經(jīng)典星河灣案例研究分享.ppt

,“星河灣”案例研究分享,來,看,好房子,2004年下半年，上海首度出讓的這幅超大居住用地，吸引了包括新鴻基、和黃在內(nèi)的十幾家地產(chǎn)巨子競標(biāo)，在耗時一年多的“馬拉松”式競標(biāo)過程中，金地集團曾報出59.89億元的天價，但最終竟然敗給了傳言由陸家嘴集團內(nèi)定的星河灣地產(chǎn)。2007年9月28日，星河灣地產(chǎn)以42.4億元將浦東花木新民地塊收入囊中，樓板價僅為8000元/平方米。 土地之爭本來已經(jīng)偃旗息鼓，但今年初浦東新區(qū)規(guī)劃局一紙浦東花木新民北塊控制性詳細規(guī)劃調(diào)整又重新引發(fā)業(yè)界對花木地塊的熱議。“為了落實在陸家嘴功能區(qū)域范圍內(nèi)的1萬套人才公寓，新民北塊地塊需要解決其中近5000套住宅，原修建性詳細規(guī)劃容量不能滿足新形勢的要求，因此浦東新區(qū)發(fā)改委委托編制新民北塊地塊控制性詳細規(guī)劃調(diào)整?！?原來星河灣并沒有獲得花木新民地塊的全部使用權(quán)，而是與陸家嘴集團合作開發(fā)高端住宅項目：總建筑面積53.6萬平方米地塊中，有24.6萬平方米歸屬于陸家嘴集團，星河灣開發(fā)的住宅面積為29萬平方米。 根據(jù)這份文件，陸家嘴公司將容積率從1.51提高到1.8，住宅套數(shù)約4200套，均為人才公寓。此外，星河灣地塊則將增加約2萬平方米、折合約400套公寓式酒店，作為人才公寓，同時配置3000平方米的公建。,2009年，星河灣在上海浦東花木的高端公寓產(chǎn)品將要亮相。 這塊被冠以“地王”稱號的花木新民大型住宅地塊，自誕生之日起便一波三折、備受關(guān)注。,廣東宏宇集團成立于1994年，2001年成功推出星河灣地產(chǎn)品牌，在行業(yè)中樹立了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，接受各地的參觀考察團體數(shù)百個，獲得國內(nèi)外榮譽獎項四十多個，成為中國品質(zhì)地產(chǎn)的探索者。 宏宇集團一直堅持走精細化品質(zhì)地產(chǎn)的道路，目標(biāo)是打造中國樓市的“勞斯萊斯”。,廣東 星河灣 （2001年）,北京 星河灣 （2005年）,- 整體規(guī)劃 - 園林景觀 - 建筑風(fēng)格 - 戶型設(shè)計 - 裝修品質(zhì) - 細節(jié)之美 ,目錄,解讀星河灣整體規(guī)劃,整體規(guī)劃以廣東星河灣為例,廣州星河灣采用的是“星座式”布局,整體規(guī)劃以廣東星河灣為例,星座式布局就是自然、不對稱的建筑布局。星河灣的星座式建筑組團有利于建筑物外立面能被最大限度地展開，增大了屋內(nèi)通風(fēng)采光的墻面；而沿江一線轉(zhuǎn)折彎延的組團布局，更增加了江景單元。,整體規(guī)劃以廣東星河灣為例,這樣的組團設(shè)計有利于空氣流通；建筑群體有韻律的錯落形成視線通廊，也避免了戶與戶之間的對視；而從數(shù)字上講，以廣州星河灣三期為例，其建筑密度僅為22.5%。,北京星河灣整體規(guī)劃,人性化的規(guī)劃,北京星河灣保留了廣州星河灣的靈動、韻律、節(jié)奏，采用大圍合布局 。,以高層板式為主的建筑順應(yīng)地形、變化有序，北高南低、西低中高，使多數(shù)住戶南北朝向，打破常見的南北向兵營式排列，保持了建筑的錯落之美。,解讀星河灣園林景觀,星河灣園林秉承綠化與建筑互為界面，相互圍合的理念，實現(xiàn)了四大突破： 高差：在園區(qū)創(chuàng)造了36處高差，地形變化非常豐富； 樹：園林部門車行15萬公里，引進了約百個品種、6700棵大樹，秋冬兩季1/3落葉，1/3彩葉，1/3保持綠色； 水：北京星河灣有四大水系，并成功打造了內(nèi)外兩個大小循環(huán)，星河灣自建水廠，令園區(qū)環(huán)境用水保持清澈，解決了中國園林的水清則無魚的遺憾； 黃臘石：北京星河灣首期運進了5000多噸黃蠟石，這些巨石的搬運、擺放無不費盡心思。,園林景觀以北京星河灣為例,北京星河灣采用了立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，形成自然起伏，有效增大綠化面積，并且使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，同時還增強了首層住戶的私密性。,園林景觀高差,中心園林，營造出36個高差,北京星河灣開展北溫帶園林改造工程，把園區(qū)的30萬平方米土壤做了改良。,園林景觀樹,秘魯蜜棕,星河灣在全世界同緯度的國家尋找的樹種移植到北京，而且在周邊建立苗圃。,園林景觀樹,北京星河灣整體可養(yǎng)殖水域1.2萬立方(不含生態(tài)公園)，利用地勢營造自然落差，把生態(tài)公園-一期親水池塘-二期親水池塘-青年溝有機融匯在一起，形成水體大循環(huán)。,園林景觀水,石是北京星河灣的精華之作，通過水、石、綠化的融合創(chuàng)作出“源于自然，勝于自然”的意境。選用廣東的河石，營造出嶺南園林風(fēng)格的精華。,園林景觀黃臘石,園林景觀重綠植輕硬地、重木輕草,因為大尺度的廣場和集中綠地只適用于城市空間。星河灣為了營造回家的感覺，在社區(qū)環(huán)境設(shè)計中注重社區(qū)各處都要有園林景觀，使建筑與園林充分融合，如在一期園林中就有46個園林水景。 與此同時，星河灣慣于大手筆地對周邊環(huán)境進行改造，將社區(qū)環(huán)境向外延伸。,園林景觀北京星河灣,解讀星河灣建筑風(fēng)格,建筑風(fēng)格北京星河灣,通過平面的多座向布局、加之單體立面豐富的體量變化，形成起伏多變的群體輪廓天際線。 建筑符號的重復(fù)運用“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號，這種建筑符號的重復(fù)利用，形成星河灣獨有的風(fēng)格。,該建筑采用休閑風(fēng)格，以質(zhì)樸的材質(zhì)與柔和的色彩表現(xiàn)清雅的格調(diào)，以體量錯落、虛實對比營造豐富的整體形象，再以精雕細刻的細部設(shè)計體現(xiàn)建筑的精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。,建筑風(fēng)格北京星河灣,立面設(shè)計細節(jié)豐富、美觀，墻身虛實對比有度，檐口富于變化；,建筑風(fēng)格北京星河灣,下部石材處理精雕細琢，入口部位的著重裝飾。,星河灣采用隱型管道設(shè)計，建筑物外立面找不到外露的管道。 星河灣一期專門做了一些小飄臺用于收藏空調(diào)室外機，二期把空調(diào)冷凝管也裝入墻體，三期更考慮到空調(diào)室內(nèi)機的美觀性。,建筑風(fēng)格北京星河灣,飄窗臺的設(shè)計源于早前在香港為解決居住空間狹小所采取的方法。星河灣認為多陽臺的設(shè)計更有利通風(fēng)、采光及觀景。 所以，星河灣用多陽臺取代飄窗臺，住戶有更多與外部景色接觸的開放空間。,建筑風(fēng)格,解讀星河灣戶型設(shè)計,戶型設(shè)計廣東星河灣,四房：325平方米,戶型設(shè)計廣東星河灣,四房：325平方米,四房：325平方米,戶型設(shè)計廣東星河灣,戶型設(shè)計北京星河灣,四房：347平方米,戶型設(shè)計北京星河灣,四房：347平方米,星河灣戶型設(shè)計的主要特點： 1、將別墅的設(shè)計元素充分運用到高端公寓的設(shè)計中，實現(xiàn)公寓生活別墅化的第一引導(dǎo)； 2、充分利用公寓的大平層優(yōu)勢，擴大產(chǎn)品的設(shè)計亮點； 3、形成了自成體系的設(shè)計原則及裝修標(biāo)準(zhǔn)。,戶型設(shè)計,解讀星河灣裝修品質(zhì),精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵是三道關(guān)： 一是設(shè)計，一定要人性化，要考慮70年使用的舒適； 二是材料，材料一定要好，才能保證品質(zhì)； 三是手藝，也就是工程質(zhì)量。,地面不同高度的落差設(shè)計 搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設(shè)計 八角形的270度觀景主臥室。,室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣,舍得在裝修材料的選擇和運用上花錢，對各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現(xiàn)了星河灣人的水準(zhǔn)和裝修理想。,舍得選用豐富的高檔材料,材料綜合運用的效果,星河灣是典型的極品打法，由經(jīng)驗豐富的老工匠，像以手工方式打磨勞斯萊斯或法拉利一樣的打造星河灣的精裝產(chǎn)品。,在工藝制作上，星河灣大體量的制作非常罕見。以線條為例，其中木線是星河灣自己的工廠專門制作，每2個工人做1個線條。幾十種戶型所用到的線條都不一樣，且不同線條間的區(qū)別卻只相差零點幾毫米。,解讀星河灣細節(jié)之美,浴室的門框特地用花崗巖墊高 有效防潮以保證門的經(jīng)久耐用,石材、木套線踢腳處的交接處理,客廳、餐廳的空調(diào)出風(fēng)口巧妙地 與疊式天花完美結(jié)合, 淋浴間的細節(jié)處理（外側(cè)）,淋浴間的細節(jié)處理（內(nèi)側(cè)）,廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理（更方便操作）,臥室木地板“人”字形鋪裝方式與眾不同。,衛(wèi)生間洗手臺面陰陽角的圓滑處理，不僅美觀而且可增強安全性。,面盆與石壁間的角線均用石材鑲邊， 邊角打磨后還精心雕飾出紋理。,浴缸裙邊,樓梯踏步,餐廳地面拼花,七公分厚的門,人性化的扶手,門，乃點睛之作。 星河灣的黑胡桃木子母門比普通門加厚40，尺寸更寬更高。,工程施工細節(jié)室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件,工程施工細節(jié)雙層井蓋,將可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木 叢中，不僅擴大了綠化覆蓋面積，而且 使路邊綠化更具立體層次感。,因為車行道采用瀝青鋪面及隱藏式沙井蓋設(shè)計不僅能減低車輛經(jīng)過時產(chǎn)生的震動及噪音，而且黑色的路面增加的對比度，令社區(qū)園林景觀更富有層次和美感。,好房子用細節(jié)說話,1、將家庭精裝修概念引入社區(qū)開發(fā)，整個園區(qū)沒有一寸不裝飾；