2013年九江修江新天地第三季度營(yíng)銷推廣提案.ppt

2013年修江新天地第三季度 營(yíng)銷推廣提案,2013.7.25,報(bào)告體系 reporting systerm, 目標(biāo)進(jìn)程 前期工作回顧 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷策略 二季度營(yíng)銷執(zhí)行方案,一、目標(biāo)進(jìn)程, 2013年目標(biāo)進(jìn)程：,本年度目標(biāo)計(jì)劃：九千萬(wàn)! 本年度銷售額完成4171萬(wàn)元整，完成年度銷售46%，離年度銷售目標(biāo)仍就有一定距離，因而三季度將面臨重壓考驗(yàn)。 截止7月26日，累計(jì)來(lái)訪登記490組， 而三季度為完成本年度銷售任務(wù)，提升項(xiàng)目有效來(lái)訪，將成為三季度的關(guān)鍵。,二、 前期工作回顧,前期工作回顧： 4月29日5月1日：“修江世家 全城首映”項(xiàng)目順利開(kāi)盤； 4月29日5月1日：修江新天地豪車展，配合開(kāi)盤，形成市場(chǎng)關(guān)注度； 5月16日：二季度”太太的花園“開(kāi)始全面推廣； 6月2日：”太太的花園“之太太的親子作戰(zhàn)活動(dòng)開(kāi)展； 6月8日：增設(shè)城區(qū)戶外廣告位兩款； 6月16日：”太太的花園“會(huì)一款糕點(diǎn)多美妙蛋糕教學(xué)活動(dòng)開(kāi)展； 7月：由于現(xiàn)場(chǎng)工程整改，并未做推廣； 預(yù)計(jì)8月份：開(kāi)展與中國(guó)人保有限公司開(kāi)展的“修江車友會(huì)”活動(dòng)；, 前期工作回顧,1、開(kāi)盤造勢(shì)： 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略第一步； 完成銷售任務(wù)百分之三十五，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌影響力；,2、”太太的花園“全面推廣； 向市場(chǎng)傳播項(xiàng)目買點(diǎn)，贈(zèng)送面積，價(jià)格等； 只針對(duì)洋房和聯(lián)排產(chǎn)品進(jìn)行推廣； 營(yíng)造出高端、高貴形象。, 前期工作回顧,3、贈(zèng)送城區(qū)中心戶外廣告； 彌補(bǔ)城中心品牌展示少，形象單一的問(wèn)題； 有效傳播營(yíng)銷推廣訴求； 維系高端、高貴形象。 （城南中心區(qū)） （線四小對(duì)面，進(jìn)城主路口）, 前期工作回顧, 前期工作回顧,4、“太太的花園”系列圈層活動(dòng)； 針對(duì)女性客戶推出，挖掘女性客戶； 深化二季度營(yíng)銷推廣主題； 挖掘潛在客戶，提升現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪。 （城南中心區(qū)） （線四小對(duì)面，進(jìn)城主路口）, 前期工作回顧,5、“太太的花園”活動(dòng)主題網(wǎng)絡(luò)造勢(shì)； 為配合整體營(yíng)銷推廣，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)推廣維持市場(chǎng)關(guān)注度； 挖掘潛在客戶，抓住這對(duì)外推廣的唯一平臺(tái)。, 前期工作回顧,6、軟文造勢(shì)（修水報(bào)+網(wǎng)絡(luò)）； 為后續(xù)開(kāi)盤熱銷的做足輿論攻勢(shì)； 搶占項(xiàng)目高端話語(yǔ)權(quán)。,7、5月1日至7月25日客戶分析： （一套別墅抵銷售成交2套，五月份雙拼別墅一套，六月份雙拼別墅一套，）, 前期工作回顧,統(tǒng)計(jì)分析：, 三個(gè)月中由于5月份為開(kāi)后一個(gè)月，整體客戶情況和銷售情況均比較好； 但6月份及7月份，無(wú)論是來(lái)訪和銷售均有比較大的下降，究其原因：一、天氣炎熱，導(dǎo)致客戶來(lái)訪減少、二、由于整個(gè)項(xiàng)目處在工程整改過(guò)程中，并未進(jìn)行活動(dòng)推廣和銷售推廣。 本季度的整體營(yíng)銷推廣，充分說(shuō)明營(yíng)銷推廣和活動(dòng)配合是拉動(dòng)客戶來(lái)訪的關(guān)鍵。 同時(shí)結(jié)合前一段時(shí)間的圈層活動(dòng)及大型活動(dòng)推廣上看，圈層文化活動(dòng)應(yīng)在渠道和客戶 挖掘上做足準(zhǔn)備，不然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)活動(dòng)難以操作運(yùn)行，而大型的活動(dòng)推廣，必須具有較大吸引力，由于項(xiàng)目距離城市中心有一定的距離，沒(méi)有一個(gè)較為引爆市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)也將難以形成市場(chǎng)號(hào)召力。, 市場(chǎng)銷售及價(jià)格情況：, 通過(guò)整體市場(chǎng)分析，從銷售量上說(shuō)，整個(gè)走向基本與項(xiàng)目基本吻合，從五月份起，市場(chǎng)逐步進(jìn)入淡季。 從銷售均價(jià)看上，二季度是銷售均價(jià)相比一季度一出現(xiàn)百分之五左右的下滑，市場(chǎng)很多新的樓盤推出，使得市場(chǎng)上很多樓盤急于銷售沖量，導(dǎo)致銷售單價(jià)跌破4000元。,三、市場(chǎng)分析,錦繡南山項(xiàng)目現(xiàn)處在代理商重組中，新的代理公司以開(kāi)始招聘銷售人員和宣傳推廣布局（已堅(jiān)定高速連接線高炮一塊，柯龍線戶外廣告一塊，為期半年），項(xiàng)目有望在12月份開(kāi)盤，同時(shí)如工程進(jìn)度可以，將于十月份開(kāi)始產(chǎn)品認(rèn)籌，同時(shí)樣板房裝修也在計(jì)劃之中，因此10月份的整體營(yíng)銷推廣將變得極為重要，如若不能實(shí)現(xiàn)既定銷售任務(wù)，將會(huì)面臨與錦繡南山正面競(jìng)爭(zhēng)的局面。, 主要競(jìng)品跟蹤錦繡南山別墅項(xiàng)目：,四、銷售策略及執(zhí)行,【我們所面臨的問(wèn)題】, 營(yíng)銷策略思考：,全年銷售 壓力大,客源面窄,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)即將出現(xiàn),如何撼動(dòng)金九銀十,我們?nèi)绾瓮粐?突圍關(guān)鍵因素一、,制造市場(chǎng)關(guān)注力，提升來(lái)訪，解決【我們所面臨的問(wèn)題】客戶來(lái)源問(wèn)題。,選取戰(zhàn)役決戰(zhàn)日： 10月1日樣板房開(kāi)放 全城首個(gè)高端樣板房，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目具象成為高端生活場(chǎng)景的真實(shí)寫照，足夠市場(chǎng)號(hào)召力及銷售推動(dòng)力。, 營(yíng)銷策略思考：如何規(guī)劃這場(chǎng)高端戰(zhàn)役？,八月底啟動(dòng)樣板房開(kāi)放形象，也是三季度主題形象，同時(shí)配合“首席別墅生活體驗(yàn)師”選拔活動(dòng)，制造市場(chǎng)關(guān)注度，引出三季度營(yíng)銷推廣策略。 推廣主題：臻墅樣板 首映修江 活動(dòng)配合：招募修江首席別墅體驗(yàn)師，日薪千元 活動(dòng)時(shí)間：8月10日9月20日, 營(yíng)銷策略思考:如何揭開(kāi)這場(chǎng)關(guān)鍵戰(zhàn)役?,九月底啟動(dòng)樣板房開(kāi)放日期，如何吸引全城所有高端客戶關(guān)注，如同開(kāi)盤的豪車展一樣，我們需要一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，吸引全城客戶前來(lái)關(guān)注。 推廣主題：臻墅樣板 首映修江 活動(dòng)配合：攜手國(guó)際超模，首映臻墅樣板開(kāi)放 活動(dòng)時(shí)間：9月20日10月7日, 營(yíng)銷策略思考:如何揭曉這場(chǎng)關(guān)鍵戰(zhàn)役?,如何影響這場(chǎng)戰(zhàn)役，后期將通過(guò)多個(gè)配合活動(dòng)來(lái)強(qiáng)化別墅生活體驗(yàn)述求，以此活動(dòng)影響最大化。包括“家裝展”、“車技表演”“同學(xué)會(huì)”等。, 營(yíng)銷策略思考:如何影響這場(chǎng)關(guān)鍵戰(zhàn)役?,突圍關(guān)鍵因素二、,深入渠道，影響城市階層，解決【我們所面臨的問(wèn)題】客戶面窄的問(wèn)題。, 營(yíng)銷策略思考:深入接觸客戶,一、市調(diào)行動(dòng)： 活動(dòng)時(shí)間：8月20日9月20日 中午11:3014:30 晚上17:3020:00 參與人員：置業(yè)顧問(wèn)， 活動(dòng)內(nèi)容：每天選派兩位置業(yè)顧問(wèn)至已聯(lián)系好的高檔餐飲場(chǎng)所進(jìn)行問(wèn)券調(diào)查，既可進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查反饋意見(jiàn)，又可以挖掘潛在客戶。 活動(dòng)要求：置業(yè)顧問(wèn)需佩戴整潔，儀表大方，進(jìn)行市調(diào)活動(dòng)。而選取的場(chǎng)所需高檔消費(fèi)場(chǎng)所，并取得商家支持。,突圍關(guān)鍵因素三、,調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力【我們所面臨的問(wèn)題】化解銷售難題。,銷售關(guān)鍵詞： 樣板別墅，5998元/平 樣板房的價(jià)=剛需電梯房的價(jià)， 通過(guò)調(diào)整與樣板房同樣戶型的產(chǎn)品，由6180元、6480元/平的價(jià)格，調(diào)整至五千元以內(nèi)，使聯(lián)排別墅的每平方價(jià)逼近想城中央”奧林華府“的每平方價(jià)，直觀對(duì)面，形成價(jià)格沖擊力。 這樣做能聯(lián)排別墅的銷售難題，也能帶動(dòng)其他產(chǎn)品的看房欲望。, 營(yíng)銷策略思考:價(jià)格策略,五、費(fèi)用預(yù)算,一、“別墅體驗(yàn)師”系列活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì)： 法式大廚工資：6000元 預(yù)計(jì)活動(dòng)開(kāi)展三天，2000元/天（包括用料）； 現(xiàn)場(chǎng)紅酒及西式糕點(diǎn)：3000元，1000元/天； 第一天小型的發(fā)布儀式：1000元 體驗(yàn)師工資：3000元 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：3000元 預(yù)計(jì)整體費(fèi)用16000元, 費(fèi)用預(yù)算:活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì),二、“攜手國(guó)際超模，首映臻墅樣板開(kāi)放”系列活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì)： 8位國(guó)際超模及2013年超模賽事合作費(fèi)用（兩位外籍模特，六位中國(guó)模特），預(yù)計(jì)費(fèi)用30000元； 現(xiàn)場(chǎng)國(guó)際超模秀場(chǎng)費(fèi)用，10000元； 其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用10000元； 預(yù)計(jì)整體費(fèi)用50000元整, 費(fèi)用預(yù)算:活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì),三、“家裝展”系列活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì)： 與好來(lái)居裝飾公司聯(lián)合推出 預(yù)計(jì)費(fèi)用僅限宣傳推廣費(fèi)用，費(fèi)用整體納入推廣費(fèi)用； 作1萬(wàn)元費(fèi)用不可預(yù)計(jì)費(fèi)用。 預(yù)計(jì)整體費(fèi)用10000元整, 費(fèi)用預(yù)算:活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì),四、“中秋車技”活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì)： 與集團(tuán)4s聯(lián)合推出，預(yù)計(jì)集團(tuán)4s提供場(chǎng)地及推廣2萬(wàn)元，整體費(fèi)用基本持平， 整體推廣費(fèi)用有集團(tuán)4s提供場(chǎng)地及推廣2萬(wàn)元支出； 為增設(shè)活動(dòng)整體市場(chǎng)關(guān)注力，特邀全國(guó)獨(dú)輪車車技表演現(xiàn)場(chǎng)表演， 預(yù)計(jì)費(fèi)用1萬(wàn)元費(fèi)用不可預(yù)計(jì)費(fèi)用。 預(yù)計(jì)整體費(fèi)用10000元整, 費(fèi)用預(yù)算:活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì),五、“江先生的30年同學(xué)會(huì)”活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì)： 類似于圈層活動(dòng)，展現(xiàn)別墅生活，通過(guò)尋找一批在縣域具有影響的名流為他們舉行一場(chǎng)同學(xué)會(huì)。 預(yù)計(jì)整體費(fèi)用10000元整, 費(fèi)用預(yù)算:活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì),六、“修江會(huì)峰匯”活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì)： 預(yù)計(jì)整體費(fèi)用10000元整, 費(fèi)用預(yù)算:活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì),預(yù)計(jì)三季度整體活動(dòng)費(fèi)用：106000元, 費(fèi)用預(yù)算:活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì), 費(fèi)用預(yù)算:推廣費(fèi)用預(yù)算,樣板房開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)氛圍，樣板房入口兩側(cè)圍擋，4塊，預(yù)計(jì)1200元；, 費(fèi)用預(yù)算:現(xiàn)場(chǎng)氛圍費(fèi)用預(yù)算,項(xiàng)目主路口