁(yè) 共 82 頁(yè) 產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新 項(xiàng)目規(guī)劃上利用現(xiàn)代的群體建筑形成的統(tǒng)一城市意象，使得該項(xiàng)目形象與周邊環(huán)境形成大的差異性和 標(biāo)志性；以情景式的街區(qū)與城市無(wú)縫連接，形成與城市連續(xù)的形象界面。在建設(shè)規(guī)劃中引入生態(tài)的規(guī)劃理 念，特別在公寓區(qū)域加強(qiáng)綠化效果。水、石、植物間雜人工鋪地，形成一個(gè)宜人宜居的溫馨環(huán)境。 項(xiàng)目解析：項(xiàng)目解析： 高科尚都定位以城市綜合體，占地 150 畝，總建筑面積約 40 余萬(wàn)平方米，建筑密度 35%，綠化率 35%。涵蓋住宅、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)五種業(yè)態(tài)，社區(qū)內(nèi)部各空間布局有機(jī)聯(lián)系、相互依襯，實(shí)現(xiàn) 了多功能、高效率的綜合體價(jià)值。 項(xiàng)目目前為一期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃 7 棟小高層和 5 棟高層組成，目前所推房源主要以 65 平方米的一房、99- 102 平方米二房和 130-135 平方米的三房組成，戶型設(shè)計(jì)突出實(shí)用主題，部分戶型贈(zèng)送面積較大，產(chǎn)品附 加值較高。 二室：二室：9999 三室：三室：135135 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目定位以城市綜合體，涵蓋住宅、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)五種業(yè)態(tài)，社區(qū)內(nèi)部配套有會(huì)議設(shè) 施、酒店服務(wù)、住區(qū)會(huì)所、室內(nèi)游泳館、健身設(shè)施等，設(shè)施較為完善，實(shí)現(xiàn)了高效率的便捷生活方式， 符合該區(qū)域置業(yè)群體的生活習(xí)性，立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代感強(qiáng)，突出時(shí)尚元素。定位準(zhǔn)確。 項(xiàng)目配套建設(shè)有社區(qū)幼兒園，及社區(qū)幼兒托管中心，與周遍的高新四小、高新第三中學(xué)形成優(yōu)質(zhì)的 教育圈。全地下停車(chē)、24 小時(shí)生活熱水，便利生活的同時(shí)提升了項(xiàng)目品質(zhì)感。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 14 頁(yè) 共 82 頁(yè) 劣勢(shì)劣勢(shì)： 目前周邊配套尚不完善，購(gòu)物、日常生活不便。雖然交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但項(xiàng)目周邊無(wú)公共交通直達(dá)。 建筑密度較大，二期辦公、公寓的開(kāi)發(fā)、入住，將直接影響到住宅部分的生活舒適度。 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況 開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)儀式開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)儀式 選房現(xiàn)場(chǎng)選房現(xiàn)場(chǎng) 10 月 25 日，高科尚都項(xiàng)目在新落成的現(xiàn)場(chǎng)售樓部舉行的項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)儀式，首次開(kāi)盤(pán)推出一期的 2、8、9、10、11 號(hào)共 5 棟 913 套，戶型面積為 65-135，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 4900 元/，開(kāi)盤(pán)期間銷(xiāo)售約 470 套。 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日新成交客戶可享受 2%的優(yōu)惠，一次性付款另享受 1%的優(yōu)惠。 推盤(pán)產(chǎn)品：本次推出的 2、9、10 號(hào)樓為層高分別為 33、33、18 層的高層住宅，層高為 11 層的 8 號(hào) 和 13 層的 11 號(hào)樓為小高層。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日提供自助午餐、鋼琴表演等活動(dòng)，營(yíng)造出高尚、悠閑的現(xiàn)場(chǎng)氛圍。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 15 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第一篇第一篇 市場(chǎng)背景篇市場(chǎng)背景篇 第一章第一章政策資訊政策資訊 一、一、政策法規(guī)政策法規(guī) 表表 1-11-1：20092009 年年 1010 月全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策列表月全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時(shí)間時(shí)間來(lái)源來(lái)源政策名稱(chēng)政策名稱(chēng)主要內(nèi)容主要內(nèi)容 09-10-1 中恒信財(cái)經(jīng)網(wǎng) 千億險(xiǎn)資入樓市開(kāi) 閘在即 市場(chǎng)缺長(zhǎng) 周期項(xiàng)目 10 月 1 日，修訂后的中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法開(kāi)始實(shí) 施，其中新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”這一新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用形式， 意味著保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體細(xì)則將于近期出 臺(tái)。 09-10-16 21 世紀(jì)房產(chǎn)網(wǎng) 銀監(jiān)會(huì)提示各大金 融機(jī)構(gòu)把握信貸節(jié) 奏 10 月 16 日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在其網(wǎng)站刊登 2009 年第三次大 型銀行風(fēng)險(xiǎn)分析會(huì)新聞稿，強(qiáng)調(diào)大型銀行要科學(xué)把握信貸節(jié) 奏，強(qiáng)化貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。 09-10-22 新華財(cái)經(jīng)網(wǎng) 劉明康：嚴(yán)格執(zhí)行 “二套房貸”政策 不動(dòng)搖 在近日召開(kāi)的銀監(jiān)會(huì) 2009 年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通 報(bào)會(huì)議上，劉明康強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸“政策不動(dòng)搖， 不折不扣地落實(shí)與借款人“面談“、“面簽“制度，并將開(kāi)發(fā)商、 項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來(lái)，實(shí)施并表監(jiān)管。 09-10-23 中國(guó)土地掛牌 網(wǎng) 三部委聯(lián)手調(diào)整融 資政策 市場(chǎng)憂地 產(chǎn)調(diào)控卷土重 近日，證監(jiān)會(huì)向國(guó)家發(fā)改委移交了一部分關(guān)于企業(yè)融資 的審查權(quán)，同時(shí)還醞釀就房地產(chǎn)融資相關(guān)土地核查文件征求 國(guó)土資源部的意見(jiàn)。證監(jiān)會(huì)同時(shí)聯(lián)手兩部委做出關(guān)于企業(yè)融 資的政策調(diào)整，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)年末再融資政策轉(zhuǎn)向的擔(dān)心。 09-10-27 新浪房產(chǎn)網(wǎng) 住建部啟動(dòng)住房 “十二五”規(guī)劃 保障住房有望擴(kuò)容 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已于日前啟動(dòng)住房“十二五”規(guī)劃編 制工作。目前正在進(jìn)行前期調(diào)研階段2010 年將是“十一 五”規(guī)劃執(zhí)行的最后一年，也是“十二五”規(guī)劃各項(xiàng)目標(biāo)正 式確定的時(shí)間。 09-10-28 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 住建部啟動(dòng)閑置公 積金貸款 支持保 障房試點(diǎn) 全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)主任委員石秀詩(shī)二十八日透露，住 房保障法已經(jīng)納入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。他建議 相關(guān)方面抓緊研究，盡快制定頒布施行。 09-10-29 新浪房產(chǎn)網(wǎng) 住房保障法已納入 人大立法規(guī)劃 全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)主任委員石秀詩(shī)二十八日透露，住 房保障法已經(jīng)納入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。他建議 相關(guān)方面抓緊研究，盡快制定頒布施行。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 16 頁(yè) 共 82 頁(yè) 資料來(lái)源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 二、二、市政動(dòng)市政動(dòng)態(tài)態(tài) 表表 1-21-2：20092009 年年 1010 月西安市政動(dòng)態(tài)列表月西安市政動(dòng)態(tài)列表 09-10-29 中國(guó)網(wǎng) 房貸優(yōu)惠明年或叫 停 相關(guān)政策有望 下月公布 2008 年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而臨時(shí)出臺(tái)的多項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)惠政 策會(huì)否到今年底如期終止？上海一業(yè)內(nèi)權(quán)威人士透露，包括 公積金在內(nèi)的優(yōu)惠政策肯定將停止。 時(shí)間時(shí)間來(lái)源來(lái)源市政動(dòng)態(tài)市政動(dòng)態(tài)主要內(nèi)容主要內(nèi)容 09-10-9三秦都市報(bào) 全省 48 個(gè)重點(diǎn) 鎮(zhèn)集中啟動(dòng)建設(shè) 項(xiàng)目 從省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，全省確定的 107 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn) 中將有 48 個(gè)鎮(zhèn)的 75 個(gè)項(xiàng)目將在近期正式開(kāi)工建設(shè)。此舉標(biāo)志 著全省重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)駛?cè)肓丝燔?chē)道。 09-10-13 三秦都市報(bào) 西部大開(kāi)發(fā)今年 投資 4689 據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 12 日介紹，國(guó)家計(jì)劃今年西部大 開(kāi)發(fā)新開(kāi)工 18 項(xiàng)重點(diǎn)工程，投資總規(guī)模為 4689 億元，其中包 括我省的西安至寶雞客運(yùn)專(zhuān)線，西安至安康鐵路增建第二線， 安康至漢中高速公路，西安咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建。 09-10-16 新華網(wǎng) 西安城西北最大 觀賞水景漢城湖 明年開(kāi)放 曾被稱(chēng)為西安最大“衛(wèi)生間”的團(tuán)結(jié)水庫(kù)正在實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn) 身，成為西安城西北最大的觀賞水景漢城湖。目前正在進(jìn) 行綠化道路等后期建設(shè)的漢城湖，將爭(zhēng)取明年年內(nèi)建成向市民 開(kāi)放。 09-10-17新浪房產(chǎn)網(wǎng) 商漫高速通車(chē)， 陜西和湖北實(shí)現(xiàn) 高速公路對(duì)接 9 月 16 日，國(guó)網(wǎng)高速福（州）銀（川）線在陜西省境內(nèi)的 商州至漫川關(guān)高速公路正式建成通車(chē)。至此，福銀高速公路在 陜西境內(nèi)實(shí)現(xiàn)全線貫通。 09-10-21西安晚報(bào) 太華南路擴(kuò)建明 年初竣工 此次改擴(kuò)建范圍南起自強(qiáng)東路、北至北二環(huán)，施工道路全 長(zhǎng) 3316 米，計(jì)劃于明年 2 月 7 日全面竣工。改擴(kuò)建后的太華南 路路面將向西拓寬 12.5 米，由現(xiàn)寬 40 米擴(kuò)建為雙向八車(chē)道的 52.5 米；路西景觀綠化帶 20 米、路東 17.5 米，整體景觀設(shè)計(jì)、 綠化配套等均嚴(yán)格遵循大明宮盛唐園林風(fēng)格。 09-10-26華商報(bào) 西安地鐵二號(hào)線 主城區(qū)段“洞通” 26 日下午 3 時(shí)，地鐵二號(hào)線大明宮西站（方新村）至北大 街站正式宣告雙線地下貫通。至此，西安主城區(qū)（行政中心至 會(huì)展中心）地下隧道實(shí)現(xiàn)“洞通” 09-10-27華商報(bào) 曲江新區(qū)要擴(kuò)大 一倍 日前，西安市委、市政府研究通過(guò)了曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展 規(guī)劃和臨潼國(guó)家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)實(shí)施方案。 規(guī)劃決定將曲江新區(qū)的面積從現(xiàn)在的 20.57 平方公里，擴(kuò) 大到 40.97 平方公里，面積增加一倍，新擴(kuò)區(qū)域占用雁塔區(qū)的 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 17 頁(yè) 共 82 頁(yè) 資料來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 三、三、市場(chǎng)資訊市場(chǎng)資訊 表表 1-31-3：20092009 年年 1010 月西安市場(chǎng)資訊列表月西安市場(chǎng)資訊列表 土地。 09-10-27陜西日?qǐng)?bào) 中國(guó)銀行 50 億 元支持西安國(guó)際 港務(wù)區(qū)建設(shè) 10 月 27 日，西安國(guó)際港務(wù)區(qū)管委會(huì)與中國(guó)銀行股份有限 公司陜西省分行“50 億元授信”戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式在西安 國(guó)際港務(wù)區(qū)管委會(huì)隆重舉行。這是繼今年 5 月與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 陜西省分行簽定 50 億元人民幣的金融合作協(xié)議之后，西安國(guó)際 港務(wù)區(qū)締結(jié)的又一金融戰(zhàn)略合作伙伴。 時(shí)間時(shí)間來(lái)源來(lái)源市場(chǎng)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)主要內(nèi)容主要內(nèi)容 09-10-09 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 恒大城 7 日收金 6.5 億 創(chuàng)西安單 盤(pán)日成交額之最 首批推出 11 棟住宅共 1128 套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天除沿承 恒大地產(chǎn)集團(tuán)“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)”的開(kāi)盤(pán)策略，還有額外 95 折 優(yōu)惠，4800 元/平方米起，帶 1600 元/平方米精裝，與同 區(qū)域樓盤(pán)相比，單價(jià)足足少了近 1000 元。而開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就有 3000 多組買(mǎi)家到場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，日成交額 5.1 億元的，整個(gè)黃金 周攬金 6.5 億元。 09-10-13 西安晚報(bào) 西安前三季商品房 均價(jià) 5026 元 同比 增長(zhǎng) 2.39% 從市房管局獲悉，今年 1 至 9 月我市批準(zhǔn)商品房預(yù)售 面積為 844.88 萬(wàn)平方米，同比降低 3.48%；銷(xiāo)售 816.9 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) 73.86%；商品房住宅均價(jià) 5026 元，同 比增長(zhǎng) 2.39%。 09-10-14 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 西安 9 月份普通住 宅銷(xiāo)量同比增 131.02% 創(chuàng)新紀(jì)錄 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9 月，西安商品房市場(chǎng)成交 113.3 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) 121.12%，環(huán)比微降 0.84%；其中普通住 宅類(lèi)物業(yè)成交 103.3 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 1.99%，同比勁 增 131.02%。 09-10-19 西安晚報(bào) 前三季度陜西金融 業(yè)信貸新增突破 2000 億 前三季度全省各項(xiàng)貸款余額 8235.7 億元，同比增長(zhǎng) 38.1%，較年初增加 2036.8 億元。各項(xiàng)存款余額 13538.5 億元，同比增長(zhǎng) 29.5%，較年初增加 2610.4 億元。 09-10-22 華商報(bào) 西安新政：開(kāi)發(fā)商 拒辦公積金可停辦 審批手續(xù) 近日，為進(jìn)一步維護(hù)住房公積金繳存者的合法權(quán)益， 讓更多的繳存人了解住房公積金貸款政策和辦理程序，西 安住房公積金管理中心、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理 部、西安市發(fā)改委員等 7 家單位聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)住 房公積金貸款管理的通知 。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 18 頁(yè) 共 82 頁(yè) 資料來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 第二章第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境 該部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公開(kāi)數(shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)會(huì)有滯后。該部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公開(kāi)數(shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)會(huì)有滯后。 一、一、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分析國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分析 三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 74116.9 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，環(huán)比增長(zhǎng) 5.18%，比上年同期增長(zhǎng) 8.9 個(gè)百分 點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)增加值 22500 億元，增長(zhǎng) 4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 106477 億元，增長(zhǎng) 7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 88840 億元，增長(zhǎng) 8.8%。宏觀經(jīng)濟(jì)回暖明顯。 圖圖 2-12-1 ：全國(guó)：全國(guó) gdpgdp 歷年繼歷年繼 20092009 年第一季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖年第一季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 前三季度，西安市生產(chǎn)總值 1693.85 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 14.1%，比上半年加快了 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。前三季度好于預(yù)期，三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)持續(xù)了二季度的良好運(yùn)行，三季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升。整體 09-10-23 新浪房產(chǎn)網(wǎng) 3 季度西安樓市均 價(jià)首破 5 千元 商 品房銷(xiāo)量同比增 91.11% 3 季度西安全市出讓土地 2195.11 畝，較去年同期高 出三倍強(qiáng)，商品房上市供應(yīng)面積共 850.24 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng) 28.13。商品房銷(xiāo)售量為 332.18 萬(wàn)平方米，較上季 度環(huán)比增長(zhǎng) 10.1，同比 2008 年增長(zhǎng) 91.11。商品房成 交價(jià)格首破 5 千元大關(guān)，達(dá) 5287 元平方米，較上季度增 長(zhǎng) 8.39。 09-10-27 三秦都市報(bào) 前三季度陜西省完 成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 673 億元 3 季度西安全市出讓土地 2195.11 畝，較去年同期高 出三倍強(qiáng)，商品房上市供應(yīng)面積共 850.24 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng) 28.13。商品房銷(xiāo)售量為 332.18 萬(wàn)平方米，較上季 度環(huán)比增長(zhǎng) 10.1，同比 2008 年增長(zhǎng) 91.11。商品房成 交價(jià)格首破 5 千元大關(guān)，達(dá) 5287 元平方米，較上季度增 長(zhǎng) 8.39。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 19 頁(yè) 共 82 頁(yè) 上經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，但經(jīng)濟(jì)上行仍然存在諸多變數(shù)。 圖圖 2-22-2：西安市：西安市 gdpgdp 歷年繼歷年繼 20092009 年第二季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖年第二季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖 資料來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局 二、二、居民消費(fèi)價(jià)格分析居民消費(fèi)價(jià)格分析 9 月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比下降 0.8%，9 月份 cpi 同比增幅為-0.8，比上月降幅縮小 0.4 個(gè)百 分點(diǎn)，降幅進(jìn)一步呈現(xiàn)縮小趨勢(shì)。1-9 月份累計(jì)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比下降 1.1%。 9 月西安居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比下降 0.5%，9 月份當(dāng)月環(huán)比上漲 1.3%，扭轉(zhuǎn)了 5 月份以來(lái)連續(xù)下降的 局面，1-9 月份西安居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比下降 0.8%。cpi 開(kāi)始呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭， 圖圖 2-32-3 20082008 年年 8 8 月月-2009-2009 年年 8 8 月西安居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分析月西安居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局 三、工業(yè)增加值分析三、工業(yè)增加值分析 1-9 月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值 523.30 億元。從增速看，一季度增長(zhǎng) 7.3%，上半年增長(zhǎng) 11.4%，1-9 月增長(zhǎng) 13.5%。1-9 月增速已由一季度的個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為兩位數(shù)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 20 頁(yè) 共 82 頁(yè) 圖圖 2-42-4 ：20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月月 西安工業(yè)增加值增幅走勢(shì)圖西安工業(yè)增加值增幅走勢(shì)圖 資料來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局 四、四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資 西安固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，西安固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁， 1-91-9 月完成投資月完成投資 1631.021631.02 億億 西安 1-9 月份固定資產(chǎn)投資增速再創(chuàng)新高，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1953.36 億元，同比增長(zhǎng) 37.6%，繼 續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 圖圖 2-2- 5 5：西安市固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖：西安市固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局 五、五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯，1-9 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 500.6 億元，增勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。1-9 月房地產(chǎn) 投資同比去年 1-9 月增長(zhǎng) 29.50%。金融環(huán)境寬松及成上半年開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)性資金的充裕保證了房地產(chǎn)投 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 21 頁(yè) 共 82 頁(yè) 資猛增，預(yù)計(jì)四季度將持續(xù)較高增長(zhǎng)。 圖圖 2-62-6：西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅走勢(shì)圖：西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局 第二篇第二篇 市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇 第三章第三章 商品房市場(chǎng)商品房市場(chǎng) 一、商品房成交概況一、商品房成交概況 1 1、本月成交分析、本月成交分析 2009 年 10 月份全市商品房成交量為 141.10 萬(wàn)，環(huán)比 9 月份上漲 25.35%，同比去年 9 月份的成交 量增長(zhǎng) 158.00%。本月商品房成交均價(jià)為 5288 元/，環(huán)比上月下降 1.03%，同比去年 9 月成交均價(jià)上漲 2.52%。 表表 3-13-1：20092009 年年 1010 月商品房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)表月商品房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)表 西安市商品房成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)西安市商品房成交統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)）（價(jià)：元）（價(jià)：元/） 20082008 年年 20092009 月月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月 量量 48.3856.4872.0435.4361.4893.7892.4598.00109.7104.09113.29112.56141.10 價(jià)價(jià) 4896452346104539464947594829489949245077540353435288 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 2 2 、年度成交走勢(shì)分析、年度成交走勢(shì)分析 從年度成交量的走勢(shì)來(lái)看，自今年 2 月份剛性需求的集中暴漲，帶動(dòng)成交量迅速攀高，并帶動(dòng)改善型 需求及投資性需求陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)今年以來(lái)成交量呈現(xiàn)持續(xù)高位運(yùn)行狀態(tài)。本月，隨著大量新推案的 上市、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)意愿的增強(qiáng)等多方面因素影響下，商品房成交量站上了歷史的最高位。 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 22 頁(yè) 共 82 頁(yè) 圖圖 3-23-2 西安市商品房成交量?jī)r(jià)示意圖西安市商品房成交量?jī)r(jià)示意圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 從年度成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，除去年 9 月份因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目集中簽約造成 9 月份均價(jià)有較大幅度增長(zhǎng)外， 整體均價(jià)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。尤其自今年 1 月份以來(lái)，保持著平穩(wěn)上升的走勢(shì)，本月成交價(jià)為 5288 元/，連 續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)出小幅下探態(tài)勢(shì)，這主要由于酈景豪庭、雙維花溪灣等多個(gè)低價(jià)格商業(yè)項(xiàng)目的大量成交，拉 低了全市整體均價(jià)。 二、二、1010 月西安市商品房分類(lèi)分析月西安市商品房分類(lèi)分析 1 1、分類(lèi)產(chǎn)品的成交面積比例、分類(lèi)產(chǎn)品的成交面積比例 10 月份商品房的成交量中，住宅、辦公、商業(yè)三種物業(yè)類(lèi)型成交比例與 9 月相比沒(méi)有變化。 圖圖 3-23-2 各物業(yè)成交比例示意圖各物業(yè)成交比例示意圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 2 2 、分類(lèi)產(chǎn)品的成交均價(jià)比較、分類(lèi)產(chǎn)品的成交均價(jià)比較 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 23 頁(yè) 共 82 頁(yè) 在中海國(guó)際社區(qū)、金地芙蓉世家、融僑城等高價(jià)格項(xiàng)目大量成交的帶動(dòng)下，住宅成交均價(jià)上漲 1.56%；辦公本月由于匯鑫 ibc、綠地世紀(jì)城以及恒立苑小區(qū)等項(xiàng)目的成交，使得辦公市場(chǎng)整體均價(jià)下降 1.22%；本月商業(yè)成交均價(jià)為 10825 元/，較上月相比下跌 36.15%，酈景豪庭以 2084 元/的超低價(jià)格 成交 7815，以及多個(gè)大量成交的低價(jià)格項(xiàng)目成為本月商業(yè)成交均價(jià)大幅下降的主要原因。 圖圖 3-33-3 各物業(yè)成交均價(jià)對(duì)比各物業(yè)成交均價(jià)對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 3 3 、住宅、住宅 10 月份西安住宅成交量為 133.95 萬(wàn)，環(huán)比上月增長(zhǎng) 24.93%；本月住宅的成交均價(jià)為 5082 元/， 環(huán)比上月上漲 1.54%，出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”的局面。 本月住宅成交量表現(xiàn)中，本月除城南區(qū)出現(xiàn)小幅下降之外，其他幾個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)了不同程度的上漲。 本月高新區(qū)成為成為環(huán)比上漲最大的區(qū)域，環(huán)比增長(zhǎng) 92.94%，這主要是由于中鐵繽紛南郡、融僑城和高 科尚都大量成交所致。城西區(qū)則憑借恒大城本月 11.11 萬(wàn)成交的“一己之力” ，實(shí)現(xiàn)歷史性突破。 圖圖 3-43-4 各區(qū)域住宅成交量?jī)r(jià)對(duì)比各區(qū)域住宅成交量?jī)r(jià)對(duì)比 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 24 頁(yè) 共 82 頁(yè) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 4 4、 商業(yè)商業(yè) 全市商業(yè)成交量受到個(gè)案因素影響，波動(dòng)較大。本月在酈景豪庭、民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、雙維花溪灣等大 量成交帶動(dòng)下，商業(yè)全市成交 45163，環(huán)比上漲 54.54%；而也在酈景豪庭（本月均價(jià) 2084 元/） 、雙 維花溪灣（成交均價(jià) 4000 元/）等多個(gè)非正常市場(chǎng)價(jià)格的商業(yè)項(xiàng)目放量影響下，全市成交均價(jià) 10825 元 /，環(huán)比下降達(dá)到 36.15%。 圖圖 3-53-5 各區(qū)域商業(yè)成交量?jī)r(jià)對(duì)比各區(qū)域商業(yè)成交量?jī)r(jià)對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 5 5、 辦公辦公 10 月辦公類(lèi)物業(yè)成交量為 26358，扭轉(zhuǎn)了前兩個(gè)月以來(lái)的下滑局面，環(huán)比上漲 9.04%；辦公類(lèi)物業(yè) 2009 年 10 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 a 座 608 室 郵編：710068 電話西安分院 第 25 頁(yè) 共 82 頁(yè) 的成交均價(jià)為 6239 元/，環(huán)比下跌 1.22%，主要由于匯鑫 ibc、綠地世紀(jì)城等中低價(jià)格項(xiàng)目放量所致。 本月辦公類(lèi)產(chǎn)品中，成交依舊主要集中在高新區(qū)，本月本市辦公項(xiàng)目成交前五名均來(lái)自這個(gè)區(qū)域，其中匯 鑫 ibc 辦公成交 8083，位居全市首位。 圖圖 3-63-6 各區(qū)域辦公成交量?jī)r(jià)對(duì)比各區(qū)域辦公成交量?jī)r(jià)對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 第四章第四章 土地篇土地篇 本月土地成交持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，城東區(qū)本月土地成交量較大。本月土地成交持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，城東區(qū)本月土地成交量較大。 本月新掛牌出讓土地本月新掛牌出讓土地 1717 宗，總建筑面積宗，總建筑面積 201.96201.96 萬(wàn)萬(wàn)；掛牌土地成交；掛牌土地成交 9 9 宗，成交面積為宗，成交面積為 94.9694.96 萬(wàn)平萬(wàn)平 米；米； 本月重點(diǎn)關(guān)注地塊本月重點(diǎn)關(guān)注地塊 lh3-5-10-1-1lh3-5-10-1-1，地塊位于，地塊位于蓮湖區(qū)大興東路蓮湖區(qū)大興東路 2