2012年保定市雄縣隆基泰和廣場營銷定位及項目啟動討論.ppt

,一座廣場 一城繁華,營銷定位及項目啟動討論版,雄州新核心 一座廣場 一城繁華,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式,周期背景 | 市場背景,按照集團公司制定的銷售任務(wù)：2012年銷售額8886萬； 預(yù)計按照基礎(chǔ)鋪位計算待銷售鋪位：180-190個；,2012.8.15,2012.9.30,2012.12.31,2013.10,政府報規(guī)通過 時效周期,客戶積累 時效周期,按照資金計劃， 完成2012年任務(wù)需在開售期完成所開60%銷售， 即至少1000鋪位，銷售基礎(chǔ)鋪位100個。 按照10:1的樂觀到訪轉(zhuǎn)成交比例計算， 至少需要到訪1000組意向客戶。,自持商業(yè)開業(yè),自持商業(yè)主體封頂,8886萬,前期招商跟進 由于前期業(yè)態(tài)定位模糊， 應(yīng)在銷售同時進行招商工作， 保證品牌及次主力店的入住 與前期承租條件的調(diào)整。,銷售商業(yè)的制約因素： 1、整體商業(yè)的明確定位； 2、整體商業(yè)的經(jīng)營模式； 3、商業(yè)工程進度周期； 4、自持商業(yè)的業(yè)態(tài)分布； 5、商業(yè)品牌的進駐； 6、銷售商業(yè)硬件條件；,雄縣隆基泰和廣場開發(fā)預(yù)期？ 目前盛唐地塊的資金狀況為正的1.8億（未計算目前未付款項），在這樣的資金前提下，如何看待雄縣隆基泰和廣場項目的開發(fā)預(yù)期。,快速消化，現(xiàn)金流至上,利潤最大化，合理開發(fā),不同的目標值將決定不同的經(jīng)營思路及不同的規(guī)劃條件；,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式,周期背景 | 市場背景,首都第二機場全面動工 空港效應(yīng)，形成三核布局,首都第二機場 及新空港經(jīng)濟圈,雄州商業(yè)核心,白溝特色購物旅游,白洋淀風景旅游核心,至北京,至天津,至保定,至廣州,40分鐘車程,大廣高速,保津高速,白溝特色購物旅游,白洋淀風景旅游核心,雄州商業(yè)核心隆基泰和廣場,至今，雄州沒有核心， 而保東同樣需要核心,但“兩白一城”新規(guī)劃帶來無限的商業(yè)機會： 2012年隨著兩白一城的保定重點規(guī)劃的啟動，依托保津高速與白溝形成互補之勢，白溝的購物游、溫泉城的景觀度假休閑游的發(fā)展下將形成多種旅游特色混合的綜合區(qū)域，而臨近這兩個區(qū)域的雄縣也必然成為這一旅游區(qū)域配套建設(shè)的主要基地。 白洋淀溫泉城風景、度假 + 白溝購物 + 雄縣溫泉、休閑、人文。 兩白一城的城市規(guī)劃，為雄縣帶來大量的旅游人群，增加了雄縣對于商業(yè)配套的需求。 保東周邊沒有高端的商業(yè)綜合體作為城市發(fā)展的核心，雄州借首都第二機場及兩白一城的規(guī)劃形成核心趨勢， 雄州乃至保東的核心商業(yè)虛位以待。,保東區(qū)域商業(yè)引擎新核心,京津保環(huán)繞；河北重點開發(fā)區(qū)域兩白一城輔助區(qū)；首都第二機場輻射區(qū)；,東擴北移，無限生活廣場,LIFE CENTER,新型大規(guī)模居住區(qū)，帶動消費力膨脹,原住居民：雄縣擁有人口35.4萬，年人均可支配收入約10000元，區(qū)域可支配總收入：35.4萬10000=35.4億元； 產(chǎn)業(yè)支柱：塑料包裝、地熱、古玩、礦泉、溫泉、旅游；,未來聚金商圈,世紀城： 2000-2008，入住套數(shù)3000套，常駐人口約8000人 盛唐國際： 2007-2013，入住套數(shù)2420套，預(yù)計入住約8000/10000人 鑫城： 規(guī)劃36萬平米，2600戶預(yù)計2014年交房使用，預(yù)計2015年后入住人口約8000/10000人 雄州國際廣場： 規(guī)劃43萬平米包含15萬平米商業(yè)(綜合商業(yè)包含五金批發(fā)、建材、土產(chǎn)日雜、大型超市、酒店）預(yù)計2016年交付使用預(yù)計常駐人口6000人,2015年，超過35000人口支撐 按商業(yè)合理服務(wù)半徑：800-1000米 人均商業(yè)服務(wù)建設(shè)面積：0.7-0.9/人 商業(yè)服務(wù)需求面積25000-30000 按盛唐社區(qū)規(guī)模計算，外向型商業(yè)5%-11%比例 商業(yè)面積預(yù)計15000-33000,雄州世紀城,盛唐國際,鑫城,雄州國際廣場,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,區(qū)域在售商業(yè)競品狀況,商貿(mào)物流組群 家居建材、五金機電、農(nóng)貿(mào)副食、日雜小商品等,人文社區(qū)組群 主要以安置房及商品房為主,綜合商服組群 大型商超、購物街、餐飲、不夜城等。,雄州國際廣場,都市服務(wù)組群 度假旅游、娛樂休閑、洗浴水匯、高端會議配套、溫泉游泳館等,溫泉湖商貿(mào)中心業(yè)態(tài)分布：,F5：健身會所,F4：時尚街區(qū),F3：品牌服裝,F2：品牌服裝,F1：綜合商場,B1：超市,B2：停車場,30000元/,21000-25000元/,18000元/,10000元/,商場部分 建筑面積：2.5萬平米 地下兩層 地上四層 層高：6.3米,住宅部分 建筑面積：5萬平米 層數(shù)：26層,惠友超市、肯德基、金伯利鉆戒、雄縣黃金商行等,一層,二層,三層,四層,注：商場均以使用面積向外出售、標準店鋪規(guī)格為30平米/間，可以自由組合,承諾投資回報率為：11% 形式：售完返租（三年一簽） 經(jīng)營模式：統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理,綜合商場 天宜商廈 五層 建面：19350平米 不對外出售,北側(cè)出售門店 建面：3950平米 共20套門店 3層14套 2層6套,南側(cè)出售門店 建面：3260平米 共21套門店 3層7套 2層14套,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,區(qū)域經(jīng)營性商業(yè)狀況,近千戶商業(yè)處于雜亂狀態(tài),手機及 其配件,婚紗 攝影,服裝、日雜、 小吃、鞋帽,服裝 日雜 家居 鞋帽 飾品,家電,蓮花 商場,手機及 其配件,婚紗 攝影,服裝、日雜、 小吃、鞋帽,服裝 日雜 家居 鞋帽 飾品,家電,蓮花 商場,雄縣現(xiàn)街鋪業(yè)態(tài)分布圖,雄州商業(yè)現(xiàn)繁華地段分布較為靠雄縣縣城南端；業(yè)態(tài)分布較為擴散，現(xiàn)已山水蓮花商場為主的商業(yè)圈，為雄縣繁華地段，但由于市場建于較早，其衛(wèi)生、消防、服務(wù)、較差，但受于現(xiàn)階段市場管理不健全導(dǎo)致繁華地段整改較為困難。 人民大街以小家電及電動車為主，是雄縣購買家電及電動車的主要來源地。 溫泉路兩側(cè)以手機配件及少部分婚紗集中地，此地為雄縣老政府原址為雄縣最早繁華路段。,山水蓮花商場基礎(chǔ)資料,山水蓮花商場品牌狀況,步行街商業(yè)基礎(chǔ)資料,步行街商業(yè)品牌狀況,大棚市場商業(yè)基礎(chǔ)資料,東市場商業(yè)基礎(chǔ)資料,人民大街商業(yè)基礎(chǔ)資料,南市場商業(yè)基礎(chǔ)資料,南市場商業(yè)品牌狀況,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,區(qū)域行業(yè)品牌門店狀況,服裝業(yè)：,家電業(yè)：,手機通訊：,黃金珠寶：,婚紗攝影：,餐飲業(yè)：,升級城市生活 形成真正的核心商業(yè)區(qū),雄州原有商業(yè)舊格局,以隆基泰和廣場為核心的全新商業(yè)格局,原有的城市商業(yè)模式存在著檔次低、環(huán)境差、相關(guān)業(yè)態(tài)分散等缺陷，并且遠離新的居住集中區(qū)，沒有形成一定的商業(yè)鏈條。,由于區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展，新規(guī)劃的居住區(qū)的入住，圍繞文昌街政法學(xué)核心形成的北部區(qū)域成為新商業(yè)中心的有效區(qū)域。,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式,市場需求,潛在消費力,區(qū)域規(guī)劃,項目規(guī)模,盛唐國際公建定位思路：,消費者需求,零售商需求,城市核心商業(yè)需求,旅游規(guī)劃配套需求,原住民生活,新興住宅區(qū),年輕人,旅游人口,周邊人口,住宅開發(fā),兩白一城規(guī)劃,城市化進程,人文旅游,連通白溝及白洋淀溫泉城,全新城市核心,大體量，規(guī)模效應(yīng),長臨街面,統(tǒng)一雄縣商業(yè)， 領(lǐng)銜區(qū)域消費， 兩白一城規(guī)劃的超級配套補充,盛唐國際商業(yè)零售概念定位：,區(qū)域全新一站式 消費商業(yè)中心,針對原住民,針對旅游者,行業(yè)文化,雄縣原有商業(yè)需求總和，購物、休閑、餐飲均可于此體驗.大型超市、品牌店、最大的影院、最大的網(wǎng)吧等。,區(qū)域旅游商品零售商店，針對團隊旅游購買力。如特產(chǎn)及特色手工藝等。,行業(yè)集中地，如婚慶行業(yè)、電信行業(yè)、古玩行業(yè)等,對于原有商業(yè)環(huán)境，完成更大體量，更好的購物環(huán)境，更多選擇，更便捷的消費。,配套型人文旅游集散地,全天候精彩,休閑、娛樂、餐飲 全天候營業(yè)、全天候娛樂、全天候精彩,所謂全天候，指增加夜間業(yè)態(tài)，延長營業(yè)時間。 娛樂、餐飲、休閑、購物互動，提升商業(yè)氛圍。,影院、網(wǎng)吧、彈子房,精品菜系、特色菜系、夜排檔,KTV、洗浴、溫泉、SPA、美容、美發(fā)、茶藝、棋牌,盛唐國際公建定位： 生活地帶：區(qū)域全新一站式商業(yè)核心+配套性人文旅游集散地,LIFE CENTER,時尚、美食 夜生活 旅游集散 收藏古玩,青年,家庭,上班族,商人,旅游者,時尚娛樂,夜間消費概念,餐飲,購物概念,文化、旅游概念,歡樂家庭概念,全天候精彩 影院、夜店、KTV、網(wǎng)吧、酒吧、臺球,中高收入人群 夜店、KTV、酒吧、特色服飾店,宴請、聚會、特色餐吧、小吃街,中端品牌專賣店、大型超市、特色服飾店、金店、婚慶店、影樓,親子樂園、寵物醫(yī)院、家庭餐廳、KTV、影樓,特產(chǎn)商店、古玩城,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式,市場需求,潛在消費力,區(qū)域規(guī)劃,項目規(guī)模,隆基泰和廣場定位思路：,消費者需求,零售商需求,城市核心商業(yè)需求,旅游規(guī)劃配套需求,原住民生活,新興住宅區(qū),年輕人,旅游人口,周邊人口,住宅開發(fā),兩白一城規(guī)劃,城市化進程,人文旅游,連通白溝及白洋淀溫泉城,全新城市核心,大體量，規(guī)模效應(yīng),長臨街面,統(tǒng)一雄縣商業(yè)， 領(lǐng)銜區(qū)域消費， 兩白一城規(guī)劃的超級配套補充,隆基泰和廣場零售概念定位：,區(qū)域全新一站式 消費商業(yè)中心,針對原住民,針對旅游者,行業(yè)文化,雄縣原有商業(yè)需求總和，購物、休閑、餐飲均可于此體驗.大型超市、品牌店、最大的影院、最大的網(wǎng)吧等。,區(qū)域旅游商品零售商店，針對團隊旅游購買力。如特產(chǎn)及特色手工藝等。,行業(yè)集中地，如婚慶行業(yè)、電信行業(yè)、古玩行業(yè)等,對于原有商業(yè)環(huán)境，完成更大體量，更好的購物環(huán)境，更多選擇，更便捷的消費。,暨配套型人文旅游集散地,全天候精彩,休閑、娛樂、餐飲 全天候營業(yè)、全天候娛樂、全天候精彩,所謂全天候，指增加夜間業(yè)態(tài)，延長營業(yè)時間。 娛樂、餐飲、休閑、購物互動，提升商業(yè)氛圍。,影院、網(wǎng)吧、彈子房,精品菜系、特色菜系、夜排檔,KTV、洗浴、溫泉、SPA、美容、美發(fā)、茶藝、棋牌,青年,家庭,上班族,商人,旅游者,時尚娛樂,夜間消費概念,餐飲,購物概念,文化、旅游概念,歡樂家庭概念,全天候精彩 影院、夜店、KTV、網(wǎng)吧、酒吧、臺球,中高收入人群 夜店、KTV、酒吧、特色服飾店,宴請、聚會、特色餐吧、小吃街,中端品牌專賣店、大型超市、特色服飾店、金店、婚慶店、影樓,親子樂園、寵物醫(yī)院、家庭餐廳、KTV、影樓,特產(chǎn)商店、古玩城,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,保東 核心引擎 超大型一站式商業(yè)綜合體,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,，新城市核心的創(chuàng)生地,自持購物中心： 泉樂匯： 銷售型商業(yè)：,城市購物廣場 ；2013.10開業(yè),時尚特色商街 ；2013.10開業(yè),城市家庭生活中心 ；2013.10開業(yè),泉樂匯溫泉休閑中心 ；2013.10開業(yè),歐洲鐘樓廣場 ；2013.10開業(yè),一站式購物體驗，全面提升城市生活價值,業(yè)態(tài)豐富，包容全客層一站式消費需求,時尚生活美食中心,購物休閑娛樂完美結(jié)合,隆基泰和廣場業(yè)態(tài)豐富囊括：服飾、家居、大型超市、電器、影院、電玩、書城、情調(diào)情調(diào)餐飲、兒童游樂、嬰童店、休閑溫泉等零售及體驗店,以鐘樓廣場為中心，融匯大量時尚生活元素，從特色溫泉到世界美食應(yīng)有盡有。打造保東區(qū)域時尚生活的核心引擎。