高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材《房地產(chǎn)估價(jià)》（第2版）李.ppt

高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材 房地產(chǎn)估價(jià) （第2版） 李曉東 江培忠 主編,武漢理工大學(xué)出版社 2014年3月,第一章 房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí),【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 1.了解馬克思主義供求理論、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論、信貸與貨幣理論、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素； 2.理解商品、價(jià)值、使用價(jià)值、勞動(dòng)價(jià)值論、供給、需求、均衡、彈性；掌握房地產(chǎn)概念、特性、房地產(chǎn)種類房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及制定方法。,第一節(jié) 馬克思的供求理論 一、基本概念 1、商品 商品是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品 。 2、商品的二因素 使用價(jià)值和價(jià)值 3、生產(chǎn)商品的勞動(dòng)的二重性 具體勞動(dòng)和抽象勞動(dòng) 4、商品的價(jià)值量 5、分析不同種類的商品的價(jià)值量還需要把復(fù)雜勞動(dòng)折算為簡單勞動(dòng) 6、商品價(jià)值量會(huì)隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化而變化,二、市場(chǎng) 1、市場(chǎng)及其功能 2、市場(chǎng)機(jī)制 三、價(jià)值規(guī)律 1、價(jià)值規(guī)律的基本內(nèi)容和客觀要求 2、價(jià)值規(guī)律發(fā)生作用的表現(xiàn)形式 3、價(jià)值規(guī)律的作用 四、信貸與貨幣理論 1、貨幣形式 2、貨幣的職能 價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣 3、貨幣流通規(guī)律 4、通貨膨脹與通貨緊縮,第二節(jié) 房地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)的概念 概念 房地產(chǎn)業(yè)的地位作用 項(xiàng)目開發(fā)程序 項(xiàng)目規(guī)劃程序 征地拆遷程序 工程建設(shè)程序 房地產(chǎn)經(jīng)營程序 二、房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)性 壽命周期長 適應(yīng)性 不一致性 政策影響性 對(duì)專業(yè)管理的依賴性 相互影響性,三、房地產(chǎn)的存在形態(tài) 1、土地 2、建成后的物業(yè) 3、在建工程 4、房地產(chǎn)的歷史 原始發(fā)展階段 泡沫階段 低潮階段 復(fù)蘇振興階段 再次爆熱階段 需要冷靜階段,第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格與技巧 一、房地產(chǎn)的價(jià)值 1、評(píng)估價(jià)值：評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值。 2、市場(chǎng)價(jià)值：估價(jià)對(duì)象在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。 3、投資價(jià)值：根據(jù)某個(gè)特定投資者的實(shí)際情況所評(píng)估的價(jià)值。 4、謹(jǐn)慎價(jià)值：在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。 5、快速變現(xiàn)價(jià)值：在沒有適當(dāng)?shù)臅r(shí)間進(jìn)行營銷下的價(jià)值。 6、在用價(jià)值：在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值。 7、殘余價(jià)值：在非繼續(xù)利用下的價(jià)值。 8、抵押價(jià)值：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。 9、計(jì)稅價(jià)值：為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金。 10、無租約限制價(jià)值：全部可出租部分均按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。 11、出租人權(quán)益價(jià)值：已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。 12、承租人權(quán)益價(jià)值：按照租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額所求取的價(jià)值。,2、房地產(chǎn)的價(jià)格 地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格 房地產(chǎn)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格 協(xié)議價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格 抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場(chǎng)地價(jià),3、房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成 征地補(bǔ)償費(fèi)： 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 其他土地開發(fā)費(fèi)： 住宅建筑安裝工程費(fèi)： 附屬工程費(fèi)： 室外工程費(fèi)： 公共配套工程費(fèi)： 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)： 政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)： 土地出讓金大市政費(fèi)。 兩稅一費(fèi)： 管理費(fèi)。 利潤。,4、房地產(chǎn)價(jià)格的制定與技巧 (1)房地產(chǎn)價(jià)格制定的理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 預(yù)期原理 替代原理 供求理論 (2)房地產(chǎn)價(jià)格制定的程序 確定定價(jià)目標(biāo) 測(cè)算開發(fā)經(jīng)營成本 估測(cè)目標(biāo)市場(chǎng)的需求 分析競爭者 選擇定價(jià)方法并進(jìn)行測(cè)算 確定銷售價(jià)格,(3)房地產(chǎn)價(jià)格制定的目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資利潤率 項(xiàng)目或當(dāng)期利潤最大化 適應(yīng)市場(chǎng)競爭 樹立企業(yè)品牌 提高市場(chǎng)占有率 求得生存 (4)房地產(chǎn)銷售價(jià)格制定的方法 成本導(dǎo)向定價(jià)法 a、成本加成定價(jià)法。 b、目標(biāo)利潤定價(jià)法。 需求導(dǎo)向定價(jià)法 a、理解價(jià)值定價(jià)法。 b、需求差別定價(jià)法。 c、最優(yōu)價(jià)格定價(jià)法。 競爭導(dǎo)向定價(jià)法 a、隨行就市定價(jià)法。 b、主動(dòng)競爭定價(jià)法。,(5)房地產(chǎn)銷售價(jià)格制定的策略 新產(chǎn)品定價(jià)策略 a、撇脂定價(jià)策略 b、滲透定價(jià)策略 c、滿意定價(jià)策略 折扣定價(jià)策略 a、數(shù)量折扣 b、現(xiàn)金折扣 c、功能折扣 d、季節(jié)性折扣,差別定價(jià)策略 a、質(zhì)量差價(jià)。 b、朝向差價(jià)。 c、樓層差價(jià)。 d、面積差價(jià)。 e、視野差價(jià)。 f、邊角間差價(jià)。 心理定價(jià)策略 a、尾數(shù)定價(jià)策略。 b、整數(shù)定價(jià)策略。 c、聲望定價(jià)策略 d、習(xí)慣定價(jià)策略。,4、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 宏觀環(huán)境因素 中觀環(huán)境因素 微觀環(huán)境因素,第二章 房地產(chǎn)估價(jià)原則與業(yè)務(wù),第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)概述 一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 1、房地產(chǎn)估價(jià)的主要內(nèi)容 (一)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的不同 非專業(yè)估價(jià) 專業(yè)估價(jià) 專業(yè)估價(jià)有五大特點(diǎn): 專業(yè)估價(jià)是由具有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成的； 專業(yè)估價(jià)是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的； 專業(yè)估價(jià)的結(jié)果較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會(huì)公信力； 專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，是一 種有償服務(wù)； 專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。,(二)房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)就是專業(yè)人員根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見的活動(dòng)。 (三)估價(jià)與評(píng)估的異同 2、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì) (一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 (二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) (三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證 （四）房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi),3、房地產(chǎn)估價(jià)的要素 1）估價(jià)當(dāng)事人 (一)房地產(chǎn)估價(jià)人員是指通過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。 (二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) (三)估價(jià)委托人,2）估價(jià)對(duì)象 （1）土地 （2）房屋 （3）構(gòu)筑物 （4）在建工程：即那些已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn) （5）期房：正在開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)、但尚未形成的房地產(chǎn)。 （6）滅失的房地產(chǎn)：如已被拆除的房屋、被災(zāi)害損毀的房屋。 （7）房地產(chǎn)的某一局部，如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。 （8）現(xiàn)況房地產(chǎn)與以往狀況房地產(chǎn)的差異部分。 （9）房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱企業(yè)價(jià)值的無形資產(chǎn)評(píng)估。,3）估價(jià)目的 （1）土地使用權(quán)出讓(又可分為招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓)； （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)出資、作價(jià)人股、抵債等)； （3）租賃； （4）抵押； （5）征收、征用 (又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)； （6）分割； （7）損害賠償； （8）稅收；,（9）保險(xiǎn)； （10）爭議調(diào)處； （11）司法鑒定； （12）以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)； （13）企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算； （14）房地產(chǎn)估價(jià)爭議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定； （15）普通拍賣的保留價(jià)(底價(jià))評(píng)估； （16）城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)包括貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)；,4）價(jià)值類型 價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩大類。 市場(chǎng)價(jià)值是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格: 交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的； 交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益； 交易雙方互相了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情，掌握充分的信息，交易雙方都是理性的； 交易對(duì)象在市場(chǎng)上提供足夠的展示時(shí)間，因此交易雙方有充裕的時(shí)間交易；,不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。 非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概括性稱呼。包括: 沒有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易的快速變現(xiàn)價(jià)值； 存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則的謹(jǐn)慎價(jià)值； 不符合繼續(xù)使用條件下的清算價(jià)值； 從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的投資價(jià)值。,5）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 6）估價(jià)依據(jù) 7）估價(jià)假設(shè) 8）估價(jià)程序,房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是: 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)； 受理估價(jià)委托； 擬定估價(jià)作業(yè)方案； 搜集估價(jià)所需資料； 實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象； 分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)； 選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算； 確定估價(jià)結(jié)果； 撰寫估價(jià)報(bào)告； 內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告； 11出具估價(jià)報(bào)告 12估價(jià)資料歸檔。 9）估價(jià)方法 10）估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)得出的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié)論。,4、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德 (1)保持估價(jià)的獨(dú)立性。 (2)不承接自己的專業(yè)能力所不能勝任的業(yè)務(wù)。 (3)應(yīng)當(dāng)誠實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)，不做任何弄虛作假的估價(jià)。 (4)嚴(yán)格按照相關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做好每個(gè)環(huán)節(jié)的估價(jià)工作。 (5)保守國家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私，妥善保管委托人提供的資料。 (6)嚴(yán)格執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (7)不允許以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名或者蓋章，嚴(yán)禁將注冊(cè)證書借給他人使用。 (8)不得損害其他房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的利益，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn),估價(jià)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的集體榮譽(yù)、良好形象。 5、中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 二、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià) 1、理論上需要 (一)專業(yè)估價(jià)存在的基本前提 一些資產(chǎn)具有獨(dú)一無二的特性，常人無法依照通常方法得知它的價(jià)值 具有獨(dú)一無二的特性這些資產(chǎn)，價(jià)值量足夠大，能夠支付而且有必要支付聘請(qǐng)專業(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)。,(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià) 2、土地使用權(quán)出讓的需要 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要 4、房地產(chǎn)抵押的需要 初次抵押估價(jià)。 再次抵押估價(jià)。 增加抵押貸款估價(jià)。 抵押期間估價(jià)。 轉(zhuǎn)抵押估價(jià)。 續(xù)貸抵押估價(jià)。 處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)。,5、房地產(chǎn)征收和征用的需要 6、房地產(chǎn)分割的需要 7、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?8、房地產(chǎn)稅收的需要 9、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 10、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要 11、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 12、房地產(chǎn)管理的需要,第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的原則 （一）合法原則 合法原則要求：房地產(chǎn)估價(jià)的前提是估價(jià)對(duì)象具有的合法權(quán)益。 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等三個(gè)方面： 1.在合法產(chǎn)權(quán)方面， 2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 3.在合法處分方面的依據(jù)。 處分方式包括： 房地產(chǎn)買賣 房地產(chǎn)租賃 房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)典當(dāng) 房地產(chǎn)抵債 房地產(chǎn)贈(zèng)與 4. 在其他方面，要求評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。,（二）最高最佳使用原則 最高最佳使用必須符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)； （1）法律上許可 （2）技術(shù)上可能 （3）經(jīng)濟(jì)上可行 （4）價(jià)值最大化。,（三）替代原則 要求： （1）如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 （2）不能孤立的思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格影響。把它與其它房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結(jié)果同時(shí)拿來看時(shí)沒有明顯的不合理。,（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中。 2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。 3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見的，主要是在建工程估價(jià)。 4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，主要是為房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購評(píng)估價(jià)格。 5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。,（五）謹(jǐn)慎原則 (1)在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。 (2) 在運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。 (3)在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。 (4)在運(yùn)用收益估價(jià)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。 (5) 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。,第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及狀況描述 一、房地產(chǎn)自身因素 (一)區(qū)位因素 1.位置 （1）方位 （2）距離 （3）朝向 （4）樓層 2.交通,3.周圍環(huán)境和景觀 （1）大氣環(huán)境 （2）水文環(huán)境 （3）聲覺環(huán)境 （4）視覺環(huán)境 （5）衛(wèi)生環(huán)境 （6）人文環(huán)境 4外部配套設(shè)施 (二)實(shí)物因素 1土地實(shí)物因素 （1）土地面積 （2）土地形狀 （3）地形 （4）地勢(shì) （5）土壤， （6）地基， （7）土地開發(fā)程度,2建筑物實(shí)物因素 （1）建筑規(guī)模 （2）外觀 （3）建筑結(jié)構(gòu) （4）設(shè)備設(shè)施 （5）裝修裝飾 （6）層高和室內(nèi)凈高 （7）空間布局 （8）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照 （9）維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度,(三)權(quán)益因素 1權(quán)利狀況 2使用管制 3相鄰關(guān)系 二、房地產(chǎn)外部因素 （一）人口因素 （二）制度政策因素 （三）經(jīng)濟(jì)因素 （四）社會(huì)因素 （五）國際因素 （六）心理因素,三、房地產(chǎn)狀況描述 （一）房地產(chǎn)基本狀況描述 對(duì)房地產(chǎn)基本狀況的描述，應(yīng)簡要說明下列幾點(diǎn)： 1名稱 2坐落 3四至 4規(guī)模 5用途 6權(quán)屬,（二）房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述 1.位置 (1)坐落 (2)方位 (3)距離 (4)朝向 (5)樓層 2.交通 (l)出入可利用的交通工具： (2)道路狀況： (3)交通管制情況： (4)停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：,3.周圍環(huán)境和景觀 (1)自然環(huán)境： (2)人文環(huán)境： (3)景觀： 4.外部配套設(shè)施 (1)外部基礎(chǔ)設(shè)施： (2)外部公共服務(wù)設(shè)施： (三)房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述 1.土地實(shí)物狀況 (1)土地面積： (2)土地形狀： (3)地形： (4)地勢(shì)： (5)土壤： (6)地基（地質(zhì)）： (7)土地開發(fā)程度,2.建筑物實(shí)物狀況 (1)建筑規(guī)模， (2)層數(shù)和高度： (3)外觀： (4)建筑結(jié)構(gòu)： (5)設(shè)施設(shè)備： (6)裝飾裝修： (7)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。 (8)層高和室內(nèi)凈高： (9)空間布局： (10)年齡（屋齡、房齡）和設(shè)計(jì)使用年限： (1l)維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度：,(四)房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 1.土地權(quán)益狀況 （1）土地所有權(quán)： （2）土地使用權(quán)： （3）土地使用管制： （4）目前使用情況： （5）其他權(quán)利設(shè)立情況： 2.建筑物權(quán)益狀況,第三章 比較估價(jià)法 【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 了解比較估價(jià)法的基本原理，交易實(shí)例搜集的途徑。 理解比較估價(jià)法中交易日期、交易情況和房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)涵及實(shí)際操作。 掌握比準(zhǔn)價(jià)格求取的方法及步驟。,第一節(jié) 比較法的基本原理 一、比較法的概念 比較法也稱為市場(chǎng)法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 可比實(shí)例，也稱為可比房地產(chǎn)(comparable property)，是指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)對(duì)象類似、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、實(shí)際成交價(jià)格為正常成交價(jià)格或者可以修正為正常成交價(jià)格的類似房地產(chǎn)。,二、比較法的理論依據(jù) 比較法的理論依據(jù)是替代原理。 替代原則，同一市場(chǎng)上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購買者將會(huì)選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同，效用不等時(shí)，購買者又將選擇效用較大的商品。,三、比較法適用的對(duì)象和條件 (一)比較法的適用對(duì)象 比較估價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)如 住宅 寫字樓 商鋪 標(biāo)準(zhǔn)廠房 房地產(chǎn)開發(fā)用地,(二)比較法的適用條件 比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。 (三)比較法的其他用途 房地產(chǎn)市場(chǎng)租金經(jīng)營收人、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、重新購建價(jià)格、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。,四、比較法估價(jià)的操作步驟 步驟： 搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交房地產(chǎn)的交易情況； 選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正。即交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等修正；求取比準(zhǔn)價(jià)格，即把經(jīng)過修正后得到的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。,第二節(jié) 交易實(shí)例搜集和可比實(shí)例選取 一、搜集交易實(shí)例 (一)搜集交易實(shí)例的途徑 (1)走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。 (2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、相關(guān)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的四鄰等，了解其促成交易或知悉的房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。 (3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料。 (4)向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價(jià)格資料。 (5)同行之間相互提供。 (6)與房地產(chǎn)出售者或者其代理人了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。 要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。,(二)交易實(shí)例搜集的內(nèi)容 1、交易雙方情況及交易目的 2交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 3成交價(jià)格 4付款方式 5成交日期 6交易情況,（三、）建立交易實(shí)例庫 表3-1交易實(shí)例調(diào)查表,調(diào)查人員： 調(diào)查日期： 年 月 日,二、選取可比實(shí)例 （一）、選取可比實(shí)例的必要性 （二）、選取可比實(shí)例的要求 1、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求 一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。 2、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求 、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) 、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) 、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格,（三）、選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題 在選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例。,第三節(jié) 可比實(shí)例的修正 一、交易情況修正 （一）、交易情況修正的含義 （二）、造成成交價(jià)格偏差的原因 有利害關(guān)系人之間的交易。 急于出售或購買情況下的交易。 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，一般交易價(jià)格偏低。 交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易。 相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 特殊方式的交易。如拍賣、協(xié)議等方式 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。,（三)交易情況修正的方法 1百分率法 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格 假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為土s 可比實(shí)例成交價(jià)格（）正常價(jià)格 或者 可比實(shí)例成交價(jià)格（）正常價(jià)格 上式中，（）或（）是交易情況修正系數(shù)。 正常交易價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格 正常交易價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格 其中：應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常交易價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常交易價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率,例3-1某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2 500元m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。 解 賣方實(shí)際得到的價(jià)格（2 5002 5007%）元m22 325元m2 買方實(shí)際付出的價(jià)格（2 5002 5005%）元m22 625元m2,例3-2某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2 325元m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率賣方實(shí)際得到的價(jià)格 正常成交價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格（1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率） 2 325(17)元m2 2 500元m2,2差額法 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 可比實(shí)例成交價(jià)格土交易情況修正數(shù)額正常價(jià)格 二、交易日期修正 (一)交易日期修正的含義 這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期修正。 經(jīng)過交易日期修正之后，可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格就變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。,(二)交易日期修正的方法 交易日期修正的方法主要采用百分率法。 公式為 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1t%）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 或者 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(100土t)100 =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 上式中(1土t)或(100土t)100是交易日期修正系數(shù)。,1采用價(jià)格指數(shù)修正 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)；以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 (1)采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)是的價(jià)格指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù) 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例3-3 某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價(jià)格為2 800元m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2007年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為796，747，767，850，892，925，981(以2007年1月為100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2007年10月的價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)2007年10月的價(jià)格計(jì)算如下： (2 80098.176.7)元m2=3 581.2元m2,(2)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期 的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例3-4 某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價(jià)格為3 000元m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2007年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為996，947，967，1050，1092，1125，1181(均以上個(gè)月為100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2007年10月的價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)2007年10月的價(jià)格計(jì)算如下： （3 000105109211251181)元m24 5702元m2,2采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率修正 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1土價(jià)格變動(dòng)率) 期數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1土價(jià)格變動(dòng)率期數(shù))在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例3-5 為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價(jià)格，選取了成交日期為2006年10月1日、成交價(jià)格為3 000元m2的可比實(shí)例。另獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲15，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格交易日期修正。 解 對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，是將該價(jià)格由2006年10月1日調(diào)整到2007年9月1日?？梢詫r(shí)間分為兩段：第一段為2006年10月1日至2007年2月1日四個(gè)月，第二段為2007年2月1日至9月1日七個(gè)月，則： 3 000(1+15) 4(1+2)7=3 658(元m2 ),例3-6 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2007年1月30日的價(jià)格為1 000美元m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲02。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2007年1月30日為1美元=78450元人民幣，2007年9月30日為1美元=77050元人民幣。請(qǐng)將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2007年9月30日。 解 將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2007年9月30日為：1 00078450(1+02)87 97140(元人民幣m2),三、房地產(chǎn)狀況修正 (一)房地產(chǎn)狀況修正的含義 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 (二)房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容 1區(qū)位狀況修正 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。 2權(quán)益狀況修正 權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況 3實(shí)物狀況修正 將可比實(shí)例在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。,(三)房地產(chǎn)狀況修正的方法 可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)修正；反之，則做增價(jià)修正。 在實(shí)際估價(jià)中，常采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，公式為 可比實(shí)例在其房屋狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 1直接比較修正 采用直接法比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100（ ）在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 2間接比較修正 采用間接比較法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為,標(biāo)準(zhǔn)化修正 房地產(chǎn)狀況修正 可比實(shí)例價(jià)格100（ ）（ ）100 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 (四)房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題 在進(jìn)行區(qū)位和實(shí)物狀況修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。 居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適； 商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件； 工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸?shù)取?第四節(jié) 比較估價(jià)法案例 一、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) （一）、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理： 房地產(chǎn)價(jià)格帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格一債權(quán)+債務(wù) 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理： 房地產(chǎn)價(jià)格含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分的價(jià)格 統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例房地產(chǎn)缺少的范圍，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)處理。,(二)統(tǒng)一付款方式 將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為在其成交日期一次性付清的金額 例3-7 某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價(jià)格。 解 3020+30(120)(1+05) 6 萬元29.29萬元 （三）統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常是采用單位面積上的價(jià)格。 (四)統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種間價(jià)格的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)日期當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率。,例3-8有a、b兩宗可比實(shí)例，a實(shí)例為一宗60 000m2的地塊，交易價(jià)格為1000萬美元，成交當(dāng)時(shí)美元與人民幣的匯率是1美元=7.50元人民幣；b實(shí)例為一宗55 000 m2地塊，成交價(jià)為l 200萬元(“元”指人民幣元，全書同)，請(qǐng)比較兩塊土地單價(jià)。 解 a土地：交易價(jià)格=(1 0007.50)萬元=7 500萬元 土地單價(jià)(75 000 00060 000)元m2=1 250元m2 b土地：土地單價(jià)(12 000 00055 000)元m2=218元m2 (五)統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積下的單價(jià) 套內(nèi)建筑面積建筑面積 使用面積下的單價(jià)建筑面積下的單價(jià)建筑面積使用面積 套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)使用面積下的單價(jià)使用面積套內(nèi)建筑面積 (六)統(tǒng)一面積單位 1 m2=0.000 1公頃(hm2) 1 hm210 000m2 = 0.001 5畝 1畝666.67m2 =10.764平方英尺(ft2) 1平方英尺=0092 9 m2 =0303坪 1坪33 m2,例3-9 有甲、乙兩個(gè)比較實(shí)例，甲實(shí)例使用面積4 800 m2，成交價(jià)300萬元；乙實(shí)例建筑面積400 m2，成交價(jià)18萬元。經(jīng)實(shí)地測(cè)算，甲實(shí)例的建筑面積與使用面積的比為1：08。試計(jì)算哪個(gè)單價(jià)較高。 解 甲實(shí)例單價(jià)3 000 000（4 8008)元m2=500元m2 乙實(shí)例單價(jià)：(180 000400)元m2450元m2,例3-10 搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200 m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分3期付款，首付款16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2 500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)?jiān)趯?duì)其成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)比較、修正和調(diào)整之前建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。,解 對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一價(jià)格單位。具體的處理方法如下： (1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8，則： 甲總價(jià)16+321+0.80.5 +321+0.876.42萬元 乙總價(jià)15萬美元 （2）統(tǒng)一采用單價(jià)： 甲單價(jià)=764 200200 =3 82100(元平方米建筑面積) 乙單價(jià)=150 0002 500 =60.00(美元平方英尺使用面積),（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位，如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美 元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1美元 等于77395元人民幣，則： 甲單價(jià)3 82100(元平方米建筑面積) 乙單價(jià)600077395 =46437(元平方英尺使用面積) （4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知乙交易實(shí)例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則： 。 甲單價(jià)=3 82100(元平方米建筑面積) 乙單價(jià)=46437075 =34828(元平方英尺建筑面積) （5）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，則： 甲單價(jià)3 82100(元平方米建筑面積) 乙單價(jià)3482800929 =3 74898(元平方米建筑面積),二、求取可比價(jià)格 (一)綜合修正公式 估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和間接比較修正，因此有綜合修正計(jì)算公式有兩種。,1直接比較修正公式,2間接比較修正公式 間接比較修正公式為,=,=,估價(jià)對(duì) 象價(jià)格,（ ）,可比實(shí) 例價(jià)格,(二)求取綜合結(jié)果 1簡單算術(shù)平均法 2加權(quán)算術(shù)平均法 3 .中位數(shù)法 4眾數(shù)法,（三）案例 例3-11 需要評(píng)估某商品住宅在2007年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了a、b、c三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實(shí)例。已知2007年3月1日人民幣與美元匯價(jià)為1美元等于84元人民幣，2007年10月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元等于83元人民幣，該類住宅以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不變，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升05，試?yán)蒙鲜?資料測(cè)算該商品住宅在2007年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。可比實(shí)例有關(guān)資料如表 35所示。,表3-5可比實(shí)例情況,測(cè)算該商品住宅2007年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下。 (1)計(jì)算公式 比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) (2)求取比準(zhǔn)價(jià)格a 比準(zhǔn)價(jià)格a5 000100(100+2)(11) 3 (1+05) 5100(1008) 5 30051元m2,(3)求取比準(zhǔn)價(jià)格b 比準(zhǔn)價(jià)格b65084100(100+5)(11%) 2（1+0.5%）5100(1004) 5 44293元m2 (4)求取比準(zhǔn)價(jià)格c 比準(zhǔn)價(jià)格c5 500100(1003)（1+0.5%）3100（100+6） 5 42979元m2 (5)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測(cè)算結(jié)果，則 估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))(5 30051+5 44293+5 42979)3元m2 5 39108元m2,例3-12 為評(píng)估某寫字樓2007年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了a、b、c三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，其有關(guān)資料,如表36所示。,解 (1)計(jì)算公式 比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易 期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) (2)交易情況修正系數(shù)分別為 可比實(shí)例a100（100+3）=100103 可比實(shí)例b100（100-1）=10099 可比實(shí)例c100（100+2）=100102 (3)交易日期修正系數(shù)分別為 可比實(shí)例a(1+12) 2(1十18) 41099 9 可比實(shí)例b(1+12) 4(1+18) 41.1265 可比實(shí)例c(1+12)1+18) 41.0869,(4)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)分別 各因素的權(quán)重計(jì)算 因素1的權(quán)重=4(1+167+4)=60 因素2的權(quán)重=167(1+167+4)=25 因素3的權(quán)重=1(1+167+4)=15 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算 可比實(shí)例a100(100+2)60+(100一3)25+(100+6)x15= 10010135 可比實(shí)例b=100(100+4)60+(100-1)25+(100+2)15=10010245 可比實(shí)例c100(100+0)60+(100+5)25+(100一3)15 1001008,(5)分別計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格a6 000100103)1099 9(10010135)元m2二6 32184元m2 比準(zhǔn)價(jià)格b5 800(10099)1126 5(10010245)元m2=6 44187元m2比準(zhǔn)價(jià)格c=6 120(100102)1086 9(1001008)元m2=6 46964元m2 (6)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測(cè)算結(jié)果。 估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))二(6 32184+6 44187+6 46964)3元m2二6 41112元m2,第四章 成本估價(jià)法 【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 了解成本估價(jià)法的基本原理，適用對(duì)象與條件。 理解成本估價(jià)法房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及基本公式。 掌握成本估價(jià)法的應(yīng)用。,二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,（一）、土地取得成本 1、市場(chǎng)購買下的土地取得成本 2、征收集體土地的土地取得成本 征地補(bǔ)償安置費(fèi)一般由下列4項(xiàng)費(fèi)用組成： 土地補(bǔ)償費(fèi)。 土地補(bǔ)償費(fèi)被征土地前3年平均年產(chǎn)值補(bǔ)償倍數(shù) 安置補(bǔ)助費(fèi)。 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。 相關(guān)稅費(fèi)一般包括以下費(fèi)用和稅金： 新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征收城市郊區(qū)菜地的)： 耕地開墾費(fèi)(占用耕地的)。 耕地占用稅(占用耕地的)。 征地管理費(fèi)。 政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。,3、征收國有土地上房屋的土地取得成本 房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。 搬遷補(bǔ)助費(fèi)。 過渡補(bǔ)助費(fèi)(或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi))。 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。 安置補(bǔ)助費(fèi)。,（二）、開發(fā)成本 (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)， (2)建筑安裝工程費(fèi)， (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)， (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)， (5)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。 (6)開發(fā)期間稅費(fèi)， （三）、管理費(fèi)用 （四）、銷售費(fèi)用 （五）、投資利息 （六）、銷售稅費(fèi) （七）、開發(fā)利潤,三、基本公式,（一）、成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)值重新購建價(jià)格一折舊 （二）、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式 1、適用于新開發(fā)的房地的基本公式 新開發(fā)的房地價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 2、適用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物的價(jià)值建筑物的建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤,3、適用于新開發(fā)的土地的基本公式 新開發(fā)的土地價(jià)值待開發(fā)土地取得成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用 投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)(開發(fā)區(qū)用地取得總成本+土地開發(fā)總成本+ 總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+ 總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤)(開發(fā)區(qū)用地總面 積 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率) 用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù),例4-1某成片荒地面積2km2 ，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，建設(shè)期為3年，貸款年利率為8，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2、5.5和10，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。請(qǐng)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時(shí)投入)。,解 求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過程如下 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)該荒地取得總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用總銷售費(fèi)用總投資利息總銷售稅費(fèi)總開發(fā)利潤 該荒地取得總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率 得出 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)（該荒地取得總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息）（1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率） 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（該荒地取得總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息）（1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積 （該荒地取得總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息）（1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）（該荒地總面積可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率） 120 000 000（18%）3250 000 000（18%）1.5（5.510%）（2 000 00060%） 436（元m2）,（三）、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式 1、適用于舊的房地的基本公式 舊的房地價(jià)值=房地重新購建價(jià)格一建筑物折舊 或者 舊的房地價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格建筑物折舊 2、適用于舊的建筑物的基本公式 舊的建筑物價(jià)值建筑物重新購建價(jià)格一建筑物折舊,一、建筑物折舊,（二）、建筑物折舊的求取方法 1、年限法 年限法和有關(guān)年限的概念 建筑物的自然壽命 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 建筑物的剩余壽命 剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù),直線法 did(cs）nc（1r）n 殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價(jià)格的比率，即 r= s c 100 有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為 etdt(cs）tnc（1r）tn 式中；et為建筑物的折舊總額。 采用直線法折舊下的建筑現(xiàn)值的計(jì)算公式為 vcet =c一(cs) tnc1(1r) tn 式中：v為建筑物的現(xiàn)值。,例4-3 某建筑物的建筑面積為100 m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元m2，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。 解 已知c（500100）元50 000元，r5%，n30年，t10年。則 年折舊額 d50 000（15%）301 583元 折舊總額etdtc（1r）tn50 000（15%）103015 833元 建筑物現(xiàn)值 vc1(1r) tn50 0001（15%）1030 34 167元 成新折扣法 vcq 式中：v為建筑物的現(xiàn)值；c為建筑物的重新購建價(jià)格；q為建筑物的成新率()。 用直線法計(jì)算成新率的公式為 q1rtn100%1(1r)(nn) 100% 1(1r)t(tn) 100% 當(dāng)r0時(shí)，有 q（1tn）100%nn100%n(tn) 100%,例4-4 某10年前建成交付使用的建筑物，估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。試用直線法計(jì)算該建筑物的成新率。 解 已知：t10年，n30年，r0。則 該建筑物的成新率 qn(tn) 100%30(1030) 100%75%,2、市場(chǎng)提取法 利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。 大量搜集交易實(shí)例。 從交易實(shí)例中選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例。 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。 求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值 求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購建價(jià)格 將可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為折舊率。 將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購建價(jià)格乘以折舊率， 即：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命1年折舊率,3、分解法 對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測(cè)定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。 步驟： 求取物質(zhì)折舊 求取功能折舊； 求取經(jīng)濟(jì)折舊，這是將經(jīng)濟(jì)折舊分解為不同情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加；求取建筑物的折舊總額。 物質(zhì)折舊的求取方法 將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類。 對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。 對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類。 將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加。即為物質(zhì)折舊額。,例4-5 某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年；殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑的物質(zhì)折舊額。 解 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下： 門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用f12萬元 裝飾裝修的折舊額f2(30153)萬元18萬元 設(shè)備的折舊額f3(6011510)萬元40萬元 長壽命項(xiàng)目的折舊額f4 (180一230一60)15010 該建筑的物質(zhì)折舊額f5 f1f2 f3 f4 776萬元,功能折舊的求取方法