某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目探討專題研究報告.ppt

,養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目探討,2012年1月 上海弘智,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,上海養(yǎng)老院個案與收費(fèi),世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,上海養(yǎng)老院個案與收費(fèi),世界老年人口老齡化現(xiàn)狀 國際上養(yǎng)老社區(qū)分類 國外幾種養(yǎng)老模式比較 西方老年住宅發(fā)展 國外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制 西方國家的老年住宅發(fā)展,資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心,根據(jù)聯(lián)合國提供的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字,在2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老年人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個國家是西班牙、意大利和日本。,世界老年人口老齡化現(xiàn)狀,世界人口正以不可逆轉(zhuǎn)的速度步入老齡化這一事實(shí)，將成為勾勒未來國民經(jīng)濟(jì)健康程度的決定性因素。,國外幾種養(yǎng)老模式比較,從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。,國際上養(yǎng)老社區(qū)分類,美洲、亞洲的老年住宅主要是政府扶持+發(fā)展商盈利型,租賃式公寓,人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo) 致老年社區(qū)出現(xiàn)的主 要原因,政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā) 展，政策、資金上大力支持 老年社區(qū)完全社會化，處于 成熟階段,集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，老年 社區(qū)建設(shè)較完善,面向社會老年人，區(qū)域位置 交通便利、環(huán)境優(yōu)雅,國外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制,西方發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。,老齡化初期 政府 保障水平低,老齡化中期 政府+開發(fā)商 政府給予一定支持,老齡化加劇 開發(fā)商為主 社會保障體系完善,形成條件 運(yùn)營主體 社會保障,西方發(fā)達(dá)國家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展的,第三階段老年社 區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”,第二階段 老年公寓,第一階段 傳統(tǒng)養(yǎng)老院,西方老年住宅發(fā)展,西方國家的老年住宅發(fā)展,歐洲國家與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,上海養(yǎng)老院個案與收費(fèi),我國老齡化發(fā)展趨勢 我國老年住宅的市場現(xiàn)狀 我國老年住宅生存條件 我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式 我國老年社區(qū)的發(fā)展類型 我國老年住宅機(jī)會預(yù)期 我國老年住宅情況小結(jié),我國老齡化發(fā)展趨勢,目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.77億人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲以上老年人占總?cè)丝诘?.87，同2000年第五次人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點(diǎn)。 摘自第六次人口普查數(shù)據(jù),在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點(diǎn),生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們； 他們并不渴求的財產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫；,出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體,現(xiàn)在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段；,有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋涂梢陨暾堊♂t(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。,有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進(jìn)養(yǎng)老院。,普通型養(yǎng)老院,醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院,老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。,多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設(shè)計(jì)和建造。（“老年公寓”國際上的通行定義，即“專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設(shè)施，而是由社會投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅?！保?老年 公寓,老年 社區(qū),老年社區(qū)的發(fā)展類型,目前我國老年住宅按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式,我國老年住宅市場現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來源：零點(diǎn)調(diào)查,北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6% 以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求。 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。,這表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。,我國老年住宅現(xiàn)狀,我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)盈利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，開發(fā)周期長,目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)盈利,老年住宅受眾群體有限,現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差,建設(shè)投資額高于普通住宅，與常規(guī)模式有所不同,我國老年人口絕對數(shù)字大，到2040年60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達(dá)到2.87億人，增長速度將快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。 傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念在相當(dāng)時間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位，“度假養(yǎng)老”觀念沒有形成。,充分條件,必要條件,我國處于老齡化初期，市場雖然已經(jīng)開始細(xì)分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有盈利性老年住宅并不成熟。,我國老年住宅生存條件,人口開始老齡化，老年客戶細(xì)分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟。,我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（1/3）,我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（2/3）,我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（3/3）,我國老年住宅機(jī)會預(yù)期,未來發(fā)展前景看好，老齡化未加劇，社會保障體系不完善，觀念未轉(zhuǎn)變，市場培育期較長,我國80歲以上高齡人口數(shù)量占總數(shù)的10%，每年5%的速度增長世界罕見,2030-2040年會面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，因此老年住宅需要較長的市場培育期,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會保障機(jī)制將不斷完善,未來發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和“度假養(yǎng)老”習(xí)慣開始形成,人口老齡化嚴(yán)重的未來，政府也會給予政策與資金上的扶持,人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢顯現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)展進(jìn)程 社會保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發(fā)展 服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于初級發(fā)展階段 傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場培育期 缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區(qū)的發(fā)展 未來發(fā)展前景看好，但需較長的市場培育期,我國老年住宅情況小結(jié),世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與案例分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,上海養(yǎng)老院個案與收費(fèi),我國現(xiàn)有養(yǎng)老政策 代表案例 北京東方太陽城、上海綠地21城孝賢坊、 卓達(dá)太陽城養(yǎng)老社區(qū)、鄭州 金秋樂園 國際養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究 佛羅里達(dá)太陽城 養(yǎng)生與養(yǎng)老的關(guān)系 泰國chiva-som 、德國巴登巴登 西方老年住宅發(fā)展及機(jī)制,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策,2011年各地最新惠老政策 新老年法草案出爐 子女“?；丶铱纯础睂⑷敕?北京市老年人優(yōu)待工作的管理辦法 北京市老年人優(yōu)待政策 民政部將向全國80以上老人發(fā)放高齡津貼 多項(xiàng)優(yōu)惠支持新建養(yǎng)老院 人保部：正研究制定養(yǎng)老保險基金投資運(yùn)營辦法 南京60歲以上老人已突破100萬 明年福利事業(yè)要投 入14.5億元 將老年文化事業(yè)納入黨政領(lǐng)導(dǎo)議事日程,為促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，市政府出臺多項(xiàng)政策：新建非盈利性養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)用地，可采用劃撥方式優(yōu)先供地；新建盈利性養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地,可協(xié)議出讓方式供地；敬老院、福利院等項(xiàng)目用地，減免相關(guān)收費(fèi)；鄉(xiāng)村公益性的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以使用集體建設(shè)用地；新建養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目優(yōu)先立項(xiàng)和辦理規(guī)劃；建設(shè)部門優(yōu)先完善周邊道路、排水基礎(chǔ)設(shè)施，減免部分收費(fèi)。 此外，所有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，都免交城市建設(shè)和房屋建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)（證照費(fèi)除外），免交燃?xì)狻⑺鋈葙M(fèi)和供排水設(shè)施使用費(fèi)；直接供養(yǎng)老使用的用水、用電、用氣（燃料）等按居民生活類價格執(zhí)行。 對社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)新建50張以上床位，按每張床位1000元，對改建50張以上床位，按每張床位500元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)助；對當(dāng)年無事故、無投訴的，按每張床位每年360元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼。 企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人等向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，按相關(guān)規(guī)定免稅、符合相關(guān)條件的可冠名。,補(bǔ)貼與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何結(jié)合,第三步 邀請規(guī)劃、土地、環(huán)境方面專家組成評審團(tuán)，評審結(jié)果送市政府批準(zhǔn)，程序復(fù)雜（09年申請34家，合格11家） 建設(shè)補(bǔ)貼的使用，與民政局簽訂協(xié)議書，主要條款有： 建設(shè)補(bǔ)貼資金按每年5%折舊 保證服務(wù)20年，入年限不滿，剩余年限按（n/20*建設(shè)補(bǔ)貼資金歸還政府）,第二步 發(fā)改委立項(xiàng)、規(guī)劃局審批、國土局獲取土地、獲發(fā)施工許可證 開始開工建設(shè)后，按京民福發(fā)（2008）543號文件向民政局申請8000-16000元/床費(fèi)的建設(shè)補(bǔ)貼 新建護(hù)養(yǎng)型機(jī)構(gòu)按16000元/床位標(biāo)準(zhǔn) 新建普通型機(jī)構(gòu)按12000元/床位標(biāo)準(zhǔn) 擴(kuò)建普通型機(jī)構(gòu)按8000元/床位標(biāo)準(zhǔn),第一步 具備場所、資金、規(guī)劃設(shè)置和法人，向民政部門提交材料、申請?jiān)O(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 民政局審批發(fā)放北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書 機(jī)構(gòu)向民政局提請驗(yàn)收申請 驗(yàn)收通過后發(fā)放北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，可開業(yè),民政局批準(zhǔn)設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),施工過程中申請補(bǔ)貼,專家評審過程 獲取建設(shè)補(bǔ)貼,運(yùn)營補(bǔ)貼按收治入住老人的實(shí)際人數(shù)發(fā)放，自理老人每人補(bǔ)貼150元，不能自理老人補(bǔ)貼200元，用于改善機(jī)構(gòu)條件,獲取運(yùn)營補(bǔ)貼,以上補(bǔ)貼辦法和數(shù)額均針對社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 政府辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由采辦公益補(bǔ)貼，區(qū)、市級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由市、區(qū)級政府共同負(fù)擔(dān)補(bǔ)貼，各負(fù)擔(dān)50%。 除現(xiàn)金補(bǔ)貼外，另有政策規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)水電收費(fèi)可按民用水電費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓可按較低地價方式等，但由于此兩項(xiàng)落實(shí)需由民政部同電力、供水和土地部門協(xié)商，實(shí)際難以落實(shí)。,國內(nèi)代表案例,代表案例：北京東方太陽城,北京“東方太陽城”老年社區(qū)，國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一；定位“世界級的高尚退休社”“全新退休生活的領(lǐng)跑者”,區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔； 定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者” 規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人； 物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；,區(qū)域概況： 項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。 項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，人均gdp達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)；,東方太陽城規(guī)劃特點(diǎn),整體規(guī)劃 帶狀排布，景觀資源最大化： 傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個組團(tuán)與景觀最大的接觸面。 組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立： 由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃 組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致： 在整體景觀之外，每個組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要； 多層級交流空間： 組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動場所；,組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū)特色極致景觀與閉合的開放組團(tuán),設(shè)計(jì)公司： 開發(fā)商請美國sasaki設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例；,規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn) 理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為,東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(1/4),社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質(zhì)量；,精心設(shè)計(jì)社區(qū)水系和綠化,水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達(dá)到3-5%； 綠化：周邊有10萬株林木，社區(qū)綠化率高達(dá)80。每個區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障； 空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個/立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；,良好的自然環(huán)境精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境,東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(2/4),人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì),無障礙設(shè)計(jì)： 針對老年人的特殊設(shè)計(jì) 四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道 地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓 戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng) 居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng) 衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手 插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度 感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙 采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識別性,戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重： 老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳 中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同住：大戶型多臥室 老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間,環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流： 大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間； 園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機(jī)性的交流空間；,寬電梯入口，方便進(jìn)入,景觀步道加寬以便通行,會所,東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(3/4),完善的配套服務(wù)設(shè)施針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等,u主體建筑概況：,規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身；,專業(yè)醫(yī)師問診,大型公共建筑群,u,太陽城社區(qū)醫(yī)院：,規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米； 專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)； 定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案； 全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來； 專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站。,專業(yè)的醫(yī)療器械,大型康體中心： 康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設(shè)計(jì)；,開敞空間： 通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與 文化廣場和多個小型戶外活動場地、 湖濱健身步道與兒童樂園；,看護(hù)健身中心,社區(qū)農(nóng)莊： 在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺；,老年大學(xué): 是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師；,健康步道,東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(3/4),室外泳池,農(nóng)莊苗圃,老年大學(xué),東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(4/4),u ,精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動： 舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié) 舉行了3次新年音樂會 社區(qū)運(yùn)動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動數(shù)不勝數(shù),u ,社區(qū)組織的俱樂部： 乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；,u ,業(yè)主自發(fā)的俱樂部： 音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動,音樂會老年合唱,太極俱樂部活動,棋牌俱樂部活動,國際風(fēng)箏文化節(jié),多彩的精神文化生活針對老年人生活組織多種活動和組織,上海綠地21城孝賢坊概況,背景,全國最早進(jìn)入老齡化,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,上海綠地21城孝賢坊規(guī)劃情況,u21城總體規(guī)劃為13平方公里，包含4大社區(qū)，尊老社區(qū)、國際社 區(qū)、度假社區(qū)、商務(wù)社區(qū),u尊老社區(qū)主要指孝賢坊,u物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，新花園洋房、電梯公寓,孝賢坊各類配套設(shè)施,規(guī)劃了約19萬平方米的公建配套設(shè) 施，其中有面積11萬平方米的香榭里大 道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、,特色醫(yī)療服務(wù)： 定期體檢；老年保健；老年病專家坐診 醫(yī)療配套服務(wù)：建立個人醫(yī)療檔案； 上門就診服務(wù)；專業(yè)家庭護(hù)理；急救站,休閑走廊,高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布； 近3萬平方米社區(qū)生活廣場，匯集了包 括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、 老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多 種公共設(shè)施； 四星級綠地豪生國際會議大酒店，建 筑面積65000平方米，滿足商務(wù)宴請與 家庭團(tuán)圓雙重需要；中福會綠地幼兒 園； 特設(shè)老年活動中心，營養(yǎng)配餐中心、 老年大學(xué)、購物中心、大型綜合醫(yī)院、 家政服務(wù)中心、中福會幼兒園、綠色食 品超市等； 實(shí)現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè) 護(hù)理服務(wù),無障礙設(shè)計(jì)：整個區(qū)域內(nèi)采用無障礙通道、防滑地面 園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐、幽遠(yuǎn)的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老 其他：人工湖泊垂釣臺、配木制椅凳,廣場,石家莊 卓達(dá)太陽城養(yǎng)老社區(qū),u卓達(dá)太陽城，地處石家莊市欒城縣冶河工貿(mào)區(qū)，京珠高速公路欒城縣出口與308國道交匯處。 u2000萬平方米盛世遠(yuǎn)景，含水系townhouse、漢府中式茗院、花園洋房以及時尚現(xiàn)代的高層組團(tuán)等多種建筑形式。50000平方米超大雙湖水系，120000平方米三可湖公園；,u社區(qū)生活以居家養(yǎng)老為基本模式：一不脫離家庭，二不脫離兒女，三不脫離熟悉的生活環(huán)境。社區(qū)規(guī)劃了“兩代居”和“網(wǎng)絡(luò)式家庭共居”等親情戶型 ； u社區(qū)以60-123平方米的中小戶型為主； u太陽城養(yǎng)老社區(qū)與省會多家專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，邀請醫(yī)療小組進(jìn)駐太陽城。,鄭州 金秋樂園,u中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地, 棗林桃源；,u七層全電梯/水景花園/觀景平臺,u緊急呼救系統(tǒng),廣場、跌泉、密林、幽徑;,u老年醫(yī)療保健中心、營養(yǎng)配餐中心、健身康樂中心、會 中心、購物超市、老年大學(xué) 設(shè)施。,u社區(qū)綜合配套服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健服務(wù)、學(xué)習(xí)教育服務(wù)、文化活動服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、 政服務(wù)、洗滌服務(wù)、購物服務(wù)、餐飲服務(wù)、 交通服務(wù)等,我國養(yǎng)老案例小結(jié),國外經(jīng)典案例,在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢,美國的太陽城,日本的港北新城,荷蘭的弗萊德利克斯堡,系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢。,佛羅里達(dá)太陽城,u u ,戶型構(gòu)成： 大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶 公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓 分六大居住社區(qū)： 太陽城中心:獨(dú)立家庭別墅 國王之殿:連體別墅 湖中之塔:輔助照料式住宅和家 庭護(hù)理機(jī)構(gòu) 庭院 阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公 寓 自由廣場:輔助照料式住宅和家 庭護(hù)理機(jī)構(gòu),u名稱緣起： 西方不稱老年人為夕陽，而是太陽 意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著太陽城 u區(qū)位：臨近海灣 社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程 u規(guī)模：接近微型城市 社區(qū)太陽城中心共有10500個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬 u目標(biāo)定位和建設(shè)理念：,社區(qū)自1961年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活,社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成 ： 老年人口占絕對多數(shù),美國佛羅里達(dá)太陽城中心老年社區(qū)聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之一,整個社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂 物業(yè)類型為老年人量身定做： u“太陽城中心”（獨(dú)棟別墅） u“國王之殿”（聯(lián)體別墅） u“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)） u“庭院” u“阿斯頓花園” （出租的獨(dú)立居住公寓） u“自由廣場” （輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）,全美最典型、最好的老年社區(qū),佛羅里達(dá)太陽城,u,社區(qū)委員會辦公室 自社區(qū)1961年開始建設(shè)以來，社區(qū)各項(xiàng)活動一直由開發(fā)商運(yùn)營，不久成為開發(fā) 商的沉重負(fù)擔(dān)。 1987年，開發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨(dú)立的非盈利機(jī)構(gòu)社區(qū)委員會，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)活動的組織，同時委員會收取參與各項(xiàng)活動業(yè)主的年費(fèi)，以維持機(jī)構(gòu)的運(yùn)營。,u,社區(qū)委員會成員 均為社區(qū)內(nèi)居 住的老年業(yè)主,u社區(qū)委員會由社區(qū)老人構(gòu)成便于溝通減少隔閡 社區(qū)委員會負(fù)責(zé)社區(qū)的日常運(yùn)作，有常設(shè)辦公室，每月定期舉行例會。 u純粹老年社區(qū)增強(qiáng)老年人的歸屬感 居民必須55歲以上，18歲以下的陪同一年居住不超過30天,佛羅里達(dá)太陽城,在制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會，社區(qū)對低齡人群活動嚴(yán)格限制。,規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化：針對老年人的無障礙設(shè)計(jì)、空間導(dǎo)向設(shè)計(jì)，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施,佛羅里達(dá)太陽城,針對老年人的建筑規(guī)劃： 無障礙設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)方便安全： 社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑坡道，設(shè)置低按鍵、高插座 極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性 應(yīng)對老年人的記憶力感知力下降： 對方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流 針對老年人的社區(qū)設(shè) 施強(qiáng)調(diào)身心健康： 身體健康建有醫(yī)院和老年護(hù)理中心，心理健康老年圖書館，社區(qū)交流大廳,豐富的會所運(yùn)動：室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場，棋牌室，保齡球場，舞廳，健身房，應(yīng)有盡有 特色：高爾夫愛好者的天堂： 約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。 社區(qū)里擁有多個高爾夫球場，交納入會費(fèi)后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場，每年費(fèi)用約1500美元 太陽城中心是世界聞名的bensutton高爾夫?qū)W校的本部 全美草地保齡球錦標(biāo)賽在太陽舉行 白天可在社區(qū)寬闊的棕櫚樹街道上駕駛高爾夫車，多數(shù)購物場所都有專門為高爾夫車提供的停車場。,多彩的體育運(yùn)動會所可以滿足大多數(shù)運(yùn)動需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛，經(jīng)常舉辦相關(guān)賽事。,佛羅里達(dá)太陽城,超過200種各類俱樂部和組織,豐富多彩的俱樂部課程： 社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部，開設(shè)課程和組織活動超過80種，如業(yè)余無線電、計(jì)算機(jī)、 縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等 這可以幫助老年人完成年輕時未竟的理想。比如，您曾經(jīng)是一個外科大夫，但年輕時您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情,佛羅里達(dá)太陽城,俱樂部豐富了社區(qū)活動，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會組織的俱樂部活動精彩紛呈,各社區(qū)均有自己嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃，許多娛樂性和社會性節(jié)目活動對六個社區(qū)的所有成員開放。, ,在太陽城中心每人每年享用綜合會所的費(fèi)用為140美元。 享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤游戲場，草地保齡球，健身和娛樂中心，會議室，和一個10000平方英尺的劇場。,為老人設(shè)置專業(yè)、完善的配套設(shè)施,佛羅里達(dá)太陽城,養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生的概念所跨的年齡段要大于養(yǎng)老,養(yǎng)生的產(chǎn)品，會給人一種積極、悠閑和健康的感覺，而養(yǎng)老的產(chǎn)品，會讓人聯(lián)想到悲傷和落寞。 如果我要去度假的話，我會選擇生態(tài)環(huán)境好的地方一家人去，如果那是一個養(yǎng)老的地方，我們不會去的，不想跟老年人混在一起。 這個地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空氣質(zhì)量比較好，所以從大概念來看，養(yǎng)生比旅游或養(yǎng)老更能落實(shí)，更可信。 如果做養(yǎng)老，會讓項(xiàng)目貶值，也賣不起高價，可能連銷售都成問題。,養(yǎng)生與養(yǎng)老的關(guān)系,養(yǎng)老概念,養(yǎng)生概念,國外養(yǎng)生案例借鑒,n,位于泰國灣以西華欣海灘，著名,n n n,的泰國濱海度假區(qū)； 距曼谷西南281公里，約3小時車 程； 希拉里、邁克爾、杰克遜、張曼 玉等名流指定養(yǎng)生度假中心； 世界前三名的spa 健康度假勝地。,高爾夫 距球場約30 分鐘車程 chiva-som international health resort,泰國chiva-som是國際性的健康度假目的地,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,融合了東方醫(yī)學(xué)哲理與西方醫(yī)學(xué)技術(shù)，發(fā)展身、心、靈合一的全新健康度假潮流,陽光浴,海水浴,在資源浴的基礎(chǔ)上 引入傳統(tǒng)中醫(yī)療法 實(shí)施健康療養(yǎng)管理,溫泉浴,泰國chiva-som,【發(fā)展理念】在泉浴基礎(chǔ)上應(yīng)用傳統(tǒng)的泰式中醫(yī)技術(shù)和現(xiàn)代體檢技術(shù)打造健康平衡度假,主要針對亞健康群體，實(shí)施健康療養(yǎng)管理,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式, ,chiva-som experience (from 3 nights） fitness retreat (from 5 nights） spa retreat (from 3 nights） physical remedy retreat (from 3 nights） de-stress retreat (from 5 nights） detox retreat (from 5 nights） anti-aging retreat (from 5 nights） stop-smoking retreat and so on,chiva-som普通療程（3晚） 減肥療程（5晚） 休養(yǎng)療程（3晚） 物理治療療程（3晚） 減壓療程（5晚） 排毒療程（5晚） 抗衰老療程（5晚） 戒煙療程等,專業(yè)健康團(tuán)隊(duì)提供全程健康咨詢和針對性服務(wù)全程健康療養(yǎng)管理,中醫(yī)學(xué)家體檢心 西醫(yī)學(xué)家體檢身,健康綜合評估報告,個性化主題健康療程,健康教育 健康效果評估,突出中醫(yī)及健康技術(shù)，推出療程前的 咨詢評估環(huán)節(jié)是競爭取勝的關(guān)鍵動作,泰國chiva-som（關(guān)鍵舉措1/3）,引入全程健康咨詢專業(yè)服務(wù)，咨詢師依據(jù)中西體檢報告制定個性化的健康療程,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,一流的理療設(shè)施,多套餐組合療程,n,57間理療房（客房數(shù)量58間）,18間治療房； 5間醫(yī)療咨詢房； 3間泰國按摩房； 多間舞蹈和運(yùn)動房 瑜伽和太極亭 圖書館、工藝美術(shù)室,n,世界最多樣的健康療法及療程,12種傳統(tǒng)按摩方法 “水果包”現(xiàn)代特色療法 11種面部護(hù)理選擇 20種全身護(hù)理 4種特色水療法 12種手部、足部和修飾護(hù)理方法,以最多的健康 特色療法和設(shè) 施而聞名于世,有機(jī)蔬菜和水果園 翡翠高級餐廳、波海濱餐廳 理療房：客房=1:1,13項(xiàng)異域補(bǔ)充療法，包括禪道館指壓、虹 膜學(xué)(眼部研究)和印度頭部按摩 傳統(tǒng)和現(xiàn)代特色療法異域療法,泰國chiva-som（關(guān)鍵舉措2/3）,打造獨(dú)特的核心設(shè)施及多樣的健康療法，塑造區(qū)域主題和核心競爭力,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,健康主題 度假區(qū),運(yùn)動,體療法,居住,健康度假,娛樂,體療法,餐飲 營養(yǎng)療法,會議蜜月,強(qiáng)調(diào)健康理念,購物 健康概念產(chǎn)品, ,日出在海灘散步或是打太極拳開始 之后做冥想，清晨瑜伽，伸展課訓(xùn)練,然后吃早餐（無油、無鹽、無糖）,然后做水上有氧運(yùn)動，常規(guī)有氧運(yùn)動，再做一系列普拉提，動態(tài)運(yùn)動，心肺鍛煉課程以及其他課程,專業(yè)的健康咨詢師根據(jù)個人的體力、壓力和心理狀況將餐飲、運(yùn)動、娛樂融入日常療程中,泰國chiva-som（關(guān)鍵舉措3/3）,深化健康主題，將購物、餐飲、住宿、運(yùn)動圍繞健康平衡主題進(jìn)行配置,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,區(qū)位：位于德國黑森林西北部的邊緣上,的奧斯河谷中。,交通：從法蘭克福的列車總站乘區(qū)間快,車，約需1小時45分鐘。從瑞士的巴賽 爾出發(fā)，1小時30分鐘之后就能到達(dá)。,聲譽(yù)：天然礦泉結(jié)合的度假區(qū)，素有歐,洲的夏都之稱。歐洲最典型的溫泉療養(yǎng) 勝地。它的溫泉不但可以透過浸泡的方 式達(dá)到舒筋爽骨和袪除風(fēng)濕、腸胃不適 等疾病。,德國的春天從這里開始，“滿城泉水滿城花”,巴登巴登因獨(dú)特氣候和溫泉而聞名，因康復(fù)醫(yī)療技術(shù)而著稱,德國巴登巴登,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,陽光浴,海水浴,巴凳巴凳的傳統(tǒng) 淋浴保健及現(xiàn)代,在資源浴的基礎(chǔ)上 引入現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù) 實(shí)施健康康復(fù)管理,醫(yī)學(xué)的康復(fù)管理 溫泉浴 主要針對各類非傳染性慢性 病、運(yùn)動創(chuàng)傷群體進(jìn)行各種,物理療法促進(jìn)康復(fù),已經(jīng)有8家私人康復(fù) 診所或醫(yī)院進(jìn)駐,德國巴登巴登,【發(fā)展理念】在泉浴基礎(chǔ)上應(yīng)用現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)對慢性病、運(yùn)動創(chuàng)傷群體實(shí)施全程康復(fù)管理,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,健康體檢與評估 （專家及尖端設(shè)備）,健康恢復(fù)與促進(jìn) 健康康復(fù)與治療 健康教育與咨詢,以專家醫(yī)師為核心的多種健康管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提供專家服務(wù)和一攬子健康管理計(jì)劃，讓人信賴,按摩治療師 健康數(shù)據(jù)管理 7種甚至更多的專家和治療師組成康復(fù)中心核心團(tuán)隊(duì),德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措1/4）,實(shí)施全程健康專家服務(wù)，提供一攬子健康管理計(jì)劃，讓人信賴,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,關(guān)鍵設(shè)施水療中心,關(guān)鍵設(shè)施診所或醫(yī)院,通常與大中心醫(yī)院保持合作,關(guān)鍵設(shè)施先進(jìn)醫(yī)療設(shè)備,通常與醫(yī)療設(shè)備公司保持合作,德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措2/4）,打造關(guān)鍵設(shè)施水療中心和專業(yè)私人康復(fù)診所或醫(yī)院，塑造區(qū)域磁場,關(guān)鍵設(shè)施水療中心,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,在水療中心進(jìn)行多樣的健康 平衡療法 thalasso海水浴療法 溫泉熱療法 物理療法 體療療法 排毒養(yǎng)顏減壓療程 在診所中享受專業(yè)的康復(fù)物 理醫(yī)學(xué)治療 心臟 、血管和循環(huán)系統(tǒng)疾病行為和運(yùn)動器官疾病 風(fēng)濕病 婦科病 神經(jīng)系統(tǒng)疾病如中風(fēng) 身心疲憊、一般的虛弱狀況 病后康復(fù),德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措2/4）,突出現(xiàn)代醫(yī)學(xué)療法，結(jié)合傳統(tǒng)水療，提高康復(fù)效果和附加值,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,登格勒診所,hhenblick康復(fù)診所,醫(yī)院氛圍度假化在度假中平衡健康， 享受輕松的康復(fù)生活,醫(yī)院功能酒店化滿足多功能度假需求，如餐飲、購物、運(yùn)動等,德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措3/4）,將醫(yī)院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康復(fù),醫(yī)院大堂如一個酒店大堂，周邊設(shè)置餐飲和購物店 獨(dú)立淋浴和衛(wèi)生間，電話，陽臺,花園式醫(yī)院，多種度假設(shè)施和療養(yǎng)設(shè)施，以及隊(duì)中體療活動，提供完美的健康度假生活,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措4/4）,深化健康主題，將餐飲、住宿、運(yùn)動圍繞康復(fù)主題進(jìn)行配置,療養(yǎng)管理模式 康復(fù)管理模式,發(fā)展理念 專業(yè)服務(wù) 核心設(shè)施 療法療程 主題深化 財務(wù)投入,運(yùn)用東方醫(yī)學(xué)哲理和西方體檢技術(shù)實(shí)施全程的健康療養(yǎng)管理 全程健康平衡咨詢服務(wù) 具規(guī)模及特色的健康平衡中心 與精品酒店結(jié)合一體 特色自然療法贏得聲譽(yù) 多樣療法滿足顧客需求 餐飲/運(yùn)動/住宿等圍繞健康平衡主題配置 專業(yè)醫(yī)療設(shè)備投入5000萬以內(nèi)中醫(yī)本土人才豐富,運(yùn)用現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)實(shí)施全程康復(fù)管理 全程康復(fù)管理專家服務(wù) 具醫(yī)療效果的健康水療中心 與帶有度假感和酒店化的專業(yè)康復(fù)醫(yī) 院或診所結(jié)合一體 突出物理療法和激素療法 輔之自然療法 餐飲/運(yùn)動/住宿等圍繞健康康復(fù)主題配置 專業(yè)醫(yī)療設(shè)備投入1億元以上 專家人才引進(jìn)困難且持續(xù)投入,療養(yǎng)管理模式 健康狀況尚未危害身體,康復(fù)管理模式 健康狀況已經(jīng)危害身體,不同的健康發(fā)展模式取得成功的關(guān)鍵因素呈現(xiàn)一定差異，財務(wù)投入要求也有不同,管理模式小結(jié),世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,上海養(yǎng)老院個案與收費(fèi),國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式 國內(nèi)盈利模式小結(jié),老年公寓租售方式比普通住宅更為復(fù)雜。老年公寓需根據(jù)老年人的市場需求采取靈活多變的銷售模式，如租、售結(jié)合的方式。開發(fā)商可將一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求。,會員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新,會員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。 中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式,盈利模式小結(jié),以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊。 中國式創(chuàng)新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費(fèi)理念相對先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對雄厚的城市，或許能贏得市場的認(rèn)同，但在是否能被老年群體認(rèn)可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固然值得借鑒，但在未進(jìn)行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬； 逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨(dú)立的老人，對消費(fèi)理念水平也有著較高的要求，能不能適應(yīng)市場的需求，也尚不得知； 轉(zhuǎn)上使用權(quán)的盈利模式，是目前產(chǎn)權(quán)無法分割銷售的項(xiàng)目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場的認(rèn)同度也會受到一定的影響； 分散租賃的盈利模式對前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,上海養(yǎng)老院個案與收費(fèi),寶山美蘭金苑養(yǎng)老院 浦東新區(qū)白金翰宮老人公寓 寶山區(qū)金色晚年敬老院 天目西路社區(qū)敬老院 浦東親和源老年會員制社區(qū) 養(yǎng)老社區(qū)建議,寶山美蘭金苑,坐落于上海著名的古鎮(zhèn)-羅店境內(nèi)，地處滬太路6273弄50號。占地6.7公頃，總建筑面積23999平方米，總投資1.3億元，是一個由政府投資主辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。,秀美宜人的環(huán)境：院區(qū)建有55畝的配套養(yǎng)生公園，綠地達(dá)總面積的60%，環(huán)境幽靜，空氣清新，湖水廊庭、竹木成林、鳥語花香，是一座新型園林式老年人頤養(yǎng)天年的養(yǎng)老圣地。 先進(jìn)齊備的設(shè)施：院內(nèi)新建12幢現(xiàn)代樣式大樓和別墅，內(nèi)設(shè)普通型、公寓型、別墅型等不同類別的養(yǎng)老房型，擁有床位850張，有二人房和三人房，以滿足各種需求。同時配備電腦房、健身房、圖書閱覽室、文藝排練室、娛樂活動室、影視室等老年休閑、健身、娛樂場地,一、普通樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單位（元/月/人）（含伙食費(fèi)）,二、公寓樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單位（元/月/人）（含伙食費(fèi)）,浦東新區(qū)白金翰宮老人公寓,位于浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)下沙新街103號，（原鎮(zhèn)政府辦公所在地）占地面積6000平方左右,特色服務(wù)是：公寓的醫(yī)療服務(wù)聯(lián)通社區(qū)的醫(yī)療中心（醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)）每周為住院老人進(jìn)行就診，資訊等服務(wù)， 院內(nèi)配置了保健醫(yī)生，實(shí)行24小時監(jiān)護(hù)管理，每個床位都有報警裝置與醫(yī)院鏈接。,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),寶山區(qū)金色晚年敬老院,位于寶山區(qū)月羅路新鎮(zhèn)車站南，是一家依靠社會力量興辦的非盈利性福利單位，也是上海市殘疾人養(yǎng)護(hù)基地。2006年初完工，總占地面積19180平方米，建筑面積10700平方米,目前共有養(yǎng)護(hù)樓4幢，房間200間,床位503張。,醫(yī)護(hù)力量雄厚 內(nèi)設(shè)“金色衛(wèi)生所”，擁有內(nèi)科、外科、b超、心電圖等科室，并配有輸液室和配藥房，配備三名中級職稱的內(nèi)科、外科醫(yī)生和4名護(hù)士。2008年1月起正式通過上海市醫(yī)保局審核，成為“上海市醫(yī)療保險定點(diǎn)單位”之一，2月初正式使用醫(yī)保，實(shí)現(xiàn)了醫(yī)保連網(wǎng)站，可以隨時使用醫(yī)?？ň歪t(yī)。 硬件設(shè)施齊備 設(shè)有個性化一室一廳,花園二人房,普通三人房,特別護(hù)理房等多種房型。所有的房內(nèi)都統(tǒng)一配置了冷暖空調(diào)、有線電視、電風(fēng)扇、急呼鈴、衛(wèi)生間和淋浴設(shè)備，無障礙通道四通八達(dá)。院內(nèi)同時設(shè)有醫(yī)務(wù)室、棋牌室、閱朗室、多功能娛樂活動室、文化教室、小賣部、理發(fā)室等，日常生活和休閑設(shè)施應(yīng)有盡有，配套齊全。,三人房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單位（元/月/人）,二人房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單位（元/月/人）,多人房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單位（元/月/人）,天目西路社區(qū)敬老院,坐落在上海新客站北廣場旁邊，周邊醫(yī)療設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，是內(nèi)環(huán)以內(nèi)頗具規(guī)模、設(shè)施齊全、服務(wù)優(yōu)良的敬老院，是集養(yǎng)老、康復(fù)、娛樂、養(yǎng)身為一體的綜合型的老年頤養(yǎng)之園。占地面積3210m，綠化面積2200m，主大樓建筑面積7850m，核定床位300張，其中一棟附樓設(shè)立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，能為老年人提供基本醫(yī)療保健、康復(fù)理療、針灸、推拿等服務(wù)。,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：,天目西路社區(qū)敬老院,醫(yī)療服務(wù)特色：,天目西路社區(qū)敬老院,生活服務(wù)特色：,1、分級護(hù)理：根據(jù)老人身體狀況，結(jié)合老人或家屬意愿在新入院時確定適合老人的護(hù)理級別。不同護(hù)理級別具有不同護(hù)理內(nèi)容和護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)。入院后若發(fā)現(xiàn)確定的護(hù)理級別不適合老人健康狀況應(yīng)予以及時調(diào)整，家屬也可申請?zhí)岣咦o(hù)理級別。 2、個案護(hù)理：根據(jù)在院老人個體的年齡、生活自理程度和身體狀況，采取針對性的護(hù)理措施，使護(hù)理工作更適應(yīng)老人個體需要。 二、生活護(hù)理等級確定 生活分級護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)老人的年齡、生活自理程度、身體狀況以及特殊要求而制定的。它分為三級、二級、一級和專門護(hù)理四個等級。其護(hù)理內(nèi)容圍繞老人生活需要，從個人衛(wèi)生護(hù)理、飲食起居、居室衛(wèi)生、醫(yī)療康復(fù)四個方面，等級不同，標(biāo)準(zhǔn)也不同。 三、生活護(hù)理特色 1、多房型房間提供自由選擇（二人間、三人間、多人間、包間） 2、每周更新一次菜譜，專業(yè)營養(yǎng)師科學(xué)制定膳食計(jì)劃和花色品種，當(dāng)月不重樣 3、包伙、單點(diǎn)餐自由選擇，豐儉由人 4、提供特殊需求營養(yǎng)餐（流食、低糖、低鹽、少數(shù)民族） 5、24小時保安服務(wù) 6、護(hù)理員為老人助浴 7、洗衣服務(wù) 8、物品代管和代為購物服務(wù) 9、組建興趣小組并定期活動（繪畫、書法、音樂、戲曲等） 10、室內(nèi)、外綠化及專用健身場地 11、組織相關(guān)團(tuán)體不定期來院慰問演出 12、影視、棋牌等休閑娛樂,浦東親和源老年會員制社區(qū),親和源，中國首家老年會員制社區(qū)。坐落浦東康橋小鎮(zhèn)，占地8.33公頃，10萬平方米建筑。親和源全部采用無障礙化設(shè)計(jì)，以老年公寓、健康會所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、配餐中心、景觀花園等完備的設(shè)施，加上周到的生活、健康、快樂“秘書式”的服務(wù)，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，成為一個不脫離社會，既相對獨(dú)立又不乏開放的老年生活社區(qū)。親和源老年公寓有12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相接。老年公寓設(shè)838套居室。居室建筑面積約-119平方米。室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一應(yīng)俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話全部開通，冷暖水二十四小時供應(yīng)，老人只要帶上“隨身行李”，就可安上一個舒適的新家。,靜安區(qū)老年公寓（孫克仁老年福利院）,靜安區(qū)老齡委員會具體組織籌建并管理的靜安區(qū)老年公寓（又名孫克仁老年福利院）位于延安西路黃金地段，人文環(huán)境優(yōu)越，交通四通八達(dá)。東鄰烏魯木齊北路，南靠華山路，北傍南京西路，西至延安西路鎮(zhèn)寧路，形成聚寶盆似的地理位置，是目前市中心生活環(huán)境較為理想的老年養(yǎng)老設(shè)施。 老年公寓占地面積1240.4平方米，建筑面積3229.1平方米，共七層，有床位129張，設(shè)一房二人，一房三人。房間居所都有大小衛(wèi)生，中央熱水沐浴。配有彩電，空調(diào)，電話，應(yīng)急求助對講機(jī)。餐廳，影視報告廳，健身房，閱覽室，會客室，醫(yī)務(wù)室，活動室，小商場，洗衣房，觀光電梯等輔助設(shè)施一應(yīng)俱有。每層樓面設(shè)有休閑角，七樓屋頂花園，底層500平方米的綠色草坪林蔭道與建筑融為一體，為居室提供良好的環(huán)境襯托。,護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單位（元/月/人）,房間收費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單位（元/月/人）,閘北郁金香頤養(yǎng)園,上海閘北郁金香頤養(yǎng)園占地面積2200平方米，綠化面積500多平方米 房屋建筑面積8480平方米，可容納約300位左右老人入住。,整個園區(qū)參照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)及老年人建筑規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)，園內(nèi)整體布局設(shè)置合理，建筑走廊寬敞明亮，并配備有寬大的電梯及標(biāo)準(zhǔn)的無障礙設(shè)施。 室內(nèi)設(shè)施齊全，配有衛(wèi)生間及空調(diào)、浴霸、電視、電話、無線呼叫器、網(wǎng)絡(luò)線路等。有一房一廳房、二人房、三人房、多人房等多種房型。 地面采用高檔防滑綠色環(huán)保的pvc地板。園內(nèi)設(shè)有健身房、影視廳、ktv廳、閱覽室、棋牌室、書畫室、手工制作等休閑娛樂室。 還有一批具有專業(yè)水平的管理人員、心里咨詢師、營養(yǎng)師、廚師等，并根據(jù)不同身體老人的需求及口味，每天精心配制營養(yǎng)均衡、花樣繁多的營養(yǎng)早餐，色味香俱佳、暈素搭配合理的中、晚餐。（中餐四菜一湯、晚餐三菜一湯，夜間或下午另有營養(yǎng)點(diǎn)心及水果。）所有菜肴一個星期不重復(fù)。,護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單位（元/月/人）,老年公寓（養(yǎng)老院）的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),老年養(yǎng)護(hù)院的房屋建筑面積指標(biāo)應(yīng)以每床位所占房屋建筑面積確定。 500床、 400床、300床、200床四類老年養(yǎng)護(hù)院房屋綜合建筑面積指標(biāo)應(yīng)分別 為40/床、41/床、42/床和44/床； 其中直接用于老年人的入住登記、生活、衛(wèi)生保健、康復(fù)、娛樂、社會工作用房所占比例不應(yīng)低于總建筑面積的75%。,老年養(yǎng)護(hù)院各類用房使用面積指標(biāo)表（m2/床）,注：1.老年人用房、其他用房(包括行政辦公及附屬用房)平均使用系數(shù)分別按0.57和0.60計(jì)算。 2.直轄市、副省級城市的老年養(yǎng)護(hù)院可在規(guī)定指標(biāo)基礎(chǔ)上適當(dāng)增加，但不應(yīng)超過20%。,老年公寓（養(yǎng)老院）的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),老年養(yǎng)老院基本裝備的配置應(yīng)根據(jù)失能老年人在生活照料、保健康復(fù)、精神慰藉方面的基本需要以及管理要求，按規(guī)模分類配置： 老年養(yǎng)老院的基本裝備包括生活護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、監(jiān)控管理設(shè)備和必要的交通工具等。 老年養(yǎng)老院應(yīng)配備護(hù)理床、氣墊床、沐浴床、洗澡專用椅凳等生活護(hù)理設(shè)備。 老年養(yǎng)老院應(yīng)按不同規(guī)模配備氧氣瓶、吸痰器、無菌柜、紫外線燈等醫(yī)療設(shè)備。 老年養(yǎng)老院康復(fù)設(shè)備應(yīng)包括運(yùn)動治療、物理治療和作業(yè)治療設(shè)備。 老年養(yǎng)老院應(yīng)配備監(jiān)控、定位、無線呼叫、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)、攝錄相機(jī)等監(jiān)控管理設(shè)備。 老年養(yǎng)老院的交通工具應(yīng)包括老年人接送車、物品采購車。,老年公寓（養(yǎng)老院）的基本裝備,老年公寓星級標(biāo)準(zhǔn)及人員配備,服務(wù)人員的配置上，最高星級的養(yǎng)老院內(nèi)工作人員不得少于77人，養(yǎng)老福利員與老人比例為1比3，同時配備專業(yè)的心理輔導(dǎo)人員2-3名，當(dāng)生活完全不能自理的老人占入駐老人的20%時，養(yǎng)老護(hù)理人員的總數(shù)必須上浮10%,作為最高級別的五星級養(yǎng)老院建筑材料必須是環(huán)保無污染的材質(zhì)，平均每張床位不少于3平方米的綠化面積，三層樓以上必須要配置電梯，同時養(yǎng)老院附件不能有強(qiáng)噪聲源。 同時在最高星級的養(yǎng)老院內(nèi)，每間房間最多不得多于2張床位，并應(yīng)配置獨(dú)立的衛(wèi)生設(shè)備，還要建造大于100平方米的康復(fù)活動場所。,人員配備,老年公寓運(yùn)營成本分析,上述費(fèi)用中水電煤、人員工資福利及設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用是較為大項(xiàng)的開支； 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用與配備的具體設(shè)備關(guān)系較大，一般而言檔次越高檔的老年公寓所配備的設(shè)施越齊全，費(fèi)用越高； 根據(jù)目前市場上的了解來看，一般所有的運(yùn)營成本（去除房租、建筑成本等）折算到你每一個床位在4000-5000元/床，因此多數(shù)市場上的老年公寓項(xiàng)目都是需要政府補(bǔ)貼的，真正民營的較少，且只有走”大而全”或“高精尖”的模式才有可能實(shí)現(xiàn)基本的盈利。,1. 樓梯踏步尺寸,對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在 16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30cm以上。,踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。,2. 樓梯照明,注意隱藏光源，不能直射