上海 大東方國(guó)際居家軟飾城商業(yè)運(yùn)營(yíng)書.ppt

大東方國(guó)際居家軟飾城 商業(yè)運(yùn)營(yíng)書,居 家 軟 裝 陶 瓷 玻 璃 地 毯 花 藝 繪 畫 擺 設(shè) 休 閑 娛 樂 特 色 餐 飲,contents,目 錄,一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1.1 地理位置 1.2 交通可達(dá)性 1.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、區(qū)域分析與市調(diào) 2.1 南匯新場(chǎng)及周邊區(qū)域概況 2.2 周邊市場(chǎng)商鋪調(diào)研分析 2.3 相關(guān)大型商鋪調(diào)研與分析 2.4 項(xiàng)目swot分析 三、投資客分析 3.1上海投資去向 3.2上海及江浙投資客分析 四、消費(fèi)者分析 4.1 消費(fèi)群體狀況 4.2. 方圓三區(qū)人口分布 4.3. 區(qū)域消費(fèi)人群分析 4.4. 區(qū)域人流消費(fèi)水平分析（包括區(qū)域人口與旅游流動(dòng)人群）,五、商業(yè)定位 5.1 居家裝飾市場(chǎng)分析 5.2 戰(zhàn)略性總體定位 5.3 商業(yè)概念與定位 5.4 經(jīng)營(yíng)方式定位 5.5 項(xiàng)目規(guī)劃特色 5.6 項(xiàng)目九大賣點(diǎn) 六.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 6.1業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域劃分示意圖 6.2具體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 七、ci/vi系統(tǒng) 八. 運(yùn)營(yíng)模式 九、管理團(tuán)隊(duì) 9.1上海意得 9.2哲地機(jī)構(gòu) 9.3專業(yè)協(xié)會(huì) 9.4專業(yè)商會(huì),一、項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,1.1. 地理位置,1.2. 交通可達(dá)性及簡(jiǎn)介,大東方國(guó)際居家軟飾城坐落于南匯新場(chǎng)千年古鎮(zhèn)新商街入口，a2高速滬南公路出口。該項(xiàng)目位于南匯航空港、深水港兩大市政規(guī)劃發(fā)展重陣的中心疆域，集聚滬蘆高速經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展效應(yīng)，直面橫貫鎮(zhèn)區(qū)，擁有塘南專線、龍大專線、滬南線、龍吳果專線、東奉線、萬野線、原野線、旅游2號(hào)線等多條公交線路，可輕松直達(dá)浦東、浦西cbd商圈的滬南公路，特別是在2010年地鐵11號(hào)線建成貫通后，距離本項(xiàng)目最近的新場(chǎng)站僅900米，構(gòu)筑地上和地下復(fù)合交通網(wǎng)，將四通八達(dá)的便利優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，同時(shí)緊依南匯桃花節(jié)主辦地、奧斯卡導(dǎo)演李安色戒拍攝取景地，快速鏈接繁華盛世，自由切換光彩熠熠的時(shí)尚生活頻道。,圖示色塊為大東方商業(yè)一期（5萬方）,1.3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),大東方商鋪為沿街回廊式步行街，通過街區(qū)商業(yè)及住宅底層的布局設(shè)計(jì)，呈現(xiàn)出“小塊分散到家、大塊集中到區(qū)”的全商業(yè)模式，并憑借休閑旅游經(jīng)濟(jì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從商業(yè)類別上體現(xiàn)出“多而全”的豐富性，從商業(yè)功能上體現(xiàn)出“基礎(chǔ)性消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)和享受型消費(fèi)”的多元化，賦予時(shí)尚、動(dòng)感、閑適的生活性格，打造新城商、住、玩、樂一體的假日休閑生活中心城。 一期全底層黃金鋪皆為沿街式商鋪，主力面積為40m2290m2。,總體規(guī)劃面積: i期建筑面積174509m2 大東方商業(yè)街i期 52028.07 m2 商辦用房建筑面積29072.97 m2（含已建） 地下建筑面積12294m2,二、區(qū)域分析與市調(diào), 新場(chǎng)概況,2.1南匯新場(chǎng)區(qū)域概況,上海南匯的新場(chǎng)古鎮(zhèn)是浦東地區(qū)剩下的江南。 具有千年歷史的新場(chǎng)鎮(zhèn)，至今仍保留著比較完整的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)格局。這里有3公里長(zhǎng)的明清時(shí)期的老街、20萬平方米的清代、民國(guó)時(shí)期的建筑群、20多幢三進(jìn)門以上的明清大宅院。, 新場(chǎng)商業(yè)狀況,交通和商業(yè)配套規(guī)劃方面：南匯區(qū)政府的統(tǒng)一部署，新場(chǎng)鎮(zhèn)編制了“新場(chǎng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃”。鎮(zhèn)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)可總結(jié)為“一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，一個(gè)社區(qū)，三條發(fā)展軸，三大功能區(qū)”。 “一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)”即新場(chǎng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，面積約為10.75平方公里。開發(fā)以發(fā)展生態(tài)型新型居住區(qū)為主的城西新區(qū)和以體現(xiàn)水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)傳統(tǒng)風(fēng)貌的古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū)，建成體現(xiàn)現(xiàn)代城鎮(zhèn)生活的城東居住區(qū)和城東旅游綜合服務(wù)區(qū)。 隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，南匯新場(chǎng)商業(yè)前景誘人。本項(xiàng)目具有極大的投資和發(fā)展?jié)摿ΑＶ苓吷啼伹熬傲己?，備受投資者青睞，土地有較高的升值空間。, 地段優(yōu)勢(shì),南匯區(qū)政府統(tǒng)一部署，編制新場(chǎng)鎮(zhèn)“新場(chǎng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃” ：一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，一個(gè)社區(qū)， 三條發(fā)展軸，三大功能區(qū)，有望成為浦東的“朱家角”； 新場(chǎng)周邊交通便捷，連貫滬蘆高速和滬南公路，比鄰軌道交通11號(hào)線（規(guī)劃中）， 距離a20外環(huán)線僅5分鐘； 新場(chǎng)古鎮(zhèn)歷經(jīng)千余年的悠久歷史，擁有“明清老宅”、“水橋駁岸”以及“石筍十景”等多 個(gè)旅游景點(diǎn)。近期李安導(dǎo)演色戒劇組攜港臺(tái)巨星王力宏進(jìn) 駐新場(chǎng)拍攝內(nèi)景戲，南匯新場(chǎng)地區(qū)旅游資源不斷吸引世人的目光； 萬畝桃園，百里海塘，每年久負(fù)盛名的南匯桃花節(jié)在此隆重舉行。 到人民廣場(chǎng)38分鐘,南匯地區(qū)大型商鋪調(diào)查,2.2周邊市場(chǎng)商鋪調(diào)研分析,南匯地區(qū)大型商鋪調(diào)查,2.2周邊市場(chǎng)商鋪調(diào)研分析,五大商城價(jià)格對(duì)比柱狀圖,單價(jià)（元/）,上海及周邊地區(qū)大型商鋪調(diào)查,2.3相關(guān)大型商鋪調(diào)研分析,2.3相關(guān)大型商鋪調(diào)研分析,2.3項(xiàng)目swot分析,三、投資客分析,上海的投資去向,上海近郊（40%）例：歐洲零售業(yè)排名第一的德國(guó)麥德龍公司在 上海近郊投資建有龐大而穩(wěn)固的蔬菜供應(yīng)基地。 江浙地區(qū)（30%） 例如，蘇州產(chǎn)權(quán)式酒店伯恩國(guó)際酒店，據(jù)統(tǒng)計(jì)上 海投資者占了半數(shù)以上。 海南地區(qū)（10%）據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前去海南購(gòu)房的8成是上海人，成交額占總額的35%。 其他地區(qū)（20%）,3.1上海投資去向,四、消費(fèi)者分析,4.1. 方圓三區(qū)域人口分布（新場(chǎng)鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)）,數(shù)據(jù)來源：第五次人口普查數(shù)據(jù),本項(xiàng)目商業(yè)輻射區(qū)涵蓋南匯新場(chǎng)鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)三鎮(zhèn)，因此其服務(wù)人口主要來源于以上三區(qū)的居民。 大東方地處南匯區(qū)，不僅涵蓋全鎮(zhèn)消費(fèi)人群同時(shí)北臨浦東新區(qū)，其中人口密集的浦東將成為重要客源地。,南匯居民消費(fèi)支出平穩(wěn)增長(zhǎng)，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。 2006年前三季度，南匯區(qū)居民消費(fèi)需求繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，消費(fèi)支出同比增長(zhǎng)13.4%。居民生活消費(fèi)“八大類”支出呈“五升三降”趨勢(shì)，其中：食品、衣著、居住、醫(yī)療保健支出增幅均在兩位數(shù)以上。增幅最高的是居住方面的支出，同比增長(zhǎng)83.7%，且占總消費(fèi)支出的占16.9%，比重上升了6.5個(gè)百分點(diǎn)； 追求居住質(zhì)量，居住支出大幅增長(zhǎng)。隨著生活質(zhì)量的提高，農(nóng)村居民在居住方面的支出也隨之不斷增長(zhǎng)。今年前三季度農(nóng)村居民人均居住支出比上年增長(zhǎng)83.7%。農(nóng)村居民在原有的住房條件上不斷改善自己的居住環(huán)境，其中住房裝修支出增長(zhǎng)超過一倍，住房裝修支出的增長(zhǎng)表明人們不斷地追求居住質(zhì)量，使自己住得更舒服，更遐意。日益注重生活品質(zhì)的南匯居民在居家裝飾的消費(fèi)需求上也隨之大幅提高。,（1）南匯居民居住消費(fèi)支出大幅增長(zhǎng),4.2區(qū)域消費(fèi)人群分析,（2）流動(dòng)人口增多，旅游休閑人群將成為市場(chǎng)主力推動(dòng)者,4.2區(qū)域消費(fèi)人群分析,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“大眾休閑者”將成為城市休閑市場(chǎng)中最龐大的群體。由于這一群體的休閑行為方式呈團(tuán)體型或家庭型特征，他們向城市休閑市場(chǎng)貢獻(xiàn)了寶貴的大眾注意力，對(duì)城市休閑市場(chǎng)的活躍發(fā)揮著重要的渲染作用。 大東方依傍優(yōu)勢(shì)旅游景點(diǎn)新場(chǎng)千年古鎮(zhèn)，旅游休閑拉動(dòng)消費(fèi)趨勢(shì)。,4.3 區(qū)域人流消費(fèi)水平分析,白天消費(fèi)為主， 夜晚早睡,在各種消費(fèi)以及人群的分析中， 我們發(fā)現(xiàn)：這個(gè)以旅游、居住為主要特征的區(qū)域里，必須特別重視前來旅游、娛樂的消費(fèi)趨向，關(guān)注白天的消費(fèi)群體：如當(dāng)?shù)卦【用?、旅游散客和團(tuán)客、追求創(chuàng)新家居生活者等的個(gè)性化需求。消費(fèi)水平在3000元/月以上屬于中等水平。,探詢特殊群體,休閑旅游人群 重點(diǎn)關(guān)注,時(shí)尚家居 生活追求,五、商業(yè)定位,5.1 居家裝飾市場(chǎng)分析,軟裝飾產(chǎn)品的成功案例： ikea（宜家）,宜家在瑞典的一個(gè)小農(nóng)莊創(chuàng)立至今已有六十年，現(xiàn)已成為 全球最大家居連鎖店。在中國(guó)北京、上海、廣州、成都設(shè) 開四家分店，并將繼續(xù)在一些城市開店,宜家采用美觀實(shí)用，物有所值，具有北歐風(fēng)格的家具和 家居用品的經(jīng)營(yíng)模式 大批量的訂購(gòu)，平板式的運(yùn)輸方式，由顧客自己組裝的產(chǎn) 品 不斷加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷開發(fā)新的市場(chǎng)，充分發(fā)揮居家軟 飾商品的巨大潛力 宜家以優(yōu)質(zhì)的居家產(chǎn)品和獨(dú)特的“北歐”概念，憑借軟裝 家飾的特色，不斷得到消費(fèi)者的青睞,居家市場(chǎng)悄然走俏,伴隨著居家市場(chǎng)的不斷成熟，居家軟裝飾市場(chǎng)日益顯現(xiàn) 其巨大的市場(chǎng)潛力。 上海已經(jīng)進(jìn)入,“重軟飾 輕裝修”,的時(shí)代！,軟裝飾優(yōu)點(diǎn)： 在家居設(shè)計(jì)中善用一些裝飾而不是一味地 側(cè)重裝修，可以 1、花小錢做出大效果 2、減少日后家居設(shè)計(jì)因樣式過時(shí)要翻新 時(shí)造成的損失 3、使人們能夠隨時(shí)跟上潮流，隨心所欲 地改變居家風(fēng)格，營(yíng)造出各種生活風(fēng) 格。,巨大的市場(chǎng)潛力,全上海每天約3600套房屋軟飾需求！每年約有730000套新房、584000套二手房急需軟裝飾。,如今全上海逢裝飾市場(chǎng)必火爆，大上海軟裝飾時(shí)代已來臨！,大東方未來的租金價(jià)格只有吳中路、宜山路的一半！,大東方租金全上海最低！,5.2 戰(zhàn)略性總體定位,大東方國(guó)際居家軟飾城,居家軟裝 陶瓷玻璃地毯花藝?yán)L畫擺設(shè)休閑娛樂特色餐飲,好 逛 好 玩 好 吃,基于火爆的市場(chǎng)，巨大市場(chǎng)潛力，大東方市場(chǎng)定位為：,5.3 商業(yè)規(guī)劃特色,項(xiàng)目 規(guī)劃特色,我們要致力將大東方打造成的“商業(yè)模式” 景德鎮(zhèn)瓷器+曹安國(guó)際商城 +宜家家具+泰國(guó)加都加跳蚤市場(chǎng),5.4 商業(yè)模式,+,+,+,街 鋪,居 家,經(jīng) 貿(mào),好 玩,5.5 八大商業(yè)核心訴求點(diǎn)（賣點(diǎn)）,1.稀缺體驗(yàn)式居家軟裝飾市場(chǎng)，全球軟裝飾采購(gòu)中心 2. 每天上海 3600 套房屋軟飾需求 3.a2高速滬南路入口 背靠深水港、浦東機(jī)場(chǎng) 4. 95萬核心人群消費(fèi)力 5. 全產(chǎn)權(quán)式步行街旺鋪，休閑娛樂商業(yè)新天地 6. 3+3 投資運(yùn)營(yíng)，前三年凈賺 8% 固定收益 7. 專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，30家協(xié)會(huì)、商會(huì)鼎力支持 8. 模式，商貿(mào)物流磁力匯聚,六、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),特色街區(qū)將i期5萬方步行街商鋪劃分為6大業(yè)態(tài)，并合理規(guī)劃成區(qū),最大程度地整合資源聚集人氣 a.居家軟裝。形成以居家工藝品、燈飾、藝術(shù)飾品、精美蠟燭為主的特色區(qū)。 b.陶瓷玻璃。形成以陶瓷（日用陶瓷、陳設(shè)陶瓷、雕塑工藝陶瓷等）、玻璃（精致玻璃器皿、琉璃裝飾、玻璃日用工藝品等）為主的特色區(qū)。 c. 地毯花藝。形成以多種地毯、掛毯、墻布、裝飾布料、風(fēng)情花藝、為主的特色區(qū)。 d.繪畫擺設(shè)。形成以油畫與藝術(shù)配框、民俗與異國(guó)藝術(shù)品擺設(shè)、旅游工藝紀(jì)念品、首飾為主的特色區(qū)。并成為定制純各種手工民俗藝術(shù)品工藝品，木制/玻璃/水晶工藝品，首飾珠寶，銀器，玉器，木雕，青銅器，文革遺物，刺繡，首飾及生活用品等為主的特色區(qū)。 e.休閑娛樂。形成以吃、喝、玩、樂為主的特色區(qū)。 f.特色餐飲。形成特色餐館、棋牌茶館為主的餐飲服務(wù)。,備注：周末專設(shè)跳蚤市場(chǎng)（二手市場(chǎng)）。商鋪并可增設(shè)工藝品寄賣店，部分消費(fèi)者可將自己家中囤積的或者閑置的工藝品在周末跳蚤市場(chǎng)進(jìn)行出售，包括古董字畫、古玩、雕刻、皮影臉譜、佛教信物、古幣老票，古籍舊書刊，文房四寶等。,6.1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),6.2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū),a.居家軟裝,地毯/墻布/桌布,床上用品(抱枕等),照明燈飾,工藝品,創(chuàng)意家居裝飾,戶外運(yùn)動(dòng)/旅游生活用品,廚衛(wèi)裝飾,首飾掛件,油畫雕塑相框電影海報(bào) 月歷/其他藝術(shù)品,具體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分,地毯/墻布 床上用品 花藝 首飾掛件 油畫/畫框 旅游/戶外裝備 廚衛(wèi)用品 照明燈飾,a.居家軟裝,居家軟裝市場(chǎng) 上游鏈,江浙一帶,江西景德鎮(zhèn),湖南醴陵,廣東佛山,福建德化,具體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分,中國(guó)四大瓷都,上游鏈供應(yīng),江 浙,運(yùn)輸成本低,品質(zhì)優(yōu)，價(jià)格低廉,+,浙江宜興,b.陶瓷玻璃,b.陶瓷玻璃,生活日用瓷,工藝陳設(shè)陶瓷(中式),手工陶瓷作坊,工藝陳設(shè)陶瓷(西式),產(chǎn)品功能 分類,c.地毯花藝,d.繪畫擺設(shè),工藝品/瓷器/陶器/油畫/唐卡 e.定制/燒制diy,diy 互動(dòng)參與,唐卡手工繪制,油畫定制 （肖像/寵物/景物/抽象油畫等定制）,各類工藝品/飾品/民間手工定制/動(dòng)漫衍生產(chǎn)品定制/各類t恤、杯子、相框、掛墜、鼠標(biāo)墊、拼圖等自選圖案?jìng)€(gè)性化燙印,瓷器陶器定制,，,f.餐飲美食,由于考慮到消費(fèi)者到大東方來的消費(fèi)定位，本項(xiàng)目的餐飲配套建議以中檔快餐為主。在保證客流量的同時(shí)也增加消費(fèi)群流動(dòng)速度。,味千拉面,一茶一坐,建議合作品牌,伍京堂,新旺茶餐廳,葡京茶餐廳,避風(fēng)塘,g.周末跳蚤市場(chǎng),周末，東方冠郡將在市政廣場(chǎng)專設(shè)跳蚤市場(chǎng)， 進(jìn)行二手貨交易，并推行當(dāng)下最流行的易物活動(dòng)，聚集地方人氣，提高商場(chǎng)知名度。,建議加設(shè) 1.邀請(qǐng)街頭樂隊(duì)與歌手（尤其是節(jié)日），增加氣氛 2.在廣場(chǎng)附近或社區(qū)開辟一處涂鴉墻，讓大家自由發(fā)揮想象力與創(chuàng)造力 3.街區(qū)廣播音樂（模仿大學(xué)城設(shè)點(diǎn)放特殊造型廣播喇叭，建議以爵士、搖滾、輕音樂為主） 4.電影海報(bào)墻與公告欄、簽名板(滿足消費(fèi)者社區(qū)品質(zhì)要求與旅游留下足跡的心理) 5.增加風(fēng)情雕塑并邀請(qǐng)藝術(shù)家進(jìn)行門頭等裝置藝術(shù) .為兒童準(zhǔn)備木馬，讓孩子們各有所樂。,商業(yè)利益點(diǎn),6. 特有的陶瓷、工藝品寄賣店,1. 全市家居軟飾產(chǎn)品價(jià)格最低,5. 全街鋪，享受體驗(yàn)式