某高速鐵路站站前廣場工程可行性研究報告.doc

xx高速鐵路站站前廣場工程可行性研究報告第一章 總 論一、項目背景（一）項目名稱：xx高速鐵路站站前廣場工程項目（二）承辦單位：xx城市建設(shè)有限公司（三）項目可研報告編制依據(jù) 1、xx縣城市總體規(guī)劃（2006-2020）2、xx環(huán)太湖開發(fā)帶概念規(guī)劃（2003）3、湖州市建設(shè)局湖州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定4、xx縣建設(shè)局xx高速鐵路站站前廣場工程設(shè)計要求附規(guī)劃紅線圖5、xx太湖新區(qū)控制性詳細規(guī)劃及站前區(qū)城市設(shè)計6、xx縣建設(shè)局關(guān)于xx高速鐵路站站前廣場工程設(shè)計方案項目規(guī)劃例會審批意見書7、項目可研報告編制委托書8、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）9、投資項目可行性研究指南10、現(xiàn)行有關(guān)的建設(shè)法規(guī)、規(guī)范二、項目概況（一）建設(shè)要求本項目的進行有利于推動太湖環(huán)線的開發(fā)建設(shè)，依托高鐵車站，廣場周邊地區(qū)將建設(shè)成為集站前服務(wù)功能、科技研發(fā)功能、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能、旅游集散功能、生活服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代新城區(qū)。 （二）建設(shè)范圍xx高速鐵路站站前廣場工程位于xx縣太湖新區(qū)，為杭寧高速鐵路xx站的建設(shè)用地。工程南至發(fā)展大道，西接站前路，東側(cè)與北側(cè)均為規(guī)劃城市次干道。高鐵以高架方式南北向穿越地塊。車站站房位于地塊中央。用地總面積為8.98 公頃，其中車站站房占地面積約為7250 平方米（不含高架軌道下設(shè)備用房）。車站站房將用地分成東西兩部分：西部為面積約萬平方米的車站廣場用地，承擔著與城市聯(lián)系的功能；東部為軌道交通設(shè)施及配套停車位。地塊周邊自然景觀資源豐富。 （三）建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分商業(yè)街、旅店、廣場、市政道路、給排水、景觀綠化、水景、夜景照明、停車場、建筑小品等。（四）建設(shè)規(guī)模該工程用地總面積為8.98 公頃，其中車站站房占地面積約為7250 平方米（不含高架軌道下設(shè)備用房）。車站站房將用地分成東西兩部分：西部為面積約萬平方米的車站廣場用地，承擔著與城市聯(lián)系的功能；東部為軌道交通設(shè)施及配套停車位。（五）主要建設(shè)條件本項目建設(shè)符合xx縣城市總體規(guī)劃要求，區(qū)域內(nèi)供水、供電、通訊等配套設(shè)施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設(shè)的條件。（六）項目投入總資金、資金籌措及使用計劃1、項目投入總資金本項目投入總資金33145萬元，其中工程費用21137萬元，工程建設(shè)其他費用9060萬元，建設(shè)期利息2947萬元。2、資金籌措計劃本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。3、資金使用計劃投入計劃如下，自有資金1.3145億全部用于投資；商請銀行五年期貸款2億元。三、主要結(jié)論與建議 （一）主要結(jié)論本項目系高鐵站前廣場及相關(guān)配套設(shè)施項目，能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，且項目的社會效益比較明顯，維護了xx的社會穩(wěn)定，為經(jīng)濟發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。同時，該項目還會衍生一定的經(jīng)濟效益，進一步加快投資的步伐，推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設(shè)的綜合效益顯著。（二）建議建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責分明、制約有效的機制，更有效地控制項目的投資、工期、質(zhì)量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設(shè)的總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權(quán)責。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景xx地處長江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，與蘇、皖兩省接壤。東鄰上海、西連安徽，南望杭州，北接寧錫常。處于長江三角洲的地理中心，全縣面積1430平方公里，轄10鎮(zhèn)6鄉(xiāng)和1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有人口62萬，xx山清水秀，氣候濕潤，有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”、“絲綢之府”美稱。是長江三角洲經(jīng)濟區(qū)迅速崛起的新興城市。近年來，xx縣在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強，按照建設(shè)山水園林型現(xiàn)代化新興城市的目標，xx縣正努力打造“中國人居環(huán)境獎”、“全國生態(tài)縣”、“省級示范文明城市”、“國家園林縣城”、“國際花園城市”等五張名片，并已榮獲全省“小康縣”、國家級科技先進縣、全國綜合實力“百強縣”、“ 省級示范文明城市”、“ 國家園林縣城”、“國際花園城市”等稱號。工業(yè)經(jīng)濟提速增效，運行質(zhì)量得到改善，以技術(shù)改造和新產(chǎn)品開發(fā)為抓手，建材、輕紡等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到改造，機械電子、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)快速崛起，技術(shù)含量高、附加值大的高新技術(shù)產(chǎn)品發(fā)展較快；xx實施了大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟振興戰(zhàn)略，著力調(diào)整糧經(jīng)比例，大力推進效益農(nóng)業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽獸、特種水產(chǎn)和花卉苗木等六大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成規(guī)模化的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，同時農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具成效；xx縣還以區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵電通訊、信息咨詢、交通運輸業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點的商貿(mào)物流中心初具規(guī)模。2009年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）240億元，2009年全縣完成財政總收入33.89億元，比2008年增長10%；完成地方財政收入18.47億元，比2008年增長13.3%；全年完成固定資產(chǎn)投資157.56億元；社會消費品零售總額91.15億元?？梢姡?xx以科學發(fā)展為主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，擴大開放為主調(diào)，堅持發(fā)展為第一要務(wù)，已真正步入一個高速、穩(wěn)定的良性發(fā)展期。xx縣經(jīng)濟及財政的快速增長，加快了城市化進程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設(shè)大開發(fā)的熱潮。在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下、按照“人民城市人民建”的方針，經(jīng)過多年的建設(shè)發(fā)展，城市的基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，城市的服務(wù)功能不斷完善。特別是改革開放二十多年來，城市建設(shè)步入快車道?？h委、縣政府堅持以人為本，提出了創(chuàng)建園林化城市的目標，使城市環(huán)境更加美好。同時大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，有力地拉動了全縣經(jīng)濟增長。在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步有序發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果，園林化城市初具規(guī)范。xx縣居民普遍感到城市天空藍了，馬路寬了，環(huán)境美了，生活更舒適了。二、項目建設(shè)必要性（一）、本項目建設(shè)是加快xx城市建設(shè)的需要隨著近幾年xx經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城市建設(shè)呈現(xiàn)新面貌。2009年全縣市政建設(shè)投入資金35億元，比2006年增長49.5%，中心城市建成區(qū)面積擴展到38平方公里，建成區(qū)內(nèi)集聚人口30萬人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率達到56%。以上數(shù)據(jù)客觀顯示xx城市的建設(shè)速度是相當快速的，城市化水平不斷提高。浙江省環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃提出xx中心城市在2020年將發(fā)展成為一個50萬人口的大城市的目標。xx總體規(guī)劃明確至2020年城市用地規(guī)模達80平方公里。城市化水平達到76%。因此，未來大約十年的時間，必須積極拓展城市空間，集聚城市人口，加強城市建設(shè)，以實現(xiàn)xx城市的高度城市化和現(xiàn)代化。根據(jù)城市化及規(guī)劃要求，對太湖新區(qū)的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)提到了政府的工作日程。（二）、本項目建設(shè)是緩解城市用地緊張的需要xx城區(qū)用地日趨緊張，急需開辟一塊新區(qū)以滿足城市的擴張需要。xx城市總體規(guī)劃發(fā)展方向是向北建設(shè)龍山行政新區(qū)；向東擴展太湖新區(qū)；向南發(fā)展與縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相配套的雉城工業(yè)園區(qū)；向西發(fā)展建設(shè)城市居住區(qū)。目前，龍山新區(qū)為行政中心所在地，規(guī)劃建設(shè)用地已經(jīng)飽和，向南城市空間被宣杭鐵路分割阻斷，且鐵路南面是雉城工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地。因此，緊鄰老城區(qū)的北面、南面用地都已定性，且趨于飽和，而城市東面的太湖新區(qū)尚有城市寶貴的城市建設(shè)預(yù)留用地，城市居住區(qū)的發(fā)展只能往城市東面發(fā)展。（三）、本項目建設(shè)是創(chuàng)建生態(tài)縣、提高城市品位的需要2007年xx縣成功地被評為國家園林縣城。2008年我縣成功取得“國際花園城市”稱號。當前，我縣正積極創(chuàng)建生態(tài)縣。無論是國家園林城市、“國際花園城市”還是生態(tài)縣都對城市綠地建設(shè)尤其是人居公共綠地指標提出了十分嚴格的要求?，F(xiàn)在的城市建成區(qū)面積有限，而人口不斷增加，勢必造成老城區(qū)綠化的人均指標不足問題。因此，必須在城市太湖新區(qū)中提高綠化面積和綠化品質(zhì)。規(guī)劃城市太湖新區(qū)位于xx縣城東，以太湖為中心。無論區(qū)位條件，還是自然景觀環(huán)境，這都是xx僅存的風水寶地。通過規(guī)劃組織合理的功能布局、道路交通、綠化景觀，引導(dǎo)有效的開發(fā)模式，突出太湖水上公園、太湖生態(tài)景觀區(qū)及太湖湖邊休閑區(qū)，力求將該區(qū)建成品質(zhì)卓越的、功能復(fù)合的可持續(xù)發(fā)展城市綜合區(qū)。我們有理由相信，借鑒近幾年的城市新區(qū)的成功開發(fā)經(jīng)驗，同時吸取規(guī)劃建設(shè)中的教訓(xùn)，我們一定能將xx太湖新區(qū)打造成xx的一個高品質(zhì)生態(tài)型居住新區(qū)。（四）、本項目建設(shè)是緩解城市交通壓力的需要xx城市人口不斷增加，但主要人口集中在老城區(qū)，近20萬人口居住在只有8平方公里的老城區(qū)，老城區(qū)的人口過度密集。建設(shè)用地特別是居住用地日趨緊張，人均居住用地面積不斷下降，直接導(dǎo)致城市交通壓力越來越大。盡管這幾年我們不斷實施道路改造、擴建工程和啟動新的道路建設(shè)，如畫溪大道、濱河大道、金陵路改造等項目建設(shè)，但是仍然難以解決中心城區(qū)的交通擁擠、行車難的問題。由于城市的空間局限，通過城市內(nèi)部道路的建設(shè)與改造的方法非根本之道。尋求新的城市居住空間，分流老城區(qū)人口和車流才是必然的選擇。綜上所述，該項目的實施是十分必要和迫切的，具有極其重要的現(xiàn)實意義和巨大的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益。為了謀求xx城市新一輪發(fā)展，更好地展示城市風貌，必須緊緊抓住建設(shè)機遇，積極拓展城市空間，加快建設(shè)xx高速鐵路站站前廣場，加快建設(shè)太湖新區(qū)，以早日實現(xiàn)我縣山水園林型現(xiàn)代化新興城市目標第三章 建設(shè)單位概況xx城市建設(shè)有限公司（以下簡稱：城建公司）成立于2007年3月，注冊資金100000萬元，法定代表人趙志有，由xx縣城市建設(shè)發(fā)展總公司出資組建的國有獨資企業(yè)。公司的經(jīng)營范圍是：城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用設(shè)施建設(shè)。公司同時也是xx縣城市建設(shè)、經(jīng)營城市和對外投融資的主要平臺之一。城建公司是xx縣新型城市化建設(shè)的主體之一，公司擁有四大優(yōu)勢：一是政策支撐優(yōu)勢。可以根據(jù)總體規(guī)劃準確把握區(qū)域地塊的性質(zhì)和功能定位，預(yù)先測算和核定拆遷安置補償成本；二是規(guī)劃策劃優(yōu)勢?？梢葬槍Σ煌瑓^(qū)域、片區(qū)地塊的不同情況，通盤謀劃，有效整合，促使項目的連片改造，規(guī)模開發(fā)，保障項目的合理性；三是組織實施優(yōu)勢?？梢酝ㄟ^溝通、配合各政府部門，統(tǒng)籌推進和解決具體項目的拆遷和安置問題；四是市場運作優(yōu)勢。公司具有投融資和項目開發(fā)、經(jīng)營的職責，可以依托公司，具體協(xié)商項目策劃實施方案，保障項目的經(jīng)濟性和可操作性。城建公司的宗旨是全面配合我縣舊城區(qū)的改造、進一步改善老城區(qū)人居環(huán)境；為城市建設(shè)籌措資金、為廣大市民提供合格的公共產(chǎn)品和服務(wù)、確保國有資產(chǎn)安全增值。 xx城市建設(shè)有限公司投入產(chǎn)出流程表縣財政重點工程撥款縣建設(shè)局城市配套費收入城建公司項目周轉(zhuǎn)金銀行貸款投 入道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)區(qū)域地塊征地拆遷補償產(chǎn) 出道路區(qū)域地價升值帶來土地的出讓金拆遷地塊拍賣后形成土地出讓金收入 第四章 建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模依據(jù)與原則 （一）建設(shè)規(guī)模依據(jù)根據(jù)xx縣政府依托高鐵車站，推動太湖環(huán)線的開發(fā)建設(shè)要求。廣場周邊地區(qū)將建設(shè)成為集站前服務(wù)功能、科技研發(fā)功能、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能、旅游集散功能、生活服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代新城區(qū)，研究確定本項目規(guī)模。 （二）建設(shè)規(guī)模基本原則堅持適度發(fā)展，加快建設(shè)，不斷完善的愿則。從高鐵車站實際需要出發(fā)，利用現(xiàn)有的建設(shè)條件和優(yōu)勢。力求使本項目在規(guī)模上，既滿足當前需要又兼顧今后發(fā)展，在標準上，既符合我國國情又適應(yīng)人民群眾不斷增長的生活消費水平。充分體現(xiàn)多元化服務(wù)及多種形式的建筑規(guī)模的合理配比，達到社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。 （三）建設(shè)規(guī)模本項目用地總面積為8.98 公頃，其中車站站房占地面積約為7250 平方米（不含高架軌道下設(shè)備用房）。車站站房將用地分成東西兩部分：西部為面積約萬平方米的車站廣場用地，承擔著與城市聯(lián)系的功能；東部為軌道交通設(shè)施及配套停車位。 第五章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目位于xx縣太湖新區(qū)，為杭寧高速鐵路xx站的建設(shè)用地。工程南至發(fā)展大道，西接站前路，東側(cè)與北側(cè)均為規(guī)劃城市次干道。高鐵以高架方式南北向穿越地塊。車站站房位于地塊中央。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地總面積為8.98 公頃。二、項目建設(shè)條件 （一）自然環(huán)境1、地形xx位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原過渡的地區(qū)，三面環(huán)山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全縣東西長53公里，南北長52公里，境內(nèi)海拔較低，地勢呈西北和南部高，中間和東部低平的特征。本項目范圍內(nèi)地形總體平坦。2、氣候xx屬中緯度亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超過10mm的年平均天數(shù)為41天，每年49月降水比較集中，為852mm，其中56月為霉雨期，89月為臺風雨期。8級臺風年平均一次，風速大于14m/s，最大風速26m/s。3、水文xx東瀕太湖，縣域主干河流均發(fā)源于西部山區(qū)，由西向東，分別由干流和婁港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、xx港、泗安塘等31條澗港，全長417.4公里，流域面積約1735平方公里；南部水系有西苕溪等5條港，全長59公里，流域面積約2275平方公里。xx多年平均年降水量為1309毫米，多年平均年徑流深為500700毫米。境內(nèi)河流的水文特征主要受季節(jié)雨量分布不均的影響，洪枯期分明。歷史最高洪水位（1999年）6.30m（吳淞），xx港最高洪水位為5.57m。（二）社會經(jīng)濟條件1、社會經(jīng)濟全面發(fā)展。近年來，xx經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。2009年xx縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值240億元，人均gdp 5500美元，財政總收入33.89億元，其中地方財政收入18.47億元。xx縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、全國文化先進縣、全國科技進步先進縣、省文明城市、省園林城市、省教育強縣、雙擁模范縣、國家園林縣城、國際花園城市等稱號。2、交通優(yōu)勢得天獨厚。杭寧、申蘇浙皖兩條高速公路和104、318兩條國道穿境而過；宣杭、新長、長牛三條鐵路橫貫東西；被譽為“東方萊茵河”的長湖申航線發(fā)端于此、直達上海。xx距上海、杭州、南京、寧波、蘇州等長三角地區(qū)城市均在200公里以內(nèi)。3、城市建設(shè)突飛猛進。近年來，xx縣按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進展。在xx城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，相繼編制了中心城區(qū)城市設(shè)計、xx城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃等一批專項規(guī)劃，形成了科學合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系?！笆晃濉逼陂gxx城市建設(shè)投資力度空前，城市發(fā)展空間有序拓展，城區(qū)每年以近3平方公里的速度擴張，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。4、文化底蘊深厚悠久。茶圣陸羽撰寫了曠世巨作茶經(jīng)，xx因此成為茶文化發(fā)祥地；xx也是陳朝開國皇帝陳霸先的故鄉(xiāng)，仙山顯圣寺、水口壽圣寺聞名海內(nèi)外，史稱“帝鄉(xiāng)佛國”。xx資源廣博，物產(chǎn)豐饒，金釘子、古銀杏、揚子鱷三大自然瑰寶聞名中外，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、建材之庫、中國銀杏之鄉(xiāng)”的美稱。5、城市品位不斷提升。xx縣大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進一步美化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標均有提高。堅持高水準設(shè)計城市街景，一批優(yōu)秀設(shè)計、精品建筑相繼出現(xiàn)，城市品位不斷提高。（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)市政規(guī)劃，本地塊內(nèi)設(shè)城市加壓給水泵站，電信、網(wǎng)通、有線電視機房等公用設(shè)施，配套齊全。因此，有較為成熟的基礎(chǔ)條件，有水資源條件等景觀基礎(chǔ)，有利于建設(shè)人性化的居住空間和功能復(fù)合的城市發(fā)展區(qū)。第六章 項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分商業(yè)街、旅店、廣場、市政道路、給排水、景觀綠化、水景、夜景照明、停車場、建筑小品等。二、站房設(shè)計理念(一)“人性化、零換乘”本方案著重在零換乘模式上。在站房周圍布置公交車首末站，出租出上下客點，社會停車場以及內(nèi)部停車場，這些交通方式通過站房周圍的人行外廊串聯(lián)起來，實現(xiàn)出站旅客的多種交通方式的零換乘。(二) “公交換乘樞紐”作為城際列車專用站，相比傳統(tǒng)的火車站其公交化特征尤為明顯。因此我們放棄了傳統(tǒng)火車站大量人流常時間滯留的場所設(shè)施，轉(zhuǎn)而以更加宜人的尺度和設(shè)施進行空間組織。目標就是將xx站設(shè)計成為公交換乘樞紐，實現(xiàn)多種公交在此高效率、快捷的換乘。(三) “標志性”通過站前區(qū)整體空間的塑造突出區(qū)域的標志性效果。同時對于站場本身而言，由于其自身體量不大，規(guī)劃希望通過站臺雨棚和站房的整體設(shè)計，體現(xiàn)站房的標志性。三、客運站建筑設(shè)計(一)總平面布局采用線側(cè)下式。西南側(cè)設(shè)置旅客活動平臺。站前廣場成為xx的主要城市景觀廣場。(二)交通組織1、車流公交車：停車場設(shè)于站前廣場中心兩側(cè)，設(shè)獨立出入口與城市規(guī)劃道路相連。出租車和社會車：停車場設(shè)于廣場兩側(cè)。單純接客的車輛可由城市干道直接進入停車場候客區(qū)。消防車：站房四周設(shè)有環(huán)形消防通道。2、人流車站的流線采用“下進下出”的模式，即由地下通道進站，由地下通道出站。進站人流：廣場上的旅客可以直接進入候車室，或通過綠色通道直接到達站臺。出站人流：出站旅客經(jīng)出站地道至出站廳，與社會車輛和公交車毗鄰。四、設(shè)計原則(一)便捷性項目的設(shè)置與空間的布局應(yīng)滿足各種交通方式的便捷到達與轉(zhuǎn)換為出發(fā)點。(二)藝術(shù)性恢弘的入口廣場、富于變化的空間、充滿靈性的休閑場所、聲光電技術(shù)的運用，創(chuàng)造的是滿足現(xiàn)代人的審美需求、符合時代特征的、藝術(shù)的城市廣場景觀。(三)文化性作為城市門戶和窗口的站前廣場，展示在游人面前的應(yīng)是最富有地域特征的文化內(nèi)涵本質(zhì)。本次設(shè)計充分挖掘地方特色與鐵路特點，通過隱喻的手法，具象的造景元素和符號，以期在廣場設(shè)計中透出xx的文化底蘊。(四)以人為本設(shè)計從普通市民和過往游客兩個角度為切入點，貫徹“以人為本”的思想，創(chuàng)造滿足不同層次、不同情趣的市民和游客對廣場活動場所的多樣需求五、設(shè)計目標依托用地特別的內(nèi)外條件，以進出站人流與周邊城市居民為主要服務(wù)對象，以植物造景與硬質(zhì)景觀搭配為主要手段，以滿足內(nèi)在功能前提下的景觀營造，強調(diào)對地域文化與時代風貌的提升，創(chuàng)造功能合理、交通流暢、環(huán)境優(yōu)美、個性鮮明且服務(wù)于大眾的新城站前廣場。具體目標為：(一)綠色的廣場空間：簡潔的綠色草坪，垂直方向的樹陣構(gòu)成了整個景觀的色彩基調(diào)，基地內(nèi)的道路、建筑、廣場都被綠色所包圍。 種植形式豐富多樣，疏林草坪、密林、林蔭廣場、孤植點綴，營造滿足不同人群游憩需求的景觀活動空間。在廣場中步行彷佛徜徉在一片綠色海洋之中。(二)活力的游憩氛圍：基于廣場的地理位置，將吸引著不同人群的前來。這里將聚集著濃烈的休憩氛圍、活動游戲、休憩聊天、康體健身、休閑聚會等活動形式。展示xx人民多姿多彩的市民生活，體現(xiàn)新城建設(shè)的蓬勃生機。(三)多樣化的人性空間：無論是一個人、兩個人、還是一群人；無論你是希望在此靜靜的思考、看書、還是聚集在一起暢談，喝咖啡，你都可以在此尋找到一片屬于你自己的獨享領(lǐng)域。同時也滿足大量人流集散對廣場空間的容量要求。(四)創(chuàng)造性的視覺沖擊：穿梭于景觀中你會被那些多樣且有趣味性的景觀物所吸引；俯瞰整個景觀你會被它的整體景觀視覺打動。色彩的交匯、形式感的強化，時刻都能帶給你創(chuàng)造性的思維和放松的心情。六、設(shè)計立意(一) “展現(xiàn)xx形象”設(shè)計元素吸取xx地方的特色，主要有xx四大特產(chǎn)“栝樓、銀杏、青梅、板栗”及茶葉、百葉龍等概念；(二) “體現(xiàn)高鐵特色”作為高鐵的站前廣場，本次設(shè)計中吸取其快速、簡潔、秩序化的高鐵特點。同時將并鐵路元素與景觀設(shè)施相結(jié)合。七、設(shè)計重點(一)對城市形象的提升與展示負有責任；(二)對外界面塑造：秩序化、簡潔、清晰、開敞的場地形象；(三)集散空間處理：滿足快速進站人流的需要，表現(xiàn)廣場的現(xiàn)象；(四)休閑區(qū)域塑造：體現(xiàn)地方特色，并提供多樣、豐富的休憩空間。滿足周圍邊商住區(qū)居民一定戶外休閑源游憩及集會的要求；(五)對多角度、多視點的觀賞性的滿足。八、綠化設(shè)計(一)設(shè)計原則種植設(shè)計遵循適地適樹原則、生態(tài)性原則、地方性原則和景觀性原則。同時要注意以下幾個方面：強調(diào)植物在覆蓋空間營造中的作用，尤其是規(guī)則式配置時，要選擇遮陰效果好、樹型優(yōu)美的樹種；強調(diào)植物與景觀小品、鋪地的組合效果；廣場空間中需強調(diào)植物自身的觀賞特性；利用復(fù)合式栽植，強調(diào)植物的組合美。(二)植物材料選擇1、上層：選擇樹型優(yōu)美，樹冠濃郁的高大喬木；以香樟、銀杏為主，無患子、櫸樹、白玉蘭為輔。2、中層：以觀花、色葉小喬木為主。以桂花、櫻花、垂絲海棠、紅楓為主導(dǎo)，配置其他開花植物如紫薇、臘梅、山茶、紅葉李等延長觀花期，豐富四季景觀。3、下層：選擇高度不一、色彩多樣的地被植物豐富植物立面效果，重要地塊選用時令花卉，營造熱鬧氣氛。主要有紅葉石楠、春鵑、南天竹、金邊大葉黃楊、金葉女貞、花梅、金邊六月雪、日本桅子、蘭花三七、書帶草、八仙花、繡線菊、花葉蔓長春花、時令花卉等。(三)植物分區(qū)設(shè)計植物景觀形成外密內(nèi)疏、南北圍合，東西通透的整體景觀風貌。根據(jù)功能安排、植物空間特色，形成密林草地區(qū)、林蔭活動區(qū)、景觀草坪區(qū)、林蔭廣場區(qū)、花團錦簇區(qū)、停車場綠化區(qū)。八、夜景照明設(shè)計(一)設(shè)計原則1、考慮環(huán)境條件，突出重點，有層次地進行表現(xiàn)，使其成為一個完整的有機體；2、與環(huán)境相協(xié)調(diào)，根據(jù)不同的景觀特色進行設(shè)計，體現(xiàn)場地的具體性質(zhì)；3、考慮白天的景觀效果，其中特別要注意燈具的布置及其外觀的設(shè)計。(二)燈具選擇燈具作為一種設(shè)計語言使人們可以在夜晚體驗景觀，是設(shè)計得到延續(xù)，并喚醒設(shè)計者的設(shè)計靈感，呼應(yīng)人們在空間中的不同感受。燈具的設(shè)計還應(yīng)體現(xiàn)安全原則，保證舒適的夜環(huán)境。另外還有一個同樣重要的方面就是節(jié)能問題。我們強烈建議采用分散、柔和的照明“點綴”夜間景觀，而不主張在開放空間區(qū)域毫無區(qū)別地全部采用過亮的照明。盡可能采用太陽能燈具。九、施工組織與工程管理 （一）工程材料供應(yīng)與質(zhì)量控制本工程所需建設(shè)材料主要為水泥、鋼筋、碎石、塘渣、片塊石、黃沙、粉煤灰、瀝青、石灰等。為保證工程質(zhì)量，今后工程實施過程中應(yīng)嚴格控制原材料的質(zhì)量，施工單位采購的材料、半成品、購配件，須采用大中型廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，符合施工圖紙和有關(guān)標準、規(guī)范的要求，并有相關(guān)的產(chǎn)品合格證明及相應(yīng)的檢測數(shù)據(jù)，其產(chǎn)品品牌、產(chǎn)地、質(zhì)量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證認可，在使用前應(yīng)按發(fā)包方和監(jiān)理要求進行檢驗或試驗，不合格的不得使用。各種砼的配合比在施工前由材料檢測中心實配，并取得報告。各種工程試驗按照驗收規(guī)范要求抽檢。對鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼絞線、錨具等按照相關(guān)的質(zhì)量標準進行嚴格檢驗，不得有裂縫、傷痕、銹蝕或變形等。 （二）工程施工與管理 本項目從監(jiān)理單位、施工單位的選擇均實施招投標制度，以公開招標的方式選擇報價合理，能夠滿足建設(shè)工期及質(zhì)量，安全有保證，技術(shù)力量和管理水平符合要求以及資信業(yè)績好的單位。 施工時應(yīng)與建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通等各專業(yè)施工和安裝企業(yè)密切配合，做好各種預(yù)埋件和預(yù)留洞的施工，確保位置準確、表面平整、連接牢固且無遺漏，嚴禁事后敲鑿。施工過程中施工單位必須嚴格按施工圖紙、國家現(xiàn)行有關(guān)標準和規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準等文件及雙方確認的施工組織設(shè)計，精心施工、記錄、檢驗，通過健全質(zhì)量保證體系和檢查制度，嚴格把好每道工序的質(zhì)量關(guān)，以確保全部工程達到良好以上質(zhì)量。 施工過程中施工單位還應(yīng)保證文明、安全、協(xié)調(diào)施工，采取嚴格的安全防護措施，并符合市政、市容、交通等要求。 第七章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能為貫徹國家頒布的節(jié)能法，同時保持能源、環(huán)境與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，本項目將采取具體措施，合理利用和節(jié)能能源，主要有：總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負荷中心，以減少能量損耗，同時選用節(jié)能安全型的電力變壓器及配電設(shè)施。選用國家推薦的節(jié)能型產(chǎn)品和設(shè)備，選用節(jié)能的照明器材，以達到最大的節(jié)能效果，同時盡量降低峰值負荷和縮短運行時間，起到最大節(jié)能效果。二、節(jié)水創(chuàng)建節(jié)水型城鎮(zhèn)，做到“三同時、四到位”，即建設(shè)項目的主體工程與節(jié)水措施的同設(shè)計、同時施工、同時投入使用；取水單位必須做到用水計劃到位、節(jié)水目標到位、節(jié)水 措施到位、節(jié)水制度到位；采取有措施，降低管網(wǎng)漏損率；積極推廣節(jié)水型工藝、設(shè)備，降低單位耗水率；科學制定各類用水定額，實行計劃用水；積極推廣節(jié)水型用水器具。綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理后的污水，以節(jié)約用水。 第八章 環(huán)境保護、衛(wèi)生、消防本項目環(huán)境污染主要來自于施工期間所產(chǎn)生的塵土、噪聲、建筑與生活垃圾，必須對其加以治理。一、環(huán)境保護標準按照國家環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定，本項目主要采用如下標準：開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案技術(shù)規(guī)范（sl204-98）水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（gb/t16453-1996）污水綜合排放標準（gb89781996）地表水環(huán)境質(zhì)量標準（gb3838-2002）環(huán)境空氣質(zhì)量標準（gb30951996）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（gb30961993）大氣污染物綜合排放標準（gb16297-1996）城市公共廁所規(guī)劃和設(shè)計標準（gjj14-87）鍋爐大氣污染物排放標準（gwpb3-1999）建筑施工場界噪聲標準（gb12523-90）其他有關(guān)標準二、 污染因素分析（一）項目建設(shè)對環(huán)境影響空氣污染：建筑材料裝卸、運輸、使用及堆放等環(huán)節(jié)和攪拌作業(yè)中的施工揚塵，運輸機動車排放尾氣是空氣污染的主要原因。噪聲污染：打樁、混凝土振搗、施工機械、運輸車輛噪聲等。廢水及固廢污染：施工隊伍生活污水排放、泥漿廢水、建筑垃圾、建筑中棄土、廢建材、生活垃圾等。（二）項目營運期對環(huán)境的影響廢水：主要為生活廢水，包括廁所污水和盥洗污水等。所含污染物有cod、bod5、大腸桿菌等。廢氣：主要為機動車行駛排放的汽車尾氣和車輛停泊產(chǎn)生的汽車尾氣，其中排放量較大的有co、thc、nox三項。固體廢棄物：主要是生活垃圾，有果皮、果殼、飲料罐、包裝袋等。噪聲：主要為設(shè)備噪聲，包括水泵、發(fā)電機、排風機等設(shè)備噪聲。三、施工期間環(huán)境污染防治措施本項目應(yīng)嚴格按照xx縣有關(guān)規(guī)定進行文明施工，落實具體的安全文明施工措施。施工期間將產(chǎn)生塵土、噪聲、建筑與生活垃圾等污染，并可能產(chǎn)生一定的水土流失，必須對其加以治理。 （一）施工揚塵施工中的揚塵來自露天堆場和裸露場地的風力揚塵以及車輛行駛中的動力揚塵。施工期間必須進行灑水抑塵，每天灑水45次，可使揚塵量減少70%左右，揚塵造成的tsp污染距離可縮小到2050m。施工車輛在進入施工場地后，需減速行駛，以減少施工場地揚塵，建議行駛速度不大于5km/hr。施工現(xiàn)場應(yīng)采用防護網(wǎng)罩、圍墻，減少揚塵對周圍環(huán)境的影響，同時又可保護周圍的安全。為了減少施工揚塵，保持施工場地、進出道路以及施工車輛的清潔。避免大風天氣作業(yè)，應(yīng)避免在風天氣進行水泥、黃沙等的裝卸作業(yè)，對水泥類物資盡可能不要露天堆放，即使必須露天堆放，也要注意加蓋防雨布，減少大風造成的施工揚塵。 （二）施工噪聲施工期產(chǎn)生的噪聲具有階段性、臨時性和不固定性。主要分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲，其中影響較大的為機械噪聲，主要來自挖土機、打樁、混凝土攪拌機及裝卸、切割等，在多臺機械同時作業(yè)時，噪聲疊加，對周邊將會產(chǎn)生一定的影響。施工期盡可能選用機械噪聲較低的設(shè)備，各機械設(shè)備的動力噪聲源聲級一般在85db以上，白天與夜間的噪聲級均應(yīng)達到建筑施工場界噪聲限值(gb12523-90)的標準。在施工過程中，除搶修、搶險作業(yè)和因生產(chǎn)工藝上要求或特殊要求必須連續(xù)作業(yè)外，一般不得在夜間進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的施工作業(yè)。 （三）施工污水建設(shè)期間污水來源主要為大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道會使河道淤積，造成清理困難；生活污水含有大量的殘渣及有機物，將會影響排水系統(tǒng)及水體。基礎(chǔ)設(shè)施中的泥漿廢水，應(yīng)經(jīng)沉淀后排放入道路中的雨水接納井。為防止在施工過程中的水土流失造成對周圍水體的影響在工地周圍要開挖排水溝；不得在河溝、道路、雨水管口附近堆土；地基工程應(yīng)盡可能避開雨季；及時平整場地，減少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不當，遇暴雨時將被沖刷進入水體，必須對堆場采取防沖刷措施，減少施工物質(zhì)的流失。 （四）建筑與生活垃圾項目施工期間產(chǎn)生的表層土、墻體廢渣等建筑垃圾，可用作為填土，妥善處理，不隨意拋棄、轉(zhuǎn)移和擴散而污染環(huán)境，制造新的“垃圾堆場”。施工人員日常生活垃圾應(yīng)收集至指定的垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。 嚴格執(zhí)行環(huán)保建設(shè)項目“三同時”制度，項目建成后，污染防治設(shè)施須經(jīng)環(huán)保部門驗收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本著“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的原則，城市消防安全布局和消防站、消防給水、消防通道、消防通訊等公共消防設(shè)施，將與城市其他基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，同步建設(shè)。依據(jù)中華人民共和國消防法、建筑設(shè)計防火規(guī)范、消防站建筑設(shè)計標準、城市消防站布局與技術(shù)裝備標準、城市消防規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定等規(guī)范制定規(guī)劃。 按照有關(guān)規(guī)定設(shè)置火災(zāi)報警和消防通訊指揮系統(tǒng)。各類公共設(shè)施應(yīng)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)消防設(shè)施。嚴格消防管理，加強消防監(jiān)督、消防教育和消防宣傳，增強消防意識。第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置一、組織機構(gòu)公司實行執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，執(zhí)行董事為企業(yè)的法人代表，根據(jù)公司法及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和公司章程規(guī)定依法履行法定代表人的職責?？偨?jīng)理由執(zhí)行董事聘任，負責公司的全面工作并對執(zhí)行董事負責。公司設(shè)副總經(jīng)理2名，配合總經(jīng)理工作。根據(jù)公司的經(jīng)營管理職能，下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程前期部、工程管理部、工程預(yù)決算部等部門。具體組織機構(gòu)見圖9-1。各主要部門主要職能為：辦公室：公司人力資源管理機構(gòu)，負責人員招聘、考核、勞動管理、培訓(xùn)、工資、福利、保險等工作。財務(wù)部：公司計劃財務(wù)管理機構(gòu)，負責編制資金籌措、使用計劃、財務(wù)收支計劃、固定資產(chǎn)投資計劃、財務(wù)報表、費用管理、會計核算、統(tǒng)計等工作。工程前期部：負責征地拆遷、項目建立、規(guī)劃設(shè)計、項目招投標等工作。工程管理部：負責項目的施工質(zhì)量、進度管理，作好施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)等工作。工程預(yù)決算部：負責項目的投資管理，審核工程進度款及工程聯(lián)系單、處理項目的有關(guān)變更、工程決算等工作。二、定員公司正式運行后，初步定員為30人，其中總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理2人、辦公室4人、財務(wù)部3人、工程前期部7人、工程管理部10人、工程預(yù)決算部3人。人員招收將根據(jù)國家勞動部和人事部相關(guān)法規(guī)以及xx縣有關(guān)企業(yè)招工規(guī)定依法進行，中高級管理人員可采用公開招聘形式?？偨?jīng)理總經(jīng)理執(zhí)行董事 副總經(jīng)理副總經(jīng)理 辦公室工程前期部工程管理部財務(wù)部工程預(yù)決算部圖9-1 組織機構(gòu)圖第十章 項目實施進度本工程項目建議書己經(jīng)xx縣發(fā)改委文件批準立項，并據(jù)此編制可研報告報批。本工程項目建設(shè)期為3年，項目計劃2010年初完成工程前期工作，包括可研報告的報批、初步設(shè)計的報批、施工圖設(shè)計、工程招投標、征標、征地拆遷等工作；2010年動工建設(shè)；2012年年底投入使用。本項目分項目建議書、可行性研究及審批階段；規(guī)劃設(shè)計編制及審批階段、施工及竣工驗收階段。其中施工階段包括征地、房屋拆遷、各項目基礎(chǔ)設(shè)施的施工。項目建設(shè)期三年，計劃進度如下：第一年完成項目前期工作，包括可研報告的報批、初步設(shè)計的報批、施工圖設(shè)計、工程招投標。站前廣場建設(shè)同步實施。第二年進行站前廣場及配套設(shè)施建設(shè)。第三年完成站前廣場及配套設(shè)施建設(shè)，工程掃尾，年底投入使用。實施進度安排如下：1、前期工作 3個月 包括項目建議書及可研報告的報批、投資批復(fù)、初步設(shè)計的報批、施工圖設(shè)計、工程招投標。2、項目施工 33個月完成本項目站前廣場及附屬配套設(shè)施建設(shè)，完成竣工驗收。 項目實施進度表 表10-1序號工作階段2010年2011年2012年123412341前期工作項目建議書及可研報告的報批、投資批復(fù)、初步設(shè)計的報批、施工圖設(shè)計、工程招投標。2建安施工完成本項目站前廣場及附屬配套設(shè)施建設(shè)，竣工驗收。 第十一章 項目投資估算與資金籌措一、投資估算 （一）投資估算范圍 本項目建設(shè)實施區(qū)域內(nèi)的商業(yè)街、旅店、廣場、市政道路、給排水、景觀綠化、水景、夜景照明、停車場、建筑小品及其它附屬設(shè)施工程的建設(shè)費用。 （二）投資估算說明1、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）國家發(fā)展與改革委員會、建設(shè)部，2006年7月2、建安工程投資估算采用類似工程估算指標。3、浙江省建筑工程預(yù)算定額（2003年）4、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額浙江省常用項目單位估價匯總表（2003年）5、全國統(tǒng)一施工機械臺班費用定額浙江省單位估價表（2003年）6、浙江省建筑安裝材料預(yù)算價格（2003年）7、浙江省建筑安裝工程費用定額（2003年）8、浙江省現(xiàn)行的有關(guān)取費標準及文件規(guī)定9、勘察設(shè)計費按工程費用的2%估算10、建設(shè)管理費按工程費用的2%估算11、建設(shè)監(jiān)理費按工程費用的2%估算12、本項目不可預(yù)見費按5%估算。13、建設(shè)期利息按銀行5年期年利率8%估算。 （三）投資估算明細 1、開發(fā)成本（1）、土地成本 本項目的實施涉及到地塊的拆遷、征用土地成本按50萬元/畝估算。項目占地面積134.7畝， 征用土地、拆遷費用為50萬元/畝134.7畝=6735萬元。（四）建設(shè)投資估算結(jié)果本項目投入總資金33145萬元，其中工程費用21137萬元，工程建設(shè)其他費用9060萬元，建設(shè)期利息2947萬元。（詳表11-1、11-2項目投入總資金估算匯總表）二、資金籌措和資金使用計劃（一）資金籌措本項目資金來源為自有資金、銀行貸款、商業(yè)街、旅店開發(fā)營業(yè)收入及土地出讓收入用于投資的部分。自籌資金13145萬元。銀行貸款資金20000萬元。（二）融資方案銀行貸款資金20000萬元，自籌資金13145萬元。（三）資金使用計劃本項目建設(shè)期為三年。建設(shè)資金分年投入，第一年投入14500萬元，第2年投入9500萬元，第3年投入9145萬元。（詳見表11-1、11-2投資使用計劃與資金籌措表）工程項目投入總資金估算匯總表表11-1 單位:萬元 序號工程或費用名稱金額（萬元）備 注一建安工程費用21137.51+2+12+131廣場工程3000詳見表2商業(yè)街、旅店120003道路工程4004綠化工程3005火車站房2537.56停車場1007水景2008給排水10009建筑小品20010雕塑10011夜景照明50012電力通訊30013其他附屬工程500二工程建設(shè)其他費用9060.1251+2+3+4+51土地費用67352勘測設(shè)計費用422.75一2%3工程監(jiān)理費422.75一2%4建設(shè)管理費422.75一2%5不可預(yù)見費1056.875一5%三建設(shè)期利息2947四項目投入總資金33145一+二+三工程投資使用計劃與資金籌措表表11-2 單位:萬元 序號項目合計建設(shè)期2010201120121總投資3314514500950091451.1建設(shè)投資3019814100846876301.2建設(shè)期利息2947400103215152資金籌措3314514500950091452.1自有資金131454500450041452.2銀行借款200001000050005000建安工程費用估算表表11-3序號建設(shè)內(nèi)容工程量單位估算依據(jù)金額（萬元）備注1廣場工程30000m21000元/m230002商業(yè)街、旅店50000m22400元/m2120003道路工程5000m2800元/m24004綠化工程10000m2300元/m23005火車站房7250m23500元/m22537.56停車場2000m2500元/m21007水景1項200萬元/項2008給排水10000m1000元/m10009建筑小品1項200萬元/項20010雕塑1項100萬元/項10011夜景照明1項500萬元/項50012電力通訊1項300萬元/項30013其他附屬工程1項500萬元/項500合 計21137.5第十二章 還貸來源分析一、還貸能力分析 該項目的還款來源為商鋪、旅店銷售收入及項目周邊土地出讓金所得。12.1 商鋪、旅店銷售收入與銷售計劃商鋪、旅店按照市場價銷售，根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件、xx縣房地產(chǎn)市場的趨勢以及xx縣拆遷安置房有關(guān)建設(shè)標準預(yù)測，42000旅店按5000元/銷售，8000商鋪按20000元/銷售,可獲銷售收入37000萬元。 2、銷售進度計劃本項目計劃用三年時間完成安置及銷售，計劃2011年出售30%房源，2012年出售50%房源，2013年出售20%房源。收入估算如下表所示：營業(yè)收入估算表表12-1項目2011年2012年2013年旅店可銷售面積(m2)12600210008400營業(yè)收入（萬元）6300105004200商鋪可銷售面積(m2)240040001600營業(yè)收入（萬元）480080003200合計可售旅店面積(m2)150002500010000營業(yè)收入（萬元）11100185007400該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至2013年，售房所得總收入為37000萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款20000萬元及利息。12.2 土地出讓金本項目周邊有50畝土地為該公司所有，根據(jù)該土地所處位置、周圍環(huán)境條件、xx縣土地市場的趨勢及類似土塊土地價格，該塊土地出讓價格約為150萬元/畝，出讓該塊土地可獲收入7500萬元。二、還貸計劃2013年起開始還貸，2013年先行償還貸款10000萬元，還貸來源為2011年及2012年的房屋銷售收入；2014年償還剩余貸款10000萬元，還貸來源為2013年的房屋銷售收入及土地出讓金。剩余資金用于公司其他項目建設(shè)。還款分析表表12-2還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2013年100001600116002011及2012年房屋銷售收入2014年10000800108002013年房屋銷售收入及土地出讓金返還收入合計20000240022400