2011益陽地區(qū)市場調研報告44p.doc

長沙實效房地產營銷策劃公司【前言】本次項目組所提交的市場調研報告，主要是從地區(qū)概況、區(qū)域房地產市場、消費者需求、供求關系以及片區(qū)市場等幾個部分觸發(fā)，對市場進行調研取證，其目的在于對益陽房地產宏觀環(huán)境及開發(fā)、銷售市場充分了解后，針對“龍城國際”項目作出精準的市場定位、產品定位與形象定位，為下一步整合營銷與推廣策略奠定夯實基礎?！灸夸洝康谝徽拢汉暧^環(huán)境概況第一節(jié)：城市概況第二節(jié)：產業(yè)結構第三節(jié)：經濟水平第四節(jié)：房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀第五節(jié)：預測分析（未來房地產發(fā)展趨勢分析）第二章：區(qū)域市場分析第一節(jié)：區(qū)域位置分析第二節(jié)：區(qū)域發(fā)展分析第三節(jié)：區(qū)域房地產市場概況第四節(jié)：預測分析（區(qū)域房地產市場發(fā)展趨勢分析）第三章：市場供給分析研究第一節(jié)：在售樓盤統(tǒng)計分析第二節(jié)：待售樓盤統(tǒng)計分析第三節(jié)：區(qū)域典型樓盤統(tǒng)計分析第四節(jié)：區(qū)域供給特征分析第五節(jié)：預測分析（區(qū)域市場供給總結分析）第四章：市場需求研究第一節(jié)：消費者基本特征第二節(jié)：置業(yè)狀況第三節(jié)：置業(yè)偏好第四節(jié)：置業(yè)經濟能力第五節(jié)：需求特征分析第六節(jié)：預測分析第五章：調研總結第一章、宏觀環(huán)境概況第一節(jié)、城市概況一、城市規(guī)模城市規(guī)模小、人口少，承載能力不大，輻射能力有限。益陽市位于湖南省中部偏北，背倚武陵，懷抱洞庭，東鄰長沙，北靠長江，古稱“荊楚要塞，吳蜀門戶”。全市轄7個區(qū)縣（市），總人口460萬，其中城鎮(zhèn)人口149萬，總面積12144平方公里。益陽市的城區(qū)面積只有1935平方公里，其中建成區(qū)面積53平方公里、城區(qū)人口約50萬實效論點：益陽因受城市規(guī)模、人口數(shù)量，承載能力、輻射能力的影響，從而導致多年經濟發(fā)展的滯后，這些都是將益陽拉入湖南省三線城市的主要根源。二、 城市定位長沙“后花園”，3+5城市群之衛(wèi)星城。益陽市別稱“銀城”，益陽空氣環(huán)境指數(shù)達國家一級標準，林木綠化率為48.9，中心城區(qū)綠化覆蓋率為 32，2004年省政府授予益陽市為“全省空氣環(huán)境質量優(yōu)良城市”，因距省城長沙車距僅為1小時左右，因此被譽為長沙“后花園”。3+5城市群體系架構圖 2007年4月30日，第一屆“3+5”城市群體系架構會議在長沙召開，此論題在湖南省發(fā)改委組織的“湖南省發(fā)展專題報告會”上作了重點闡述，進一步肯定了益陽作為長沙后花園的重要位置，會上確定其中心思想為：益陽作為長沙的后花園，是長株潭城市群的衛(wèi)星城市之一，在未來的建設任務中主要是抓好基礎設施建設，開發(fā)陌生的新型生態(tài)、人文及旅游資源，與長株潭經濟區(qū)實現(xiàn)對接。 實效論點：湖南省政府的扶持使益陽得以發(fā)展與提升，首先是“長沙后花園”的封號將其生態(tài)旅游資源歸于城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，此外“3+5”城市群體系架構的組建，更是明確了益陽的重要位置。這一整體戰(zhàn)略都為益陽市創(chuàng)造了經濟、人口、各類產業(yè)飛速發(fā)展的前提，特別是房地產行業(yè)更是受益菲淺。三、 城市資源綠色生態(tài)、人文與旅游資源是絕對優(yōu)勢。綠色生態(tài)資源：益陽歷史悠久，文化燦爛，風光秀美，物產富饒，是有名的魚米之鄉(xiāng)、竹子之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)和世界羽毛球冠軍的搖籃，在生態(tài)文化旅游發(fā)展方面的確有許多得天獨厚的條件與優(yōu)勢。1、人文資源：益陽可謂人杰地靈，唐代有宰相裴休、詩僧齊己，明清重臣有郭都賢、陶澍、胡林翼等，現(xiàn)代文化名人有葉紫、周谷城、周揚、周立波、張國基。公元372年，漢傳佛教凈土宗初祖慧遠一行來益陽，建寶泉寺與清修寺，設“遠公道場，開創(chuàng)“凈土法門”，從此佛教在東方廣為流傳，因此這里又是漢傳佛教的策源地。荊楚文化的重要支流梅山文化的主要發(fā)源地也在益陽，它是由南方遠古少數(shù)民族首領蚩尤創(chuàng)造的，是我國傳統(tǒng)文化的一個重要組成部分。益陽置縣兩千多年，留下眾多歷史遺跡，如屈原流放時住過的花園洞，作天問時的鳳凰山、釣魚臺，三國時關羽“單刀赴會”所經的渡口，黃蓋駐節(jié)的帳壘，還有“諸葛井”“魯肅堤”，市中心反映明清碼頭商業(yè)文化盛極一時的九宮十八廟遺存等。2、旅游資源：益陽市近年來致力于打山水品牌，做生態(tài)文化文章，截至目前為止已開發(fā)和建設了38個比較成熟的對外開放的旅游景區(qū)和景點，并利用益陽地處長沙至張家界旅游黃金線路的區(qū)位優(yōu)勢，全力打造山水生態(tài)游、健身休閑游、歷史文化和民俗風情游三大產品，使旅游產業(yè)不斷做大做強。益陽的旅游業(yè)從一個不成型的產業(yè)，到確定為市里重點發(fā)展的支柱產業(yè)，在整個“十一五”期間，得到了長足發(fā)展。2010年全年益陽市旅游總收入76.3億元，增長達21.5%，益陽市旅游產業(yè)已從弱勢產業(yè)向舉足輕重的支柱型產業(yè)轉變。市中心城區(qū)也在“留山水風光，建生態(tài)新城”的發(fā)展理念指導下，由香港佳寧娜集團投資28億元進行建設的梓山湖公園、由佛源大和尚與市政府聯(lián)合投資9000萬元打造的會龍山佛教文化公園等核心景區(qū)建設已全面啟動。這個核心景區(qū)包括會龍、秀峰、奧林匹克三大公園，白鹿、棲霞兩大寺廟和梓山湖及沿江風光帶，簡稱為“三園兩寺一湖一帶”。益陽市生態(tài)規(guī)劃圖緹香錦苑實效論點：益陽城市綠化資源是它被定位為“長沙后花園”的主要資本，自然環(huán)境優(yōu)美，人文資源豐厚，是城市發(fā)展定向的有力支持，益陽政府在打造“山水益陽、宜居新城”核心指導方針下，著力發(fā)展城市環(huán)境與景觀資源，打造益陽城市名片，同時也為地區(qū)房地產市場的飛速發(fā)展提供了重要的推動力。四、 城市空間布局以片區(qū)組團為中心發(fā)展，戰(zhàn)略核心十分明顯。益陽市區(qū)建設用地空間布局為“一個中心、三個組團、二個點、三大公園、一個風光帶、兩條自然風景線”。一個中心益陽市政治、經濟、文化、商貿等綜合中心，主要發(fā)展商貿、高科技、服務、行政辦公、金融、文教、科研、體育、交通等，形成益陽市區(qū)規(guī)模最大的綜合組團。規(guī)劃將其分成四個功能片區(qū)，即朝陽核心綜合片、桃花侖綜合片、赫山綜合片和志溪河綜合片。三個組團城北（橋北）組團益陽市區(qū)級中心組團，主要發(fā)展商貿、文教、體衛(wèi)、行政和辦公室。其包括河北綜合區(qū)和清水潭產業(yè)區(qū)兩個功能片。城西組團益陽市綜合產業(yè)，發(fā)展無力水污染工業(yè)、能源等產業(yè)為主，兼以配套商貿、居住、文教等設施，發(fā)展近郊休養(yǎng)等產業(yè)。城南組團包括貨站倉庫產業(yè)片和綜合片兩部分。兩個點謝林港居住點包括西站和謝林港兩個生活區(qū)。港口工業(yè)區(qū)包括港口三類工業(yè)為主的工業(yè)點、三類工業(yè)搬遷安置點和天成垸居住工業(yè)點。三大公園會龍山森林公園以山體森林為主，結合布置寺、廟、塔、游樂等各項活動設施，作為益陽市區(qū)綜合城市公園。 梓山湖水上生態(tài)公園以水體為主，發(fā)展水上游樂活動，建設“竹文化”博覽園，形成益陽市區(qū)游憩活動中心（可將大海塘一體規(guī)劃）。秀峰公園以水竹林園為主，以方便市休閑和青少年活動。以上公園（在規(guī)劃保護區(qū)內）任何單位和個人不得侵占，必須作為城市永久公共綠地為市民開放。一個風光帶資江風光帶資江南路以南，河南路、會龍路以北地段在規(guī)劃期內禁改、擴、新建工程，私房和工廠逐步一律遷出，沿江一律以綠化為主體。沿江廣植垂柳、綠草，建設小游園，配以亭臺樓閣，并注意沿堤護坡披垂直綠化景觀，作為市民觀光、游憩的理想場所。沿江風光帶要開辟幾處臨江開放廣場，廣場形式可立體多樣化，生動活潑，同時留出觀景視線走廊?，F(xiàn)有江邊山地林要保護，嚴禁任何開山毀林建房活動。建設濱江路、青龍洲、楊家洲竹文化度假村。“資江十景”全部恢復。合理分配沿河岸線，多留生活岸線，港區(qū)碼頭集中布置。會龍山公園向南北兩端延伸，并與資江風光帶、梓山路林蔭路聯(lián)為一個整體。總之，資江風光帶是益陽的橫向景觀主軸，是一條綠化軸線，資江是益陽人民的母親河，保護和建設好資江風光帶利有當代，功在千秋。兩條風景線志溪河近郊休養(yǎng)風景主要以自然山水風光觀賞，沿河搞好綠化保護，開發(fā)高效農業(yè)、花圃、果園。蘭溪近郊風景線主要以自然的田園風光為主。五、 城市中心與軸線城市中心 根據益陽市城市發(fā)展形成的四個功能組團，每個組團由數(shù)個生活設施配套的發(fā)展單元組成，生活居住就業(yè)崗位相對平衡。各發(fā)展單元配備由地方公共中心與市級公共中心形成城市公共中心系統(tǒng)。以朝陽路為紐帶，桃花侖、朝陽和龍嶺北等功能片區(qū)共同構成益陽市新的主城區(qū)中心。城市軸線城市用地開發(fā)實際上依附著軸線，城市軸線起到促進城市建設并預示城市發(fā)展方向，擔負著聯(lián)系城市中心和對外交通樞紐等多種功能，因而集中體現(xiàn)城市各種活動（生產、生活、交通、景觀等）場所。實效論點：從益陽市現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢看，益陽市的城市東西軸線為益陽大道，南北軸線為金山大道和龍洲大道，以桃花侖為中心延展至赫山廟商圈的綜合片區(qū)緊貼城市軸線，屬于城市軸線交匯區(qū)域，作為老城區(qū)的核心區(qū)域以及主要商業(yè)集散區(qū)域，在城市區(qū)域規(guī)劃中承擔著生活居住、商業(yè)、娛樂休閑的主要功能，區(qū)域內規(guī)劃以及配套都十分完善，也為區(qū)內的房地產項目發(fā)展提供了良好的起點。宏觀分析核心問題導出：益陽市作為省內三線城市，在受人口數(shù)量、城市規(guī)模及經濟收入水平限制的前提下，它的房地產市場是否會出現(xiàn)飽和度，應該是多少？兩大因素直接影響著益陽房地產市場未來走勢：一、經濟收入水平逐步提高，為商品房開發(fā)創(chuàng)造先機。 近年來益陽市人均經濟收入水平逐步走高，其gdp增長值基本保持12%左右。隨著經濟收入水平的提高，對商品房需求的群體也逐步增多，市場需求量增大以及消費者收入的提高成為商品房開發(fā)增長的前提條件之一。二、“十一五計劃”直接拉動商品房開發(fā)。益陽市場房地產開發(fā)起步嚴格上來講應該是在2006年，在之前受人口數(shù)量、城市規(guī)模及經濟收入水平等因素的影響，商品房市場一直處于低迷狀態(tài)。但自2006年益陽市政府“十一五計劃”的實施后（即20062010年）：“確保益陽市區(qū)人口由現(xiàn)在的40萬人增至55萬人，人均居住面積由27平方米增至35平方米?！边@一政策預示著5年內益陽市將可能消化440萬平方米左右的住宅開發(fā)，剛性需求約4萬套住宅。（備注：440萬=人均增加8平米*55萬人，以三口之家110平米/套計算，440萬平米/110平米=4萬套）但就目前市場放量來講（2009年中心城區(qū)商品房銷售面積93.54萬平方米，2010年全年中心城區(qū)商品房銷售面積約120萬平方米）后期市場將存大較大競爭。第二節(jié)、 產業(yè)結構一、二、三產業(yè)發(fā)展速度加快，經濟運行效益提高。2006年累計比上年同期(%)一、益陽市生產總值(億元)712.314.7第一產業(yè)162.44.3第二產業(yè)288.421.1第三產業(yè)261.513.7二、工業(yè)增加值259.521.8其中；規(guī)模以上工業(yè)增加值227.724.4三、經濟效益綜合指數(shù)267.545四、高新技術產業(yè)產值1631572010年，益陽全市國民生產總值為712.27億元，同比增長14.7%，其中第一產業(yè)增加值162.36億元，增長4.3%；第二產業(yè)增加值288.41億元，增長21.1%；第三產業(yè)增加值261.5億元,增長13.7%。從06年以來，益陽市整體國民經濟都保持在12%左右的穩(wěn)定增幅，其中第二產業(yè)和第三產業(yè)增長比較明顯，全市綜合經濟實力明顯增強。同時實施工業(yè)強市戰(zhàn)略成效明顯，完成工業(yè)增加值259.5億元，增長121.8%。其中規(guī)模工業(yè)增加值227.7億元，增長24.4%；經濟效益綜合指數(shù)267.5%，提高45個百分點。完成高新技術產業(yè)產值163億元，增長15.7%。二、 經濟結構繼續(xù)改善，第三產業(yè)持續(xù)上揚，第二產業(yè)迎頭趕上。2010年，在全市生產總值中,三次產業(yè)結構由上年的24.237.738.1（如圖1）改善為22.840.536.7（如圖2），其中第二產業(yè)增加值占全市生產總值的比重提高2.8個百分點。 為保障地區(qū)經濟的長期有序發(fā)展，近年來益陽市政府努力調整經濟產業(yè)結構，打造工業(yè)強市，發(fā)展園區(qū)經濟，取得了良好的成績，第二產業(yè)增加值持續(xù)增長，占生產總值的比重穩(wěn)步提升，對地區(qū)經濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎。三、第三產業(yè)發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)中加快，房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。2010年益陽市第三產業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)定健康的增長態(tài)勢。全年第三產業(yè)實現(xiàn)增加值261.5億元，比上年增長13.7%,其增幅比上年提高4.2個百分點。第三產業(yè)的快速發(fā)展，促進了益陽市經濟結構的進一步優(yōu)化。2010年，第三產業(yè)在經濟中的比重達36.7%。第三產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)如下特點：1、交通運輸郵電業(yè)增長迅速。近年來，隨著投入力度的加大，益陽市交通基礎設施明顯改善，運輸網絡日益發(fā)展，交通運輸業(yè)呈穩(wěn)步發(fā)展之勢。全社會客運、貨運周轉量分別為30.98億人公里和106.50億噸公里，比上年增長15.5%和19.1%。郵電通信業(yè)在市場競爭中繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。全年郵電業(yè)務總收入17.09億元，增長29.1%。2、批發(fā)零售餐飲業(yè)日趨活躍。居民可支配收入水平的提高以及購物環(huán)境的不斷改善，使益陽市消費市場穩(wěn)中趨旺。2010年全市社會消費品零售總額260.7億元，比上年增長18.6%。商業(yè)業(yè)態(tài)日益完善，以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較強生命力,其規(guī)模迅速擴大，目前，各區(qū)縣（市）均有2家或2家以上的連鎖超市，規(guī)模最大的年銷售額上億元。由此可見，益陽市消費觀念及形式正在以較快的速度推進，福中福商業(yè)廣場、步步高百貨、沃爾瑪超市連鎖的強力推動不僅影響了全市消費者的消費欲望，也正在逐漸的改變其消費模式。3、 金融保險業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2010年末，全市金融機構各項存款余額為606.27億元，比年初新增91.80億元;各項貸款余額為312.44億元，比年初新增45.6億元。保險業(yè)進一步發(fā)展，年末全市共有保險公司23家,各項保險收入26.13億元，比上年增長25.1%。信貸資金主要投向基礎產業(yè)、高新技術產業(yè)和效益較好的重點企業(yè)及農副產品收購。4、房地產業(yè)增勢不減。益陽市房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，2010年全市完成房地產開發(fā)投資63億元，比上年增長21.2%，其中住宅面積住宅投資48.8億元，增長22.2%，施工面積680.85萬平方米，比上年增長28.2%；其中新開工面積299.83萬平方米，增長75.9%。待售面積40.79萬平方米，增長4.3。益陽市房產開發(fā)各項目經濟指標：年份施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）銷售面積2008286.44294186.8320093571760.9693.542010680.865、 旅游業(yè)快速發(fā)展。通過創(chuàng)建中國旅游城市,重點進行項目建設,旅游業(yè)取得長足進步。全年游客人次和旅游總收入2010年比2009年分別增長14%和21.5%。旅游人數(shù)（萬人次）旅游總收入（億元）2008858.748.220091137.462.82010129676.3實效論點：作為一個缺乏支柱性產業(yè)且工業(yè)尚處于發(fā)展中階段的旅游城市而言，益陽市第三產業(yè)的飛速發(fā)展是必然的。隨著益陽市整體城市戰(zhàn)略定位的推行，以及政府新建開發(fā)區(qū)步伐的大力邁進，這一切都是第三產業(yè)中房地產行業(yè)迅速增長的主要原因，這一增長周期將緊緊依附政策執(zhí)行，可以說益陽的城市定位及政策推動為益陽市房地產行業(yè)注入了一劑強心針，使得這個行業(yè)在一定周期內將一直保持穩(wěn)步高速增長。產業(yè)結構分析核心問題導出：益陽市第三產業(yè)的高速發(fā)展，為房地產開發(fā)帶來怎樣的影響？益陽市第三產業(yè)發(fā)展主要集中體現(xiàn)為房地產、旅游、餐飲、金融保險及交通運輸與零批售行業(yè)，其中增長速率最高的為房地產與旅游行業(yè)。對房地產發(fā)展影響較大的為金融保險與旅游。一、本土旅游消費指數(shù)增長削弱對其房地產的購買力。旅游行業(yè)的增長受人均收入水平帶動。居民生活品質上升后，旅游開支成為日常生活中一筆必不可少且占據日常消費比重較大的開支，今年來益陽市政府大力推動全民健身運動，并成立了各類型的體育項目協(xié)會，作為“中國羽毛球之鄉(xiāng)” 、素有全民運動的益陽勢必投入一輪新的旅游消費中，這一消費將間接的削弱消費者對其房地產的購買力。二、金融保險行業(yè)投資的穩(wěn)定增長削弱房地產投資力度。、央行調息政策央行調息已經成為限制房地產投資與購買的主要政策之一，雖影響不大，但其政策的多變性使更多投資者出現(xiàn)持幣觀望的態(tài)度。、保險行業(yè)增長穩(wěn)定隨著益陽市民保險意識的增長，其保險行業(yè)的增長率06年達到了16%，趨于穩(wěn)定增長態(tài)勢，這一發(fā)展趨勢也將成為削弱房產投資的途徑之一。第三節(jié)、 經濟水平一、整體經濟發(fā)展情況 ：在全省屬第三方陣，但保持較快平穩(wěn)增長。2010年全市完成地區(qū)生產總值712.3億元，比上年增長14.7%，增幅比上年高1.7個百分點，人均gdp為16839元。近年來益陽市gdp總量增長情況圖示益陽市經濟及人均gdp在全省均位列第10位，屬第三方陣，其中gdp占全省的4.5%，為長沙的16%，為常德的48%。但增長速度較快，現(xiàn)階段正穩(wěn)定向第二方陣靠攏。二、居民生活水平：居民生活水平近年保持飛速增長，2010年同比更是增長達30%。據統(tǒng)計，益陽市2010年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15398元，較上年的13802元增加1596元，增長11.6%。在全省排在第七位，處于全省中游水平，高于gdp的排名。20062010年益陽市城鎮(zhèn)居民可支配收入情況統(tǒng)計：、工薪收入成為增收主體。今年全市城鎮(zhèn)居民人均工薪收入為9561元，比上年增長11.6%，占居民可支配收入的62%。城鎮(zhèn)居民人均經營凈收入為2754元，比上年增長410元。全市城鎮(zhèn)居民人均財產性收入為94.8元，比上年增長33.6%。轉移性收入3384元，增長12%。城鎮(zhèn)居民的財產性收入與轉移性收入的比重正在逐年增加。、大宗消費成為熱點，常規(guī)消費平穩(wěn)，教育文化消費出現(xiàn)下降。今年全市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為11279元，比上年增長9.8%，家庭設備用品及服務性支出與居住增長等支出比重增長最快，分別是14.4%與13.2，表示大宗消費支出正在成為人均消費支出中的熱點。三、物價有一定通脹壓力，消費價格指數(shù)呈現(xiàn)快增趨勢，普通消費階層承受能力有限。cpi消費者價格指數(shù)2010年12月（已上年同月價格為100）益陽為103.2，高于全省平均水平0.1個百分點，房地產居住類消費指數(shù)僅在食物類消費指數(shù)增幅之后，價格指數(shù)上漲3.9%。經濟分析核心問題導出：就目前益陽市經濟發(fā)展的態(tài)勢來講，它對其房地產業(yè)發(fā)展有何影響？一、居民收入水平的提高，加大了對其房地產的購買能力。以工薪階層為代表的居民收入水平是綜合經濟水平指數(shù)的一個重要指標，它的提高預示著整個消費群體購買能力的增強，毫無疑問將對房地產業(yè)的發(fā)展起到促進作用。二、大宗消費水平的提高擴大了中、高端房地產產品的市場。隨著收入水平的提高與經濟的發(fā)展，城市商業(yè)圈所形成的大型商業(yè)區(qū)將成為居民消費的主要場所。大宗商品如家電、汽車、住宅等消費的提高一方面反映出消費者購買能力的提高，另一方面反映出其生活品質及意識的提高，是中、高端消費者發(fā)展成熟的一條必經之路。因此，隨著消費者購買能力及意識的發(fā)展與成熟，中、高端房地產產品也將受到一定程度的親睞。三、經濟增長率高并不代表經濟實力，不可過于樂觀估計其購買能力。經濟增長率高并不代理經濟實力強，它更多的只是反應一個發(fā)展態(tài)勢，并非實質上的成熟，因此不可過于樂觀地估計其消費者對房地產產品的購買能力。第四節(jié)：房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀一、整體開發(fā)投資量：自06年地區(qū)房地產市場進入快速發(fā)展期后，市場投資量一直呈現(xiàn)穩(wěn)步高速提升的態(tài)勢，隨著市場的不斷發(fā)展與實力開發(fā)商的進駐，中、低檔產品市競爭日益激勵，高端產品的市場份額穩(wěn)步增長。2010年全市完成房地產開發(fā)投資63億元，比上年增長21.2%，其中住宅面積住宅投資48.8億元，增長22.2%，施工面積680.85萬平方米，比上年增長28.2%；其中新開工面積299.83萬平方米，增長75.9%。待售面積40.79萬平方米，增長4.3。2006-2010年益陽市商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計（單位：億元、萬平方米）年份投資額施工面積竣工面積銷售面積200617.23132.4236.0148.72200732.06282.3267.4979.95200846.7628644294186.83200952357.1760.9693.54201063680.85二、商品住宅市場區(qū)域結構：朝陽開發(fā)區(qū)以中、高檔次產品開發(fā)為主，已成為近年益陽市房地產開發(fā)增長的主要動力。項目名稱總建筑面積（萬）總套數(shù)車位數(shù)量容積率綠化率龍州匯龍苑5.6410200338%臥龍港43002.130%碧波豪苑104422423.2640%秀峰富邦102002003.3235.80%香格里拉1213005003.1432%桃花里7.68003502.740%香檳花苑7500901.735%美墅館3.8521.240%北美陽光城2010008553.0147%中天國際花園6.63062082.435%悅江花園3.82081.7835%麗景港灣21681201.8530%巴黎馨苑25.813855002.733%銀色現(xiàn)代城137334002.7440%銀城壹號93044133.8630%緹香名苑138133501.840%世紀嘉苑20.8813008003.1441%梓怡華府2.7718637%旺佳華府187603.0840%中電怡和苑5.412882733.430%秀峰御龍灣106544602.73570%梓湖觀邸2.62165003.98福中福國際城2028002品閣4.72761681.98萬城國際財富中心3.6310932.37昌富城上城52801202.7535%學府花園2419868562.7735%紫龍6742%益陽碧桂園130.6238%東方維也納2216007812.540%萬利市場1.8796110%五洲城251202.9830%上城世家128003502.246%大學康城86128502.133%總計502.03208992010年益陽市待開盤項目8個，新開盤項目市場供應總套數(shù)5287套；其中益陽大道以北（赫山區(qū)板塊）21個項目，以南（開發(fā)區(qū)板塊）12個項目；2010年總體市場審批待開發(fā)面積達到502萬平方米，住宅套數(shù)20899套；其中10萬平方米以上規(guī)模型樓盤15個，高容積率樓盤（3.0以上容積率）9個，低容積率樓盤（1.5以下容積率）2個；15個規(guī)模社區(qū)中，赫山區(qū)有5個，開發(fā)區(qū)有10個；實效論點：益陽房地產市場各版塊發(fā)展差別明顯，有一定的差距，現(xiàn)階段在益陽城市“東接 南拓”的發(fā)展大趨勢的帶動下，開發(fā)區(qū)板塊無論是開發(fā)量還是價格漲幅都與其他區(qū)域有較明顯的差距，而赫山區(qū)依托老城市商業(yè)中心的地段優(yōu)勢，能夠獲得市場客戶的認可，但是因開發(fā)地塊的稀缺，整體開發(fā)量無法有太多的提升，所以在未來的益陽房地產市場的區(qū)域發(fā)展上還是將以開發(fā)區(qū)為主導。三、商品住宅市場價格走勢：價格基數(shù)雖低，但漲幅喜人2010年，益陽房地產市場供需兩旺，價格飛速增長。相比其他省內城市，價格基數(shù)雖低，但漲幅巨大，隨著城市加快發(fā)展，益陽房價在一定時期內將逐步提升。中心城區(qū)商品房銷售價格情況根據項目組調研所得，截止2010年12月，益陽中心城區(qū)商品房銷售價格如下：根據以上表格可以看出，在政府的城市發(fā)展規(guī)劃策略的帶動下，開發(fā)區(qū)的房地產項目價值已明顯高于其他區(qū)域，赫山區(qū)因處于老城中心，地塊有一定的稀缺性，且受部分處于尾盤銷售階段的項目影響，整體價格走勢處于較平緩的狀態(tài)，資陽區(qū)受地域、環(huán)境等因素影響，價格上有一定的瓶頸，但是在部分新開項目及江景項目的帶動下，也有一定的提升。分析論點：實效論點：朝陽開發(fā)區(qū)項目受政府扶持力度與政策利好的影響下，價格漲幅遠高于其他區(qū)域，但是在這良好的價格走勢下，也同樣的帶動了其他版塊的價格上揚。未來開發(fā)區(qū)的價格趨勢將成為益陽房地產市場價格走勢的“晴雨表”。第五節(jié)：未來商品住宅市場發(fā)展趨勢目前益陽市房地產正從數(shù)量型發(fā)展階段進入數(shù)量與質量并重階段，呈現(xiàn)供需兩旺勢頭，市民已從“居者有其屋”的住房需求轉變?yōu)樽非笊钇焚|的提高，房地產的投資屬性正逐步被市民所接受。 一、房地產開發(fā)投資呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，但市場消化力度有限。 益陽是地級市，位于湘中偏北，經濟水平欠發(fā)達。近年來，該市為了實現(xiàn)后發(fā)趕超，結合“國家森林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護模范城市”四大創(chuàng)建活動，大力開展招商引資和城鎮(zhèn)基礎設施建設，中心城區(qū)擴容提質步伐加快，房地產業(yè)進入高速發(fā)展時期，房地產開發(fā)投資十分活躍2010年益陽全市房地產開發(fā)完成投資63億元，同比增長21.2%，投資總額在全省僅次于長沙、株洲,位居第三,其中住宅投資48.8億元，增長22.2%。隨著政府資源的大力推動與策略引導的印象，近年不少實力開發(fā)商紛紛進駐益陽市場，佳寧娜梓山湖新城、碧桂園、太一御江城等高端項目強勢入市，地價攀升，房價上漲，居民購房熱潮涌動，有力激活了房地產市場。二、商品房市場活躍，市場日趨成熟。 2010，益陽商品房施工面積為萬平米，竣工面積分別為680.85萬平米，商品住宅銷售面積約為120萬平米。住房空置率逐年下降。全市人均居住面積達到34.1平米，中心城區(qū)居民人均居住面積從2006年的24.7平米提高到35.28平米。近年來地區(qū)房地產市場主管部門大力打造行業(yè)發(fā)展平臺、規(guī)范市場環(huán)境，推行市場消費的透明化與公正化，并實施網上簽約、備案公示、資質公示等一系列舉措，有效的規(guī)范了行業(yè)市場，提升了行業(yè)市場的整體形象，帶動了消費者的置業(yè)意向，同時為行業(yè)市場的有序發(fā)展奠定了較好的基礎。 三、在市場發(fā)展的帶動下，產品類型與客戶需求逐漸轉變2010年在售市場產品類型抽樣調查：項目名稱 產品類型多層小高層高層洋房別墅龍州匯龍苑臥龍港碧波豪苑秀峰富邦香格里拉桃花里香檳花苑美墅館北美陽光城中天國際花園悅江花園麗景港灣巴黎馨苑銀色現(xiàn)代城銀城壹號偍香名苑世紀嘉苑梓怡華府旺佳華府中電怡和苑秀峰御龍灣梓湖觀邸福中福國際城品閣萬城國際財富中心昌富城上城學府花園紫龍郡益陽碧桂園東方維也納萬利市場五洲城上城世家大學康城合計10201524根據以上數(shù)據可以看出，目前益陽市場多層產品正逐步減少，小高層及高層產品逐漸獲得了置業(yè)者的青睞，這預示著益陽市房地產市場正逐步邁向成熟，置業(yè)者也實質的改變了以往的擇房標準，逐步向品質、品味大盤靠攏。從市場調研數(shù)據來看，小高層及高層產品占益陽市開發(fā)總量的68.6%。小高層及高層產品逐日遞增，占據了市場主導方向，市場供求較旺，同質產品競爭激烈。以洋房和別墅為代表的高端物業(yè)產品目前市場開發(fā)量很小，特別是品質型洋房目前僅開發(fā)區(qū)兩家代表性樓盤有類似產品，且受到市場追捧，未來市場供給中隨著消費市場的成熟，其高品質的洋房必定受到親睞。2010年在售市場戶型抽樣調查：項目名稱樓盤戶型分布套數(shù)一房兩房三房四房五房或以上龍州匯龍苑16016090臥龍港14417碧波豪苑4820010074秀峰富邦20808020香格里拉17251216桃花里7070200香檳花苑48105美墅館52北美陽光城160200200中天國際花園361426814悅江花園8410812麗景港灣609612巴黎馨苑32268銀色現(xiàn)代城100430203銀城壹號52521928偍香名苑88560165世紀嘉苑3415060851梓怡華府192旺佳華府177373中電怡和苑34107147秀峰御龍灣2814829梓湖觀邸54162福中福國際城品閣52224萬城國際財富中心93939331昌富城上城2614888學府花園15276紫龍郡2611568784益陽碧桂園22411322886東方維也納28118萬利市場4848五洲城480176上城世家220大學康城17068238合計997250979092287108根據項目組調研數(shù)據顯示，現(xiàn)階段益陽房地產市場產品配比中還是以三房為主，而緊湊型戶型產品也獲得了一定的市場空間且市場份額得到了高速發(fā)展。益陽房地產自2006年起進入快速發(fā)展期，首批購房客戶在四年多的放量市場中被逐步消化；第二批購房者將集中于80年代的首次置業(yè)者，而此類置業(yè)者限于自身經濟實力選擇面多以緊促型住房為主，而目前市場過于集中的三房、四房產品市場，導致此類產品出現(xiàn)同質化嚴重、競爭壓力大等問題。而以剛性需求的兩房市場其需求量將逐步增大。2010年在售市場戶型設計特色抽樣調查項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層龍洲匯龍苑復式梓怡華府復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層臥龍港復式旺佳華府復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層碧波豪苑復式中電怡和苑復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層秀峰富邦復式秀峰御龍灣復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層香格里拉復式梓湖觀邸復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層桃花里復式福中福國際城復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層香檳花苑復式品閣復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層美墅館復式萬城國際財富中心復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層北美陽光城復式昌富城上城復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層中天國際花園復式學府花園復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層悅江花園復式紫龍郡復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層麗景港灣復式益陽碧桂園復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層巴黎馨苑復式東方維也納復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層銀色現(xiàn)代城復式萬利市場復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層銀城壹號復式五洲城復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型結構平層項目名稱戶型結構平層緹香名苑復式上城世家復式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉角窗轉角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺露臺多陽臺多陽臺挑高陽臺挑高陽臺項目名稱戶型