海南國際旅游島旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告.pdf

海南國際旅游島 旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告 海南國際旅游島 旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告 mpril 15, 2010 一、國際旅游島概述一、國際旅游島概述 i.海南省概述 ii. 國際旅游島規(guī)劃 iii. 國際旅游島發(fā)展現(xiàn)狀 二、旅游地產(chǎn)發(fā)展二、旅游地產(chǎn)發(fā)展 i.旅游地產(chǎn)發(fā)展概述 ii. 重點(diǎn)區(qū)域調(diào)研分析 iii. 土地市場分析 iv. 地產(chǎn)企業(yè)代表個案分析 目錄目錄 一、國際旅游島概述一、國際旅游島概述 .海南省概述.海南省概述 區(qū)位介紹區(qū)位介紹 海南地處熱帶，位于中國最南端。北以瓊州海峽與廣東劃界，西臨北部灣與越南相對，東瀕 南海與臺灣省相望，東南和南邊在南海中與菲律賓、文萊和馬來西亞為鄰。 ?？谑呛Ｄ鲜∈?，是海南的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心； ?？谑欠褐槿墙?jīng)濟(jì)圈和中國 -東盟自由貿(mào)易區(qū)，兩大經(jīng)濟(jì)區(qū) 結(jié)合部的城市； “泛珠三角”，簡稱“9+2”， 包括：廣東、廣西、福建、江西、 湖南、四川、云南、貴州、海南 9省，和香港、澳門2個特別行政 區(qū)。 行政區(qū)劃行政區(qū)劃 海南省包括海南島、西沙群島、中沙群島、 南沙群島的島礁及其海域，是我國面積最大的省。 全省陸地（主要包括海南島和西沙、中沙、南沙 群島）總面積3.543.54萬平方公里（其中海南島陸地 面積3.393.39萬平方公里），海域面積約200200萬平方 公里。 海南省劃分為2個地級市，6個縣級市，4個縣， 6個民族自治縣，1個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1個辦事處；基層 設(shè)臵183個鎮(zhèn)，21個鄉(xiāng)，18個街道辦事處。 地級市：?？谑小⑷齺喪??？h級市：五指山市、文昌市、瓊海市、萬寧市、儋州市、東方市。 自治縣：白沙黎族自治縣、昌江黎族自治縣、樂東黎族自治縣、陵水黎族自治縣、保亭黎族 苗族自治縣、瓊中黎族苗族自治縣?？h：定安縣、屯昌縣、澄邁縣、臨高縣。 開發(fā)區(qū)：洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。辦事處：西沙、南沙、中沙群島辦事處（縣級）。 人口、民族人口、民族 【人口人口】 截止2008年年末全省常住人口為854.18萬 人，比上年增加 9.15萬人。人口出生率為 14.71%，人口死亡率為5.72%，人口自然增長 率為8.99%。 【語言語言】 海南居民語言種類多，主要使用的方言有 10種。 【民族民族】 海南省漢族、黎族、苗族、回族是世居民族，其 余民族是解放后遷入的干部、職工和移民，分散于全 省。黎族是海南島上最早的居民。世居的黎、苗、回 族，大多數(shù)聚居在中部、南部的瓊中、保亭、白沙、 陵水、昌江、樂東等縣和三亞市、五指山市。 自然資源自然資源 【熱帶資源熱帶資源】海南島是我國最大的“熱帶寶地”，土地總面積354354萬公頃，占全國熱帶土地面積的約42.5%42.5%。 可用于農(nóng)、林、牧、漁的土地人均約0.480.48公頃。由于光、熱、水等條件優(yōu)越，生物生長繁殖速率較溫帶和亞熱 帶為優(yōu)，農(nóng)田終年可以種植，不少作物年可收獲2至3次。按適宜性劃分，海南島的土地資源可分為7種類型： 宜農(nóng)地、宜膠地、宜熱作地、宜林地、宜牧地、水面地和其它用地。海南土地后備資源較豐富，開發(fā)潛力較 大。 【動物資源動物資源】海南陸生脊椎動物有500500多種，其中，兩棲類3737種（1111種僅見于海南，8 8種列為國家特產(chǎn)動物） ；爬行類104104種；鳥類344344種；哺乳類8282種(2121種為海南特有）。世界上罕見的珍貴動物有：世界四大類人猿之 一的黑冠長臂猿和坡鹿。 水鹿、獼猴、云豹等亦很珍貴。 【南藥資源南藥資源】海南動植物藥材資源豐富，素有“天然藥庫”之稱。40004000多種 物中可入藥的約有20002000種，占全 國的40%40%，藥典收載的有500500種，經(jīng)過篩選的抗癌 植物有137種、南藥3030多種，最著名的是4大南藥；檳榔、 益智、砂仁、巴戟。動 物藥材和海產(chǎn)藥材資源有鹿茸、猴膏、牛黃、穿山甲、玳瑁、海龍、海馬、海蛇、 琥 珀、珍珠、海參、珊瑚、哈殼、牡蠣、石決明、魚翅、海龜板等近5050種。 【礦產(chǎn)資源礦產(chǎn)資源】海南礦產(chǎn)資源豐富、種類較多,約有9090種。全國標(biāo)明有工業(yè)儲量的148148種礦產(chǎn)，海南有6767種，其 中4343種列入全國礦產(chǎn)儲量。石碌鐵礦儲量占全國富鐵礦儲量的7171，平均品位51.551.5，最高達(dá)6868，為全國 第一。鈦、鋯、石英、藍(lán)寶石、化肥灰?guī)r儲量居全國之首，天然氣、油頁巖儲量居全國前列。 交通資源交通資源 東部輕軌東部輕軌 海屯高速海屯高速 東部高速東部高速 西部高速西部高速 西部鐵路西部鐵路 美蘭機(jī)場美蘭機(jī)場 鳳凰機(jī)場鳳凰機(jī)場 規(guī)劃機(jī)場規(guī)劃機(jī)場 規(guī)劃機(jī)場規(guī)劃機(jī)場 【航空航空】 海南省目前擁有?？诿捞m和三 亞鳳凰兩個民用國際機(jī)場。另 有陵水、樂東、臨高等軍用機(jī) 場。 【鐵路鐵路】 海南省內(nèi)有環(huán)島鐵路和哈爾濱 至北京西站鐵路（t201次， 3451km）。 【港口港口】 海南目前有海口、三亞、洋浦、 八所、龍灣等五大港口，已建 成碼頭泊位147個，其中萬噸 級以上31個。全省有客船和 客車滾裝船598艘。 【公路公路】海南已建成環(huán)島高速（625km）和三縱四橫的公路網(wǎng)絡(luò)。其中國道1289km，省道1975km，縣道 2823km。公路網(wǎng)密度51.82km/100km2。 旅游資源旅游資源 【旅游資源旅游資源】 海南省擁有得天獨(dú)厚的熱帶旅游資源。集 自然風(fēng)光、民族風(fēng)情、熱帶溫泉、文化古跡以 及珍稀動植物為一體，擁有一批高品位的景區(qū) 景點(diǎn)，濱海沙灘、藍(lán)色海洋、熱帶雨林、珍禽 異獸、黎苗風(fēng)情構(gòu)成奇特的熱帶生態(tài)景觀和人 文景觀。這里四季無冬，空氣清新，水質(zhì)純凈， 被譽(yù)為“一個未受污染的長壽島”。 在長達(dá)1528km的海岸線上分布著68個天然港灣，多數(shù)地方風(fēng)平浪靜，海水清澈，常年可進(jìn)行海水浴、 日光浴、沙浴和風(fēng)浴。興隆溫泉、七仙嶺溫泉、藍(lán)洋溫泉等，適于發(fā)展融觀光、療養(yǎng)為一體的旅游。天涯海 角、亞龍灣、南山文化旅游區(qū)、博鰲亞洲論壇會址等著名旅游景區(qū)令中外游客神往，尤其是保存完好的熱帶 雨林在世界上有獨(dú)特地位，被世界旅游組織前秘書長薩維尼亞克贊譽(yù)為“全人類的一顆明珠”。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展1.01.0 【經(jīng)濟(jì)增長經(jīng)濟(jì)增長】 近年來，海南省經(jīng)濟(jì)保持著較快增長。2009年全省生產(chǎn)總值（gdp）1646.6億元，按可比價格計(jì)算，比 上年增長11.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值461.9億元，增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值443.4億元，增長12.6%；第 三產(chǎn)業(yè)增加值741.2億元，增長14.1%。第三產(chǎn)業(yè)比重已超過第一、二產(chǎn)業(yè)，占總比重的40.2%。按常住人口計(jì) 算，人均生產(chǎn)總值19166元，增長10.5%；按當(dāng)年平均匯率折算，人均生產(chǎn)總值約合2805美元。 【地方財(cái)政地方財(cái)政】 地方財(cái)政收入大幅度增長，經(jīng)濟(jì)富裕程度進(jìn)一步提升。全省全口徑財(cái)政收入376.4億元，比上年增長18.7% 。其中，地方一般預(yù)算收入178.2億元，增長23.0%，比全國財(cái)政收入預(yù)計(jì)增長11.7%高11.3%。 【存在問題存在問題】 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中存在的主要問題：一是與居民生活密切相關(guān)的食品、居住類價格漲幅偏高；二是工業(yè)發(fā) 展緩慢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)層次仍然較低；三是節(jié)能減排任務(wù)仍較艱巨。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展2.02.0 20072007年至年至20092009年，年， 海南省的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)人均可 支配收入和城鄉(xiāng)人均儲蓄存款余額均保持較高 速度增長。但增幅有所減緩。 本章小結(jié)本章小結(jié) 優(yōu)勢(strengths)劣勢(weaknesses) . . 地理?xiàng)l件較好，全國最大的熱 帶雨林地區(qū)，熱、水、光資源豐 富，氣候宜人。 . . 自然條件優(yōu)越，物產(chǎn)富饒，旅 游資源豐富。 . . 經(jīng)濟(jì)增長較快，2009年超過 全國平均水平。 . . 交通條件較差，道路建設(shè)和交 通管理跟不上旅游資源的開發(fā)速 度。 . . 經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問題，一是與居 民生活密切相關(guān)的食品、居住類 價格漲幅偏高；二是工業(yè)發(fā)展緩 慢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)層次仍然較低；三 是節(jié)能減排任務(wù)仍較艱巨。 機(jī)遇（s-o） 國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和穩(wěn)定的政治環(huán)境為國內(nèi)旅游資源的開發(fā)帶來機(jī)遇。特別是屬于同一緯度的 東南亞各國政治、經(jīng)濟(jì)、社會不穩(wěn)定為海南建設(shè)國際旅游島迎來前所未有的發(fā)展空間。 .國際旅游島規(guī)劃國際旅游島規(guī)劃 建設(shè)動態(tài)建設(shè)動態(tài) 20092009年年1 1月月1212日，日， 海南省政府向國務(wù)院呈報(bào)海南省人民政府關(guān)于海南國際旅游島建設(shè)有關(guān)問題的請示，請求國務(wù)院對海南 國際旅游島建設(shè)予以政策支持。 20092009年年2 2月月2020日，日， 海南省在香港舉行海南國際旅游島推介會，重點(diǎn)向香港的領(lǐng)事館推介海南免簽證政策和落地簽證政策。 20092009年年3 3月月1 1日，日， 海南國際旅游島形象廣告在中央電視臺一套首播。 20092009年年4 4月月1818日，日， 中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶在海南省考察，其間聽取了海南省有關(guān)方面對國際旅游島的匯報(bào)。 20092009年年8 8月，月， 國務(wù)院批準(zhǔn)海南建設(shè)“海南國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)”，同意海南進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢，在旅游業(yè)對外開 放和體制機(jī)制改革方面積極探索，先行試驗(yàn)。 國務(wù)院辦公廳發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè) 發(fā)展的若干意見(簡稱意見)。正式對海南“國際旅游島”發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行了批復(fù)。此外，根據(jù)海南省政 府日前制定的海南國際旅游島建設(shè)行動計(jì)劃，海南“國際旅游島”獲批后，海南旅游將在簽證、航權(quán)、 加大國際旅游合作等五方面進(jìn)行突破。 20102010年年 1 1月月6 6日，日， 為向國內(nèi)外宣傳推介海南國際旅游島，國務(wù)院新聞辦公室于1月6日在北京召開海南國際旅游島新聞發(fā)布會。 總體要求總體要求 【指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想】 高舉中國特色社會主義偉大旗臶，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科 學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步解放思想，深化改革，擴(kuò)大開放，構(gòu)建更具活力的體制機(jī)制，走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生 態(tài)良好的科學(xué)發(fā)展之路；積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型經(jīng)濟(jì)，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有海南特色、達(dá)到國際先進(jìn)水平的旅游產(chǎn)業(yè)體 系；注重保障和改善民生，大力發(fā)展社會事業(yè)，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步將海南建設(shè)成為生態(tài)環(huán) 境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 . . 我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)。 . . 世界一流的海島休閑度假旅游目的地。 . . 全國生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)。 . . 國際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流的重要平臺。 . . 南海資源開發(fā)和服務(wù)基地。 . . 國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 目標(biāo)目標(biāo) 發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo) 計(jì)劃時間計(jì)劃時間 起步起步發(fā)展發(fā)展快速發(fā)展快速發(fā)展成熟成熟 近期措施近期措施 1 12 24 43 3 2008年20092013年20142018年20192028年 - 成功申請?jiān)O(shè)立國際 旅游島綜合試驗(yàn)區(qū) - 人均游客占10%以上 - 旅游外匯收入占20% 以上 - 基本建成國際旅游島 - 入境游客占20%以上 - 旅游外匯收入占30% 以上 - 建成國際一流的國際 旅游島 - 入境游客占30%以上 - 旅游外匯收入占40% 以上 - 舉辦博螯國際旅游論壇 - 停止全島土地出讓直至國際旅游島規(guī)劃出臺 - 加快全島免稅商店建設(shè) - 增加開放，增加落地免簽證國家數(shù)量 - 組織全球媒體合作體，宣傳、提升海南旅游形象 發(fā)展措施發(fā)展措施 . . 加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。 . . 發(fā)揮海南特色優(yōu)勢，全面提升旅游業(yè)管理服務(wù)水平。 . . 大力發(fā)展與旅游相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。 . . 積極發(fā)展熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 . . 推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)，加快形成人文智力支撐。 . . 國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 . . 充分利用本地優(yōu)勢資源，集約發(fā)展新型工業(yè)。 政策支持政策支持1.01.0 【投融資政策投融資政策】 在基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、扶貧開發(fā)和社會事業(yè)等方面安排中央預(yù)算內(nèi)投資和其他有關(guān)中央專 項(xiàng)投資時，賦予海南省西部大開發(fā)政策。支持符合條件的旅游企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。設(shè)立旅游產(chǎn)業(yè)投資基金。 按照國際旅游島的總體要求，研究將海南省增列為中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄執(zhí)行省份。 【財(cái)稅政策財(cái)稅政策】 中央財(cái)政將加大對海南的均衡性轉(zhuǎn)移支付力度。同時在其他一般性轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付，特別是革 命老區(qū)轉(zhuǎn)移支付、邊境地區(qū)轉(zhuǎn)移支付等方面，加大對海南的支持。中央財(cái)政在一定時期內(nèi)對海南國際旅游島 的建設(shè)發(fā)展給予專項(xiàng)補(bǔ)助。由財(cái)政部牽頭抓緊研究在海南試行境外旅客購物離境退稅的具體辦法和離島旅客 免稅購物政策的可行性，另行上報(bào)國務(wù)院。 加大政策支持加大政策支持 建設(shè)海南國際旅游島，是國家的重大戰(zhàn)略部署，是一項(xiàng)長期而又艱巨的任務(wù)。國務(wù)院各 有關(guān)部門將高度重視，在政策、資金、項(xiàng)目安排等方面給予特殊扶持。 政策支持政策支持2.02.0 【土地政策土地政策】 科學(xué)修編土地利用總體規(guī)劃，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，嚴(yán)格實(shí)施土地用途管制制度， 統(tǒng)籌和保障海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展各類用地需求，推進(jìn)城鄉(xiāng)土地一體化管理。在不突破國家下達(dá)的耕地保 有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，試行對土地利用總體規(guī)劃實(shí)施定期評估和調(diào)整機(jī)制。 加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃對經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的布局規(guī)模、時序的調(diào)控。穩(wěn)步開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)、農(nóng)村 集體經(jīng)濟(jì)組織和村民利用集體建設(shè)用地自主開發(fā)旅游項(xiàng)目試點(diǎn)。科學(xué)論證、統(tǒng)籌規(guī)劃島嶼的開發(fā)利用，加強(qiáng) 西沙和無居民島嶼管理，按照屬地管理原則依法進(jìn)行土地確權(quán)登記。科學(xué)選劃發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)集約用海區(qū)域， 引導(dǎo)海洋產(chǎn)業(yè)相對集聚發(fā)展。 【開放政策開放政策】 積極引進(jìn)國內(nèi)外有實(shí)力的大型旅游企業(yè)，逐步培育一批旅游骨干企業(yè)和知名品牌。實(shí)行開放、便利的出 入境管理措施，在海南已有21國免簽證的基礎(chǔ)上，先期增加芬蘭、丹麥、挪威、烏克蘭、哈薩克斯坦5國為 入境免簽證國家；對俄羅斯、韓國、德國3國旅游團(tuán)組團(tuán)人數(shù)放寬至2人以上，入境停留時間延長至21天。 支持海南在境外主要旅游客源地設(shè)立旅游推介分支機(jī)構(gòu) 最新政策最新政策 20102010年年1 1月月4 4日日 國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 20102010年年1 1月月1616日日 海南省人民政府貫徹國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見 20102010年年1 1月月2929日日 海南省人民代表大會通過關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的決議 在2010年1月15日舉行的推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)動員大會上，海南省委書記衛(wèi)留成表示，為了防止開 發(fā)商一擁而上,出現(xiàn)新的泡沫，在全省國際旅游島規(guī)劃完成和經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)之前，全省暫停土地出讓，暫停 審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目，不對土地成片開發(fā)項(xiàng)目和主題公園建設(shè)項(xiàng)目做任何承諾。 .國際旅游島發(fā)展現(xiàn)狀國際旅游島發(fā)展現(xiàn)狀 國際旅游島發(fā)展現(xiàn)狀國際旅游島發(fā)展現(xiàn)狀 1)1)、自1月15日海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發(fā)項(xiàng)目后，海口、三亞及瓊海等多個地方房價 應(yīng)聲跳漲，甚至一日一價。值得一提的是，內(nèi)地資金大規(guī)模進(jìn)入海南后，投資目標(biāo)都一致鎖定房地產(chǎn)行業(yè)。 近期島內(nèi)房價瘋狂飆升，每平米普遍上漲數(shù)千元左右，甚至不乏數(shù)小時提價千元的奇聞，其中一處名為鳳凰 島的樓盤價格已經(jīng)達(dá)到了7萬元/平方米。這樣的場景難免讓人回想起十幾年前海南建省之初的景象，而以國 際旅游島建設(shè)給房地產(chǎn)所帶來的實(shí)質(zhì)影響而言，其中所醞釀的泡沫風(fēng)險可能要遠(yuǎn)甚于當(dāng)初。 2)2)、此前已經(jīng)圈占大量土地的中糧集團(tuán)、華潤集團(tuán)、魯能集團(tuán)、海航臵業(yè)以及雅居樂、富力地產(chǎn)等企業(yè)，手 中資源越發(fā)變得奇貨可居。而一些原本銷售火爆的地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目一夜之間突然封盤，開發(fā)商捂盤惜售的情況 已經(jīng)普遍。據(jù)報(bào)道，來自民間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國際旅游島概念令海南成為各路資本向往的熱土，目前有超 過4000億元的資金流向海南大肆圈地，其中包括從山西煤炭行業(yè)整合中退出的十萬浙商。 3)3)、對此，市場分析人士表示，隨著此政策的出臺，在海南省實(shí)施國際旅游島和加快西部開發(fā)戰(zhàn)略的大背景 下，海南的基準(zhǔn)地價將會不斷提高。而海南本地上市公司手中的儲備土地不僅成為稀缺資源，而且還是公司 未來發(fā)展的資金后盾。因?yàn)殡S著土地的升值，一旦公司在發(fā)展中缺少資金，那么這些土地儲備可以抵押給銀 行以緩解短期的資金缺口。另外，一些在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目也會收到預(yù)算之外的收益，這些都會在上市公司的 業(yè)績中得到體現(xiàn)。 本章小結(jié)本章小結(jié)訪談訪談 訪談對象：訪談對象： 政府公務(wù)員、房地產(chǎn)同業(yè)、旅游從業(yè)人員 目前，市民階層對海南國際旅游島未來前景預(yù)期一般。普遍對2009年末提前到來的旅游熱出乎意料， 市場上存在大量欺客宰客現(xiàn)象，短期快速套現(xiàn)獲利意識較重。體現(xiàn)出政府的城市管理力度較差。 綜合各方面人士的看法，目前海南旅游熱潮下主要存在以下問題：綜合各方面人士的看法，目前海南旅游熱潮下主要存在以下問題： 1)、政府政策出臺與執(zhí)行力存在偏差。 2)、資源單一問題 3)、欺客宰客現(xiàn)象 4)、道路交通問題 5)、原著民民生問題 6)、受國際旅游島建設(shè)大環(huán)境影響，部分縣市已暫停土地出讓（目前已解凍）。 二、旅游地產(chǎn)發(fā)展二、旅游地產(chǎn)發(fā)展 .發(fā)展概述發(fā)展概述 20092009年海南房地產(chǎn)市場總體情況年海南房地產(chǎn)市場總體情況 房地產(chǎn)投資 2009年，海南省全社會固定資產(chǎn)投資超千億，達(dá)到1002.5億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資287.9萬元，同比 增長44.3%。其中，住宅投資261.8億元，同比增長51.9%，住宅投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重 達(dá)到26.1%。 商品房 銷售量 2009年，海南省全年銷售商品房面積560.3萬平方米，商品房銷售額351億元，房屋銷售均價6265 元/m2。其中，三亞市房屋銷售均價9526元/m2，位居溫州（17116）、上海（15404）、杭州 （15277）、北京（15051）、深圳（14758）、寧波（10178）廣州（9882）之后，名列第八。 客戶群體 內(nèi)地：多數(shù)來自東北和華北等較寒冷地區(qū)地區(qū)，其次為上海、浙江和川渝；特別是江蘇、浙江的購 房人群，年末大增； 國外：多數(shù)來自美國，其次為德國與法國，還有部分來自加拿大、奧地利、英國、荷蘭、日本、韓 國、俄羅斯等國家。 海南海南- -中國休閑地產(chǎn)的前沿地中國休閑地產(chǎn)的前沿地 海南是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。海南依托獨(dú)特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn)，面對的客戶群不僅僅局限 于本地，而是面向全國，乃至全世界的購買者，吸引了大批“臵業(yè)候鳥群”。2009年，海南省房地產(chǎn)市場 運(yùn)行變化較大，特別是三亞市在“國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見”批復(fù)后，房屋銷 售價格直線上揚(yáng)。 海南全島典型區(qū)域情況海南全島典型區(qū)域情況 以海口、三亞為中心，以海口、三亞為中心， 房地產(chǎn)開發(fā)基本以上分為東西兩線，其中東線屬于僅次于三亞的開發(fā)熱點(diǎn)，土地基本飽和，西線屬于待 開發(fā)區(qū)域，整體相對較差。 其中三亞區(qū)域項(xiàng)目其中三亞區(qū)域項(xiàng)目 一線海景一線海景房售價基本在4-7萬元/平 米； 二、三線二、三線商品房售價也超過1.8萬 元/平米； 東線一線東線一線海景基本在1.5-5萬元/平 米； 西線西線目前無一線海景項(xiàng)目，其它項(xiàng) 目售價在1400-7000元/平米。 非海景非海景 30003000- -40004000元元/ / 非海景非海景 14001400元元/ / 非海景非海景 17001700- -70007000元元/ / 一線海景一線海景 4 4- -1010萬元萬元/ / 二、三線海景二、三線海景 1.81.8- -3 3萬元萬元/ / 一線海景公寓一線海景公寓 1.51.5- -2.52.5萬元萬元/ / 別墅別墅 3 3- -5 5萬元萬元/ / 一線海景一線海景 1.21.2- -2.62.6萬元萬元/ / 二、三線區(qū)域二、三線區(qū)域 41004100- -90009000元元/ / 一線海景一線海景 1800018000元元/ / 一線海景一線海景 1.51.5- -3.63.6萬元萬元/ / 二、三線區(qū)域二、三線區(qū)域 85008500- -1500015000元元/ / 東海岸東海岸 別墅：別墅：1.91.9- -2.82.8萬元萬元/ / 公寓：公寓：1.31.3- -1.81.8萬元萬元/ / 西海岸西海岸 別墅：別墅：12.012.0- -3.63.6萬元萬元/ / 公寓：公寓：1.81.8- -2.382.38萬元萬元/ / 住宅：住宅：60006000- -1300013000元元/ / 別墅：別墅：1.31.3- -1.91.9萬元萬元/ / 52005200- -1200012000元元/ / 22002200- -30003000元元/ / 42804280- -83808380元元/ / .重點(diǎn)區(qū)域調(diào)研分析重點(diǎn)區(qū)域調(diào)研分析 重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域調(diào)研重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域調(diào)研海口?？?海口市場在2008-2009年處于較為 平穩(wěn)上行的發(fā)展階段。去年全年住宅成 交面積260萬平米，成交金額132億元， 全年均價4964元，較上年同比增長43、 71和17。對比全國其他城市的去年 的房地產(chǎn)成交情況來看，?？诜渴谢?與全國房地產(chǎn)的走勢基本一致。 不過“國際旅游島規(guī)劃”及隨后而來的暫停土地審批的決定，使?？诜績r被快速重估。 此次調(diào)研的樓盤在規(guī)劃出臺后房價平均漲幅為73，有3個樓盤的漲幅均達(dá)到100，漲幅最小的魯能 海藍(lán)福源項(xiàng)目也達(dá)到33，且最近一批100多套別墅項(xiàng)目開盤一天之內(nèi)全部售罄。此外，被調(diào)研的樓盤目前 基本屬于無房可售狀態(tài)，項(xiàng)目剩余套數(shù)基本小于10套，市場供應(yīng)的短時枯竭疊加政策利好，使得購房需求 被無限放大，房價高位無量運(yùn)轉(zhuǎn)狀況明顯。 重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域調(diào)研重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域調(diào)研海口?？?根據(jù)調(diào)研，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80以上，且基本上入住率都低于30。而來自 島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島開 發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購房需求占到主流。而這些需求之所以能獲得支撐，我們認(rèn)為與來自全國的 貨幣流動性過剩不無關(guān)系。 對于?？跇鞘惺欠衲艹掷m(xù)井噴？我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。對于?？跇鞘惺欠衲艹掷m(xù)井噴？我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。 二手土地交易有可能會打破市場關(guān)于后市供應(yīng)短缺的一致預(yù)期；目前市場在非理性狀態(tài)下形成的投 資者信心，猶如空中樓閣穩(wěn)定度難以判斷。?？谑袌錾希环矫嫱獾赝顿Y客狂熱追逐新規(guī)劃熱點(diǎn)項(xiàng)目造 成供應(yīng)短缺；而另一方面屬于本地居民的市場又存在極大的供應(yīng)過剩，?？谑袌瞿壳俺尸F(xiàn)出兩級失衡的 不健康狀態(tài)。這些讓我們有理由對這個并未完全解決上一次房產(chǎn)泡沫遺留影響的市場保持謹(jǐn)慎態(tài)度。 重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域調(diào)研重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域調(diào)研文昌、博鰲、三亞文昌、博鰲、三亞 持續(xù)上升通道未見顯著推動器持續(xù)上升通道未見顯著推動器 品牌房企瓜分土地，存量開發(fā)仍可觀品牌房企瓜分土地，存量開發(fā)仍可觀 根據(jù)我們對文昌、博鰲、三亞等地的調(diào)研，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商均 在早期通過參與當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)與當(dāng)?shù)卣⒘肆己玫年P(guān)系，經(jīng)過幾年的圈地運(yùn)動，慢慢成為當(dāng)?shù)?的“地主”，手中擁有的土地儲備均在千、萬畝以上。由于開發(fā)量在區(qū)域內(nèi)所占比重較大，此類企業(yè)往此類企業(yè)往 往在片區(qū)新房定價上擁有一定的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，直接影響區(qū)域房屋價格走向。往在片區(qū)新房定價上擁有一定的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，直接影響區(qū)域房屋價格走向。 從我們調(diào)研情況來看，各區(qū)域內(nèi)龍頭開發(fā)商目前項(xiàng)目仍有 40%-60%的存量未開發(fā)，從目前具有代表 性的幾個重點(diǎn)樓盤來推斷，雖然達(dá)到預(yù)售條件的住房在 1月份“國際旅游島”規(guī)劃出臺后已基本消化殆盡， 但各項(xiàng)目仍有數(shù)量可觀的存量未開發(fā)土地，政府暫停審批出讓土地對 2010年整體市場供給造成的壓力目 前來看仍是有限的。 三亞房價水平在全球來看已處于較高水平三亞房價水平在全球來看已處于較高水平 “國際旅游島 ”規(guī)劃出臺 后刺激海南主要城市房地產(chǎn)價 格翻倍，三亞的房價水平不僅 已經(jīng)超越國內(nèi)主要大城市，放 在全球范圍來看，也已經(jīng)超越 迪拜、紐約、倫敦等國際大都 市。 我們認(rèn)為三亞的房價在經(jīng)歷了短期如此巨大的一次拉升，已經(jīng)將未來利好預(yù)期一次消化到位，短期我們認(rèn)為三亞的房價在經(jīng)歷了短期如此巨大的一次拉升，已經(jīng)將未來利好預(yù)期一次消化到位，短期 內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動力。內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動力。 三亞區(qū)域價格現(xiàn)狀調(diào)研三亞區(qū)域價格現(xiàn)狀調(diào)研 三亞，目前最熱的房地產(chǎn)開發(fā)密集地，主要開發(fā)區(qū)域三亞灣、亞龍灣、海棠灣。其中一線海景房價格 基本在4-10萬元/平米，二、三線海景房普通公寓價格也基本在1.8萬元/平米以上。 海棠灣，海棠灣， 距離三亞市區(qū)約30公里，目前區(qū)域內(nèi)無公寓及別墅項(xiàng)目，基本以酒店為主。度假規(guī)劃區(qū)域98.78平方 公里，除了將出現(xiàn)30家超豪華酒店集群外，還將建造全球最大的免稅商場、奧林匹克中心、301解放軍 總醫(yī)院海南分院、11個高爾夫球場以及4個主題公園。 亞龍灣，亞龍灣， 距離三亞市區(qū)約25公里，區(qū)域以別墅為主，主要項(xiàng)目為公主郡、西山渡等項(xiàng)目，其中公主郡項(xiàng)目別 墅售價基本在4-5萬元/平米，西山渡項(xiàng)目售價在5-6萬元/平米。 三亞灣，三亞灣， 臨近市中心，基本上分為一線海景房和二、三線海景房，其中一線海景房售價在4-10萬，二、三線海 景房售價也超過1.8萬元/平米，是目前房地產(chǎn)最熱區(qū)域。 重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域調(diào)研重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域調(diào)研陵水陵水 陵水位于海南南部東線高速沿線，距離三亞市區(qū)約40公里，涵蓋福灣、清水灣、香水灣三個房地產(chǎn) 開發(fā)典型區(qū)域，該區(qū)域一線海岸處于密集開發(fā)階段。區(qū)域內(nèi)別墅價格基本在3-5萬/平米，公寓價格在1.5- 2.5萬/平米左右。 福灣，福灣， 位于陵水與三亞交界處，距離三亞40公里，主要項(xiàng)目為東和福灣，其中東和福灣項(xiàng)目以公寓與別墅 為主。公寓價格2.5萬元/平米，別墅4.3-5萬元/平米。 清水灣，清水灣， 距離三亞60公里，區(qū)域整體環(huán)境較好，主要樓盤為雅居樂開發(fā)的清水灣項(xiàng)目，清水灣以公寓為主，總 建筑面積首期55萬平方米，公寓價格1.5萬元/平米左右。 香水灣，香水灣， 距離三亞80公里，區(qū)域整體環(huán)境相對較差，主要樓盤為紅磡香水灣及富力灣2個項(xiàng)目，香水灣項(xiàng)目以 公寓為主，富力灣以別墅和公寓為主。區(qū)域公寓價格1.52萬元/平米，別墅價格3-5萬元/平米。 其它重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域其它重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域 樂東，樂東， 樂東距西線高速40公里，房地產(chǎn)開發(fā)屬于起步狀態(tài)，市區(qū)內(nèi)無商品房銷售，轄區(qū)待開發(fā)海域?yàn)辇垪?灣、龍沐灣。目前西線高速附近的山海灣溫泉家園售價7000元/平米左右。 東方，東方， 東方距離西線高速8公里，市區(qū)內(nèi)無商品房銷售，轄區(qū)待開發(fā)海域?yàn)闉I海北部區(qū)。目前市區(qū)僅有的集 資建房房價1700元/平米左右。 昌江，昌江， 昌江距離西線高速5公里，市區(qū)內(nèi)僅有1-2個商品房項(xiàng)目，轄區(qū)待開發(fā)海域?yàn)槠遄訛?，棋子灣距離西線 高速約50公里。目前市區(qū)商品房價格為1400元/平米。 洋浦，洋浦， 洋浦開發(fā)區(qū)主要以工業(yè)為主，目前區(qū)域內(nèi)商品房較少，售價基本在3000-4000元/平米。 區(qū)域市場調(diào)研總結(jié)區(qū)域市場調(diào)研總結(jié) 自海南國際旅游島的概念推出后，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的熱度。大量投資客、開發(fā)商的 涌入，不僅直線拉升了三亞及東線高速區(qū)域的房價，更是促使原本無人問津的西線高速區(qū)域也成為開發(fā) 商追逐的熱點(diǎn)。 1）、三亞是目前熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，區(qū)域土地資源緊缺，一線海景售價基本在4-10萬元/平米，二、三線商 品房售價也在1.8-3萬元/平米； 2）、東線高速沿線區(qū)域，僅次于三亞的熱點(diǎn)成熟區(qū)域，與三亞相似，目前基本處于開發(fā)飽和狀態(tài)，以一 線海景房為主，別墅售價在4-5萬元/平米，公寓售價在1.5-2.5萬元/平米； 3）、西線高速沿線區(qū)域，屬于待開發(fā)區(qū)域，整體較為荒涼，沿線海岸無商品房項(xiàng)目，多數(shù)項(xiàng)目均位于市 區(qū)，銷售均價基本在1400-1700元/平米，其中距離三亞相對較近的高速沿線項(xiàng)目售價7000元/平米。 本章小結(jié)本章小結(jié) 房產(chǎn)市場高位維穩(wěn)最符合地方政府利益房產(chǎn)市場高位維穩(wěn)最符合地方政府利益 我們判斷目前海南地方政府對房市的情緒是中性的，在全國房市調(diào)控 的大背景下，海南省地方政府不太可能在房市已經(jīng)走出獨(dú)立于全國的特殊 行情后在政策取向上與中央背道而馳，且中央給予海南特殊照顧政策在于 扶植發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)過度超前繁榮以及過于喧賓奪主不利于地方政 府就旅游業(yè)的發(fā)展向中央申請進(jìn)一步的細(xì)化政策扶植，因此我們判斷海南 地方政府未來政策導(dǎo)向仍會以旅游業(yè)的發(fā)展為重，而適當(dāng)限制房地產(chǎn)的過 度上漲，并且由于 92年泡沫的遺留土地問題，在此輪房價上漲中地方政 府并沒有在土地市場獲益，房價的過度波動對政府后期的土地出讓不利， 市場在當(dāng)前的價格水平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。 泡沫歷史教訓(xùn)深刻，銀行態(tài)度謹(jǐn)慎泡沫歷史教訓(xùn)深刻，銀行態(tài)度謹(jǐn)慎 從我們此次調(diào)研的情況來看，商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過程中仍 然保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政 策的收縮帶來流動性的收縮，其對海南房地產(chǎn)市場的影響也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于 93年。 .土地市場分析土地市場分析 海南省國有土地出讓情況海南省國有土地出讓情況 2009年?？谑谐鲎寚型恋兀ú缓I(yè)用地）10 幅，其中，居住用地8幅。出讓土地面積2128畝，其中， 居住用地1611畝。樓面地價1780元/平方米，其中，住 宅樓面地價1037元/平方米。 2009年三亞市出讓國有土地（不含工業(yè)用地）8幅， 其中，居住用地3幅。出讓土地面積670畝，其中，居 住用地361畝。樓面地價3266元/平方米，其中，住宅 樓面地價3786元/平方米。 三亞市出讓土地的面積明顯小于?？谑?，顯示建設(shè) 用地資源稀缺。 三亞市的土地價格明顯高于?？谑?，且三亞市住宅 用地價格高于商服用地價格， 一級市場一級市場 海南島最后的海南島最后的1717萬畝萬畝 目前，已經(jīng)超過100家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，一線海景土地資源日漸緊俏，大量 資金紛紛涌向海南。由于海南地方財(cái)政基礎(chǔ)較薄，海南此前在房地產(chǎn)開發(fā)中更多的是將大片土地交給開 發(fā)商整體開發(fā)，目前海南的一級土地市場格局基本定型。 海南現(xiàn)有多少土地掌握在地產(chǎn)商手中？海南國土環(huán)境資源廳廳長嚴(yán)之堯的回答是13萬畝左右。而海 南全省各市縣政府手中尚未供應(yīng)的存量建設(shè)用地?fù)?jù)說只有約17萬畝。 這13萬畝地又掌握在誰手中？答案是“國字頭”的中糧集團(tuán)、中信集團(tuán)、華潤集團(tuán)以及海航地產(chǎn)、 富力地產(chǎn)、魯能地產(chǎn)等少數(shù)幾個大地主，他們占據(jù)著海南房地產(chǎn)市場的大部分江山。 因?yàn)檎嫉爻杀镜?，不受兩年不開發(fā)收回開發(fā)權(quán)等政策限制，地主們都樂于用這種模式與政府周旋。 2006年7月，海南省人民政府出臺關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知，以70%的土地收益為誘 餌鼓勵企業(yè)參與土地一級開發(fā)，2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干 意見，1月15日，海南省政府宣布在國際旅游島規(guī)劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土 地開發(fā)項(xiàng)目，日前，海南政府又正式重申不再新批土地一級開發(fā)項(xiàng)目。 海航地產(chǎn)海航地產(chǎn)海南最大地主海南最大地主 海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司隸屬于海航集團(tuán)，是集房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理為一體的大型企業(yè)集 團(tuán)，旗下20余家項(xiàng)目公司覆蓋海南省18個市縣，主要業(yè)務(wù)包括旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、高爾夫 球場開發(fā)和住宅地產(chǎn)等。除了擁有位于海口市中心區(qū)大英山老機(jī)場3000畝土地外，已在海口、三亞、保 亭、澄邁、陵水等地儲備了大量優(yōu)質(zhì)土地資源。 魯能地產(chǎn)魯能地產(chǎn)魯能城魯能城 1993年登陸海南，魯能目前在海南擁有約19平方公里土地，除了三亞山海天、三亞灣新城及?？诤?藍(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目等，最扎眼的當(dāng)屬澄邁縣盈濱島開發(fā)，2006年2月20日，魯能集團(tuán)與澄邁縣政府在北京舉行 了簽字儀式，該項(xiàng)目涉及盈濱半島及內(nèi)灣周邊約11平方公里土地，將建成融佛教文化、影視綜合、旅游 度假于一體的“星光半島”。 富力地產(chǎn)富力地產(chǎn) 富力一直在海南排兵布陣，目前已經(jīng)取得了近2萬畝土地的開發(fā)權(quán)，其中，在?？诘挠软?xiàng)目總 投資8億元，占地678畝，在澄邁縣開工的富力紅樹灣項(xiàng)目占地6700畝，計(jì)劃投資逾100億元，在陵水縣 打造的富力灣占地2500畝，總投資預(yù)計(jì)將達(dá)40-50億元。 一級市場一級市場 海南島最后的海南島最后的1717萬畝萬畝 中糧地產(chǎn)中糧地產(chǎn) 最早進(jìn)入海南地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)當(dāng)屬中糧集團(tuán)，該公 司在三亞亞龍灣開墾已達(dá)17年，擁有開發(fā)面積18.6平方公里， 現(xiàn)已建成17家各類酒店，目前正在爭取亞龍灣二期的開發(fā)權(quán)， 涉及土地面積超過10平方公里。 雅居樂地產(chǎn)雅居樂地產(chǎn) 2006年8月，雅居樂地產(chǎn)與陵水縣簽訂協(xié)議，將清水灣 的1.5萬畝土地、12公里海岸線開發(fā)權(quán)納入懷中，總投資達(dá) 200多億元，開發(fā)面積900萬平方米，開發(fā)周期10年。2008年 7月4日，雅居樂發(fā)布公告稱，已與美國投資銀行摩根士丹利 達(dá)成協(xié)議，向后者出售清水灣項(xiàng)目30%的股權(quán)，作價為人民 幣52.8億元。 中南集團(tuán)中南集團(tuán) 2009年8月，中南集團(tuán)與儋州市簽訂濱海新區(qū)土地成片開發(fā)合作框架協(xié)議，將投資100億元，開發(fā)1萬余 畝的濱海新區(qū)，規(guī)劃建筑面積超過500萬平米，此前該集團(tuán)在海南東線的文昌已擁有600畝土地。 近兩年來海南成片開發(fā)新聞一覽近兩年來海南成片開發(fā)新聞一覽 一級市場一級市場 海南島最后的海南島最后的1717萬畝萬畝 品牌地產(chǎn)的海南布局品牌地產(chǎn)的海南布局 證大太陽灣證大太陽灣 魯能盈賓島魯能盈賓島 富力盈溪谷富力盈溪谷 北京首創(chuàng)北京首創(chuàng) 雅居樂太陽灣雅居樂太陽灣 大華大華 萬科浪琴灣萬科浪琴灣新世界美麗沙新世界美麗沙 優(yōu)聯(lián)新埠島優(yōu)聯(lián)新埠島 魯能東海岸魯能東海岸 恒大恒大鴻洲江山鴻洲江山 寶安寶安 華隆集團(tuán)華隆集團(tuán)銅鼓嶺銅鼓嶺 駿豪集團(tuán)駿豪集團(tuán) 昌茂昌茂/ /中潤中潤中南集團(tuán)中南集團(tuán) 上海寶銘上海寶銘 中信集團(tuán)中信集團(tuán) 寶安集團(tuán)寶安集團(tuán) 中信泰富中信泰富神州半島神州半島 香港華潤香港華潤石梅灣石梅灣 天津紅勘天津紅勘香水灣香水灣 富力富力富力灣富力灣 雅居樂雅居樂清水灣清水灣 國家海岸國家海岸海棠灣海棠灣 中糧集團(tuán)中糧集團(tuán)亞龍灣亞龍灣 中國愛地中國愛地半山半島半山半島 魯能魯能三亞灣三亞灣 中興中興崖州灣崖州灣 江蘇國信江蘇國信龍沐灣龍沐灣 兆南集團(tuán)兆南集團(tuán) 合景泰富合景泰富 中南集團(tuán)中南集團(tuán) 魯能桂林洋魯能桂林洋 本章小結(jié)本章小結(jié) “地主”是本輪海南房價上漲的最大受益者“地主”是本輪海南房價上漲的最大受益者 93年房產(chǎn)泡沫破裂后，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，地方財(cái)政實(shí)力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以 土地代替現(xiàn)金支付的方式，吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施，以推動當(dāng)?shù)鼗?礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此當(dāng)前海南的房地產(chǎn)市場格局當(dāng)中，市政規(guī)劃、建設(shè)能力較強(qiáng)的全國型的大型房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如魯能、以及與海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系緊密的企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團(tuán)控制了較大規(guī)模的土 地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中，最大的獲益者實(shí)際正是這批先期以極低的成本進(jìn)入海南的 開發(fā)商。房價的快速重估實(shí)際上使得這批企業(yè)的土地儲備和資產(chǎn)也被市場快速的重估。 .地產(chǎn)企業(yè)代表個案分析地產(chǎn)企業(yè)代表個案分析 海航臵業(yè)海航臵業(yè) 海航集團(tuán)網(wǎng)站顯示，海航臵業(yè)在海南擁 有位于?？谑兄行膮^(qū)大英山老機(jī)場 3000畝土 地，并在?？?、三亞、興隆、保亭、陵水等 地?fù)碛写蠹s 529萬平方米優(yōu)質(zhì)土地資源。截 止 2009年 8月，公司在海南省內(nèi)擁有在建及 待建項(xiàng)目建面合計(jì)達(dá) 892萬平米，公司 2008 年底資產(chǎn)總額達(dá) 54億元。 海南省內(nèi)項(xiàng)目儲備達(dá)海南省內(nèi)項(xiàng)目儲備達(dá) 892892萬平米。萬平米。 海航臵業(yè)海航臵業(yè) 開發(fā)能力全面，本地