華夏廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投標(biāo)書.doc

華夏廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投標(biāo)書目錄：一、 公司組織架構(gòu)二、 公司服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)范圍三、 公司業(yè)績(jī)說明四、 產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí)與案例說明五、 本項(xiàng)目組人員構(gòu)成及人員介紹六、 本項(xiàng)目初步定位建議及項(xiàng)目營(yíng)銷策劃構(gòu)思附件1：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人委托書附件2：項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及合同廣本四、產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí)與案例說明a、 產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí)1：住房的革命-產(chǎn)權(quán)式酒店引發(fā)投資置業(yè)新理念 人需要財(cái)富。也需要精神滿足-高品位的生活。人往往是積聚了財(cái)富之后，才想象擁有高品位的生活。 現(xiàn)今一個(gè)變化創(chuàng)新的時(shí)代。能不能有一種生活方式，一邊是在創(chuàng)造財(cái)富，一邊享受高品位的生活？又或者一邊工作，同時(shí)享受休閑？ 有!房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入第三個(gè)時(shí)期，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店，該種物業(yè)已經(jīng)風(fēng)靡國(guó)外，在國(guó)內(nèi)城市如廣州、上海、深圳亮相，便在房地產(chǎn)界引發(fā)震撼置業(yè)投資、自用、商務(wù)于一身的新型物業(yè)，令人耳目一新。 房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)時(shí)期，是住宅公寓時(shí)期，第二個(gè)時(shí)期是小區(qū)配套完善的智能家居。而第三時(shí)期-產(chǎn)權(quán)式酒店，集合了智能家居、商務(wù)環(huán)境、星級(jí)酒店服務(wù)的優(yōu)勢(shì)。家，既是勤奮工作、安身立命的地方，同時(shí)更是時(shí)尚休閑與獲取財(cái)富的地方。 所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租經(jīng)營(yíng)，獲得投資回報(bào)。 自用和投資，是產(chǎn)權(quán)式酒店的兩大賣點(diǎn)。難怪產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)其他地區(qū)，在聰明的投資置業(yè)者手中炙手可熱。 b、產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí)2：產(chǎn)權(quán)酒店除了投資優(yōu)勢(shì)外，還能給我什么好處？產(chǎn)權(quán)酒店是一種既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的有效結(jié)合。一般來說產(chǎn)權(quán)酒店所在地環(huán)境優(yōu)美，周邊文化娛樂氛圍濃厚。酒店本身具備良好的物業(yè)形象及高貴品質(zhì)。室內(nèi)全部采用精裝修及配備全套家用電器。產(chǎn)權(quán)酒店除了投資優(yōu)勢(shì)外，對(duì)個(gè)人而言，還可以作為a、 度假住宅您可以攜妻擎子，來此度假，盡情享受酒店高品質(zhì)的服務(wù)，不必為房間打掃、清潔廚房等瑣事而煩惱。同時(shí)可為遠(yuǎn)方來的親戚朋友提供一個(gè)比較好的居住場(chǎng)所。b、 養(yǎng)老住宅可以讓您的父輩在此頤養(yǎng)天年，全方位家居式的酒店服務(wù)必能讓老人稱心如意、愉快居住。c、 會(huì)員專屬服務(wù)在您購買產(chǎn)權(quán)酒店后即可享有消費(fèi)金卡（vip）優(yōu)惠，自動(dòng)成為酒店各俱樂部、會(huì)所成員，同時(shí)成為酒店管理公司旗下連鎖酒店的受惠對(duì)象，當(dāng)您出差或是外出旅游可以享受到全國(guó)連鎖酒店網(wǎng)絡(luò)對(duì)會(huì)員的優(yōu)惠價(jià)格。 對(duì)公司而言 a、 減低公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，提高公司形象您請(qǐng)到了一位高級(jí)職員，想要安排點(diǎn)好的住處，產(chǎn)權(quán)酒店最適合。您的公司經(jīng)常接待客人，安排高消費(fèi)的賓館不如同樣優(yōu)越的產(chǎn)權(quán)酒店。b、 會(huì)員專屬服務(wù)在您購買產(chǎn)權(quán)酒店后即可享有消費(fèi)金卡（vip）優(yōu)惠，自動(dòng)成為酒店各俱樂部、會(huì)所成員，同時(shí)成為酒店管理公司旗下連鎖酒店的受惠對(duì)象，您或是您的員工經(jīng)常出差可以享受到全國(guó)連鎖酒店網(wǎng)絡(luò)對(duì)會(huì)員的優(yōu)惠價(jià)格。c、產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí)3：風(fēng)險(xiǎn)最低的組合投資“產(chǎn)權(quán)式酒店”實(shí)際上為酒店起了一個(gè)組合投資的作用。首先，他不是集資形式的債務(wù)關(guān)系，投資者獲得的餓時(shí)明確界定的產(chǎn)權(quán)，今后要變現(xiàn)，就應(yīng)該通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式自行處理，由社會(huì)的產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)完成。其次，他不是一般的購買房產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)除了單獨(dú)的酒店中某間客房外，還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的享用權(quán)。因此，其產(chǎn)權(quán)邊緣具有延伸性，權(quán)益也更廣泛。第三，他更不是股權(quán)，投資者自然不必承擔(dān)酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也不享有類似股東的權(quán)益。因此，他的實(shí)際意義時(shí)有效的解決了龐大的投資難于流動(dòng)變現(xiàn)而個(gè)人閑散投資難于有效積聚之間的矛盾，從而尋到了兩者雙贏的結(jié)合點(diǎn)。對(duì)投資者來講，是一種風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的投資方式，有明確的產(chǎn)權(quán)所有作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性何增值預(yù)期。對(duì)賓館酒店來講，為直接融資開辟了新的渠道，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施。對(duì)當(dāng)?shù)卣畞碇v，又增加了新的稅源。c、案例說明順德soho時(shí)代大廈樓盤介紹順德soho時(shí)代大廈是繼深圳雅蘭酒店、廣州遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈后，珠三角地區(qū)內(nèi)，第三家產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。 產(chǎn)權(quán)式酒店國(guó)外興于20世紀(jì)70年代，國(guó)內(nèi)則從2000年起風(fēng)靡多個(gè)大城市。在順德市，soho時(shí)代大廈為首家。大廈擁有酒店式公寓339間，均擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)及契證。業(yè)主可以自用、投資、商務(wù)，三為位一體。在時(shí)代大廈，既可以享受時(shí)尚生活，星級(jí)酒店服務(wù)，同時(shí)又可獲得最大的投資回報(bào)。 時(shí)代大廈樓高13層，帶電梯、酒店式套間星級(jí)豪華裝修。流線型的外立面，落成之日，soho大廈將成為從順德大道（105國(guó)道大良段）進(jìn)入大良的標(biāo)志性建筑物。 時(shí)代大廈的入口是酒店式豪華大堂，底層為大型地下停車庫。 一至三層為商務(wù)區(qū)，特別適合證券公司、保險(xiǎn)公司、旅游公司、電腦軟件業(yè)等作商務(wù)、辦公的場(chǎng)地。待招商完畢，將形成一個(gè)集結(jié)商業(yè)、服務(wù)行業(yè)的精英商業(yè)圈。 四層是物業(yè)管理商務(wù)中心。大廈家政服務(wù)中心，為業(yè)主提供個(gè)性化的服務(wù)。大廈個(gè)性化小會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)休閑廣場(chǎng)。 五至十三層是實(shí)行酒店式管理的soho酒店式公寓。300多個(gè)帶裝修、配置廚房、浴室潔具的酒店式公寓，既有星級(jí)酒店的時(shí)尚格局，又多一份溫馨家園的歸屬感。 頂層是一個(gè)設(shè)計(jì)別致的多功能圓形商務(wù)會(huì)議室。 交付的酒店式公寓將是全屋裝修，帶廚房、浴室。并配送部分適用家電。整座大廈生活上設(shè)計(jì)以時(shí)尚、環(huán)保、安全。摒棄管道煤氣存在的消防隱患，采用的中央式太陽能熱水供應(yīng)。 時(shí)代大廈擁有順德市政府批準(zhǔn)的酒店經(jīng)營(yíng)特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證：一間住宅既是商品房，又是酒店套間，雙重價(jià)值，投資潛力彰顯。價(jià)格等級(jí) 全數(shù)單元中的售價(jià)范圍 投資回報(bào)相當(dāng)理想 單元總售價(jià)分別為： 8.3萬元 10.8萬元 19.98萬元定金 5000元結(jié)合業(yè)主不同時(shí)期的個(gè)人需要，物業(yè)可以交由大廈酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，投資回報(bào)率較高而且收益相對(duì)穩(wěn)定。投資、自用、商務(wù)，三大功能自由轉(zhuǎn)換。輕松的按揭付款方式，令投資者利用當(dāng)月的收益除了交付月供樓款外，還有可觀的盈余。商務(wù)業(yè)主可以值此減少商務(wù)公干的費(fèi)用支出，宜商宜居的物業(yè)同時(shí)可以彈性委托經(jīng)營(yíng)降低投資成本，一舉兩得，付款方式為： 10天內(nèi)再付首期 19900元 27400元 54940元 按揭款分別為： 58100元 75600元 139860元 按揭15年月供 分別為：477.19元 620.93元 1148.71元 按揭10年月供 分別為：632.84元 823.46元 1523.4元 產(chǎn)品主要成功之處1、 經(jīng)營(yíng)空間大首先在于比較上有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目（soho時(shí)代大廈）一般套間定位是90元/晚出租。對(duì)比市內(nèi)，酒店標(biāo)準(zhǔn)房一般要200元/晚，最低也要130元/晚（團(tuán)體價(jià)）；如果酒店房是月租的，最低也要3000元/月。而soho時(shí)代大廈配套三星級(jí)酒店式的服務(wù)；在家居和商務(wù)方面的配置，更優(yōu)于三星級(jí)酒店的套內(nèi)配置，而房?jī)r(jià)低于同等標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，soho時(shí)代大廈的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)則不言而喻了。配套三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，還有一種家的感覺。在歐美等國(guó)家和國(guó)內(nèi)廣州、深圳，產(chǎn)權(quán)式酒店比一般的酒店更好住，入住率更高。為什么？酒店式公寓的精致櫥房、吧臺(tái)，業(yè)主在創(chuàng)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)辦公之余，炮制三幾款拿手好菜，享受舒適生活的同時(shí)，細(xì)細(xì)品味溫馨家園的感覺。2、推廣理性的投資按有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，一般的物業(yè)，是以10年能否收回投資成本，來計(jì)算投資價(jià)值的。比喻，10萬元的投資，用10年收回，每個(gè)月應(yīng)收回825元。如果能，證明是屬于理性的投資，是良性的物業(yè)；如果僅用9年，則是良性加一個(gè)a，8年則加兩個(gè)a。依次來評(píng)估投資回報(bào)。該項(xiàng)目（soho時(shí)代大廈）完全是良性的投資物業(yè)。3、可進(jìn)可退創(chuàng)業(yè)者和投資者呢，現(xiàn)在做大廈的業(yè)主，幾年后你可能二次置業(yè)換樓了，可以把房間交給物業(yè)管理中心以酒店式的租賃。4、位置優(yōu)越往南不出100米是順德市金融機(jī)構(gòu)的“高潮區(qū)”中國(guó)銀行、央行、農(nóng)業(yè)銀行、建行各大銀行的總部。多間保險(xiǎn)公司、證券公司，以及大良信用社、工商銀行、交通銀行等近在咫尺。5、總價(jià)低投資人群廣8.3萬元 10.8萬元 19.98萬元的價(jià)格，就工薪族也能進(jìn)行投資購買。六、本項(xiàng)目初步定位建議及項(xiàng)目營(yíng)銷策劃思考1、解放碑周邊情況在區(qū)委、區(qū)政府“把解放碑購物廣場(chǎng)建設(shè)成為西南地區(qū)最繁華的商貿(mào)中心，建設(shè)成設(shè)施一流、管理一流、商品一流、服務(wù)一流的全市兩個(gè)文明窗口?！钡募榷ǚ结樦敢?，解放碑商貿(mào)中心區(qū)的建設(shè)取得了新的成就，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)商貿(mào)銷售總額達(dá)105億元；其中，零售額達(dá)39億元，同比增長(zhǎng)達(dá)13%。解放碑商貿(mào)中心區(qū)目前已成為中國(guó)西南地區(qū)設(shè)施最好、管理最佳、規(guī)模最大、大型零售商場(chǎng)分布最集中的零售商店街（shopping mall），其年商貿(mào)銷售總額目前更已雄據(jù)整個(gè)中國(guó)西部地區(qū)，成為西部之冠。從多個(gè)方面看，解放碑中心商貿(mào)區(qū)目前已具備了中國(guó)西南地區(qū)消費(fèi)者的“購物天堂”。從郵電通訊設(shè)施看：這里有服務(wù)水平一流的解放碑郵電中心支局，有遍布交通要道口的各式造型優(yōu)美的國(guó)內(nèi)、國(guó)際直撥ic卡、磁卡電話。從金融服務(wù)設(shè)施看：這里有多家商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所及為消費(fèi)者提供取款方便的自動(dòng)柜員機(jī)。從餐飲設(shè)施看：這里目前已出現(xiàn)了多種類型的飲食業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，從老牌的中餐名店冠生園、小洞天、頤之時(shí)到外來的西式快餐肯德基、德克士；從本地的川味特色飲食火鍋、山城羊肉、吳抄手到外地引入的粵式海鮮、臺(tái)北豆?jié){、云南過橋米線，飲食業(yè)品種已漸趨豐富。從娛樂休閑設(shè)施看：這里有電影院、保齡球館、溜冰場(chǎng)、電子游戲廳、健身房、迪士高舞廳、ktv夜總會(huì)，還有數(shù)家頗具特色的酒吧、茶館、咖啡店及網(wǎng)吧，給消費(fèi)者提供的休閑娛樂空間漸趨廣。解放碑的商業(yè)、金融、餐飲娛樂大大支持著當(dāng)?shù)氐木频陿I(yè)與居住條件。（除非典時(shí)期外）解放碑的酒店經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)銷售都保持良好狀態(tài)。著證明解放碑是修建產(chǎn)權(quán)式酒店的絕佳之地。2、 產(chǎn)權(quán)酒店和市場(chǎng)主要投資產(chǎn)品對(duì)比說明表項(xiàng)目類別產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓投資型商鋪股票概念說明產(chǎn)權(quán)酒店于本世紀(jì)70年代興起于美國(guó)的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是timeshare(中譯為“泰慕賽爾”），即“時(shí)空共享”。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門向社會(huì)打開，向公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈(zèng)送的特殊商品。 酒店式公寓起源于歐洲，由專門的物業(yè)管理公司管理，提供給旅客臨時(shí)休憩的場(chǎng)所。既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”。酒店式公寓是按照星級(jí)酒店嚴(yán)密的管理模式，引進(jìn)e時(shí)代生活管理模式，同時(shí)新增soho辦公模式的綜合公寓 商鋪屬于不動(dòng)產(chǎn)投資的主要類型之一。一般指居于商業(yè)區(qū)，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、具備較強(qiáng)投資回報(bào)的商業(yè)性物業(yè)。股票是一種有價(jià)證券，它是由股份有限公司公開發(fā)行的、用以證明投資者的股東身份和權(quán)益，并獲利股息和紅利的憑證。主要特性1、 產(chǎn)權(quán)酒店將每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售投資者。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房紅利，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。2、 聘請(qǐng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名的酒店管理公司1、 采用酒店式硬件設(shè)施，提供酒店式服務(wù)，但不一定要聘請(qǐng)知名的酒店管理公司。2、 不對(duì)所售產(chǎn)品統(tǒng)一出租。3、 投資者可自行決定物業(yè)用途。1、 其物業(yè)使用特性由其所在商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特性決定。1、股票一經(jīng)發(fā)行，持有者即成為發(fā)行股票公司的股東，有權(quán)參與公司的決策、分享公司的利益，同時(shí)也要分擔(dān)公司的責(zé)任和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。股票一經(jīng)認(rèn)購，持有者不能以任何理由要求退還股本金，只能通過證券市場(chǎng)將股票轉(zhuǎn)讓和出售。營(yíng)運(yùn)模式1、投資者可擁有酒店產(chǎn)權(quán)、享有酒店經(jīng)營(yíng)分紅或每年固定現(xiàn)金收益，并可擁有每年一定時(shí)間段的免費(fèi)或極大優(yōu)惠折扣的居住權(quán)和酒店服務(wù)，來實(shí)現(xiàn)其投資盈利。但投資者無權(quán)決定其投資產(chǎn)品的使用功能。投資者可自行決定其產(chǎn)品的使用功能和使用時(shí)間。通過其對(duì)外出租、升值轉(zhuǎn)賣來實(shí)現(xiàn)其投資盈利投資者的產(chǎn)品由其所在商場(chǎng)物業(yè)特性決定。通過對(duì)外出租、升值轉(zhuǎn)賣來實(shí)現(xiàn)其投資盈利投資者通過證卷市場(chǎng)的差價(jià)買賣來實(shí)現(xiàn)其投資盈利產(chǎn)品用途對(duì)個(gè)人而言：1、100%獨(dú)立產(chǎn)權(quán)+度假生活+豐厚收益+尊貴生活品質(zhì)+身份和地位的象征2、 贈(zèng)送親人和朋友的禮品對(duì)公司而言：1、100%獨(dú)立產(chǎn)權(quán)2、可作為公司商務(wù)接待、員工度假或公司會(huì)議的基地。3、 豐厚的收益4、 提升公司形象，促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。5、 增加公司的融資渠道對(duì)個(gè)人而言：1、 可作為自己居住場(chǎng)所2、 可作為居家辦公場(chǎng)所3、 可出租4、 可委托物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)對(duì)公司而言：1、 可作為辦公場(chǎng)所2、 可作為公司商務(wù)接待、員工度假或公司會(huì)議的基地。3、 提升公司形象，促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展4、 增加公司融資渠道投資、自用、贈(zèng)送投資、贈(zèng)送3、 解放碑地區(qū)酒店情況名 稱項(xiàng) 目萬豪酒店海逸酒店中天酒店揚(yáng)子島酒店大世界酒店銀河酒店渝都酒店電 話6388888863700888637398986371888863781116380858563828888套房?jī)r(jià)格普848+15%=9761056480400998360豪138012509809001398600標(biāo) 間牌550600318308598280308折480400240277338280260單 間牌688538380、 580398折688538268、385238電 梯6632535停 車 費(fèi) 免免免免免免免會(huì) 議 室人20301012101210123個(gè)45406018費(fèi)3500元/天 2000元/半天 1400元/天 800元/半天 1000元/天 700元/半天600元/天400元/半天 1500元/天800元/半天1500元/天800元/半天800元/天400元/半天商務(wù)中心打 字（元）中80、英50中70、英5016.520打 ?。╝4）1010520復(fù) ?。╝4）1元1元0.9元1元傳 真國(guó)內(nèi)（發(fā)）11.45國(guó)內(nèi)（發(fā)） 0.7+6+15% 國(guó)際（發(fā)） 15.2國(guó)內(nèi)（發(fā)） 1.10 國(guó)內(nèi)（發(fā)） 8 國(guó)內(nèi)（收） 免費(fèi)國(guó)內(nèi)（收） 3國(guó)內(nèi)（收） 免費(fèi)國(guó)內(nèi)（收） 64、產(chǎn)品初步定位建議華夏廣場(chǎng)項(xiàng)目的重點(diǎn)為產(chǎn)權(quán)式酒店，在此我們對(duì)該項(xiàng)目的酒店部分著重進(jìn)行建議。a、 功能定位建議a1 出租功能建議：建立重慶地區(qū)房地產(chǎn)投資新理念投資者可擁有酒店產(chǎn)權(quán)、享有酒店經(jīng)營(yíng)分紅或每年固定現(xiàn)金收益收取租金，獲得投資回報(bào)。重慶市還沒有一家專業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店。物以稀為貴，申請(qǐng)酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)限碑酒店經(jīng)營(yíng)情況良好的參照對(duì)比下，出租投資將得到保障。無疑加大了特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證，業(yè)主購買一間普通的商品房，一躍晉升為酒店套間。而且在解放投資者購買的信心與興趣。a2 居住功能建議：建立真正的人性化酒店該項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面進(jìn)行突破重慶市現(xiàn)有的酒店設(shè)計(jì)概念。提供真正的人性化酒店居住。讓居住者在小小的一個(gè)單間或一個(gè)套間中體會(huì)到家的居住感覺，而且可以選擇自己喜歡的居家風(fēng)格。建議改變以往酒店房間內(nèi)呆板的基調(diào)（如：床單、被套等物品的單一色調(diào)與樣式）與不同樓層的建筑風(fēng)格。（具體的設(shè)計(jì)建議及理由在合作后企劃報(bào)告中體現(xiàn)）a3商務(wù)功能建議：我們?cè)阡N售產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不是經(jīng)營(yíng)中的各大酒店而是酒店公寓。他們提供的服務(wù)（酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)），提供的房間面積（?。?，與我們的產(chǎn)權(quán)酒店在形式上極為相似。但他們往往缺少的是真正的酒店商務(wù)功能服務(wù)，特別是商務(wù)功能如：打?。ㄖ杏⑽模髡?、復(fù)印、等。（具體的設(shè)計(jì)建議及理由在合作后企劃報(bào)告中體現(xiàn)）b、 形象定位建議：我司經(jīng)過對(duì)各大酒店與商務(wù)公寓的調(diào)查及分析，初步建議該項(xiàng)目在形象方面進(jìn)行突破及轉(zhuǎn)換。例如：巧克力，它如作為食品來賣，有太多的缺點(diǎn)，但如作為禮品賣時(shí)，就賣的不是糖、不是熱量，而是一種特定的情感。這賣的就是產(chǎn)品的概念。可口可樂、百事可樂剛進(jìn)入中國(guó)，幾乎所有的中國(guó)人都不喜歡，覺得有股藥味，但他不斷的從青年人、從運(yùn)動(dòng)題材上進(jìn)行挖掘，如今她已成為老少皆宜、中國(guó)飲料市場(chǎng)上不可或缺的產(chǎn)品。這賣的就是產(chǎn)品的感覺。我們認(rèn)為：在產(chǎn)品的價(jià)格和價(jià)值的數(shù)學(xué)公式中：只有當(dāng)產(chǎn)品的價(jià)值 產(chǎn)品的價(jià)格時(shí), 才能刺激消費(fèi)沖動(dòng)，才能讓所有的消費(fèi)沖動(dòng)變成消費(fèi)行為。 這時(shí)所有的抗性都將因?yàn)樗母邇r(jià)值而被弱化。所以，我們的行動(dòng)是：塑造具有高價(jià)值感的產(chǎn)品形象。（具體的建議理由及準(zhǔn)確內(nèi)容在合作后企劃報(bào)告中體現(xiàn)）c、 本項(xiàng)目格局、面積配比設(shè)定建議：1、產(chǎn)權(quán)酒店的售租客戶一般都會(huì)把樓盤和賓館相比，所以產(chǎn)權(quán)酒店在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡可能綜合賓館的優(yōu)點(diǎn)，又體現(xiàn)公寓的特長(zhǎng)，從而在產(chǎn)品上確立對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)。故我司將一室一廳一衛(wèi)35（+-2）m2作為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品。其理由有四：理由一：成功經(jīng)驗(yàn)，是產(chǎn)品劃分的重要參考。根據(jù)我司對(duì)上海、廣州產(chǎn)權(quán)酒店租用客戶及重慶市本地目標(biāo)租用群體相關(guān)調(diào)查。統(tǒng)計(jì)可知：本項(xiàng)目主力租用群體一般而言，6070%左右為散戶（散戶一般指租期在30天以內(nèi)的客戶），從散戶的出租情況來看，一房一廳一衛(wèi)（一般在3545 m2）因其套內(nèi)功能齊全、單位面積適宜最好出租，但面積較小的一房一衛(wèi)因房型和賓館標(biāo)準(zhǔn)房基本相近，客戶接受度一般。理由二：控制總價(jià)，促使產(chǎn)品在投資者資金承受力內(nèi)激發(fā)其最大的投資熱情，保證本項(xiàng)目獲得最大效益化的銷售率。本項(xiàng)目均價(jià)為9000元/ m2，目標(biāo)投資者資金能力在30萬左右，本項(xiàng)目主力面積35（+-2）m2的設(shè)定即能在目標(biāo)投資者資金承受力范圍內(nèi)，又能保證租用者對(duì)產(chǎn)品面積的使用要求?？梢哉f，一室一廳一衛(wèi)和35（+-2）m2的搭配是同時(shí)滿足投資者和租用者需求之間較佳的平衡點(diǎn)。并且對(duì)目標(biāo)投資者而言，小面積風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，轉(zhuǎn)讓或出租得到的回報(bào)率較高。理由三：充足的客源，保證了本項(xiàng)目物業(yè)出租的前景。中國(guó)即將加入wto，國(guó)內(nèi)各大城市將迎來更多的境外公司、外地知名企業(yè)。經(jīng)濟(jì)已經(jīng)入快速增長(zhǎng)期重慶自不例外。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)2300萬人次（其中有65%以上的客戶會(huì)在重慶至少駐留一天以上）。由此所帶來充足的客源，使本項(xiàng)目物業(yè)回報(bào)較為廣闊。理由四：35（+-2）m2的設(shè)置可以保證在設(shè)計(jì)上的彈性空間，以靈活面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)。因?yàn)橛辛溯^彈性的面積空間，可以根據(jù)市場(chǎng)的不同需求，將其空間改變?yōu)榭勺兪桨膳_(tái)或開放式廚房等設(shè)施，以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的需求，降低本項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。2、兩室一廳一衛(wèi)的設(shè)計(jì)，對(duì)本項(xiàng)目而言會(huì)帶來兩大直接的好處。一是，豐富本項(xiàng)目的產(chǎn)品線，滿足商務(wù)高端人士的頂級(jí)需求，擴(kuò)大本項(xiàng)目的消費(fèi)層面。二是，作為本項(xiàng)目高價(jià)高質(zhì)的產(chǎn)品，可在不影響出租的情況下，以各種靈活的方式獲得較佳的金融支持。d、裝修定位建議：我司考慮：酒店以多元化裝修基調(diào)展現(xiàn)產(chǎn)品高價(jià)值的形象。使產(chǎn)品的形象定位得到實(shí)質(zhì)性的支持。使購買者對(duì)該項(xiàng)目充滿信心與興趣，同時(shí)保證酒店后期的經(jīng)營(yíng)。一、公用部分初步建議舉例：結(jié)構(gòu)：本工程為鉆孔樁基礎(chǔ)，鋼筋混凝土框架，墻體為加氣砼砌體。外墻：首層立面選用高級(jí)花崗巖。樓梯：鋪梯級(jí)防滑磚，裝飾扶手。天面：聚胺脂防水，輕質(zhì)砼隔熱層。窗戶：設(shè)置鋁合金鋼化大玻璃固定窗及平開窗。走道：地面優(yōu)質(zhì)拋光磚，墻身優(yōu)質(zhì)乳膠漆，天花為硅酸鈣板掃高級(jí)乳膠漆。電梯大堂：富有時(shí)代氣息的豪華裝飾。二、室內(nèi)部分初步建議舉例：大門：帶裝飾面防火門地面：鋪優(yōu)質(zhì)拋光磚墻身：高級(jí)乳膠漆及部分固定木裝修天花：釘硅酸鈣板掃高級(jí)乳膠漆地腳線：高級(jí)拋光磚消防系統(tǒng)：每層設(shè)消防警鐘及消防栓等消防設(shè)施。廚房：地面防滑磚、墻身貼瓷片至頂、鋁合金扣板天花送：高級(jí)櫥柜、電煮食爐、排氣扇洗手間：地面防滑磚、設(shè)排氣煙道、墻身貼瓷片至頂、鋁合金扣板天花，設(shè)置高雅淋浴室，供應(yīng)太陽能熱水送：國(guó)產(chǎn)名牌坐廁、洗手盆、抽氣扇窗戶：選用優(yōu)質(zhì)塑鋼，鋼化玻璃電器裝置：全部暗線暗掣，預(yù)備電器插座電話：預(yù)留線入戶電視：預(yù)留寬頻入戶光纖：線扣留到每戶（隨報(bào)即可用）空 調(diào)：配置中央空調(diào)注：裝修標(biāo)準(zhǔn)需要在合作中雙方進(jìn)行仔細(xì)的，慎重的研究制定，達(dá)到銷售與經(jīng)營(yíng)的最佳目的。e、配套定位建議：1、設(shè)名牌電梯以滿足垂直交通。 2、大堂及各層主要位置設(shè)保安監(jiān)控。3、大廈設(shè)應(yīng)急發(fā)電機(jī)組，確保照明。4、配置家政中心為住戶提供個(gè)性化保姆服務(wù)。5、提供會(huì)議廳、餐廳、娛樂設(shè)施、健身保健設(shè)施場(chǎng)所5、目標(biāo)消費(fèi)群定位方向“把信交給加西亞”專項(xiàng)產(chǎn)品賣給專項(xiàng)客戶才能最快速度的完成銷售任務(wù)。 我們不可能要求所有的人都來認(rèn)同我們的樓盤 ，因?yàn)樽龅矫婷婢愕骄偷韧诜艞壩覀兊膫€(gè)性，消耗我們的資金。所以我們必須正確的判斷該項(xiàng)目的消費(fèi)群。a、按面積范圍分為兩大類：a、 2040 m2 ：此面積的戶型一直受年輕人的青睞，由于總價(jià)易控制，亦是投資的一大熱門。因此我們將該種面積戶型命名為“城市精英型”。b、 4060 m2：此部分產(chǎn)品頗受商住兩用客戶或企業(yè)投資者青睞。因此，我們將該種面積戶型命名為“soho族”vs“甜蜜生活型”。b、按分類產(chǎn)品進(jìn)行的目標(biāo)消費(fèi)群分析l 城市精英型目標(biāo)消費(fèi)群分析如下：居住型：年齡：25至35歲之間職業(yè)構(gòu)成：政府公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、其它職業(yè)者家庭： 單身公寓約占67%以二人世界為主，約占總體的33%教育背景：普通接受過大?；虼髮Ｒ陨系母叩冉逃?，教育背景會(huì)影響其對(duì)事務(wù)的接受心態(tài)。收入： 平均月收入在25003200元之間，個(gè)人存款在8-15萬元左右。（未包括股票、債券等其他收入）支出：按重慶市中高收入40%的恩格爾系數(shù)計(jì)算，每月食品等基本開支在8001200元左右，月儲(chǔ)蓄額在個(gè)人總收入的30%至40%，約在600元至1120元不等，這部分開支有可能轉(zhuǎn)為購買住宅時(shí)的月供款。因正值人生及事業(yè)的上升期，為將來打算，在失業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)上有一定支出，個(gè)人儲(chǔ)蓄中的20%暫時(shí)不會(huì)動(dòng)用；而儲(chǔ)蓄中的15%到20%會(huì)留存作為個(gè)人添置耐用消費(fèi)品或其它如旅游、培訓(xùn)或急用；換言之月儲(chǔ)蓄額中約有60%至65%是這部分消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)能承受的月供款數(shù)額，按最高上限計(jì)算在728元左右。消費(fèi)方式：這部分目標(biāo)消費(fèi)群是在改革年代成長(zhǎng)的，因此他們的消費(fèi)觀或多或少受西方思想影響，崇尚個(gè)人主義和個(gè)性化，對(duì)迎合時(shí)尚趨勢(shì)的事物特別感興趣，在通訊、娛樂、交友、自身素質(zhì)提高上花費(fèi)較多，容易接受提前消費(fèi)和信貸消費(fèi)等消費(fèi)新觀念。這部分消費(fèi)者的購買決定一般是個(gè)人決定，但家人和朋友的建議也會(huì)起到一定作用，特別是已購房朋友的意見有時(shí)會(huì)起決定性作用，這部分人群較信任朋友間的口碑。購房最關(guān)心的問題：根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這部分消費(fèi)群購買住宅時(shí)最關(guān)心的問題按百分比高低排列依次為：價(jià)格93。7%； 付款方式86%； 交通85。3%；物業(yè)管理82%； 配套設(shè)施78%； 開發(fā)商信譽(yù)72%；住宅質(zhì)量72%。投資型：年齡：30至50歲之間，其中65%為二次購房者。職業(yè)：政府公務(wù)員、企業(yè)中高級(jí)管理人員、自由職業(yè)者、小業(yè)主及私營(yíng)業(yè)主。教育背景：其中40%受過大專或大專以上高等教育。收入： 由于處在人生的頂峰期，所以收入、職業(yè)都相對(duì)較高、較穩(wěn)定。平均個(gè)人月收入約在40006500元之間，家庭或個(gè)人存款10萬至30萬之間。（未包括股票、債券、分紅等其他收入）支出：這部分消費(fèi)者中約占65%在50歲以下。家庭或個(gè)人基本開支在10001500元左右；由于工作穩(wěn)定，收入需要有新的突破口，因此投資支出占了一定的比例，約為20%至30%。月儲(chǔ)蓄率在40%至50%之間，為1200至3000元之間。因此能負(fù)擔(dān)月供款金額為18002500元左右。消費(fèi)方式：盡管這些人的投資目的各有不同（擴(kuò)充日常收入、變相保險(xiǎn)投資、企業(yè)自營(yíng)、投資自用、商住兩用等），但總的來說這是最有消費(fèi)能力的群體。購房者最關(guān)心的問題：以百分比高低排名分別為：價(jià)格90%； 投資回報(bào)90%； 交通80%；付款方式78.5%；開發(fā)商信譽(yù)76%； 質(zhì)量75%。 l soho族vs 甜蜜生活型年齡：35至50歲之間，其中65%為二次購房者。職業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位、自由職業(yè)者。家庭結(jié)構(gòu)：30%為soho族， 70%為商業(yè)投資。收入： 平均個(gè)人月收入在30005000元之間，個(gè)人/家庭儲(chǔ)蓄在1525萬元。（未包括股票、債券、分紅等其他收入）購房者最關(guān)心的問題：以百分比高低排名分別為：品質(zhì)感92%； 價(jià)格87.9%； 物業(yè)管理85%；交通81%； 付款方式78。2%；開發(fā)商信譽(yù)76%；樓盤質(zhì)量75%。6、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃構(gòu)思一、 開盤前本案籌備工作細(xì)分：項(xiàng)目基本條件負(fù)責(zé)單位后續(xù)操作執(zhí)行1、產(chǎn)品部分a、 戶型：樓層分布、面積、公攤b、 配套：公建、智能、服務(wù)等申基泰閣：制定價(jià)格策略及推廣策略2、價(jià)格部分a、 戶型、面積明確b、 推廣均價(jià)c、 產(chǎn)品利潤(rùn)空間d、 銷售回款指標(biāo)e、 銷售政策確認(rèn)申基泰閣：制定價(jià)格細(xì)分、付款方式、優(yōu)惠政策等3、廣宣部分a、 費(fèi)用預(yù)算b、 廣宣要求申基泰閣：制定廣宣政策、設(shè)計(jì)推廣道具及印刷資料a、價(jià)格策略泰閣4、銷售部分b、定點(diǎn)銷售： 售樓部裝修布置完成申基泰閣：制定銷售推廣策略及宣傳品內(nèi)容的核定各宣傳資料制作、印刷申基人員培訓(xùn)泰閣c、外案銷售： 各宣傳資料制作、印刷申基 人員培訓(xùn) 泰閣5、營(yíng)銷政策a、階段性營(yíng)銷推廣方案泰閣泰閣：階段性營(yíng)銷策略部署及調(diào)整注：上述工作的順利進(jìn)展有待于各項(xiàng)條件的支持及配合，其過程是循序漸進(jìn)的。b、案前籌備工作進(jìn)度表以本案開盤日為標(biāo)的，倒推本案各工作環(huán)節(jié)工作細(xì)項(xiàng)：二、 案前推廣活動(dòng)初步構(gòu)思廣告發(fā)布說明a、軟文是本案不可或缺的一種推廣方式。其優(yōu)勢(shì)在于能直接表達(dá)產(chǎn)品內(nèi)容，相對(duì)推廣費(fèi)用較低。在地產(chǎn)推廣中較用于產(chǎn)品后期的市場(chǎng)信譽(yù)維護(hù)，亦是產(chǎn)品概念鞏固的一種手段。 根據(jù)人們閱讀報(bào)紙的習(xí)慣，不少人都會(huì)選擇自己鐘愛的版面事先閱讀，如體育版、娛樂新聞版等，其他新聞則較忽略的根據(jù)標(biāo)題一掃即過。這也是“眼球經(jīng)濟(jì)”說法中的，利用“突出效應(yīng)”達(dá)到“經(jīng)濟(jì)效果”。我們認(rèn)為：如果本案單純的從文字角度直頗產(chǎn)品，其結(jié)果只能是被消費(fèi)者忽略。 預(yù)炒產(chǎn)品是個(gè)立體的戰(zhàn)術(shù)，其目的是為后期銷售累計(jì)客源。如單一的從一個(gè)層面挖掘市場(chǎng)是很難達(dá)到預(yù)期效果的。目前，酒店式公寓的概念在近來的媒體中都有所套用，（包括以此形式開展的會(huì)晤推廣等）消費(fèi)者是知其物，不知其利。如追隨市場(chǎng)的已有套路再在產(chǎn)品概念上進(jìn)行賣點(diǎn)重演，其結(jié)果只能是讓消費(fèi)者感到視覺麻木。因此，對(duì)本案（產(chǎn)權(quán)酒店）的市場(chǎng)預(yù)炒我們將從如下幾方面進(jìn)行： u 軟新聞 + 動(dòng)人故事 對(duì)于大部分人來說，消費(fèi)者喜歡借鑒成功的范例。因?yàn)橛谐晒φ咴谙?，所以風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)減弱。此舉利在通過對(duì)不同類型人士的投資頗析為消費(fèi)者假設(shè)投資環(huán)境。用心理學(xué)的說法是“通過心理暗示影響人的行為”。u 軟新聞 + 媒體操作戰(zhàn)國(guó)策里有“四面楚歌，十面埋伏”，產(chǎn)品推廣中也有“立體戰(zhàn)術(shù)”。因?yàn)?，人的意識(shí)通常是瞬間式的，要最大限度的挖掘和引導(dǎo)目標(biāo)客戶就要讓消費(fèi)者在聽覺、視覺上同時(shí)受多重刺激。建議軟新聞的推廣結(jié)合電視、廣播。其主要形式是以投資、新聞或經(jīng)濟(jì)類的節(jié)目出現(xiàn)，如重慶衛(wèi)視的樓市縱談等，其費(fèi)用支持將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于直銷廣告的投入。u 軟新聞 + 硬廣告 硬廣告是制造現(xiàn)場(chǎng)來人的關(guān)鍵，開盤人氣的營(yíng)造需要用最直接的手段予以體現(xiàn)。將軟、硬廣告結(jié)合發(fā)布，“地毯式”的制造“羊群效應(yīng)”。b、本案的開盤期為暫定，我司建議在制造輿論及新聞熱點(diǎn)的同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)奕開始接受造訪登記。因?yàn)椋a(chǎn)品被市場(chǎng)接受需要一定的時(shí)間及過程，對(duì)于開盤而言，其更多的是一種成交儀式而非產(chǎn)品入世，通過前期的新聞熱點(diǎn)及譽(yù)論制造將意向性客戶在開盤日予以匯集，利用現(xiàn)場(chǎng)的“羊群效應(yīng)”促使成交，通過媒體的報(bào)道、操作直接進(jìn)入強(qiáng)銷期。每一則廣告（無論軟、硬）都是為銷售做服務(wù)的，因此對(duì)目標(biāo)客戶的針對(duì)性必須式顯而易見。注：具體方案詳“案前推廣策略”三、 各階段廣宣費(fèi)用初步預(yù)算項(xiàng)目說明籌備期引導(dǎo)期強(qiáng)銷期持續(xù)期戶外媒體圍墻看板工地現(xiàn)場(chǎng)四周圍墻3萬元戶外看板主要路口15萬/年引導(dǎo)路牌主要路口500元/塊*20=1萬元引導(dǎo)期竹竿三角旗、橫幅2000-3000元2000元印刷媒體樓書10元/份* 2000份2萬元海報(bào)2元/份* 3000份6000元小禮品2元/份* 1000份10元/份*100份50元/份*50份5500元銷售名片10元/盒*30盒300元資料袋2元/份*2000份4000元公共傳播報(bào)紙廣告20萬80萬20萬新聞發(fā)布采用記者發(fā)稿（軟新聞）2萬1萬2萬展銷會(huì)議（促銷）活動(dòng)會(huì)場(chǎng)租賃布置10萬30萬10萬接待中心銷售制服500元/套* 8人4000元現(xiàn)場(chǎng)展板1.8米*1米8塊*1000元8000元各配置圖鳥瞰圖、平面圖等辦公用品電話、傳真、復(fù)印機(jī)、文具等3000元其它費(fèi)用記者小費(fèi)、道具修補(bǔ)費(fèi)用等1萬元各階段廣宣費(fèi)用小計(jì)：25.8萬32.3萬111.2萬32萬廣宣費(fèi)用總計(jì)：201.3萬說明：a、廣告預(yù)算以銷售總額的1-2%為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)； 預(yù)算范圍：186.27萬372.55萬 b、廣告支出以最大限度配合營(yíng)銷攻勢(shì)為主，并視具體情況靈活調(diào)整；c、上述預(yù)算接待中心、樣板房、模型除外四、營(yíng)銷策略思考 何以“思考”為命名？毛選：“理論要靠實(shí)踐來證明”對(duì)于原始資料和數(shù)據(jù)的不完備，以及項(xiàng)目的資本運(yùn)作不甚了解的情況下，我們認(rèn)為：此份報(bào)告重在為開發(fā)商提供我司在本項(xiàng)目運(yùn)作上的思考與設(shè)想。希望謹(jǐn)以此方式為貴司在項(xiàng)目開發(fā)上提供參考。一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模：占地8820,建設(shè)規(guī)模105578.6，地上面積78796.1，地下26782.5。兩棟一類高層塔樓與三棟七層群樓構(gòu)成。兩棟塔樓（分別為地上31層的酒店或商務(wù)公寓及29層產(chǎn)權(quán)式酒店）、華夏銀行、人民劇場(chǎng)、商場(chǎng)、寫字樓組成，總建面積105080。產(chǎn)品規(guī)模較大，能形成一定的產(chǎn)品效應(yīng)。 大區(qū)環(huán)境：地屬渝中區(qū)解放碑，商業(yè)、金融、餐飲娛樂，購物旅游發(fā)達(dá)，是開展酒店行業(yè)的絕佳之地。 大區(qū)配套：周邊基礎(chǔ)建設(shè)較多，商業(yè)及綜合環(huán)境較強(qiáng)2、劣勢(shì)： 交通： 地屬解放碑，交通擁擠，而且項(xiàng)目并不是解放碑的絕對(duì)核心位置。 對(duì)手：酒店密集，同時(shí)推出大量的酒店公寓小戶型在解放碑的絕對(duì)核心位置，使其競(jìng)爭(zhēng)激烈。二、 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)1、對(duì)于地產(chǎn)而言，消費(fèi)者認(rèn)同的首先是產(chǎn)品的區(qū)域。本案具有著客觀條件上的位置抗性（解放碑核心位置），這將直接制約產(chǎn)品的功能定位、市場(chǎng)定位和消費(fèi)定位。雖然前景有待看好，但是消費(fèi)者的耐心是有限的。因此，我們的第一步是尋找對(duì)產(chǎn)品（地段）有認(rèn)同感的消費(fèi)群。開展對(duì)地段有認(rèn)同感的消費(fèi)群 產(chǎn)品甄別會(huì)理由：a、傳統(tǒng)的運(yùn)作方式：征地 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 報(bào)批 邊建邊賣即先決定產(chǎn)品的屬性再去找市場(chǎng)。我們通常會(huì)發(fā)現(xiàn)有這樣的遺憾：客戶會(huì)為了某一未被滿足的要求，而放棄繼續(xù)選擇。例如：位置、朝向、面積合適的樓層已被認(rèn)購產(chǎn)生的結(jié)果：客戶損失的僅是一個(gè)機(jī)會(huì)，而開發(fā)商損失的卻是回款速度、資金利息、廣告費(fèi)、利潤(rùn)等大額機(jī)會(huì)。解決辦法：改變運(yùn)作方式。b、建議之產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)作方式：認(rèn)同感 認(rèn)同感 認(rèn)同感把對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的權(quán)力下放給所有的目標(biāo)客戶，引導(dǎo)他們對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí) 認(rèn)知 認(rèn)同 需求.。即找到了這個(gè)市場(chǎng)，再?zèng)Q定產(chǎn)品的屬性。任何樓盤都有先天的抗性，就猶如舊時(shí)代的人幼年都會(huì)發(fā)“天花”一樣，沒有人能夠一次性解決所有復(fù)雜問題，有時(shí)候步步為營(yíng)就是勝利。所以，通過產(chǎn)品甄別會(huì)可以為本案挖掘有效的市場(chǎng)需求。通過一系列的會(huì)務(wù)分析和意向客戶定位，了解他們?cè)趦r(jià)格范圍內(nèi)的產(chǎn)品需求，為設(shè)計(jì)引導(dǎo)他們需求的產(chǎn)品提供決策支持。（具體執(zhí)行略）2、挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品最大的賣點(diǎn)就是升值潛力。而升值并非只取決于“地利”，塑造具有價(jià)值感的產(chǎn)品就是升值的保證。（1） 產(chǎn)品風(fēng)格a、建筑風(fēng)格風(fēng)格是產(chǎn)品給客戶的視覺和感覺效果。無論是歐陸風(fēng)格、明清風(fēng)情、東亞風(fēng)情、北美風(fēng)情，對(duì)于市場(chǎng)而言都是各個(gè)時(shí)期的潮流。既然要在如此大的市場(chǎng)中，克服抗性、獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就不應(yīng)停留在某一個(gè)支點(diǎn)上去尋找差異化優(yōu)勢(shì)。尤其是產(chǎn)權(quán)酒店，作為投資經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，單一的將建筑定位在某種風(fēng)格上，勢(shì)必有背與他的多元化特征。如能在產(chǎn)品風(fēng)格中，規(guī)劃不同的樓層。將世界建筑風(fēng)情溶入到酒店中，提供住客幾種以上的風(fēng)格選擇：宮廷風(fēng)格、江南風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、古典風(fēng)格等，不又是一“園藝博覽”嗎？且獨(dú)創(chuàng)了酒店的文化內(nèi)涵和理念。迪絲尼樂園為何如此風(fēng)靡全球？因?yàn)樗褪莻€(gè)縮小版的世界地圖。在這里所有國(guó)家的建筑特色都被模擬，從歐洲板塊到亞洲板塊到非洲板塊，盡略全球的風(fēng)土人情。我們無法讓一種潮流去吸引每個(gè)客戶，因?yàn)槿魏纬绷鞯氖挛锒紩?huì)被淘汰，我們的目的是：塑造一場(chǎng)沒有對(duì)手的戰(zhàn)爭(zhēng)。 （具體執(zhí)行略）3、創(chuàng)造產(chǎn)品賣點(diǎn)給買家一個(gè)購買理由。在產(chǎn)品的物質(zhì)概念演變的