太原星河灣初探.ppt

太原星河灣初探 太原公司,2009年的缺錢風(fēng)波，太原星河灣險(xiǎn)些不要形象平地賣樓，幸而有了浦東星河灣的成功，我們才看到了一如既往地星河灣,今天的星河灣,呈現(xiàn)的景觀超越了山西市場(chǎng)上的對(duì)手。但與一貫的水準(zhǔn)仍有距離；有較明顯的趕工痕跡。,7月31日太原星河灣正式開盤,項(xiàng)目總建面166萬平方米，一期B區(qū)為原規(guī)劃二期產(chǎn)品，臨時(shí)加推，共計(jì)1396套，43萬平方米,項(xiàng)目概況,293/297戶型共計(jì)520套，占總房源的37%；323戶型共計(jì)266套，占總房源的19%,A、B區(qū)產(chǎn)品差異不大，主力面積為290-330平方米,一期產(chǎn)品,開盤當(dāng)天成交440套，解籌率為61%；內(nèi)部VIP成交170套，星河灣銷控120套左右，開盤第二天，關(guān)系戶消化掉30套；合計(jì)成交640套； 北上廣三地排號(hào)多為虛號(hào)，用以開盤時(shí)將內(nèi)部VIP客戶認(rèn)購和銷控的房源頂?shù)簦?表單價(jià)：A區(qū)均價(jià)1.87萬元/， B區(qū)均價(jià)2.4萬元/ ； 實(shí)際成交價(jià)：VIP客戶低至1.3萬元/ ， 普通客戶A區(qū)1.75萬元/，B區(qū)2.2萬元/ 銷控資源較好的戶型，以255 、530 和378 為主，用于公共關(guān)系維護(hù)；,對(duì)外宣稱43億，700套的銷售業(yè)績(jī)，實(shí)銷35億，640套。,開盤情況,14個(gè)月，星河灣怎么生長(zhǎng)為一棵茂密的大樹？,09年5月動(dòng)工，10年7月開賣,讓我們一起翻看她的成長(zhǎng)日志,2010.7.22 開放前夜,景觀、板房、酒店、會(huì)所收尾，呈現(xiàn)最美星河灣。 密集的活動(dòng)推介，從7.17-7.31，平均一天兩場(chǎng)活動(dòng)，外加每日整版報(bào)廣夾雜軟文硬做，狂轟亂炸，集中力量為開盤造勢(shì).,太原星河灣成長(zhǎng)日志,Tips:,堅(jiān)決貫徹景觀至上的原則，園林開放一拖再拖，大量人員進(jìn)場(chǎng)趕工。 不惜成本的扮靚園區(qū)和板房，“黃大錘”又來砸了好幾回。,Tips,太原星河灣成長(zhǎng)日志,2010.3 距離開盤還有4個(gè)月,春暖花開，重新開工 已達(dá)到預(yù)售條件，為了最高品質(zhì)的景觀呈現(xiàn)，拒絕開放。 堅(jiān)持貫徹以景觀優(yōu)先的原則，搜刮周邊4省大樹，精心養(yǎng)護(hù)，確保品質(zhì)。 目標(biāo)主體封頂，二次結(jié)構(gòu)基本完成。,堅(jiān)持以景觀為主線，其他工程讓路，留出最大作業(yè)面； 人海戰(zhàn)術(shù)：一二期項(xiàng)目工人近萬人，園林和精裝修人員超過2000人； 各工種搶作業(yè)面，沒有統(tǒng)一調(diào)配和驗(yàn)收；,2009.9 距離開盤還有10個(gè)月,09年9月主體已達(dá)正負(fù)零，11月末主體完成1/3。 09年9月末地下車庫頂蓋完工后，硬景開始介入。 09年底水系、亭子、水溝、微地形架空層、消防道路基礎(chǔ)等地下部分全部完工，保證明年開春軟景工程的介入。,太原星河灣成長(zhǎng)日志,Tips,執(zhí)法局主抓對(duì)正負(fù)零以上的違章施工，經(jīng)過公關(guān)，提前一個(gè)多月開工。 為保景觀作業(yè)面，主體封頂后二次結(jié)構(gòu)和粗裝修期間由地庫運(yùn)輸物料。 為趕工期，冬施至臘月二十五，多花費(fèi)1000余萬。,太原星河灣成長(zhǎng)日志,2009.5 距離開盤還有14個(gè)月,09年12月 修規(guī)獲批 09年10月 取得施工許可證 09年9月 取得工程規(guī)劃許可證 09年8月 取得用地規(guī)劃許可證 09年7月 取得國有土地使用證,Tips,通過市長(zhǎng)協(xié)調(diào)會(huì)疏通市政公司主要領(lǐng)導(dǎo)； 有效調(diào)動(dòng)關(guān)鍵人員的工作積極性； 從上到下整條線都想到、做到。寧愿多花錢，也要壓縮工期； 最顯著的工作成果是臨時(shí)用電送電從140個(gè)工作日壓縮到20個(gè)工作日！,Tips,一月一證的速度并不多見。 修規(guī)未批，先拿四證審批，足見公關(guān)能力之強(qiáng)。,正式開動(dòng)，土方開挖和預(yù)應(yīng)力管樁施工。,為了今天的景觀，在可控的時(shí)段內(nèi)，太原星河灣做到極致，人海戰(zhàn)術(shù)、 維護(hù)好政府上層關(guān)系、不惜成本、交叉工序，同時(shí)合理規(guī)劃、嚴(yán)控品質(zhì)、 用熟手和伙伴對(duì)她的進(jìn)度也起到了至關(guān)重要的作用,工序交叉,用熟手、用伙伴,不惜成本,黃文仔每周看一次工地，不滿意的砸了重來 設(shè)計(jì)把關(guān)、工程實(shí)現(xiàn)、成本算賬、現(xiàn)場(chǎng)解決、決策鏈條短、速度快,套用其他星河灣圖紙進(jìn)行深化，合理排布綜合管線，為工序交叉打好基礎(chǔ),長(zhǎng)期合作的總包單位中建三局、中建四局，在合作伙伴困難的時(shí)候，先行支付 工程款以維護(hù)合作關(guān)系 具備操作其他星河灣項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的工人,前期周邊四省囤樹用掉1個(gè)億，冬施多投1000多萬等等例子比比皆是 材料奢侈浪費(fèi)、拼花較多、大面積石材鋪裝、品種繁雜 主體物料通路從地面挪至地下室，缺乏機(jī)械運(yùn)輸設(shè)備和施工設(shè)備，則增加大量人力彌補(bǔ)，使得作業(yè)面有上萬工人，效率較低，費(fèi)用極高 預(yù)制構(gòu)件在二期完成,各樓座和地庫的基礎(chǔ)地下室結(jié)構(gòu)同步施工 地下部分完成后，將室外綜合管線、園建穿插介入同樓座主體同步施工 主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行至10層以上時(shí)二次結(jié)構(gòu)穿插介入施工,嚴(yán)控品質(zhì),合理規(guī)劃,14個(gè)月，太原星河灣的樹長(zhǎng)得枝繁葉茂，在這些日子里她是成功的,07年10月殺進(jìn)太原，09年2月拿地，長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月的時(shí)間星河灣在干什么,然而一切并不像看上去的那么美,太原星河灣成長(zhǎng)日志,2006.2 來自北京的投資公司銘海公司太原探路,銘海投資先進(jìn)太原搞地，一年以后引入星河灣；,2007.10 星河灣正式進(jìn)入太原,2008年 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整控規(guī),6月份倒排控規(guī)，與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通完成，基本敲定修詳規(guī)； 特別爭(zhēng)取將市政公園置于項(xiàng)目用地中心，據(jù)為己有；,土地轉(zhuǎn)性竟有遺漏，出讓耽誤兩個(gè)多月； 額外以30萬/畝補(bǔ)償村民；,Tips,銘海的一系列公關(guān)，讓星河灣得到了政府的鼎力支持； 銘海公司主攻政府關(guān)系，解決了星河灣的后顧之憂。,Tips,太原星河灣成長(zhǎng)日志,2009.2 獲取土地,地塊合計(jì)1020畝，約合68萬平方米，出讓底價(jià)129410萬元，成交價(jià)132600萬元，130萬/畝，約合1950元/平方米。,2009.3 簽訂成交確認(rèn)書 土地出讓合同,2009.4 解決各類突發(fā)性事件,協(xié)調(diào)解決濱河?xùn)|路開口問題 解決因村民補(bǔ)償付款問題引發(fā)的群體性事件 協(xié)調(diào)泄洪渠覆蓋問題 臨時(shí)申請(qǐng)濱河?xùn)|路道路開口，建立施工通道,多個(gè)對(duì)手被勸退 小開發(fā)商意外競(jìng)拍，星河灣比底價(jià)多付3000萬。,Tips,1、高層關(guān)系維護(hù)非常重要。星河灣在土地、規(guī)劃、市政配套等方面，召開了十余次市長(zhǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，解決了大量問題。,6、不能忽視了本土規(guī)定，太原要求各項(xiàng)目在發(fā)放預(yù)售證時(shí)一并提供具備資質(zhì)的物業(yè)公司證明文件，但太原近期又暫停批準(zhǔn)成立外來新物業(yè)公司。星河灣預(yù)成立自己的物業(yè)公司，花費(fèi)一年多的時(shí)間才于近日完成，導(dǎo)致直到正式開放前一天才拿到全部預(yù)售許可證。,2、即使高層關(guān)系較好，也不能忽略各級(jí)職能部門的溝通，泄洪渠覆蓋問題因規(guī)劃局主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)保持原有風(fēng)貌的個(gè)人喜好，耽誤了星河灣近一個(gè)月的時(shí)間，最終還是以明渠形式存在于項(xiàng)目?jī)?nèi)，未能達(dá)到覆蓋的目標(biāo)。,5、承諾的事情一定要做到，土地轉(zhuǎn)性完成后，沒有按時(shí)支付補(bǔ)償款，導(dǎo)致村民圍堵現(xiàn)場(chǎng)，引發(fā)群體性事件。,3、需持續(xù)關(guān)注政府工作進(jìn)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。項(xiàng)目用地內(nèi)小塊農(nóng)地轉(zhuǎn)用工作的遺漏，導(dǎo)致星海灣多次召開協(xié)調(diào)會(huì)，耽誤大量時(shí)間。,4、工作計(jì)劃要有預(yù)見性，臨到開工前才突然發(fā)現(xiàn)濱河?xùn)|路項(xiàng)目用地段沒有開口，施工無法組織。臨時(shí)申報(bào)道路開口，再次耽誤開工時(shí)間。,星海灣在我們眼里,工序合理，交叉與前置相結(jié)合,全國項(xiàng)目圖紙?zhí)子?，設(shè)計(jì)成熟,堅(jiān)持做自己擅長(zhǎng)的工作，將政府工作交給合作方,對(duì)于高端客戶，將品質(zhì)展示放在首位，盡管前期占用了大量的資金，但較高的單價(jià)，較快的回款速度，致使經(jīng)濟(jì)指標(biāo)甚至優(yōu)于我們的模式,堅(jiān)持品質(zhì)追求，不斷推遲開盤,工程成本高，需要投入大量的人力，現(xiàn)場(chǎng)一、二期項(xiàng)目工人約近萬人，人工費(fèi)用較高，同時(shí)長(zhǎng)時(shí)間冬施，重復(fù)返工等造成花費(fèi)較高。,現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工較差。工種搶作業(yè)面，各自為戰(zhàn)，摩擦不斷，,為趕工進(jìn)行交叉作業(yè)，統(tǒng)一的工序調(diào)整和質(zhì)量控制不能完全到位，對(duì)工人技能水平提出了較高的要求，也出現(xiàn)了漏水、樓板裂縫等一些問題,再強(qiáng)力的支持、再好的品牌、再靈活的手段還是需要認(rèn)真領(lǐng)會(huì)入鄉(xiāng)隨俗的精髓。 姿態(tài)低一些，心再細(xì)一些，或許去年，我們就能看到她的嬌容。 所以，我們既要看