鄭州橄欖城2010年5-12月項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告72P.ppt

當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷策略,2010年4月底樓市新政頻出，嚴(yán)厲程度前所未有。,政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期；措施細(xì)化可操作性強(qiáng)，完全封堵住利用信貸炒房的口子政策；嚴(yán)格清算土地增值稅,從開(kāi)發(fā)商資金端調(diào)控市場(chǎng),以達(dá)到迫使開(kāi)發(fā)商適當(dāng)調(diào)控價(jià)格的目的 。,1、09年3月10年3月份商品住宅市場(chǎng)的供不應(yīng)求的總體態(tài)勢(shì)使得存量連續(xù)下降。 2、截止到10年3月底，全市商品住宅存量為203萬(wàn)，以09年3月-10年3月的年平均去化速度96萬(wàn)/月粗略計(jì)算，目前鄭州市商品住宅去化周期僅為2.1個(gè)月。 3、全市存量去化壓力較小，供應(yīng)量的不足、存量的減少使得全市商品住宅成交價(jià)格總層面上不斷攀升。,鄭州樓市動(dòng)態(tài)：市場(chǎng)供需維持較穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商停貨或捂盤(pán)，存量持續(xù)下降。,成交市場(chǎng)： 受政策影響，二線市場(chǎng)目前處于短線盤(pán)點(diǎn)期，長(zhǎng)線依然穩(wěn)健。, 2009年1-12月份各月商品住房銷售均價(jià)4807元/平方米，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步攀升。 09年“量?jī)r(jià)齊漲” ，直接帶動(dòng)2010年1-3月市場(chǎng)均價(jià)飆升至5300元/左右的水平，鄭州房?jī)r(jià)維持較平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，監(jiān)測(cè)5.1銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，2線城市受新政影響也較之1線城市影響有限。,易居觀點(diǎn)：成交市場(chǎng)回穩(wěn)，雖然國(guó)家于4月底出臺(tái)嚴(yán)厲控制房?jī)r(jià)的眾多重磅措施，但對(duì)二線城市影響有限， 4月底政府出臺(tái)的調(diào)控政策目前觀測(cè)結(jié)果主要還是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，本輪調(diào)控我們認(rèn)為將會(huì)是一個(gè)中期的過(guò)程，至少持續(xù)六個(gè)月以上，對(duì)一線城市及投資客戶影響較大，但對(duì)2線上升期城市影響及作用范圍有限。,易居觀點(diǎn),短線出現(xiàn)盤(pán)點(diǎn)，長(zhǎng)線依然穩(wěn)健。,盡管當(dāng)前鄭州樓市尚未出現(xiàn)降價(jià)和大幅優(yōu)惠的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為此輪調(diào)控勢(shì)必起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的功效，或許市場(chǎng)在六七月份就會(huì)有明顯表現(xiàn)。市場(chǎng)信心可能在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大幅下降。 我司認(rèn)為本輪調(diào)控將會(huì)是一個(gè)中期的過(guò)程，至少持續(xù)六個(gè)月以上，同時(shí)價(jià)格如果不能在目前狀態(tài)下下調(diào)，那么在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)也將實(shí)現(xiàn)至少是10-15%的回調(diào)幅度。,建議一：保持清醒，調(diào)整心態(tài)積極應(yīng)對(duì)，做好持久戰(zhàn)心理準(zhǔn)備 ； 建議二：搶一波；短期加速去貨為第一要?jiǎng)?wù)，市場(chǎng)還剩幾根救命稻草，能走就趕緊跑起來(lái)； 建議三：現(xiàn)金為王；重定全年計(jì)劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流，準(zhǔn)備充足彈藥備戰(zhàn)下一輪市場(chǎng)來(lái)回；,當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷策略,2010年5-12月鄭州市市場(chǎng)供應(yīng)體量約為710.38萬(wàn) ，橄欖城區(qū)域內(nèi)供應(yīng)體量約為226.18萬(wàn)。當(dāng)前成交均價(jià)集中在60006300元/。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，下半年推或者預(yù)推售供應(yīng)體量20萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤(pán)就占5個(gè)，2010年下半年供應(yīng)體量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈！,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析512月市場(chǎng)供應(yīng)體量：供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈！,個(gè)案橡樹(shù)玫瑰城,三期多層 ： 3月27日開(kāi)始接受認(rèn)籌，4月25日開(kāi)盤(pán)。案名“橡樹(shù)里”，由17棟6f多層洋房組成，一梯兩戶，共推房源480余套左右，皆為87129三房。 三期小高層：5月16日開(kāi)始接受認(rèn)籌，預(yù)計(jì)7月開(kāi)盤(pán)。案名“紅橡庭院”，由10棟18f的小高層 組成，2梯4/5戶，共計(jì)800余戶。,個(gè)案橡樹(shù)玫瑰城,3期“橡樹(shù)里”（17棟多層洋房）推售表現(xiàn) 認(rèn)籌時(shí)間：3月27日正式開(kāi)始認(rèn)籌 共推房源：17棟6f多層，480余套 戶型種類：9大戶型，87-129三房 累計(jì)排卡：700余張 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：4月25日 開(kāi)盤(pán)價(jià)格：5900-6300元/ 開(kāi)盤(pán)選房：200余套 當(dāng)前剩余：100套左右,3期“紅橡庭院”（10棟18f小高層）推售計(jì)劃 亮相時(shí)間：5月上旬 認(rèn)籌時(shí)間：5月16日正式開(kāi)始認(rèn)籌 共推房源：10棟18f多層，800余套，2梯5戶 戶型種類：50130，以三房為主， 認(rèn)籌方式：5000元認(rèn)籌金（存款至指定 銀行，攜銀行回執(zhí)單進(jìn)行客戶登記） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：7月上旬（預(yù)計(jì)） 銷售對(duì)外價(jià)格：5200元/,個(gè)案橡樹(shù)玫瑰城,“橡樹(shù)里” 124 三室兩廳兩衛(wèi),“紅橡庭院”130 三室兩廳兩衛(wèi)+雙陽(yáng)臺(tái),“紅橡庭院”89.9 兩室兩廳一衛(wèi)+一庭院、雙陽(yáng)臺(tái),幸福4月3日推出精裝房源（正商幸福派）包括青年公寓的所有北向公寓及412層絕大多數(shù)小兩房：共計(jì)612套；約3萬(wàn)。 幸福二期（6棟高層），共計(jì)約18萬(wàn)方，主力戶型為常規(guī)戶型兩房（7090）、三房（120140）。 大一期房源已基本售罄，剩余房源不足100套，皆為30平左右小戶型。,個(gè)案幸福港灣,二期共計(jì)6棟高層。 第一批推出其中2棟，分別為33f和35f高層，共計(jì)680余套，面積區(qū)間為30140平之間。 5月16日開(kāi)始接受排號(hào)，目前推廣情況不夠理想，預(yù)計(jì)6月初開(kāi)盤(pán)。,個(gè)案幸福港灣,幸福港灣2期戶型匯總：,個(gè)案幸福港灣,房源：一期、二期最后兩棟b5、c7共推房源673套左右，戶型包含一房占34%、兩房占12%、三房占44%、以及四房占10%。 銷售情況：80-90平兩房已基本售罄，130左右三房剩余10余套，小戶型剩余較多，b5、c7目前未去化過(guò)半，加上待推的小戶型產(chǎn)品共計(jì)3000余套，整個(gè)項(xiàng)目小戶型存量巨大。 目前在做全套精裝修送高檔家電策略，不排除后期做低首付或者零首付的概念。,個(gè)案升龍國(guó)際中心,簡(jiǎn)介：項(xiàng)目總占地面積約91畝，總建筑面積約26萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積達(dá)到21萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積近5萬(wàn)平方米，容積率4.2，綠地率35%，集住宅、loft公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體。 房源：一期推出首推8、9、10號(hào)樓，15-18層小高層約242套房源。 銷售情況：目前積累會(huì)員3000名左右。 價(jià)格策略：4.25當(dāng)天入會(huì)優(yōu)惠2%,之后入會(huì)優(yōu)惠1%，招募會(huì)員以任何銀行存款2萬(wàn)回執(zhí)單為憑證，不凍結(jié)賬戶。預(yù)計(jì)均價(jià)為7000左右，7500以內(nèi)， 戶型特點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積、挑高6米露臺(tái)不計(jì)入面積，飄窗及轉(zhuǎn)角窗。,個(gè)案鑫苑現(xiàn)代城,4月25日產(chǎn)品推介活動(dòng)情況 4月25日，鑫苑現(xiàn)代城舉行產(chǎn)品推介會(huì)，當(dāng)天入會(huì)會(huì)員2000余名，鑫苑自身的品牌價(jià)值、城市核心區(qū)域的地段、完善成熟的配套設(shè)施以及產(chǎn)品內(nèi)在的高品質(zhì)，成就了鑫苑現(xiàn)代城的逆市飄紅。,88平方偶數(shù)層,126平方奇數(shù)層,個(gè)案鑫苑現(xiàn)代城,正商新藍(lán)鉆正商新藍(lán)鉆一期產(chǎn)品共6棟，680余套，4棟高層，兩棟多層。共三大系列十種戶型，其中一房為全南向設(shè)計(jì)，臥室、客廳、陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)立廚衛(wèi)一應(yīng)俱全，建筑面積約50余；兩房面積區(qū)間為8092左右；三房面積區(qū)間為110140左右。 銷售情況：09年10月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基本清盤(pán)，目前剩余10余套130左右三房，頂層復(fù)式去化困難。目前2期認(rèn)籌中。 價(jià)格策略：銷售均價(jià)高層5800元/，多層6500元/。 營(yíng)銷定位：中心城180萬(wàn)中心城180萬(wàn)城市綜合體人居板塊學(xué)府大宅。,個(gè)案新藍(lán)鉆,認(rèn)籌房源： 本次推出a地塊（航海路與未來(lái)大道交匯處西200米路北）共14棟樓，共計(jì)1588套。 全高層（18層、21層、28層）。6棟樓是2個(gè)單元，7棟樓1個(gè)單元，1棟樓4個(gè)單元。,戶型配比： 以大戶型為主的純大戶社區(qū)，兩房300余套，占比不到30%，最小的小三房面積也在130左右（129.43），三房400多套，大三房和四房占比較大。,認(rèn)籌優(yōu)惠： 認(rèn)籌當(dāng)日繳納5000元可辦理鉆石卡，開(kāi)盤(pán)時(shí)成功購(gòu)買(mǎi)可享受每平方100元的優(yōu)惠并優(yōu)惠2000元至總房款。4月3號(hào)之后排卡的客戶在開(kāi)盤(pán)時(shí)成功購(gòu)買(mǎi)可享受每平方80元的優(yōu)惠。,認(rèn)籌火爆之買(mǎi)點(diǎn)：2環(huán)線內(nèi)，板樓，純大戶，兩梯三戶，戶戶全明，2.9低容積率， 4490米樓間距，雙氣，雙層地下停車場(chǎng)。,個(gè)案新藍(lán)鉆,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總結(jié),近期周邊項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)較為密集，成交均價(jià)大都集中在6000-6500元/。 橡樹(shù)玫瑰城開(kāi)盤(pán)均價(jià)6100元，比預(yù)期高100元。 正商幸福港灣、正商新藍(lán)鉆開(kāi)盤(pán)臨近，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格在6500元以上。鑫苑現(xiàn)代城開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)均價(jià)7000元以上。 兩房、三房為片區(qū)市場(chǎng)主力戶型，其中90以下市場(chǎng)供給最受歡迎；鑫苑現(xiàn)代城88-89平方小三房，受到市場(chǎng)熱捧，小戶型受到市場(chǎng)冷遇。 5月各項(xiàng)目競(jìng)相開(kāi)盤(pán)，快速出貨成為各新推樓盤(pán)最重要的任務(wù)。,“快速出貨”成為鄭州市場(chǎng)主流開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷重點(diǎn)。,易居觀點(diǎn),當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷策略,亞新地塊,中聯(lián)創(chuàng)地塊,1-4月亞新橄欖城累計(jì)銷售95套，銷售面積9596.61平方米。 其中，大一期累計(jì)銷售20套，成交均價(jià)5342元/平。中聯(lián)創(chuàng)橄欖城累計(jì)銷售179套，銷售面積10561.3平方米，成交均價(jià)5452元/平。 2010年1-4月累計(jì)來(lái)電559組，來(lái)訪1408組，其中來(lái)訪客戶中新客戶1137組，老帶新271組。老客戶來(lái)訪120組。,1 - 4月份橄欖城銷售情況：累計(jì)去化274套，亞新大一期除小戶型基本去化完畢！,目前二期一批共計(jì)售出房源96套，成交均價(jià)6804元/ ，面積10209.26，占總推出面積31020.38的33%。 4月25日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天轉(zhuǎn)卡44張，開(kāi)盤(pán)后累計(jì)轉(zhuǎn)卡13張，截止目前共計(jì)轉(zhuǎn)卡57張。 當(dāng)前剩余房源186套，使得后期在價(jià)格提升的過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化。 開(kāi)盤(pán)后平均2.5天一套,二期一批房源銷售情況：南城第一高價(jià)，贏得業(yè)界口碑！,亞新橄欖城一期共計(jì)推出房源1149套，當(dāng)前剩余48套，其中小戶型40套；中聯(lián)創(chuàng)一期共計(jì)推出房源1184套，當(dāng)前剩余194套，其中小戶型184套。 橄欖城區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)于2房、3房接受度都比較高，一期僅剩個(gè)別頂層房源。 一期剩余房源中，3060的一房占了剩余房源的94%； 在一期剩余一房中，3040 的房源剩余211套，60 左右一房剩余13套，為當(dāng)前主要銷售房源，而3040 遲遲不能有所突破，也是當(dāng)前橄欖城的難題之一。,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀剩余房源盤(pán)點(diǎn)：大一期除小戶型基本去化完畢，小戶型剩余量大！,來(lái)訪客戶年齡,結(jié)論：當(dāng)前橄欖城需求客戶中還是以3045歲之間的剛性需求為主，客戶多為首次購(gòu)房，且來(lái)自于周邊專業(yè)市場(chǎng)的企私營(yíng)業(yè)主為主。,來(lái)訪客戶職業(yè),來(lái)訪客戶置業(yè)目的,1 - 4月份橄欖城客戶分析：周邊專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主，剛性需求為主！,來(lái)訪客戶居住來(lái)源,重點(diǎn)區(qū)域細(xì)分,結(jié)論：當(dāng)前橄欖城需求客戶還是以二七區(qū)為主，隴海路至南三環(huán)沿線的專業(yè)市場(chǎng)還是橄欖城最大的客戶群體。,1 - 4月份橄欖城客戶分析：周邊專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主，剛性需求為主！,問(wèn)題一：當(dāng)前銷售價(jià)格過(guò)高 目前，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格和橄欖城存在一定的差距，4月25日所推房源目前均價(jià)達(dá)到7035元/，一期剩余以高層小戶型為主的房源均價(jià)也達(dá)到了5933元/。 問(wèn)題二：現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)狀況與品質(zhì)不符 大二期奢適品一經(jīng)推出，其形象、調(diào)性便吸引了眾多客戶的眼球，但大一期已交房區(qū)域所呈現(xiàn)出來(lái)的景觀卻與大二期定位存在一定的落差。 問(wèn)題三：交房等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng) 橄欖城二期預(yù)計(jì)將于2012年4月集中交房，橄欖城大多數(shù)客戶還是屬于剛性需求，兩年的等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)也是造成一部分客戶流失的主要原因。 問(wèn)題四：新政策影響下，客戶嚴(yán)重觀望 近期樓市政策頻出，眾多政策的推出也體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整改的決心，造成部分客戶觀望情緒加重。,客戶集中反應(yīng)問(wèn)題：價(jià)格、現(xiàn)場(chǎng)、交房時(shí)間、新政影響,價(jià)格堅(jiān)挺，流量枯竭！,橄欖城二期奢適品的推出，使得橄欖城無(wú)論是品質(zhì)還是價(jià)格都更上了一個(gè)臺(tái)階，且推出之時(shí)受到了客戶的追捧。但是恰逢國(guó)家各種制約新政頻頻推出，市場(chǎng)觀望情緒漸重，使得橄欖城目前處在一個(gè)有價(jià)無(wú)量的銷售尷尬環(huán)節(jié)，銷售工作受到了一定的影響。,易居觀點(diǎn),項(xiàng)目思考,2010年任務(wù)排期,5-12月推案節(jié)奏,當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷部署,利潤(rùn)最大化,追求流量最大化 可能會(huì)降低利潤(rùn)總額 但是有了流量保障基礎(chǔ) 當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)條件改善或市場(chǎng)上揚(yáng) 還是有機(jī)會(huì)找回缺少利潤(rùn),or,流量最大化,追求價(jià)值最大化 降低銷售速率 延長(zhǎng)銷售周期,下階段營(yíng)銷問(wèn)題思考,發(fā)現(xiàn)核心問(wèn)題解決核心問(wèn)題,問(wèn)題一：當(dāng)前銷售價(jià)格過(guò)高 問(wèn)題二：現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)狀況與品質(zhì)不符 問(wèn)題三：交房等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng) 問(wèn)題四：新政策影響下，客戶嚴(yán)重觀望 問(wèn)題五：大量小戶型存貨,核心問(wèn)題,解決問(wèn)題,解決一：堅(jiān)守目前價(jià)格 視機(jī)而動(dòng) 解決二：現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)一步升級(jí)改善 解決三：線上品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力，已交房客 戶的口碑維護(hù) 問(wèn)題四：強(qiáng)化老帶新，提升案場(chǎng)戰(zhàn)斗力 問(wèn)題五：不排除追隨其他公司進(jìn)行精裝修及 低首付的做法。,2010年5-12月橄欖城營(yíng)銷核心,活動(dòng)主導(dǎo) 情境營(yíng)銷,線上樹(shù)形象 線下做活動(dòng),1、每月大節(jié)點(diǎn)大主題活動(dòng) 2、雙周暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行 3、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的改善,4、大2期完成情境體驗(yàn)示范區(qū) 5、老帶新升級(jí)和老客戶維護(hù) 6、持續(xù)開(kāi)展有效的特效行銷,項(xiàng)目思考,2010年任務(wù)排期,5-12月推案節(jié)奏,當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷部署,2010年5-12月橄欖城推售節(jié)奏,項(xiàng)目思考,2010年任務(wù)排期,5-12月推案節(jié)奏,當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷部署,2010橄欖城整體銷售任務(wù)排期（亞新部分）,完成簽約面積85068平米 簽約總金額60589萬(wàn)元,已完成,2010橄欖城整體銷售任務(wù)排期（中聯(lián)創(chuàng)部分）,已完成,中聯(lián)創(chuàng)完成簽約面積52975平米 簽約總金額32947萬(wàn)元,調(diào)價(jià)前的成交均價(jià),漲幅過(guò)于迅速 使銷售節(jié)奏方緩，應(yīng)對(duì)樓市轉(zhuǎn)惡化的機(jī)動(dòng)性不足！,調(diào)價(jià)后的成交均價(jià),漲價(jià)幅度降低，價(jià)格應(yīng)對(duì)機(jī)制更符合市場(chǎng)、客戶需求規(guī)律! 不排除在市場(chǎng)轉(zhuǎn)惡化后，再次變相降價(jià)的可能性！,100-150元,全年類比,800-850元,300元,400-450元,媒體排期,特效行銷,老客戶維護(hù),現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境改善,雙周暖場(chǎng)活動(dòng),節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng),當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷部署,各節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng)安排,12,11,10,9,8,7,6,5,橄欖城藝術(shù)季之不能說(shuō)的秘密 時(shí)間：2010.5.15 “南城印象 精彩橄欖城”攝影大賽 時(shí)間：2010.5.156.15 橄欖城少年兒童集體繪畫(huà) 時(shí)間：2010.6.1,激情世界杯&炫夏啤酒季,“第一季”時(shí)間：2010.6.15 “第二季”時(shí)間：2010.7.17,12,11,10,9,8,7,6,5,炎熱的6、7月份正是暑期來(lái)臨的時(shí)候，為了給橄欖城居民帶來(lái)一個(gè)充滿無(wú)限驚喜和激情的盛夏。橄欖城將推出連續(xù)性的世界杯及夏日啤酒節(jié)活動(dòng)，陪伴橄欖城新老客戶度過(guò)難忘的激情夏日。,各節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng)安排,加推時(shí)間：7月1719日（三天）,銷售目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)三天內(nèi)消化183套（本次總推房源的50%）,開(kāi)盤(pán)活動(dòng)7月17日加推大2期2、3批房源,12,11,10,9,8,7,6,5,積卡目標(biāo)：400張 5月15日7月17日每天5張卡,各節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng)安排,12,11,10,9,8,7,6,5,各節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng)安排,大河報(bào) 紫荊山秋交會(huì),12,11,10,9,8,7,6,5,電影結(jié)婚進(jìn)行時(shí),影片名稱：結(jié)婚進(jìn)行時(shí)影單證字2010第044號(hào) 影片時(shí)長(zhǎng)：90分鐘 影片題材：喜劇/愛(ài)情 制作格式：前期red one攝影機(jī)拍攝/后期轉(zhuǎn)膠片格式 拍攝時(shí)間：2010年9月2010年10月 影片投資：1500萬(wàn)元人民幣 影片上映：2011年2月14日（情人節(jié)） 拍攝場(chǎng)景：中國(guó)北京 發(fā)行渠道：中國(guó)大陸、香港、臺(tái)灣、澳門(mén)、亞洲各國(guó)華語(yǔ) 地區(qū)及海外 影片特點(diǎn)：n對(duì)當(dāng)紅影視名人情侶聯(lián)袂出演,渠 道： 影院、賣(mài)場(chǎng)、商超、 酒吧、咖啡廳、ktv 宣傳品： 電影海報(bào)、電影明信片、電影dvd、 電影精美畫(huà)冊(cè)、電影臺(tái)歷、電影記事貼、 電影書(shū)簽、電影體恤衫、電影紀(jì)念卡、電影小禮品,各節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng)安排,在電影推廣時(shí)使用背景板logo、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)宣傳品擺放、贊助商產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)展示， 以雙方協(xié)商的形式發(fā)布廣告、制作專題片等形式開(kāi)展宣傳，如可在產(chǎn)品 顯示屏上發(fā)布橄欖城宣傳片等,利用電影在鄭州宣傳時(shí)期在電影的宣傳海報(bào)、戶外路牌以及活動(dòng)等各 種宣傳品公交候車廳燈箱、車身廣告、地鐵、大型樓體海報(bào)、電梯廣告牌等 上印制橄欖城logo（作為贊助企業(yè)）,各節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng)安排,12,11,10,9,8,7,6,5,利用售樓處外廣場(chǎng)進(jìn)行圣誕元旦雙節(jié)答謝狂歡活動(dòng),南城狂歡節(jié),各節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng)安排,各節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng)安排總表,媒體排期,特效行銷,老客戶維護(hù),現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境改善,雙周暖場(chǎng)活動(dòng),節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng),當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷部署,雙周暖場(chǎng)大抽獎(jiǎng),雙周暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行,時(shí)間：每月兩次，雙周周末 對(duì)象：階段成交客戶，每次邀約60組 地點(diǎn)：橄欖城接待中心二樓,媒體排期,特效行銷,老客戶維護(hù),現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境改善,雙周暖場(chǎng)活動(dòng),節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng),當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷部署,大2期景觀樣板示范區(qū),交房現(xiàn)場(chǎng)的改善,完成時(shí)間：7月15日,小區(qū)門(mén)前的假山建議改造成假山,大一期景觀改善,“藍(lán)色多瑙河”建議改建成為小噴泉,大一期景觀改善,“海德堡之秋”建議將池底改為便于清理、更加美觀的材質(zhì),大一期景觀改善,媒體排期,特效行銷,老客戶維護(hù),現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境改善,雙周暖場(chǎng)活動(dòng),節(jié)點(diǎn)月主題活動(dòng),當(dāng)下區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研判,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,新政下的市場(chǎng)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo),項(xiàng)目營(yíng)銷部署,大2期景觀樣板示范區(qū),交房現(xiàn)場(chǎng)的改善,完成時(shí)間：6月中旬,橄欖城目前看房通道,星鉆上方帶頂?shù)姆客ǖ?1.看房通道：建立上方帶安全遮擋的看房通道,大2期景觀樣板示范區(qū)的設(shè)立,看房通道路線,參考案例 天倫星鉆,不加上方遮擋部分,加上方遮擋部分,27#、30#之間建設(shè)“百果園”景觀示范，后期再進(jìn)行搬遷,2.新增大二期景觀示范區(qū),原位置,現(xiàn)在位置,完成時(shí)間：7月15日前,樣板間選擇： 27#：2樓，數(shù)量：1 面積：130平米 30#：2樓，數(shù)量：2 面積：113、77平米,3.新增大二期樣板示范間,樣板間的風(fēng)格定位,樣板間設(shè)計(jì)采用目前國(guó) 際上比較流行的經(jīng)典設(shè) 計(jì)風(fēng)格。三個(gè)樣板間分 別定位為： 時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格 自然現(xiàn)代風(fēng)格 尊貴新古典風(fēng)格,現(xiàn)代的,傳統(tǒng),的,中,式,風(fēng),格,自然現(xiàn)代,時(shí)尚現(xiàn)代,鄉(xiāng)村式,古典式,3,種基本風(fēng)格和生活價(jià)值觀,簡(jiǎn)單,現(xiàn)代的,清潔感,白基調(diào),寬敞,先進(jìn)的,簡(jiǎn)練,自然,利落,溫暖,開(kāi)放感,木制溫暖感,休閑,明亮,舒暢,天然,家庭的,漂亮,明亮,手工感,溫暖,安閑,傳統(tǒng),格調(diào),高級(jí),厚重感,西,洋,風(fēng),格,時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格30# 77平（面積僅供參考