海南三亞商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告.doc

三亞.清平樂清平樂商業(yè)調(diào)研報告 2009-6月三亞.清平樂前言一、 市場調(diào)研背景 我在初步接觸三亞經(jīng)濟狀況過程中，初步了解到三亞在旅游、房地產(chǎn)市場、商業(yè)等有許多新的發(fā)展機遇，根據(jù)三亞旅游房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，公司決定全力開發(fā)清平樂第四期商業(yè)部分。公司在聘請設(shè)計單位進(jìn)行項目概念性建筑規(guī)劃的同時，建議讓我對該項目商業(yè)部分進(jìn)行前期市場調(diào)查研究和定位策劃工作。我在對三亞市場初步了解和把握的基礎(chǔ)上，并親臨三亞對市場進(jìn)行全面性、基礎(chǔ)性、初步性的摸底調(diào)查和分析，并形成本市場調(diào)研報告。二、 調(diào)研目的1. 掌握三亞區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種構(gòu)成;2. 熟悉三亞區(qū)域商業(yè)布局及區(qū)域特征;3. 研析清平樂項目周邊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式；4. 給項目的決策者提供初步?jīng)Q策依據(jù)；5為下一步詳細(xì)性市場調(diào)研和項目開發(fā)策劃、可行性研究提供基礎(chǔ)性資料；三、 市場調(diào)研的原則三亞.清平樂本次市場調(diào)研將秉承以下三大原則：真實性原則?？陀^性原則。調(diào)研結(jié)果的評價必須是客觀的，避免片面性的偏見。及時性原則。調(diào)研資料的收集、分析和反映必須做到及時，不可拖延時間，這樣才能提高信息的參考價值。四、市場調(diào)研的方法用什么方法取得調(diào)查資料，對資料的真實性、準(zhǔn)確性有著至關(guān)重要的影響。國內(nèi)外進(jìn)行市場調(diào)研的方法很多，結(jié)合調(diào)查的對象和內(nèi)容，本次市場調(diào)研主要采取以下調(diào)查方法：面談?wù){(diào)查法，即調(diào)查人員與被調(diào)查者面對面交談詢問有關(guān)問題。它具有這樣幾個特點：1、富有靈活性，可以隨機提出新問題，進(jìn)行深一步的詢問；2、信息獲取率高；3、當(dāng)面聽取被調(diào)查人的意見，了解被調(diào)查人的真實態(tài)度。電話調(diào)查法?，F(xiàn)場調(diào)查法。在調(diào)查對象中選一部分項目和人，重點或典型進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，如競爭項目、區(qū)位新增項目、潛在競爭對手等，這種調(diào)查法在本次調(diào)查中得以大量使用。信息資料收集法。通過公開發(fā)行的各種統(tǒng)計年鑒、行業(yè)報表、報刊、網(wǎng)絡(luò)等渠道獲得二手資料。三亞.清平樂五、調(diào)研區(qū)域解放路、迎賓路、三亞灣路、河西路、榆涯路等沿線及相連接的支路小街、項目周邊區(qū)域，以及三亞市部分成熟小區(qū)底鋪項目。六、 重點調(diào)研對象1. 三亞市主要百貨店和綜合超市主要百貨店：天成百貨、明珠廣場、天鴻商廈、夏日百貨、一方百貨綜合超市：旺豪超市、萬福隆超市、福樂多超市2. 三亞大型專業(yè)店專業(yè)店：建材批發(fā)市場、家具商場、家電市場3. 項目所在地周邊底層商業(yè)項目東岸假日小區(qū)、陽光明邸、東方巴哈馬、鴻洲家園4. 三亞市主要商業(yè)街區(qū)解放路步行街、解放路南段商業(yè)街三亞.清平樂第一部分 宏觀篇-（三亞宏觀市場運行情況）一、 三亞市概況（一） 區(qū)位及交通三亞市地處海南?。êＤ蠉u）最南端，位于北緯180934 18 3727、東經(jīng)10856301094828之間，是中國唯一的熱帶濱海市。三亞北靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形。境內(nèi)有大小港灣19個。有大小島嶼40個，主要島嶼10個，面積最大的島嶼西瑁島和東瑁島，目前西瑁島和蜈支洲島已開發(fā)成為著名的旅游景區(qū)。三亞市具有高度的交通可達(dá)性，包括航空、海運、鐵路和公路：航空：已開通始發(fā)航線107條，其中國內(nèi)始發(fā)航線76條、國際地區(qū)固定航線4條，國際臨時旅游包機航線27條；與72個三亞.清平樂城市通航，其中國內(nèi)城市42個、地區(qū)城市2個、國際城市28個； 海運：意大利歌斯達(dá)郵輪公司、香港麗星郵輪集團(tuán)均開通了香港三亞越南的不定期船次；鐵路：2007年4月18日，海南西環(huán)鐵路擴能提速工程順利完工，由三亞始發(fā)至?？?，經(jīng)由?？诃傊莺{輪渡與中國內(nèi)陸各省實現(xiàn)鐵路全線貫通。目前，已開通三亞至北京、上海、廣州、長沙等地的直達(dá)班次；公路：海南的東線、西線高速公路由三亞、海口兩地開始呈環(huán)型沿海而建，形成海南環(huán)島高速公路，中途支路四通八達(dá)。（二） 氣候三亞.清平樂三亞的氣候?qū)贌釒ШＱ蠹撅L(fēng)氣候。年平均氣溫25.4c，七月平均最高氣溫28.3c，一月平均最低20.7c氣溫，全年日照時間約2563小時。冬天 (12月中旬至翌年2月下旬)溫度為攝氏24-28度，平均溫度27度，濕度約73，天氣清涼，是人海濱活動的絕佳選擇，而且特別有助于人們的健康。冬天是三亞一年中旅游度假療養(yǎng)的最佳季節(jié)。（三） 行政區(qū)劃三亞市面積1919.6平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積1250平方公里，主城區(qū)面積188.03平方公里。三亞市現(xiàn)設(shè)有河?xùn)|、河西兩個管理區(qū)，崖城、天涯、鳳凰、田獨、海棠灣、育才六個鎮(zhèn)。此外還管轄南田、南新、南島、立才、南濱五個國營農(nóng)場。（四） 民族、人口和語言三亞市是漢、黎、苗、回等20多個民族聚居的地方。黎族是海南島最早的土著民族。目前，三亞市常住人口約55萬，其中城鎮(zhèn)人口約占49.6；少數(shù)民族人口占約43，其中以黎族人口居多。預(yù)計到2010年，全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诳蛇_(dá)60萬，其中主城區(qū)居住人口35萬人（常住人口20萬，一年以上暫住人口15萬）。通用語為普通話，當(dāng)?shù)胤窖詾楹Ｄ显?，軍話、邁話、疍家話等，由于在歷史上海南島曾經(jīng)為廣東省的一個行政區(qū)，因此有些人也會說粵語。二、 三亞市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析說明：1、在三亞市存在兩個特殊的經(jīng)濟主體，一個是農(nóng)墾系統(tǒng)，另一個是中國海洋石油公司（中海油）。這兩個主體為三亞市的總量經(jīng)濟增長作出了一定的貢獻(xiàn)，特別是2005年以后中海油的貢獻(xiàn)漸趨突出；但是，它們是兩個相對獨立性很大的主體，對其它經(jīng)濟主體及產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響不大，尤其是農(nóng)墾系統(tǒng)。為了保持經(jīng)濟的連續(xù)性和可比性，以下分析中的經(jīng)濟數(shù)據(jù)均不含農(nóng)墾，在無特別說明的情況下包含中海油。以下數(shù)據(jù)來源三亞市年鑒。（一）2002年2007年三亞市生產(chǎn)總值（gdp）與人均gdp如圖，近六年來三亞市的經(jīng)濟保持了穩(wěn)步增長的趨勢，年平均實際增長率約為15（即按照可比價格計算，下同），每年的實際增長率均是兩位數(shù)， 2007年更是達(dá)到了22.1（不含中海油），高于海南省以及全國的平均水平。從圖上看， gdp增速總體處于加快趨勢，這表明三亞市的經(jīng)濟正處于快速的上升通道之中。與此同時，人均gdp逐年提高，其增長率也總體處于上升趨勢，這表明經(jīng)濟要素的生產(chǎn)效率得到了不斷提高，經(jīng)濟增長的方式具有的集約型特征。（二）2002年2007年三亞市固定資產(chǎn)投資情況如圖，三亞市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模呈現(xiàn)快速增長的強勁勢頭，從02年的19.62億元增加到了07年的109.77億元，年均實際增長率約為41%，大大超過了gdp的增速。新增固定資產(chǎn)也逐年上升。從02年到07年六年間，新增固定資產(chǎn)年均實際增速約為27%，超過gdp增速約12個百分點。 固定資產(chǎn)投資占gdp的比重總體上也呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，2007年更是達(dá)到了89%。可見，固定資產(chǎn)投資是拉動三亞經(jīng)濟增長的最主要因素，即三亞的經(jīng)濟具有明顯的“投資拉動型” 特征（這其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資又占了極大的比重，見后文分析）。 （三）2002年2007年三亞市三次產(chǎn)業(yè)特征如下圖，可以清楚的看出，以旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)是推動三亞經(jīng)濟增長的中堅力量，占據(jù)了gdp的半壁江山。在沒有中海油的情況下，近幾年三亞的第三產(chǎn)業(yè)增加值維持在gdp的50.5左右，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重逐年穩(wěn)步減小，第二產(chǎn)業(yè)所占比重則逐年穩(wěn)步加大，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸由“三、一、二”向“三、二、一”轉(zhuǎn)變，這無疑是一種良好的發(fā)展趨勢。但是，這不能說三亞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到了發(fā)達(dá)經(jīng)濟階段的水平。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)規(guī)律和某些發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的經(jīng)驗來看，三亞的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還存在以下問題：第一產(chǎn)業(yè)所占比重過大，第二產(chǎn)業(yè)（尤其是工業(yè)）則明顯“短腿”，第三產(chǎn)業(yè)還應(yīng)適當(dāng)提升。中海油等規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)明顯的改變了三亞的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。如圖，中海油明顯地提高了第二產(chǎn)業(yè)的比重，同時壓縮了第一與第三產(chǎn)業(yè)，在一定程度上改善了第二產(chǎn)業(yè)的“短腿”缺陷。但是，中海油是一個相對獨立的經(jīng)濟主體，對三亞的旅游度假、休閑娛樂、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)沒有明顯的助推作用，不能與第三產(chǎn)業(yè)形成良性的聯(lián)動效應(yīng)。如圖，三亞市第三產(chǎn)業(yè)的增長速度與gdp的增長速度基本保持一致，呈現(xiàn)出基本相同的變化趨勢，這也進(jìn)一步說明了第三產(chǎn)業(yè)是三亞經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)和方向之所在。本報告認(rèn)為：三亞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)充分依托突出的區(qū)位優(yōu)勢、一流的景觀資源和優(yōu)異生態(tài)環(huán)境，打造一流的投資、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂及消費購物軟環(huán)境：以優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)促進(jìn)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展；以發(fā)展科技含量高、能與旅游度假形成聯(lián)動效應(yīng)的特色工業(yè)謀求第二產(chǎn)業(yè)的突破；以全面提升管理服務(wù)水平，加快發(fā)展商業(yè)飲食業(yè)，盡快形成一站式的、完整的旅游度假消費產(chǎn)業(yè)鏈，以資提升第三產(chǎn)業(yè)，最終達(dá)到如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)占15左右，第二產(chǎn)業(yè)占25左右，第三產(chǎn)業(yè)占60左右。（四）三亞市重要產(chǎn)業(yè)研究1、旅游度假清新的空氣、美麗的青山碧海、帶有傳奇神秘色彩的景觀以及獨特的海洋熱帶風(fēng)情，使得三亞成為了許多人旅游、度假、休閑、療養(yǎng)的好去處，每年吸引著數(shù)以百萬計的海內(nèi)外人士紛至沓來，催生并不斷推動三亞的旅游業(yè)以及整個經(jīng)濟向新的高點邁進(jìn)。目前，三亞已建成旅游景區(qū)（點）23處，其中國家5a級景區(qū)2處、4a級景區(qū)3處。2007年末三亞市列入統(tǒng)計的旅游賓館 171家，比上年增加11家；其中，五星級和按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的度假酒店17家，四星級賓館20家，三星級賓館31家，二星級賓館21家，一星級賓館7家；擁有客房24265間，比上年增加233間；擁有床位44875張，比上年增加729張；旅游飯店客房開房率61.3%，比上年提高8.2個百分點。如圖,可見近年來到三亞旅游度假的人數(shù)呈逐年增加的趨勢，2007年到達(dá)了538.43萬人次。可以算出，從02年到07年，三亞市旅游接待總?cè)藬?shù)年均遞增14.1，其中境內(nèi)游客年均遞增13.3，而境外游客年均增速則達(dá)到24.5。隨著總?cè)藬?shù)的增加，境外游客占總游客的比例也在增加，從2004年的4.02增加到了2007年的9.69。這一方面得益于三亞得天獨厚的旅游生態(tài)環(huán)境，另一方面得益于三亞政府的大力宣傳。如圖，可以看出，三亞市每年的流動人口均是常住人口的好幾倍，07年更是接近了10倍，并且這一比值有增大的趨勢。根據(jù)調(diào)查，每年到三亞旅游度假療養(yǎng)等的流動人口主要集中在11月至次年3月（這段時間被稱作“旺季”，其余時間被稱為“淡季”），其中尤以12月下旬至次年2月中旬為甚。通常的賓館酒店在淡季的平均入住率只有30左右，而在旺季所有賓館都供不應(yīng)求，且平均價格往往是淡季的4倍左右。因此，可以說流動人口是拉動三亞第三產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟增長的最直接、最主要的動力。如圖，近年來三亞旅游收入逐年增長，2007年達(dá)到了80.11億元，相當(dāng)于gdp的65.49?？梢运愠?，從2002年到2007年的六年間，三亞旅游收入的年均增長率約為23，其中境內(nèi)旅游收入年均增長率約為20.7，境外則高達(dá)40.2。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2005年三亞市旅游業(yè)直接創(chuàng)造的增加值約17億元，占全市生產(chǎn)總值的22.9。根據(jù)三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要（20062020）的規(guī)劃，到2010年、2015年、2020年，旅游增加值占gdp比重分別為39、42、40?？梢?，無論是現(xiàn)在還是將來，旅游業(yè)都是拉動三亞gdp增長的主要動力之一，是三亞經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。2、交通運輸旅游和貿(mào)易直接帶了動交通運輸業(yè)的發(fā)展。如圖，可見隨著經(jīng)濟的增長貨物周轉(zhuǎn)量也逐年穩(wěn)步增長，可以算出近六年來其年均增長率約為12.3%；公路交通承擔(dān)了約95%的貨物周轉(zhuǎn)任務(wù)，鐵路、水路、民航承擔(dān)的貨物周轉(zhuǎn)量總計不足5%。如圖，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，交通運輸旅客周轉(zhuǎn)量也逐年增加，2007年達(dá)到366388萬人公里，近六年年均增長17.2%。顯而易見，公路和航空承擔(dān)的旅客周轉(zhuǎn)量比例超過90%，而鐵路和水路總計不足10%；另外，近兩年來，鐵路的旅客周轉(zhuǎn)量比例暴增，從2005年的1%到了2007年的8.96%，其主要原因是2006年鐵路交通系統(tǒng)的優(yōu)化提速使得鐵路的運行環(huán)境和成本得到了改善（2006年鐵路旅客周轉(zhuǎn)量為零）。預(yù)計以后航空旅客周轉(zhuǎn)量所占的比例會有所下降，而鐵路和公路則會較快上升。2007年，三亞鳳凰國際機場旅客吞吐量首次突破500萬人次，達(dá)到531.1萬，同比增長35.94%，躋身國內(nèi)“20大民用機場”之列。（五）2002年2007年三亞市內(nèi)外貿(mào)易情況1、社會消費品零售總額如圖，近幾年來三亞市消費品零售總額及人均消費額均逐年穩(wěn)步上升。2007年，社會消費品零售總額達(dá)到29.4 億元，同比增長22.8，增速快于海南全省及海口市。2、對外經(jīng)濟貿(mào)易如圖，可見三亞市近幾年來貿(mào)易順差逐年增大。但是總的看來，凈出口占gdp的比重始終很小，平均約2.5，和旅游業(yè)、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資占gdp的比重相比是微不足道的。（六）2002年2007年三亞市城鄉(xiāng)居民生活水平如圖，三亞市近幾年來人均可支配收入以及人均消費支出均在增長，收入增長速度略微大于消費增長速度，消費收入比總的來說有下降趨勢，但是仍然處于很高的水平，消費特征很明顯。2007年的消費收入比創(chuàng)下了近六年的新低，但是仍然處于69.28的高位。另外，根據(jù)三亞市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2007年三亞城鎮(zhèn)居民食品支出占人均消費支出的比例為43.4，而農(nóng)村居民的這一比例為57。跟據(jù)恩格爾系數(shù)衡量，城鎮(zhèn)居民生活處于小康水平，農(nóng)村居民生活尚處于溫飽階段。（七）2008年16月三亞市經(jīng)濟運行情況生產(chǎn)總值（gdp）為73.61億元，同比實際增長17%，增速高于海南省平均水平6.5個百分點，延續(xù)了近年來的兩位數(shù)高增長態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)平穩(wěn)運行，沒有出現(xiàn)大起大落。全社會固定資產(chǎn)投資總額63.47億元(相當(dāng)與同期gdp的86.22，不含農(nóng)墾、城鄉(xiāng)集體及個人), 同比實際增長44.6%，比海南省平均水平低3.2個百分點；其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資34.38億元（相當(dāng)與同期gdp的46.70）,同比實際增長69.9%，比全省平均水平低0.8個百分點。固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定快速增長的態(tài)勢。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比實際增長13.7%，高出全省均水平0.7個百分點。旅游飯店接待過夜人數(shù)307.64萬人次，同比增長10%，增速低于全省平均水平0.3個百分點，同比回落11.9個百分點；其中，海外旅游者人數(shù)同比增長2.9%，增速低于全省平均水平6.1個百分點，同比回落48.1個百分點。旅游業(yè)增長速度大幅放緩，究其原因主要有五：一，人民幣升對外值增加了海外游客旅游成本，同時也降低國內(nèi)游客出境游的費用，分流了一部分國內(nèi)游客；二，國際原油不斷創(chuàng)新高，導(dǎo)致飛機等運輸工具成本不斷上升，對于需要乘飛機到三亞旅游的游客影響較大；三，股市跌幅較大、居民消費價格指數(shù)較高，使得居民生活成本增加，因而放棄出游計劃；四，國家取消海南落地簽證政策，入境游客數(shù)量下降；五，關(guān)于自然災(zāi)害（如海嘯）、流行疾病的傳言較多，引起海內(nèi)外游客的擔(dān)心，導(dǎo)致游客量下降。三、三亞市城市規(guī)劃研究規(guī)劃范圍和城市規(guī)劃區(qū) 三亞市的規(guī)劃范圍分市域、濱海地區(qū)和主城區(qū)三個層次。市域，即三亞市行政轄區(qū)，面積1919.6平方公里。濱海地區(qū)，即城市規(guī)劃區(qū)：東起藤橋，西至梅山沿海各濱海鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)，面積1250平方公里，包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地、風(fēng)景旅游區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)及近海水域，是三亞規(guī)劃實施管理的地域依據(jù)。主城區(qū)：西起海坡，北接高速公路規(guī)劃線，東至田獨和榆林灣，面積188.03平方公里，其中城市建設(shè)用地52.41平方公里，是計算城市用地匯總表等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的地域依據(jù)。城市性質(zhì) 三亞市城市總體規(guī)劃將三亞城市性質(zhì)定為為國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市。城鎮(zhèn)等級規(guī)模 三亞市市域城鎮(zhèn)體系由中心城市、中心鎮(zhèn)、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含農(nóng)場場部）和旅游組團(tuán)構(gòu)成。市域城鎮(zhèn)沿海濱帶狀布局。中心城市即主城區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和社會服務(wù)中心，海南省南部中心城市，熱帶海濱風(fēng)景旅游城市、旅游接待基地和服務(wù)中心。濱海地區(qū)規(guī)劃 濱海地區(qū)的布局是以三亞主城區(qū)為核心向東西兩翼延伸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，形成“一帶、兩片、一中心、多組團(tuán)”的空間布局?！耙粠А保褐秆貫I海形成的旅游產(chǎn)業(yè)帶；“兩片”：指東翼的休閑度假片和西翼的休閑觀光片；“一中心”：指三亞主城區(qū)形成的城市旅游服務(wù)中心；“多組團(tuán)”：指各旅游區(qū)、村鎮(zhèn)和主城區(qū)形成的組團(tuán)用地；主城區(qū)總體布局 形成沿三亞灣帶狀布局和沿月川路發(fā)展的“丁字形”規(guī)劃結(jié)構(gòu)，將城市空間發(fā)展引入腹地，形成“一心、兩軸、兩節(jié)點、五片、多組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)。“一心”：旅游服務(wù)中心?！皟奢S”：沿濱海形成的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，沿迎賓大道的城市生活發(fā)展軸（貴司地塊正處在迎賓大道城市生活發(fā)展軸上）?！皟晒?jié)點”：月川行政服務(wù)節(jié)點，荔枝溝交通服務(wù)節(jié)點?！拔迤保褐概f城片、月川片、鹿回頭片、臨春片、海坡片?！岸嘟M團(tuán)”：指田獨、紅沙、榆林、六道等相對獨立地區(qū)。居住用地布局 主要分布在舊城片區(qū)河?xùn)|、河西以及月川片區(qū)、紅沙組團(tuán)、臨春片區(qū)。規(guī)劃居住用地總面積為965.95公頃，人均27.60平方米。四、三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析（一）三亞市房地產(chǎn)市場消費力研究首先看看三亞市城鎮(zhèn)居民人均住房面積的變化情況：人均住房面積是反映居民生活水平的重要指標(biāo)。如圖，三亞市城鎮(zhèn)居民人均住房面積近幾年來增長緩慢，即使2007年創(chuàng)下的新高也只有24.2平米，低于全國平均水平。這一現(xiàn)象也反映出，三亞市近幾年開發(fā)的商品住宅絕大多數(shù)不為本地人所購買，而是被外地人收入了囊中。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，三亞市新建商品住房的購買者約有88%來自島外,本地的購買者只占12%左右。商品住房島外購買者所占的比例時 間按照套數(shù)計算按照面積計算2006年16月87.10%2007年112月87.82%85.76%2008年16月89.90%88.57%經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞的置業(yè)者大致可分為以下四類：第一、為了度假、療養(yǎng)而置業(yè)。這類人往往事業(yè)有成、經(jīng)濟實力雄厚，每年會在三亞享受一個十分有利于身心健康的冬季或更長時間，他們在三亞置業(yè)的主要目的是享受而不是獲取投資回報。這類人在三亞購置第二居所，是一線海景別墅、高檔海景公寓等高檔（大戶型）物業(yè)的主力買家。第二、為了旅游休閑而置業(yè)。這類人經(jīng)濟實力較強，消費理念前衛(wèi)，會經(jīng)常到三亞旅游或休閑，但每次停留的時間都不長，所以平時會將自己的房子出租以獲取一定的投資回報，或沖銷日常的管理維護(hù)費用。這類人的購買對象主要是中高檔產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及精美中小戶型住宅。第三、純粹為了獲取投資回報而置業(yè)。這類人認(rèn)為三亞房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險小，收益穩(wěn)定，所以會購買物業(yè)用于出租或轉(zhuǎn)售。特別是近一年來，在各地樓價均出現(xiàn)了不同程度的下跌而三亞卻穩(wěn)中有升的情況下，這類人更較往年為多。這類人的購買對象主要是中低檔的產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓以及中低檔的中小戶型住宅。第四、為了自住或自營而置業(yè)。這類人主要是三亞的常住人口，他們有改善居住條件，或者自己經(jīng)營家庭旅館等的需求。其購買對象主要是一般的商品住宅。以上前三類置業(yè)者主要來自島外，如我國的北方、東北、長三角、珠三角、環(huán)渤海以及俄羅斯、韓國，等等。他們通常在冬季、春節(jié)等最舒適的時候來到三亞，被形象地稱為“候鳥”。（二）三亞市房地產(chǎn)發(fā)展格局如圖，三亞房地產(chǎn)分布現(xiàn)狀大致如下：高檔酒店（四星級、五星級及相當(dāng)與五星級）主要分布在亞龍灣，圖中紅色區(qū)域；別墅、高檔產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式海景公寓主要集中分布在三亞灣，圖中綠色區(qū)域；中低檔酒店、公寓以及較大的住宅小區(qū)、行政辦公區(qū)主要集中在河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)（圖中紫色區(qū)域）。根據(jù)規(guī)劃，沿濱海主要發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，不再批準(zhǔn)商品房開發(fā)用地；沿迎賓大道兩側(cè)（圖中黃色區(qū)域）主要發(fā)展住宅小區(qū)，屬于城市生活發(fā)展區(qū)（貴司地塊正處在該區(qū)腹心）。在三亞市開發(fā)的商品房中，商業(yè)用房的比例很小，專業(yè)的辦公樓則幾乎沒有，三亞市的公司、企業(yè)大多改造住宅物業(yè)做為辦公場所。比如，在批預(yù)售的商品房中，商業(yè)用房所占的比例2006年上半年約為9.51%，2007年約為11.18%，2008年上半年僅有1.67%；在實際銷售的商品房中，商業(yè)用房所占的比例約5%，如下表。商業(yè)用房銷售面積占總銷售面積的比例2006上半年5.49%2006下半年4.85%2007上半年2.72%2007下半年8.39%2008上半年5.13%（四）三亞市房地產(chǎn)市場供求情況分析 供給首先分析近年來三亞市房地產(chǎn)開發(fā)的投資情況。房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資對比圖109.7719.6226.0837.8748.9568.6551.3929.6519.3314.398.374.2136.3%46.8%21.5%32.1%38.0%39.5%43.2%50.6%24.9%29.8%0204060801001202002年2003年2004年2005年2006年2007年億元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%固定資產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)開發(fā)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重房地產(chǎn)開發(fā)投資占gdp的比重如圖，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，2002年僅有4.21億元，到2007年就到了51.39億元；占固定資產(chǎn)投資及gdp的比例也逐年上升，到07年已經(jīng)占到了46.8%及50.6%（不含中海油，若含中海油，則占gdp的比例為42%）。2008年上半年，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為34.38億元（相當(dāng)與同期gdp的46.70）,同比實際增長69.9%以上表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資對三亞經(jīng)濟的拉動作用越來越大，已經(jīng)成為了三亞經(jīng)濟增長的主要動力之一，房地產(chǎn)業(yè)已成為了三亞的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。投資規(guī)模的增大，必然引致商品房供應(yīng)量的上升。2007年，三亞市批準(zhǔn)預(yù)售商品房103.67萬平米，同比增長14.92%；2008年上半年批準(zhǔn)預(yù)售74.74萬平米，同比增長49%。截止至08年6月30日，三亞市尚有結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 125.29 萬平米，其中上年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 80.18 萬平米。成交量在前文已經(jīng)闡述，三亞市新建商品住房的購買者約有88%來自島外,這些人大多屬于“候鳥”一族， 在三亞度過的時間主要是每年的12月下旬到次年的2月中旬，所以三亞上半年的銷售量往往大于下半年。根據(jù)調(diào)查，若新盤在12月推出，則經(jīng)過次年第一季度可銷售45%-60%，上半年的銷售面積約占全年的70%左右。如圖，可以算出，新建商品房銷售面積2007年為92.97萬平米，同比增長33.94%；2008年上半年為69.11 萬平米，同比增長18 %，增速比去年同期回落17.5個百分點；其中約95%為住宅。在新建商品住宅中，各類型所占的比例如下表：時間新建商品住宅（萬平米）產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓高級海景公寓及別墅面積比例面積比例2006年65.763.885.90%3.695.62%2007年88.589.6310.87%14.1515.97%2008上年69.113.815.51%24.1134.89%可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓所占的比例比較穩(wěn)定，而高級海景公寓及別墅所占的比例則跨越式的增大。2008年上半年，高級海景公寓及別墅銷售面積同比增長152%；三亞市新建商品住房以小戶型為主,無論按面積計算還是按套數(shù)計算，隨著戶型面積增大，其占有的比例越小。比如：2006年1-6月，90平方米以下的商品住房銷售量占總銷售面積的43.52%，占總銷售套數(shù)的59.39%；2007年銷售面積比例最大的戶型結(jié)構(gòu)為60-80平方米,占總銷售面積的18.08%；按套數(shù)計算,60-80平方米的戶型各占銷售總量的47%；2008年1-6月份，90平米以下的商品住房銷售量占總銷售面積的 50.48%（其中80-90平米占15.26%，60-80占15.21%），占總銷售套數(shù)的67.61%。二手商品房的成交量有溫和上升的趨勢。分析2008年上半年商品房銷售速度大幅回落的原因，主要有：（1）、人民幣對外升值，對內(nèi)貶值，這增加了海外購房者的置業(yè)成本，同時也降低了國內(nèi)置業(yè)者的實際購買力；（2）、人民幣對外升值、國際原油不斷創(chuàng)新高、國家取消海南落地簽證政策等，導(dǎo)致乘坐飛機等運輸工具成本不斷上升，直接減少了到三亞的流動人口；（3）、資本市場大幅縮水、居民消費價格指數(shù)較高，使得部分有潛在需求的置業(yè)者無能為力；（4）、全國各地樓價大多有不同程度的下降，三亞樓價能否長時間獨善其身，這一點也使得部分潛在購房者選擇了觀望的態(tài)度；（5）、關(guān)于自然災(zāi)害（如海嘯）、流行疾病的傳言較多。成交價三亞市新建商品住房成交均價，2006年為4205元/平米，2007年為5496元/平米，同比增長29.75%，2008年上半年為6365元/平米，同比增長20%，環(huán)比增長10.66%。如下圖：產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價，2006年為9680元/平米，2007年為12185元/平米,同比增長25.88%。一線海景公寓、別墅平均售價，2006年為14298元/平米，2007年為13016元/平米，同比減少9.85%新建商業(yè)用房均價，2006年為5920元/平米，2007年為8540元/平米，同比增長44.25%?？傮w看來，在批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品住房中，以單價為8000-9000元/平米的所占比例最高/較高（按面積計算），按套數(shù)計算亦然。比如：2008上半年，單價為8000-9000元/平米的新建商品住房，按面積算占 26.10%；按套數(shù)算占28.19%；2007年單價為1100012000元/平米的新建商品住房，按面積算占20.67%；單價為8000-9000元/平米的新建商品住房，按面積算占18.03%。價格實例項目名稱價格標(biāo)的建筑面積（平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)單 價 （元/平米）備 注海韻假日休閑公寓5號樓130681.27毛坯10800整個小區(qū)共7棟高層，兩梯六戶；中高檔山景公寓；與貴司項目處同一區(qū)域（約0.8千米）；鴻洲佳園4號樓70282.83毛坯7420整個小區(qū)共3棟高層、4棟小高層；兩梯四戶；中檔山景公寓；與貴司項目處同一區(qū)域（約0.7千米）；東方巴哈馬10號200181.83毛坯10020整個小區(qū)占地約540畝，分多期開發(fā)，主要為高層及小高層；多為兩梯六戶；中高檔；緊鄰貴司項目；山水天域19層114.62毛坯12673共24層，可觀海整個小區(qū)占地約70.6畝；與貴司項目處同一區(qū)域（約3千米）；4層148.89精裝11539共12層，不可觀海國光濱?；▓@西區(qū)145466.41精裝26865整個小區(qū)包括別墅及中高層產(chǎn)權(quán)式酒店公寓；一線海景；高檔；東區(qū)81766.41精裝25752海闊天空估計起價3萬，均價4萬左右精裝三棟12層酒店式公寓，面積從72到150平米；一線海景；高檔（五）三亞市房地產(chǎn)市場特征總結(jié)1、房地產(chǎn)發(fā)展的源動力是宜人的自然生態(tài)環(huán)境和豐美的旅游資源，房地產(chǎn)業(yè)隨著旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展；2、購房者主要來自島外（約占88），絕大多數(shù)屬于流動人口；3、住宅產(chǎn)品形態(tài)豐富，運營管理方式靈活多樣；專門的商業(yè)用房、辦公用房供給量很少；4、市場供求比例較穩(wěn)定，供需基本平衡；5、成交量、成交價平穩(wěn)增長，高檔海景別墅、高檔產(chǎn)權(quán)式酒店/公寓量價增長速度均遠(yuǎn)高于平均水平;6、小戶型暢銷，其成交量占總成交量的比例較大；7、銷售旺季在上半年，主要是第一季度；8、物業(yè)資源使用效率低，一年中的大多數(shù)時間處于高空置狀態(tài)。三亞房地產(chǎn)swot分析優(yōu)勢：1、三亞是中國唯一熱帶濱海旅游城市，旅游度假資源豐富，珍藏三亞獨缺房產(chǎn)資源成為大多數(shù)喜歡度假休閑的成功人士首選之地，同時也是資產(chǎn)保值增值的首選。2、三亞是整個瓊南經(jīng)濟旅游圈的中心，服務(wù)配套完善，發(fā)展前景廣闊。3、經(jīng)過幾年城市運營及營銷推廣，三亞在內(nèi)陸、世界各國知名度較高，在三亞度假置業(yè)已成為身份地位的象征。4、由于資源有限，可開發(fā)利用空間較少，為三亞房地產(chǎn)保值增值。5、各品牌大開發(fā)商的進(jìn)入與政府一起經(jīng)營營銷城市，從而加快了三亞城市化進(jìn)程，也快速提高了三亞配套基礎(chǔ)設(shè)施、知名度。6、在三亞休閑度假已成為一種時尚和趨勢。劣勢：1、三亞城市太小、公共基礎(chǔ)設(shè)施跟不上。2、生活配套差、商業(yè)購物落后、生活品質(zhì)差。3、三亞房地產(chǎn)項目硬件設(shè)施與物業(yè)軟件設(shè)施不符，物業(yè)管理較差。4、三亞房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)供應(yīng)不平衡，總價高，滿足不了中低度假養(yǎng)老人群的需求。5、由于三亞房地產(chǎn)前幾年來，房子不愁銷售，使得開發(fā)商不注重以客戶為中心，做客戶型企業(yè)，且三亞房地產(chǎn)銷售員由于房子太好賣，造成了銷售員整體綜合素質(zhì)低、業(yè)務(wù)能力差、服務(wù)意識不強。機會：1、海南國際旅游島，自由貿(mào)易區(qū)提出實施，加快了三亞國際化進(jìn)程，且三亞是海南國際旅游島的試驗區(qū)及國際旅游島的排頭兵。2、海南東環(huán)鐵路、瓊洲跨海通道措施、文昌衛(wèi)星發(fā)射基地等大基礎(chǔ)設(shè)施的開工建設(shè)給三亞了良好經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。3、全球經(jīng)濟危機、全國樓市股市的低迷、存款利率下調(diào)、通貨膨脹嚴(yán)重，使得三亞這種稀缺房產(chǎn)資源更具有保值增值性，更具有擔(dān)風(fēng)險能力。4、中國經(jīng)濟在相當(dāng)長時間內(nèi)保持8%發(fā)展，富裕階層增多，使人們從觀光旅游轉(zhuǎn)為休閑度假，也未來社會及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，為三亞提供了源源不斷消費群體。威脅：1、全球經(jīng)濟危機、全球金融危機、全球經(jīng)濟放綬，影響了中國經(jīng)濟發(fā)展使得大量企業(yè)破產(chǎn)、樓市股市低迷不振、富裕人群資產(chǎn)縮水或破產(chǎn)直接影響了購買力下降。2、經(jīng)濟、金融的動蕩，使得投資者及投機者嚴(yán)重受挫，對房產(chǎn)的投資更多是保守觀望。3、全國房地產(chǎn)進(jìn)入了理性調(diào)理回歸，全國房地產(chǎn)降價已成為趨勢，而購房者更多是選擇觀望。4、房地產(chǎn)“新政”更多是針對普通購房者，對三亞房地產(chǎn)來說作用不大。（六）三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 物業(yè)檔次將劃分得更加明確，產(chǎn)業(yè)重心將轉(zhuǎn)移到旅游度假產(chǎn)業(yè)而非停留在一般性房地產(chǎn)業(yè)上，高檔次、高品位的旅游房地產(chǎn)必將得到重點發(fā)展，以深化發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，吸引國內(nèi)外的高端旅游度假消費者。中檔住房供給量會逐年穩(wěn)步增長，并且以中小戶型為主，以滿足廣大的投資者、大部分旅游度假者以及部分本地居民的居住需求；其中，酒店式公寓供給量增長速度會遠(yuǎn)超平均水平。低檔住宅（主要是廉租房、經(jīng)濟適用房等）會穩(wěn)定供應(yīng)以保障當(dāng)?shù)鼐用瘛熬诱哂衅湮荨?，其供?yīng)量約占住房總供應(yīng)量的5左右。商品住房平均價格會穩(wěn)中有升，其中高檔產(chǎn)品（如海景別墅、公寓等）價格會快速增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平。在經(jīng)濟下滑、樓市低迷的大環(huán)境下，三亞房地產(chǎn)市場能否長時間獨善其身、走出獨立于大環(huán)境的行情，還有待于觀察，現(xiàn)在下結(jié)論為時尚早。但是，三亞獨特的自然生態(tài)環(huán)境和稀缺的景觀資源為其房地產(chǎn)市場的保值增值提供了較有力的保障?？梢哉f三亞房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、上行的機率大于下行的機率。 第二部分 微觀篇-（三亞市目前的商業(yè)格局）a、目前商業(yè)格局地段一：以解放路與新風(fēng)街十字交叉路口為界-以南主路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨商城、生活超市、衛(wèi)潔生活館、五金、布藝、地毯、玻璃、家私配件、家私城、燈飾、數(shù)碼、移動通信、管材、電纜、窗簾、時尚美發(fā)、小型廣告公司、眼鏡專營、電器城、電腦、辦公設(shè)備、手機連鎖、休閑會所、中小型賓館酒店、煙酒副食行、漁具、攝影器材、禮品、西餅屋、藥行超市、銀行、燃具、休閑茶藝、摩托車、電動車專營、海鮮干貨批發(fā)市場、醫(yī)院門診、書城、網(wǎng)吧、辦公五金、勞保用品、品牌服飾、婚紗攝影、床上用品、鞋業(yè)專賣、珠寶行等。商家規(guī)模：1000余戶以南支路：紅旗街、新民街路、椰風(fēng)巷、第一市場、建設(shè)街、躍進(jìn)街等。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：熱帶水果批發(fā)與零售、夜市排擋、海南特色產(chǎn)品、水晶、玉石、島服、手機、鐘表等。商家規(guī)模：700余戶 主要代表商家：1、旺豪超市三亞旺豪超市位于三亞市最繁華、人口密度最高、客流量最大的商業(yè)中心解放二路汽車總站旁，黃金地段，周邊商店、酒店、銀行、學(xué)校、書店、餐飲、企事業(yè)單位云集一處，常住人口與流動人口最為集中、人流、車流、商流、物流匯集一起，位置得天獨厚！ 旺豪超市占地一萬平方米，它將是目前三亞市規(guī)模最大、環(huán)境最好的超級市場，擁有大型停車場地，內(nèi)設(shè)大型超市、酒樓和旅游商品區(qū)有自動扶梯，經(jīng)營范圍涵蓋生鮮果蔬、畜產(chǎn)水產(chǎn)、熟食面包、糧果果餅、日配飲料、一般食品、日用百貨、文體用品、箱包鞋帽、床上用品、旅游商品、日化用品、汽車用品以及超外的精品化妝、黃金珠寶、攝影器材、沖印服務(wù)、航空售票2、福樂多超市 是三亞市2006年元月開業(yè)的一所集購物、休閑娛樂、餐飲、旅游觀光為一體的一站式購物商城，位于三亞市解放三路明珠廣場二、三樓，營業(yè)面積達(dá)12000多平方。福樂多超市主營項目：食品、日化用品、生鮮蔬果、熟食面點、海南特產(chǎn)、中外名牌煙酒、茶莊、水吧、海南飾品、海南島服、男女服裝、皮鞋/箱包、文體用品、童裝童鞋、床上用品、嬰兒用品、兒童玩具等3、三亞步行街 地理位置三亞市解放二路(東側(cè))汽車站旁建筑面積33000項目特色商業(yè)步行街層高一樓4.2米,2,3樓3.8米物業(yè)類型商住裙樓商業(yè)街(1,2,3樓為商鋪)四樓以上為住宅柱距6米主通道寬2.2米商業(yè)層數(shù)層次通道寬1.6米垂直電梯4部臨街面長440米(商業(yè)街分成南北兩塊,每邊長220米)扶梯4部人工梯1部停車場無地下停車場地面也無停車廣場租金固定租金項目定位最大的購物中心交通狀況西接解放路轉(zhuǎn)跨勝利路，一直延伸到海邊的三亞灣路業(yè)態(tài)規(guī)劃一層:品牌服飾,路中間擺設(shè)小木屋賣旅游紀(jì)念品二層：男女士服裝、皮具箱包、內(nèi)衣褲、女士時尚飾品三層：男士服裝、女士內(nèi)衣、童裝、經(jīng)營模式進(jìn)場費:押兩個月的租金交固定租金:1樓:120元/平方米.月(公攤率30%左右)2樓:101元/平方米.月(無公攤面積)3樓:66元/平方米.月(無公攤面積)小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū),商業(yè)體量在三亞要做到最大,算是比較大,人氣旺,檔次適合大眾消費.劣勢：解放路交通道路不夠?qū)掗?沒有地下停車場,將來停車收費會對其有一定的影響;受季節(jié)性影響較大三亞步行街總長1000米，從解放路轉(zhuǎn)跨勝利路，一直延伸到海邊的三亞灣路，計劃分兩期完成。2004年4月，步行街一期動工興建，全長220米，東接解放路，西連勝利路，中央街道計劃建11棟樓房，總建筑面積3.3萬平方米，共設(shè)計284間商鋪。目前，臨解放路的a1、a2棟已落成。2005年5月27日，三亞麥當(dāng)勞餐廳率先進(jìn)駐，開業(yè)當(dāng)天即引來空前人氣。隨后，旺佳旺購物廣場、南潤珠寶等商家也相繼搶灘，還未完工的步行街已初現(xiàn)商圈端倪。 2006年4月22日全面開業(yè)迎賓。目前三亞步行街已經(jīng)正式開業(yè)，整條步行街匯聚著零售、餐飲、娛樂、辦公、居住、休閑、運動、觀光等諸多功能為一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。3萬平方米的商業(yè)建筑面積，占據(jù)著三層樓面。8部電梯來回運行，承載著川流不息的消費人流，一派繁忙的景象。整個商業(yè)建筑群采取了“主力店+商場+專柜”的組合方式出現(xiàn)，體現(xiàn)出了時尚與傳統(tǒng)并存的消費格局，引入人性化與人文化的購物環(huán)境，置身其間，繽紛的燈光讓你感受到簡直是步入了購物的天堂，購物與休閑享受不盡。3萬平方米的商業(yè)建筑群，設(shè)有310間的專柜，引入了世界或國內(nèi)300多種知名品牌，高檔中檔、大眾化的商品盡在其中，無論男女或老少，在此購物均可滿足自己的購物欲望4、天成商場地理位置三亞市解放二路東側(cè)建筑面積6020項目特色純百貨層高米中庭無柱距米主通道寬1.8米商業(yè)層數(shù)層次通道寬1.6米垂直電梯無臨街面長84米扶梯兩部人工梯1部停車場無地下停車場地面也無停車廣場租金提點柱距中檔交通狀況面臨解放路業(yè)態(tài)規(guī)劃一層:化妝品、精品百貨、珠寶首飾、小家電、煙酒補品、鞋、品牌表；二層：男士服裝、皮具箱包、內(nèi)衣褲、天堂傘；三層：女士服裝、女士內(nèi)衣、童裝、女士時尚飾品經(jīng)營模式均采用提點式8%-23%,品牌越出名提點越低小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū),商業(yè)體量在三亞,算是比較大,人氣旺,檔次適中.劣勢：交通道路不夠?qū)掗?沒有地下停車場,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過于陳舊5、天鴻商廈地理位置三亞市解放二路（東側(cè)）69號汽車站對面建筑面積6020項目特色純百貨層高米中庭無柱距米主通道寬2米地理位置層次通道寬1.7米建筑面積一部（）臨街面長44 米開業(yè)時間2003年7月營業(yè)面積3000平方米層高無地下停車場租金提點柱距中檔交通狀況面臨解放路業(yè)態(tài)規(guī)劃(樓層布局)一層都市薈萃：珠寶首飾、化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、名表、生活超市；二層新貴紳士館：品牌男裝、男仕精品、皮鞋、島服；三層豐姿名媛館：品牌女裝、品牌內(nèi)衣、時尚精品；四層歡樂文娛館：童裝童鞋、運動休閑、皮具箱包、家居寢飾、嬰幼用品、歡樂天地；五層休閑養(yǎng)生館：歡樂沙龍、健康美體經(jīng)營模式均采用提點式8%-23%,品牌越出名提點越低小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū),商業(yè)體量在三亞,算是比較大,人氣旺,檔次適中.劣勢：交通道路不夠?qū)掗?沒有地下停車場,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過于陳舊6、一方百貨地理位置三亞市解放三路(西側(cè)）第二市場對面建筑面積15200項目特色純百貨層高4.2米中庭1-4樓柱距7米主通道寬2.2米商業(yè)層數(shù)4層（五樓僅做一個茶吧）次通道寬1.8米垂直梯一部臨街面長47米停車位無地下停車場租金提點(10%-25%)品牌越出名,提點越低裝修檔次中檔交通狀況面臨解放路廣場面積500多平方米人工梯一部商場定位中高檔扶梯兩部(對開)樓層布局一層:化妝品、精品百貨、珠寶首飾、小家電、煙酒補品、鞋、品牌表；二層：女士服裝、女士內(nèi)衣、童裝、女士時尚飾品三層：男士服裝、皮具箱包經(jīng)營模式提點和固定租金相結(jié)合，小檔口的經(jīng)營是已收固定租金為主，品牌門面的租金形式都是以提點為主，品牌的名氣越大，提點越低珠寶首飾提點最高，達(dá)到個點小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū),商業(yè)體量在三亞,算是比較大,人氣旺,檔次適中.劣勢：交通道路不夠?qū)掗?沒有地下停車場,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過于陳舊7、紅旗街購物一條街 紅旗街是三亞一條很有特色的步行街道，不長，只有長約三百多米。店面緊密相連，從日用小商品到食用糖果，從文具到醫(yī)藥，從服裝、鞋類，到家電用品，可謂應(yīng)有盡有。 三亞長期以來最為繁華和熱鬧的街區(qū)就是紅旗街這一段。 幾百米的紅旗街，被第一市場的一條東西走向的支路劃為南北段。北段主要以批發(fā)商行為主，主要經(jīng)營海南土特產(chǎn)批發(fā)、音像批發(fā)、百貨日用批發(fā)、醫(yī)藥保健品批發(fā)等等。南段以服裝店為主，匯集三亞市主要的服飾專賣店和品牌店，有著各類品牌的服飾專賣店，賓奴、利達(dá)斯、休閑空間等。所以當(dāng)?shù)睾芏嗲嗄昴信紩谶@里選購衣服等，因為在這里選購的東西都比其它地方要便宜的多。 地段二：以解放路與新風(fēng)街十字交叉路口為界-以北主路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：電器、手記連鎖、旅行社、中介、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、休閑茶藝、餐飲、藥店超市美發(fā)、窗簾、布藝、地板、櫥具、潔具、管材、油漆、門業(yè)、玻璃、機械、中小型賓館、建材等。以北支路：主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：中小型餐飲、建材等。商家規(guī)模：建材類占70%，商家700余戶。主要代表商家：1、明珠廣場開發(fā)商三亞南宏實業(yè)有限公司位置三亞市解放三路第二市場對面建筑面積56，000平方米占地面積20畝項目特色shopping mall商業(yè)面積56,000廣場面積7000多平方米柱距8.4米層高一樓：4.8米；以上的均為4.2米中庭1500平方米(1-7樓)主通道寬度4米左右垂直梯4部次 通道寬度2.5米層數(shù)共9層，地下一層，地上8層扶梯每層4部，上下各兩部臨街面長約120米停車位500個裝修檔次中高檔交通狀況位于三亞最繁華的解放路租金按保本加提點的方式計算租售比例全出租項目定位三亞最大的shopping mall物業(yè)類型純商業(yè)模式樓層布局負(fù)一樓：停車場；一樓：化妝品，珠寶首飾，皮鞋皮具二樓：男女服飾，運動休閑裝，內(nèi)衣睡衣服，美容護(hù)膚館三樓：0898大型綜合超市；四樓：港龍家電城，數(shù)碼電腦城五樓：運動休閑，床品布藝，童裝玩具，圖書超市，文教體育音像制品六樓：中華小吃城，海洋世界七樓：明珠電影城，廣利空中美食夜吧八樓：物業(yè)管理公司辦公處（面積較1-7樓小得多）經(jīng)營模式時間：9：3022：30（周一周五） 9：3023：00（周六周日）其中營業(yè)員必須8：30到場進(jìn)場