深圳_南山科技園寫字樓市場概況 2011-14頁.ppt

寫字樓市場概況,2011年06月22日,南山cbd,深 南 大 道,寶安cbd,中心西 成長型企業(yè) 商務(wù)圈,中心區(qū) 高端商務(wù)圈,地王金融 商務(wù)圈,寫字樓市場格局,5大商務(wù)圈，當(dāng)前寫字樓市場供應(yīng)稀缺，市場存在進(jìn)入機(jī)會,科技園,商務(wù)圈內(nèi)寫字樓表現(xiàn)優(yōu)于商務(wù)圈外圍，售價在4萬元以上，銷售速度亦有上佳表現(xiàn),寫字樓市場格局 二級市場,寫字樓入住率不斷提升，租賃市場需求強(qiáng)勁，租金水平水亦呈良好增長態(tài)勢,寫字樓市場格局 三級市場,福田中心區(qū)空置率環(huán)比下跌2.1個百分點(diǎn)至12.3%。 其主要原因是：neo企業(yè)大道一期、東海商務(wù)中心、卓越世紀(jì)中心一期，這些項目空置率的逐漸回落拉動全區(qū)空置率的下滑。 羅湖和南山由于近年來新增供應(yīng)有限，市場供應(yīng)主要集中在現(xiàn)有存量供應(yīng)，第一季度羅湖和南山的平均空置率環(huán)比下降1.5個百分點(diǎn)至8.5%。,2011年第一季度深圳甲級寫字樓市場無新增供應(yīng)，受國內(nèi)外金融、保險企業(yè)對本地甲級寫字樓市場強(qiáng)勁租賃需求的影響，金融、it以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)成為推動甲級寫字樓租賃需求增長的主要動力，本季度深圳全市甲級寫字樓市場表現(xiàn)活躍，空置率下降，租金上升。 此外，由于外資企業(yè)辦公室搬遷、擴(kuò)張等原因，外資企業(yè)對甲級寫字樓租賃市場的重要影響力重新顯現(xiàn)。 2011年第一季度全市甲級寫字樓租金已達(dá)165.5元/平方米，環(huán)比上漲4.1%，同比則上漲22.9% 。,寫字樓市場 分析,市區(qū)供應(yīng)量少，存在市場進(jìn)入機(jī)會 市區(qū)內(nèi)在售寫字樓項目僅5家，且多處于尾盤階段，市場供求失衡,1,2,租賃市場需求強(qiáng)勁，租金及入住率呈平穩(wěn)上升趨勢 在無新增供應(yīng)以及強(qiáng)勁需求的雙重帶動下，租賃市場表現(xiàn)良好，租金水平及出租率呈平穩(wěn)上升趨勢，有利于培養(yǎng)市場價格的提升。,商務(wù)圈內(nèi)物業(yè)售價及去化速度均較佳 位于商務(wù)圈內(nèi)的物業(yè)（大中華、振業(yè)國際商務(wù)中心 、智慧廣場）因地段較好，加之物業(yè)品質(zhì)較優(yōu)，售價可達(dá)4-5萬，并且銷售情況樂觀； 脫離商務(wù)圈幅射范圍的花樣年美年中心，售價明顯低于商務(wù)圈內(nèi)物業(yè)。,3,深 南 大 道,北 環(huán) 路,濱 海 大 道,北區(qū)西區(qū),南區(qū),北區(qū)東區(qū),中區(qū)西區(qū),中區(qū)東區(qū),北區(qū)西區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨麒麟路，東到科苑大道路，總用地面積1.32平方公里。 北區(qū)東區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，總用地面積1.26平方公里。 中區(qū)西區(qū)-是北環(huán)路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心線的圍合區(qū)域，總用地面積為179.47公頃。 中區(qū)東片-區(qū)北起北環(huán)大道，南至深南大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，片區(qū)總規(guī)模1.6平方公里； 南部片區(qū)-指南油大道以東、濱海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建設(shè)用地，總用地面積523.12公頃。,中區(qū)：以規(guī)模較小，資金實(shí)力較弱（相比南區(qū)）的電子信息類企業(yè)為主。 片區(qū)內(nèi)目前以廠房、住宅為主，少量企業(yè)寫字樓，西南側(cè)是科技園最大的城中村大沖村（目前中信擬定對大沖村實(shí)施整體改造，規(guī)劃方案未定）。,北區(qū)：總體規(guī)劃要求建設(shè)“高新技術(shù)化總部化”的高新技術(shù)園區(qū)；土地利用規(guī)劃確定本片區(qū)的功能定位是“以大型生產(chǎn)型工業(yè)為主的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”。 目前以生物制藥和醫(yī)藥企業(yè)為主。,南區(qū)：已經(jīng)初步建成也是集科研、開發(fā)、試制、培訓(xùn)、孵化、創(chuàng)業(yè)、辦公及金融貿(mào)易與居住為一體的綜合功能區(qū)，深圳虛擬大學(xué)園區(qū)和大量大企業(yè)總部寫字樓在本區(qū)域落戶。 南區(qū)是目前科技園目前大企業(yè)聚集度最高、租金水平最高的區(qū)域，同時也是科技園未開發(fā)土地最多的區(qū)域。,科 苑 路,科技園劃分為三個片區(qū)，南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)主要以資金實(shí)力相對較弱電子信息企業(yè)為主，北區(qū)以“大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”,科技園產(chǎn)業(yè)情況,現(xiàn)有寫字樓物業(yè)租賃客群穩(wěn)定、數(shù)量龐大且實(shí)力較強(qiáng)：南區(qū)出租率集中在90%以上；面積需求在200-500平米、半層整層；租金在80-90元/ .月,南區(qū)寫字樓 租憑情況,中區(qū)深南沿線的出租率集中在85%以上；承租期多為2年；面積需求在200-500平米、半層整層；租金在70元/ .月,特點(diǎn)一：中區(qū)純寫字樓中商品房類純寫字樓分布較為集中。 特點(diǎn)二：中區(qū)純寫字樓中孵化器集中在北環(huán)大道、南海大道、科苑路和玉泉路圍合成區(qū)域內(nèi)。 特點(diǎn)三：中區(qū)純寫字樓的規(guī)模集中在：3萬左右至6-9萬左右。 特點(diǎn)四： 新建純寫字樓形象品質(zhì)較高。,中區(qū)寫字樓 租憑情況,中區(qū)其他區(qū)域的出租率分布不統(tǒng)一，從30%-95%不等；承租期多為2年；面積需求半層、整層；租金在70-75元/ .月,中區(qū)寫字樓 租憑情況,科技園寫字樓 特征,特點(diǎn)一：純寫字樓由大規(guī)模、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)開發(fā)。物業(yè)已經(jīng)投入使用的開發(fā)企業(yè)，包括飛亞達(dá)、tcl、聯(lián)想等寫字樓都是由能力較強(qiáng)的大企業(yè)； 特點(diǎn)二：寫字樓規(guī)模相對集中。規(guī)模在1-9萬之間，大多數(shù)寫字樓建面集中在2-5萬之間； 特點(diǎn)三：形象展示較高，但未出現(xiàn)標(biāo)志性建筑。由于在南區(qū)東片的純寫字樓建成和投入使用的時間較晚（集中在2003年左右），因此在形象展示方面已達(dá)到了市場一般水平要求，但尚未出現(xiàn)標(biāo)桿性建筑； 特點(diǎn)四：企業(yè)對純寫字樓擁有部分物權(quán)。政府對開發(fā)寫字樓企業(yè)的物業(yè)自用面積有嚴(yán)格限制，要求開發(fā)企業(yè)必須自用50%以上，50%以外的部分可以進(jìn)駐其他外來企業(yè)。如下圖示，幾個典型的純市場商品房寫字樓開發(fā)企業(yè)的自用率全部在政府規(guī)定的范圍內(nèi)。,科技園寫字樓 特征,特點(diǎn)五：南區(qū)純寫字樓較全市其他商務(wù)區(qū)寫字樓性價比更高，但亦出現(xiàn)了較高租金水平，70-90元/平米.月，更有高達(dá)120元/平米.月（中科大廈(中國科技開發(fā)院3期) 、方大大廈、飛亞達(dá)大廈）。租金水平基本與市場同步，受到外界的干擾較小。由于科技園區(qū)內(nèi)很多屬于政府所有的寫字樓（孵化器），這類寫字樓進(jìn)駐的均為非市場商品房類企業(yè)，租金受到政府的限制，所以在這種環(huán)境下的純寫字樓租金受到外界市場影響較小。,科技園寫字樓 特征,特點(diǎn)六：南區(qū)純寫字樓內(nèi)有很多大面積租賃的客戶，但數(shù)量眾多的還是中小類面積需求的科技型客戶,科技園寫字樓 分析,租金水平受政府所有的寫字樓影響，低于全市平均水平 全市甲級寫字樓平均租金約165元/平，而科技園甲級寫字樓租金最高水平為120元/平，主要原因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)政府所有寫字樓有扶持因素，拉低片區(qū)租金水平。,1,2,大型企業(yè)聚集+政府扶持，吸引科技、電子相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入住 聯(lián)想、tcl、中興、創(chuàng)維均有自有寫字樓，從多大型高科技企業(yè)遷引相關(guān)企業(yè)在區(qū)域布局設(shè)點(diǎn)； 科技園作為政府重點(diǎn)扶持高科技基地，對中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)吸引力較大。,現(xiàn)有寫字樓建成較早，形象及配套功能偏弱，區(qū)域?qū)Ω咂焚|(zhì)項目存在需求 片區(qū)內(nèi)寫字樓多集中于2003年建設(shè)，其立面形象、服務(wù)配套、空間劃分均存在