2012安徽省金寨縣天堂寨鎮(zhèn)天堂古寨景區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 47p.doc

天堂古寨景區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目及基本情況一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：天堂古寨風(fēng)景區(qū) 2、投資單位：安徽新潮投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司3、建設(shè)內(nèi)容：（一）道路工程（二）衛(wèi)生環(huán)保工程 （三）供水供電工程 （四）消防安全工程 （五）生態(tài)保護(hù)和景點(diǎn)建設(shè)工程 （六）其它 4、建設(shè)地點(diǎn)：該項(xiàng)目地處天堂寨主景區(qū)大門(mén)前大別山廣場(chǎng)北側(cè)，入口處位于天燕路和通往主景區(qū)道路交匯處；出口處位于天斑路的西沖古民居、觀音寺附近。 5、建設(shè)范圍：詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)天堂寨鎮(zhèn)四門(mén)畈景區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃6、項(xiàng)目總投資:叁億元人民幣二、天堂寨鎮(zhèn)基本情況 金寨縣天堂寨鎮(zhèn)位于鄂、皖兩省，羅田、英山、金寨三縣交界處，與風(fēng)景秀麗的安徽天堂寨國(guó)家森林公園緊密相連，安徽天堂寨是華東最后一片原始森林，主峰海拔1729.13米，系大別山第二高峰，古稱(chēng)“吳楚東南第一關(guān)”。天堂寨鎮(zhèn)是金寨縣的林業(yè)大鎮(zhèn)、旅游重鎮(zhèn)、邊陲要鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積206.6平方公里，轄16個(gè)行政村，1.7萬(wàn)人，耕地面積1.95萬(wàn)畝，山場(chǎng)面積22.2萬(wàn)畝。 安徽天堂寨是華北、華中、華東三大植物區(qū)系交匯點(diǎn)，森林生態(tài)系統(tǒng)保存完好，植物群落分布地帶明顯，森林覆蓋率達(dá)96.5，境內(nèi)高等植物1881種，脊椎動(dòng)物近300種，其中蘭果樹(shù)、香果樹(shù)、領(lǐng)春木、連香樹(shù)、天目木姜子、鵝掌楸等珍稀植物40余種和金錢(qián)豹、香獐、黑鹿、娃娃魚(yú)、小靈貓、白頸、長(zhǎng)尾雉、白猿等20余種國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)動(dòng)物。 安徽天堂寨，云山高聳、森林廣闊、氣候濕潤(rùn)、泉眼密布，空氣濕度達(dá)80.7，天堂寨古稱(chēng)“多云山”。晴日當(dāng)空，云亦不斷，山以云為衣、云以山為體。可謂“千巖萬(wàn)壑生紫煙，山在虛無(wú)縹緲間；銀銀滾滾群峰隱，扮得天堂境如仙”。 安徽天堂寨高山草甸海拔1440米，是世界上海拔高度最低的沼澤地、華東地區(qū)唯一的天然氧吧。天堂寨風(fēng)景區(qū)腳下的南河村是遠(yuǎn)近聞名的長(zhǎng)壽村，這里星羅棋布的古民居、原始古樸的民間風(fēng)情更讓游客流連忘返。 安徽天堂寨鎮(zhèn)土地肥沃，氣候溫暖濕潤(rùn)，四季分明，晝夜溫差大，年平均降水量1316毫米，平均氣溫12.6攝氏度，整個(gè)氣候有利于動(dòng)植物生長(zhǎng)；這里交通方便，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新怡人，是旅游、度假、避暑、療養(yǎng)的好去處。隨著改革開(kāi)放步伐的加快，天堂寨旅游開(kāi)發(fā)方興未艾。這里是云的海洋、花的世界、動(dòng)物的樂(lè)園、植物的王國(guó)、娃娃魚(yú)的故鄉(xiāng)；這里盛產(chǎn)的將軍菜、珍珠菜、天麻、木耳、天堂玉貢、山核桃等綠色食品深受游客們青睞，游這里的山水，吃這里的山珍，喝這里的山泉，給人一種返樸歸真、回歸大自然的感覺(jué)，每年來(lái)天堂寨風(fēng)景區(qū)觀光旅游的近30萬(wàn)人次。 天堂寨鎮(zhèn)黨委、政府解放思想、與時(shí)俱進(jìn)，打天堂牌、唱特色戲、做集鎮(zhèn)文章，走“生態(tài)立鎮(zhèn)、旅游興鎮(zhèn)”之路，社會(huì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，安徽天堂寨鎮(zhèn)把招商引資作為重點(diǎn)工作來(lái)抓，出臺(tái)了更加優(yōu)惠的政策，創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。三、投資方基本情況安徽新潮投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司創(chuàng)建于1990年，注冊(cè)資本：2051萬(wàn)元。是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消防工程、裝飾工程、物業(yè)、商場(chǎng)、賓館等跨行業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的省級(jí)企業(yè)集團(tuán)。企業(yè)資信良好，近年來(lái)多次榮獲省市“守合同、重信用”單位。目前，擬在金寨縣注冊(cè)成立本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)資金不少于1000萬(wàn)元。四、項(xiàng)目編制依據(jù)1、規(guī)劃依據(jù)：天堂寨鎮(zhèn)四門(mén)畈景區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、天堂寨鎮(zhèn)“四門(mén)畈現(xiàn)代體育休閑區(qū)”項(xiàng)目建議書(shū)及金寨縣針對(duì)此地塊招商的各類(lèi)文件依據(jù)。2、文件依據(jù)：安徽省旅游條例；安徽省關(guān)于加快發(fā)展皖西旅游產(chǎn)業(yè)促進(jìn)扶貧工作的若干意見(jiàn)；安徽省旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃；安徽省天堂寨旅游扶貧實(shí)驗(yàn)區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃。3、法律法規(guī)依據(jù)：中華人民共和國(guó)土地管理法；中華人民共和國(guó)森林法；中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法；中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法；中華人民共和國(guó)企業(yè)法；中華人民共和國(guó)水法。4、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和條例：旅游規(guī)劃通則（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb/t18971-2003）；旅游區(qū)質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb/t17775-2003）；旅游資源分類(lèi)、調(diào)查與評(píng)價(jià)（gb/t18972-2003）；景觀娛樂(lè)用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb12941-1991）；環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb3095-1996）；地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb3838）；旅游業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb9663）；生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb5749）。5、其他：全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、工業(yè)旅游示范點(diǎn)檢查標(biāo)準(zhǔn)（試行）；安徽省創(chuàng)建旅游強(qiáng)縣實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)家樂(lè)旅游劃分與評(píng)定；安徽省“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃第二章 項(xiàng)目產(chǎn)生的背景一、項(xiàng)目的緣起天堂古寨景區(qū)項(xiàng)目是金寨縣招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，按照具體招商和規(guī)劃要求由安徽新潮投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司出資和負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃并選擇具備國(guó)家一級(jí)以上資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目區(qū)控制性規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。該項(xiàng)目是在原“四門(mén)畈現(xiàn)代體育休閑項(xiàng)目”基礎(chǔ)上，重新整合規(guī)劃理念，提升功能定位，創(chuàng)意思維組合的產(chǎn)物。它是集自然景觀、人文景觀、特色建筑、生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑娛樂(lè)、植物觀賞、動(dòng)物樂(lè)園、珍禽養(yǎng)殖、體育運(yùn)動(dòng)為一體的功能復(fù)合型莊園。既是一款高尚、精品、環(huán)保、生態(tài)化的綜合景區(qū)也是一款政府指導(dǎo)、多方合作、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)效投資、穩(wěn)步增長(zhǎng)的大鄉(xiāng)村休閑度假的旅游產(chǎn)品。二、項(xiàng)目背景 根據(jù)世界旅游業(yè)理事會(huì)的測(cè)算，旅游已經(jīng)超過(guò)汽車(chē)、石油等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，成為世界經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)出規(guī)模和就業(yè)容量均位居前列的產(chǎn)業(yè)。作為人類(lèi)長(zhǎng)存的生活方式，旅游是邊際消費(fèi)率最高的產(chǎn)業(yè)之一。隨著科技的進(jìn)步、高速交通體系的完善、人文領(lǐng)域的廣泛交流，以及更加積極的旅游政策，都在預(yù)示著旅游走向新的發(fā)展階段。在此背景下，中國(guó)旅游迎來(lái)了新的黃金時(shí)期。2009年2月份國(guó)務(wù)院確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，為了配合國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的需要，確保旅游業(yè)發(fā)展，國(guó)家旅游局也陸續(xù)提出“八大計(jì)劃”刺激旅游消費(fèi)。計(jì)劃的出臺(tái)在鼓勵(lì)福利旅游、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、修學(xué)旅游、銀發(fā)旅游、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)民旅游等活動(dòng)快速發(fā)展的同時(shí)，還提出了許多增加國(guó)民旅游數(shù)量與質(zhì)量、加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、提升旅游服務(wù)諸多方面的具體政策和措施，有力地拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)，為推動(dòng)我國(guó)旅游業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境。三、生態(tài)旅游的興起隨著生活水平的提高和閑暇時(shí)間增多，人們對(duì)精神享受尤其是遠(yuǎn)足旅游表現(xiàn)出極大的熱情，旅游熱潮也從一般的城市景區(qū)轉(zhuǎn)向城郊景區(qū)旅游。景區(qū)旅游是一種以森林景觀為主體，融其他自然景觀和人文景觀為一體的生態(tài)型郊野旅游。它是以保護(hù)森林資源為前提，充分利用森林的多功能性為人們提供精神和物質(zhì)服務(wù)的生態(tài)型旅游產(chǎn)業(yè)，也是發(fā)展森林旅游事業(yè)實(shí)現(xiàn)森林資源復(fù)合性?xún)r(jià)值的基礎(chǔ)和載體。自然生態(tài)景區(qū)環(huán)境優(yōu)雅 、風(fēng)光奇特、空氣清新、景色宜人、樹(shù)木花草萬(wàn)紫千紅、飛禽走獸千姿百態(tài)的生態(tài)景觀已被世人所共識(shí)，是生態(tài)旅游業(yè)隨之興旺的重要原因?？梢灶A(yù)見(jiàn)，國(guó)內(nèi)外生態(tài)旅游業(yè)的異軍突起將為天堂古寨景區(qū)生態(tài)觀光、休閑旅游業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的需求拉力。第三章 項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義 一、天堂寨鎮(zhèn)旅游狀況存在的劣勢(shì)1、景點(diǎn)及可供游客游玩的場(chǎng)所過(guò)少：目前天堂寨總計(jì)景區(qū)為：天堂寨森林公園主景區(qū)、燕子河大峽谷、白馬大峽谷；可供游客游玩的場(chǎng)所為：金三角漂流和天水澗漂流；無(wú)任何休閑娛樂(lè)設(shè)施和場(chǎng)所。2、賓館服務(wù)場(chǎng)所的定位與天堂寨的整體定位不配套：天堂寨為4a級(jí)國(guó)家森林公園、國(guó)家級(jí)天馬自然保護(hù)區(qū)、大別山國(guó)家地質(zhì)公園主園區(qū)。從上可看出：在市場(chǎng)中，天堂寨在游客心中的定位應(yīng)該是生態(tài)休閑旅游。因此，游客在天堂寨得到的任何服務(wù)應(yīng)該是一種原生態(tài)的服務(wù)和享受，其中，就應(yīng)該包括賓館服務(wù)。而天堂寨目前的所有賓館接待中，除天泰度假村與安興山莊是依山而建，環(huán)境比較幽雅以外，其余所有的接待場(chǎng)所均為臨街而建的招待所，無(wú)任何特色和生態(tài)可言，更體會(huì)不到天堂寨古“寨”文化的意境。因此，與天堂寨整體的生態(tài)旅游勝地不符。同時(shí)，隨著以后雙休日的自由行和自駕游比例增加，這些出游的人群，旅游服務(wù)質(zhì)量的要求將比組團(tuán)出游的游客有更高的要求。來(lái)到一個(gè)號(hào)稱(chēng)生態(tài)旅游勝地的風(fēng)景區(qū)，與城市無(wú)異的居住環(huán)境不是他們的首選！3、服務(wù)質(zhì)量整體水平不高：在天堂寨的服務(wù)中隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量逐漸有所提升；但與國(guó)內(nèi)整體的服務(wù)質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）沒(méi)有整體的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，各自為政；（2）因大環(huán)境的原因，造成所有從業(yè)人員均未受過(guò)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)培訓(xùn)，整體素質(zhì)偏低；（3）因90%以上接待場(chǎng)所均為私營(yíng)招待所，因此，著眼一次性生意理念較強(qiáng)，而造成服務(wù)意識(shí)淡??；（4）接待量低于游客量；目前天堂寨鎮(zhèn)所有賓館的日接待總量為1400人左右，而今年兩個(gè)黃金周的日平均接待游客超過(guò)5000人次，平時(shí)雙休日同樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1400人的接待能力；同時(shí)，因天堂寨鎮(zhèn)的各種接待場(chǎng)所中，除天泰度假村、安興山莊為度假性酒店以及大別山度假村、百花賓館稍具規(guī)模外，其余接待場(chǎng)所均為私營(yíng)招待所，其接待質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到休閑度假性質(zhì)的旅游勝地的水平。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義隨著天堂寨鎮(zhèn)政府對(duì)天堂寨的重新規(guī)劃后，我們有理由相信，天堂寨的游客總量每年將會(huì)達(dá)到一個(gè)新的水平。因此，提高天堂寨的接待量及居住質(zhì)量將是迫在眉睫的事情。因此，基于以上各種原因，在天堂寨建立一個(gè)高服務(wù)質(zhì)量的具有觀光、休閑、接待為一體多元化、特色化、綜合性的天堂古寨景區(qū)，是一件既具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值；又有社會(huì)價(jià)值的項(xiàng)目！項(xiàng)目建設(shè)具有以下必要性和意義：1、有助于增強(qiáng)天堂寨旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，推活“旅游強(qiáng)縣”。天堂寨人民政府為快速提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加快優(yōu)勢(shì)資源轉(zhuǎn)化，積極響應(yīng)“旅游強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，在保護(hù)與開(kāi)發(fā)并重、生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益兼顧的前提下加大旅游資源開(kāi)發(fā)力度，做實(shí)旅游產(chǎn)業(yè)，抓住交通變化給旅游業(yè)發(fā)展帶來(lái)的難得機(jī)遇，積極打造和努力實(shí)現(xiàn)天堂寨旅游由目前低水平、低效益的觀光型向集觀光、休閑、度假、科考、產(chǎn)業(yè)化于一體的生態(tài)型規(guī)?；D(zhuǎn)變。天堂古寨項(xiàng)目建設(shè)得到天堂寨鎮(zhèn)政府、金寨縣政府及六安市相關(guān)部門(mén)的高度重視，“天堂古寨景區(qū)”項(xiàng)目被列為金寨縣招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目。我們有信心傾心打造“天堂古寨”鄉(xiāng)村旅游品牌；有決心斥巨資建設(shè)成國(guó)家級(jí)“鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)”?！疤焯霉耪皡^(qū)”在充分利用天堂寨的自然資源和人文資源基礎(chǔ)上，綜合把握其特點(diǎn)，從市場(chǎng)主導(dǎo)出發(fā)，重塑形象定位，突破單一景區(qū)、單一觀光、單一市場(chǎng)、單一門(mén)票的經(jīng)營(yíng)模式，項(xiàng)目建成后必將能在“產(chǎn)品差異度、品牌知名度、顧客忠誠(chéng)度、市場(chǎng)美譽(yù)度”四方面提升景區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；必將為促進(jìn)“旅游強(qiáng)縣”做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。2、有效地扶持當(dāng)?shù)氐牡谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的騰飛。天堂寨當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)量低，群眾致富緩慢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，政府通過(guò)旅游業(yè)的發(fā)展，努力改變扶貧開(kāi)發(fā)天堂寨的面貌，按照“保護(hù)與開(kāi)發(fā)并重、生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益兼顧”的原則，走上經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展之路。天堂寨鎮(zhèn)解放思想，與時(shí)俱進(jìn)；走生態(tài)立鎮(zhèn)、旅游興鎮(zhèn)之路。目前，全鎮(zhèn)旅游業(yè)從業(yè)人員5000人占全鎮(zhèn)總?cè)丝?0%，農(nóng)民純收入中有500余元來(lái)自旅游業(yè)。由此可見(jiàn)，“天堂古寨景區(qū)”的 開(kāi)發(fā)將具有極強(qiáng)的輻射力，能夠帶來(lái)較多的就業(yè)崗位，進(jìn)而能夠帶動(dòng)本地區(qū)以及周邊的農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是交通線(xiàn)路的暢通，將能夠激發(fā)景區(qū)所在地的經(jīng)濟(jì)騰飛。3、有助于壯大休閑旅游產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)建領(lǐng)銜品牌。突出特色，精心打造“天堂古寨景區(qū)”，按照天堂寨旅游業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略要求，重新整合規(guī)劃分區(qū)、提升功能定位、創(chuàng)意思維組合，竭力塑造具有高尚、精品、環(huán)保、生態(tài)化的復(fù)合型景區(qū)，可以彌補(bǔ)天堂寨當(dāng)前現(xiàn)狀的不足，為完善景區(qū)功能，增加接待能力，提升天堂寨旅游業(yè)的知名度，提高整體的吸引力、承載力、競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)揮難以估量的作用。屆時(shí)，一個(gè)以突出生態(tài)效應(yīng)，以打造青山懷抱、碧水環(huán)繞的山水園林新景區(qū)為目標(biāo)，著力彰顯“綠、水、古”特色，培育靈氣的山青、水綠、人和、景美的天堂古寨展現(xiàn)在人們眼前，一定會(huì)成為天堂寨乃至周邊休閑旅游大產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)銜品牌。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)的可行性一、天堂寨資源情況1、地理位置天堂寨旅游區(qū)位于安徽省金寨縣西南部，地處大別山腹地、鄂皖兩省交界處。地理坐標(biāo)為31 10n31 15n，115 38e115 47e，西南和東南與湖北省羅田、英山縣接壤。北距金寨縣城梅山鎮(zhèn)125 km，東北經(jīng)霍山縣城至六安市138 km，到合肥市217 km，西南經(jīng)羅田縣城到武漢市約278 km。2、自然條件（1）、地質(zhì)地貌：天堂寨最早形成于震旦紀(jì)，大約在18億年前的元古代和太古代的大別山運(yùn)動(dòng)中，大別山發(fā)生褶皺和隆起,呂梁運(yùn)動(dòng)以后上升，中生代的燕山運(yùn)動(dòng)使得大別山又產(chǎn)生了一些褶皺和斷裂,并伴有廣泛的巖漿運(yùn)動(dòng),形成了局部隆起的斷塊山、地塹和斷陷盆地。在第三紀(jì)至第四紀(jì)的喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)及以后的新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)中,本區(qū)呈現(xiàn)強(qiáng)烈的上升運(yùn)動(dòng),從而形成現(xiàn)在的山地。境內(nèi)巖石主要為花崗巖，并伴有少量花崗片麻巖。境內(nèi)山峰林立，溝谷縱橫，地勢(shì)南高北低，主峰天堂寨海拔1729.13，最低處700，海拔落差達(dá)1000。天堂寨山脈既是皖、鄂兩省的界嶺，又是長(zhǎng)江、淮河的分水嶺。（2）、氣象氣候：天堂寨屬北亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是四季分明、氣候溫和、雨量充沛、春溫多變、秋季氣爽。春、秋短，夏、冬長(zhǎng)。天堂寨年平均氣溫12.6，最冷月（1月）平均氣溫2.7，極端最低氣溫-12.9，最熱月（7月）平均氣溫27.9，極端最高氣溫35.1。年平均降水1916 mm。降水量季節(jié)分配不均，夏季多而冬季少。天堂寨日照時(shí)數(shù)不足2000小時(shí)，由于日照相對(duì)較少，年降水量大于年蒸發(fā)量，濕度相對(duì)較大，達(dá)80.7，峰嶺處云霧增多，無(wú)霜期為220天左右。峰高澗深，森林蔽日，云多霧重，氣候宜人。森林中還迷漫著大量的負(fù)氧離子，散發(fā)著溫馨的芳香。（3）、動(dòng)植物資源：天堂寨系華東、華中、華北三大植物區(qū)系交匯中心，第四紀(jì)冰川孑遺植物避難所，自然地理?xiàng)l件復(fù)雜多樣，既是許多南方植物種類(lèi)的北界，又是一些北方植物分布的南界，因此區(qū)內(nèi)植物種類(lèi)多樣，森林植被屬南暖溫帶向北亞熱帶過(guò)渡的典型類(lèi)型，為亞熱帶落葉闊葉混交林。天堂寨有高等植物1881種（其中屬?lài)?guó)家級(jí)保護(hù)的植物有25種多），主要樹(shù)種為落葉青崗櫟、茅栗、杜鵑及黃山松等。有脊椎動(dòng)物200多種（其中屬?lài)?guó)家保護(hù)的動(dòng)物有18多種）。天堂寨森林資源的主要特點(diǎn)是：林木以喬木為主，其中闊葉樹(shù)以天然林為主，針葉樹(shù)以人工林為主。天堂寨植被垂直地帶分布規(guī)律明顯：海拔400900為落葉、常綠闊葉林帶，海拔9001300為落葉闊葉林帶，海拔1300以上多為山地矮林、山地灌叢及黃山松，海拔1400以上分布有小面積的高山草甸。（4）、水文水質(zhì)：天堂寨旅游區(qū)內(nèi)降水充沛，植被覆蓋率高，林下腐殖質(zhì)深厚，森林水庫(kù)效果顯著，巖隙水很豐富，因此溪流遍布，四季長(zhǎng)流，且泉、溪、湖、潭、瀑俱全，僅長(zhǎng)年不斷的瀑布就有18條，“山中一夜雨，到處是飛泉”。溪泉水在虎形地天堂寨管理處（現(xiàn)接待中心）匯成里南河，且水質(zhì)純凈，無(wú)任何污染，經(jīng)檢測(cè)，水質(zhì)為一級(jí)。(見(jiàn)表)表：天堂寨河流水質(zhì)檢測(cè)資料監(jiān)測(cè)斷面名稱(chēng)phcodmnbod5電導(dǎo)率（msm）打竹汊上游（虎形地上游）760528010380保險(xiǎn)賓館（虎形地下游）746530510270天堂寨管理處（龍井溪入南河前）7684501533外南河下游759351054資料來(lái)源：六安市環(huán)保局天堂寨環(huán)境評(píng)價(jià)資料二、天堂寨生態(tài)旅游資源評(píng)價(jià)1、評(píng)價(jià)方法：本研究采用層次分析法（the analytic hierachy process，即ahp法）等，ahp法是通過(guò)對(duì)系統(tǒng)多個(gè)因素的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟?，并整理和綜合專(zhuān)家們經(jīng)驗(yàn)判斷的評(píng)價(jià)意見(jiàn)的方法，能大大提高評(píng)價(jià)結(jié)果的客觀性和科學(xué)性。2、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置：評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)置是做好旅游資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)和前提，評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)具有科學(xué)性、簡(jiǎn)明性、整體性、概括性、可操作性等特點(diǎn)，因此我們?cè)趯?shí)地考察、專(zhuān)家咨詢(xún)的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)論證，天堂寨旅游資源評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分為三層，第一層為目標(biāo)層，第二層為評(píng)價(jià)要素層，第三層為評(píng)價(jià)因子層，具體的評(píng)價(jià)要素和評(píng)價(jià)因子見(jiàn)圖1。3、評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定：為確定天堂寨旅游資源評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，在參閱大量相關(guān)資料（科研論文、旅游區(qū)規(guī)劃書(shū)、旅游區(qū)環(huán)境評(píng)價(jià)等），及天堂寨游客調(diào)查的統(tǒng)計(jì)，并在實(shí)地考察的基礎(chǔ)上，進(jìn)行調(diào)整得出權(quán)重值。（見(jiàn)表2）4、評(píng)價(jià)分值的確定： 由于旅游資源評(píng)價(jià)不僅要以自然為基礎(chǔ)，更要強(qiáng)調(diào)旅游者的心理及審美的需要，因此為了使旅游資源的評(píng)價(jià)趨于合理，評(píng)價(jià)因子評(píng)價(jià)值的獲得采用游客抽查和專(zhuān)家判斷相結(jié)合的方法。我們利用“十一”黃金周，在天堂寨旅游區(qū)設(shè)立咨詢(xún)臺(tái)向游客發(fā)放事先設(shè)計(jì)好的問(wèn)卷，請(qǐng)游客對(duì)各因子進(jìn)行打分，共發(fā)放問(wèn)卷847份，收回825份，其中有效問(wèn)卷806份。統(tǒng)計(jì)時(shí)將沒(méi)有專(zhuān)業(yè)背景的問(wèn)卷剔除，將有專(zhuān)業(yè)背景（旅游學(xué)、生態(tài)學(xué)、園林規(guī)劃、資源開(kāi)發(fā)利用、地理科學(xué)）的問(wèn)卷提出來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，然后取平均值（整數(shù)值），確定評(píng)價(jià)因子的分值，整合結(jié)果見(jiàn)表2。表2：天堂寨旅游資源綜合評(píng)價(jià)分值評(píng)價(jià)要素 旅游資源42旅游條件30游憩要素28總分評(píng)價(jià)因子山岳景觀氣候資源動(dòng)植物資源水域景觀資源組合交通條件服務(wù)設(shè)施管理水平客源距離旅游產(chǎn)品多樣性探奇性觀光性度假性游樂(lè)性科普性區(qū)位性權(quán) 重99888666664444444100評(píng)價(jià)分值88887333343333232745、評(píng)價(jià)結(jié)果分析：日本專(zhuān)家（鈴木忠義）認(rèn)為：特a級(jí)（大于90分）旅游區(qū)，能代表國(guó)家旅游區(qū)形象，足以夸耀于世；a級(jí)（8090分）旅游區(qū)：其吸引力足以成為全國(guó)重點(diǎn)旅游區(qū)；b級(jí)（6080分），具有地方性吸引力，能構(gòu)成地方性旅游地；c級(jí)（小于60分），可成為當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e的旅游地。（1）總體評(píng)價(jià)根據(jù)對(duì)天堂寨的評(píng)估，天堂寨旅游資源具有以下特征：天堂寨的總體評(píng)價(jià)值為74分，根據(jù)日本專(zhuān)家的評(píng)價(jià)，天堂寨旅游資源應(yīng)為b級(jí)，但在b級(jí)中分值偏高，說(shuō)明天堂寨旅游資源總體質(zhì)量較好，價(jià)值較高，它不僅可以成為地方性旅游區(qū)，如果能充分利用本旅游區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，提高管理水平，改善旅游設(shè)施，天堂寨還可發(fā)展成為區(qū)域性的具有特色的旅游區(qū)，發(fā)展為安徽省會(huì)合肥市乃至南京等城市的后花園，成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。（2）旅游資源優(yōu)勢(shì)天堂寨旅游評(píng)價(jià)中高分區(qū)在自然資源方面，單項(xiàng)因子分值最高的是植被、水域景觀資源 等，經(jīng)實(shí)地考察，天堂寨境內(nèi)森林生態(tài)系統(tǒng)保存相當(dāng)完好，原始森林參天蔽日，森林覆被率高達(dá)96.5%，這也是天堂寨開(kāi)展生態(tài)旅游的優(yōu)勢(shì)所在。天堂寨水域景觀主要表現(xiàn)在瀑布與溪水潭池上。天堂寨瀑布成串，溪水潺潺，潭池水溪清澈，山青水秀，環(huán)境幽雅。清澈圣潔的溪水潺潺流淌，給天堂寨帶來(lái)活力，它滋潤(rùn)著萬(wàn)物蓬勃發(fā)展，同時(shí)也給天堂寨的水域風(fēng)景資源帶來(lái)了清馨的特色，其獨(dú)特的小氣候條件及茂密的森林，形成了天堂寨溪水長(zhǎng)流，進(jìn)而形成了飛流直下的瀑布景觀與清澈見(jiàn)底的深潭。（3）資源弱勢(shì)天堂寨的環(huán)境條件各因子分值低，幾乎只有權(quán)重的50，特別是交通條件、服務(wù)設(shè)施、管理水平、旅游產(chǎn)品等分值都比較低，這說(shuō)明與其它旅游地相比差距是明顯的。從實(shí)地考察與旅客調(diào)查表反映：天堂寨交通可進(jìn)入性較差；服務(wù)設(shè)施與服務(wù)水平較低；管理人員素質(zhì)急待提高、管理水平低；旅游產(chǎn)品比較單一；地方特色產(chǎn)品開(kāi)發(fā)利用低；旅游市場(chǎng)不夠規(guī)范等這些都是天堂寨旅游發(fā)展的制約因素。三、天堂寨旅游資源特征1、天堂寨旅游資源特征 （1）美學(xué)觀賞性天堂寨旅游資源是自然美的精華，在自然景觀中，既有險(xiǎn)峻、峭麗的山景，又有雄奇秀麗的水景和珍奇絢麗的植物景觀，既有瑰麗神奇的氣象景觀，又有千姿百態(tài)的石景及神秘清幽的洞景，既有龍井河溪的動(dòng)態(tài)美，又有各種珍稀植物的花香果色，這些共同構(gòu)成了天堂寨極具美學(xué)觀賞價(jià)值的旅游資源。（2）資源奇特性特色是旅游資源吸引游客的關(guān)鍵性因素，是旅游資源開(kāi)發(fā)的靈魂。天堂寨旅游資源的特色在于森林茂密，生態(tài)質(zhì)量很好，在于具有原始的森林自然資源環(huán)境，具有不可替代性，在華東地區(qū)都是不多見(jiàn)的。（3）科學(xué)考察性天堂寨旅游區(qū)不僅資源豐富，而且在地質(zhì)、生物、環(huán)境科學(xué)、旅游地學(xué)等方面具有較高的科研、生科考價(jià)值，尤其是區(qū)內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)具有完整性、特殊性、多層次性，區(qū)內(nèi)森林覆蓋率及林木蓄積量高，具有原始風(fēng)貌，生物多樣性良好，珍稀動(dòng)植物繁多，生態(tài)環(huán)境極佳，是研究生物、環(huán)境、旅游開(kāi)發(fā)的理想之地；是開(kāi)展教學(xué)、科普的最佳園地。（4）綜合性天堂寨旅游區(qū)旅游資源森林茂密，植被珍稀，資源豐富，類(lèi)型多，功能齊全，綜合性強(qiáng)，既有以生物多樣性為主體的自然生態(tài)景觀資源，又有歷史古跡等人文景觀，從而形成了以休閑、療養(yǎng)、觀光等多功能旅游為特點(diǎn)的綜合旅游區(qū)。四、天堂塞旅游資源組合天堂寨風(fēng)景旅游資源豐富，景點(diǎn)眾多，且與大自然的山川、生態(tài)融合成一體，成為風(fēng)景名勝之精華。根據(jù)天堂寨的山川骨架，氣象氣候特征及生態(tài)文化內(nèi)涵等基本條件，從天堂寨眾多的自然與人文景觀中精選出代表天堂寨綜合風(fēng)貌的“天堂八景”。略天堂寨旅游資源特點(diǎn)可概括為：山石盆景奇妙，瀑布景觀獨(dú)特，植被生態(tài)優(yōu)良，空氣清馨宜人，是開(kāi)展旅游、休閑、療養(yǎng)、探險(xiǎn)、科考的很好去處。存在問(wèn)題：景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，衛(wèi)生設(shè)施空缺落后,供水,供電能力不足,電視收視效果極差，嚴(yán)重制約和影響景區(qū)資源的開(kāi)發(fā)和利用。第五章 市場(chǎng)調(diào)研分析一、景區(qū)市場(chǎng)定位天堂古寨景區(qū)根據(jù)旅游資源的特色和對(duì)客源市場(chǎng)的吸引向性,以及與周邊旅游產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),在兼顧其他方式時(shí)充分挖掘自然地質(zhì)內(nèi)涵,展現(xiàn)出它優(yōu)美的自然景色。該景區(qū)地處山體余脈、山丘環(huán)繞，周?chē)吧珒?yōu)美、視野開(kāi)闊、植被良好，片區(qū)內(nèi)有水稻田、梯田，由于受山丘與外界隔擋，小環(huán)境相對(duì)獨(dú)立。轄區(qū)內(nèi)部整體環(huán)境幽靜自然、地勢(shì)富于變化，有瀑布、河流形成獨(dú)特的自然情景和田園風(fēng)光；附近的西沖古民居、觀音寺等也可以納入提升資源品質(zhì)。1、客源市場(chǎng) 據(jù)縣旅游局資料介紹：“目前，天堂寨旅游業(yè)在社會(huì)上的知名度和美譽(yù)不斷提高，客源市場(chǎng)正由安徽、南京、上海擴(kuò)至整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)乃至全國(guó)、全球，2009年共接待25萬(wàn)人次，天堂寨旅游業(yè)正邁入旅游觀光、休閑度假、科學(xué)考察、會(huì)議招商于一體的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展新階段?！?、市場(chǎng)定位 旅游客源市場(chǎng)受交通便捷性與收入水平制約，而目前滬漢蓉快速鐵路與合武快速公路的開(kāi)通，將使天堂寨旅游更上一個(gè)新的臺(tái)階。根據(jù)資源潛質(zhì)與總體發(fā)展思路，確定“天堂古寨”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以本省及江蘇旅游消費(fèi)客源市場(chǎng)為主導(dǎo)性（基礎(chǔ)）市場(chǎng)；其他客源市場(chǎng)為輔助性（目標(biāo)）市場(chǎng)。未來(lái)旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作勢(shì)必延續(xù)“積極拓展基礎(chǔ)市場(chǎng)，兼顧目標(biāo)市場(chǎng)、機(jī)會(huì)市場(chǎng)”的重點(diǎn)思路。項(xiàng)目定性：都市人的心靈家園。 *尋根問(wèn)祖，追憶童年：城市居民返歸田園，尋找本土文化的遺跡，追憶快樂(lè)的童年時(shí)光。*農(nóng)事耕作，修養(yǎng)身心：久在喧囂羈籠里的城市居民通過(guò)接觸土地，親身體驗(yàn)農(nóng)事活動(dòng)的意義，尋找樂(lè)趣，放松身心。*鄉(xiāng)村休閑：展示農(nóng)耕文化，體驗(yàn)鄉(xiāng)村生活。*養(yǎng)生度假：建設(shè)生態(tài)、文明的鄉(xiāng)村養(yǎng)生社區(qū)。*項(xiàng)目定位：天堂物語(yǔ)、古寨風(fēng)情、低碳環(huán)保的皖西休閑養(yǎng)生度假區(qū)。3、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 （1）、確定錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略（賓館與當(dāng)?shù)氐陌才d山莊、天泰度假村產(chǎn)生差異化）。（2）將常年促銷(xiāo)與重點(diǎn)時(shí)期營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合。（3）聯(lián)合周邊景點(diǎn)進(jìn)行團(tuán)體營(yíng)銷(xiāo)。（4）確立“天堂古寨”的品牌連帶形象。二、旅游者行為規(guī)律分析在為該項(xiàng)目作總體規(guī)劃的過(guò)程中，專(zhuān)門(mén)對(duì)天堂寨的旅游市場(chǎng)和景區(qū)的游客進(jìn)行了抽樣調(diào)查，了解旅游者的行為規(guī)律。按照旅游者的出行規(guī)律和項(xiàng)目所處的區(qū)位條件，省內(nèi)六安、合肥、淮南、蚌埠、阜陽(yáng)；省外江蘇南京、無(wú)錫、上海及整個(gè)長(zhǎng)三角是天堂寨風(fēng)景區(qū)的主要客源市場(chǎng)，我們對(duì)天堂寨的旅游市場(chǎng)進(jìn)行了抽樣調(diào)查，通過(guò)分析可得出以下結(jié)論：1、出行旅游規(guī)律（1）旅游者(限于受調(diào)查者本人)每年外出旅游的次數(shù)：一次的占40.68%；二次的占24.32%；三次以上的占21.40%。說(shuō)明每年外出旅游一次的人占多數(shù)，對(duì)旅游目的地只有一次選擇。因此，旅游地的綜合形象和特色在旅游者的行為抉擇中起決定性作用。（2）每年帶上一家人外出旅游的次數(shù)(包括城郊旅游)；一次的占32.84%；二次的占29.87%；三次以上的占34.75%。說(shuō)明家庭的度假旅游市場(chǎng)興起。（3）旅游者在省內(nèi)旅游的出行半徑：城郊農(nóng)家樂(lè)占23.09%；120公里以?xún)?nèi)占36.02%；190公里以?xún)?nèi)占33.05%；190公里以外占16.31%。游客主要集中在190公里的出游半徑以?xún)?nèi)。高速公路或高等級(jí)公路在3小時(shí)以?xún)?nèi)可以到達(dá)目的地，190公里以外，基礎(chǔ)設(shè)施條件不好的，游客很少愿意去。（4）旅游時(shí)間：旅游者到省內(nèi)景區(qū)旅游，如何安排時(shí)間？當(dāng)天返回占18.86%；住一天的占41.95%；住二天的占26.66%；住三天以上的占8.47%。在不限制出游半徑的情況下，大多數(shù)旅游者要選擇住12天，住一天的最多。如果景區(qū)在190公里以?xún)?nèi)，乘車(chē)在3小時(shí)之內(nèi)能夠到達(dá)，景區(qū)各方面設(shè)施條件都好，則34.32%的游客選擇當(dāng)天返回；47.03%的游客會(huì)選擇住一天；14.19%的游客選擇住二天；4.24%的游客選擇住三天以上。盡管選擇當(dāng)天返回的游客比例較大，但選擇住一天的游客也近50%，如果景區(qū)留得住人，游客還愿意逗留更多的時(shí)間。所以景區(qū)的經(jīng)營(yíng)思路是要有配套完善的綜合設(shè)施和服務(wù)，讓更多的游客住下來(lái)并且住二天以上，這樣旅游市場(chǎng)的產(chǎn)出值會(huì)大大增加。2、對(duì)目的地的需求（1）旅游者最喜歡的旅游占的類(lèi)型：歷史遺跡占21.61%；宗教文化占36.14%；民族風(fēng)情占13.73%；名山大川占28.79%；度假娛樂(lè)占31.78%。游客對(duì)歷史遺跡、宗教文化、自然風(fēng)光的喜愛(ài)超過(guò)了50%，喜歡度假娛樂(lè)的占旅游者的三分之一強(qiáng)，這進(jìn)一步說(shuō)明天堂寨的度假旅游市場(chǎng)正在興起。（2）游客最喜歡的旅游方式：登山的占30.72%；劃船的占11.02%；休閑娛樂(lè)占68.22%(其中有22.46%的人喜歡在景區(qū)打麻將)，文化探尋占18.86%。這說(shuō)明游客特別喜歡休閑的原生態(tài)養(yǎng)生旅游方式。（3）游客對(duì)風(fēng)景區(qū)比較明顯的感受：感到物價(jià)太貴的占54.66%；服務(wù)質(zhì)量太差的占56.78%；設(shè)施太差的占63.98%。游客對(duì)風(fēng)景區(qū)的不滿(mǎn)普遍集中在這三個(gè)問(wèn)題上，為景區(qū)的管理和基礎(chǔ)設(shè)施改善提出了要求。窗體底端三、景區(qū)總體策劃 我們的目標(biāo)打造天堂寨最美的綠色生態(tài)莊園,天堂寨中的古寨天堂。 創(chuàng)造宜游宜居宜工作的休閑、度假、商務(wù)（寓商于閑、寓商于樂(lè)）環(huán)境。1、景區(qū)特色 規(guī)劃利用山水相連及山體起伏的地貌，通過(guò)人工筑壩的方式把山前的環(huán)繞水變成一個(gè)山水相連的湖光山色的旅游區(qū)，改造微觀水環(huán)境。同時(shí)，加強(qiáng)綠化配植以改變目前以灌木為主的地表植被現(xiàn)狀，突出旅游區(qū)山青水秀的自然生態(tài)環(huán)境。在上下入口處各建一坐石橋首尾呼應(yīng)，同時(shí)與水相映成趣，如同江南風(fēng)光。另一方面也是傳統(tǒng)風(fēng)水心理需求的反映，橋?yàn)椤版i”，具有“聚財(cái)斂氣”的作用。可沿小徑登頂，峰頂建有樓閣風(fēng)月閣，供游客登臨體味“把酒臨風(fēng)、登高望月”的感覺(jué)。2、基本思路（1）開(kāi)發(fā)主導(dǎo)思想定位 經(jīng)過(guò)對(duì)規(guī)劃區(qū)域的地脈、文脈、資源價(jià)值、市場(chǎng)環(huán)境的詳細(xì)分析研究，將規(guī)劃區(qū)域的開(kāi)發(fā)主導(dǎo)思想定位為六個(gè)相互支持、相互依托的核心概念：生態(tài)休閑低碳環(huán)保健康科學(xué)（2）開(kāi)發(fā)主要任務(wù) 首先，人工改造生態(tài)環(huán)境是首要任務(wù)，通過(guò)修筑攔水壩形成湖水，形成區(qū)域水環(huán)境。加強(qiáng)綠化，人工加快植被覆蓋率，在景區(qū)邊界上種植速生樹(shù)種形成樹(shù)籬（墻），在水邊種植綠竹，坡地上種植松柏等長(zhǎng)青樹(shù)種，在土層深厚地區(qū)種植桃、梨、杏、柿、核桃等經(jīng)濟(jì)果林，在水域種植蓮、香莆等水生植物，水里養(yǎng)殖淡水魚(yú)類(lèi)，開(kāi)鑿山體洞穴養(yǎng)殖大鯢等。其次，規(guī)劃區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)打造宜居環(huán)境，滿(mǎn)足旅游者休閑、度假需求，提供給旅游者和居住者一個(gè)“春花秋實(shí)、四季長(zhǎng)青、鳥(niǎo)語(yǔ)花香”的生態(tài)園林居住社區(qū)。 此外，培育養(yǎng)生文化、塑造健康時(shí)尚的消費(fèi)觀念是規(guī)劃區(qū)域旅游經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容。按中國(guó)園林傳統(tǒng)技法，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，塑造精品園林。將徽派民居與嶺南民居相融合，同時(shí)融入現(xiàn)代科技，塑造現(xiàn)代文化理念，挖掘可傳承文化精神要素，構(gòu)建文化上的亮點(diǎn)工程。（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)在景區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上注重先進(jìn)性，科技引進(jìn)與應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)以點(diǎn)帶面，重點(diǎn)突破，滾動(dòng)發(fā)展的思路。以休閑度假為龍頭，帶動(dòng)會(huì)議商務(wù)娛樂(lè)等多種消費(fèi)形式。以生態(tài)農(nóng)業(yè)作為亮點(diǎn)；以旅游接待繁榮園區(qū)；以度假地產(chǎn)出售加速資本回收速度；以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。3、功能定位（1）綜合性開(kāi)發(fā)區(qū)考慮到天堂寨旅游發(fā)展缺乏完善配套服務(wù)設(shè)施的現(xiàn)狀,，單一性旅游開(kāi)發(fā)無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求也不符合現(xiàn)實(shí)情況，因此，本規(guī)劃區(qū)域的功能定位為：休閑度假、觀光游覽、旅游配套服務(wù)及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為一體的綜合性旅游區(qū)。（2）生態(tài)旅游區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境、先進(jìn)的生態(tài)農(nóng)業(yè)設(shè)施與優(yōu)美的湖光山色是吸引旅游者到此參觀游覽、休閑度假的重要載體，通過(guò)人造景觀與周邊自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，打造一處獨(dú)具特色的旅游景區(qū)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是規(guī)劃區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中的核心內(nèi)容，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在滿(mǎn)足其主體功能的基礎(chǔ)上，向消費(fèi)者提供旅游服務(wù)。規(guī)劃區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施，必須滿(mǎn)足旅游參觀、科普教育等附加功能。（3）可持續(xù)發(fā)展區(qū) 首先，規(guī)劃區(qū)要實(shí)現(xiàn)生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展，旅游開(kāi)發(fā)是長(zhǎng)期行為。堅(jiān)持綠色、生態(tài)、環(huán)保理念，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，重點(diǎn)應(yīng)用可再生資源，促進(jìn)資源循環(huán)利用達(dá)到生態(tài)可持續(xù)發(fā)展。其次，規(guī)劃區(qū)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃區(qū)域的旅游開(kāi)發(fā)不是單純的公益性項(xiàng)目，而是以盈利為目的企業(yè)行為，投資建設(shè)及規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩，確定建筑體量、投資額度、投資分期、回收手段，設(shè)定適宜的發(fā)展規(guī)模、推進(jìn)速度，獲得穩(wěn)定的投資收益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。（4）民俗文化旅游區(qū)隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對(duì)精神生活的追求越來(lái)越高，旅游者不再滿(mǎn)足于游山玩水，人們?cè)絹?lái)越追求旅游的文化品味，旅游業(yè)向文化層次開(kāi)發(fā)也成為一種趨勢(shì)。園內(nèi)的“烏龜山”附近的“觀音寺”、“古民居”將成為提升本旅游區(qū)為天堂寨民俗、宗教文化旅游區(qū)的重要資源，這也是本旅游區(qū)可依托的重要人文文化資源，其潛力不可低估。4、主題形象定位（1）核心內(nèi)涵 近年來(lái)，各地的青山秀水越來(lái)越受到旅游者的青睞，到大自然中去體驗(yàn)自然的原始美，或居住在青山秀水、森林農(nóng)田間享受大自然的寧?kù)o和身心調(diào)節(jié)，已成為民眾旅游休閑度假的潮流和商家投資的熱點(diǎn)。（2）主題形象內(nèi)涵 規(guī)劃區(qū)域依托于潔凈的生態(tài)環(huán)境和特有的風(fēng)土民情，逐步完善旅游配套設(shè)施，建設(shè)適合人居的生活環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)確定主題形象的內(nèi)涵： 生態(tài)休閑低碳環(huán)保健康科學(xué)（3）內(nèi)涵解析 生態(tài)：綠色莊園有機(jī)食品生產(chǎn)基地（四季花果、大別山特有品種果園、天堂寨土特產(chǎn)） 休閑：度假勝地、區(qū)域休閑、商務(wù)、娛樂(lè)中心（天堂寨中的古寨天堂，野外養(yǎng)生、商務(wù)會(huì)所） 低碳：以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)模 式創(chuàng)造全新的綠色莊園。（低碳生活、低碳旅游） 環(huán)保：有意識(shí)地保護(hù)自然資源并使其得到合理的利 用，防止自然環(huán)境受到污染和破壞；對(duì)受到污染 和破壞的環(huán)境做好綜合治理，以創(chuàng)造出適合于人 類(lèi)生活、工作的環(huán)境。（保護(hù)環(huán)境就是保護(hù)自然） 健康：療養(yǎng)中心、養(yǎng)生頤年、心靈歸棲地（佛教、采摘園、野外養(yǎng)生及度假地產(chǎn)） 科學(xué)：農(nóng)業(yè)科普基地、大別山特有動(dòng)植物開(kāi)發(fā)利用基地、蘭花資源開(kāi)發(fā)與利用基地四、景區(qū)規(guī)劃解析 根據(jù)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)與場(chǎng)地的現(xiàn)實(shí)狀況，將規(guī)劃范圍內(nèi)功能分區(qū)概括為：“一核”、 “二環(huán)”、 “四線(xiàn)”、 “八片區(qū)”。主要集中了居住、辦公、娛樂(lè)、休閑、會(huì)議、餐飲等功能；各個(gè)分區(qū)既獨(dú)立運(yùn)行又相互融合。 “一核”：指以會(huì)議接待中心及客房為核心，建立會(huì)務(wù)、住宿、娛樂(lè)一體化旅游消費(fèi)組團(tuán)?！岸h(huán)”：指可循環(huán)往復(fù)的交通環(huán)線(xiàn)與水循環(huán)系統(tǒng)。 1指貫通整體規(guī)劃范圍的交通環(huán)線(xiàn)（主環(huán)路）。 2指循環(huán)的水系統(tǒng)，修筑水壩、引入湖水、局部人工建設(shè)可循環(huán)水系統(tǒng)。 “四線(xiàn)”：指可供旅游開(kāi)發(fā)的資源線(xiàn)路： 1嬉水岸線(xiàn) 2民俗文化體驗(yàn)旅游線(xiàn) 3生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光線(xiàn) 4 野外養(yǎng)生拓展線(xiàn)路 “八區(qū)”：指按功能劃分的八個(gè)片區(qū)： 1 農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 2 垂釣燒烤區(qū) 3 客房休息區(qū) 4 餐飲服務(wù)區(qū) 5 商務(wù)娛樂(lè)區(qū) 6 民俗文化區(qū) 7 特種動(dòng)植物開(kāi)發(fā)利用觀光區(qū) 8 野外養(yǎng)生拓展區(qū)五、功能區(qū)域設(shè)置 略 第六章 投資估算與資金籌措項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資叁億元（擬爭(zhēng)取政策支持），完成景區(qū)道路、衛(wèi)生環(huán)保、供水供電、消防安全等工程，共16個(gè)子項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目建設(shè)，增強(qiáng)供水供電能力，完善步道、衛(wèi)生環(huán)保設(shè)施及防火安全等景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)旅游景點(diǎn)，拓展景區(qū)的整體功能。一、投資估算（一） 道路：計(jì)劃投資 萬(wàn)元（二） 衛(wèi)生環(huán)保：投資估算 萬(wàn)元（三） 供水供電系統(tǒng) 投資估算萬(wàn)元（子項(xiàng)目預(yù)算后步實(shí)施）（四） 消防安全工程 投資估算萬(wàn)元（子項(xiàng)目預(yù)算后步實(shí)施）（五） 其他工程 投資估算萬(wàn)元（子項(xiàng)目預(yù)算后步實(shí)施）（六） 征地費(fèi)用 投資估算萬(wàn)元二、資金籌措本項(xiàng)目總投資叁億元，其中：先期自籌資金1.6億元；二期自籌資金8000萬(wàn)元；其他資金擬招商引資或申請(qǐng)銀行貸款。 第七章 景區(qū)的環(huán)境保護(hù)規(guī)劃環(huán)境保護(hù)規(guī)劃是為了保障景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)天堂古寨景區(qū)的生態(tài)平衡；在景區(qū)的外圍保護(hù)帶內(nèi)，要避免工業(yè)污染和溪水的維護(hù)，有賴(lài)于地方政府實(shí)施環(huán)境保護(hù)行動(dòng)，和規(guī)劃中的風(fēng)景區(qū)的管理機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理。一、分級(jí)保護(hù)： 實(shí)行分級(jí)保護(hù)制度，有利于景區(qū)的環(huán)境保護(hù)分清主次，不同的級(jí)別采取相應(yīng)的保護(hù)措施。1、特級(jí)保護(hù)：天堂古寨區(qū)域內(nèi)e1水域的保護(hù)。2、一級(jí)保護(hù)：區(qū)域內(nèi)風(fēng)景資源和周邊生態(tài)環(huán)境。3、二級(jí)保護(hù)：瀑布、森林、植被、花草、野生動(dòng)物資源。保護(hù)措施：（1）一律禁止打鳥(niǎo)捕獵、毀林砍樹(shù)。（2）禁止在區(qū)內(nèi)建有污染的作坊。（3）區(qū)域建筑和城鎮(zhèn)規(guī)劃要符合旅游地的建筑風(fēng)格的要求，最好保持原始農(nóng)居的格調(diào)，嚴(yán)禁山林風(fēng)光城市化（盡量避免磚瓦和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）。4、三級(jí)保護(hù)：范圍為景區(qū)邊緣保護(hù)帶。保護(hù)措施：景區(qū)的外圍保護(hù)帶是景區(qū)保護(hù)的外圍屏障，關(guān)系到整個(gè)景區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，也是天堂寨風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保障。在本區(qū)內(nèi)實(shí)施長(zhǎng)久的造林綠化工程是十分必要的；防火護(hù)林工作與嚴(yán)禁樹(shù)木砍伐工作都顯得同等重要。二、護(hù)林防火：1、建立健全護(hù)林防火制度景區(qū)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的護(hù)林防火管理機(jī)構(gòu)，設(shè)專(zhuān)職的護(hù)林防火隊(duì)伍5人，火災(zāi)危險(xiǎn)期有兼職的防火隊(duì)員若干人，責(zé)任落實(shí)到人。平常要進(jìn)行定期的護(hù)林防火安全訓(xùn)練，景區(qū)還要與周?chē)熬皡^(qū)內(nèi)的住戶(hù)，鄉(xiāng)村簽定防火公約，對(duì)防火重點(diǎn)區(qū)和在防火的重點(diǎn)季節(jié)要建立巡邏制度。2、加強(qiáng)護(hù)林防火的宣傳教育 在游園中心和野營(yíng)區(qū)要加強(qiáng)護(hù)林防火的宣傳與管理，路旁設(shè)置護(hù)林防火宣傳的路牌，對(duì)景區(qū)周?chē)蛥^(qū)內(nèi)的住戶(hù)進(jìn)行定期的宣傳。3、配置好防火設(shè)施在建筑物集中地以及區(qū)內(nèi)民居點(diǎn),配置防火器材和設(shè)施。三、退耕還林景區(qū)內(nèi)的耕地，可以視項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要采取部分退耕還林，有步驟地實(shí)現(xiàn)造林綠化。根據(jù)停耕計(jì)劃和景區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，逐步解決停耕農(nóng)民的就業(yè)、生活出路。四、綜合治理對(duì)景區(qū)的景觀造成視角污染的建筑物和設(shè)施，對(duì)景區(qū)的環(huán)境造成污染和破壞的因素，根據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，進(jìn)行綜合治理。五、旅游污染的治理1、游客的生活污染：采用修建廁所、沼氣池進(jìn)行處理；2、生活廢水處理：餐廳、客房生活廢水，建立沼氣池進(jìn)行處理；3、旅游垃圾處理：設(shè)置垃圾筒，修建垃圾處理站；4、旅游粉塵處理：景區(qū)游客步游、交能、餐廚燃料、供熱、供水生產(chǎn)的粉塵，按環(huán)保部門(mén)的要求處理。第八章 項(xiàng)目的實(shí)施與管理一、項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目是一個(gè)綜合的大型工程，其景區(qū)設(shè)施規(guī)模大、項(xiàng)目多，實(shí)施計(jì)劃為：（1）設(shè)立項(xiàng)目組：項(xiàng)目組對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，包括項(xiàng)目的準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)施選購(gòu)、招標(biāo)投標(biāo)、建筑安裝施工、竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段進(jìn)行監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)。項(xiàng)目組在項(xiàng)目實(shí)施中重點(diǎn)抓4個(gè)方面：1、質(zhì)量：嚴(yán)格按安徽省內(nèi)有關(guān)仿古建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和承包合同實(shí)施。2、成本：重點(diǎn)把好材料關(guān)，堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、就地取材、綜合利用、節(jié)約的原則。3、工期：定期檢查、監(jiān)督承包商的周、月工期進(jìn)度表，保證按時(shí)竣工。4、安全：加強(qiáng)安全防范、安全管理，進(jìn)行安全巡視安排，盡量減少對(duì)游人的影響。（2）項(xiàng)目實(shí)施的組織方法： 實(shí)行分項(xiàng)分標(biāo)，各個(gè)項(xiàng)目同時(shí)施工。（3）項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間安排：項(xiàng)目的準(zhǔn)備：1年內(nèi)完成勘察設(shè)計(jì)：1年內(nèi)完成招標(biāo)、投標(biāo)：1年內(nèi)完成建筑安排施工：2年內(nèi)完成竣工驗(yàn)收：半年內(nèi)完成二、項(xiàng)目管理（1）做好監(jiān)督保證措施：明確業(yè)主、監(jiān)督方、施工方的責(zé)、權(quán)、利及業(yè)務(wù)主要控制；項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度；設(shè)備、物資的供應(yīng)和整體協(xié)調(diào)；施工承包商按合同規(guī)定，實(shí)施并保證實(shí)現(xiàn)合同確定的質(zhì)量、時(shí)間；監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目速度在時(shí)間、空間、資源利用上進(jìn)行充分協(xié)調(diào)和嚴(yán)格管理。（2）進(jìn)行防范措施：對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的許多不確定因素要進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患、防微杜漸、把損失控制在最小程度內(nèi)。（3）評(píng)估措施：項(xiàng)目建設(shè)的每一階段，都應(yīng)當(dāng)有一定的評(píng)估手段以及信息反饋，從而總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)更正。第九章 項(xiàng)目投資效益測(cè)算分析參照市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和投資計(jì)劃等資料，經(jīng)認(rèn)真調(diào)研和測(cè)算，我們編制了本項(xiàng)目投資完畢后第一年度的盈利預(yù)測(cè)，編制盈利預(yù)測(cè)所依據(jù)的會(huì)計(jì)政策在各重要方面與本處實(shí)際采用的會(huì)計(jì)政策一致。一、基本假設(shè)（1）國(guó)家現(xiàn)行的方針政策無(wú)重大改變；（2）國(guó)家現(xiàn)行的利率、匯率等無(wú)重大改變；（3）本處所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大改變；（4）本處目前執(zhí)行的稅賦、稅率政策不變；（5）無(wú)其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。二、基本根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查定位1、游客量統(tǒng)計(jì)（略）2、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查測(cè)算入住率：打算住一天的游客占43.9%打算住二天的游客占32.8%打算住三天的游客占1.9%打算住三天以上的游客占2.6%旅游入住率為：43.9%+32.8%+32.8%32.8%=88%實(shí)際入住率為：26%3、市場(chǎng)調(diào)查及測(cè)算表如表：消費(fèi)水平項(xiàng) 目0200元/天200400元/天400600元/天600元以上/天回收有效問(wèn)卷所占比例=(5+80+26+15)(5/1.7%+80/27%+26/8.8%+15/5.1%)4=42.6%吃住者所占比例：(69%1.7%+77%27%+71%8.8%+70%5.1%)1/42.6%=75%娛樂(lè)者所占比例：(12%1.7%+27%17%+8.8%20%+5.1%16%)1/42.6%=17.3%購(gòu)物者所占比例：(10%1.7%+6%27%+8%8.8%+12%5.1%)1/42.6%=7.3%每人日消費(fèi)總額在200元以?xún)?nèi)的旅客所占比例為：1.7%1/42.6%=4%每人日消費(fèi)總額在200400元的旅客以?xún)?nèi)所占比例為：27%1/42.6%=63%每人日消費(fèi)總額在400600元的旅客所占比例為：8.8%1/42.6%=20%每人日消費(fèi)總額在600元以上的旅客所占比例為：5.1%1/42.6%=12%4、關(guān)于住宿計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其數(shù)量金額的確定5、投資完結(jié)后日游客量測(cè)算表（單位：人）三、景區(qū)投資項(xiàng)目效益測(cè)算通過(guò)以上旅游基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，天堂古寨景區(qū)必將以大面積完備的配套設(shè)施，特有的自然資源展顯輝煌；再加景區(qū)廣告宣傳，更能有效提高海內(nèi)外知名度及吸引大量的游客和信徒，也必將取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。（一）社會(huì)效益.加大對(duì)天堂古寨景區(qū)與臨近景區(qū)的橫向聯(lián)系，也必將會(huì)創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加社會(huì)福利。隨著經(jīng)濟(jì)效益的提高，上繳財(cái)政的稅費(fèi)也大幅度增長(zhǎng)，周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會(huì)隨之起步與發(fā)展。根據(jù)旅游之特色，海內(nèi)外客源的不斷增加，必將把天堂寨地方資源發(fā)揮并推向市場(chǎng)，更有利于招商引資，帶動(dòng)皖西經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。（二）經(jīng)濟(jì)效益.經(jīng)過(guò)景區(qū)的改造，不僅門(mén)票收入會(huì)大幅度上升，而且會(huì)帶動(dòng)住宿、餐飲、商品銷(xiāo)售、娛樂(lè)等主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況及其成本費(fèi)用測(cè)算如下：1、門(mén)票收入（最低純收入：1100萬(wàn)元）天堂古寨景區(qū)初步開(kāi)發(fā)后，日平均游客量可達(dá)200人以上，我處綜合門(mén)票收入160元/人，每年門(mén)票收入200160365=1168（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)費(fèi)用：工資及福利：20萬(wàn)元門(mén)票印刷費(fèi)：8萬(wàn)元折舊費(fèi)及維護(hù)費(fèi)：100萬(wàn)元廣告費(fèi)：40萬(wàn)元合計(jì)：168萬(wàn)元2、住宿收入（預(yù)測(cè)：純收入601.8625萬(wàn)元）通過(guò)估算，愿在天堂古寨景區(qū)住宿的游客，應(yīng)該在93%以上，按標(biāo)準(zhǔn)間90間、單人間90間、套房30套的接待量計(jì)算。預(yù)計(jì)可住宿收入情況如下：淡旺季客房入住率平均95%，年收入普通間：9093%80365=244.404（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)間： 9093%120365=366.606（萬(wàn)元）套房： 3093%150365=152.7525（萬(wàn)元）合計(jì)：763.7625萬(wàn)元營(yíng)業(yè)費(fèi)用：工資及福利：10萬(wàn)元物料消耗：20.1萬(wàn)元水電費(fèi)：24.5萬(wàn)元郵電、通訊費(fèi)：2.1萬(wàn)元燃料費(fèi)：25萬(wàn)元洗滌費(fèi)：2.7萬(wàn)元維修費(fèi)：6.5萬(wàn)元折舊費(fèi)：25萬(wàn)元