商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值分布探討.doc

商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值分布探討目 錄摘 要1abstract1目 錄2引 言4第一章 商業(yè)房地產(chǎn)的涵義及特點(diǎn)51.1 商業(yè)房地產(chǎn)的涵義51.2 商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)61.2.1客戶需求的特殊性61.2.2利益協(xié)調(diào)的多樣性61.2.3存在投資價(jià)值和時(shí)間價(jià)值61.2.4開發(fā)商盈利模式的不確定性61.3商業(yè)房地產(chǎn)的類型6第二章 房地產(chǎn)價(jià)值探尋82.1基于勞動價(jià)值論的分析82.2基于生產(chǎn)費(fèi)用的分析92.2.1 土地取得成本92.2.2 開發(fā)成本102.2.3 管理費(fèi)用102.2.4 投資利息102.2.5 銷售稅費(fèi)102.2.6 開發(fā)利潤11第三章 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格形成影響因素113.1 宏觀區(qū)位和級差地租113.2 土地條件113.3 臨街性和道路類別113.4 物流密度123.5 運(yùn)作模式123.6 供應(yīng)量133.7.1 建筑質(zhì)量133.7.2設(shè)計(jì)理念133.73 裝修特色153.8 物業(yè)管理的軟件環(huán)境163.8.1 銷售策略帶來的市場認(rèn)可度163.8.2 日常服務(wù)狀況163.8.3 商業(yè)的整體風(fēng)格定位16第四章 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值分布分析164.1商圈理論164.1.1 商圈的概念及分析目的164.1.2 商圈的構(gòu)成及顧客來源174.1.3 商圈的設(shè)定174.2 多層、高層商業(yè)房地產(chǎn)地價(jià)分?jǐn)?74.2.1 層次分析法的基本原理184.2.2 舉例18結(jié)束語22參考文獻(xiàn)22致謝23引 言在過去的2003年，被房地產(chǎn)專業(yè)人士稱為中國的“商業(yè)地產(chǎn)年”。從大北京到長三角，從長三角到珠三角，從東北地區(qū)到西部重鎮(zhèn)，商業(yè)地產(chǎn)的狂潮以不可思議的速度和能量席卷著中國經(jīng)濟(jì)每一塊熱土.天公作美，更兼地產(chǎn)開發(fā)商抓住時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確定位，策略精彩，同時(shí)在項(xiàng)目的運(yùn)作中選擇業(yè)態(tài)合理，招商運(yùn)作有序，經(jīng)營管理完善，必將成就中國商業(yè)地產(chǎn)的光榮與夢想！每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益率可觀，地區(qū)帶動效益好，成為城市發(fā)展的催化劑和潤滑劑。2003年，蘇州地區(qū)人均gdp為35733元，折合美元為4155元，城市化水平為46.98%，根據(jù)西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律、人均gdp及城市化水平相互關(guān)系，蘇州的商業(yè)形態(tài)正處于由量到質(zhì)的飛躍過程中。國家和地區(qū)gdp水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下25%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地?cái)?、集貿(mào)市場11002000美金25%45%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)20004400美金45%70%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上70%以上商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如shopping mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等中國商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，回顧20多年的發(fā)展，可以揭示中國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，也可以發(fā)掘中國商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)潛在的巨大機(jī)會。20世紀(jì)80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。20世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購物中心”，嚴(yán)格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。20世紀(jì)90年代初期、中期，這些“購物中心”有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購物中心；很多香港地產(chǎn)商在北京、上海、深圳等大城市開發(fā)了許多香港特色的購物中心，一度引領(lǐng)市場潮流；尤其是超市業(yè)態(tài)在此階段陸續(xù)進(jìn)入市場，但由于多租用地下室或改建廠房，其對中國商業(yè)房地產(chǎn)的推動很有限，但對整個(gè)零售業(yè)的推動是顯著的；同時(shí)在此階段，各類商業(yè)街和商品市場也進(jìn)入市場，主要商品類型集中在服裝、家用電器、電子、電腦、建筑材料、汽車配件、酒吧街等。20世紀(jì)90年代末期，一些shopping mall開始登陸北京、上海等大城市，預(yù)示著超級購物中心在中國嶄新的姿態(tài)和發(fā)展前景。21世紀(jì)初，郊區(qū)的shopping mall開發(fā)熱潮在中國興起，中國的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面發(fā)展階段。在此階段，很多商業(yè)房地產(chǎn)和各類商品市場陸續(xù)以分散出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的方式引領(lǐng)商業(yè)房地產(chǎn)投資的時(shí)尚，在投資者、零售業(yè)者的共同關(guān)注下，目前依然保持良好的勢頭。2002年，江蘇省商業(yè)營用房平均價(jià)格為3061.6元/平方米，2003年增幅13.69%達(dá)到3480.6元/平方米，較商品房和住宅價(jià)格增幅都高。由于以分散出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的方式較整體統(tǒng)一經(jīng)營更具普遍性，因此，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值分布問題的探討也就具其現(xiàn)實(shí)意義了。第一章 商業(yè)房地產(chǎn)的涵義及特點(diǎn)1.1 商業(yè)房地產(chǎn)的涵義商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。從經(jīng)營模式上，商業(yè)房地產(chǎn)多采取整體開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式或以出售、零散經(jīng)營為投資回報(bào)形式。從功能特點(diǎn)上，涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備、信息系統(tǒng)，確保實(shí)現(xiàn)大規(guī)模人流、物流、資金流及信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。從用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式，主要用于商品流通。.1.2 商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)1.2.1客戶需求的特殊性商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級，一個(gè)是銷售(招商)階段的投資者，商業(yè)運(yùn)營商，一個(gè)是物業(yè)經(jīng)營階段的終端消費(fèi)者，而且其裝修高檔而復(fù)雜，形式各異，體現(xiàn)了需求的個(gè)性化。1.2.2利益協(xié)調(diào)的多樣性商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)報(bào)建除了國土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規(guī)劃方案必須向商委報(bào)審，設(shè)計(jì)必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整體布局才可能獲得通過。而且其收益方式多種多樣，業(yè)主可自己經(jīng)營，可出租給他人經(jīng)營，也可以聯(lián)營形式經(jīng)營，其產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。同時(shí)在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中往往有不同的經(jīng)營內(nèi)容，而不同的業(yè)態(tài)帶來的收益率存在明顯差別。1.2.3存在投資價(jià)值和時(shí)間價(jià)值投資價(jià)值是指商業(yè)物業(yè)如果被投資者長期持有所表現(xiàn)出的價(jià)值。同一商業(yè)物業(yè)，雖然市場價(jià)值是一致的，但由于不同投資者的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)存在差異，因而具有不同的投資價(jià)值。時(shí)間價(jià)值指不同時(shí)間內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值不同，商業(yè)物業(yè)本身存在升值問題，表現(xiàn)為經(jīng)營幾年的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值一般高于新建項(xiàng)目價(jià)值。當(dāng)商業(yè)物業(yè)所處環(huán)境的商業(yè)氛圍隨著時(shí)間的推移而逐漸形成，其價(jià)值是相當(dāng)驚人的。1.2.4開發(fā)商盈利模式的不確定性商業(yè)房地產(chǎn)的外部效應(yīng)強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)空間的引導(dǎo)作用、功能作用、增值作用，以提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。而且由于項(xiàng)目經(jīng)營的長期市場需求，必然要求其以動態(tài)的方式運(yùn)營。商業(yè)房地產(chǎn)的資金循環(huán)從長期良性運(yùn)營的角度一級品牌化經(jīng)營角度，須通過資本市場實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)和商業(yè)增值的兌現(xiàn)。1.3商業(yè)房地產(chǎn)的類型商業(yè)房地產(chǎn)的類型可進(jìn)行如下劃分: 零售功能房地產(chǎn) 娛樂功能房地產(chǎn)按照行業(yè)類型劃分 餐飲功能房地產(chǎn) 健身服務(wù)功能房地產(chǎn) 休閑功能房地產(chǎn) 物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)按照消費(fèi)行為劃分 服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 近鄰型(小型) 社區(qū)型(中型)按照市場范圍劃分 主力型(大型) 區(qū)域型(超大型)超區(qū)域型(超級商業(yè)房地產(chǎn)) 百貨類商業(yè)房地產(chǎn) 超市類商業(yè)房地產(chǎn) 家具建材類/自行組裝類商業(yè)房地產(chǎn)按照商業(yè)房地產(chǎn)未來的功能劃分， 工廠直銷折扣店類商業(yè)房地產(chǎn)中國商業(yè)房地產(chǎn)的主要形式劃分 商業(yè)街類商業(yè)房地產(chǎn) 商品批發(fā)類商業(yè)房地產(chǎn) 各類商品市場 娛樂類商業(yè)房地產(chǎn) 餐飲類商業(yè)房地產(chǎn) 購物中心類商業(yè)房地產(chǎn) 建筑底商類商業(yè)房地產(chǎn)第二章 房地產(chǎn)價(jià)值探尋2.1基于勞動價(jià)值論的分析商品是用來交換的勞動產(chǎn)品，它有兩個(gè)因素：一是商品的價(jià)值，一是商品的使用價(jià)值。商品的價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般人類勞動。使用價(jià)值是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，支配商品生產(chǎn)與流通全過程并起主要作用的是價(jià)值規(guī)律。價(jià)值規(guī)律的基本內(nèi)容是：商品的價(jià)值是由生產(chǎn)該商品所需的社會必要勞動時(shí)間決定，這是價(jià)值決定的內(nèi)容；商品交換要以價(jià)值量為基礎(chǔ)，實(shí)行等價(jià)交換，這是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的內(nèi)容。其中，社會必要勞動時(shí)間是指在現(xiàn)有的社會正常的生產(chǎn)條件下，在社會平均的勞動熟練程度和勞動強(qiáng)度下制造某種使用價(jià)值所需要的勞動時(shí)間。馬克思提出的價(jià)值規(guī)律成立的前提是：某種商品的使用價(jià)值量一定，不考慮交換中商品個(gè)別使用價(jià)值量的差異。即商品的市場價(jià)值，一方面應(yīng)看作是部門所生產(chǎn)商品的平均價(jià)值，另一方面應(yīng)看作是在這個(gè)部門的平均條件下生產(chǎn)的，構(gòu)成該部門產(chǎn)品很大數(shù)量的那種商品的個(gè)別價(jià)值。商品的價(jià)值有質(zhì)和量兩方面的規(guī)定性，從質(zhì)的角度看，所有的商品都有一種共同的屬性，都是勞動的凝結(jié)；從量的角度，生產(chǎn)者花費(fèi)在商品上的勞動量不同，形成個(gè)別商品的價(jià)值量不同，兩者成正比關(guān)系。商品的使用價(jià)值也有質(zhì)和量兩方面的規(guī)定性，從質(zhì)的角度看，不同的商品有不同的使用價(jià)值，能滿足人們的不同需要，但無法比較其大小；從量的角度，同種使用價(jià)值的商品質(zhì)量是有高低的，其滿足人們需要的程度是不同的，因而商品的使用價(jià)值量也是不同的。在質(zhì)上，任何商品都是價(jià)值和使用價(jià)值這兩個(gè)因素的統(tǒng)一體。在量上，任何商品都是使用價(jià)值量和價(jià)值量的統(tǒng)一體?？梢姡词故峭环N商品，其使用價(jià)值量也是有差異的，我們把構(gòu)成某一部門產(chǎn)品很大數(shù)量的該種商品的使用價(jià)值量作為標(biāo)準(zhǔn)使用價(jià)值量，把具體商品的使用價(jià)值量與標(biāo)準(zhǔn)使用價(jià)值量相比，就可以簡單的求出社會承認(rèn)的具體商品價(jià)值量的大小。而企業(yè)為了獲取較多的盈利，應(yīng)努力使自己的個(gè)別勞動時(shí)間少于社會必要勞動時(shí)間，減少勞動耗量的同時(shí)，關(guān)注使用價(jià)值量的提高，在同樣的勞動時(shí)間內(nèi)生產(chǎn)出使用價(jià)值量最大的產(chǎn)品。這不僅有利于價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，而且有利于整個(gè)社會產(chǎn)品質(zhì)量的提高。在商品交換中，若具體商品的使用價(jià)值量與標(biāo)準(zhǔn)使用價(jià)值量不同，那末應(yīng)對具體商品的使用價(jià)值量進(jìn)行評價(jià)，對社會價(jià)值量進(jìn)行修訂，從而形成社會承認(rèn)的具體商品的價(jià)值量。假如在社會必要勞動時(shí)間t(社會價(jià)值量)內(nèi)創(chuàng)造的使用價(jià)值量為f(標(biāo)準(zhǔn)使用價(jià)值量)，而具體商品的使用價(jià)值量為d，則社會承認(rèn)的具體商品的價(jià)值量ti可表示為ti=t*d/f.房地產(chǎn)也是一種商品，具有價(jià)值和使用價(jià)值兩個(gè)因素。而且由于房地產(chǎn)商品本身的差異性較大、每一宗交易具有很大特殊性。因此，其在現(xiàn)實(shí)中的價(jià)值實(shí)現(xiàn)既要以社會價(jià)值量為基礎(chǔ)，又要以社會價(jià)值量相對應(yīng)的使用價(jià)值量為前提。如果把房地產(chǎn)商品的這種使用價(jià)值量稱之為標(biāo)準(zhǔn)使用價(jià)值量，那末房地產(chǎn)商品只有有了與社會價(jià)值量相對的標(biāo)準(zhǔn)使用價(jià)值量，人們才會承認(rèn)它的社會價(jià)值量。如果房地產(chǎn)商品的個(gè)別使用價(jià)值量比標(biāo)準(zhǔn)使用價(jià)值量大或者小，社會承認(rèn)的具體商品的社會價(jià)值量也應(yīng)當(dāng)大或者小。價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是商品和貨幣相交換的比例。考慮到商品的使用價(jià)值因素，則具體房地產(chǎn)商品的價(jià)格pi的表達(dá)式為：pi=t/g*d/f其中： t-單位商品的價(jià)值g-單位貨幣的價(jià)值d-具體商品的使用價(jià)值量f-標(biāo)準(zhǔn)使用價(jià)值量2.2基于生產(chǎn)費(fèi)用的分析房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資過程，依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用原則可從成本角度分析房地產(chǎn)價(jià)值。雖然房地產(chǎn)價(jià)值往往會因不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型而不同，但總體而論，其構(gòu)成可細(xì)分為土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等構(gòu)成項(xiàng)。2.2.1 土地取得成本土地是固定于地表并包括地表上一定凈空空間和地表以下一定深度，由土地自然物與土地資本物所組成的具有資源、資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)三重內(nèi)涵或?qū)傩缘淖匀唤?jīng)濟(jì)與社會綜合體。房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑多種多樣，或通過征用農(nóng)地取得、或通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得、或通過在市場上購買已完成征用拆遷的熟地取得；在取得方式上，或通過拍賣、或通過招標(biāo)、或通過協(xié)議、或通過補(bǔ)地價(jià)等。一般地，土地取得成本由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成，根據(jù)土地取得途徑，其構(gòu)成分為包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等、包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等、包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)(如交易手續(xù)費(fèi)、契稅)等情形。2.2.2 開發(fā)成本開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)形成房地產(chǎn)產(chǎn)品所需的成本費(fèi)用，開發(fā)成本取決于所取得的土地的相鄰關(guān)系、地勢、地質(zhì)水文狀況，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度，房屋設(shè)備裝修方案和項(xiàng)目實(shí)施方案。發(fā)包建設(shè)、自行建設(shè)等都是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成可采用的方式。開發(fā)成本在構(gòu)成上包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)(含可行性研究，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及三通一平等費(fèi)用)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含所需道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ冉ㄔO(shè)費(fèi)用)、建筑安裝工程費(fèi)(含建造房屋及附屬工程的土建費(fèi)和安裝費(fèi))、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含所需的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用)和開發(fā)過程中的稅費(fèi)(含向政府部門繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育基金、人防費(fèi)等)。2.2.3 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)單位為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)用、土地使用稅及固定資產(chǎn)折舊等。2.2.4 投資利息投資利息是房地產(chǎn)開發(fā)單位為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息、包括評估費(fèi)用和抵押登記費(fèi)用的企業(yè)籌資其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。2.2.5 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)單位在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中所需的費(fèi)用及應(yīng)由其繳納的稅費(fèi)，可分為銷售費(fèi)用(含廣告宣傳費(fèi)用、銷售人員工資獎金福利差旅費(fèi)、自設(shè)銷售部門的折舊維修費(fèi)用、委托銷售代理的銷售代理費(fèi)等)、銷售稅金及附加(營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)、其他銷售稅費(fèi)(含應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等)。2.2.6 開發(fā)利潤通過管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動獲得開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)單位的根本出發(fā)點(diǎn)，也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的最終財(cái)務(wù)成果。在實(shí)踐中，銷售實(shí)現(xiàn)的方式包括分期付款銷售、開發(fā)產(chǎn)品出租經(jīng)營等。第三章 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格形成影響因素交換價(jià)值是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系和比例，通常用貨幣來衡量。由此，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值總體上來說是由土地價(jià)值、地上物的硬件環(huán)境和物業(yè)管理的軟件環(huán)境確定的，而每一項(xiàng)構(gòu)成又有許多具體的影響和決定因素。土地是最重要的資產(chǎn)，土地價(jià)值受資本密度、物流密度和人口密度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等諸多方面因素的影響。3.1 宏觀區(qū)位和級差地租不同城市有不同的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期，使土地在不同城市的價(jià)值存在較大差異，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格差異更加明顯，其受區(qū)位條件的影響較大。受級差地租的影響，大城市中心多為能夠支付高額地租的商業(yè)房地產(chǎn)，集聚形成中央商務(wù)區(qū)，而平價(jià)超市多分布在城市周邊。3.2 土地條件商業(yè)用地的價(jià)值，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括土地周邊的道路類別，人流聚集的方便度、交通條件商業(yè)設(shè)施。3.3 臨街性和道路類別道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。可及性原理表明，土地價(jià)值隨臨街距離的增加呈指數(shù)式遞減。臨街道路狀況越好，利用率越高，其價(jià)值也越高。但是若位于街角地之商業(yè)房地產(chǎn)，尤其是大型商業(yè)房地產(chǎn)，如門前沒有足夠的緩沖場地，包括停車場地，將影響人流出入的方便度，不利于商業(yè)房地產(chǎn)的利用，價(jià)值會受影響。3.4 物流密度其影響因素包括用地規(guī)模、形狀、地表形態(tài)、排水狀況、底土狀況、周圍用地狀況，基礎(chǔ)設(shè)施、城市土地利用功能分區(qū)、環(huán)境影響，相鄰物業(yè)對地段升值影響和視野開闊性。蘇州市出臺的商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)地價(jià)的確定，也正是基于以上情況的考慮，我們從下面的表格中規(guī)定的價(jià)格可見一斑：聚集性商業(yè)區(qū)位價(jià)格差異較大，而商業(yè)狀況不發(fā)達(dá)的地區(qū)價(jià)格差異不明顯，尚沒有形成商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最優(yōu)，達(dá)到大范圍商圈分布。 所臨道路類型所在地區(qū)類別主要道路次要道路一般道路一類5500元/m24500元/m23200元/m2二類3500元/m23000元/m22200元/m2三類3000元/m22500元/m22200元/m2四類2800元/m22200元/m21700元/m2五類1900元/m21600元/m21500元/m2六類1500元/m21300元/m21250元/m23.5 運(yùn)作模式2002年7月1日，國土資源部出臺的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)。 蘇州自2001年10月開始實(shí)行土地拍賣制，自2003年12月，蘇州市土地儲備中心三年來共拍賣土地106宗，金額共計(jì)127億元。政府增加的收入又用于城市的規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施的改善，經(jīng)營環(huán)境的建設(shè)，交通線路的增加，使城市土地價(jià)格逐年穩(wěn)步攀升，房價(jià)飛速上漲，體現(xiàn)了土地不斷升值的潛力。3.6 供應(yīng)量對于商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)完成后的市場認(rèn)可狀況最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。在城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開發(fā)時(shí)間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機(jī)會。如某商業(yè)小區(qū)，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當(dāng)大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。所以，我們必須在具體運(yùn)營項(xiàng)目的時(shí)候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析；對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運(yùn)營，我們開發(fā)的目的不僅要實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的最大化，而且要實(shí)現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。3.7 地上物的硬件環(huán)境3.7.1 建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量是對任何建筑物的基本要求，也是最高要求，如同人們對自己健康質(zhì)量的要求。高質(zhì)量的建筑物帶給人們的使用價(jià)值最大化，許多經(jīng)典的建筑經(jīng)歷上百年的滄桑輪回，依然屹立于城市一角，提升了城市的投資和旅游價(jià)值，增加了城市的魅力。3.7.2設(shè)計(jì)理念(1) 面積在影響商業(yè)用房價(jià)值的個(gè)別因素中，面積是最重要的，它應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。對于商業(yè)門面，小面積的門面其價(jià)值比周圍大面積的商業(yè)門面會高出許多。這主要受投資者的購買力、門面轉(zhuǎn)租的可能性所影響。如某地新世紀(jì)的門面，其最小的商業(yè)門面面積僅6平方米，98年的售價(jià)是15000元/平方米。而其相鄰的一商業(yè)門面面積約30平方米，當(dāng)時(shí)的售價(jià)是10000元/平方米，相差1/3。對于面積相近的商業(yè)門面來說，臨街寬度越長，臨街深度越短，其價(jià)值會越大。 (2) 樓層平街層商業(yè)用房肯定比其他樓層的商業(yè)用房價(jià)值大，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果設(shè)計(jì)有自動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。(3) 凈高商業(yè)房地產(chǎn)的凈高應(yīng)適宜，偏低難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高也無助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。(4) 內(nèi)部格局商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。(5) 坐落朝向商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺報(bào)道，由于長沙市持續(xù)高溫，在周末，許多消費(fèi)者選擇在商場購物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因?yàn)槲鲿竦脑蚶淅淝迩濉５窃诒狈降貐^(qū)商業(yè)選址時(shí)，西南面的商業(yè)店鋪會非常好，因?yàn)楸狈教鞖饫浠驔龅臅r(shí)間長，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。(6) 業(yè)態(tài)差別定位不同業(yè)態(tài)決定了商鋪的租金收入差異達(dá)10%15%左右，一般而言，不同類型的收益性物業(yè)的租金從高到低的順序是：商場、康樂中心；各類商店的收益能力和租金承受能力從高到低的順序是：珠寶首飾、化妝品、女子時(shí)裝、體育用品、書店、男子時(shí)裝、電器、餐飲、家具、百貨、雜貨。當(dāng)然，在不同的城市可能會有不同的表現(xiàn)。以下是對石路商業(yè)區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)的售價(jià)調(diào)查表，從中我們可以了解到臨街狀況、位置、樓層和業(yè)態(tài)等對房地產(chǎn)價(jià)值的影響情況：位置面積租金平均租金元/m2/年經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營情況名店街西首28平方米1.5萬元/年535女裝一般名店街東首35平方米3萬元/年857女裝良好名店街中部30平方米1.8萬元/年600女裝良好南浩街靠閶胥路段27平方米2.4萬元/年889女裝良好南浩街靠上塘街段35平方米5萬元/年1429服裝良好 表1位置面積售價(jià)租金經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)營情況時(shí)代廣場一樓30平方米150萬元12萬元/年珠寶、精品未知時(shí)代廣場二樓30平方米90萬元10萬元/年男裝未知時(shí)代廣場三樓30平方米78萬元7萬元/年女裝未知越洋百貨一樓30平方米99萬元8萬元/年珠寶飾品、鞋類未知越洋百貨二樓30平方米75萬元6萬元/年女裝未知越洋百貨三樓30平方米45萬元3.6萬元/年休閑裝未知 表2從表1的數(shù)據(jù)可以看出，剔除經(jīng)營者自身的經(jīng)營管理因素，商業(yè)房地產(chǎn)的租價(jià)主要影響因素是臨街性帶來的客流量的大小，商鋪面積在50平方米左右，其投資價(jià)值最高，且隨著面積的增加單位面積帶來的租金升值越大。表2是新建商業(yè)房地產(chǎn)，其地理位置基本無差異性，但由于經(jīng)營業(yè)態(tài)和樓層不同，其售價(jià)存在較大差異。新建商業(yè)房地產(chǎn)的售價(jià)一般首先考慮其成本因素，然后對個(gè)別因素進(jìn)行修正。剔除部分消費(fèi)者特殊的購買傾向，則一樓的客流量最大.3.73 裝修特色隨著商業(yè)競爭的日益激烈，商業(yè)房地產(chǎn)的裝修，不論是用材，還是布局，日趨高檔、復(fù)雜而新穎，且這類高級裝修折舊快。尤其是更新的業(yè)主或租賃主以后，商業(yè)建筑往往經(jīng)過一段不太長的時(shí)間就改裝或重新裝修，這類造價(jià)是商業(yè)房地產(chǎn)的有機(jī)組成部分。3.8 物業(yè)管理的軟件環(huán)境3.8.1 銷售策略帶來的市場認(rèn)可度當(dāng)房地產(chǎn)市場狀況良好時(shí)，開發(fā)商自產(chǎn)自銷和請銷售代理商的差異不是太明顯，膨脹的房地產(chǎn)價(jià)格讓涉足房地產(chǎn)市場的每個(gè)企業(yè)都嘗到了高回報(bào)率帶來的滾滾財(cái)源。但當(dāng)市場狀況不太好時(shí)，好的營銷策略會影響商業(yè)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。3.8.2 日常服務(wù)狀況由于商業(yè)房地產(chǎn)本身就是不動產(chǎn)，其運(yùn)作模式往往是動態(tài)的，更多地取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐，因此，其日常服務(wù)狀況的好壞也會影響其后期的經(jīng)營和收益狀況。3.8.3 商業(yè)的整體風(fēng)格定位商場如戰(zhàn)場，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格形成必然要關(guān)注以實(shí)現(xiàn)投資者特殊目的時(shí)的競爭價(jià)格。而商圈范圍內(nèi)消費(fèi)群體亦會受政治、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面影響不斷改變其消費(fèi)偏好，因此商業(yè)的整體風(fēng)格經(jīng)過幾年的經(jīng)營時(shí)間后要適時(shí)調(diào)整。來滿足主要消費(fèi)群體的需求。第四章 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值分布分析4.1商圈理論高收益預(yù)示著高風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)作之路布滿了荊棘。商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的縱向分布是指不同樓層商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的差別分布.每一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營都離不開確定具體商圈的前期調(diào)查和后期的資料整理階段，既要符合區(qū)域消費(fèi)群體，又要定位商業(yè)的整體風(fēng)格。4.1.1 商圈的概念及分析目的商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測。如計(jì)劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。4.1.2 商圈的構(gòu)成及顧客來源商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈(又稱輻射商圈)組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。4.1.3 商圈的設(shè)定商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因?yàn)椋环矫嬷挥薪?jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷售額。當(dāng)商圈地區(qū)人均gdp達(dá)到不同指標(biāo)，需要考慮休閑與購物兩者在項(xiàng)目中的設(shè)施配比。4.2 多層、高層商業(yè)房地產(chǎn)地價(jià)分?jǐn)倧睦碚撋现v，各層房地產(chǎn)價(jià)值有差異的主要原因，一是因?yàn)楦鲗犹厥獾难b飾裝修，二是土地的垂直立體效果不同所造成的。對于新建商業(yè)房地產(chǎn)而言，各層之間的價(jià)格差異不是建筑造價(jià)不同造成的，而應(yīng)歸因于土地，是各層占據(jù)的土地立體空間位置的不同，從而其可及性、商圈范圍內(nèi)固定消費(fèi)人群、景觀、舒適度等的不同所造成的。因此，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的縱向差異主要來源于各層占有土地價(jià)值的分?jǐn)傁禂?shù)不同，本文擬利用層次分析法確定各層的分?jǐn)傁禂?shù)。基于以上分析，提出如下說明：a.分析模型考慮為整體開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)，且規(guī)模涉及不同樓層價(jià)值的界定。b.綜合性商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)態(tài)具有差異性，不包括獨(dú)立經(jīng)營而整體具有唯一功能的特殊性商業(yè)房地產(chǎn)。c.消費(fèi)者與經(jīng)營者的信息是對稱的，每一位消費(fèi)者都非常了解商業(yè)房地產(chǎn)的樓層構(gòu)成和經(jīng)營業(yè)態(tài)。4.2.1 層次分析法的基本原理如我們有n個(gè)物品，它們的重量分別為w1 w2 wn，要知道wi的值，如果沒有秤，無法直接秤重量，我們可以將n個(gè)物品兩兩比較，通過準(zhǔn)確知道其兩兩之間的倍數(shù)關(guān)系，得到比較矩陣a(aij=wi/wj)，根據(jù)aw=nw求得w1 w2 wn的值。即通過指標(biāo)的兩兩重要性比較求得各指標(biāo)的權(quán)重，以及各方案的優(yōu)劣排序。4.2.2 舉例現(xiàn)舉例如下：某商業(yè)房地產(chǎn)有三層，預(yù)計(jì)算其各層應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值。(1) 建立模型目標(biāo)層為確定一層、二層、三層地價(jià)的分?jǐn)偙壤?，指?biāo)層為六個(gè)。確定一層 二層 三層分?jǐn)偙壤M(fèi)舒適度層裝修特色層可輻射人數(shù)到達(dá)方便度停留時(shí)間消費(fèi)頻率 (2) 構(gòu)造判斷矩陣由于人們在區(qū)分事物性質(zhì)差別時(shí)，習(xí)慣用相同 較強(qiáng) 強(qiáng) 很強(qiáng) 極強(qiáng)，進(jìn)一步細(xì)分可在相鄰兩級中插入折中的提法，這樣就形成了九級。得到各因素指標(biāo)權(quán)重判斷矩陣評分表:判斷尺度aij定義1ai和aj同樣重要3ai比aj稍重要5ai較aj相當(dāng)重要7ai較aj非常重要9ai較aj極端重要2、4、6、8重要性在上述描述之間由aij=1/aji;aii=1可得判斷矩陣，通過現(xiàn)場調(diào)查和有關(guān)人員經(jīng)驗(yàn)可得矩陣a jia1a2a3a4a5a6a1121/21/51/61/7a21/211/31/91/71/7a32311/71/31/8a4597122a56731/211a67781/211(3) 計(jì)算單一因素下各指標(biāo)的相對權(quán)重(i)將矩陣的元素按列歸一化，計(jì)算aij，=aij/jaij;(ii)將按列歸一化后的元素按行相加，然后求得權(quán)重wi=iaij，/ijaij，aij，a1a2a3a4a5a6wia10.04650.06900.02520.08150.03950.03240.0484a20.02330.03450.