2011河北廊坊房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.ppt

河北廊坊房地產(chǎn) 市場調(diào)研報告,2011年12月27日,content目錄,part 1 市場研究分析 part 2 廊坊宏觀經(jīng)濟及區(qū)域發(fā)展研究 part 3 廊坊房地產(chǎn)市場分析 part 4 2012年廊坊房地產(chǎn)市場研判,part 1 市場研究分析,居民消費價格一季度同比上漲2.2%，二季度上漲2.9%，三季度上漲3.5%，四季度上漲4.7%，全年平均比上年上漲3.3%，其中食品價格上漲7.2%。固定資產(chǎn)投資價格上漲3.6%。,gdp、cpi顯示出我國經(jīng)濟態(tài)勢總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預期方向發(fā)展。,國民經(jīng)濟,宏觀經(jīng)濟,產(chǎn)業(yè)形態(tài),政策的著力點仍然是抗通脹。預計當前的緊縮措施仍將在未來幾個月持續(xù),10月中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)下跌 企業(yè)資金問題突出 經(jīng)濟增速總體呈降低態(tài)勢，未來出口和投資增速預計將繼續(xù)下降。 預計四季度經(jīng)濟增速雖仍有繼續(xù)下調(diào)的可能，但適度增長的基本態(tài)勢不會根本改變，全年經(jīng)濟增長將保持9.2%左右的水平。,年末廣義貨幣供應量（m2）余額為72.6萬億元，比上年末增長19.7%；狹義貨幣供應量（m1）余額為26.7萬億元，增長21.2%；流通中現(xiàn)金（m0）余額為4.5萬億元，增長16.7%。 年末全部金融機構(gòu)本外幣各項存款余額73.3萬億元，比年初增加12.1萬億元。其中人民幣各項存款余額71.8萬億元，增加12.0萬億元。全部金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額50.9萬億元，增加8.4萬億元。其中人民幣各項貸款余額47.9萬億元，增加7.9萬億元。,銀行儲蓄,居民儲蓄穩(wěn)步增長，增長速度近年有所回落。,全年房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%。其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%；辦公樓投資1807億元，增長31.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資5599億元，增長33.9%。,固定投資增長速度受政策影響，增長趨勢放緩。,固定資產(chǎn)投資,小結(jié),1、一季度，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，不存在滯脹，開局良好。2011年中國經(jīng)濟將呈現(xiàn)高增長、高通脹的格局。 2、固定資產(chǎn)投資保持較快增長，今年是“十二五”開局之年，各地投資積極性較高，內(nèi)生動力在增加，房地產(chǎn)投資增速較快。 3、從一季度情況來看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果在繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制。 4、貨幣供應增速回落，新增貸款繼續(xù)趨緩。 5 、總體經(jīng)濟勢態(tài)良好。,2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。在此前兩輪調(diào)控的基礎(chǔ)上，會議提出了調(diào)控房地產(chǎn)市場的8條措施，被稱為史上最嚴的政策調(diào)控“國八條”。 相隔22天，2011年2月16日，北京市正式發(fā)布進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（京政辦發(fā)20118號），北京基于國八條細則出爐，即“京十五條”。 3月29日，北京市政府向社會公布了今年新建普通住房價格控制目標，北京是唯一表示房價要“降”的城市。 11月30日，中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。,概述,京十五條的出爐標志著： 政策不明朗期轉(zhuǎn)入政策反應期，市場在政策直接打壓和觀望情緒下運行。 新國八條及京十五條： 對于再、改需求嚴格抑制，其中限購令及提高首付對我們的影響最為直接。 三年來首次下調(diào)存準，對行業(yè)短期利好有限,政策環(huán)境,廊坊政策,按照當前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個項目普遍貸款政策從緊，銀行的個貸渠道限制了以投資、投機為目的的購買多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。 首套房置業(yè)，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準利率的0.8倍； 二套房置業(yè)，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準利率的1.1倍； 三套房，不提供按揭。 其中，外地客戶（如北京）必須提供在廊坊本地一年以上的個人納稅證明或者當?shù)氐纳鐣ｋU繳納證明，否則無法辦理商業(yè)貸款。 一次性付款不受限制。,與國八條有關(guān)精神保持高度一致,廊坊市未出臺相關(guān)限購政策，但提高了貸款門檻，增加了購房者資金壓力。政策導致客戶觀望期加重，成交數(shù)量放緩，但廊坊房價未出現(xiàn)明顯波動。,廊坊政策分析,需求受到一定政策一定程度的打壓，房價依舊堅挺，未出現(xiàn)明顯波動,廊坊政策分析,北京嚴格，廊坊寬松,重點事件關(guān)注,區(qū)域市場受到一定程度沖擊，客戶出現(xiàn)抵制情緒，我們判斷這僅是暫時性的。,萬科香河項目因土地違規(guī)停工 已購房業(yè)務被套牢 萬科“撞到了槍口上”。5月23日，萬科位于河北香河的歡慶城項目被叫停。該項目是萬科聯(lián)合五礦置業(yè)開發(fā)。同時停工的還有萬通地產(chǎn)、綠地集團等數(shù)家知名地產(chǎn)商，他們均在河北香河圈地千畝以上開發(fā)大盤。 上述公司表示，停工、停售是為了配合國土督察對河北香河大規(guī)模的違規(guī)用地調(diào)查。5月15日，香河多幅土地違規(guī)被曝光。24日，河北省監(jiān)察廳對香河縣土地違規(guī)案9名責任人作出處理，其中香河縣縣長被建議免職。 來源：21世紀經(jīng)濟報道 發(fā)表于：2011年05月25日,小結(jié),1、政府針對房地產(chǎn)調(diào)控力度空前加大，從金融、貨幣、土地等方面著手，密集的出臺了系列政策，表明政府調(diào)控房價的決心，嚴厲打擊投資投機性購房。 2、嚴厲的限購與日漸不宜居的北京城市生活環(huán)境，正在用一硬一軟的方式分流著北京房市的購房需求。這無疑為環(huán)北京經(jīng)濟圈中的遠郊城市提供了被受益的可能。 3、在政策下，北京呈現(xiàn)關(guān)閉，河北顯現(xiàn)開放，主動郊區(qū)和被溢出客戶，以及部分投資客會把目光從北京被迫轉(zhuǎn)移。北京周邊板塊的熱度會只升不降。 4、容積率小于1的住宅用地不再供應，這意味著北京在售低密產(chǎn)品由于稀缺而導致價格居高不下。對低密產(chǎn)品的需求被迫向環(huán)北京城市轉(zhuǎn)移，并且在未來2-3年內(nèi)逐漸升級為第一居所。,維度一：大北京規(guī)劃對住宅市場的帶動,北京要實現(xiàn)從國家政治文化中心到世界城市的整體發(fā)展目標,北京患了“大城市病”，宜居方面“短板” 人口膨脹 交通擁堵 環(huán)境污染 資源短缺 城市貧困,城市目標：,城市現(xiàn)狀：,區(qū)域發(fā)展對住宅市場的帶動,北京作為“首都經(jīng)濟圈”的核心城市，要抓住機遇，通過三個轉(zhuǎn)變推動發(fā)展： 1、從過去注重功能集聚特別是經(jīng)濟功能集聚向功能疏解和輻射轉(zhuǎn)變外拓 2、從過去更多強調(diào)外省市保障北京向主動為外省市提供服務轉(zhuǎn)變外拓 3、從過去強調(diào)服務首都自身向通過服務區(qū)域、服務全國來實現(xiàn)自身發(fā)展轉(zhuǎn)變外拓,維度一：大北京規(guī)劃對住宅市場的帶動,推進京津冀區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展，打造“環(huán)首都經(jīng)濟圈”,主動郊區(qū)化是城市發(fā)展的必經(jīng)階段,維度一：大北京規(guī)劃對住宅市場的帶動,京津冀一體化都市圈，核心作用的發(fā)揮,京津冀都市圈包括2個直轄市和河北省的8地市（詳見右圖）； 土地面積18.50萬平方公里； 是政治、文化中心所在地和人口、經(jīng)濟密集區(qū)，是我國參與全球經(jīng)濟競爭的重要基地和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的區(qū)域，同時也將是未來大規(guī)模推進國際化的重點地區(qū)。,京津冀一體化黃金三角，東南部區(qū)域的帶動,以北京、天津、唐山為三角核心，構(gòu)建京津唐三角極軸，在外圍形成環(huán)狀合作帶。 通過核心的輻射效應和擴散，逐步形成合理的城市等級體系，構(gòu)建一體化空間格局。 圖示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地區(qū)，其發(fā)展關(guān)系到整個大范圍地區(qū)的合作格局。,“黃金三角”內(nèi)將最先發(fā)展，成為京津冀城市群的核心區(qū)域，由此帶動北京東、南部區(qū)域的快速發(fā)展。,維度一：大北京規(guī)劃對住宅市場的帶動,第 19 頁,維度一：大北京規(guī)劃對住宅市場的帶動,京津冀一體化城際間交通便捷、東南部帶動作用明顯,以北京為中心，以京津為主軸，以石家莊、秦皇島為兩翼的區(qū)域快速鐵路網(wǎng)構(gòu)架，覆蓋京津冀地區(qū)的主要城市，基本形成以北京、天津為中心的“1小時交通圈”。,高鐵和公路將帶動區(qū)域間聯(lián)系，其中路網(wǎng)輻射范圍密集的東南部區(qū)域?qū)⑹芤娓蟆?高速公路：有八達嶺高速公路、六環(huán)路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。 國道：京承高速公路、京哈高速公路、京開高速公路、京包公路和京豐公路。,高鐵系統(tǒng)：,公路系統(tǒng)：,第 20 頁,維度一：大北京規(guī)劃對住宅市場的帶動,國家“十二五”規(guī)劃提出了“城市群”的概念，首都經(jīng)濟圈的發(fā)展建設(shè)也納入到國家“十二五”規(guī)劃，說明今后很多問題的解決方案要放在更大的范圍內(nèi)思考，也就是京津冀大的地區(qū)，有七個河北城市與北京接壤。 環(huán)首都經(jīng)濟圈13個縣（市、區(qū)）中，廊坊有6個，可以說占到了半壁江山。北京要拓展，受自然條件限制其西北方向是山，東南是平原、出海口，而東南幾乎都是廊坊地域，有足夠承載力。,環(huán)首都經(jīng)濟圈的“城市群”概念,第 21 頁,維度二：北京第二機場規(guī)劃對住宅市場的帶動,北京第二機場的規(guī)劃建設(shè)為區(qū)域發(fā)展臨空經(jīng)濟提供巨大商機和產(chǎn)業(yè)帶動下源源不斷的客流量,第 22 頁,該規(guī)劃區(qū)位于永清縣，北臨即將選址建設(shè)的首都第二機場約20公里，東距廊坊市區(qū)17公里.,市場研究分析區(qū)域發(fā)展對住宅市場的帶動,維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對住宅市場的帶動,規(guī)劃區(qū)毗鄰廊坊，處于環(huán)京津經(jīng)濟圈的腹地和京津走廊的中心,永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園,第 23 頁,市場研究分析區(qū)域發(fā)展對住宅市場的帶動,維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對住宅市場的帶動,100公里半徑的范圍內(nèi)包括兩個運營中的國際機場、一個擬建的首都第二機場,永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園,第 24 頁,市場研究分析區(qū)域發(fā)展對住宅市場的帶動,維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對住宅市場的帶動,北京向東南發(fā)展，廊坊向西拓展,永清作為發(fā)展重點之一，體現(xiàn)了廊坊市區(qū)城市功能向西拓展的方向，永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域東北部與廊坊毗鄰，是廊坊城市西擴的自然延伸。 永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園處于環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶與中部特色產(chǎn)業(yè)軸上，良好的區(qū)為優(yōu)勢為園區(qū)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。,第 25 頁,市場研究分析區(qū)域發(fā)展對住宅市場的帶動,維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對住宅市場的帶動,良好的交通優(yōu)勢，可快速融入京津冀的交通網(wǎng)絡中,高速公路： 北津塘高速公路、京深高速、津保高速、京開高速、京臺高速、涿密高速、廊滄高速 鐵路： 京滬高鐵、京山鐵路、京廣鐵路、京滬高鐵 港口： 天津港 航空： 北京國際機場、天津機場、首都第二機場,永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園,第 26 頁,市場研究分析區(qū)域發(fā)展對住宅市場的帶動,維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對住宅市場的帶動,18洞的高爾夫球場 國際學校 五星級酒店及生態(tài)莊園 溫泉度假村 大型綜合醫(yī)院 綜合商業(yè)區(qū),永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設(shè)會引入豐富的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進駐，同時帶來巨大的人流量,本案,第 27 頁,市場研究分析區(qū)域發(fā)展對住宅市場的帶動,維度四：周邊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對住宅市場的帶動,2009年底，永清臺灣工業(yè)新城與廊坊浙商新城投資有限公司就合作建設(shè)浙商新城項目達成協(xié)議，旨在建成集服裝產(chǎn)業(yè)基地、旅游休閑、國際會議、生活商貿(mào)融為一體的京津生態(tài)衛(wèi)星城，打造“世界時裝之都永清”。 浙商新城以創(chuàng)新型綜合業(yè)態(tài)為特點，整合本地獨特的區(qū)位優(yōu)勢和浙商的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將民生用品的制造、銷售、金融服務、京津市民郊游和浙商居住生活有機結(jié)合。 規(guī)劃占地2萬畝，計劃總投資300億元，建設(shè)項目包括：浙商服裝城、浙商商貿(mào)城、浙商理想城、浙商旅游休閑城。,臺灣工業(yè)新城與浙商新城規(guī)劃，預計產(chǎn)業(yè)帶動46萬人，對區(qū)域住宅帶動起到明顯的推動作用,第 28 頁,小結(jié),1、北京定位世界城市，但受到資源緊張、交通擁擠、生態(tài)環(huán)境等方面的壓力，亟需疏解城市壓力、分散城市功能，主動提出融合發(fā)展。承接首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和功能分散，成為廊坊發(fā)展的必然要求。 2、北京第二機場的規(guī)劃建設(shè)對南部區(qū)域的發(fā)展起到了前所未有的巨大帶動作用，基于機場與航空產(chǎn)業(yè)而發(fā)展形成的臨空經(jīng)濟圈將成為城市經(jīng)濟增長的引擎。這是一塊潛能無限的價值洼地，我們剛好恰處其中。 3、大北京的規(guī)劃發(fā)展，需要其城市功能與范圍進一步擴大，輻射并帶動整個區(qū)域的協(xié)同發(fā)展，無論是京津冀一體，亦或是環(huán)首都圈，廊坊都在核心位置。 4、永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園及周邊產(chǎn)品規(guī)劃，均將帶動區(qū)域未來無限大潛質(zhì)。,part 2 廊坊宏觀經(jīng)濟及區(qū)域發(fā)展研究,城市概括：廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。享有 “京津走廊明珠”和 “聯(lián)京津之廊，環(huán)渤海之坊” 的美譽。 城市定位：京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市；承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務業(yè)為主的生態(tài)宜居名城.,城市發(fā)展利好： 便捷的立體交通體系：市區(qū)距離北京和天津中心區(qū)分別為40公里和60公里，1個小時可達首都國際機場、天津國際機場和天津新港。 京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈軸心：京津冀都市圈是我國北部沿海地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)最好，發(fā)展最快的區(qū)域之一，廊坊處于京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟發(fā)展前景。,廊坊位處都市圈京津都市發(fā)展軸之上，對外交通便捷發(fā)達，發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢明顯，未來將加大與北京及天津的聯(lián)系,城市概括,廊坊市g(shù)dp總量以平均12%以上的以上的速度逐年遞增，人均gdp保持快速增長，,20062010年，廊坊全市g(shù)dp呈高速增長趨勢，年增長率均在10%以上，高于全國平均水平。,2010年，廊坊市人均gdp為32225元（約合4760美元），同期增長14.5%，由高速發(fā)展期進入平穩(wěn)發(fā)展期。,廊坊市g(shù)dp及增長率,廊坊市人均gdp及增長率,城市經(jīng)濟,2006 2010年廊坊市全市三產(chǎn)情況,廊坊市以二產(chǎn)為主導，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，以現(xiàn)代服務業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，全市財富人群不斷增加，廣陽區(qū)以三產(chǎn)為主且比重不斷攀升，財富集聚明顯,2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值157.4億元，增長2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長14.0%。 廊坊市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)依然是經(jīng)濟的主導力量 ，2010年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值4515億元，增長169 。 2006年以來，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重呈整體下降趨勢，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，在增加值構(gòu)成中所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢 。 “十一五”時期，第三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長17.4%，比“十五”年均增速提高5.5個百分點。對經(jīng)濟增長的貢獻率為39.3%。 到2010年底，廣陽區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重由2007年21.3：28：50.7調(diào)整到9.3：35.1：55.6，增加值由16.7億元上升至61億；民營經(jīng)濟實體單位發(fā)展到2.4萬家。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),廊坊市（含香河、固安等縣）總面積6429平方公里?？?cè)丝?13.07萬人，其中城鎮(zhèn)人口達到198.27萬人左右。 廊坊市區(qū)建成區(qū)面積54平方千米。廣陽區(qū)人口41萬，安次區(qū)人口37萬，開發(fā)區(qū)人口8萬，市區(qū)人口約86萬人口。,廊坊市人口出生率處于河北省最低，而人口增長速度處于河北省最高水平。 人口增長快速的原因主要在于城市建設(shè)力度大幅提升，導致京津等地外溢人口大量進駐。,廊坊自1989年建市以來，從北京的農(nóng)產(chǎn)品基地到環(huán)渤海地區(qū)的明星城市 ，人口結(jié)構(gòu)已從過去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主 。 據(jù)統(tǒng)計，2008年全市暫住人口（一個月以上）為14.06萬人，占全市總?cè)丝诘?.01%，比1990年增長了3.3倍，比2000年增長1.4倍。 根據(jù)廊坊市城市發(fā)展目標，2020年廣陽區(qū)將成為一個以移民為主體的百萬人囗城市。,廊坊的人口結(jié)構(gòu)已從過去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主，同時廣陽區(qū)人口比重增大，屬于城市核心區(qū)域,人口分析,財富人群數(shù)量非常龐大 財富多聚集于管道局管理層、下縣私企老板等處于財富頂層；城區(qū)個體業(yè)者、公務員及企業(yè)中層管理人員處于財富中層。,管道局相關(guān)、it、金融、會展、商務服務等收入水平最為突出。 管道局直屬員工約2萬人，政府企事業(yè)機關(guān)單位、公務員等約13萬人，開發(fā)區(qū)1300多家企業(yè)，中高層管理人員約1.5萬人。,2010年廊坊市分行業(yè)平均工資累計對比,廊坊財富人群數(shù)量龐大，財富多集中于管道局管理層、私企業(yè)主和政府高官,財富結(jié)構(gòu),一軸：即南北綠色步行軸，北至廊坊尖塔區(qū)域南到廊坊龍河次中心區(qū)，其中，廊坊火車站南北廣場至廣陽道是一軸的核心組成部分，是發(fā)展特色商貿(mào)、文化交流、生態(tài)居住、游玩休憩的最佳區(qū)域。 一廊：即京滬高鐵景觀生態(tài)廊，這是依托高鐵線路及鐵路兩側(cè)防護綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。 兩環(huán)：即環(huán)城水系景觀帶、環(huán)城奧林匹克公園。 八中心：即市民廣場、商業(yè)中心、休閑中心、體育中心、交通樞紐中心、商務中心、會展中心、龍河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未來發(fā)展的主框架、城市結(jié)構(gòu)從模糊到清晰。,廊坊城市新框架：“一軸一廊兩環(huán)八中心”,城市規(guī)劃,空間布局：三點組團 市區(qū)服務密集生產(chǎn)區(qū)，即通過發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，形成財富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心； 開發(fā)區(qū)的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導，形成財富的創(chuàng)造中心； 萬莊的知識密集生產(chǎn)中心，即以萬莊為主體，結(jié)合清華科技園，通過建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風險金融一體化模式，形成廊坊市社會經(jīng)濟發(fā)展的動力中心。此外，結(jié)合龍河的改造與開發(fā)，聚集藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成廊坊市的藝術(shù)之城； 城市定位：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城。,廊坊市整體布局呈現(xiàn)三點組團模式，各個組團功能相對明確，本項目所在市區(qū)服務密集區(qū)，重點發(fā)展現(xiàn)代生活服務行業(yè)，未來將以居住生活為主,廣陽區(qū),安次區(qū),整體規(guī)劃,廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),1992年6月 26日正式開始建設(shè) 地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈、環(huán)京津經(jīng)濟圈中心 大北京規(guī)劃圈腹地 位于京津塘高速公路廊坊出入口處 面積： 67.5平方公里 人口： 53362人,被原國務院特區(qū)辦列為向海外客商重點推薦和重點聯(lián)系的九個開發(fā)區(qū)之一 1300多家企業(yè) 美國天河集團、德國魯爾集團、德國西門子、韓國lg集團、澳大利亞bhp等15家世界500強企業(yè) 30個投資國 美國、日本、法國、德國、瑞典、丹麥、荷蘭、韓國、新加坡、澳大利亞等國家和港澳臺地區(qū) 五大主導產(chǎn)業(yè) 機械電子、食品、新型建材、輕工紡織、生物制藥,重點園區(qū) 創(chuàng)業(yè)中心 電子產(chǎn)業(yè)園 華日工業(yè)園 新奧燃機工業(yè)園 石油管道工業(yè)園 朗森汽車零部件產(chǎn)業(yè)園 國際履約環(huán)保產(chǎn)業(yè)園,2010年廊坊市市區(qū)房地產(chǎn)投資總金額為98.93億元，同比大幅攀升264.92%； 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不斷增加，顯示房地產(chǎn)市場利好； 09年廊坊固定資產(chǎn)投資為1279.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占19.4%，受經(jīng)濟危機影響，占比下降1.2個百分點； 2010年廊坊市人均gdp為32225元（約合4760美元）：廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段，發(fā)展快速平穩(wěn)，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重,房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均gdp關(guān)系國際通用衡量標準,固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開放投資快速增長，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ),房地產(chǎn)投資,廊坊全市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額走勢圖,供應市場,近一年的土地成交情況（表一）,供應市場,近一年的土地成交情況（表二）,市場土地供應量充足，但多數(shù)地塊容積率在1.6以上，低密度地塊非常稀缺,供應市場,正在交易中的地塊,土地供應量與去年同期相比持平，整體供應充足,2010年廊坊全市商品房銷售面積為667.32萬平米，市區(qū)為154.12萬平米，僅占全市銷量23.09%； 2010年廊坊全市商品房竣工面積461.33萬平米，市區(qū)竣工面積101.29萬平米，占全市竣工量21.96%。,2007-2010年廊坊商品房銷售面積走勢,2007-2010年廊坊商品房竣工面積走勢,數(shù)據(jù)來源于：廊坊住房保障和房產(chǎn)管理局廊坊房地產(chǎn)雜志,需求市場,2010年廊坊市住宅銷售面積154.12萬 ，成交均價5651.08元/ ，月均去化12.84萬 ； 截止2011年11月份，共完成住宅銷量148.1萬平米，成交均價6131.09元/ ，月均去化13.46萬 ，月均去化量同比上漲5%；,2010年、2011年1月-11月廊坊市區(qū)新建商品住宅成交情況,2010年1月-2011年11月廊坊商品房成交量價走勢對比,大廊坊市場,來自霸州、文安、大城、永清的投資客投資廊坊市房地產(chǎn)市場,廊坊市房地產(chǎn)投資市場與香河、燕郊等市場客戶差異化，廊坊主要吸引霸州、文安、永清、大城等下縣的投資客為主， 燕郊、香河主要吸引來自北京、天津等一線城市外溢客戶為主。,燕郊、香河等地主要吸引京津外溢投資客戶，廊坊市場吸引外來投資客以霸州、文安、大城、永清等下縣的投資客為主，燕郊、香河等地對廊坊形不成客戶競爭,廊坊,廊坊外來投資客主要來自霸州、文安等下縣，約占投資客比重30%左右，來自京津等地投資客約占5%-10%左右，其余投資客均為廊坊本地客戶,燕郊 香河,霸州：距離廊坊47公里，s273直通廊坊 住宅均價：3200-3600元/ m2 消化速度：100萬m2/年 中小企業(yè)：勝芳做為東部的龍頭，注冊企業(yè)數(shù)達7000家,文安：距離廊坊70公里 住宅均價：3500-3700元/ m2 消化速度： 17套/月 產(chǎn)品水平：過10萬平的項目僅有一個，平臺水平低，產(chǎn)品類型單一。 中小企業(yè)：個體工商戶9000多家，民營企業(yè)1500多家。,霸州,文安,永清：距離廊坊26公里，s273直通廊坊 住宅均價：3900-4300元/ m2 消化速度：20套/月 中小企業(yè)：民營企業(yè)和個體工商戶分別為713家、4386戶，平均注冊資本為15萬元。,大城,永清,大城：距離廊坊90公里 住宅均價：3100-3300元/ m2 消化速度：30套/月 產(chǎn)品水平：戶型在70-130 m2 中小企業(yè)：截至2008年底，全縣共有民營企業(yè)11280家，平均每40多人就有一個企業(yè),財富群體,廊坊及下縣擁有眾多民營企業(yè)，企業(yè)人數(shù)約35000家中小型企業(yè)及商戶中小企業(yè)的發(fā)展為廊坊市場提供了數(shù)量眾多的財富階層,香河,燕郊,燕郊：距離廊坊45公里 住宅均價：8500-9000元/ m2 消化速度：150萬m2/年 客戶來源：來自北京投資客戶大約90%,香河：距離廊坊35公里 住宅均價：6000-7000元/ m2 消化速度：新政后25-35套/月 客戶來源：來自北京投資客戶大約90%,廊坊,結(jié)論四：房地產(chǎn)投資增長迅猛，廊坊市房地產(chǎn)進入了高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步健康增長態(tài)勢,結(jié)論三：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城，城市規(guī)劃為本地塊城市化進程發(fā)展為奠定了基礎(chǔ)。,結(jié)論二：大河北發(fā)展中廊坊經(jīng)濟地位不斷增強，廊坊周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通輻射能力強，承接北京、天津及周邊縣市的客戶，未來將為本項目成為有效客戶人群；,結(jié)論一：廊坊屬于河北省重點發(fā)展的經(jīng)濟區(qū)域，城市發(fā)展力強勁,廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展繁榮，城市號召力增強；主城區(qū)地位不斷增強；項目所在地城市意向?qū)⒅饾u增強。,宏觀市場小結(jié),part 3 廊坊房地產(chǎn)市場分析,廊坊本土在售項目研究,在售 待售,區(qū)域板塊及特征,三大板塊：廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū),市區(qū)各區(qū)域在售項目信息表,塞納榮府 ：均價5900元/平方米 130-180平米精裝墅景洋房準現(xiàn)房在售，均價9000元/平米，全款每平米優(yōu)惠200元，2012年10月份交房。 新推13#、14#樓，15層，4個單元，2梯2戶，共120戶，均價5900元/平米，全款每平優(yōu)惠300元，貸款每平優(yōu)惠150元。 法式風情別墅區(qū)，總占地385畝，總建筑面積約47萬平方米，分5期開發(fā)， 一期主打產(chǎn)品，別墅和高層住宅，其中，12棟（24套）雙拼別墅、13棟（71套）聯(lián)排別墅和6棟高層住宅。 主力戶型分為：316-653平米的湖心雙拼別墅，247-294平米的連排別墅以及80-184平米的墅景洋房。 墅景洋房：11.4米的超大開間， 14米的進身，兩梯兩戶，戶型設(shè)計南北通透。3.7公里水系環(huán)繞，超大觀景臺。 大家新城 ：均價5500元/平方米 一期1、2、7、4、5#樓在售，3、6#樓待推，戶型面積90-108-120平米，樓層高度11、16層，一次性98折；按揭99折，1、2、7#樓2012年5月交房，3、4、5、6#樓2012年年底交房。 占地1200畝，建筑面積186萬平方米，容積率為2.2。5萬人口居住大型社區(qū)。工期5年。 配套：銀行、郵局、幼兒園、學校、農(nóng)貿(mào)市場、大型商業(yè)中心、步行街、星級酒店、會議中心等。 市政供暖。地下停車場，人車分流。小區(qū)環(huán)境幽雅，江南水鄉(xiāng)建筑風格。溫泉入戶、直飲水入戶，采用指紋鎖入戶等智能化管理。,廊坊熱銷樓盤最新動態(tài),華夏幸福城 ：均價7000元/平方米 14、17、18、19#樓在售，6、7號樓新品加推，40-150平米產(chǎn)品系。 優(yōu)惠：3萬抵5萬。全款95折，貸款99折。 老帶新優(yōu)惠： 1、老業(yè)主車位減5萬（原12萬，現(xiàn)7萬），新客戶總房款優(yōu)惠5萬； 2、首付10萬，買房送家電； 3、老客戶購買享1.5萬元優(yōu)惠。 綠化率38%，容積率2.37，占地面積735畝，總建筑面積149.6萬平方米。 配套：社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、小學，城市型商業(yè)+區(qū)域型商業(yè)+社區(qū)服務型商業(yè)。 格林郡府 ：均價6988元/平方米 12月10日內(nèi)部認籌，均價6666元/平米，開盤時間預計12月17日左右，預約登記，開盤時享每平米減100元優(yōu)惠，認籌期間到開盤期間一天優(yōu)惠288元。 榮盛開發(fā)，總建筑面積33萬平米，綠化率35%。30棟高層（18、24），總3000戶，戶型面積68-135平米，兩梯三戶，根據(jù)戶型贈送面積。 樣板間已對外開放，本次開盤樓棟為9#、11#、12#，14#,15#樓，交房時間預計2013年初。,呈祥紫園：最低價5500.00元/平方米 新推9#樓54平米小戶型，起價5500元/平米，另有7#樓24層、4#樓在售，目前90平左右及119平米以上大面積戶型在售，推出特價房活動，一口價6500元/平米，3#樓18層，2梯3戶正在排號，排號購房時每平米優(yōu)惠500元，預計年底或2012年初推出，交房時間預計在2012年下半年。 總占地五萬余平方米，由10棟現(xiàn)代化的景觀高層建筑組成，園林風貌具有典型的地中海法式風情，是安次區(qū)城市居住風貌的精品工程。 陽光逸墅：均價8000元/平方米 推出13#樓新房源，均價8000元/平米左右，戶型面積50-140平米普通住宅及88平米復式，13#樓為陽光逸墅最后一棟樓，其他樓棟均已售罄。 占地112畝，總建筑面積173389平米，13棟住宅樓，分2期開發(fā)。 建筑布局，強調(diào)圍繞“中央公園”的大院落布置。兩公頃的中央公園。 簡約現(xiàn)代的江南建筑風格。建筑表面材料以白色涂料、灰色面磚為主，適當結(jié)合鋼材與石材；色彩以冷色調(diào)為主，適當結(jié)合暖色百葉以襯托和變化。,曉廊坊：均價8000元/平方米 二期1#、5#、8#、14#、15#樓在售， 18層、28層，一梯兩戶，一梯三戶，共300多套，80-130平兩三居，均價8000元/平米，貸款每平米優(yōu)惠100元，全款每平米優(yōu)惠300元。在售房源預計2013年5月底交房。 廊坊市核心區(qū)。小廊坊村舊址，為廊坊市起源部分，廊坊人對其有深厚感情。 配套：15分鐘商圈內(nèi)，火車站、長途汽車站、私人汽車站、公交車站、學校、醫(yī)院，在建中的京滬高鐵。 德榮帝景：均價6129元/平方米 特價房4999元/平米，戶型面積90-120平米。 16、17、18號樓目前在售，三棟樓樓間距110米，全部為24-26層板樓，兩梯四戶，戶型面積為90平方米兩居，110-130平方米三居，一房一價，均價6129 元/平方米，2013年年底入住。 占地566畝，總建筑面積83.88萬平米，容積率為2.2。項目分3期開發(fā)。,華夏鉑宮：均價8000元/平方米 1、3號樓為80-110平米loft；項目二期5號樓戶型130、196、226平方米三居至四居；住宅均價8000元/平米，226平均價9500元/平米；loft均價9000元/平米；購房享全款96折，按揭99折優(yōu)惠，全部物業(yè)類型在售約40套房源。 占地105畝，身處廊坊市新的中央政務區(qū)。新世紀公園、自然公園與其咫尺為鄰。 銀河領(lǐng)域：均價8000元/平方米 二期7#、8#、9#、10#、11# 商業(yè)s5、s6、s8樓在售，一次性優(yōu)惠200元，按揭優(yōu)惠100元每平米，項目目前2、4、6#樓在售房源僅68、70平米一居室，均價8000元/平米，全款每平優(yōu)惠80元，貸款每平優(yōu)惠30元。 占地5.7萬。11棟陽光板樓；50170平米經(jīng)典戶型；歐式簡約風格建筑與坡地園林鑄就項目非凡的尊貴與時尚；配套1.2萬平米風情商業(yè)街，享受近在咫尺的shopping生活。,華夏第九園蘭亭：均價7000元/平方米 s1#、s3#、s4#、s5#樓商業(yè)開盤公示，公示價格最高19000元/平米，最低12500元/平米，優(yōu)惠后起價8000元/平米，住宅即將清盤，戶型面積從82-128平米，均價7000元/平米，全款95折，首付30%享受99折優(yōu)惠，首付60%享受97折優(yōu)惠，首付80%享受96折優(yōu)惠，項目預計2012年年底交房。160-206平米洋房，價格9000-10000元/平米，全款95折，總房款減1萬五，按時簽約2萬。300平米合院總價600萬。 107畝新中式人文大宅，采用皇家園林手法，借鑒江南園林師法自然手段，再現(xiàn)古蘭亭八大景觀，打造獨具東方韻味的“山、院、家”。 匯源名居：均價7500元/平方米 目前僅14#樓30套左右房源在售，均價7500元/平米，全款98折，貸款無優(yōu)惠。 集住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體的綜合性項目。占地49000平方米 建筑面積:331585平方米，綠化率35%，容積率2.5.,廊坊萬達廣場：均價8500元/平方米 預推c區(qū)9#樓，開盤公示已出，酒店公示均價6500，商鋪公示均價25000，f座soho公寓在售，面積40-70平米，均價8500元/，送精裝及空調(diào)、電視等家電。1#住宅樓在售，均價8500元/，全款96折，戶型面積為85-130平米兩三居，待推8#樓，戶型面積為85-130平米兩三居，開盤時間待定。 占地13萬平米，總建筑面積64萬平米，可銷售面積34萬平米，是萬達集團在廊坊開發(fā)的第一個項目，也是全國第27個萬達廣場。 位于廊坊市中心最繁華的地塊之一，是匯集酒店、寫字樓、soho、住宅、步行街商鋪、外鋪、住宅底商、大型購物配套及娛樂綜合為一體的萬達第五代產(chǎn)品城市綜合體，它將現(xiàn)代時尚、國際化的商業(yè)商務理念與東方文明和文化有機的結(jié)合，即成為廊坊市區(qū)一個嶄新的地標性建筑。 紐約公園三期：均價6800元/平方米 12、15號樓售罄，12月3日推出14號樓，共200套房源，樓層24層，88平米南北通透兩居和119平米通透三居，65平米一室兩廳?，F(xiàn)推出買房送車活動，三居送福特，兩居雪佛蘭。 距離廊坊高鐵站1200米，緊鄰區(qū)大型規(guī)劃市政公園瑞豐公園，距離市重點小學十四小、五中、安次一幼步行5分鐘路程，與安次區(qū)政府辦公大樓新址及龍河高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)隔路相望。 63平米的一室一廳、7080多平米的兩室兩廳、100120多平米的三室兩廳以及157平米的四室兩廳兩衛(wèi)，共十多種戶型，格局方正，戶戶朝陽，南北通透，推窗見景。 三期鑒于位置上的優(yōu)勢，處于小區(qū)園林景觀中心地段，又與市政瑞豐公園隔路相望，所以三期公園地產(chǎn)啟幕，小區(qū)樓王隆重面世。,市區(qū)各區(qū)域重點項目信息表,建筑風格,市場供應,廊坊項目建筑風格多樣，現(xiàn)代風格較多，立面材質(zhì)以高級涂料為主，主色調(diào)以白、灰、黃淺色調(diào)為主，基本無其他顏色，同質(zhì)化競爭嚴重。,戶型及配比,市場供應,第 62 頁,兩居為主,三居為主,（平方米）,廊坊在售項目戶型面積區(qū)間,戶型配比,目前市場主流戶型面積區(qū)間一居40-60，兩居70-100，三居90-130，四居130以上； 安次區(qū)一居50-60，兩居80-90，三居100-120；廣陽區(qū)一居40-50，兩居80-100，三居110-130為主； 從戶型配比看，安次區(qū)以兩居為主，廣陽區(qū)以三居為主,一居,兩居,三居,四居及以上,市場供應,戶型及配比,第 63 頁,廊坊項目層高基本上為2.8-2.9米，戶型設(shè)計中規(guī)中矩，主力戶型基本上都能做到大面寬、短進深，良好的采光與通風，保證戶型的舒適度；基本上做到明廚明衛(wèi)。,主力戶型分析,市場供應,第 64 頁,目前廊坊在售項目基本都采用地暖，門窗采用斷橋鋁合金，可視對講系統(tǒng)，少數(shù)項目引入低碳理念，使用低碳環(huán)保技術(shù)，如led照明及太陽能熱水系統(tǒng)。,設(shè)備設(shè)施,市場供應,園林打造以水系景觀為主，項目整體注重綠地面積的打造，綠化率基本在35%以上，個別項目達到50%以上。,園林景觀,市場供應,客戶特征,市場供應,開發(fā)區(qū)項目特征,擁有產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、外部交通等優(yōu)勢，低密度、外向型是該板塊的最大特征,【板塊基本特征】,區(qū)劃特征：是廊坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高等教育的聚集地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。 板塊特征：該板塊發(fā)展較晚，但起點較高。隨著廊坊市政府北遷、環(huán)渤海區(qū)域一體化發(fā)展，憑借自身優(yōu)越的交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境優(yōu)勢，該板塊長遠的市場發(fā)展空間很大。但是因未來3年內(nèi)供應規(guī)模極其有限，短期內(nèi)在廊坊市的影響力無法與廣陽區(qū)、安次區(qū)相衡。 客群特征：來源地較雜，以廊坊市區(qū)、開發(fā)區(qū)、北京客群為主，身份以企事業(yè)高層、政府各機關(guān)人員、私企老板為主，廊坊地區(qū)客群的置業(yè)目的以第一居所為主，北京市客群以第二居所為主。 產(chǎn)品特征：以低密度產(chǎn)品為主,第 68 頁,客戶接受總價區(qū)間：,總價60-100萬，兩居三居為主。,客戶來源：,廊坊客戶為主，占80%左右，其中以項目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶為主； 約10-20%的北京客戶。,客戶需求：,首置（大量）：婚房、高性價比房、外來人員定居房等； 改善（大量）：子女教育房、家庭結(jié)構(gòu)變化購房、舊換新購房、拆遷戶購房等； 多次置業(yè)（少量）：投資房、其它目的性購房等。,客戶年齡結(jié)構(gòu)：,以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、及少量32-50歲多次置業(yè)。,客戶購買方式：,80%以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款支付。,客戶職業(yè)構(gòu)成：,改善：私營業(yè)主、下縣老板、管道局及管道公司員工、政府部門工作人員及部分事業(yè)單位從業(yè)人員等； 首置：華為、富士康等公司職員、公務員、醫(yī)生、教師、銀行人員、其他普通工人等。,客戶關(guān)注點：,價格經(jīng)濟、品牌口碑、戶型實用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優(yōu)勢、物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)等。,客戶描述,市場供應,市場 主力客群,客戶結(jié)構(gòu),市場供應,第 70 頁,市場分析：廊坊房地產(chǎn)市場，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，但需求較為旺盛，整體處于供不應求階段，各項目市場表現(xiàn)良好，多數(shù)項目開盤即售罄，目前處于后期客戶積累階段；,未來供應：廊坊市目前在售項目，后期供應仍以中高密度產(chǎn)品為主，但整體市場供應相對不足，市場預期良好；,產(chǎn)品分析： 立面：風格以現(xiàn)代為主，材質(zhì)多是高級涂料，色調(diào)以白、灰、黃為主，各項目無太大區(qū)別，風格的純粹性急品質(zhì)感有待提升； 園林：園林打造以水系景觀為主，項目整體注重綠地面積的打造，綠化率基本在35%以上，個別項目達到50%以上； 戶型：安次以7090兩居為主，廣陽以90130三居為主，開發(fā)區(qū)以別墅洋房為主，其次為80左右兩居為主，戶型設(shè)計注重舒適度，基本都能做到大面寬、短進深，明廚明衛(wèi)，功能區(qū)劃分明確，贈送飄窗等高附加值； 配套：小區(qū)基本配建幼兒園，其余配套功能單一，以住宅底商為主，基本無會所及大型商業(yè)配套； 外立面：中式風格占市場主導，新古典風格開始出現(xiàn)但較為初級，純粹性和品質(zhì)感均有待完善；,客戶分析：廊坊區(qū)域項目以廊坊本地客戶為主，有少數(shù)北京客戶，大概占10-20%；廊坊本地客戶以自住和改善為主，北京客戶主要關(guān)注中小戶型，以投資為主。,廊坊住宅市場同質(zhì)化競爭嚴重，且項目品質(zhì)整體一般，無論從立面、戶型、園林景觀、項目配套、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)管理等各方面，本案均有實現(xiàn)全面超越的可能，使本案脫穎而出，避免同質(zhì)化競爭。,結(jié)論,市場供應,住宅消費市場研究,根據(jù)前述對客戶置業(yè)目的、戶型需求的分析，可以看出改善類客戶占廊坊的市場主體。其對產(chǎn)品的品質(zhì)要求較高，這就決定了客戶對于購買物業(yè)檔次的傾向在中高端物業(yè)以上；另一方面，以鉑宮、蘭亭為代表的城市豪宅的熱銷，又說明了客戶購買物業(yè)檔次的傾向會以奢侈為邊際。,綜上所述，廊坊房地產(chǎn)市場的主力客戶群由五類客戶組成，低購買力的超前消費者（a類客戶）、中等購買力的理性與超前消費者（b類客戶d類客戶）、高購買力的保守與理性消費者（c類客戶e類客戶）。,目標客群呈現(xiàn)以下特征 決大多數(shù)客戶的價格承受能力有限。 決大多數(shù)客戶為首次置業(yè)，置業(yè)目 的主要以滿足剛性需求為主。 對于產(chǎn)品的性價比、生活配套的關(guān)注度較高。,廊坊住宅消費市場總結(jié)剛性需求、性價比,廊坊住宅市場客戶分層,此消費客群分層與開發(fā)企業(yè)的三個梯隊基本吻合，也體現(xiàn)了廊坊市場的定位不細分趨勢出現(xiàn)。,廊坊市區(qū)客戶特征,廊坊市區(qū)客戶特征總結(jié)：,客戶家庭結(jié)構(gòu)上，客戶以兩口之家、三口之家為主。 客戶年齡特征上，客戶年齡主要在30-50歲年齡段。 客戶職業(yè)特征上，主要集中于“企事業(yè)單位/政府部門/個體” 。 客戶接受總價上，60萬以上接受總價達到81%。 從這些客戶特征可以看出，廊坊市的核心客戶購買能力在中等水平以上。（會有依靠父母提供首付的低購買力客戶，所占比例極少。）,市場意向客群居住地調(diào)查,從客戶來源上看，市場意向客戶除廣陽區(qū)、安次區(qū)、周邊區(qū)縣（包括文安、大城等下縣）以外，來自北京及其他區(qū)域的客戶源也在增加。 隨著環(huán)北京經(jīng)濟特區(qū)的建設(shè)、廊坊市區(qū)010電話號碼的開通，以及高鐵成城際交通的開通，以下比例將有所改變，消費者對居住地癿選擇逐漸從北京轉(zhuǎn)向外地，更多的消費者將趨向工作地購房，向外部擴散。,市場重點在售項目分析,華夏鉑宮,華夏幸福城,銀河領(lǐng)域,榮盛曉廊坊,榮盛豪坻坊,廊和坊,塞納榮府,天地鳳凰城,位于廊坊市北鳳道(原北環(huán)路)北，永共路西側(cè)； 占地面積：105畝 建筑面積：198460平方米 80000 (住宅),6802 (停車場)（一期） 綠化率:30% 容積率: 2.52 土地年限:70年 裝修: 毛坯 配套設(shè)施：地下停車場、超市、會所、幼兒園 樓座展示：總837戶 建筑物層數(shù) 28 均價: 9500 元/（價格為12號樓均價） 12號樓共三個單元，一單元22層，一梯三戶， 二單元6層，一梯兩戶，三單元24層，兩梯四戶，共170套房源 物業(yè)類別：中大型停車場/市鎮(zhèn)聯(lián)立式房屋、公寓 物業(yè)費：2元/平米（本土并福物業(yè)公司） 開發(fā)商：廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間：二期12號樓2011年5月13日 一期2010年10月30日 完工時間：2012/8/1 入住時間：2012年12月30日,華夏.鉑宮 項目基本信息,華夏鉑宮12#c2a戶型 2室2廳2衛(wèi)1廚 136.60,華夏鉑宮12#e1a戶型 3室2廳1衛(wèi)1廚 133.18,曉廊坊c戶型圖2室2廳2衛(wèi)1廚 131.07,廊和坊金融街戶型圖2室2廳2衛(wèi)2廚 127.00,part 4 2