長(zhǎng)沙商業(yè)項(xiàng)目定位分析報(bào)告.pptx

問(wèn)題,基于前期溝通，本報(bào)告核心解決如下三個(gè)問(wèn)題,q1：基于綜合分析，對(duì)于項(xiàng)目定位的建議。 q2：對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃布局的建議。 q3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議。,基本思路,市場(chǎng)環(huán)境分析,項(xiàng)目發(fā)展 屬性分析,項(xiàng)目定位分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目條件,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),地塊界定,長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展研究,開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議,案例研究 分析,高類(lèi)似案例,重點(diǎn)案例,競(jìng)爭(zhēng)分析,客戶分析,商家研究,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),消費(fèi)及投資客戶研究,廣泛競(jìng)爭(zhēng),1,2,swot分析,項(xiàng)目篇,地塊及項(xiàng)目解析,區(qū)位及指標(biāo)界定：二橋西，在傳統(tǒng)的成熟居住老區(qū)， 商業(yè)積淀良好；4.7萬(wàn)商業(yè)面積，體量有限。,項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：48753平方米 總建筑面積：4.7萬(wàn)平米 其中： 地下車(chē)位數(shù)：655個(gè) 地上車(chē)位數(shù)：90個(gè) 容積率（不含地下車(chē)庫(kù)）：0.87 綠化率：12.5%,岳麓大道,榮銀路,市政府,觀沙嶺,本案,幸福娃雙語(yǔ)幼兒園,十二中,安居樂(lè)建材廣場(chǎng),銀盆嶺小學(xué),昌隆超市,恒生超市,岳北社區(qū)衛(wèi)生站,岳麓區(qū)法院,岳麓區(qū)檢察院,濱江金座,銀馨家園,湘許體育健身,裕湘醫(yī)院,黃泥河中西醫(yī),中南大學(xué)湘雅圖書(shū)館,文物古跡,市四水廠,湘許大廈,萬(wàn)利大廈,項(xiàng)目四至：南面二橋、僅瀟湘大道可到達(dá)，不利于人氣的聚集。,伍家?guī)X,上海世茂,汽車(chē)西站,榮灣鎮(zhèn),大學(xué)城,岳麓區(qū)政府,濱江新城,地塊內(nèi)部?jī)r(jià)值,地塊價(jià)值細(xì)分：整個(gè)地塊長(zhǎng)近900米，寬約50-100米，將其分為a1，a2兩個(gè)區(qū)域，a1臨街昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，a2江景優(yōu)勢(shì),a1：沿瀟湘大道沿街近500米，進(jìn)深約50米， a2：沿湘江堤壩長(zhǎng)約500米，進(jìn)深約50米，昭示性差，地塊平整與防洪堤相連，高差較??；,a1,a2,地塊外部?jī)r(jià)值：施家港公園，面積約100畝，極大的提升項(xiàng)目的價(jià)值。,“長(zhǎng)沙既有水面彌足珍貴，修建跨湖曲橋正是要保住岳北漁場(chǎng)這塊水面?！睘t湘大道北段所經(jīng)過(guò)的岳北漁場(chǎng)為相對(duì)低洼地帶，按照大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃，現(xiàn)有岳北漁場(chǎng)將規(guī)劃建設(shè)一個(gè)保留一定水面和濕地的市民生態(tài)公園施家港公園。大河西先導(dǎo)控股投資公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，施家港公園將利用原有港口建市民生態(tài)休閑公園，面積約100畝。,本案,項(xiàng)目界定：濱江新城“活力生活區(qū)”的商業(yè)金融中心，并作為首發(fā)地塊，與世茂商業(yè)、奧克斯一起承擔(dān)了號(hào)角手角色。,本案,世茂集團(tuán)地塊,地塊屬性評(píng)價(jià),未來(lái)城市中心，城市未來(lái)發(fā)展的方向，擁有絕佳景觀資源的商業(yè)項(xiàng)目。,區(qū)位屬性是將一個(gè)項(xiàng)目放在城市中看，指導(dǎo)我們從哪些方面尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目屬性指導(dǎo)我們尋找項(xiàng)目發(fā)展最需要關(guān)注的項(xiàng)目特點(diǎn)及如何利用項(xiàng)目的獨(dú)特資源。,1,2,項(xiàng)目swot分析,項(xiàng)目篇,地塊及項(xiàng)目解析,項(xiàng)目限制性條件交通受限，高度限制,交通受限，高度限制,無(wú)法營(yíng)造較好人流動(dòng)線，無(wú)法很好吸引二橋的人流 無(wú)法形成良好的景觀視距,傳統(tǒng)商業(yè)產(chǎn)品在于周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)明顯優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目難點(diǎn)如何在容積率較高，無(wú)景觀資源高層無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化和銷(xiāo)售速度的最快化。,發(fā)展商目標(biāo) 低風(fēng)險(xiǎn)，合理利潤(rùn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)收益,限制條件 項(xiàng)目限制性條件限高，通達(dá)性差 客流受到限制 無(wú)法形成良好景觀視距,項(xiàng)目難點(diǎn)如何在限高，項(xiàng)目通達(dá)性差的情況下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化和合理銷(xiāo)售。,項(xiàng)目swot分析景觀資源、濱江新城發(fā)展?jié)摿κ琼?xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),基本思路,市場(chǎng)環(huán)境分析,項(xiàng)目發(fā)展 屬性分析,項(xiàng)目定位分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目條件,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),地塊界定,長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展研究,開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議,案例研究 分析,高類(lèi)似案例,重點(diǎn)案例,競(jìng)爭(zhēng)分析,客戶分析,商家研究,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),消費(fèi)及投資客戶研究,廣泛競(jìng)爭(zhēng),案例選取標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)本項(xiàng)目資源特點(diǎn)，以及容積率要求，從中原商業(yè)案例數(shù)據(jù)庫(kù)選取了兩個(gè) 類(lèi)似案例 重點(diǎn)案例：蘇州李公堤（定位、運(yùn)營(yíng)模式） 高相似案例：蘇州月光碼頭（業(yè)態(tài)、產(chǎn)品打造、規(guī)模優(yōu)勢(shì)）,李公堤,重點(diǎn)案例,蘇州金雞湖李公堤“文化+旅游+商業(yè)”，旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)融合的綜合土地開(kāi)發(fā),蘇州金雞湖李公堤開(kāi)發(fā)：期國(guó)際風(fēng)情水街總占地: 9.06萬(wàn)，建筑面積:1.7萬(wàn),模式：城市公園開(kāi)發(fā)+集餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游于一體的著名商業(yè)水街 李公堤期國(guó)際風(fēng)情水街于2006年12月開(kāi)業(yè)，1.7萬(wàn)平方米的建筑面積。期風(fēng)情水街在歷史的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)，其建筑風(fēng)格保留了傳統(tǒng)的蘇州民居形態(tài)，蘇州古園林式布局，灰、白、黑三色的主色調(diào)。晚間，獨(dú)特的燈光景觀，使其成為浮動(dòng)在金雞湖水面上一條流光溢彩的彩帶。 目前李公堤期已匯聚國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商家及中華老字號(hào)餐飲品牌，已成為一條集餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游于一體的著名商業(yè)水街,二期：金雞湖李公堤1912酒吧街區(qū)總占地: 4.2萬(wàn)建筑面積:4.3萬(wàn),模式：時(shí)尚娛樂(lè)街區(qū)+水巷鄰里夜生活街區(qū) 李公堤期，位于金雞湖西南岸，由17棟獨(dú)立歐式時(shí)尚建筑組成，以獨(dú)特的歐陸風(fēng)尚建筑與新古典主義道橋亭臺(tái)巧妙結(jié)合，營(yíng)造了一幅蘇州現(xiàn)代天堂畫(huà)卷。李公堤期傾力打造休閑、酒吧、娛樂(lè)、動(dòng)感特區(qū)，引入代官山、小南國(guó)、以及大漁鐵板燒等環(huán)球餐飲品牌，更與南京“1912”合作打造了蘇州工業(yè)園區(qū)第一個(gè)酒吧街區(qū)李公堤1912酒吧街區(qū)，為蘇州夜生活增添了新的魅力,李公堤iii期位于金雞湖南側(cè)的望湖角技術(shù)指標(biāo)，總占地: 12.7萬(wàn)，建筑面積: 12.8萬(wàn),形成“商、旅、文”互動(dòng)，中國(guó)特色商業(yè)街區(qū) 李公堤iii期位于金雞湖南側(cè)的望湖角，西接李公堤一期與金雞湖內(nèi)湖，南臨景觀大道機(jī)場(chǎng)路，向北深入金雞湖形成半島。在建的李公堤iii期將在李公堤i期，ii期餐飲與娛樂(lè)成功的基礎(chǔ)上，業(yè)態(tài)更具特色，一條異域風(fēng)情的商業(yè)步行街將各主題島及本項(xiàng)目所有的業(yè)態(tài)串聯(lián)起來(lái)，形成一個(gè)多功能的特色商業(yè)組合。該項(xiàng)目將streetmall的概念首次帶入蘇州，提供休閑、娛樂(lè)、餐飲及特色零售等消費(fèi)元素。,李公堤四期位于三期東側(cè)，,形成“商、旅、文”互動(dòng)，中國(guó)特色商業(yè)街區(qū) 李公堤期是環(huán)金雞湖八大景觀中最后一塊待開(kāi)發(fā)區(qū)域，將全力打造金雞湖湖南新的時(shí)尚風(fēng)情商圈。 李公堤總體建成后，將成為蘇州規(guī)模最大、街景最長(zhǎng)，成為蘇州乃至中國(guó)最為著名，最具特色的景觀休閑商業(yè)街區(qū)之一。相信在不久的將來(lái)，這里將是蘇州新的時(shí)尚基地，形成古今中外和諧交融的一個(gè)永不落幕的時(shí)尚景觀博覽會(huì)。,李公堤對(duì)于本項(xiàng)目借鑒意義：,多元定位： 文化+旅游+商業(yè)的多元定位，極大提高影響力,開(kāi)發(fā)方式： 逐步開(kāi)發(fā)，成熟后逐步推進(jìn),運(yùn)營(yíng)方式： 只租不售，保證了商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的落地施行,1,2,3,月光碼頭,高相似案例,蘇州高檔住宅區(qū)。位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東北岸，緊鄰科文中心與博覽中心，屬中央cbd區(qū)核心位置?？傉嫉孛娣e45500m2，其中水面部分為17400 m2，深入水區(qū)最大直徑為60m?？勺馍虡I(yè)面積共33238 m2。 本案屬于環(huán)金雞湖商貿(mào)區(qū)的核心部位，與李公堤遙相呼應(yīng)，步行約兩分鐘即可到達(dá)50萬(wàn)方一站式shopping mall時(shí)代廣場(chǎng)。同時(shí)即將開(kāi)工的蘇州地鐵1號(hào)線?？空九c本案西北面相距僅約50米,項(xiàng)目基本信息：占地45500平，商業(yè)面積33238平,業(yè)態(tài)規(guī)劃：高端餐飲、風(fēng)景酒吧、夜總會(huì)、ktv、酒店,月光碼頭以純正歐式風(fēng)格為主，充分發(fā)掘項(xiàng)目的臨水優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真貫徹了“穿水堤島”的設(shè)計(jì)理念，打造出一個(gè)具備濃郁歐陸浪漫氣息的高端休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。月光碼頭項(xiàng)目整體布局，有“一條景觀主軸”，連接科文中心廣場(chǎng)、湖邊景觀步道、中心景觀帶，和博覽中心中央廣場(chǎng)，“兩條特色街巷”，在基地一南一北分別設(shè)計(jì)了“水巷”與“景觀步行街”，“三個(gè)空間段落”，碼頭從最北端的大體量商業(yè)建筑群，經(jīng)沿河庭院建筑，到達(dá)湖邊新月形特色酒吧島，由喧鬧到靜謐，將三種特色分明的空間段落，有機(jī)串聯(lián)起來(lái)，營(yíng)造出多層次的消費(fèi)環(huán)境。,建筑規(guī)劃：有“一條景觀主軸”，連接科文中心廣場(chǎng)、湖邊景觀步道、中心景觀帶，和博覽中心中央廣場(chǎng)，“兩條特色街巷”，在基地一南一北分別設(shè)計(jì)了“水巷”與“景觀步行街”，,效果圖：,項(xiàng)目深層賣(mài)點(diǎn)提煉,1、絕版濱水，蘇州工業(yè)園區(qū)最后一塊可成片開(kāi)發(fā)的珍稀商業(yè)地塊,2、創(chuàng)意性親水概念，建筑直接深入水中60米展開(kāi)，360度全方位親水。無(wú)與倫比的優(yōu)越性。,3、蘇州科技文化中心、蘇州國(guó)際博覽中心，50萬(wàn)方銷(xiāo)品茂時(shí)代廣場(chǎng)與本案四大地標(biāo)聯(lián)動(dòng)，塑造頂級(jí)商業(yè)圈,5、低層低密度，每棟建筑都將成為藝術(shù)品。,6、動(dòng)線流暢，與業(yè)態(tài)互補(bǔ)的各超級(jí)地標(biāo)自由鏈接,多主入口,7、獨(dú)一無(wú)二超多數(shù)量超大面積的廣場(chǎng)體系、露臺(tái)、親水平臺(tái)文化,8、濃郁成熟的商業(yè)氛圍，周邊如李公堤國(guó)際風(fēng)情街等高端成功商業(yè)項(xiàng)目不勝枚舉。,4、只租不售，確保業(yè)態(tài)搭配合理，內(nèi)部完整規(guī)劃，與外部形成循環(huán)體系,月光碼頭對(duì)于本項(xiàng)目借鑒意義：,業(yè)態(tài)組合： 高端餐飲、風(fēng)景酒吧、夜總會(huì)、ktv、酒店,規(guī)劃設(shè)計(jì)： 三條線設(shè)計(jì)，親水設(shè)計(jì)，人流動(dòng)線,規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 依附于周邊50萬(wàn)平大型商業(yè)綜合體，互相補(bǔ)充,1,2,3,基本思路,市場(chǎng)環(huán)境分析,項(xiàng)目發(fā)展 屬性分析,項(xiàng)目定位分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目條件,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),地塊界定,長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展研究,開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議,案例研究 分析,高類(lèi)似案例,重點(diǎn)案例,競(jìng)爭(zhēng)分析,客戶分析,商家研究,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),消費(fèi)及投資客戶研究,廣泛競(jìng)爭(zhēng),1,2,區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析,市場(chǎng)篇,長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析,3,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀,長(zhǎng)沙市商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為： 1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心即：五一廣場(chǎng)商業(yè)中心； 2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心即星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心；10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心即火車(chē)站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、撈霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心； 30個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心； 5個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)商業(yè)中心； 5個(gè)一般鎮(zhèn)商業(yè)中心。,五一商圈長(zhǎng)沙市級(jí)商業(yè)中心，是長(zhǎng)沙最核心、最繁華的商圈,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現(xiàn)狀,商圈前景,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,消費(fèi)群體及消費(fèi)力,新世界購(gòu)物中心、平和堂、王府井百貨、春天百貨、樂(lè)和城、悅方id maill、蘇寧電器、國(guó)美電器、迪信通、萬(wàn)達(dá)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、好又多超市,五一路：寫(xiě)字樓、影樓、百貨、美容、健身、餐飲 黃興南路黃興中路：百貨、電器/通迅專(zhuān)業(yè)店、餐飲、娛樂(lè)、休閑 解放西路：酒吧一條街；坡子街：美食一條街,五一商圈消費(fèi)群體以長(zhǎng)沙本地的中、青年人為主，少部分來(lái)源于外地旅游及周邊城市消費(fèi)者。因商業(yè)及其各項(xiàng)配套功能完善，完全是一站式服務(wù)，所以是長(zhǎng)沙消費(fèi)能力最強(qiáng)的商圈。,商圈范圍,以五一廣場(chǎng)為中心，東抵蔡鍔路、西達(dá)太平街、南起城南路、北至營(yíng)盤(pán)路，形狀呈長(zhǎng)方形，規(guī)劃控制面積達(dá)113公頃。代表性商業(yè)有解放西路酒吧一條街、黃興路步行街、民俗民食坡子街三條特色街。,五一商圈號(hào)稱長(zhǎng)沙乃至湖南的第一商圈，屬于長(zhǎng)沙市級(jí)商業(yè)中心，是長(zhǎng)沙最核心、最繁華的商圈。注冊(cè)有6000余商家，日均客流量40萬(wàn)人次以上，年消費(fèi)額達(dá)20億元，是長(zhǎng)沙人流、物流、資金流、信息流的中心。,五一商圈商業(yè)配套齊全、長(zhǎng)沙最高端的商業(yè)配套匯聚地,租售情況,商業(yè)現(xiàn)狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,娛樂(lè)場(chǎng)所,交通,麥當(dāng)勞、肯德基、金牛角王中西餐廳、火宮殿、錦繡紅樓、不了鍋、楊裕興面館、松花江餃子館、麻辣香鍋、花之林、桂林人、四喜餛飩、傣妹、辣阿婆、季季紅火鍋等。,金色年華ktv、溫莎ktv、鉆石錢(qián)柜ktv、星光燦爛、魅力四射、蘇荷、樂(lè)點(diǎn)、酒酷等。,旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。 地鐵1、2號(hào)線交匯,餐飲,友誼賓館、萬(wàn)代大酒店、國(guó)貿(mào)大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店等。,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,五一商圈商業(yè)百貨賣(mài)場(chǎng)品類(lèi)齊全多以聯(lián)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng),主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,.,.,黃興南路步行街售價(jià)35000-120000元/m，平均租金價(jià)格在500-1000元/m月，少量鋪面甚至超過(guò)1200元/m月，最高達(dá)到2000元/m月；,街鋪?zhàn)馐矍闆r,解放西路街鋪,蔡鍔南路,中山路,解放西路街鋪20000-40000元/m，平均租金價(jià)格在400-650元/m月；,蔡鍔南路街鋪25000-40000元/m，平均租金價(jià)格在350-750元/m月；,中山路商業(yè)街鋪的租金價(jià)格相對(duì)較低，平均租金價(jià)格在200-350元/m月（大部分含稅費(fèi)）。,黃興南路步行街,五一商圈周邊街鋪價(jià)格較租售價(jià)格較高,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,商圈前景,租售情況,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，地段是其命脈。地段的無(wú)可比擬性首先體現(xiàn)在其交通與生活配套設(shè)施上，而這些優(yōu)勢(shì)五一廣場(chǎng)商業(yè)中心幾乎全部具備。正是基于對(duì)五一廣場(chǎng)商業(yè)中心這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開(kāi)發(fā)商、投資者對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，但因其商業(yè)及配套已基本趨于飽和，未來(lái)發(fā)展將以舊物業(yè)改造、升級(jí)換代為主。,高端,時(shí)尚,開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目建成后將成為區(qū)域商業(yè)新窗口 .,九龍倉(cāng) 長(zhǎng)紗地標(biāo)集大型購(gòu)物娛樂(lè)中心、高端寫(xiě)字樓及國(guó)際白金五星級(jí)酒店于一體,五一商圈未來(lái)新增商業(yè)項(xiàng)目,萬(wàn)象城店,悅方id mall,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),華遠(yuǎn)華中心,悅方id mall 將成為長(zhǎng)沙業(yè)態(tài)最齊全，引領(lǐng)時(shí)尚潮流的首席大型國(guó)際購(gòu)物中心,華遠(yuǎn).華中心 以“尊重長(zhǎng)沙記憶，復(fù)興城市文化”為理念，打造成長(zhǎng)沙近代民俗風(fēng)情商業(yè)建筑群。,五一商圈商圈核心地位不會(huì)改變商業(yè)結(jié)構(gòu)將持續(xù)提高、完善,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現(xiàn)狀,商圈前景,溁灣鎮(zhèn)商圈市級(jí)商業(yè)副中心 、岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)核心,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,消費(fèi)群體及消費(fèi)力,通程商業(yè)廣場(chǎng)、新一佳超市、國(guó)美電器、通程電器、指南針商業(yè)中心、岳麓大學(xué)城商貿(mào)中心、百信鞋業(yè)、蘇寧電器、步步高超市,業(yè)態(tài)基本齊全，大型百貨有通程商業(yè)廣場(chǎng)，電器專(zhuān)賣(mài)城有國(guó)美、通程及蘇寧，專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)有大學(xué)城商貿(mào)中心和指南針商業(yè)中心，連鎖餐飲以服務(wù)河西大學(xué)城的中餐廳為主，娛樂(lè)休閑場(chǎng)所較多，上檔次的較少?？傮w來(lái)看業(yè)態(tài)以中檔為主，高檔消費(fèi)市場(chǎng)空白，這主要是由于該區(qū)域的消費(fèi)群體以學(xué)生為主。,河西有以中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)為代表的30多所高等院校和科研院所，在校大學(xué)生達(dá)16萬(wàn)人，各類(lèi)科技人員10萬(wàn)余人,是全省最大的文化科教區(qū)。所以消費(fèi)群體主要為該區(qū)老師和學(xué)生為主，學(xué)生的購(gòu)買(mǎi)力較弱，以滿足生活基本需求為主。,商圈范圍,以楓林一路與麓山路交匯處為中心，向南輻射至湖南大學(xué)，北至桐梓坡路湘雅醫(yī)院，東達(dá)瀟湘路，西抵金星路，是河西最為成熟的一個(gè)商圈。,溁灣鎮(zhèn)屬于市級(jí)商業(yè)副中心，與五一商圈僅一江之隔，是岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)核心。隨著市委、市政府、市人大、市政協(xié)的西遷，及大學(xué)城龐大的消費(fèi)基礎(chǔ)，該商圈近年發(fā)展速度迅猛，匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超市、國(guó)美電器、蘇寧電器等一批零售巨頭。,租售情況,商業(yè)現(xiàn)狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、不了鍋、四喜餛飩、蒸有味華人、桂林人、楊裕興面館等,中國(guó)銀行、農(nóng)村合作銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行,6、12、303、305、309、315、318、325、903、314、312、117、118等公交路線 地鐵2號(hào)線,餐飲,麓山賓館、楓林賓館、7天酒店、湖南鹽業(yè)賓館、瑪依拉大酒店,溁灣鎮(zhèn)商圈商業(yè)配套齊全但整體檔次較低,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,溁灣鎮(zhèn)商圈商業(yè)百貨賣(mài)場(chǎng)品類(lèi)較為齊全、多以聯(lián)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng),主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,.,.,楓林一路租金在200-400元/月不等；,街鋪?zhàn)馐矍闆r,銀盆嶺路,金星路,麓山路,銀盆嶺路租金在200-350元/月不等；,金星路租金在50-200元/月不等,麓山路租金在120-280元/月不等,楓林一路,溁灣鎮(zhèn)商圈周邊街鋪價(jià)格一般在長(zhǎng)沙屬于中低端的水平,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,商圈前景,租售情況,溁灣商圈除通程商業(yè)廣場(chǎng)、新一佳超市、通程電器、國(guó)美電器、蘇寧電器、步步高有一定規(guī)模外，大多屬于獨(dú)立小門(mén)面經(jīng)營(yíng)，目前規(guī)劃混亂、消費(fèi)能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。 隨著河西先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略思路的確定，河西將作為政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，“三圈一帶一核心”的產(chǎn)業(yè)布局、“三縱四橫”七條快速路、地鐵2號(hào)線及5條過(guò)江隧道對(duì)接河?xùn)|，將為溁灣鎮(zhèn)這個(gè)市級(jí)副商業(yè)中心帶來(lái)具大的發(fā)展?jié)摿Α?溁灣商圈作為河西版圖大商圈，短期內(nèi)核心地位不會(huì)改變。,溁灣鎮(zhèn)商圈短期內(nèi)河西核心商圈地位不會(huì)改變,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現(xiàn)狀,商圈前景,火車(chē)站商圈典型的交通口岸物業(yè)、電腦市場(chǎng)輔以低端商業(yè),主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,消費(fèi)群體及消費(fèi)力,阿波羅商場(chǎng)、家潤(rùn)多千禧店、家潤(rùn)多朝陽(yáng)店、家潤(rùn)多百貨、百腦匯、國(guó)儲(chǔ)電腦城、qq電腦城、華海3c廣場(chǎng)、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場(chǎng)、三湘南湖大市場(chǎng)、通程電器、國(guó)美蘇寧、金蘋(píng)果大市場(chǎng)、凱通服飾城、金芒果大市場(chǎng)。,商以電子信息產(chǎn)品銷(xiāo)售為主，百腦匯、國(guó)儲(chǔ)電腦城、qq電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場(chǎng)、華海3c廣場(chǎng)。另外蘇寧、國(guó)美、通程電器、家潤(rùn)多家電超市已形成湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面廣。還有長(zhǎng)沙最早的服裝鞋帽批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)沙市金蘋(píng)果大市場(chǎng)和湖南最大的建材家居市場(chǎng)、三湘大市場(chǎng)。,商圈范圍,以火車(chē)站為中心向北輻射至營(yíng)盤(pán)路，南到朝暉路，西至韶山路，東達(dá)萬(wàn)家麗路。,火車(chē)站商業(yè)中心屬于典型的交通口岸物業(yè)，交通便利、人潮洶涌，區(qū)域內(nèi)匯集了阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、華海3c電腦城、百腦匯、國(guó)儲(chǔ)、qq電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、金蘋(píng)果服裝批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)美電器、三湘南湖大市場(chǎng)、家潤(rùn)多千禧店、家潤(rùn)多朝陽(yáng)店、日雜百貨、餐飲酒店、服裝、娛樂(lè)休閑等各類(lèi)行業(yè)遍布各處。其最主要的經(jīng)營(yíng)行業(yè)有it電器、服飾、建材、超市四大類(lèi)。但同時(shí)火車(chē)站人流很雜，商圈整體商業(yè)形象不佳，商家信譽(yù)較低，這些因素一直困擾著該商圈進(jìn)一步發(fā)展。,商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬(wàn)，分別為it人士、寫(xiě)字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以it人士為主。另外，外地旅客也占有相當(dāng)?shù)南M(fèi)比例，消費(fèi)能力參差不齊。,租售情況,商業(yè)現(xiàn)狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,德克士、肯德基、麥當(dāng)勞、楊裕興面館、桂林人、玉樓東、秦皇食府,建設(shè)銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、長(zhǎng)沙商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行,1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交車(chē)經(jīng)過(guò)，火車(chē)站是長(zhǎng)沙最大的公交?？奎c(diǎn) 地鐵2號(hào)線,餐飲,紫東閣華天大酒店、三九楚云大酒店、華天之星、今朝大酒店、凱旋大酒店、泰成大酒店、藍(lán)天大酒店、民航大酒店、海程大酒店,火車(chē)站商圈商業(yè)配套齊全酒店業(yè)、餐飲業(yè)較為發(fā)達(dá),主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,火車(chē)站商圈商業(yè)商品經(jīng)營(yíng)以it類(lèi)產(chǎn)品為主其他業(yè)態(tài)較為低端,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,.,.,國(guó)儲(chǔ)電腦城租金分樓層在100-600元/月不等；,街鋪?zhàn)馐矍闆r,qq電腦城,金蘋(píng)果大市場(chǎng),凱通服飾廣場(chǎng),qq電腦城租金分樓層在100-500元/月不等,金蘋(píng)果大市場(chǎng)租金180-400元/月不等；,凱通服飾廣場(chǎng)租金100-300元/月不等；,國(guó)儲(chǔ)電腦城,.,車(chē)站北路,車(chē)站中路,車(chē)站北路租金200-450元/月不等；,車(chē)站中路租金300-800元/月不等；,火車(chē)站商圈商業(yè)it類(lèi)市場(chǎng)租金較高、街鋪?zhàn)饨疠^高,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,商圈前景,租售情況,火車(chē)站商圈由于其交通優(yōu)勢(shì)后勁依然充足,依托火車(chē)站的交通、人流優(yōu)勢(shì)，火車(chē)站商業(yè)中心一直是長(zhǎng)沙商圈幸運(yùn)的領(lǐng)先者，是目前出入長(zhǎng)沙最主要的口岸之一， 流動(dòng)人口多、素質(zhì)雜，因此該商圈的經(jīng)營(yíng)類(lèi)別也相對(duì)比較復(fù)雜，“宰客”現(xiàn)象嚴(yán)重，本地消費(fèi)者在此購(gòu)物比較少。 武廣新城建好后，火車(chē)站的人流將分流一部分。 憑借 it賣(mài)場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)和建材市場(chǎng)的影響力，客源仍比較穩(wěn)定。 如果該商圈能打造成為“誠(chéng)信商圈”，積極引進(jìn)品牌商家，火車(chē)站商圈后勁依然充足。,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現(xiàn)狀,商圈前景,東塘商圈長(zhǎng)沙僅次于五一商圈的核心商圈,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,消費(fèi)群體及消費(fèi)力,金世紀(jì)商城、金色家族通程世界名品中心、友誼商城、平和堂、家潤(rùn)多兩家門(mén)店、新一佳、步步高、國(guó)美電器、通程電器、大都市商業(yè)街。,主要以百貨超市形態(tài)為主，餐飲娛樂(lè)為輔。各大連鎖百貨超市都已進(jìn)駐東塘，中西餐廳以及各類(lèi)小吃店品種齊全，基本滿足消費(fèi)者的需求，但檔次上明顯低于五一商圈。,商圈范圍,地處勞動(dòng)路和韶山路交匯處，輻射范圍東至車(chē)站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南東路。,東塘商業(yè)中心是除五一商圈外，與火車(chē)站并重的商圈，目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿，還有金色家族、友誼商城、百幸鞋城、通程電器、步步高生活超市、家潤(rùn)多赤崗店、大都市商業(yè)街、平和堂等，構(gòu)筑了東塘大商業(yè)格局，成為長(zhǎng)沙南部一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，東塘商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分布日趨成熟。,東塘商圈周邊分布有省人大、省水利廳、省國(guó)稅局、省話劇團(tuán)、省教育出版社以及湖南中醫(yī)院大學(xué)、稻田中學(xué)、雅禮中學(xué)，消費(fèi)群體主要為行政單位工作人員和學(xué)生，注重品牌跟品質(zhì)，消費(fèi)力較強(qiáng)。,租售情況,商業(yè)現(xiàn)狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,肯德基、麥當(dāng)勞、金牛角中西餐廳、火宮殿、雙燕樓百年餛飩店、米蘿咖啡、上島咖啡、綠茵閣咖啡,農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中國(guó)銀行,有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601等公交車(chē)經(jīng)過(guò)。 地鐵1、3號(hào)線城市輕軌,餐飲,大華酒店、東方大酒店、神蜀大酒店、南楓酒店、華宇大酒店、天洋大酒店,東塘商圈商業(yè)配套齊全僅次于五一商圈,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,東塘商圈商業(yè)類(lèi)型豐富較為高端主要以聯(lián)營(yíng)為主,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,.,.,韶山中路街鋪平均售價(jià)35000-60000元/m之間，平均租金在100-600 元/m月之間；,街鋪?zhàn)馐矍闆r,韶山北路,韶山南路,勞動(dòng)西路,韶山北路街鋪平均售價(jià)30000-55000元/m，平均租金100-500 元/m月之間；,韶山南路街鋪平均售價(jià)30000-65000元/m，平均租金150-400 元/m月之間；,勞動(dòng)西路街鋪平均售價(jià)20000-30000元/m，平均租金100-400元 /m月之間；,韶山中路,大都市步行街,大都市步行街街鋪平均售價(jià)15000-30000元/m，平均租金100-300元/m月之間。,東塘商圈周邊街鋪較為成熟較好低端租金價(jià)格較高,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,商圈前景,租售情況,東塘商圈商業(yè)規(guī)模及繁華程度將會(huì)進(jìn)一步提升,交通便利是商業(yè)地產(chǎn)必備的要素，雖然東塘商業(yè)中心的商業(yè)格局已趨于完善，曙光路與車(chē)站路的桂花路的大規(guī)模拓改， 推動(dòng)了東塘商圈的再度升級(jí)與擴(kuò)容，其商業(yè)規(guī)模與繁華程度將會(huì)直逼五一廣場(chǎng)商業(yè)中心。,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現(xiàn)狀,商圈前景,伍家?guī)X商圈再次崛起的城市副核心商圈,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,消費(fèi)群體及消費(fèi)力,新一佳、泰陽(yáng)商城、新河家具城、伍家?guī)X機(jī)電市場(chǎng)、通程電器,受波隆立交橋?qū)θ肆髯韪舻挠绊懀瑯I(yè)態(tài)不全。整體商業(yè)形象較差，檔次不高。維多利購(gòu)物中心（原北半星商廈）、泰陽(yáng)商城現(xiàn)以檔次不高的批發(fā)和家電賣(mài)場(chǎng)為主。相對(duì)而言，新一佳超市、通程電器及附近的娛樂(lè)、餐飲相對(duì)較旺。,商圈范圍,芙蓉路與三一大道交匯處。輻射范圍東至車(chē)站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至棲鳳路。,伍家?guī)X商圈曾經(jīng)在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)是長(zhǎng)沙商圈中的佼佼者，湘雅醫(yī)院、華夏大市場(chǎng)、開(kāi)福寺旅游商貿(mào)、濱江文化園為伍家?guī)X聚集了大量人流，消費(fèi)指數(shù)比較高。但前幾年由于原普爾斯馬特、北斗星商貿(mào)城的關(guān)門(mén)，長(zhǎng)泰大廈的無(wú)人接手，伍家?guī)X商圈被稱為長(zhǎng)沙商圈中的“沒(méi)落貴族”。這兩年來(lái)，天健芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場(chǎng)、錦繡華天、四達(dá)新時(shí)代廣場(chǎng)等樓盤(pán)的興建，給該商圈重新注入了新的活力。,周邊原始居民跟寫(xiě)字樓里的白領(lǐng)構(gòu)成伍家?guī)X商圈最主要的消費(fèi)群體，消費(fèi)力能力比較強(qiáng)，但是由于波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應(yīng)，所以目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃。,租售情況,商業(yè)現(xiàn)狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,秦皇食府、天怡食府、米蘿咖啡、咖啡之冀、活魚(yú)村食府、華悅食府、麥當(dāng)勞,工商銀行、長(zhǎng)沙商業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行,111、142、116、143、368、406等公交車(chē)經(jīng)過(guò) 地鐵1號(hào)線,餐飲,好來(lái)登大酒店、新聞大酒店、日晟大酒店、康橋大酒店、華悅大酒店,伍家?guī)X商圈商業(yè)配套齊全,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,伍家?guī)X商圈商業(yè)以中低檔次商業(yè)為主大多以自營(yíng)為主,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,.,.,街鋪平均售價(jià)15000-30000元/m之間，平均租金在100-300元 /m月之間；,街鋪?zhàn)馐矍闆r,開(kāi)福寺路,街鋪平均租金在100 元/m月之間,華夏路,伍家?guī)X生活廣場(chǎng),伍家?guī)X生活廣場(chǎng)：首層臨街商鋪25000元/，內(nèi)街10000元/；二層60008000元/,伍家?guī)X商圈周邊商業(yè)租金較低，出售價(jià)格支撐暫時(shí)不足,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,商圈前景,租售情況,伍家?guī)X商業(yè)中心作為北部的傳統(tǒng)商圈，其應(yīng)有的作用一直沒(méi)有得到完全發(fā)揮。 隨著開(kāi)福區(qū)政府重振伍家?guī)X商圈構(gòu)想的提出，開(kāi)福區(qū)將集大力開(kāi)發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開(kāi)福寺旅游商貿(mào)圈的建設(shè)納入整個(gè)伍家?guī)X大商圈。 根據(jù)新規(guī)劃，新河三角洲將充分利用現(xiàn)有特點(diǎn)及周邊環(huán)境特色，形成“兩條綠化帶、三個(gè)綠化塊、三條區(qū)干道（一橫兩縱）、三個(gè)功能區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式。 而開(kāi)福寺附近將打造一個(gè)宗教旅游購(gòu)物中心，開(kāi)福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同時(shí)隨著芙蓉中路金融街概念的提出、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落戶于此，伍家?guī)X商圈或?qū)⒅匦箩绕稹?伍家?guī)X商圈正在崛起、未來(lái)繁華可見(jiàn),租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現(xiàn)狀,商圈前景,紅星商圈 崛起的城市核心商圈,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,消費(fèi)群體及消費(fèi)力,井灣子家具城、紅星汽配城、天劍商場(chǎng)、紅星建材交易中心、湘府百貨、通程廣場(chǎng)、新一佳、步步高、紅星商業(yè)廣場(chǎng)、紅星美凱龍家具廣場(chǎng),紅星商圈是借農(nóng)博會(huì)之機(jī)而迅速崛起的南部商圈，商圈內(nèi)匯聚了多個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，主要以家居建材、農(nóng)貿(mào)花卉、五金機(jī)械為主。毗鄰汽車(chē)南站，餐飲和酒店業(yè)較為發(fā)達(dá)，但是多為一些檔次較低的餐館旅館。受區(qū)域整體市場(chǎng)消費(fèi)水平及消費(fèi)意識(shí)限制，商業(yè)氛圍日益成熟，整體來(lái)說(shuō)該商圈業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)檔次不高。,商圈范圍,紅星商業(yè)中心以湘府路與韶山路交匯處為核心，向南輻射至汽車(chē)南站，北至新韶西路，東至洞井路，西達(dá)至芙蓉南路省政府。,依托汽車(chē)南站、紅星大市場(chǎng)、紅星國(guó)際會(huì)展中心等人流、物流優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域飲食、住宿需求日益增大，目前的生活配套設(shè)施日益完善、具有規(guī)模規(guī)模的步步高超市和通程酒店及在建的德思勤商業(yè)廣場(chǎng)。,消費(fèi)群體以周邊居民與往來(lái)顧客為主，隨著長(zhǎng)株潭一體化的加快、省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，未來(lái)的消費(fèi)潛力巨大。,租售情況,商業(yè)現(xiàn)狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,肯德基、玉樓東、湘西部落、米蘿咖啡、左岸風(fēng)情中西餐廳,工商銀行、交通銀行、光大銀行,123、802、134、703、134、147、502、7等公交車(chē)經(jīng)過(guò) 地鐵1號(hào)線、城市輕軌、汽車(chē)南站,餐飲,華都酒店、延年商務(wù)酒店、豪布斯卡酒店、廣州白天鵝大酒店 、通程大酒店、融城國(guó)際花園酒店,紅星商圈配套日益完善較為齊全,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,紅星商圈主力店租售價(jià)格均較低多以自營(yíng)為主,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,租售情況,商圈前景,.,.,街鋪平均租金在50元200元 /m月月；,街鋪?zhàn)馐矍闆r,湘府路,街鋪平均租金在35150元 /m月之間；,韶山路,韶山路湘府路交匯處,街鋪平均租金在150-300元 /m月。,紅星商圈周邊商業(yè)租售價(jià)格均較低,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現(xiàn)狀,商圈前景,租售情況,良好的發(fā)展前景、絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的升值潛力毋庸置疑，紅星商業(yè)中心在未來(lái)長(zhǎng)株潭三市融城后，將激發(fā)其更大的潛力，作為將來(lái)財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈，重點(diǎn)將放在發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)。 同時(shí)，圭塘河旅游風(fēng)光帶建設(shè)進(jìn)程的加速，將促進(jìn)該區(qū)域不僅僅是未來(lái)的全省政治文化經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，也是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑于一體的休閑區(qū)。 可見(jiàn)，未來(lái)5-10年，將有近20萬(wàn)人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活和工作。 屆時(shí)，一個(gè)商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚的中央政務(wù)區(qū)將會(huì)在這片充滿活力的土地上迅速崛起。,紅星商圈檔次將不斷提高為長(zhǎng)沙南城核心商圈,長(zhǎng)沙消費(fèi)人群消費(fèi)力逐漸提升,長(zhǎng)沙隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均收入不斷提升、社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷提升,高端奢侈品專(zhuān)賣(mài)店入駐長(zhǎng)沙，整體商業(yè)檔次進(jìn)一步提高,頂尖奢侈品,gucci進(jìn)駐友誼商店,lv進(jìn)駐美美百貨,2008年gucci全國(guó)第24家直營(yíng)店 進(jìn)駐長(zhǎng)沙袁家?guī)X友誼商店長(zhǎng)沙商業(yè)格局時(shí)尚升級(jí),lv進(jìn)駐美美百貨讓長(zhǎng)沙及周邊城市的消費(fèi)者能更便捷地買(mǎi)到國(guó)際最時(shí)尚的高端貨品，也讓他們享受到全新的購(gòu)物體驗(yàn),長(zhǎng)沙商業(yè)格局升級(jí)頂級(jí)奢侈品已入駐星城,1,2,3,4,長(zhǎng)沙市目前商業(yè)格局以五一路商圈為核心,長(zhǎng)沙商業(yè)外擴(kuò)趨勢(shì)明顯，紅星伍家?guī)X、溁灣鎮(zhèn)商圈正迅速崛起,長(zhǎng)沙商業(yè)檔次不斷提高,總結(jié)：,長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)多極化發(fā)展促進(jìn)多級(jí)商業(yè)發(fā)展,5,長(zhǎng)沙隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)社會(huì)零售品總額不斷提升,2,1,長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析,市場(chǎng)篇,區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析,3,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),岳麓區(qū)概況,岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)岳麓區(qū)商業(yè)消費(fèi)增加迅速,三年來(lái)人口保持快速增長(zhǎng)； 三年來(lái)gdp增長(zhǎng)率均達(dá)到或超過(guò)15%，gdp年均增長(zhǎng)率較高； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年穩(wěn)定增加，增長(zhǎng)率均超過(guò)17%，零售行業(yè)發(fā)展空間大，發(fā)展速度快； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長(zhǎng)，三年平均增長(zhǎng)率超過(guò)10.6%，表明城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力逐步加強(qiáng)，居民生活相對(duì)富裕。,岳麓區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀,1、傳統(tǒng)商圈以榮灣鎮(zhèn)為龍頭，商業(yè)體量6.5萬(wàn)，吸納了全河西消費(fèi)人群； 2、以湘騰為中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原廣場(chǎng)、金麓國(guó)際、西城龍庭等上也體量約13萬(wàn)，崛起為新的核心商業(yè)中心； 3、觀沙嶺商圈也已奧克斯、綠地、世貿(mào).泊翠灣為代表開(kāi)始崛起。,項(xiàng)目毗鄰河西最具發(fā)展?jié)摿Φ挠^沙嶺商圈,望城坡商圈 約4萬(wàn),榮灣鎮(zhèn)商圈 約6.5萬(wàn),觀沙嶺商圈 約5萬(wàn),市政府商圈 以湘騰為中心，約13萬(wàn),傳統(tǒng)商業(yè)中心,新興商業(yè)中心,項(xiàng)目周邊商業(yè)體概況,岳麓區(qū)位于長(zhǎng)沙市區(qū)西部，由于湘江的間隔，具有一定的封閉性；隨著市委市政府西遷和先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，近幾年岳麓區(qū)已成為長(zhǎng)沙最具發(fā)展活力的市區(qū)之一。岳麓區(qū)正逐步改變僅有溁灣鎮(zhèn)商業(yè)圈的單級(jí)商業(yè)格局，望城坡商業(yè)圈、觀沙嶺商業(yè)圈、金星中路商業(yè)圈均已初具雛形。,本案,區(qū)域商圈概況,地理位置及范圍,以金星路與桐梓坡路交匯處為核心，向周邊擴(kuò)散，面積約10平方公里。,商業(yè)圈特點(diǎn),位于先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，北接長(zhǎng)沙市、岳麓區(qū)、望城區(qū)政府，南為建設(shè)中的梅溪湖國(guó)際商務(wù)區(qū)，周邊高端小區(qū)較多且入住率較高。因此，該商業(yè)圈規(guī)劃起點(diǎn)高，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)開(kāi)業(yè)商家均為高檔酒店、品牌餐飲和高檔娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，暫無(wú)零售商家。計(jì)劃于今年國(guó)慶前開(kāi)業(yè)的步步高湘騰商業(yè)廣場(chǎng)將可改變這一現(xiàn)狀，其建筑面積9萬(wàn)平方米，共十層，其中負(fù)一層為精品超市，一至六層為百貨，第七層為電器數(shù)碼，第八、九層為餐飲休閑和電影院，是步步高第二個(gè)自有物業(yè)的大型購(gòu)物中心，也是奧克斯廣場(chǎng)項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。,金星中路商圈,地理位置及范圍,東至瀟湘路，西至岳華路，南至桐梓坡路，北至含光路,商業(yè)圈特點(diǎn),隨著周邊小區(qū)入住率的逐漸提高，觀沙嶺商業(yè)圈也漸漸成形，作為“一江兩岸，協(xié)同發(fā)展”規(guī)劃中的長(zhǎng)沙河西的城市主中心所在地，觀沙嶺商業(yè)圈西為長(zhǎng)沙高新區(qū)和政務(wù)區(qū)，東為濱江新城，即將開(kāi)工建設(shè)的地鐵4號(hào)線將在此與正在建設(shè)中的“長(zhǎng)株潭”城鐵、規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線完成換乘。今年開(kāi)業(yè)的人人樂(lè)天驕店將采用小型購(gòu)物中心形式經(jīng)營(yíng)，3萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積將以超市為主，并集百貨、電器于一體；后年開(kāi)業(yè)的奧克斯廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)均將建設(shè)為集大型購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓于一體的城市綜合體，介時(shí)該商業(yè)圈的的業(yè)態(tài)組合將得以大大豐富，對(duì)中高端消費(fèi)群體的吸引力也將大大提升。該商圈是岳麓區(qū)最有潛力發(fā)展為市級(jí)商業(yè)中心的商業(yè)圈。,觀沙嶺商圈,區(qū)域商圈概況,梅溪湖、濱江新城、洋湖垸三大板塊將引領(lǐng)河西的發(fā)展及蛻變。而洋湖垸難以成就中心，相比梅溪湖，濱江新城地段優(yōu)勢(shì)明顯。,濱 江 新 城,洋湖垸,梅溪湖 國(guó)際功能服務(wù)區(qū),自然環(huán)境較好，但地理位置較偏遠(yuǎn)，難以成為真正的城市中心。,兼得自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。,地段優(yōu)勢(shì)明顯，自然環(huán)境相對(duì)較差。,濱江新城區(qū)域優(yōu)勢(shì),本項(xiàng)目,商業(yè)用地,沿江風(fēng)光帶 施家巷公園,商住用地,住宅用地,濱江板塊商業(yè)橋頭堡,濱江新城新調(diào)整規(guī)劃詳解2011.11,世貿(mào),綠地,南山地塊,萬(wàn)科君捷,漁人碼頭,本項(xiàng)目,中央商務(wù)區(qū),生態(tài)中心區(qū),活力生活區(qū),濱江新城定位：長(zhǎng)沙市復(fù)合型新都會(huì)中心，近期內(nèi)成為大河西先導(dǎo)區(qū)新的商業(yè)中心、湘江西岸重要的旅游休閑與文化教育基地,濱江新城新調(diào)整規(guī)劃詳解2011.11,整體規(guī)劃核心：一主、二次、二園、兩帶、四片 一主：濱江主商務(wù)中心 二次：創(chuàng)新中心、活力中心（圍繞廢棄廠房修建） 二園：北津城遺址公園、施家港水上公園 兩帶：湘江風(fēng)光帶、瀟湘大道產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 四片：四片濱水住宅區(qū),中央商務(wù)區(qū)：以金融商務(wù)辦公為主導(dǎo)，集工作、休閑、居住功能于一體。 生態(tài)中心區(qū)：中央商務(wù)區(qū)的補(bǔ)充，在功能布局及建筑規(guī)劃上擁有更多特色；圍繞北津城公園提升片區(qū)人文及居住環(huán)境，以吸引高端居住人群及研發(fā)、創(chuàng)新企業(yè)。 活力生活區(qū)：圍繞濱水區(qū)歷史建筑和保留的工業(yè)廠房展開(kāi)利用，將成為一 個(gè)以時(shí)尚青年白領(lǐng)需求為導(dǎo)向的活力生活區(qū)。,1,2,3,河西岳麓區(qū)近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、人口增長(zhǎng)迅速、消費(fèi)人群,河西目前商圈以溁灣鎮(zhèn)、金星路市府商圈、觀沙嶺商圈、望城坡西站商圈為主,項(xiàng)目所在濱江板塊在河西三大板塊中最具領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。,總結(jié)：,4,岳麓區(qū)商業(yè)消費(fèi)高速增長(zhǎng),2,區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析,市場(chǎng)篇,3,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),1,長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析,長(zhǎng)沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場(chǎng)是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能,多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展,第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張,第二階段：多核化發(fā)展,第三階段：都市群形成,長(zhǎng)沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成,在大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃推動(dòng)下，河西迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。,從長(zhǎng)沙的裂變談起：基于城市快速發(fā)展，長(zhǎng)沙由單核進(jìn)入多核發(fā)展階段。,長(zhǎng)沙發(fā)展趨勢(shì)：武廣開(kāi)通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮，一個(gè)國(guó)際化大都市崛起的身影若現(xiàn)。,國(guó)際化大都市若現(xiàn)，長(zhǎng)沙迎來(lái)歷史性革新 【升級(jí)】【西進(jìn)】【裂變】成為主旋律,【升級(jí)】城市功能、檔次升級(jí)，一個(gè)國(guó)際大都市的身影漸現(xiàn)。 【西進(jìn)】大河西先導(dǎo)區(qū)新規(guī)劃，帶動(dòng)西部城區(qū)影響力及凝聚力的提升。 【裂變】城市中心由一極到多極，五一商圈單極優(yōu)勢(shì)削弱。,長(zhǎng)沙發(fā)展趨勢(shì):升級(jí)、西進(jìn)、裂變,一主：城市主體 指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，北、東至瀏陽(yáng)河，西至湘江，南至繞城線，規(guī)劃城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口規(guī)模146萬(wàn)人。規(guī)劃強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，建設(shè)城市商務(wù)中心和商業(yè)中心，使之成為集信息、金融、商務(wù)、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的“極核”。 一次：河西新城 河西新城位于湘江以西，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河，規(guī)劃城市建設(shè)用地65平方公里，城市人口規(guī)模為65萬(wàn)人。在保護(hù)好岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)和其他自然山水體系的前提下，充分利用科研院校云集的有利條件以及國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的先導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，使之成為環(huán)境一流、水平一流的文化科教產(chǎn)業(yè)中心。 一次：星馬新城 星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃建設(shè)用地64平方公里，城市人口規(guī)模為53萬(wàn)人。以星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴(kuò)大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模，利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。,長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2001-2020）,長(zhǎng)沙城市總體規(guī)劃：一主、兩次、四組團(tuán)，濱江新城屬于規(guī)劃的河西中心，屬于城市規(guī)劃重點(diǎn)推進(jìn)的城市次中心。,沿湘江、319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌睘槌鞘兄黧w，“兩次”為河西、星馬新城，“四組團(tuán)”為暮云、撈霞、高星、含蒲組團(tuán)。,城市“一軸雙核心”規(guī)劃，將現(xiàn)河?xùn)|、河西雙cbd局面，呈現(xiàn)多中心多板塊發(fā)展趨勢(shì),新長(zhǎng)沙：一軸兩帶雙中心 城市中央核心功能外溢，主城區(qū)范圍擴(kuò)大,城市主中心,老長(zhǎng)沙：一主兩次四組團(tuán) 城市核心功能集中在五一商圈,城市化進(jìn)程擴(kuò)張,大長(zhǎng)沙金融商務(wù)中心：為大長(zhǎng)沙提供行政、文化、金融商務(wù)服務(wù)。 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展、商貿(mào)與產(chǎn)業(yè)信息服務(wù)。 長(zhǎng)株潭區(qū)域服務(wù)中心，發(fā)展為長(zhǎng)株潭服務(wù)的體育、醫(yī)療中心，成為長(zhǎng)沙公共設(shè)施的疏解地。 片區(qū)服務(wù)中心，包括望城、寧鄉(xiāng)、含浦服務(wù)中心，前兩者為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，后者重點(diǎn)發(fā)展科教研發(fā)服務(wù)。,溁灣鎮(zhèn)商圈、觀沙嶺商圈、市府商圈,寧鄉(xiāng)縣城,望城縣城,大麓谷區(qū)域：未來(lái)大河西城市中心,含浦科教園,大河西先導(dǎo)區(qū)內(nèi)，濱江新城承擔(dān)了河西崛起橋頭堡的重任。,先導(dǎo)區(qū)城市總體規(guī)劃： “三大三小”6大商業(yè)中心，本案屬于其中的一大，即產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，未來(lái)先導(dǎo)區(qū)最大商圈之一。,大河西先導(dǎo)區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃,1,2,3,長(zhǎng)沙城市擴(kuò)容商業(yè)進(jìn)入多核時(shí)代,長(zhǎng)沙交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大幅推進(jìn)，河?xùn)|、河西雙核雛形可見(jiàn)。,未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)：,濱江板塊作為河西的橋頭堡必然是西進(jìn)發(fā)展重中之重,4,未來(lái)隨著河西的發(fā)展人群消費(fèi)力必將進(jìn)一步提高,基本思路,市場(chǎng)環(huán)境分析,項(xiàng)目發(fā)展 屬性分析,項(xiàng)目定位分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目條件,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),地塊界定,長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展研究,開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議,案例研究 分析,高類(lèi)似案例,重點(diǎn)案例,競(jìng)爭(zhēng)分析,客戶分析,商家研究,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),消費(fèi)及投資客戶研究,廣泛競(jìng)爭(zhēng),廣泛競(jìng)爭(zhēng),濱江新城商圈：一個(gè)傳統(tǒng)商圈外崛起的全新商圈，攪動(dòng)大半個(gè)長(zhǎng)沙的挑戰(zhàn)者,一個(gè)傳統(tǒng)商圈外崛起的全新商圈 長(zhǎng)沙商業(yè)經(jīng)過(guò)百年沉淀，商貿(mào)布局較為合理，功能齊全。由區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力與區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況不同，逐漸發(fā)展形成了幾大商圈，中心商圈為五一商圈，次級(jí)商圈有伍家?guī)X商圈，袁家?guī)X商圈，東塘商圈，侯家塘商圈，溁灣鎮(zhèn)商圈，星沙商圈， 濱江新城商圈位于，由奧克斯、世茂、綠地等綜合商業(yè)、街鋪商業(yè)、購(gòu)物中心及其它商業(yè)組成，以豐富的業(yè)態(tài)輻射全市。,廣泛競(jìng)爭(zhēng),濱江商圈的發(fā)展立足于河西區(qū)域客戶，同時(shí)需要面對(duì)傳統(tǒng)商圈的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng),濱江新城的崛起之路 核心競(jìng)爭(zhēng)客戶 來(lái)自銀盆嶺、麓谷、西站、榮灣鎮(zhèn)等河西區(qū)域的消費(fèi)者，及未來(lái)濱江新城所承載的居民 廣泛競(jìng)爭(zhēng)客戶 目前五一商圈、伍家?guī)X商圈、袁家?guī)X商圈的消費(fèi)者,榮灣鎮(zhèn)商圈,汽車(chē)西站商圈,岳麓區(qū)政府商圈,五一商圈,伍家?guī)X商圈,核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,濱江新城,營(yíng)盤(pán)路過(guò)江隧道,廣泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,廣泛競(jìng)爭(zhēng),濱江新城憑借奧克斯、綠地、世茂等品牌發(fā)展商的大型綜合商業(yè)規(guī)劃，足以媲美河西傳統(tǒng)商圈,長(zhǎng)沙市場(chǎng)成熟商圈主要憑借大型百貨及超市滿足區(qū)域客戶生活需求： 五一商圈：3家百貨、1家大型超市 袁家?guī)X：1家百貨 火車(chē)站：1家百貨、1家大型超市 東塘：2家百貨、1家超市 榮灣鎮(zhèn)：1家百貨、1家大型超市 濱江新城 1家大型百貨、1家綜合百貨、2家大型超市 足以滿足區(qū)域客戶生活配套需求！,廣泛競(jìng)爭(zhēng),目前傳統(tǒng)商圈都有其獨(dú)特的定位，濱江新城需要通過(guò)差異化的定位與傳統(tǒng)商圈爭(zhēng)奪消費(fèi)者,目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)成熟商圈都有其獨(dú)特定位： 五一商圈：城市中心綜合商業(yè) 袁家?guī)X：高端商業(yè) 火車(chē)站：低端商業(yè) 東塘：區(qū)域商業(yè) 榮灣鎮(zhèn)：區(qū)域商業(yè),濱江新城 用什么來(lái)吸引消費(fèi)者？,項(xiàng)目地塊位于濱江橋頭堡位置，距離傳統(tǒng)五一商圈僅10分鐘車(chē)程，占據(jù)最佳景觀資源，具備成為濱江新城商業(yè)的名片的潛質(zhì),廣泛競(jìng)爭(zhēng),漁人碼頭與濱江新城 項(xiàng)目位于濱江新城橋頭堡位置，距離傳統(tǒng)五一商圈僅10分鐘車(chē)程； 地塊臨近2橋，車(chē)流量較大，項(xiàng)目昭示好； 地塊占據(jù)一線江景資源，與地王北辰三角洲隔江相望； 項(xiàng)目具備成為片區(qū)商業(yè)領(lǐng)航者和名片的潛質(zhì)。,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),世茂1.5萬(wàn)方商業(yè)體量，依托希爾頓酒店及3000戶高端業(yè)主的“新天地”景觀商業(yè)街，主要定位于特色餐飲，潮流購(gòu)物,新天地濱江商業(yè)街 體量：1.5萬(wàn)方 業(yè)態(tài)：特色餐飲、休閑娛樂(lè) 價(jià)格：一二層外鋪：40000元/平 一二層內(nèi)鋪：20000元/平 三四層商鋪：13000元/平 去化情況： 三四層、一二層內(nèi)鋪去化情況較好,奧克斯20萬(wàn)方商業(yè)體量，主要包括品牌百貨、大型超市、步行街、娛樂(lè)中心的超大規(guī)模綜合商業(yè)體,奧克斯商業(yè) 體量：27萬(wàn)方商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)：品牌百貨、大型超市、特色休閑、餐飲娛樂(lè) 經(jīng)營(yíng)方式：80%商業(yè)自持、步行街商鋪對(duì)外銷(xiāo)售 銷(xiāo)售情況：商業(yè)蓄客認(rèn)籌中,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),綠地3萬(wàn)方商業(yè)配套，已經(jīng)確定引入大型超市、購(gòu)物中心、海派會(huì)所、3d影院等，主要為項(xiàng)目業(yè)主及寫(xiě)字樓客戶服務(wù),商業(yè),綠地配套商業(yè) 體量：3萬(wàn)平米 商業(yè)形式：寫(xiě)字樓裙樓 商業(yè)業(yè)態(tài)：海上匯購(gòu)物中心、1.6萬(wàn)海派club 經(jīng)營(yíng)方式：自持,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),北辰15萬(wàn)方濱江商業(yè)中心，依托于兩館一中心、湘江世紀(jì)城及項(xiàng)目本身客戶資源，打造的綜合商業(yè)中心,北辰三角洲商業(yè) 體量：15萬(wàn)平米 商業(yè)業(yè)態(tài)：五星級(jí)酒店、品牌百貨、大型超市、旗艦影院、精品專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、酒吧 經(jīng)營(yíng)方式：部分自持，商鋪對(duì)外銷(xiāo)售,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),本項(xiàng)目位于濱江橋頭堡位置，占據(jù)絕佳的景觀資源，但是自身體量較小，需要利用與放大自身優(yōu)勢(shì)，突出項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)以百貨、超市、購(gòu)物中心為主，本項(xiàng)目體量較小、整體不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 建議通過(guò)差異化定位，選擇單一業(yè)態(tài)集群，創(chuàng)造局部規(guī)模優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),本項(xiàng)目地塊昭示性較好，但是車(chē)性通達(dá)性差、人流量小，不具備自然人流匯聚，因此項(xiàng)目商業(yè)必須具備強(qiáng)勢(shì)吸引力！,項(xiàng)目通達(dá)性較差 客戶驅(qū)車(chē)需專(zhuān)程前往； 路過(guò)客戶較少，客戶需專(zhuān)程前往。,車(chē)行動(dòng)線,人行動(dòng)線,本項(xiàng)目必須具備強(qiáng)勢(shì)吸引力！,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),思考： 競(jìng)品業(yè)態(tài)主要以品牌百貨、購(gòu)物中心、大型超市及休閑娛樂(lè)中心為主； 項(xiàng)目體量?jī)H4.7萬(wàn)方，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中體量較少，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，相對(duì)區(qū)域競(jìng)品必須進(jìn)行差異化定位； 項(xiàng)目通達(dá)性較差，無(wú)法聚集人流，需要通過(guò)強(qiáng)勢(shì)商業(yè)對(duì)吸引客戶；,差異化、標(biāo)桿性,廣泛競(jìng)爭(zhēng),重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),濱江新城是全新崛起的又一商業(yè)中心，而且輻射面相對(duì)較廣，所面對(duì)的是7大傳統(tǒng)商圈的競(jìng)爭(zhēng)； 濱江新城商業(yè)體量及規(guī)劃可以吸引截留項(xiàng)目區(qū)域客戶； 但任然需要通過(guò)獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)與傳統(tǒng)商圈競(jìng)爭(zhēng)。,項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)品主要分兩類(lèi)，一類(lèi)是較小體量的商業(yè)，主要依托項(xiàng)目自身客戶，另一類(lèi)是依托項(xiàng)目本身巨大的商業(yè)體量，輻射項(xiàng)目周?chē)^廣區(qū)域； 項(xiàng)目體量較小，通達(dá)性較差，客戶匯聚需要有明確的目標(biāo)導(dǎo)向性； 必須通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的差異化商業(yè)定位來(lái)吸引人流前往。,競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié),基本思路,市場(chǎng)環(huán)境分析,項(xiàng)目發(fā)展 屬性分析,項(xiàng)目定位分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目條件,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),地塊界定,長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展研究,開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議,案例研究 分析,高類(lèi)似案例,重點(diǎn)案例,競(jìng)爭(zhēng)分析,客戶分析,商家研究,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),消費(fèi)及投資客戶研究,廣泛競(jìng)爭(zhēng),通過(guò)項(xiàng)目對(duì)