農貿綜合市場改擴建為新型農貿綜合市場可行性研究報告.doc

紅豐農貿綜合市場改擴建為新型農貿綜合市場可行性研究報告xx工程機械化有限責任公司二八年十二月目 錄第一章：總論一、項目提出的背景二、項目建設的必要性三、編制可研報告的依據(jù)和范圍第二章：市場預測和改擴建規(guī)模及經營范圍一、市場預測二、改擴建的規(guī)模和經營范圍第三章：場址和建設方案 一、場址二、建設方案三、建筑防火設計四、排水系統(tǒng)（環(huán)保處理）五、電氣六、防雷接地七、抗震八、公廁第四章：農貿綜合市場管理職能組織機構和人員編制一、職能組織機構二、人員編制及來源第五章：投資估算與資金籌措一、投資估算二、資金籌措第六章：財務測算與評價一、經濟效益分析二、社會效益分析第七章：項目及開發(fā)企業(yè)概況一、項目概況二、開發(fā)企業(yè)的概況第八章：結論與建議一、結論二、建議第九章：附件第一章 總 論一、項目提出的背景xx市政府2007年8月份在第9次常務會議中研究決定“為加強城區(qū)市場的規(guī)劃建設和管理，加快川滇黔渝結合部區(qū)域性商貿中心的培育發(fā)展步伐”，形成共識：用5年時間，重點推進“五個一”工程和“三個一批”工程建設的市場戰(zhàn)略發(fā)展目標，其中一個重點的戰(zhàn)略發(fā)展目標就是“建設一個標準化的大型農產品批發(fā)市場”，“新建和改造提升一批農貿市場；鼓勵引導建設一批農貿超市”，積極發(fā)展現(xiàn)代農副物資產品流通組織形式，在重要商品的產地，銷地或集散地，在推進農業(yè)化過程中，在加強市場建設，培育形成本地生產要素市場和農產品體系。xx市政府就此在財政、土地、稅收等多方面給出了一系列扶持鼓勵引導政策和優(yōu)惠政策，并制定了許多切實可行的工作措施。要求“切實抓好農副產品物流的農貿市場建設和改造工作”，“按照規(guī)劃建設發(fā)展目標，切實加大對農貿市場新建和改擴建的工作力度”，強力推進“新建的農貿市場按標準化建設”，著力引導農貿市場改擴建為新型農貿市場。（附1：xx市人民政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定宜府辦發(fā)200780號）二、項目建設的必要性：紅豐農貿綜合市場是批準的一個大型物流農貿市場，地處xx市江北片區(qū)舊州紅豐西路以北，綜合市場業(yè)主是“xx工程機械化有限責任公司”，從1998年建立農貿綜合市場至今已有10年，對促進xx市江北片區(qū)及周邊農村場鎮(zhèn)的農業(yè)蔬菜、水果、農副食品、及酒類、飲食，農村日常工業(yè)用品的交流、銷售，貿易曾發(fā)揮過很大的影響，隨著城市化建設的推進和農村經濟的發(fā)展，紅豐農貿綜合市場的功能迫切需要擴大，需要更新。流通經濟的發(fā)展和市政府加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的戰(zhàn)略布置，一致要求將紅豐農貿綜合市場改擴建為一個新型的農產品物流綜合市場。為了適應地區(qū)經濟發(fā)展和市政府的經濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，xx工程機械化有限責任公司作為紅豐農貿綜合市場的業(yè)主，決定改變原來的組織管理體制，公司專門設置對紅豐農貿綜合市場改擴建項目部，進行新的“現(xiàn)代化農貿綜合市場”的開發(fā)建設和管理，并對紅豐農貿綜合市場的改擴建項目的必要性、進行了充分的調查分析，從地方政府的戰(zhàn)略規(guī)劃要求，城鄉(xiāng)農貿交易市場的發(fā)展，項目地址的區(qū)域優(yōu)勢，物流態(tài)勢、經濟效益、社會效益，財務投資等方面進行了可行性研究，并形成如下的可行性研究報告。三、編制可研報告的主要依據(jù)1、xx市人民政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定，宜府辦發(fā)200780號文。（附件1）2、xx市人民政府關于xx工程機械化有限責任公司原為劃撥土地改變用途后調整容積率補辦出讓的批復，宜府國土發(fā)2006126號文（附件2）。3、xx市國土資源局國有土地使用權出讓合同，合同編號2006-00202（附件2）。4、企業(yè)投資項目備案通知書備案號：川投資備51150007050945816號（附件3）。5、“xx市舊州控制性詳細規(guī)劃”（該“詳細規(guī)劃”屬于xx市城市規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃。江北舊州組團是以產業(yè)功能為主，集生產、物流、生活、行政、文化、科教、商貿及其他功能為一體的綜合型的城市組團，現(xiàn)“xx紅豐農貿綜合市場”所在e-01-11地塊已規(guī)劃為“農貿綜合市場”建設用地內容之一。）（附件4）6、紅豐農貿綜合市場規(guī)劃設計定位圖及負一、二、三層平面圖。（附件5）7.xx市規(guī)劃和建設局規(guī)劃設計條件通知書，建設項目選址意見書，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程施工許可證等（附件）。8、e-01-11地塊拆除房屋明細表（附件19）。9、xx市人民政府對新建，改擴建農貿綜合市場進行優(yōu)惠扶持的相關政策。第二章 市場預測和改擴建規(guī)模及經營范圍一、市場預測1、地理位置優(yōu)勢：作為“農貿綜合市場”具有的地理位置優(yōu)勢。根據(jù)江北舊州組團“一軸一核三片六區(qū)”詳細規(guī)劃，e-01-11地塊正處“一核”(以五岔口為核心)，東南片區(qū)、西片區(qū)、東北片區(qū)(新居住區(qū))一核三片區(qū)的交匯點。作為改擴建后的新型農貿物流綜合市場，周邊輻射3000米范圍內的居住小區(qū)，西北面是內宜高速公路出入口及公交總站，與成渝、成昆高速通道連接，是xx農副產品進出的主要通道，東北面是江北新居住區(qū)，xx學院及吊白公路，匯集了大量的農副產品的消費者；通過五道口的各條公路連接著xx近郊象鼻、金坪、觀音、白花等主要的農副產品生產鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西邊經振興大道連接新規(guī)劃的xx飛機場和宗場農業(yè)生產基地。世界500強之一的五糧液集團名酒生產廠房和銷售基地也在這個輻射圈內。東南面是規(guī)劃已開工建設的長江xx水運港口，直接連接長江下游的南溪、江安和上游的屏山等農副產品主要生產縣區(qū)。根據(jù)地理位置優(yōu)勢，將紅豐農貿綜合市場改擴建為（xx）江北最大的新型農貿綜合市場完全符合xx市政府關于積極發(fā)展流通、特別是農貿產品流通，推動農業(yè)經濟發(fā)展、培育形成本地農產品體系和生產要素市場的重要任務要求。2、消費群體優(yōu)勢：改擴建后的紅豐農貿綜合市場周邊的消費群。江北舊州組團2010年規(guī)劃人口為12萬人，日常生活消費的農副產品需求量越來越大。e-01-11地塊位于舊州組團的中心，是幾大規(guī)劃片區(qū)的交匯點，在周邊已形成了集中人口居住的許多居民小區(qū)，例如葡萄園小區(qū)、陽光名城、紫荊茗園小區(qū)、匯申花園小區(qū)、碾子山小區(qū)、學府花園、金田小區(qū)、錦繡花園小區(qū)、銀龍小區(qū)、金松苑小區(qū)、諧苑小區(qū)、陽光苑小區(qū)、和苑小區(qū)、酒香苑小區(qū)、五糧液上下生活小區(qū)、紅豐東路小區(qū)、軸承廠小區(qū)、機械廠小區(qū)、制材廠小區(qū)、廣廈小區(qū)、正和小區(qū)等，江北規(guī)劃的多條居民集中居住的新街區(qū)，圍繞著現(xiàn)在的紅豐農貿綜合市場四周已經建成。改擴建的農貿綜合市場（將周邊9萬人口和市區(qū)28萬人口提供生活必需品）周邊居住人口已近9萬多人，每日需要消耗和交易的農貿產品的數(shù)量非常集中和巨大。3、人力資源優(yōu)勢：改擴建后的紅豐農貿綜合市場可增大社會就業(yè)平臺。xx市江北片區(qū)是舊工業(yè)區(qū)，xx紙業(yè)股份有限公司、制材廠、軸承廠、機械廠、紙機廠、三江廠、岷江機械廠、敘府茶葉公司、中國農業(yè)銀行上江北分行、中國工商銀行上江北分行、中國銀行上江北分行、中國建設銀行上江北分行、中國商業(yè)銀行上江北分行、川南醫(yī)院、xx一醫(yī)院上江北分院、xx二醫(yī)院上江北分院、xx骨科醫(yī)院、xx市第四中學、xx學院a、b區(qū)等大中型企事業(yè)都在這個片區(qū)內，隨著經濟體制改革、企業(yè)破產等多方面的原因，有大量的職工下崗待業(yè)，隨著農貿綜合市場的改擴建，完全可以為下崗職工搭建一個新的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的工作平臺。4、增加地方的財稅收入。隨著農貿綜合市場的改擴建和新型化的建設，集中的農貿交易市場不僅在市場規(guī)模上會擴大，在交易農貿產品的范圍和流通量上都會得到一個較大的發(fā)展和提升，必然會為地方的財稅收入帶來較大數(shù)量的增加。5、對周邊的農副產品生產起到促進作用。市場發(fā)展是由消費的需求引起的，消費需求的擴大必然會帶動生產供給的增加，改擴建后的新型農貿綜合市場對周邊和附近的農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農副產品的生產發(fā)展必然會起到一個較大的促進作用，對農村經濟的提升也會發(fā)生重大影響。6、xx雄居長江上游，素有萬里長江第一城之稱，是國家西部沿江開發(fā)兩大經濟走廊的結合部和川、滇、黔三省結合部的交通要沖和物資集散地，腹地遼闊，輻射范圍廣。同時xx還是由xx、自貢、瀘州組成的川南“金三角”的重要支撐。農貿綜合市場的發(fā)展是xx經濟基礎更加堅實的一個重要物質支柱。江北舊州地處xx市門戶，內宜高速公路、內昆鐵路橫貫中部，川云中路穿越全境，是出入xx的必經之路。改擴建后的紅豐農貿綜合市場會充分地利用所處xx市江北舊州對外交通的核心地點、區(qū)位、交通優(yōu)勢突出，及時地對紅豐農貿綜合市場進行改擴建完后，必然會對xx市的整體農貿物資市場發(fā)展提升一個新臺階，有著美好的市場前景和發(fā)展的契機與保障。二、改擴建的規(guī)模和批文1、xx市發(fā)改委對立項的改擴建紅豐農貿綜合市場的備案書（附5：2007年5月9日企業(yè)投資項目備案通知書：川投資備 51150007050945816號文)中確認，改擴建的“農貿綜合市場”建設地點在“xx市上江北紅豐西路(8號)北側”，農貿市場“商業(yè)用房8336平方米”，“臨致富路進半地下室18000平方米”，用于交易物資及配套用房，建設內容主要還包括辦公、管理及設備用房、公廁、污水沉渣處理等。2、xx市規(guī)建局已于2007年發(fā)文同意在該地塊內規(guī)劃增大建設“農貿市場約9000m2”。（附6：xx市規(guī)建局200769號文 “對e-01-11地塊農貿市場建設審查意見函”）3、改擴建農貿綜合市場上市的商品范圍：農副產品，農村日用工業(yè)品，農業(yè)生產資料等。采用市場組織形式的交易方式，批零兼營，以批發(fā)為主。第三章 場址和建設方案一、場址xx工程機械化有限責任公司經xx市國土部門辦理相關手續(xù)，將“xx紅豐農貿綜合市場”場址所在的e-01-11地塊土地性質由“劃撥”轉換為“出讓”并已完清了有關的出讓金費用。該地塊的土地使用權屬于xx工程機械化有限責任公司所有。e-01-11地塊作為物資交流的優(yōu)越區(qū)位及對周邊地區(qū)市場輻射的集聚影響，具有選擇為農貿綜合市場的位置優(yōu)勢。該地塊不存在權屬轉移問題，四周的基礎建設和公共設施齊備，舊有市場及附屬建筑的拆遷屬于xx工程機械化有限責任公司內部的事務，基本上不存在拆遷糾紛。同時，e-01-11地塊在xx市城市規(guī)劃和江北舊州控制性詳細規(guī)劃中已作為“農貿市場建設用地”。將e-01-11地塊作為xx市江北舊州“新型農貿綜合市場”的場址，對原紅豐農貿綜合市場進行改擴建是完全可行的開發(fā)建設場址的最好選擇。二、建設方案1、e-01-11地塊位于上江北紅豐西路北側8號，居江北中心地塊，總占地面積16.7畝，規(guī)劃總建筑面積：62680，屬于農貿市場規(guī)劃的地下室：18000，營業(yè)房8336，樓上住宅;35100,配套設計有公廁和污水處理的綜合建設用地。2、該地塊地形地貌是南高北低半面坡，高差較大，規(guī)劃設計主體建筑分別為18層、23層、23層的三棟商住樓，其中地面層，半地下層負一、二、三層及裙樓第一、二、三層為農貿綜合市場管理服務區(qū)，形成一個集農副產品零售、批發(fā)及管理、辦公、服務、加工、倉儲、配送等多種功能為一體的現(xiàn)代化農貿綜合市場。3、e-01-11地塊地形地貌呈南高北低單面坡，高差較大。四周城市主、次道路環(huán)繞，市政基礎設施齊備。根據(jù)該地塊的形態(tài)特征、設計單位充分利用現(xiàn)狀地形進行新型農貿綜合市場立體和平面的布置設計（附7：設計施工景觀定位圖）。4、地面沿地塊周邊兩條城市主、次道路布置農貿綜合市場的臨街商業(yè)鋪面。地面層以上三四層設計為管理辦公服務用房，由上述樓層建筑圍成農貿交易市場，分設蔬菜、水果、家畜，水產等各類專業(yè)市場及各服務區(qū)。（附8：改擴建后農貿綜合市場平面布景圖）5、利用現(xiàn)狀地形南北高差的單面坡布置設計成半地室和地下室，分設農資、農業(yè)生產日用品等市場及服務區(qū)。6、地下室設置成品倉庫、冷庫及服務車、停車庫等，以利于農副產品的加工和儲藏。（附9：地下室設計平面布景圖）三、建筑防火設計本方案市場空間單層建筑高度為4.6米，消防安全按gb50261-96要求進行設計。四、排水系統(tǒng)(環(huán)保處理)（1）室外排水采用雨污合流制，集中進入城市管網(wǎng)。（2）室內排水：所有排水采用雨水、污水分流制、其中菜市場采用活動蓋水溝單獨排到專建的沉渣池處理后再排出，糞便污水排出經化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到室外城市管網(wǎng)。五、電氣本農貿市場總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負荷，采用一路電源供電，選一臺10kv變壓器可滿足用電要求. 六、防雷接地本農貿市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿墻設避雷帶，利用柱內主筋做引下線，基礎內鋼筋做接地極，接地電阻r10歐姆。 七、抗震：根據(jù)中國地震強度區(qū)劃，該場址地區(qū)地震基本烈度為8度，建筑物按地震基本烈度8度設防。八、公廁：流動人口按120人/小時設計，建筑面積150m2。第四章：農貿綜合市場管理職能機構和人員編制一、職能組織機構：為了更有效地發(fā)揮改擴建的新型農貿綜合市場的設計功能和提高農貿綜合市場開發(fā)建設投資的經濟效益，更好地發(fā)揮農貿綜合市場的經濟和社會效益，有效地進行物流服務，xx工程機械化有限責任公司規(guī)劃建設農貿綜合市場管理服務設置專門的職能部門“和興貿易服務部”簡稱：“物管部”，對改擴建的新型農貿綜合市場進行服務管理。 其組織機構示意如下xx工程機械化有限責任公司 和興貿易物管部 項目部門經理 物業(yè) 工程 財務 市場 安全管理部 技術部 行政部 營銷部 保衛(wèi)部這些部門在項目經理的具體領導下，進行下列管理工作。1、負責對項目的策劃及實施工作，加快市場的建設速度。2、負責對外的招聘，以及財務管理工作。有關單位履行必要的法律手續(xù)等法律事務工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。3、負責經營管理工作、制定經營所需物質的采購計劃，并組織實施，進行成本核算和成本控制。4、負責購置和維修固定資產設備的工作，負責能源的管理工作。二、人員編制及來源和興貿易物管部，人員編制21人。xx工程機械化有限責任公司代表二人（一人負責項目建設監(jiān)督，一人負責財務監(jiān)督）項目部門經理1人項目財務與行政管理部門4人工程技術部3人市場營銷部3人物業(yè)管理部8人項目部門經理對“xx工程機械化有限責任公司”負責，各部門的負責人由項目經理選聘，報“xx工程機械化有限責任公司”董事長批準聘任，其余工作人員面向社會招聘，擇優(yōu)錄用。 第五章 投資估算與資金籌措一、投資估算1、包括改擴建農貿綜合市場開發(fā)建設項目的用地。e-01-11地塊占地面積11138（約16.7畝），出讓土地現(xiàn)屬xx工程機械化有限責任公司，評估價為100萬/畝，土地使用權總投資為1670萬元。2、改擴建農貿綜合市場涉及到原紅豐農貿綜合市場舊建筑的拆除。包括臨街的32間營業(yè)用房和市場內的營業(yè)用房。以及現(xiàn)存的經營攤位和經營者的簡便庫房、臨時住房等，需拆除的面積大約為15346.85平方米，拆除費用（包括拆遷補助等）按600元/平方米概算，需投入921萬元。（附件19：拆除房屋明細表）3、建設資金投入按規(guī)劃和設計要求主要建筑物面積62680，其中作為新型農貿綜合市場“商業(yè)用房8336平方米”，半地下室18000平方米的規(guī)模進行計算，建筑基礎，土建、普通裝飾、水電、消防、電梯(電動扶梯)等預算每平方米的工程造價預算為1，238元。建設投入概算為7760萬元(1238元/平方米62680平方米)。4、xx市政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定(宜府辦發(fā)200780號文件）對農貿綜合市場建設項目實行收費優(yōu)惠扶持政策。該項目申報規(guī)建工程規(guī)費313285元配套費己由相關部門免收。5、農貿綜合市場的流通設備及農產品貿工農一體化需要投入的設施及配套設備等。經初步測算需200萬元。該部份投入可依據(jù)市政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定（附1）對“現(xiàn)代化農產品市場流通設施及農產品貿工農一體化設施建設”實行稅收優(yōu)惠扶持政策，新型農貿綜合市場建成后可申請優(yōu)惠回收，暫不列入建設資金投入概算中6、不可預見費概算為96萬。7、根據(jù)xx市政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定：“取得國有土地使用權的農貿市場建設用地，其土地公開出讓的起始價依據(jù)土地取得成本從優(yōu)確定。”e-01-11地塊土地出讓金費用xx工程機械化有限責任公司已全部完清，參考土地市場區(qū)域價格的評估價值，作為包括改擴建農貿綜合市場建設項目的自有資產投入。同時不考慮已免收的建設工程規(guī)費，則包括改擴建新型農貿綜合市場的整個建設項目測算需要的建設資金計劃投入為：10351萬元。項目概算表序號工程或費用名稱技術經濟指標概算金額（萬元）1土地使用權價值100萬/畝16.7畝16702舊市場拆遷費用600元/153469213項目前期工作費354勘察費（地勘）155施工圖設計費11元/62680686施工預算編制費建安工程費 0.5%237招標服務費建安工程費 0.3%138工程監(jiān)理費309工程保險費建安工程費 1%4610建安工程費740元/62680463811水、電、氣消防186元/62680116612排污管道2513排污處理池4214廁所815電梯（扶梯）8臺25016道路、綠化8517市場配套，辦公設備4018外裝飾工程56019凍庫設備6020財務費預算2000萬貸款3年利息48021建設單位管理費等8022不可預見費9625預算總計10351二、資金籌措xx工程機械化有限責任公司作為包括改擴建新型農貿綜合市場建設項目的開發(fā)建設主體，開發(fā)資金的來源以自籌為主，暫缺部分，向銀行申請貸款支持。建設投入資金采用下列方法進行解決：1、 自籌現(xiàn)金部分：xx工程機械化有限責任公司在江北舊州組團b-01-02地塊開發(fā)建設的“和興花苑”商住樓營業(yè)用房及非營業(yè)用房14550（在江北古塔大道），正進行綜合驗收出售（出租），營業(yè)用房及非營業(yè)用房出售出租的部分回收資金可使用2500萬元作為改擴建農貿綜合市場自籌資金投入。2、 改擴建農貿綜合市場的地址用地屬于xx工程機械化有限責任公司以出讓方式取得土地使用權的商住用地，出讓金及各種規(guī)費均已完清，該地塊土地評估價1670萬元，作為自有資本投入，不考慮建設資金投入。3、 對紅豐農貿綜合市場現(xiàn)有建筑的拆除，及舊市場內大棚攤位，營業(yè)用房的拆遷安置測算的費用支出，預測費用為921萬元，可作為舊市場業(yè)主“xx工程機械化有限責任公司”內部賬務處理，暫不考慮建設資金投入。4、 改擴建新型農貿綜合市場建設資金需投入的暫缺部分，向銀行申請三年期貸款2000萬元，預計償還的本金和利息為2480萬元5、 該項目按預計工期進度建設，在投入建設預計540天（一年半）后，可以進行預售（出租）許可，預計可前期回收資金3300萬元，作為償還貸款和項目資金投入。紅豐農貿綜合市場改擴建資金籌措序號方 案金額（萬元）資金比例（）1自籌建設資金來源5091491、土地使用權價值16702、拆遷安置費用9213、現(xiàn)金25002向銀行貸款2000193預售（出租）回收資金3300325動態(tài)預測總計10391100資金籌措比例圖示： 32 租售收入再投入自有資金 49 19 貸款第六章 財務測算與評價一、經濟效益分析改擴建農貿綜合市場建設工期初步定為540天。在管理和資金保證的情況下，基本能按設計工期完成。1、新型農貿綜合市場建成后，沿街商業(yè)營業(yè)用房和市場內營業(yè)及辦公服務用房為8336平方米。區(qū)域：菜市、水果、家畜、水產等各類攤位大致布置為400個左右。每個小時服務4位買主，每個攤位經營8小時/天計，該市場能接待12800人/天。根據(jù)對e-01-11地塊四鄰現(xiàn)有營業(yè)房價格的調查，商業(yè)營業(yè)房售價和租金如下表：xx上江北門面價格調查表地 段售 價租 金五糧液大道約6500-7000元/25-30元/酒都生活廣場約8500元/35元/左右銀龍附近（葡萄園）約6500元/20-26元/中氣天然氣公司附近約6000元/左右20-23元/恒發(fā)約5000元/（二樓）20元/（二樓）恒發(fā)約2800元/（三、四樓）12元/（三、四樓）xx學院約6500-7000元/20-30元/沁禾商業(yè)廣場約8000-10000元/紅豐西路金宏小區(qū)約7000-8000元/紅豐西路諧苑小區(qū)約7000-7500元/2、改擴建開發(fā)建設的新型農貿綜合市場按期建成竣工出售（或出租）預期在2010年，國家的經濟預期會有很大的發(fā)展，按樂觀的期望預測，新型綜合市場商業(yè)用房和攤位的租售價格和成交比例均會有所上升，改擴建開發(fā)建設投資收益按最優(yōu)期望進行測算，即商業(yè)營業(yè)用房及各類攤位，全部出售，商業(yè)營業(yè)用房均價為8500元/，攤位使用權40年4萬元/個，規(guī)建住房36344，預測均價為2200元/，地下凍庫、車位出售預測收入252萬元，地下凍庫、車位年出租預測收入72萬元，序號項 目測算依據(jù)收入（萬元）扣除支出（萬元）1市場營業(yè)用房8500元/833670862各類攤位4萬元/個400個16003地下凍庫、車位出售3244住房銷售收入2200元/3634479965收入總額170066各項稅售管理費用1700611708凈銷售收入158169總投資額1035010利潤總額546611所得稅(%)25136612稅后利潤4100根據(jù)以上測算，包括改擴建開發(fā)建設的新型農貿綜合市場內容的開發(fā)建設項目，利潤率為52.81%，凈利潤率為39.6%。影響投資收益變動的因素有：開發(fā)成本預算、市場營業(yè)房、攤位、住宅等價格變化、成交率等。考慮上述變動因素的保守測算，包括改擴建開發(fā)建設的新型農貿綜合市場內容的開發(fā)建設項目的投資收入不會低于5000萬元，利潤率不會低于48%，凈利潤不會低于3800萬元，凈利潤率不會低于36%。二、保證償還銀行貸款本金及利息2480萬元的可行性進行預測方案一：1、營業(yè)房8336按30元/.月，全部出租計算，年收入：30元/.月833612月300萬元40年經營權租賃收入：300 4012000萬元市場綜合管理費用按收入25計算：約3000萬元。2、市場攤位400個全部出租，每個攤位面積占地六個平方，根據(jù)xx及xx周邊多個市場調查，一個月租金價格在150元至400元之間，該市場綜合估價每個攤位按200元/月計算年收入：200元/個.月400個12個月96萬元40年租賃收入：96403840萬元。市場綜合管理費用按收入25計算：約960萬元。3、 凍庫包括設備955全部出售，按均價3200元/計算銷售收入：3200元/955302.4萬元人工工資占收入25：約75.6萬元。4、 地下停車位104個全部出租，租金每個按每月150元計算 年收入：150元/個.月104個12個月18.72萬元40年租賃收入：18.7240748.8萬元物業(yè)管理費用按收入10計算：約74.88萬元。5、 活動批發(fā)區(qū)約13000，每天交易10車貨物約計100噸，場地物管收費按每噸15元/天計算年收入：15元/噸.天100噸30天12月54萬元40年物管收費：54402160萬元方案一的收益概算表（按40年出租收入概算）序號項 目測算依據(jù)收入（萬元）扣除支出（萬元）1市場營業(yè)用房出租30元/.月120002各類攤位出租200元/個.月38403地下凍庫（房）全出售（3000元/）3024車 庫出租150元/個.月7495批發(fā)、零售進場物管費15元/噸.天21606收入總額190517各項稅金19051611438各項支出總計市場綜合管理費用、人工工資、維修費等41119利潤總額1379310所得稅（）25344911稅后利潤10344方案二：1. 商業(yè)用房按40年計算，市場營業(yè)房8336以部分出租和出售計算，出租率60（5000），出售率40（3336），租金30元/.月，銷售均價8500元/租金收入：30元/.月500012個月40年7200萬元銷售收入：8500元/33362836萬元。收入共計：10036萬元2. 市場攤位出租率為50（200個），租金200元/個.月，出售攤位率為50（200個），經多個市場調查，40年經營權每個能售6萬元，該市場攤位以保守價格計算，每個攤位按4萬元一個出售計算租金收入：200元/個.月200個12個月40年1920萬元銷售收入：4萬元/個200個800萬元收入共計：10036萬元3. 市場配套凍庫四個，所占面積（包括活動面積）1945，其中：海鮮凍庫95，鮮肉凍庫180，水果凍庫270，蔬菜類凍庫410，共計955。根據(jù)市場調查，1天1噸貨物鮮凍收費價格5元8元/噸，冷凍容量250噸年收入：8元/噸.天250噸30天12個月72萬元40年收入：72402880萬元每天電量耗損：5.5千瓦24小時1.50元/度4臺792元年電費支出：792元/天30天12個月28.5萬元；40年電費支出：28.5401140萬元凍庫管理工人設置二人，每人每月工資1500元工人年工資支出：1500元/月.人2人12個月3.6萬元40年工資支出：3.640144萬元設備維修投入按總收入的25計算：約720萬元4. 地下停車位104個，出租率為50（52個），租金150元/個.月，出售率20（21個），銷售均價6萬元/個，預留30的車位（31個）作為物管的活動車位，臨時車位收費按5元/次，2次/天計算年租金收入：150元/個.月52個12個月9.36萬元40年租金收入：9.3640=374.4萬元出售收入：6萬元/個21個=126萬元臨時車位年收費：5元/次2次/天.個31個30天12個月11.16萬元40年臨時車位收費：11.1640= 446.4萬元。方案二的收益概算表（按40年經營概算）序號項 目測算依據(jù)收入（萬元）扣除支出（萬元）1市場營業(yè)用房出租率60，出售率40100362各類攤位出租率50，出售率5027203地下凍庫（房）收費收入28804車 庫出租率50，出售率20，預留率30%9475收入總額165836各項稅金1658369957各項支出總計市場綜合管理費用、人工工資、維修費等20048利潤總額135849所得稅（）25339610稅后利潤10188根據(jù)以上兩個方案的測算,無論是方案一或是方案二，對改擴建建成后的新型農貿市場管理經營的凈收益，按40年經營管理的平均凈收益計算，每年經營管理的凈收益在260萬元左右，作為償還銀行2480萬元本金及利息貸款，在經營收益上提供了有效的保障。三、社會效益分析 新型農貿綜合市場建成后可以形成一定的規(guī)模經營，估計年農貿商品交易額在9800萬元至12000萬元之間，不僅可為企業(yè)帶來可觀的經濟效益，同時也會產生較大的社會效益。除了加快城市規(guī)劃建設的重要戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)外，預計至少每年能解決1500人以上的就業(yè)崗位，為上崗的員工及進城農民工提供了有效的社會就業(yè)機會，給政府減輕再就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定。新型農貿綜合市場的建設，有利于xx江北片區(qū)的經濟發(fā)展，加速農產品的流通領域市場體系，形成以調整產業(yè)結構新的經濟增長點，同時，對促進和帶動翠屏區(qū)農副產品的發(fā)展具有十分積極的作用。也大大方便周邊大中型企業(yè)的物資買賣流通。四、項目資金投入和資金回收的預算安排 該項目開發(fā)建設從2008年7月開始進行土建工程施工，到2009年4月，預算投資4170萬元； 2009年4月進行舊市場的拆除，預算投入1000萬元； 工程的土建施工建設預算投入3500萬元； 工程后期的裝飾，配套設施，設備安裝，道路綠化，消防等各項投入預算1700萬元； 資金回收預算，第一期工程預計在2009年4月份取得預售許可證，通過預售（租）預算回收資金3500萬元，第二期工程預計到2010年建成銷售（租）預算回收資金8600萬元，項目資金投入和資金回收的預算是動態(tài)預算，對保證貸款利息和本金的償還都有充分的預算保障。第七章 項目及開發(fā)企業(yè)的概況一、項目概況1、項目名稱：紅豐農貿綜合市場(暫定)2、項目性質：改擴建3、建設承辦單位：xx工程機械化有限責任公司4、項目負責人：xx(xx工程機械化有限責任公司法人代表)5、建設地點：xx市上江北紅豐西路8號(編號：舊州組團e-01-11地塊)6、項目主要技術經濟指標序號項目名稱單 位指 標1規(guī)劃總用地（）111382總建筑面積（）636803農貿市場建設面積（）83364半地下車庫（）180005公廁建筑面積（）1506住宅建筑面積（）363447建設投資（萬元）103518建筑密度（）249容積率（）3.7810綠化率（）3511停車位（輛）地面：12；地上：120二、開發(fā)企業(yè)的概況紅豐農貿綜合市場的業(yè)主是“xx工程機械化有限責任公司”。紅豐農貿綜合市場所在地塊（江北舊州組團e-01-11地塊）性質為出讓土地，土地使用權屬“xx工程機械化有限責任公司”所有。對紅豐農貿綜合市場進行改擴建是“xx工程機械化有限責任公司”在e-01-11地塊進行樓上高層商住樓開發(fā)建設項目的重要內容，已經規(guī)劃審批進行施工建設?！昂团d貿易物管部”將作為改擴建后的新型農貿綜合市場的職能管理機構，在“xx工程機械化有限責任公司”的主導下進行管理經營。紅豐農貿綜合市場改擴建項目開發(fā)和經營的企業(yè)法人主體是“xx工程機械化有限責任公司”。公司注冊資本為2588萬，2008年現(xiàn)有資產4900多萬。公司在xx市的經營已有13年的歷史，主要從事大型公路橋梁的土石方機械化施工，工程機械及運輸車輛修理，農貿綜合市場，農業(yè)生態(tài)養(yǎng)殖，森林公園風景旅游區(qū)等第三產業(yè)的經營服務管理，及相關房地產項目的開發(fā)建設，屬于“優(yōu)秀民營企業(yè)”。年經營收入3840萬元 ，凈利潤785萬元 （附件10：xx工程機械化有限責任公司簡介，2006年、2007年資產負債表和損益表）第八章 結論與建議一、結論1、項目建設符合xx市城市總體規(guī)劃“xx工程機械化有限責任公司”投資開發(fā)建設的“紅豐農貿綜合市場”改擴建項目符合地方政府城市規(guī)劃戰(zhàn)略部署，符合城鄉(xiāng)一體化，加強和促進城市農貿市場開發(fā)建設的產業(yè)政策。2、項目建設有利于推動翠屏區(qū)第三產業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)具有良好的社會效益。 3、xx工程機械化有限責任公司為項目法人，負責本項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產經營和債務償還等各項工作。公司現(xiàn)有的資產狀況良好，建設項目的自籌資金基本到位，出讓土地的各項費用已完清，規(guī)建申報費用按地方政府的優(yōu)惠扶持政策已作了免除，現(xiàn)場建設的各項條件完全具備，正在施工的18層建筑主體工程進度正常，已完成了該工程的三分之二工程量。國家未來兩年宏觀經濟的發(fā)展逐漸趨好，農貿綜合市場的商業(yè)營業(yè)房和攤位的銷售及價位具有較好的前景。項目的財務分析結果表明，經濟效益可行。建設開發(fā)資金以自有資金為主，只有少部份資金需貸款支持，對貸款的本利償還，除了該項目的銷售收入作保證外，該項目的開發(fā)業(yè)主“xx工程機械化有限責任公司”現(xiàn)有的資產也是抵押擔保的貸款保證。4、改擴建項目場址選在xx市翠屏區(qū)江北紅豐西路，交通運輸條件良好，場址的選擇是最佳的。綜上所述進行的分析，對紅豐農貿綜合市場進行改擴建為新型農貿綜合市場，不僅適應了xx市流通經濟發(fā)展的需要，符合xx市城區(qū)市場規(guī)劃和管理的經濟發(fā)展戰(zhàn)略要求，同時也得到了市政府從財政稅收，報建規(guī)費多方面的扶持優(yōu)惠，是切實可行的城市規(guī)劃建設的支農項目。作為紅豐農貿綜合市場的業(yè)主“xx工程機械化有限公司”服從該項目的規(guī)劃建設，及時調整了職能組織管理機構，積極努力地將服務目標轉移到發(fā)展農貿市場，促進農村經濟發(fā)展的開發(fā)建設上來。為支持“三農”服好務，在建設規(guī)模資金運作等方面盡量實現(xiàn)建設項目的投資效益和社會效益的雙贏。二 、建議1 xx市江北xx紅豐農貿綜合市場的改擴建開發(fā)建設項目，在當前宏觀經濟發(fā)展新的戰(zhàn)略布署的引導下，切實按照xx市城市建設規(guī)劃的要求，竭力打造翠屏區(qū)江北舊州新型的一流農貿綜合市場，在資金安排和工程進度等方面進行有效地組織管理，在營銷工作中提高開發(fā)商品的銷售率和銷售速度，提高改擴建項目的投資效益和社會效益。2 爭取農業(yè)發(fā)展銀行政策性貸款資金的支持，保證改擴建農貿綜合市場開發(fā)建設項目按規(guī)劃要求完成。3 積極有效地進行農貿綜合市場商品營業(yè)用房及攤位前期營銷活動，盡快地回收銷售（租）資金，將回收資金進行后期工程的再投入和貸款利息的支付。第九章 附件附1：上海同濟城市規(guī)劃與設計研究院xx市舊州控制性詳細規(guī)劃公共設施現(xiàn)狀圖附2：xx市人民政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定宜府辦發(fā)200780號）附3：xx市人民政府文件：宜府國土發(fā)2006126號xx市國土資源局國有土地使用權出讓合同2006-00202；附4：xx市規(guī)劃管理局批準的項目建設規(guī)劃方案 ：川投資備51150007050945816號文附5：中共xx市委 xx市人民政府關于進一步加強招商引資工作的意見附6：2007年5月9日企業(yè)投資項目備案通知書：川投資備51150007050945816號文附7：xx市規(guī)建局200769號文 “對e-01-11地塊農貿市場建設審查意見函”附8：設計施工景觀定位圖附9：改擴建后農貿綜合市場