鄭州亞星盛世12年?duì)I銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告（終稿）115p.ppt

謹(jǐn)呈：河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司,版權(quán)聲明： 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 2011/12/09,亞星盛世b7-1、b7-2 2012全年?duì)I銷(xiāo)方案,2011年宏觀市場(chǎng)分析 目前市場(chǎng)狀況、2012年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估 2011年鄭州市場(chǎng)分析 現(xiàn)階段在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目明年推售預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、競(jìng)品比較、人群定位 2012年?duì)I銷(xiāo)思路及策略 本案營(yíng)銷(xiāo)策略核心、推盤(pán)節(jié)奏 2012年策略執(zhí)行 全年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)、各階段推廣執(zhí)行、案場(chǎng)執(zhí)行、媒體建議 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)估 全年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用分解,報(bào)告目錄,1,2,3,6,4,5,01,宏觀市場(chǎng),2012樓市“限“字開(kāi)局 限購(gòu)令仍繼續(xù)房產(chǎn)稅欲擴(kuò)大,回顧2011年“限購(gòu)令”執(zhí)行已滿(mǎn)一年，全國(guó)有10多個(gè)城市出臺(tái)的限購(gòu)政策即將到期，對(duì)此，住建部明確表示：“地方限購(gòu)到期延續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在放松的可能?！崩^?？诼氏缺響B(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)之后，北京、廣州、上海、深圳等一線(xiàn)城市在去年年末紛紛表態(tài)亦將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。近日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議也提出“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。 目前從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，但一定程度上是通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政手段來(lái)實(shí)現(xiàn)的，并不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果。在這種情況下，一旦對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，且無(wú)其他政策接棒，就有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈，也就是說(shuō)，限購(gòu)令等調(diào)控政策在今年延續(xù)的可能性甚大。 2011年12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次明確提出今年將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。至此，2012年房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大已成定局。不少專(zhuān)家認(rèn)為，房產(chǎn)稅可能是今后全國(guó)樓市調(diào)控的新方向。即使短時(shí)間內(nèi)在全國(guó)范圍推廣的條件尚不完善，但未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控方向無(wú)疑是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替換“限購(gòu)令”這樣的行政手段。,1月31日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶關(guān)于今年六大重點(diǎn)工作部署傳遞出這一信號(hào)。 溫家寶指出，要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。在關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作部署中，溫家寶將“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”列到了第一位。這已經(jīng)是溫家寶兩年來(lái)第五次提及促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。,溫家寶兩年五提房?jī)r(jià)合理回歸 限購(gòu)仍是主旋律,全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝表示，這意味著以限購(gòu)為特點(diǎn)的抑制性政策依然是2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主旋律，市場(chǎng)普遍預(yù)期的取消或放松限購(gòu)政策估計(jì)不會(huì)到來(lái)。 在未來(lái)市場(chǎng)政策不明朗的情況下，也許降價(jià)銷(xiāo)售，以?xún)r(jià)換量策略將暫時(shí)成為市場(chǎng)主流營(yíng)銷(xiāo)手段,庫(kù)存量創(chuàng)新高 樓市降價(jià)促銷(xiāo)或成大趨勢(shì),截至2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3084萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)約46%，增幅較上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅庫(kù)存1046萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.97%；上海新建商品住宅庫(kù)存973萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.99%；廣州新建商品住宅庫(kù)存800萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.53%；深圳新建商品住宅庫(kù)存265萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.63%?？梢?jiàn)，在4個(gè)典型一線(xiàn)城市中，廣州與上海的庫(kù)存量較上年相比均有大幅的提高。與此同時(shí)青島、南京、廈門(mén)、杭州、南昌、福州6個(gè)典型二線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為2914萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)32.75%，新建商品住宅存量從去年3月份以來(lái)已連續(xù)9個(gè)月大幅增長(zhǎng)。,對(duì)于新建商品住宅存量不斷增加的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，一是受資金鏈趨緊的影響，開(kāi)發(fā)商加大商品住宅的新增供應(yīng)量；二是受2011年限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策影響，投資投機(jī)需求被有效打壓，而對(duì)于部分自住需求來(lái)說(shuō)，仍處于觀望中。,春節(jié)歷來(lái)是樓市的淡季，但未曾料到今年春節(jié)樓市有這么“慘淡”，零成交、創(chuàng)新低成為了今年春節(jié)各地樓市的關(guān)鍵詞。 每日經(jīng)濟(jì)新聞根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間，廣州簽約23套，深圳與上海分別成交17套和16套。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策背景下，一線(xiàn)城市已經(jīng)迎來(lái)真正的樓市“寒冬”。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)測(cè)，28個(gè)已公布數(shù)據(jù)大中城市中，僅重慶、三亞兩城的簽約量超過(guò)了100套，其余26城中除徐州外均在50套以下，其中有9個(gè)城市的成交量?jī)H為個(gè)位數(shù)。二三線(xiàn)城市中，青島、東莞、揚(yáng)州等9個(gè)城市成交只有個(gè)位數(shù)，濟(jì)南、無(wú)錫、哈爾濱等城市則更為尷尬，遭遇“零成交”。,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2012年將充分體現(xiàn)出政府調(diào)控政策的效果，房地產(chǎn)行業(yè)只賺不賠的歷史宣告結(jié)束，不能把握時(shí)局動(dòng)向，視野較狹窄的房地產(chǎn)企業(yè)將陷入經(jīng)營(yíng)困難的境地。,龍年春節(jié)全國(guó)樓市遇冷 多地成交量創(chuàng)新低,開(kāi)發(fā)商“斷腕”求生，大房企逆勢(shì)擴(kuò)張掀“并購(gòu)潮”,北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目超過(guò)600宗，是去年同期的一倍以上。截至目前，4大交易所已經(jīng)有100宗房地產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)權(quán)交易掛牌，達(dá)到同時(shí)期的最高值。其中掛牌價(jià)格超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目有40個(gè)，12個(gè)項(xiàng)目超過(guò)1億元，轉(zhuǎn)讓金額合計(jì)超過(guò)100億元。 在一些房企面臨淘汰的市場(chǎng)壓力時(shí)，實(shí)力強(qiáng)大、具有全國(guó)布局優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商正以此為契機(jī)加緊并購(gòu)步伐。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息，萬(wàn)科、保利、金地、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、so h o中國(guó)等大型房企頻頻出手“接盤(pán)”。 對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的行業(yè)走勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，如果調(diào)控形勢(shì)不變，房企面臨的局面會(huì)日益嚴(yán)峻，并購(gòu)潮必然會(huì)更加洶涌。張大偉也認(rèn)為，本輪調(diào)控將使得樓市集中度增加，大房企、品牌房企的份額將有明顯增加。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)潮只是剛剛開(kāi)始，未來(lái)五年內(nèi)并購(gòu)數(shù)量將持續(xù)增加，行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻會(huì)逐漸抬升，市場(chǎng)也將成為專(zhuān)業(yè)化公司主導(dǎo)的天下，而所有這些調(diào)整都將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。,限購(gòu)限貸、利率上調(diào)、融資成本高企等多重壓力下，當(dāng)前房地產(chǎn)成交低迷，項(xiàng)目降價(jià)、企業(yè)危機(jī)等現(xiàn)象頻見(jiàn)報(bào)端，拐點(diǎn)初顯，現(xiàn)政策無(wú)絲毫放松跡象，預(yù)計(jì)2012年年后房地產(chǎn)市進(jìn)入寒冬期，上半年市場(chǎng)不容樂(lè)觀！ 但在目前地方政府的土地財(cái)政依賴(lài)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走向、銀行信貸政策以及龐大的剛需市場(chǎng)情況下，預(yù)計(jì)2012年下半年市場(chǎng)情況會(huì)稍有緩和，逐漸走向健康穩(wěn)定發(fā)展之路！,“寧看空而后悔，不賭多而消亡”！ 2012，要做好營(yíng)銷(xiāo)持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備！,02,鄭州市場(chǎng)分析,鄭州限購(gòu)令暫無(wú)結(jié)束時(shí)間表，政策不松綁,新年伊始，部分城市住房“限購(gòu)令”即將到期。 到期的限購(gòu)令是否繼續(xù)執(zhí)行?住建部日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。鄭州住房限購(gòu)令頒布時(shí)并未限制期限，仍會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，與中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策保持一致。鄭州房管局局長(zhǎng)王萬(wàn)鵬介紹，鄭州限購(gòu)令執(zhí)行時(shí)沒(méi)有規(guī)定具體的政策截止時(shí)間，從這個(gè)意義上講，不存在是否繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令的問(wèn)題?！跋乱徊?，鄭州市將與中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策保持一致，限購(gòu)令實(shí)施沒(méi)有截止日期”。,同致行認(rèn)為：一旦限購(gòu)放松，各地房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，那樣的話(huà)歷時(shí)兩年的調(diào)控成果將毀于一旦，“限購(gòu)限價(jià)政策應(yīng)當(dāng)是長(zhǎng)期的調(diào)控任務(wù)，停限需要外部環(huán)境的支持”。住建部要求調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，足以體現(xiàn)本輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的措施就是以限制性購(gòu)買(mǎi)為特征的措施，所以限購(gòu)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，不存在放松的可能。,2011年初，鄭州市政府向社會(huì)公布了住建部承諾的新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，到年底了，目標(biāo)完成得怎么樣？昨日召開(kāi)的全市住房保障和房地產(chǎn)工作會(huì)議透露，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年鄭州市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比累計(jì)漲幅為6.35%，明顯低于我市g(shù)dp增幅13%和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅14%，我市價(jià)格控制目標(biāo)順利完成。在會(huì)上市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)王萬(wàn)鵬表示：今年將綜合考慮我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等因素，通過(guò)靈活多樣的調(diào)控手段，使我市普通商品住房?jī)r(jià)格維持在合理水平。今年將準(zhǔn)確評(píng)估宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，建立預(yù)警預(yù)報(bào)體系，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。,2011鄭州新建商住宅房?jī)r(jià) 同比累計(jì)漲幅6.35%,2011年鄭州房?jī)r(jià)每平方米5349元，據(jù)介紹，2011年，全市商品住房投放997.73萬(wàn)平方米，同比下降14.34%；商品住房銷(xiāo)售736.66萬(wàn)平方米，同比下降了44.49%。商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米5349元。同時(shí)，當(dāng)年二手住房交易量為261.64萬(wàn)平方米，同比下降25.92%，二手住房交易均價(jià)為每平方米3867元。全市商品房新開(kāi)工1791萬(wàn)平方米，同比下降了1.2%。其中，商品住房新開(kāi)工1300萬(wàn)平方米，同比下降了1.1%。,根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，截至2011年年底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積659.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.09%，相對(duì)于2010年底增加289.27萬(wàn)平方米?！叭舭?011年商品房月度銷(xiāo)售均值計(jì)算，目前鄭州市區(qū)商品房待售面積可銷(xiāo)12個(gè)月?！备鶕?jù)某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，2012年鄭州市重點(diǎn)樓盤(pán)供應(yīng)量達(dá)1255萬(wàn)平方米，加上其他未監(jiān)測(cè)樓盤(pán)（預(yù)計(jì)260萬(wàn)平方米）和保障房（預(yù)計(jì)30萬(wàn)平方米），整體市場(chǎng)供應(yīng)量在1500萬(wàn)1600萬(wàn)平方米。,2012樓市供應(yīng)較“量“ 鄭州樓市庫(kù)存已然供大于求,同致行觀點(diǎn)：據(jù)統(tǒng)計(jì)90平方米以下商品住房投放5996套，占到去年四季度商品住房投放總套數(shù)的51.39%，在限購(gòu)限貸、剛性需求占據(jù)主流的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商增加了更適合自住型需求的產(chǎn)品供應(yīng)量，鄭州商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正趨于合理；一些旅游休閑地產(chǎn)、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店等非傳統(tǒng)類(lèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始在鄭州周邊興起；鄭州房地產(chǎn)企業(yè)正由單一的住宅建設(shè)轉(zhuǎn)向多元化開(kāi)發(fā)，以房地產(chǎn)為主業(yè)，以其他行業(yè)為輔業(yè)的“地產(chǎn)+x”模式將成為房地產(chǎn)調(diào)控下新的市場(chǎng)突破口。,截至去年年底，全市保障性住房開(kāi)工建設(shè)5.57萬(wàn)套，完成省定任務(wù)的102.4%，其中經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工28307套，廉租房新開(kāi)工2856套，公共租賃住房新開(kāi)工23580套。今年，我市將新開(kāi)工建設(shè)保障性住房51000套，竣工29000套；今年，我市力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)商品房新開(kāi)工1100萬(wàn)平方米左右。完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)傳輸數(shù)據(jù)與查詢(xún)。實(shí)施506個(gè)老舊小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施改造，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍。 已編制完成的鄭州市“十二五”住房保障規(guī)劃明確，“十二五”期間我市將建設(shè)保障性住房28.46萬(wàn)套，按照靜態(tài)計(jì)算，規(guī)劃建設(shè)的保障性住房可覆蓋市區(qū)30%以上的低收入住房困難群體。,2012鄭州新開(kāi)工建設(shè)保障房5.1萬(wàn)套,同致行觀點(diǎn)：截至2011年底，全省45.12萬(wàn)套保障性住房實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)工，開(kāi)工總量居全國(guó)第四、中部地區(qū)第一，投入建設(shè)資金260多億元。今年，我省要開(kāi)工各類(lèi)保障性住房40萬(wàn)套，竣工16萬(wàn)套。一方面樓市調(diào)控政策不放松，另一方面政府也不斷加大保障房建設(shè)，完善保障房監(jiān)管措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，使房?jī)r(jià)回歸合理水平的目的是顯而易見(jiàn)的；,2011年12-2012年1月鄭州重點(diǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)信息,2011年12-2012年1月鄭州重點(diǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)信息,限購(gòu)持續(xù)、存量房及保障房增加，2012年鄭州樓市困境重重。 自2011年10月以來(lái)，鄭州市場(chǎng)整體銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，打折、促銷(xiāo)活動(dòng)日漸頻繁，以?xún)r(jià)換量已成業(yè)界共識(shí)。然而一些項(xiàng)目降價(jià)后客戶(hù)依然不買(mǎi)單，觀望情緒濃厚。,周邊競(jìng)品市場(chǎng),升龍城,升龍城一期房源推出的是6號(hào)地，總的建筑面積為215000平方，共計(jì)2036戶(hù)，沿主、次干道為2層底商。,一期產(chǎn)品,住宅產(chǎn)品為升龍集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，兩梯六戶(hù)，邊戶(hù)舒適三房、四房，北向?yàn)樾煞?，南向?yàn)槭孢m小三房。首次推出4#、5#、6#樓，1050戶(hù)。,周邊競(jìng)品市場(chǎng),黃金海岸,黃金海岸售樓部南，大學(xué)路東7#地塊，會(huì)員招募即將開(kāi)始,首批推出7棟樓，1190戶(hù)。全部為2梯4戶(hù)產(chǎn)品。 目前銷(xiāo)售剩余30套125135平米30套左右三房以及頂層復(fù)式 黃金海岸售樓部南，大學(xué)路東7#地塊，會(huì)員招募即將開(kāi)始 7#地塊共6棟樓，其中一棟公寓樓，不推售，要到現(xiàn)房才推售。25層3棟。都為2個(gè)單元，17層2棟，一棟1個(gè)單元，一棟2個(gè)單元。2梯4戶(hù)，共804戶(hù)。產(chǎn)品為兩房和三房，面積未出，但是仍然延續(xù)目前90平米“兩房變?nèi)俊睉?hù)型和125-135平米三房戶(hù)型。兩房、三房比例大致為1:1。,一期產(chǎn)品,正商城,一期福園位于長(zhǎng)江路碧云路交叉口西北，項(xiàng)目用地17285.02 ，總建筑面積66094.47 ，其中1、2#樓為10層公租房。一期推出3#、4#、5#，共計(jì)房源456套。,正商城分四期到五期開(kāi)發(fā)。分為福園、和園、祥園、泰園、裕園、禧園。二期位于航海路連云路交叉口西南，剩余地塊尚未有推售計(jì)劃。項(xiàng)目大致推售順序?yàn)椋阂黄谧≌谧≌胶Ｂ费鼐€(xiàn)商鋪長(zhǎng)江路沿線(xiàn)商鋪連云路東地塊。目前，二期地塊尚未拿到土地證，推出日期未定，戶(hù)型、產(chǎn)品未定。項(xiàng)目面積雖大，但地塊分散。目前開(kāi)發(fā)的一二期地塊距離遠(yuǎn)，每塊地的面積不大。,一期產(chǎn)品,橄欖城,三期御景臺(tái)共9棟樓，本次推出1#、2#、4#，位置在南三環(huán)外佛崗東路、南三環(huán)之間連云路西。,1#、2#幾近售罄，主推4#未作正式的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，直接推售，截止12月20日，銷(xiāo)售17套。 1#20層，2#23層，共252戶(hù)，2梯4，全為88-89兩房（南北通透）戶(hù)型，辦卡客戶(hù)交10000優(yōu)惠34000元，未辦卡客戶(hù)優(yōu)惠24000元，優(yōu)惠后售價(jià)范圍6400-6800元/。4#23層，2梯4戶(hù)，88兩房，118三房。,三期產(chǎn)品 （在售）,鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首批房源在今年5月份，推出8#、10#、11#樓三棟樓，共計(jì)992套。目前在售3056平米精裝soho，剩余住宅74-142平米，均價(jià)7500元/。目前在售商業(yè)面積共22.89萬(wàn)平方米，為soho樓下二層底商和步行街商鋪，面積多在50平米左右。,預(yù)計(jì)2012年推出,二七萬(wàn)達(dá),雖然也受到市場(chǎng)政策的影響，二七萬(wàn)達(dá)依靠其品牌優(yōu)勢(shì)、專(zhuān)業(yè)成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)推廣力度，使項(xiàng)目一面世，就受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，2011年中原萬(wàn)達(dá)的火爆開(kāi)業(yè)，并在一定程度上刺激了二七萬(wàn)達(dá)的銷(xiāo)售。,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2012年推售房源預(yù)測(cè),2012年周邊競(jìng)品項(xiàng)目存量及未來(lái)供應(yīng)量將進(jìn)一步擴(kuò)大。 未來(lái)后期預(yù)計(jì)還會(huì)有建業(yè)荊湖項(xiàng)目、玉安劉砦項(xiàng)目的入市帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。,面對(duì)市場(chǎng)的低迷、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目明年推貨量的增大，2012年的客源搶奪必定非常激烈，此無(wú)疑對(duì)本案明年的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略也提出了更高的要求！,03,本項(xiàng)目分析,2012年產(chǎn)品資料,b7-1、b7-2地塊（原悅都、酈都，現(xiàn)更名“星尚”）為2012年重點(diǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)品， 為亞星三大組團(tuán)中的“活力組團(tuán)”； 總占地約63萬(wàn)方，住宅總建面約45萬(wàn)，商業(yè)總建面約10萬(wàn)方。,b7-1地塊,1#,2#,3#,4#,5#,6#,長(zhǎng)江路,嵩山路,漢江路,總建面約26萬(wàn)方，住宅建面17.7萬(wàn)方，2120戶(hù)；商業(yè)約4萬(wàn)方； 6#18層（單體），其余為32層高層（2個(gè)單元），1-3層商鋪； 產(chǎn)品：主力戶(hù)型76-91兩房，另有34-66一房，101-141三房。,小結(jié)： 目前1#、2#內(nèi)部團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)售火爆，自12月24日始，截止12月31日共銷(xiāo)售200余套。 根據(jù)開(kāi)發(fā)商資金需求,在取得預(yù)售證之前，后續(xù)房源持續(xù)執(zhí)行團(tuán)購(gòu)政策。,b7-2地塊,總建筑面積約37萬(wàn)方，住宅建面27.2萬(wàn)方，3120戶(hù)；商業(yè)5.4萬(wàn)方； 8棟32層的高層和1棟11層的小高層； 產(chǎn)品：34-56一房，88-95兩房，88-144三房、141四房。,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,小結(jié)： b7-2主要為90兩房和110以下小三房，戶(hù)型功能較好為市場(chǎng)主力需求產(chǎn)品 1、一層七戶(hù)為主，較升龍城及正商城項(xiàng)目，居住的舒適性相對(duì)稍低 2、從戶(hù)型配比上看，項(xiàng)目一房偏多，區(qū)域市場(chǎng)接受度較低，后期銷(xiāo)售障礙大 3、土地手續(xù)問(wèn)題一定程度上制約營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃,長(zhǎng)江路,鄭密路,亞星盛世星尚vs競(jìng)品比較,周邊大盤(pán)林立，與競(jìng)品相比規(guī)模并未取得較大優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有成熟配套、西南片區(qū)客戶(hù)的認(rèn)可度、一級(jí)物管是目前梳理出的較大優(yōu)勢(shì)。,此外，我們更不能忽視本案產(chǎn)品方面的諸多缺陷：高容積率、梯戶(hù)數(shù)過(guò)多、多數(shù)樓棟臨路等。在與競(jìng)品綜合比較有明顯劣勢(shì)情況下，2012年本案營(yíng)銷(xiāo)將面臨異常嚴(yán)峻的考驗(yàn)！,04,營(yíng)銷(xiāo)思路及策略,低迷的市場(chǎng)環(huán)境？ 激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)？ 產(chǎn)品缺陷問(wèn)題？ 星尚市場(chǎng)知名度的打造？ 作為亞星盛世420萬(wàn)方超級(jí)大盤(pán)之上的活力組團(tuán)， 如何突出重圍，逆境完勝？,前所未有的市場(chǎng)寒流，需要全新的制勝謀略！,目標(biāo)：保證銷(xiāo)售、保證現(xiàn)金流、控制好項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)、品牌飛躍！,1、短蓄短爆 2、降價(jià)跑量 3、階段小團(tuán)購(gòu),1、區(qū)域炒作，引導(dǎo)置業(yè)； 2、優(yōu)質(zhì)戶(hù)外封殺全市客戶(hù)； 3、地市營(yíng)銷(xiāo)； 4、大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)； 5、同致行資源； 6、老業(yè)主資源，加強(qiáng)老帶新； 7、全員營(yíng)銷(xiāo),1、首批房源低價(jià)入市 2、產(chǎn)品附加值：大盤(pán)規(guī)模，成熟配套，品質(zhì)樣板，幼兒園等 3、 品牌附加值,1、個(gè)性化項(xiàng)目形象 2、個(gè)性化事件營(yíng)銷(xiāo) 3、個(gè)性化渠道推廣,破而立！變則通！,破市場(chǎng)寒冬,破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),破產(chǎn)品缺陷,破市場(chǎng)知名度,現(xiàn)金為王,拓展客群,高性?xún)r(jià)比,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合,2012營(yíng)銷(xiāo)突破,2012年，每一個(gè)客戶(hù)的積累都很難，相對(duì)應(yīng)每個(gè)客戶(hù)身上投入的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比值增大，因此，為避免客戶(hù)流失，開(kāi)盤(pán)時(shí)間靈活應(yīng)變，在合適“時(shí)間窗口”，蓄客達(dá)到一定數(shù)量，就集中快速開(kāi)盤(pán)，短蓄短爆，小步快跑，快速流轉(zhuǎn)資金。,攻略1短蓄短爆,“破”市場(chǎng)寒冬,從當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，以及政策走向來(lái)看，2012年的市場(chǎng)回暖的機(jī)會(huì)較小，故，明年全年以降價(jià)跑量為營(yíng)銷(xiāo)總方針；如遇市場(chǎng)回暖，可適當(dāng)上調(diào)價(jià)格，隨行就市。,攻略2降價(jià)跑量,“破”市場(chǎng)寒冬,在批量實(shí)現(xiàn)“客戶(hù)-房源-價(jià)格”三者的高度契合下，線(xiàn)下通過(guò)客戶(hù)拓展實(shí)現(xiàn)月度“階段小團(tuán)購(gòu)”集中引爆去化，此項(xiàng)政策根據(jù)開(kāi)發(fā)商資金需求情況持續(xù)執(zhí)行。 針對(duì)一房、二房低總價(jià)或戶(hù)型較差房源，在低房?jī)r(jià)的吸引下，提前吸納部分并不急于購(gòu)房的剛需置業(yè)人群。,攻略3階段小團(tuán)購(gòu),“破”市場(chǎng)寒冬,3#、 2#、 1#,1、區(qū)域炒作，引導(dǎo)置業(yè)； 2、優(yōu)質(zhì)戶(hù)外封殺全市客戶(hù)； 3、地市營(yíng)銷(xiāo)； 4、大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)； 5、同致行資源； 6、老業(yè)主資源，加強(qiáng)老帶新； 7、全員營(yíng)銷(xiāo),1、首批房源低價(jià)入市 2、產(chǎn)品附加值：大盤(pán)規(guī)模，成熟配套，品質(zhì)樣板，幼兒園等 3、 品牌附加值,1、個(gè)性化項(xiàng)目形象 2、個(gè)性化事件營(yíng)銷(xiāo) 3、個(gè)性化渠道推廣,破而立！變則通！,破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),破產(chǎn)品缺陷,破市場(chǎng)知名度,拓展客群,高性?xún)r(jià)比,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合,2012營(yíng)銷(xiāo)突破,1、短蓄短爆 2、降價(jià)跑量 3、階段小團(tuán)購(gòu),破市場(chǎng)寒冬,現(xiàn)金為王,根據(jù)2011年的主力客群，對(duì)2012年客戶(hù)群的預(yù)判： 本案主力戶(hù)型為二房、三房，客戶(hù)多為首次置業(yè)或改善型剛需。 二七區(qū)為主，部分為中原區(qū)、金水區(qū)及周邊縣市（新密、登封等）客戶(hù)； 年齡在20-35歲之間的80后剛需客群為主； 周邊個(gè)體經(jīng)商、私企業(yè)主和公司白領(lǐng)階層為主。,“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),2012年的營(yíng)銷(xiāo)策略，以80后客群為核心展開(kāi)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)課題！ 除廣告調(diào)性的對(duì)味外，在渠道選擇上也要另創(chuàng)新意！,反復(fù)深挖二七及周邊縣市客群,鄭州其他區(qū)域客戶(hù),深挖洞,廣積糧,存量，立足本區(qū)域,增量，開(kāi)拓其他區(qū)域,主流客群：鄭州首次置業(yè)及改善型剛需,拓展客群立足本區(qū)域，拓展其他區(qū)域客群,“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),客群攻略1區(qū)域炒作，引導(dǎo)置業(yè),形式：主流媒體+網(wǎng)絡(luò)炒作+區(qū)域論壇，達(dá)到線(xiàn)上線(xiàn)下信息的全覆蓋。 目的：提升區(qū)域認(rèn)同感，引導(dǎo)市區(qū)置業(yè)南移。 封殺客戶(hù)群：全市客戶(hù)、80后目標(biāo)客群,“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),客群攻略2優(yōu)質(zhì)戶(hù)外資源封殺全市客戶(hù),形式： 在全市各重要關(guān)口覆蓋項(xiàng)目戶(hù)外廣告，通過(guò)戶(hù)外廣告的有效布局，達(dá)到信息的全覆蓋。 目的： 讓項(xiàng)目廣告輻射全城，短期內(nèi)成為全城聚焦。 封殺客戶(hù)群： 全市客戶(hù)+二七區(qū)客戶(hù)+南區(qū)郊縣客戶(hù)。,“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),客戶(hù)攻略3地市推廣：建立南郊縣市分展場(chǎng)，擴(kuò)大地市宣傳,形式：到新密、登封郊縣設(shè)立分展場(chǎng)，派單，開(kāi)通項(xiàng)目巡游車(chē)及看樓車(chē)。 目的：擴(kuò)大客戶(hù)渠道，主動(dòng)出擊，網(wǎng)住南郊縣市客戶(hù)。 封殺客戶(hù)群： 新密、登封等南郊縣市客戶(hù)。,“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),1、客戶(hù)選擇： 重點(diǎn)為二七區(qū)內(nèi)政府、教育、醫(yī)療、金融等系統(tǒng)或大型企業(yè)集團(tuán)（鄭州及地市）。 2、推廣方式： a、家屬院派單； b、辦公室贈(zèng)送具有展示型的項(xiàng)目禮品，如掛歷、臺(tái)歷、水杯等； c、接洽工會(huì)組織或宣傳部門(mén)負(fù)責(zé)人，許諾一定購(gòu)房?jī)?yōu)惠，指定工會(huì)或宣傳部門(mén)某個(gè)人 為項(xiàng)目的聯(lián)絡(luò)人，凡推薦客戶(hù)成交的給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)； d、組織專(zhuān)場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)（行政單位、醫(yī)療、教育單位除外）； e、拿到通訊錄，群發(fā)短信。 3、優(yōu)惠方式： a、可以按團(tuán)購(gòu)的數(shù)量進(jìn)行遞進(jìn)式優(yōu)惠，優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)應(yīng)高于正?？蛻?hù)點(diǎn)數(shù)。,客戶(hù)攻略4大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)：建立大客戶(hù)渠道，拓展大企業(yè),“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),客戶(hù)攻略5同致行客戶(hù)資源再挖掘,形式： a、短信群發(fā)；b、案場(chǎng)聯(lián)動(dòng)； 目的：通過(guò)低成本、高效性客戶(hù)渠道，擴(kuò)大客戶(hù)群體。 同致行客戶(hù)資源： 鄭州曼哈頓、寶龍城市廣場(chǎng)、中原新城、鑫苑現(xiàn)代城、鑫苑世家、鑫苑景園、惠眾西城一品、奧蘭花園等客戶(hù)資源。,“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),客群攻略6深挖老業(yè)主資源，加強(qiáng)老帶新力度,幾千名老業(yè)主是亞星盛世項(xiàng)目相較周邊其他項(xiàng)目的絕佳優(yōu)勢(shì)，在過(guò)往幾期房源銷(xiāo)售過(guò)程中，老帶新對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售起了很大的推動(dòng)作用。 目前客戶(hù)會(huì)已經(jīng)開(kāi)展，但在各項(xiàng)工作中還需要進(jìn)行升級(jí)完善。如： 客戶(hù)會(huì)活動(dòng)的會(huì)員升級(jí)和積分類(lèi)的計(jì)劃要落實(shí)，客戶(hù)的權(quán)益要開(kāi)始補(bǔ)充； 聯(lián)盟商家、物業(yè)服務(wù)類(lèi)等相關(guān)內(nèi)容要逐步落實(shí)； 利用傳統(tǒng)節(jié)日節(jié)點(diǎn)，以及專(zhuān)門(mén)針對(duì)盛世會(huì)的系列專(zhuān)題活動(dòng)，增加老業(yè)主好感，提高老帶新力度；,形式：利用亞星幾千名老業(yè)主資源，通過(guò)社區(qū)物業(yè)活動(dòng)、盛世會(huì)活動(dòng)、節(jié)慶活動(dòng)，以及老帶新優(yōu)惠政策，帶動(dòng)老業(yè)主推介項(xiàng)目的積極性。 目的：低成本、高效性客戶(hù)渠道，擴(kuò)大客戶(hù)群體。 封殺客戶(hù)群：老業(yè)主客戶(hù)資源。,“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),客戶(hù),營(yíng)銷(xiāo),人事,財(cái)務(wù),客服,顧客,客戶(hù),營(yíng)銷(xiāo),人事,客服,財(cái)務(wù),形式：鼓勵(lì)同致行和發(fā)展商所有的工作人員，為項(xiàng)目尋找客戶(hù)，實(shí)行全員營(yíng)銷(xiāo)。 目的：通過(guò)低成本、高效性客戶(hù)渠道，擴(kuò)大客戶(hù)群體。 封殺客戶(hù)群：一切有可能的客戶(hù)群。,客戶(hù)攻略7全員營(yíng)銷(xiāo) 利用亞星及同致行的龐大社會(huì)資源，實(shí)現(xiàn)全員營(yíng)銷(xiāo),“破”區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),1、區(qū)域炒作，引導(dǎo)置業(yè)； 2、優(yōu)質(zhì)戶(hù)外封殺全市客戶(hù)； 3、地市營(yíng)銷(xiāo)； 4、大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)； 5、同致行資源； 6、老業(yè)主資源，加強(qiáng)老帶新； 7、全員營(yíng)銷(xiāo),1、首批房源低價(jià)入市 2、產(chǎn)品附加值：大盤(pán)規(guī)模，成熟配套，品質(zhì)樣板，幼兒園等 3、 品牌附加值,1、個(gè)性化項(xiàng)目形象 2、個(gè)性化事件營(yíng)銷(xiāo) 3、個(gè)性化渠道推廣,破而立！變則通！,破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),破產(chǎn)品缺陷,破市場(chǎng)知名度,拓展客群,高性?xún)r(jià)比,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合,2012營(yíng)銷(xiāo)突破,1、短蓄短爆 2、降價(jià)跑量 3、階段小團(tuán)購(gòu),破市場(chǎng)寒冬,現(xiàn)金為王,樓市寒冬背景下，加之產(chǎn)品的先天不足及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，根據(jù)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力角度考慮低價(jià)值產(chǎn)品以低價(jià)入市，一炮而紅，快速回籠資金。,高性?xún)r(jià)比戰(zhàn)略1首推有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、具低價(jià)優(yōu)勢(shì)房源,“沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格”,“破”產(chǎn)品缺陷,在推廣中，借力400多萬(wàn)方大盤(pán)規(guī)模、成熟生活配套、幼兒園、一級(jí)物業(yè)，以及家園項(xiàng)目的品質(zhì)樣板，以產(chǎn)品升級(jí)版的口吻訴求，減少市場(chǎng)陌生感，增加客戶(hù)認(rèn)知感！,高性?xún)r(jià)比戰(zhàn)略2產(chǎn)品附加值 大盤(pán)規(guī)模，成熟配套，幼兒園，品質(zhì)樣板，一級(jí)物業(yè),“破”產(chǎn)品缺陷,高性?xún)r(jià)比戰(zhàn)略3品牌附加值 “聽(tīng)、嗅、觸、視、味、意”售樓處6感營(yíng)造,聽(tīng)：音樂(lè)。售樓處與樣板房設(shè)不同音樂(lè)；售樓處柔緩、典雅音樂(lè)，樣板房可根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格選擇匹配音樂(lè)； 嗅：香熏。售樓處一樓、樣板房?jī)?nèi)設(shè)茉莉、薄荷、熏衣草等具安神靜心功效香熏； 視+觸：銷(xiāo)售道具+現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)。電子智能自助設(shè)置，可設(shè)置內(nèi)容：戶(hù)型圖、規(guī)劃圖、宣傳片、網(wǎng)站、 雜志、活動(dòng)專(zhuān)題介紹等。提高項(xiàng)目的高端性、品質(zhì)感。 味：茶歇。精致飲品單，各種飲品：茶、果汁、咖啡等；如有案場(chǎng)活動(dòng)，可適當(dāng)配備三明治、曲奇、松餅等茶點(diǎn)。 意：軟裝軟飾、節(jié)日氣氛包裝、宣傳物料包裝。,“破”產(chǎn)品缺陷,提升服務(wù)品質(zhì)，提升品牌好感度,1、區(qū)域炒作，引導(dǎo)置業(yè)； 2、優(yōu)質(zhì)戶(hù)外封殺全市客戶(hù)； 3、地市營(yíng)銷(xiāo)； 4、大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)； 5、同致行資源； 6、老業(yè)主資源，加強(qiáng)老帶新； 7、全員營(yíng)銷(xiāo),1、首批房源低價(jià)入市 2、產(chǎn)品附加值：大盤(pán)規(guī)模，成熟配套，品質(zhì)樣板，幼兒園等 3、 品牌附加值,1、個(gè)性化項(xiàng)目形象 2、個(gè)性化事件營(yíng)銷(xiāo) 3、個(gè)性化渠道推廣,破而立！變則通！,破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),破產(chǎn)品缺陷,破市場(chǎng)知名度,拓展客群,高性?xún)r(jià)比,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合,2012營(yíng)銷(xiāo)突破,1、短蓄短爆 2、降價(jià)跑量 3、階段小團(tuán)購(gòu),破市場(chǎng)寒冬,現(xiàn)金為王,情感線(xiàn)+價(jià)格戰(zhàn) 項(xiàng)目推廣訴求上，結(jié)合活力組團(tuán)中小戶(hù)型產(chǎn)品面向年輕群體，以萬(wàn)科式的情感戰(zhàn)，結(jié)合其生活感受與本年齡階段的生活追求，以年輕、時(shí)尚為營(yíng)銷(xiāo)總體特征；再加上恒大式的價(jià)格戰(zhàn)，兩種方式營(yíng)銷(xiāo)組合，進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)群的“攻心計(jì)”！,2012年，顛覆客戶(hù)心中對(duì)亞星盛世過(guò)往的陳舊印象，展開(kāi)活力組團(tuán)個(gè)性鮮明的新項(xiàng)目形象，令項(xiàng)目在市場(chǎng)上耳目一新，關(guān)注度、美譽(yù)度大增！,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略1個(gè)性化項(xiàng)目形象,“破”市場(chǎng)知名度,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略2個(gè)性化事件營(yíng)銷(xiāo),“破”市場(chǎng)知名度,案場(chǎng)活動(dòng)體驗(yàn),主線(xiàn)：節(jié)點(diǎn)類(lèi)活動(dòng) 根據(jù)項(xiàng)目推售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行：樣板房開(kāi)放、項(xiàng)目亮相、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等,輔線(xiàn)：盛世會(huì)主題活動(dòng) 以月為單位，以系列專(zhuān)題活動(dòng)進(jìn)行,在通過(guò)各種渠道找到客戶(hù)之后，我們更需要在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的購(gòu)房氛圍。針對(duì)老業(yè)主和意向客戶(hù)，根據(jù)其特征舉辦各類(lèi)投其所好的活動(dòng)，旨在有效提升項(xiàng)目魅力，增加案場(chǎng)氛圍和客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目好感，加速成交。,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略2個(gè)性化事件營(yíng)銷(xiāo),“破”市場(chǎng)知名度,微博病毒式營(yíng)銷(xiāo)（新浪微博、騰訊微博）,利用亞星官方微博，通過(guò)關(guān)注加粉、推薦好友、即有機(jī)會(huì)獲得大獎(jiǎng)的活動(dòng)，將項(xiàng)目活動(dòng)信息散播給各個(gè)網(wǎng)友。將“傳播病毒體”植入到營(yíng)銷(xiāo)各個(gè)階段中，達(dá)到以最低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用傳播項(xiàng)目信息的目的。,鄭州各大主流bbs （商都bbs、聊宅網(wǎng)、天涯鄭州版、大河社區(qū)、一百度等）,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略3個(gè)性化渠道推廣 a. 迎合80后喜好的網(wǎng)絡(luò)媒介推廣,“破”市場(chǎng)知名度,將公司車(chē)輛進(jìn)行包裝，變成移動(dòng)售樓車(chē)，節(jié)假日可到人流多、人氣足的超市外、廣場(chǎng)、公園、公交站牌處派單，甚至可到競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)處派單截客。,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略3個(gè)性化渠道推廣 b. 移動(dòng)售樓處,“破”市場(chǎng)知名度,每周六日，免費(fèi)看房車(chē)停在市中心重點(diǎn)路段，接送看房客戶(hù)來(lái)訪。 一方面，吸引且方便更多客戶(hù)來(lái)訪；一方面作為宣傳渠道，吸引市場(chǎng)關(guān)注，提高樓盤(pán)知名度。,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略3個(gè)性化渠道推廣 c. 周末免費(fèi)看房車(chē),“破”市場(chǎng)知名度,可與搜房、樂(lè)居或搜狐合作，借其名義，發(fā)布項(xiàng)目短信。 第三方發(fā)布，更具權(quán)威性、可信度，容易被客戶(hù)所接受。,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略3個(gè)性化渠道推廣 d. 個(gè)性化短信傳播,“破”市場(chǎng)知名度,向老業(yè)主及意向客戶(hù)免費(fèi)發(fā)放盛世會(huì)雜志，同時(shí)與項(xiàng)目開(kāi)業(yè)商家或鄭州連鎖餐飲、咖啡店、洗浴中心、會(huì)所等休閑場(chǎng)所商洽，在店內(nèi)設(shè)本項(xiàng)目雜志架，放置項(xiàng)目宣傳折頁(yè)、單張、盛世會(huì)雜志等相關(guān)物料。,既推廣了項(xiàng)目，又推廣了亞星品牌，一舉兩得！,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略3個(gè)性化渠道推廣 e.盛世會(huì)刊+商家雜志架陳列,“破”市場(chǎng)知名度,參與形式： 1、在項(xiàng)目持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期階段，借助房產(chǎn)網(wǎng)站平臺(tái)，周末組織看房團(tuán)活動(dòng) 2、與網(wǎng)站互動(dòng)，聯(lián)合舉辦大型相親活動(dòng)、房產(chǎn)業(yè)主沙龍聚會(huì)、全民運(yùn)動(dòng)會(huì)活動(dòng)、河南地市戲迷票友看房團(tuán)等活動(dòng)，一方面客戶(hù)資源能夠快速整合，另一方面能保證活動(dòng)質(zhì)量和規(guī)格；,個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略3個(gè)性化渠道推廣 f.聯(lián)合新浪房產(chǎn)網(wǎng)、商都房產(chǎn)網(wǎng)、聊宅網(wǎng)等網(wǎng)站舉辦人氣活動(dòng)，提高項(xiàng)目關(guān)注度,“破”市場(chǎng)知名度,05,營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行,住宅實(shí)現(xiàn) 的銷(xiāo)售目標(biāo)！,商鋪實(shí)現(xiàn) 的銷(xiāo)售目標(biāo)！,2012年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo),5億,0.5億,租金太低、租期過(guò)長(zhǎng)、約束事項(xiàng)太多，讓客戶(hù)對(duì)前景失去信心； 相當(dāng)一部分商鋪已辦自用和抵押，與其他樓盤(pán)商業(yè)相比，手續(xù)相對(duì)繁瑣、并且客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)此類(lèi)抵押自用商鋪在辦理按揭的過(guò)程中相較正常銷(xiāo)售商鋪存在合作銀行難尋的情況。,商鋪銷(xiāo)售抗性,如何突破現(xiàn)有營(yíng)銷(xiāo)難題？打破僵局？,1、針對(duì)嵩山路部分臨街商鋪采用返租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售 商鋪價(jià)格上調(diào)25%，商業(yè)公司將5年租金收益（15%）提供給 營(yíng)銷(xiāo)中心，即按8%的年回報(bào)率，5年收益（40%）一次性返租給客戶(hù)，在購(gòu)鋪總款中減除。,商鋪營(yíng)銷(xiāo)解決方案,返租方案可避免客戶(hù)對(duì)租金不認(rèn)可，同時(shí)銷(xiāo)售與招商也不造成沖突。另一方面，沒(méi)有損失公司收益，如能促進(jìn)成交，則可為公司帶來(lái)幾千萬(wàn)的回款，可謂雙嬴之策！,如：嵩山路家園46#商業(yè),2、拓展高端客群，設(shè)定邀約和成交機(jī)制,商鋪營(yíng)銷(xiāo)解決方案,根據(jù)前期商業(yè)客戶(hù)分析總結(jié)，商業(yè)客戶(hù)主要認(rèn)知渠道是通過(guò)戶(hù)外、短信、老業(yè)主介紹；因目前商業(yè)面積大、總價(jià)高，目標(biāo)客戶(hù)數(shù)量較少，缺乏有效途徑精確找到意向客戶(hù)。 優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)渠道：保證正常頻率的線(xiàn)上和線(xiàn)下的商業(yè)推廣，同時(shí)擴(kuò)大目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域搜索范圍，對(duì)中高端客戶(hù)進(jìn)行深度挖掘； 設(shè)定邀約和成交機(jī)制：針對(duì)置業(yè)顧問(wèn)的邀約到訪及成交情況進(jìn)行合理的獎(jiǎng)罰機(jī)制，有效促進(jìn)員工積極性，最大化提高成交機(jī)率。,2012年住宅營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)： 全年推售7棟樓，總建面逾21萬(wàn)方 ，總套數(shù)2586套！ 全年實(shí)現(xiàn)去化率45%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售5億！,2012年房源選擇,2月,3月,5月,4月,6月,7月,9月,8月,10月,11月,12月,b7-1，3#團(tuán)購(gòu),“星尚”一批b7-1，5#；b7-2，2#認(rèn)籌,“星尚”二批b7-2，3#認(rèn)籌,“星尚”三批b7-2，6#認(rèn)籌,預(yù)售證預(yù)計(jì)5月份取得！6月一批房源正式推售！ 實(shí)際操盤(pán)中，根據(jù)一批房源去化情況，合理安排下一步的房源推售。,b7-1，1#、2#團(tuán)購(gòu),認(rèn)籌,2012年全年重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn),開(kāi)盤(pán),內(nèi)部團(tuán)購(gòu),三批推售,一批推售,二批推售,1月,樣板房開(kāi)放,項(xiàng)目正式亮相,集中推盤(pán)+多頻次小批量加推相結(jié)合,預(yù)熱期,一批認(rèn)籌,（5-8月）一批房源營(yíng)銷(xiāo)推廣主題： 迎合市場(chǎng)主流需求 活力組團(tuán)客群定位為首次置業(yè)者及改善型客戶(hù)，其中，首次置業(yè)者中又以購(gòu)置婚房為主力軍！ 難得的“時(shí)間窗口” 利用“五一”結(jié)婚潮契機(jī)，集中引爆項(xiàng)目，嬴得市場(chǎng)共鳴！,推廣主題：亞星盛世星尚2012婚房置業(yè)計(jì)劃 銷(xiāo)售策略：首付分期，送婚紗照+婚戒+蜜月旅行（可抵房款）,鄭州婚房炒作雖時(shí)有發(fā)生，但真正把婚房概念做透的不多，本案利用婚房作為入市噱頭，全面包裝炒作，吸引市場(chǎng)關(guān)注，打響項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度！,（9-12月）二、三批房源營(yíng)銷(xiāo)推廣主題： 借一批房源4個(gè)月的婚房主題炒作熱度，后期推出新的主題，持續(xù)品牌保溫 針對(duì)青年剛需客戶(hù)心理，通過(guò)軟性主題推廣，提升客戶(hù)好感度、品牌美譽(yù)度 活力組團(tuán)+成熟生活+高性?xún)r(jià)比，低首付，輕松置業(yè)，圓夢(mèng)亞星。 每批推出房源均采用組團(tuán)式案名包裝手法，造成銷(xiāo)售火爆、房源不斷的市場(chǎng)認(rèn)知，吸引新客源。,線(xiàn)上主題：“我想有個(gè)家”青春置業(yè)夢(mèng)想！ 銷(xiāo)售策略：低首付+青年購(gòu)房補(bǔ)貼,6月,工程節(jié)點(diǎn),營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),1月,2月,3月,4月,5月,推廣主題,推廣計(jì)劃,物料包裝,1#、2#、3#內(nèi)部團(tuán)購(gòu)持續(xù),“星尚”星耀南城，樣板房盛大開(kāi)放,線(xiàn)上：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、短信等；線(xiàn)下：活動(dòng)推廣不間斷進(jìn)行,認(rèn)籌活動(dòng),420萬(wàn)方大城小鎮(zhèn)生活，謹(jǐn)獻(xiàn)80后向上階層 亞星盛世婚房計(jì)劃全城啟動(dòng),營(yíng)銷(xiāo)物料的制作、更換,海報(bào)、折頁(yè)、戶(hù)型單張?jiān)O(shè)計(jì)、售樓處包裝完成,售樓處節(jié)日氣氛包裝,樣板房開(kāi)放,達(dá)到預(yù) 售條件,基礎(chǔ)銷(xiāo)售道具到位,節(jié)日及活動(dòng)售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝,新年嘉年華,客戶(hù)答謝晚會(huì),樣板房開(kāi)放,中原春季住交會(huì),認(rèn)籌活動(dòng),剩余住宅產(chǎn)品去化,風(fēng)箏diy,內(nèi)部團(tuán)購(gòu)期,預(yù)熱期,開(kāi)盤(pán)籌備,微電影+攝影賽,童玩節(jié),上半年?duì)I銷(xiāo)總控圖,項(xiàng)目入市，一批房源正式推廣,渠道選擇；基礎(chǔ)物料到位，為入市做足準(zhǔn)備,項(xiàng)目信息全面發(fā)布，拓展新老客戶(hù)；集中資源，全面推廣，快速蓄客,樣板房開(kāi)放活動(dòng)物料籌備，看房通道包裝完成,愛(ài)情故事征集,亞星盛世星尚首批房源盛裝開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)活動(dòng),形象樹(shù)立期,一期認(rèn)籌開(kāi)盤(pán),12月,工程節(jié)點(diǎn),營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),7月,8月,9月,10月,11月,推廣主題,推廣計(jì)劃,物料包裝,一批房源持續(xù)推售,二批房源加推,線(xiàn)上：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、短信等；線(xiàn)下：活動(dòng)推廣不間斷進(jìn)行,開(kāi)盤(pán)活動(dòng),星尚未賣(mài)先熱， 7月1日震撼開(kāi)盤(pán),奮斗鄭州,安家星尚；星尚婚房緊急加推,美食節(jié),達(dá)到預(yù) 售條件,持續(xù)熱銷(xiāo),加推開(kāi)盤(pán),節(jié)日及活動(dòng)售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝,活力運(yùn)動(dòng)會(huì),萬(wàn)圣節(jié)狂歡活動(dòng),前期剩余住宅產(chǎn)品去化,電玩游戲pk賽,三批房源加推,感恩回饋活動(dòng),12月亞星盛世嘉年華,圣誕節(jié)、元旦節(jié),達(dá)到預(yù) 售條件,達(dá)到預(yù) 售條件,開(kāi)盤(pán)活動(dòng),開(kāi)盤(pán)活動(dòng),下半年?duì)I銷(xiāo)總控圖,認(rèn)籌活動(dòng),持續(xù)熱銷(xiāo),開(kāi)盤(pán) 簽約,認(rèn)籌活動(dòng),持續(xù)熱銷(xiāo),開(kāi)盤(pán) 簽約,不是最好的就最適合！ “活力戶(hù)型” 即將綻放,有家,有夢(mèng),有未來(lái)；星尚“星公館“狂熱上市,10月1日開(kāi)盤(pán),星尚“鉆石小戶(hù)”全城公開(kāi)，12月11日震撼開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)活動(dòng),認(rèn)籌活動(dòng),開(kāi)盤(pán)活動(dòng),認(rèn)籌活動(dòng),一批房源開(kāi)盤(pán),一批房源開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)，通過(guò)活動(dòng)繼續(xù)炒作,歲末回饋價(jià),二批房源即將加推,二批房源勁銷(xiāo)，通過(guò)活動(dòng)繼續(xù)炒作,三批房源即將加推,三批房源勁銷(xiāo)，活動(dòng)炒作,不是最好的就最適合！“鉆石小戶(hù)”火爆認(rèn)籌中，即將開(kāi)盤(pán),加推認(rèn)籌,一批加推認(rèn)籌,認(rèn)籌活動(dòng),2月,3月,4月,5月,1月,6月,全年活動(dòng)策略,b亞星盛世星尚地塊1#、2#、3#團(tuán)購(gòu)執(zhí)行 針對(duì)同致行員工： 1、0a平臺(tái)通知 依托同致行內(nèi)部oa平臺(tái)及內(nèi)部尋呼進(jìn)行項(xiàng)目展示，將內(nèi)部團(tuán)購(gòu)相關(guān)事宜及項(xiàng)目基本情況及賣(mài)點(diǎn)詳細(xì)釋放。 2、電話(huà)邀約 對(duì)于內(nèi)部意向員工及親友，安排銷(xiāo)售人員對(duì)其進(jìn)行電話(huà)邀約到售樓處參加選房。 3、專(zhuān)場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)，集中宣講 對(duì)內(nèi)部意向員工及親友，明確時(shí)間后，集中在售樓處進(jìn)行項(xiàng)目ppt宣講。 針對(duì)盛世會(huì)員及社會(huì)客戶(hù) 1、針對(duì)已入會(huì)會(huì)員 制定回訪說(shuō)辭，由置業(yè)顧問(wèn)集中以電話(huà)回訪形式通知客戶(hù)，并通知客戶(hù)意向，梳理出參與人員并按照人員情況組織產(chǎn)品宣講與推介。 2、針對(duì)自然來(lái)訪客戶(hù) 主要推介新項(xiàng)目，對(duì)有意向客戶(hù)，引導(dǎo)入會(huì)，將其納入到本次團(tuán)購(gòu)的意向客戶(hù)。,時(shí) 間：2012年1月1-3日 邀請(qǐng)人員：老業(yè)主，意向客戶(hù)，微博客戶(hù)，社會(huì)客戶(hù) 活動(dòng)內(nèi)容： 1、售樓處新年氣氛包裝，老業(yè)主迎新節(jié)目表演；抽獎(jiǎng)活動(dòng)； 2、剩余房源新春一口價(jià)優(yōu)惠； 3、1名置業(yè)顧問(wèn)裝扮財(cái)神，并贈(zèng)送紅包（內(nèi)附春聯(lián)）、新年臺(tái)歷等小禮品； 4、2-3種互動(dòng)小游戲，嬴取獎(jiǎng)品，最大化聚集人氣；,建議加大活動(dòng)力度，嬴得老業(yè)主的好感及參加后續(xù)活動(dòng)的積極性，為年后新項(xiàng)目推廣積累人氣，提前預(yù)熱。,新年嘉年華，感恩大回饋,2月,3月,4月,5月,1月,6月,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)1月、2月新春感恩月,時(shí) 間：2012年2月19日 活動(dòng)主題：亞星榮耀20載，感謝一路上有你 活動(dòng)地點(diǎn)：嵩山飯店（暫定） 活動(dòng)內(nèi)容：安排答謝晚宴、文藝表演、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)等活動(dòng) 邀請(qǐng)對(duì)象：亞星部分老業(yè)主、意向客戶(hù)、團(tuán)購(gòu)客戶(hù)等 活動(dòng)目的：提升亞星集團(tuán)企業(yè)形象，增強(qiáng)客戶(hù)歸屬感，通過(guò)活動(dòng)達(dá)到口碑相傳，促進(jìn)后期房源銷(xiāo)售,客戶(hù)答謝會(huì),1月,3月,4月,5月,2月,6月,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,中原春季住交會(huì),時(shí) 間：2012年3月17-18日（暫定） 活動(dòng)形式： 1、參加河南主流媒體主辦的秋季住交會(huì) 2、婚慶主題展臺(tái)、身著婚紗或禮服裝扮派單人員 活動(dòng)地點(diǎn)：人民會(huì)堂或者會(huì)展中心 活動(dòng)目的：通過(guò)住交會(huì)這個(gè)舞臺(tái)，擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳力度，提升客戶(hù)積累數(shù)量和項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度。,1月,2月,4月,5月,3月,6月,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)3月浪漫之旅,時(shí) 間：2011年3月1日開(kāi)始征集，24日海選、31日決賽頒發(fā) 活動(dòng)內(nèi)容：1、全城征集 “愛(ài)情故事”，文字、圖片、dv短片等形式皆可 2、所有參選愛(ài)情故事，放在亞星官方由網(wǎng)友評(píng)選 3、參與者分一、二、三等獎(jiǎng)及幸運(yùn)獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為7日海南雙飛游,“愛(ài)情故事”全城征集,1月,2月,4月,5月,3月,6月,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,時(shí) 間：2012年3月18日 活動(dòng)內(nèi)容： 組豪華婚嫁車(chē)隊(duì)（掛項(xiàng)目宣傳條幅），巡游鄭州繁華地段，吸引關(guān)注； 1、在現(xiàn)有樣板房基礎(chǔ)上，增加婚房布置元素； 2、與品牌影樓合作，樣板房開(kāi)放日舉力小型時(shí)尚婚紗走秀； 3、入會(huì)客戶(hù)可試新款婚紗，并可免費(fèi)預(yù)定婚禮當(dāng)天使用。 4、用立可得相機(jī)免費(fèi)為客戶(hù)拍照留念。,醉時(shí)尚婚房星尚“生活體驗(yàn)間”新姿綻放,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,1月,2月,4月,5月,3月,6月,亞星盛世星尚正式亮相形式一,時(shí) 間：2012年3月18日 活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)江蘇衛(wèi)視非誠(chéng)勿擾蔣雨、馬伊咪，東方衛(wèi)視百里挑一小林志玲”、“粉紅姐姐”欄目關(guān)注度較高的女嘉賓參加樣板房開(kāi)放活動(dòng)； 活動(dòng)形式：在樣板間開(kāi)放的同時(shí)，參觀客戶(hù)可與女嘉賓合影留念、互動(dòng)游戲等； 活動(dòng)目的：借助非誠(chéng)勿擾、百里挑一知名相親欄目影響力，與亞星盛世活力組團(tuán)樣板間開(kāi)放活動(dòng)完美結(jié)合，迅速提升市場(chǎng)關(guān)注度；,非誠(chéng)勿擾、百里挑一邀你共賞美好生活 暨亞星盛世星尚樣板間盛裝開(kāi)放,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,1月,2月,4月,5月,3月,6月,亞星盛世星尚正式亮相形式二,時(shí) 間：1 活動(dòng)內(nèi)容： 1,1,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,1月,2月,4月,5月,3月,6月,亞星盛世星尚正式亮相形式三,時(shí) 間：2012年4月22日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處廣場(chǎng) 參加人員：老業(yè)主、意向客戶(hù)、微博網(wǎng)友、社會(huì)客戶(hù) 活動(dòng)內(nèi)容： 1、請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士指導(dǎo)風(fēng)箏diy制作 2、diy風(fēng)箏評(píng)比：設(shè)一二三等獎(jiǎng)，并給予獎(jiǎng)勵(lì)。 3、后期可舉辦風(fēng)箏放飛大賽 活動(dòng)目的：維系老業(yè)主，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售氣氛。,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)4月風(fēng)箏節(jié),“快樂(lè)童年，放飛夢(mèng)想”風(fēng)箏diy活動(dòng),1月,2月,3月,5月,4月,6月,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,時(shí) 間：2012年5月4日-30日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處+新浪微博 參加人員：老業(yè)主、意向客戶(hù)、微博網(wǎng)友、社會(huì)客戶(hù) 活動(dòng)內(nèi)容： 1、用鏡頭“微電影”或“攝影”述說(shuō)你、我、他的青春故事，內(nèi)容積極健康。 2、設(shè)一二三等獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品單反相機(jī)、二等獎(jiǎng)ipad、三等獎(jiǎng)1000元獎(jiǎng)金。 活動(dòng)目的：持續(xù)市場(chǎng)關(guān)注度，維系老業(yè)主，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售。,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)5月青年薈,鏡頭里的“青春故事”,1月,2月,3月,4月,5月,6月,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,時(shí) 間：2012年6月2日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi)+廣場(chǎng) 參與人員：老業(yè)主、意向客戶(hù)、社會(huì)客戶(hù)、兒童、學(xué)生等 活動(dòng)內(nèi)容： 1、“童年回歸”：滾鐵圈、跳房子、抽陀螺 、棉花糖、皮影戲、紙飛機(jī)的童年新體會(huì)。 2、兒童節(jié)禮物：抽獎(jiǎng)贏芭比、變形金剛、童話(huà)故事冊(cè)、水彩畫(huà)筆等節(jié)日禮物 活動(dòng)目的：增加售樓現(xiàn)場(chǎng)人氣，吸引市場(chǎng)關(guān)注，促進(jìn)去化。,1月,2月,3月,4月,6月,5月,開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)6月童玩節(jié),喜樂(lè)“童玩節(jié)”,時(shí) 間：2012年6月10日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi)、廣場(chǎng) 活動(dòng)內(nèi)容： 1、“盛世婚禮”：售樓處廣場(chǎng)營(yíng)造婚禮氣氛包裝；豪華婚車(chē)展。 2、“大聲說(shuō)愛(ài)”：當(dāng)眾說(shuō)出對(duì)另一半的承諾、感謝，即有機(jī)會(huì)贏得1萬(wàn)元婚房補(bǔ)貼。 3、“5套超低價(jià)婚房”：4xxx超低特婚房，全城僅有！ 4、“卡地亞鉆戒禮”：現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)贏卡地亞經(jīng)典對(duì)戒。 5、“傳單+喜糖”：在二七中心路段、商場(chǎng)附近、寫(xiě)字樓派發(fā)傳單與喜糖，吸引客戶(hù)。 6、 “到訪有禮”：瑞士巧克力+西建材婚房裝修優(yōu)惠券。 7、“新人登記禮”：即將結(jié)婚新人登記并成功購(gòu)房，結(jié)婚日有驚喜大禮！ 8、 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、 戶(hù)外、看房班車(chē)、媒體報(bào)道等多種渠道推廣。 活動(dòng)目的：通過(guò)高品質(zhì)婚戀主題的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，吸引得全城眼球。,“愛(ài)情，熟了！”亞星盛世星尚婚房甜蜜盛放,開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期,1月,2月,3月,4月,6月,5月,11月,9月,10月,12月,7月,8月,時(shí) 間：2012年7月8日、15日、22日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi) 參與人員：老業(yè)主、意向客戶(hù)及微博客戶(hù) 活動(dòng)內(nèi)容：冰激凌節(jié)、啤酒節(jié)、水果拼盤(pán)等 活動(dòng)目的：烘托現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛，促進(jìn)案場(chǎng)成交；拉近亞星盛世與業(yè)主之間的關(guān)系，通過(guò)活動(dòng)深度挖掘項(xiàng)目的意向客戶(hù)。,美食嘉年華,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)7月美食節(jié),持續(xù)熱銷(xiāo)期,11月,9月,10月,12月,7月,8月,時(shí) 間：2012年8月12日、26日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi) 參與人員：老業(yè)主、意向客戶(hù)及微博客戶(hù) 活動(dòng)內(nèi)容：飛鏢大賽、投籃機(jī)大賽等 活動(dòng)目的：烘托現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛，促進(jìn)案場(chǎng)成交；拉近亞星盛世與業(yè)主之間的關(guān)系，通過(guò)活動(dòng)深度挖掘項(xiàng)目的意向客戶(hù)。,活力運(yùn)動(dòng)節(jié),輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)8月活力運(yùn)動(dòng)節(jié),持續(xù)熱銷(xiāo)期,時(shí) 間：2012年9月15日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi) 活動(dòng)主題：游戲就是活力，秀出你自己 活動(dòng)內(nèi)容：跳舞毯、射擊、賽車(chē)飄移pk等 活動(dòng)目的：利用周末假期，舉辦“活力運(yùn)動(dòng)會(huì)”，對(duì)成交客戶(hù)進(jìn)行維系，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)氣氛的同時(shí)，促進(jìn)前期意向客戶(hù)成交,電玩游戲pk大賽,11月,9月,10月,12月,7月,8月,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)9月電玩游戲pk,持續(xù)熱銷(xiāo)期,時(shí) 間：2012年10月1日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi)、廣場(chǎng) 活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)儀式 活動(dòng)目的：通過(guò)中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)節(jié)日節(jié)點(diǎn)，對(duì)蓄積的目標(biāo)客戶(hù)集中放量，并告知市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)新產(chǎn)品上市,喜迎雙節(jié)，盛世巨獻(xiàn) 亞星盛世星尚二批盛大開(kāi)盤(pán),11月,9月,10月,12月,7月,8月,持續(xù)熱銷(xiāo)期,時(shí) 間：2012年10月15日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi) 活動(dòng)內(nèi)容：萬(wàn)圣節(jié)小活動(dòng) 活動(dòng)目的：烘托現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛，促進(jìn)案場(chǎng)成交,通過(guò)活動(dòng)做好老客戶(hù)維護(hù)。,萬(wàn)圣節(jié)狂歡派對(duì),輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)10月狂歡月,11月,9月,10月,12月,7月,8月,持續(xù)熱銷(xiāo)期,時(shí)間：2012年11月26日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi)及外廣場(chǎng) 活動(dòng)內(nèi)容： 1、來(lái)訪客戶(hù)糖果、小禮物派發(fā)，老業(yè)主賀卡投遞邀請(qǐng)參加客戶(hù)答謝會(huì)活動(dòng)； 2、客戶(hù)答謝會(huì)，在售樓處廣場(chǎng)舉辦，現(xiàn)場(chǎng)燒烤、糖點(diǎn)、熱飲、紅酒等餐飲供應(yīng)。 活動(dòng)目的：利用節(jié)日暖場(chǎng)，促進(jìn)排卡，最大化積累目標(biāo)客戶(hù)。,客戶(hù)答謝會(huì),11月,9月,10月,12月,7月,8月,持續(xù)熱銷(xiāo)期,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)11月感恩月,時(shí)間：2012年12月8日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi)或酒店 活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)儀式 活動(dòng)目的：臨近年底，對(duì)前期意向客戶(hù)進(jìn)行擠壓；,亞星盛世星尚三批盛裝開(kāi)盤(pán),持續(xù)熱銷(xiāo)期,12月,8月,9月,10月,7月,11月,時(shí) 間：2012年12月22-25日 邀請(qǐng)人員：老業(yè)主，意向客戶(hù)，微博客戶(hù)，社會(huì)客戶(hù) 活動(dòng)內(nèi)容： 1、售樓處圣誕氣氛包裝，門(mén)口設(shè)大圣誕樹(shù)，掛滿(mǎn)小禮盒、鈴鐺、彩燈； 2、圣誕老人派發(fā)禮品，節(jié)目表演，大抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 3、現(xiàn)場(chǎng)禮品有糖果、小圣誕樹(shù)、鈴鐺、圣誕帽等；并有豐盛圣誕大餐。 4、關(guān)注集團(tuán)官方微博并轉(zhuǎn)發(fā)項(xiàng)目活動(dòng)信息微博客戶(hù)來(lái)可參于抽獎(jiǎng)活動(dòng)。,12月,8月,9月,10月,7月,11月,圣誕嘉年華,輔線(xiàn)：盛世會(huì)活動(dòng)12月嘉年華,持續(xù)熱銷(xiāo)期,案場(chǎng)執(zhí)行,奮戰(zhàn)在一線(xiàn)的案場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)，作為最直接的信息傳達(dá)者、客戶(hù)對(duì)接者，是決定營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行成敗