XX市現(xiàn)代廣場(chǎng)可可行性研究報(bào)告(DOC 29).doc

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 xx市現(xiàn)代廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00四年八月目 錄第一章 概論第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及銷售預(yù)測(cè)第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第六章 項(xiàng)目招商方案第七章 投資估算和資金籌措第八章 效益分析第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施第十章 結(jié)論及建議附件一 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位附件二 定價(jià)模型第一章 概 論一、項(xiàng)目名稱：xx現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)：位于*市*區(qū)建設(shè)廣場(chǎng)西南角1、項(xiàng)目東面：臨主干道南京路2、項(xiàng)目南面：靠城市主干道長(zhǎng)江路3、工程西面：西接南山小區(qū)4、項(xiàng)目北面：臨桂花一村住宅小區(qū)三、區(qū)域特點(diǎn)：1、自然條件：場(chǎng)地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。2、商業(yè)價(jià)值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞建設(shè)廣場(chǎng)，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。3、交通條件： 項(xiàng)目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個(gè)公交車站，長(zhǎng)途汽車站也近在咫尺，長(zhǎng)江路與南京路縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。四、建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積41302.20m2（61.95畝），總建筑面積94765.79，該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行：1、一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)，首層建筑面積11783.98 m2，總建筑面積50625.48 m2，共5層高，一、二層層高為5 m，三層高4.8 m，四五層為4.5 m。2、二期工程：包括錦繡花園和青少年活動(dòng)中心二部分、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為20385.48 m2，分為兩棟。一棟26層，一棟12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。、青少年活動(dòng)中心為6層，局部5層，一二層層高3.9 m，三四層層高為3.5 m，建筑面積為6675.89 m2。3、三期工程：為青少年科普綜合大樓，建筑面積為12000.00 m2?，F(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（）備注第一期工程55704.421現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)主體5層局部7層51042.672地下車庫(kù)車庫(kù)1層4661.75車位105個(gè)第二期工程27061.371青少年活動(dòng)中心科教6層6675.892錦繡花園住宅高層26層小高層12層20385.48第三期工程科教12000.00總計(jì)94765.79五、可行性研究范圍：本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。第三期工程未列入本可研范圍。六、項(xiàng)目估算總投資額：人民幣20718.24萬元，其中土地費(fèi)用2604萬元，工程費(fèi)用14716.78萬元，電梯設(shè)備費(fèi)750萬元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用!公式不在表格中萬元，其他費(fèi)用775.06萬元，不可預(yù)見費(fèi)用735.84萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積41302.202總建筑面積94765.793建筑密度%28534容積率2.285總投資額萬元20718.246銷售收入萬元20748.527銷售稅金及附加萬元1644.288所得稅萬元21409凈利潤(rùn)萬元4344.8410投資利潤(rùn)率%20.97%11投資利稅率%39.24%12建設(shè)期年2第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析1 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃xx市城市總體規(guī)劃（2001-2020）于2003年9月5日通過xx省級(jí)評(píng)審。該規(guī)劃將xx市城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。2、項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況本項(xiàng)目選址所在地的xx區(qū)，將形成以長(zhǎng)江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；建設(shè)向陽路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強(qiáng)片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設(shè)；在向陽廣場(chǎng)即長(zhǎng)江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。二、xx市房地產(chǎn)發(fā)展概況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 從2003年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2004年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況的變化情況。(1)商品住宅開發(fā)情況分析 2004年首季，商品住宅施工面積為2093100平方米，相較2003年同期增長(zhǎng)9.7； 2004年首季，商品住宅竣工面積為407900平方米，相較2003年同期減少9.4。(2)商品住宅銷售情況分析 2004年首季，商品住宅銷售額16572萬元，相較2003年同期上漲9.9； 2004年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，相較2003年同期下降0.2。2、未來幾年發(fā)展趨勢(shì)近6年，xx市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。但從去年央行121號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。(1)、從基本情況看、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。今年1-5月，xx市房地產(chǎn)開發(fā)完成9.85億元，同比增長(zhǎng)59.6%，增速有減緩，同比下降22.4個(gè)百分點(diǎn)。仍高于全省平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，位居*、*之后第三位。開發(fā)投資中住宅完成3.7億元， 下降1.3%；寫字樓完成0.15億元， 下降42.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成2.9億元，增長(zhǎng)2.14倍；其他用房完成3億元，增長(zhǎng)1.5倍。、非國(guó)有投資依然強(qiáng)勁。今年非國(guó)有資本在開發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從1-5月的情況看，私營(yíng)開發(fā)企業(yè)完成投資4個(gè)億，占總量的41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成3.5億和1.1億，占總量的36%和11%。國(guó)有企業(yè)完成0.36億元，比重由上年10.6%下降到3.7%，減少7個(gè)百分點(diǎn)。、新開工項(xiàng)目規(guī)模提高。前5 月，累計(jì) 26家開發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，計(jì)劃投資規(guī)模達(dá)15.3億元，大大超過去年同期23家開發(fā)企業(yè)，計(jì)劃投資5.3億元的規(guī)模。截止5月底，新開工項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資4.9億元，占完成總量的一半，比上年同期多出3.3億元。、開發(fā)資金到位情況較好。截止5月底，累計(jì)資金到位17.8億元，同比增長(zhǎng)52%。在當(dāng)年到位的15.5億元中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別為400萬元和2500萬元；國(guó)內(nèi)貸款3.7億元，增長(zhǎng)24%；自籌資金5.19億元，增長(zhǎng)21.5%；其他資金來源6.3億元，增長(zhǎng)42.9 %，其中定金及預(yù)收款增長(zhǎng)75.7%。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的74%，說明了xx市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量進(jìn)行發(fā)展的階段。、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高潮。今年以來，開發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值往往更高,故持續(xù)走強(qiáng)。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。1-5月,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積達(dá)64.1萬平方米。增長(zhǎng)1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；寫字樓施工面積6.3萬平方米，增長(zhǎng)60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%?！捌Q(mào)城”“電器廣場(chǎng)”等上億元大型商業(yè)項(xiàng)目有10個(gè)正在建設(shè)中，掀起了xx市商業(yè)開發(fā)的高潮。、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來資本增多，形成了xx有始以來上億元開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上年9家增加到21家。計(jì)劃總投資達(dá)42.14億元，同比增長(zhǎng)98.5%。由浙江xx實(shí)業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國(guó)城商業(yè)廣場(chǎng)”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績(jī)頗佳；xx集團(tuán)投資2.3億元打造時(shí)代廣場(chǎng)已動(dòng)工；而上?！眡x花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了xx新城。、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍依然。在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，首季xx房屋銷售價(jià)格指數(shù)為107.6，房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)為101.2。其一是商品房銷售價(jià)格上漲5.7%，其中普通住宅上漲10.2%，豪華住宅上漲1.1%；其二是私有住房交易上漲10.8%；其三是房屋租賃價(jià)格上漲1.2%。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲1.2%。、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢(shì)。從一季度的調(diào)查樣本顯示，xx市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到160點(diǎn)。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂觀態(tài)度。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。(2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在xx市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重31.2%。，但對(duì)于投資的拉動(dòng)意義重大。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前國(guó)家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到xx市地產(chǎn)市場(chǎng)。.征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營(yíng)性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，xx市貫徹落實(shí)毫不含糊。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3 個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率63.6%。.立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。目前xx市開發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。.資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。開發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購(gòu)房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的50%，限制對(duì)購(gòu)買第二套房的貸款，對(duì)購(gòu)買第四套房以上的投資性購(gòu)房不予貸款等。在無法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。 從xx市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，xx市房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴程度不小。5 月底到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款雖只占24，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。面對(duì)銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。(3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。一是銷售下降。截止5月底，xx市商品房銷售面積18.8萬平方米，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長(zhǎng)，累計(jì)預(yù)售面積56.5萬平方米，同比增長(zhǎng)1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面積9.3萬平方米，增長(zhǎng)1倍。從空置時(shí)間上看，一年內(nèi)占73%；在一年至三年內(nèi)的占26%；三年以上僅占1.3%?？罩妙愋鸵宰≌佣?，占67%?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實(shí)際預(yù)售，銷售周期拉長(zhǎng)，因此時(shí)點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過1萬多平方米就屬這類情況。樂觀的是今年xx市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降1.3%，緩沖下半年空置壓力。 (4)、趨勢(shì)判斷 隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)：、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。xx省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有66.2 %的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，30.2%的居民有購(gòu)房意向。xx省城鎮(zhèn)居民人均使用購(gòu)房貸款597元，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均使用購(gòu)房貸款2010元相比，還有一定距離。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨螅M(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2020年xx省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。2002年xx省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資150.9億元，占固定資產(chǎn)投資的比重11.2%，占gdp的比重3.4%，分別低于全國(guó)平均水平6.7個(gè)百分點(diǎn)和4.2個(gè)百分點(diǎn)，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是xx省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。、啟動(dòng)汽車消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。截止6月底，全省汽車消費(fèi)貸款余款比年初增長(zhǎng)140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。全省個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng)29%，高于去年同期增長(zhǎng)速度6.3個(gè)百分點(diǎn)。三、 區(qū)域市場(chǎng)分析1、xx區(qū)處于xx市區(qū)的東北地帶，地價(jià)較中心地區(qū)低。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。另外布局比較分散，不具備規(guī)模化。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街?？梢灶A(yù)計(jì)在未來的兩年內(nèi)xx區(qū)的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)將成為整個(gè)城市板塊競(jìng)爭(zhēng)的又一沸點(diǎn)。2、xx區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場(chǎng)面積約3.56萬平米，占零售商場(chǎng)總體量約28.62%；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)面積4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)總體量的1.52%，在租在售零售專業(yè)市場(chǎng)面積44.8萬平米，占全市在租在售專業(yè)市場(chǎng)總體量52.83%。 四、 項(xiàng)目利弊分析1、優(yōu)勢(shì) ：(1).區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于xx市中心建設(shè)廣場(chǎng)西側(cè)，長(zhǎng)江路與南京路交匯處，在有序的舊城改造建設(shè)中，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將更長(zhǎng)足發(fā)展。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷售率的有利保障。(2).交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。(3).景觀優(yōu)勢(shì)：從空中鳥瞰本項(xiàng)目，高達(dá)45%的綠地率和戶外12000 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。(4).配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，周邊各項(xiàng)配套相應(yīng)俱全。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車場(chǎng)，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂園，市民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(5).政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目經(jīng)xx政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)開始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。(6).產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。2、劣勢(shì)：(1).保險(xiǎn)公司和中國(guó)銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損項(xiàng)目整體形象。(2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。據(jù)城市規(guī)劃，該高架橋有望在2006年拆除。3、機(jī)會(huì)：(1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學(xué)校，汽車站流動(dòng)人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來充足人氣。(2).本項(xiàng)目所在區(qū)域目前僅有長(zhǎng)江路上的新星量販購(gòu)物城，居民購(gòu)物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項(xiàng)目的啟動(dòng)在吸引新星客戶分流的同時(shí)也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項(xiàng)目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能，給廣大青少年提供了一個(gè)多元的舞臺(tái)，同時(shí)也給商家?guī)聿虣C(jī)。(3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來購(gòu)物。(4).進(jìn)入wto的大背景下，隨著城市化進(jìn)程的加速，xx區(qū)的物流配送領(lǐng)袖地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。(5).周邊樓盤開發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。4、威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機(jī)關(guān)單位配套住宅項(xiàng)目將以競(jìng)爭(zhēng)者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。*區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對(duì)xx區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)分流影響。(2).目前xx區(qū)部分樓盤由于長(zhǎng)時(shí)間的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。(3).由于緊靠項(xiàng)目，a項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目而言形成了直接的威脅。(4).企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。本項(xiàng)目存在的威脅主要來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 第三章 項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測(cè)一、 項(xiàng)目定位：1項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位一：地標(biāo)xx區(qū)乃至全市特色的商住項(xiàng)目定位二：城市的形象窗口xx商業(yè)形象的典型代表2目標(biāo)市場(chǎng)定位（1） 目標(biāo)區(qū)域由于本項(xiàng)目地處xx區(qū)，目前xx區(qū)人口僅22萬人。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析得知，xx區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘?gòu)買力不夠的緣故仍無法支撐5萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施（含本項(xiàng)目）。因此本項(xiàng)目定位必須為市級(jí)商業(yè)設(shè)施，吸引xx全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。因此，區(qū)域市場(chǎng)是我們的主導(dǎo)客戶吸納方向。同時(shí)考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在xx市民心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。（2） 目標(biāo)客戶：詳見附件3.功能定位：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)?？梢M(jìn)：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。(2).住宅部分: 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下。戶 型面積（平米）目標(biāo)消費(fèi)者戶型配比四室兩廳155平米私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)技術(shù)管理人員30%三室兩廳120130平米企業(yè)技術(shù)管理人員/私營(yíng)業(yè)主50%兩室兩廳80100平米偏向城市生活的服務(wù)性行業(yè)人員10%頂層復(fù)式五室兩廳200220平米私營(yíng)業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青少年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語等空間場(chǎng)所。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營(yíng)運(yùn)作方式進(jìn)行。二、銷售情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)十月份動(dòng)工，2005年4月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對(duì)外銷售。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計(jì)銷售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到20，2005年上半年銷售率將達(dá)到60，余下40在現(xiàn)房出來，交付使用之時(shí)將陸續(xù)銷售完畢。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成60的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷售。三、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)1、商業(yè)部分現(xiàn)代廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的銷售價(jià)格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景等因素進(jìn)行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評(píng)估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場(chǎng)的平均售價(jià)。詳細(xì)計(jì)算過程見附件?？杀葘?shí)例芙蓉苑一層商鋪售價(jià)：9300元/可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價(jià)：6300元/ 可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價(jià)：9300元/現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷售價(jià)格層數(shù)垂直遞減比例平均售價(jià)計(jì)算值（元/）平均售價(jià)取定值（元/）一層195129500二層0.657075500三層0.739954000四層0.831963000五層0.825572500整體平均售價(jià)取定值（元/）49002.住宅部分根據(jù)本項(xiàng)目與華湘大廈、世紀(jì)花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。定級(jí)因素及各樓盤得分計(jì)算情況見附件。類比樓盤綜合因素得分表序號(hào)樓盤名稱樓盤得分(x)樓價(jià)(y)1華湘大廈17.4 17282世紀(jì)花園18.819003明珠花園17.118004西湖花園17.61700說明：以上房?jī)r(jià)皆以小高層住宅為參考指標(biāo)據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：ya+bx1728a17.4b 1900a18.8b 1800a17.1b 1700a17.6b 計(jì)算得到： y2464.5-38.5x本項(xiàng)目的樓盤得分為19.8分，代入公式得y2464.5-38.519.81702.2元/平方米得出本案的樓價(jià)平均為1702.2元/平方米。由于此價(jià)格估算有5左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價(jià)初步確定為1750元/平方米第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場(chǎng)商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動(dòng)中心為6層，總建筑面積82765.8。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫(kù)出入口分別設(shè)在東面和西面。本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：1、商場(chǎng)部分：采用柱網(wǎng)為8.4m8.4m的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。2、錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：本項(xiàng)目總建筑面積為82765.8，按70va/的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000kva的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。四、給排水工程1、 給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為dn200鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲(chǔ)水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為600m3貯水池，在屋頂設(shè)容積約50m3的水箱，設(shè)2臺(tái)揚(yáng)程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用pp-r塑料管。給水：采用一戶一表制。2、 排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用upvc塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。3、 消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。七、主要設(shè)備設(shè)施：1、冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場(chǎng)部分根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機(jī)，同時(shí)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)；2、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；3、電梯：商場(chǎng)每層設(shè)自動(dòng)扶梯二組上、下自動(dòng)扶梯，一臺(tái)2噸貨梯，兩臺(tái)觀光電梯（1噸）八、交通與停車： 本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車坪和一層架空層、商場(chǎng)與青少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車輛約60輛。九、環(huán)境保護(hù)：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。1、 施工中的環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目施工過程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。2、 使用中的環(huán)保：a. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。b. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。c. 商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。3、 環(huán)境景觀改造：a. 商場(chǎng)、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)美麗、舒適的購(gòu)物、休閑、居住環(huán)境。b. 對(duì)現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。c. 在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。d. 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點(diǎn)睛的作用。e. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃一 、項(xiàng)目運(yùn)作模式1、 組織機(jī)構(gòu)：該項(xiàng)目由xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程管理和運(yùn)作。2、項(xiàng)目總投資額約為1.9億元人民幣。二、招投標(biāo)管理工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購(gòu)，均采取招標(biāo)形式。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。二、 工程監(jiān)理本項(xiàng)目應(yīng)請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。三、 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。本項(xiàng)目竣工后組織專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。四、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃為了加強(qiáng)工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強(qiáng)關(guān)鍵線路進(jìn)程的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)、搞好安全施工，以使項(xiàng)目盡快竣工受益。本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為2年，其控制性進(jìn)度計(jì)劃如下1、2004年10月1日開工建設(shè)，2005年1月30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個(gè)月)。2、 2005年2月1日至2005年5月30日完成一期工程主體施工。3、 2005年6月1日至2005年10月10日完成一期工程裝飾工程。4、 2005年11月20日一期工程竣工驗(yàn)收。5、 2006年5月20日二期工程竣工驗(yàn)收。6、 2006年9月20日三期工程竣工驗(yàn)收。五、 銷售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃：工程進(jìn)度銷售階段銷售比例銷售收入商場(chǎng)部分住宅部分青少年活動(dòng)中心2004年10月12月項(xiàng)目銷售宣傳階段2005年1月5月項(xiàng)目銷售預(yù)定階段15%18710%182052005年6月11月商場(chǎng)銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202005年12月3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512006年4月5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562006年6月8月整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷期5%125015%53530%32021052006年9月12月尾盤銷售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項(xiàng)目營(yíng)銷中可采取二種經(jīng)營(yíng)方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報(bào)收益。第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場(chǎng)及50%的地下車位采取銷售方式；而4至5層商場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心和另外50%的地下車位采取租賃的方式。此方案是在公司資金實(shí)力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮將部分商場(chǎng)和車庫(kù)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場(chǎng)繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。二、運(yùn)營(yíng)策略：商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)先確立主力商店( 如主力店、大賣場(chǎng)、大型專業(yè)店), 并在招商過程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場(chǎng)最成功的客源始于主力商店, 在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃, 以扣住穩(wěn)定客戶層, 在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果, 形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素, 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。必須主動(dòng)尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門。商業(yè)廣場(chǎng)要經(jīng)營(yíng)得好, 還要求商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動(dòng)的能力。商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)一般至少有3 個(gè)以上的公享空間用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動(dòng), 以吸引人氣增加銷量。（各類節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括: 明星見面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂秀、群眾文體競(jìng)賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣等。）二、招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策略有所不同的是，商業(yè)廣場(chǎng)的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購(gòu)買商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)種、經(jīng)營(yíng)管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。1、確定招商對(duì)象招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來確定，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。2、確定經(jīng)營(yíng)模式以委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過專業(yè)商業(yè)顧問公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的策略；為保證項(xiàng)目的特色化、差異化經(jīng)營(yíng)，少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營(yíng)；3、制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持政策，確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這對(duì)于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。4、主要招商策略（1）目標(biāo)定位招商根據(jù)已建立的資料庫(kù)及招商網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從中鎖定目標(biāo)客戶，逐步展開招商工作，運(yùn)用相應(yīng)的招商手法，主動(dòng)出擊洽談客戶，全力爭(zhēng)取目標(biāo)客戶進(jìn)場(chǎng)。（2）效應(yīng)招商根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點(diǎn)，從目標(biāo)客戶資料中，按知名度、影響力、號(hào)召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點(diǎn)篩選客戶，而后重點(diǎn)出擊招商，采用相應(yīng)的優(yōu)惠條件進(jìn)行招商，爭(zhēng)取重點(diǎn)客戶進(jìn)場(chǎng)，利用重點(diǎn)客戶的駐場(chǎng)作為賣點(diǎn)和炒點(diǎn)，吸引其他客戶進(jìn)場(chǎng)，從而達(dá)到推動(dòng)招商進(jìn)程的目的。（3）放水養(yǎng)魚本項(xiàng)目為新興的商住項(xiàng)目，在社會(huì)上尚未有知名度，大眾及品牌商對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度極低；對(duì)品牌商而言，他們?cè)谶x擇本項(xiàng)目時(shí)，主要從本項(xiàng)目位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、本項(xiàng)目檔次、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)需求、本項(xiàng)目規(guī)模、招商條件、本項(xiàng)目知名度等幾個(gè)方面考慮。本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對(duì)本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長(zhǎng)，考慮是否進(jìn)駐時(shí)會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開業(yè)初期之時(shí)，與市場(chǎng)的磨合期還沒有度過，銷售額還不是很穩(wěn)定。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚”的效果。（4）特色為先本項(xiàng)目要在市場(chǎng)占據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營(yíng)特色，故在招商活動(dòng)中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對(duì)象以外，與定位相關(guān)極具特色的商品及項(xiàng)目也是重點(diǎn)招商對(duì)象，通過合理的布局和規(guī)劃，形成獨(dú)特的商品布局及特色，從而達(dá)到與傳統(tǒng)項(xiàng)目不同的經(jīng)營(yíng)特色和風(fēng)格。5、招商步驟第一步：采用內(nèi)部招商方式，運(yùn)用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶名單，采取相應(yīng)招商手法，主動(dòng)聯(lián)絡(luò)知名主力客戶，洽談進(jìn)場(chǎng)有關(guān)事宜；第二步：公開招商，運(yùn)用主題及特色概念作賣點(diǎn)，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭(zhēng)取客戶簽約進(jìn)場(chǎng)；第三步：采用倒計(jì)時(shí)招商，制造搶租的勢(shì)頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開招商會(huì)，擴(kuò)大招商期，營(yíng)造一種旺租的勢(shì)頭。第七章 投資估算和資金籌措一、投資估算：1、工程報(bào)建費(fèi)用詳見附表71。2、項(xiàng)目投資估算詳見附表72。 工程報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表 表7-1序號(hào)費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額(萬元)備注1城市公用設(shè)施配套費(fèi)51042.6714256%+11337.6410906%+20385.489733%570.072工程承包合同鑒證費(fèi)82765.898000.21.323招標(biāo)代理費(fèi)82765.898003.523.174勞?；?2765.898003.5%231.745質(zhì)監(jiān)費(fèi) 82765.8980016.626白蟻防治費(fèi) 82765.892.016.567墻改基金 82765.896.957.118散裝水泥專項(xiàng)基金 82765.89216.559碴土運(yùn)輸保潔費(fèi) 82765.891.008.2810破占道費(fèi)5.011水土保持規(guī)費(fèi)占地面積41302.22.0元/m28.2612工程交易服務(wù)費(fèi)82765.898001.811.9213人防費(fèi)57718.562%1400元/+20385.489元/179.96合計(jì)1136.56折合137元/m2 項(xiàng)目投資估算表 表7-2序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)或定額標(biāo)準(zhǔn)估算金額（萬元）備注一土地費(fèi)2604二工程費(fèi)用26041土建工程高層20385.48850元/1732.77多層(51042.67+6675.89)800元/4617.49地下室4661.752000元/932.2地下室按2000元/2電氣工程商場(chǎng) 55704.4270元/389.93住宅等 27061.3750元/135.313高壓配電6000kva0.07萬元/ kva4204給排水82765.8930248.305消防工程費(fèi)商場(chǎng)55704.42100元/557.04住宅等27061.3730元/81.186集中空調(diào)商場(chǎng)51042.67150元/765.637弱電工程82765.8930元/248.308地下室、裙樓通風(fēng)商場(chǎng)55704.4250元/278.529商場(chǎng)裝飾工程51042.67800元/4083.4110室外工程7556.5300226.70三設(shè)備費(fèi)用7501電梯9臺(tái)30萬元270普通電梯6臺(tái)觀光梯2臺(tái)貨梯1臺(tái)2自動(dòng)扶梯16臺(tái)30萬元480每層4臺(tái)4層四其它費(fèi)用21424.781勘察費(fèi)82765.8918.282可研及評(píng)估費(fèi)453409.37229.433設(shè)計(jì)費(fèi)82765.8920165.534開發(fā)管理費(fèi)989584.633%441.505工程監(jiān)理費(fèi)1979169.260.8%117.736環(huán)保評(píng)估費(fèi)27施工圖審查費(fèi)82765.898001.610.59五相關(guān) 報(bào)建費(fèi)詳見上表43624.62六不可預(yù)見費(fèi)4041105.0185%735.84工程費(fèi)的5%合計(jì)總投資20718.24二、資金籌措：本項(xiàng)目總投資額為20718.24萬元, 在項(xiàng)目預(yù)售前，即項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、可研及設(shè)計(jì)費(fèi)、土建工程費(fèi)等資金約8000萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預(yù)定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。其具體資金籌措方式如下： 1、投資方自有資金3800萬元(含已投入的土地投資)。1、銀行貸款3000萬元。2、商場(chǎng)、住宅預(yù)定：按賣價(jià)的5%收取預(yù)定金款。預(yù)售率按30%估算，共可收取預(yù)交款200萬元。4、施工單位墊付資金1000萬元。以上合計(jì)可籌集資金8000萬元，能夠滿足工程需要。主體完成后，后續(xù)資金可通過預(yù)售方式解決。三、資金平衡計(jì)劃：見下表時(shí)間資金投入(萬元)資金來源(萬元)2004年8-10月前期投入(土地、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等)3800自有資金38002004年11月-2005年1月一期基礎(chǔ)及地下室工程及1000承建單位墊資10002005年2-5月一期主體工程3200收取預(yù)定金205銀行貸款30002005年6-11月一期裝飾及安裝工程9000收取售樓款14620二期主體工程10002005年12-2006年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎(chǔ)及主體工程9002006年4-9月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計(jì)2071837230第八章 效益分析一、銷售收入、銷售稅金及附加估算:1、銷售收入: 項(xiàng) 目面積（）售價(jià)（元）合計(jì)（萬元）住宅20385.4817503567商鋪51042.67490025010.90車位只銷售105個(gè)車位中的50個(gè)車位5250青少年宮活動(dòng)中心6675.8916001068.14合 計(jì)29896.042、銷售稅金及附加根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加, 綜合稅率為5.5%，銷售稅金及附加為1644.28萬元。二、經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算:項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有開發(fā)建設(shè)成本, 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。1、開發(fā)建設(shè)成本:項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為20718.24萬元。2銷售廣告費(fèi)：銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷售收入的2估算為597.92萬元。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：按年息7.25%，借款期為2年，貸款3000萬元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用450.78萬，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。4項(xiàng)目總成本