20120817廣州鴉崗村舊改項目商業(yè)初步建議(36頁).pptx

廣州鴉崗村舊改項目 商業(yè)初步建議,商業(yè)集團(tuán)投資及策劃部 2012年8月15日,1,2,廣州經(jīng)濟近年來快速發(fā)展，從2005年的12.9%至2011年的11%，每年都保持了兩位數(shù)的增長。強大的經(jīng)濟實力為商業(yè)的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。,宏觀經(jīng)濟,廣州市2005年-2011年生產(chǎn)總值及增長率,3,廣州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長率,廣州的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近年來穩(wěn)步上升，增長速度較快，消費實力不斷增強，城市居民具有較好的消費力度。,4,廣州市社會消費零售總額近年來均呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長，因為經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均可支配收入的增長，消費意愿和實際消費總額逐年增加，零售行業(yè)的發(fā)展得到了有利支撐。,廣州市社會消費零售總額及增長率,5,6,根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃（2010-2020），鴉崗是廣州“西聯(lián)”“北優(yōu)”戰(zhàn)略的重要地區(qū)，應(yīng)當(dāng)加強與西部佛山城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強廣佛都市區(qū)的發(fā)展，同時對舊城區(qū)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)。 在鴉崗地區(qū)，規(guī)劃以居住用地為主，是城郊重要的居住片區(qū)， 是疏散老城區(qū)人口的重要地區(qū)。,城市規(guī)劃,7,依據(jù)廣佛同城化城鎮(zhèn)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，鴉崗地區(qū)處于廣佛同城發(fā)展的內(nèi)圈層，處于廣佛服務(wù)圈和外圍產(chǎn)業(yè)圈之間的過渡區(qū)域，適宜發(fā)展居住、商業(yè)、休閑等功能。,8,鴉崗位于廣州市白云湖區(qū)域，廣州市白云湖地區(qū)城市設(shè)計及控制性詳細(xì)規(guī)劃，將白云湖地區(qū)定位為：白云湖濱生態(tài)宜居新城、粵港澳臺流通服務(wù)業(yè)合作試驗區(qū)，構(gòu)建“一廊兩帶三中心四組團(tuán)”結(jié)構(gòu)。 “一廊”：指連通珠江西航道、白云湖和白云山等生態(tài)景觀資源，構(gòu)筑“江-城-湖-山”的區(qū)域景觀格局。 “兩帶”：沿武廣鐵路、京廣鐵路分別形成兩條南北向組團(tuán)隔離綠帶，降低武廣鐵路、京廣鐵路等過境交通帶來的噪音和景觀影響，優(yōu)化形成四個功能組團(tuán)。 “三個中心”：分別為中部片區(qū)級公共服務(wù)中心、西部居住組團(tuán)級服務(wù)中心和東部居住組團(tuán)級服務(wù)中心。三個中心依托軌道交通8號線、13號線和輕軌b線站點，強化綜合性服務(wù)功能聚集，引導(dǎo)生活組團(tuán)發(fā)展。 “四組團(tuán)”：分別為西部居住組團(tuán)、中部綜合組團(tuán)、東部居住組團(tuán)、北部商貿(mào)物流組團(tuán)。,9,根據(jù)規(guī)劃，鴉崗處于白云湖西部組團(tuán)，臨近西部居住組團(tuán)級服務(wù)中心。,鴉崗舊村位處白云湖地區(qū)中的西部組團(tuán)，其功能定位為：以武廣高鐵為分隔，地鐵軌道13號線終點站打造西部組團(tuán)級商業(yè)中心，服務(wù)整個組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)部形成居住、商業(yè)等特色分區(qū)。 該組團(tuán)主要以濱水嶺南特色中高檔住宅為主，兼有部分村民安置用房、保障性住房，提倡功能混合和多層次人群混合居住。,10,鴉崗村所在的組團(tuán)主要定位為功能混合和多層次人群居住，區(qū)域的商業(yè)定位主要為服務(wù)組團(tuán)的內(nèi)部需求。,11,商圈分析,整體商圈分布 與項目位置,廣州主要商圈,海珠商圈,番禺商圈,白云商圈,天河商圈,越秀商圈,荔灣商圈,素有“千年商都”美譽的廣州，經(jīng)過了多年的商業(yè)沉淀，隨著廣州gdp不斷增長，市政建設(shè)的不斷完善，以及商戶扎堆聚集，相繼形成了上下九荔灣商圈、北京路越秀商圈、天河商圈三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。,12,根據(jù)白云區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（20102020），白云區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點構(gòu)建“一軸帶動、兩心集聚、五帶輻射、多特色支撐”的商業(yè)發(fā)展總體格局。 “一軸”：是指中央商業(yè)發(fā)展軸。南接白云新城，北聯(lián)白云國際機場，主要以南北走向的機場路一106國道、機場高速公路以及地鐵2、3號線為依托。 “兩心”：是指白云新城商業(yè)核心和空港新城商業(yè)核心。 “五帶”是指白云商業(yè)發(fā)展帶、東部商業(yè)發(fā)展帶、西部商業(yè)發(fā)展帶、黃石路 商業(yè)發(fā)展帶和白云五線商業(yè)發(fā)展帶，空間上表現(xiàn)為“三縱兩橫”的總體格局。,13,根據(jù)規(guī)劃，鴉崗不在白云區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的主要軸、心、帶上，商業(yè)規(guī)劃主要以滿足區(qū)域居住人群的消費需求為主。,14,鴉崗村 位于廣州市區(qū)西北部，廣清高速公路西側(cè)，流溪河南側(cè)，珠江西航道兩側(cè)；地處四江匯合之處（流溪河、巴江河、北江支流匯入珠江），西側(cè)毗鄰佛山里水鎮(zhèn)。,項目區(qū)位,15,項目四至,珠江航道（西側(cè)）,鴉崗大道（北側(cè)）,村內(nèi)民居（南側(cè)）,村內(nèi)水渠（東側(cè)）,鴉崗村牌坊,鴉崗村位于白云區(qū)的西北部，隸屬白云區(qū)石井街，擁有17個經(jīng)濟合作社。,16,鴉崗地區(qū)處于四江交匯處，景觀系統(tǒng)有較好的本底基礎(chǔ)，其中流溪河與珠江西航道為規(guī)劃范圍內(nèi)主要濱水景觀資源。鴉崗地區(qū)河涌、水塘遍布，這種農(nóng)業(yè)生態(tài)景觀極具嶺南水鄉(xiāng)特色，可是常年水質(zhì)污染嚴(yán)重。,水鄉(xiāng)美景,河涌污染,17,鴉崗村有多處歷史建筑，主要分布在河?xùn)|地段，散落在村鎮(zhèn)住宅周邊，主要有包括各大宗祠，還有部分廟宇、家宅，其中萬春鄧公祠、蔡氏大宗祠、蕭氏大宗祠規(guī)模最大，保存最完整。,18,鴉崗村對外出行道路主要依托華南快速干線和廣清高速公路。 華南快速干線向西，接佛山一環(huán)，與佛山各大片城區(qū)建立便捷聯(lián)系。 華南快速干線向東，接白云大道，10分鐘車程可以達(dá)到白云新城；通過平沙立交，轉(zhuǎn)機場高速公路，北行，20分鐘車程可以到達(dá)白云機場；機場高速南行，20分鐘車程可以到達(dá)珠江新城。,項目交通,19,鴉崗村內(nèi)部道路不成系統(tǒng)，多為斷頭路和丁字路，道路寬度多在3至5m左右，且路面質(zhì)量較差，對交通運輸、游憩娛樂、防災(zāi)救災(zāi)等存在一定影響。,20,鴉崗公交設(shè)施缺乏，公交服務(wù)水平低，僅有2條主要公交線路?？盔f崗總站。村民前往周邊區(qū)域，主要依靠電動摩托、自行車或者面包車。,212路：中山八路總站鴉崗總站 742路：地鐵飛翔公園總站鴉崗總站,21,鴉崗區(qū)有一個貨運站和四個物流中心，由于貨運及物流站較多，貨運交通比重大。其中：黃金圍貨運站占地面積12.6公頃；通利物流占地面積6.5公頃；錦億物流占地面積7公頃；大圍物流占地面積8.6公頃；鑫捷物流占地面積2.7公頃。,22,截至2011年，鴉崗村現(xiàn)狀總?cè)丝?2115人，總戶數(shù)4244戶。其中：村民人口6806人，現(xiàn)狀村民總戶數(shù)1598 戶。 鴉崗村現(xiàn)有外來人口近1萬人，主要租住于村內(nèi)民房，主要為附近運輸、貨運的務(wù)工人員，收入低，消費能力有限。,居住人口,23,商業(yè)形態(tài),鴉崗村現(xiàn)有的商業(yè)非常零散，以臨街商鋪為主，主要分布于鴉崗大道進(jìn)入村內(nèi)的牌坊一側(cè)，主要從事食品、藥品、服飾、電器等日用品的零售，規(guī)模都很小，檔次比較低。,24,鴉崗村位于白云湖西部地區(qū)，未來本地區(qū)北部將有華南快速干線與東部佛山、東部天河區(qū)快速連接，南部有白云三線與白云新城直接相通；槎神大通貫穿東西向，向北可直達(dá)花都，向南可直接與荔灣等主城區(qū)相連。在改造范圍內(nèi)，支路網(wǎng)密集，交通條件十分便利。 在市內(nèi)公共交通上，鴉崗附近規(guī)劃十三號地鐵線終點站朝陽站。同時，項目內(nèi)還將規(guī)劃多個公交站點，內(nèi)外交通條件將大大改善。,交通規(guī)劃,項目swot分析,strengths 區(qū)位優(yōu)勢：位于廣佛都市圈西北部協(xié)調(diào)區(qū)，毗鄰白云新城； 交通優(yōu)勢：鴉崗地區(qū)距空港6公里（十五分鐘車程）； 景觀優(yōu)勢：鴉崗地區(qū)位于四江交匯處，基地內(nèi)河涌、水塘遍布； 文化優(yōu)勢：鴉崗村內(nèi)還保留著多處歷史建筑和6棵古樹。,opportunities 三舊政策：契合廣州“三舊改造強力推動地區(qū)改造更新”的政策。 周邊帶動：白云新城的建設(shè)、白云湖的開挖和蓄養(yǎng)，對鴉崗地區(qū)發(fā)展具有很強的推動作用。 交通優(yōu)化：鴉崗地區(qū)高、快速路成熟，未來地鐵8號線將延長至鴉崗地區(qū)，并在規(guī)劃范圍中部設(shè)地鐵朝陽站。,threats 區(qū)域競爭：在以白云新城為中心的中調(diào)北部地區(qū)，鴉崗地區(qū)、金沙洲地區(qū)、嘉禾組團(tuán)三者之間存在功能定位上的競爭。 同質(zhì)競爭：白云湖地區(qū)東部組團(tuán)、中部組團(tuán)的居住片區(qū)，與作為西部組團(tuán)的鴉崗地區(qū)居住片區(qū)形成競爭。 現(xiàn)狀建成情況復(fù)雜：城市設(shè)計范圍內(nèi)包含了鴉崗村三舊改造的用地， 項目關(guān)乎鴉崗村民、開發(fā)商、政府三方利益，規(guī)劃項目推動難度較大。,weaknesses 缺乏引擎：缺乏具有輻射帶動力的大型公共項目； 交通混亂：城郊型的地區(qū)交通難以承擔(dān)區(qū)域節(jié)點的功能定位； 現(xiàn)狀復(fù)雜：現(xiàn)狀土地使用效率低，空間形態(tài)混亂、品質(zhì)低； 過境干擾： 武廣高鐵高架軌道位于用地東側(cè)，給地塊帶來較大的噪音污染，華南快速干線對地塊分割較大。,26,27,項目定位考量,消費需求,市場競爭,產(chǎn)品形態(tài),項目定位,項目改造之后，成為白云區(qū)西部主要的居住組團(tuán)，存在一定的消費需求,周邊成熟商圈對人群的分流,以主要滿足本區(qū)域生活和工作人群的日常消費需求為主,服務(wù)于西部居住組團(tuán)的區(qū)域商業(yè),區(qū)域特色,租售考量,周邊區(qū)域租金很低，租金的成長性取決于項目整體的規(guī)劃和建設(shè),28,不建議：大型零售集中商業(yè),建議：配套型社區(qū)商業(yè),地理位置偏遠(yuǎn)：白云區(qū)西北端，廣佛交界,消費需求不足：常住人口近7千，外來人口1萬,缺乏規(guī)劃支持：不在白云區(qū)商業(yè)規(guī)劃重點區(qū)域,29,30,c2(2),朝陽地鐵站,規(guī)劃中商業(yè)地塊分為兩部分，其中c2（1）商業(yè)地塊位于鴉崗村二官頂附近，臨近村集體物業(yè)，位于兩條規(guī)劃路交叉口； c2（2）位于主干道槎神大道一側(cè)，臨近規(guī)劃地鐵站十三號線的終點站朝陽站。其中槎神大道貫穿東西向，向北可直達(dá)花都，向南可直接與荔灣等主城區(qū)相連。朝陽站預(yù)計于2020年開通。,區(qū)域規(guī)劃,c2(1),在槎神大道中間地段設(shè)立一個商業(yè)中心，緊鄰村集體物業(yè)，剩余的商業(yè)面積打散做成臨街街鋪，滿足區(qū)域居住人群的消費需求,村集體物業(yè)，建議建設(shè)一個廣場，可以進(jìn)一步擴大行政中心的輻射能力，并對周邊商業(yè)街形成拉動作用,優(yōu)化建議,31,初,調(diào)整之后,餐飲、零售、娛樂、休閑等 商業(yè)街,村集體物業(yè)，建 議建設(shè)一個廣場， 可以進(jìn)一步擴大 行政中