2010年祿豐小臺子項目酒店市場定位報告.ppt

研究思路,城市環(huán)境,祿豐旅游資源分布圖,祿豐縣城,五臺山旅游風景區(qū),世界恐龍谷,黑井古鎮(zhèn),妥安歷史文化名村,雕翎山自然保護區(qū),廣通自然保護區(qū),張沖將軍故居,川街隕石坑,云南現(xiàn)代旅游文化產(chǎn)業(yè)度假休閑區(qū),羅茨溫泉,祿豐旅游資源豐富，但旅游資源過于分散，距離祿豐縣城較遠。,城市環(huán)境,城市旅游,旅游接待量,祿豐旅游資源豐富，年游客接待量和收入持續(xù)增加，但各景點并不經(jīng)過祿豐縣城，縣城總規(guī)劃還是以工業(yè)為主。,黑井古鎮(zhèn)旅游區(qū),恐龍文化旅游區(qū),廣通商貿(mào) 旅游區(qū),五臺山 旅游區(qū),羅茨溫泉 旅游區(qū),彩云現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 旅游區(qū),祿豐縣城,城市環(huán)境,城市規(guī)劃,祿豐縣是云南省重要的冶金工業(yè)基地之一，滇中地區(qū)的重要城市，全縣的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心，是以恐龍文化為背景、山水園林為特色的新鋼城。,城市環(huán)境,祿豐第三產(chǎn)業(yè),由于祿豐距離昆明較近，城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，第二產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，帶來更多商務人群的進入。,標志事件： 祿豐工業(yè)向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉移 祿豐縣勤豐工業(yè)區(qū)鈦產(chǎn)業(yè)基地將全國最大，全球前三位的鈦材深加工基地,城市環(huán)境,城市景觀現(xiàn)狀,縣城中心城區(qū)三河（東河、西河、南河）穿越，于城市中心區(qū)匯集，流向楚雄。兩側群山環(huán)抱，坐擁優(yōu)越的自然景觀環(huán)境。目前祿豐縣主要景點是城區(qū)中心的星宿公園，以及建成區(qū)東側的郊區(qū)公園。,縣城現(xiàn)有景觀主要以本地居民為主，不能高效帶動縣城旅游發(fā)展,本案,城市環(huán)境,城市景觀節(jié)點一覽,湯泉素波：位于城北的臘瑪溫泉古鎮(zhèn)旅游度假區(qū) 游龍吐翠：城北新區(qū)濕地公園 文心雕龍：城北新區(qū)文化體育中心，臨水而建 半山望幽：城區(qū)東部郊區(qū)公園改建，半隱于山林之中 西河煙柳：此景點自古有之，位于新宿公園和西河沿岸 烈火金剛：位于城南工業(yè)區(qū)與城區(qū)相接處，展現(xiàn)祿豐作為新鋼城的新興氣象 松際幽黛：云南松的森林覆蓋著城南森林公園 龍城尋夢：城南城市入口，南河環(huán)繞，恐龍之鄉(xiāng)的探索之旅由此開始,城市環(huán)境小結,祿豐旅游資源豐富，但旅游資源分散，各景區(qū)并不由祿豐縣城進入； 祿豐縣經(jīng)濟發(fā)展較快，縣城向工業(yè)發(fā)展，帶來更多商務機會； 擁有較佳的自然景觀，但祿豐現(xiàn)有的人造景觀并沒有與之結合； 缺少中心景觀標志點，城市整體風貌不明顯，還沒有形成完整的景觀構架； 歷史遺產(chǎn)景觀缺乏有效的保護及開發(fā)利用； 現(xiàn)狀建成東部在發(fā)展工業(yè)的同時缺乏對景觀的考慮，工業(yè)用地的建設布局缺乏必要的城市設計引導。,研究思路,到目前為止，祿豐共有酒店、旅店、招待所81家，其中標間收費在100元/間以上的僅5家，在這5家中，四星級酒店1家，三星級酒店4家。酒店多數(shù)檔次較低，規(guī)模較小。,市場現(xiàn)狀,祿豐酒店分布,翡翠大酒店,天薏酒店,如家快捷酒店,豐盛酒店,德潤酒店,本案,市場現(xiàn)狀,祿豐酒店床位數(shù),目前祿豐縣城各酒店、旅館和招待所中，共有床位2000余張，其中，標間價格在100元以上的5個酒店床位有347個床位。,市場現(xiàn)狀,酒店消費客群,核心客群,邊緣客群,市場現(xiàn)狀,祿豐四星級酒店供應情況,翡翠大酒店,公務園小區(qū) 在建酒店（潛）,到2011年，祿豐有2個四星級酒店，一個是翡翠大酒店，另一個是還未投入使用的公務員小區(qū)酒店。,本案,基本情況：按照四星級標準建設，2010年10月1日開始投入使用。集大型會議、休閑、觀光、娛樂、住宿、餐飲、展覽、新聞發(fā)布、政府接待等多功能為一體的花園式酒店 占地面積： 40余畝 酒店形式：產(chǎn)權式酒店（回報率：500元/月） 建筑層高及房間數(shù)：6層、84間 房間類型及價格 房間類型 水牌價格 折扣價格（4折） 商務標準間 418元 168元 豪華標間 488元 198元 商務單人間 418元 168元 豪華單人間 488元 198元 豪華躍層式套房 1698元 680元 客群及入住率：以商務人群為主，開業(yè)第二月保持70%以上，本地消費者主要以酒店餐飲、會議及翡翠大酒店旁邊的翡翠娛樂會所消費為主。,市場現(xiàn)狀,案例研究翡翠大酒店,市場現(xiàn)狀,案例研究公務員小區(qū)酒店,酒店配套：ktv和桑拿房（酒店頂層） 建筑層高及房間數(shù)：共6層，每層34間 預計開業(yè)時間：2011年春節(jié)前后,市場現(xiàn)狀小結,祿豐市場土地緊缺，大部分土地已被賣出，已賣出土地中會有酒店潛在供應量，祿豐現(xiàn)有一個4星級酒店，2011年另一個4星級酒店開業(yè)，酒店供應量充足； 酒店客群以商務群體、政府/單位接待為核心客群，旅游群體、其他群體為邊緣客群； 本地居民主要消費酒店餐飲及休閑娛樂。,研究思路,區(qū)域狀況,項目所在區(qū)域,本案,北部新城區(qū),中心城區(qū),南部新城區(qū),目前祿豐縣城發(fā)展以中心城區(qū)為基礎，并向北部新城區(qū)發(fā)展。,新興的居住板塊,傳統(tǒng)的行政、文化、商業(yè)中心,未來城市的交通物流中心,區(qū)域狀況,項目地塊周邊環(huán)境,公務員小區(qū)二期,德鋼,鋼套廠,龍城中學,木材廠,果園,農(nóng)田,耕地,城南小學,小臺子村,工人新村,公務小區(qū),職工住房,區(qū)域周邊為村莊、工廠，目前環(huán)境較差,區(qū)域狀況小結,政府目前發(fā)展以中心城區(qū)為基礎，向北部新城區(qū)發(fā)展，南部新城區(qū)是未來城市的物流、交通發(fā)展區(qū)域； 項目地塊用地