偷面積方略淺析.ppt

何為“偷面積” “偷面積”之常用方法 “偷面積”經(jīng)典案例,本文綱要：,一、何為“偷面積”,【概念詮釋】： 依據(jù)：建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 偷法： 把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑梁等） 和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插 層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 臺(tái)，飄窗等)的面積盡量的放大； 增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)?，增?實(shí)惠，促進(jìn)銷售。,二、 “偷面積”的幾種常用方法,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,三、深圳偷面積由來,背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛； 地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水 漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn) 品成為市場(chǎng)不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳 所有開發(fā)商贏得市場(chǎng)的利器；,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）,其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。 在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。 這樣通過低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。 缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。,“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,綠洲豐和的臥室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想,“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。 將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。 缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。,“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例,“城市主場(chǎng)”凸窗經(jīng)典案例,隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。 缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。,隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無(wú)微不至,利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積”,由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。 缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。,利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積”,入戶花園可以隔成一個(gè)小書房，非常實(shí)用,利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積”,大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)面積12,錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”,雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對(duì)視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。,錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”,奇數(shù)層露臺(tái)可能有對(duì)視問題,露臺(tái)經(jīng)典案例,露臺(tái)經(jīng)典案例,“京地海世界”露臺(tái)經(jīng)典案例,“入戶花園” 全新設(shè)計(jì)理念,6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積”。 左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠。“6米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁(yè)圖片）。,入戶花園經(jīng)典案例,入戶花園經(jīng)典案例,空中院館“偷面積” 電梯廳,電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近3040平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個(gè)。 由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來了實(shí)惠,電梯廳露臺(tái)是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積,空中院館“偷面積” 電梯廳,空中院館 空中過道,在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。,50,空中院館 空中過道,陽(yáng)光房“偷面積”,利用地下室和半地下室“偷面積”,“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接 。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說清楚。 缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。 附平面圖,利用送夾層“偷面積”,長(zhǎng)沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司,27,利用送夾層“偷面積”,該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯(cuò)層。,利用送夾層“偷面積”,這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后