行業(yè)經濟論文-上海房地產泡沫形成的深層原因 .doc

行業(yè)經濟論文-上海房地產泡沫形成的深層原因摘要：最近幾年上海房價高度上漲大家有目共睹，房價上漲乃經濟發(fā)展使然，但以這種驚人的速度一路飆升卻是極不正常的，其中的泡沫顯而易見。與當前大多分析文章-將房價正常上漲與形成泡沫混同-不同的是：本文拋開上海房價正常上漲的因素，如中國城市化進程加快、人口基數(shù)大等，專門分析催生房產泡沫的因素,分別是:政策慣性、金融漏洞、低迷、不發(fā)達的資本市場、國際“熱錢”進入、市場預期和利益集團作用等，以期深入分析上海房地產泡沫形成的真正原因。引言：上海房地產存在大量泡沫已經是不爭的事實。2000年以來，上海商品房價格一路猛漲，從未回頭，尤其近三年來情況更為嚴重，2000年均價為4895元/平方米，2003年為5897元/平方米，2004年攀高至7546元/平方米，9月飆升至8148元/平方米，比2003年成交價猛漲2251元/平方米，漲幅達38.17%。到2005年初，上海房價更是攀升到近9000元/平方米。上海房價在這么短的時間內上漲如此高的幅度，其中的泡沫不言而喻，因此努力擠壓房產泡沫一直是近兩年來中央和地方房地產政策的主要目標。當前,分析上海房地產泡沫的文章很多,但絕大多數(shù)沒有分清房價合理快速上漲和形成泡沫的區(qū)別，把二者放在一起進行分析，以至于得出的結論一般是綜合性的，“魚目混雜”的，所以提出的建議也就缺乏針對性。為了防止“將孩子連同洗腳水一起倒掉”的危險，本文拋開上海房價正常上漲的因素,專門分析催生房產泡沫的因素,以期為目前上海的“房地產病”做出科學而又準確的“診斷”。一、政策慣性從房地產歷史的角度來看，上世紀90年代上海出臺一系列鼓勵房地產發(fā)展的政策，事實上為近幾年房價的“突飛猛進”提供了基礎性的政策支持平臺，由于政策從出臺、實施到產生效果往往都有一定的滯后期，再加上過去積極的政策仍然在很大范圍、較大程度上發(fā)揮作用，這些因素共同形成政策慣性，極大地抵消了后來政府出臺的打壓房價的政策效果。1992年，上海第一次正式提出土地批租政策，該政策使上海房地產市場迅速發(fā)展起來。但隨之而來的國家宏觀政策調整和亞洲金融危機，使上海房地產市場急轉直下，為了挽救房市，重新啟動房地產市場，1994至1998年，上海市政府相繼推出了“藍印”戶口、貼息貸款和購房退稅等措施，使上海房地產市場重新回暖，1999年開始房價開始緩步上升。作為經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，上世紀末、本世紀初上海市政府開始為房地產的發(fā)展提供實質性的政策支持，到2003年上海市土地在招標價格上升、經濟發(fā)展水平較快等一系列利好因素的促進下，上海房地產的投資熱情空前高漲，房價在人們看漲的心理預期下迅速膨脹，遠遠超過政府預計的上漲幅度。2003到2005年初是上海房地產上漲最快的時期，可以說是“瘋漲”，雖然期間中央和上海市政府也陸續(xù)出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，如2003年的央行121文件、2004年的土地8.31大限和2005年6月1日以后加征房地產營業(yè)稅等，這些政策的效果都在一定程度上被之前積極的房地產政策抵消了，以至于它們要么是沒有效果，要么是效果不明顯?？v觀上海為時不長的房地產發(fā)展史，人們不難發(fā)現(xiàn)，上海每一次房價拉升都是在政策的直接推動下形成的，在具有準官方口徑的“上海是全國人民乃至全世界人民的上海”、“歡迎到上海來投資房地產”、“上海的地產肯定會升值”等口號邀引下，加上現(xiàn)實的經濟增長因素，使得過去的房地產政策慣性無法停止，通過各方市場參與者的心理預期，將政府推出政策的效應放大，等到政府發(fā)現(xiàn)問題“剎車”時已經為時已晚，最終導致了近幾年上海房價的“一路狂奔”。二、金融漏洞中國的金融體制的脆弱和因之而導致的房地產金融、信貸政策漏洞是造成房地產泡沫的重要原因之一，這一點具有普遍性，但以上海表現(xiàn)得最為“突出”。隨著入世承諾-2006年底銀行業(yè)務全面向外資開放-的臨近，中央政府加緊促使國有商業(yè)銀行內部改革，各國有商業(yè)銀行也加速處理計劃經濟時代留下的大批銀行呆壞帳、充實資本金，減少不良資產比例等。而歷史和現(xiàn)實的數(shù)據(jù)都顯示銀行的房地產放貸屬于銀行優(yōu)良資產，銀行通過快速擴大房地產放貸規(guī)?？梢匝杆俳档妥陨聿涣假Y產率，于是，銀行業(yè)普遍存在著給房地產商、購房戶提供貸款的強烈沖動。另一方面，炒房者也正好急需銀行的“大力支持”，利用銀行的資金來炒房可以說是“游刃有余”，“哪家的錢有銀行多？”所以，眾多炒房者就有了從銀行貸款炒房的巨大需求。房地產貸款供給沖動與需求渴望的結合可以說是“完美結合”，賣房者與炒房者相互勾結，聯(lián)合造假。對假材料銀行一般視而不見，經常提供便利的條件和“優(yōu)惠”的待遇，所以才出現(xiàn)炒房者用現(xiàn)有住房重復抵押、重復貸款，以至于出現(xiàn)個人靠銀行貸款購房上百套的“經典案例”。中國銀行業(yè)的儲蓄率一直很高，炒房者能方便地從銀行拿來“取之不盡”的資金，用來炒房。所以，在這么短的時間內，上海房價漲速這么快、漲幅這么高也就不足為怪了。正如上海證券交易所副總經理方星海所言：“目前上海地區(qū)銀行貸款的增量有一半以上是房地產貸款，很多炒房者的資金都是從銀行借貸的，這無疑極大增加了銀行的金融風險，使金融業(yè)的發(fā)展偏離健康軌道?！鄙虾＝鹑谵k的副主任馬弘也提供了一個數(shù)據(jù)，上海建設銀行70%-80%的貸款是投放在房地產領域。可以毫不夸張地講，上海房地產泡沫發(fā)展到今天這種程度與金融“漏洞”密不可分，銀行業(yè)應該是最大“功臣”之一。三、低迷、不發(fā)達的資本市場中國的房地產泡沫是與低迷、不發(fā)達的資本市場緊密相關的，并且集中表現(xiàn)在上海的房地產泡沫上。一方面，持續(xù)走低的股票市場已經無法對大量社會閑散資金產生吸引力，促使它們轉向既能保值增值、又能投機的房地產市場，從而自覺不自覺地加入到國際、國內炒房團的行列中；另一方面，國內資本市場落后，房地產企業(yè)缺少直接融資渠道，社會公眾無法找到合適渠道投資發(fā)展迅速的房地產業(yè)，不能順利分享房地產業(yè)發(fā)展帶來的豐厚利潤。沒有合適渠道，社會“游資”就只好尋找合法但不“合適”的渠道-炒房地產，造成房地產泡沫增加。提起中國的股市，幾乎是“扶不起來的劉阿斗”，近幾年來，國家證監(jiān)會一直在想盡辦法阻止股指下跌，但顯示的結果最多也只是“曇花一現(xiàn)”的牛市，滬深股指持續(xù)走低，前不久上證綜合指數(shù)竟跌破1000點關口，達近10年來新低。這些真正反映了當前中國股市的缺乏“人氣”，股民們對股市的“失望”。按照盛陽房地產基金管理公司CEO李沖先生的觀點“資本的本性是趨利的，它總是流向最能體現(xiàn)其價值、并能帶來新價值的地方”。社會資本不能找到理想的投資渠道，于是也就可能聚結起來“興風作浪”，例如“名噪一時”的溫州炒房團。勿庸質疑，上海的房地產泡沫膨脹，溫州炒房團的作用“功不可沒”。由于“羊群效應”的作用，溫州炒房團聚集的巨額資金引領社會各種閑散資金加入到炒房者的行列中，于是，上海房地產泡沫也就“水到渠成”了。中國資本市場的問題還表現(xiàn)在資本市場不發(fā)達、也不完善，例如，到現(xiàn)在還沒有出臺產業(yè)基金法，房地產基金更是讓房地產商“望眼欲穿”，房地產基金法遲遲不能出臺。中國房地產企業(yè)資金的70-80%都來自銀行貸款（間接融資），而西方發(fā)達國家，如美國房地產企業(yè)資金的60%來自于房地產基金（直接融資），二者的反差已經足以說明了問題。今年6月4-5日，在上海召開的“諾貝爾才富論壇”上，2004年諾貝爾經濟學獎獲得者普利斯科特建議中國加快發(fā)展房地產基金，優(yōu)化房地產企業(yè)資本結構，降低銀行信貸風險。房地產基金是直接融資，既能優(yōu)化房地產企業(yè)資本結構；降低經營風險，又能讓社會民眾參入房地產開發(fā)，分享房地產業(yè)快速發(fā)展帶來的豐厚利潤。可是，現(xiàn)在的問題是，房地產基金法的缺位使得中國的房地產基金發(fā)展緩慢，導致的結果也是社會大量閑散資金流向炒房團隊伍，直接催生房地產泡沫。四、國際“熱錢”進入造成國際“熱錢”進入上海房地產的深層原因有兩個：分別是利率因素全球利率跟隨美元走低；匯率因素國際上普遍形成的人民幣升值預期。首先看利率因素如何影響上海房價的。自2000年美國經濟出現(xiàn)衰退以來，為了刺激經濟增長，美聯(lián)儲連續(xù)13次減息，使得美元處在一個超低的利息水平。由于美元的世界貨幣作用，帶動全球利率走低，其結果促成了全球房地產市場的泡沫化。當美國股市泡沫崩潰之后，超低利率政策促使國際游資一方面尋求避險場所，另一方面尋找新的獲利場所。眾所周知，房地產是最具有“避險資產”特征的商品，因此，房地產市場遂成為股市泡沫崩潰之后國際游資最為青睞的理想投資場所，從而刺激房地產價格在全球上升。據(jù)估計，近年來發(fā)達工業(yè)化國家的居民房地產價格快速上升，自1997年以后，法國的房地產項目增加了90%，西班牙和英國都增加了140%，美國則增加了60%。全球房地產市場出現(xiàn)泡沫已經是不爭的事實，上海作為的國際化大都市，具有較高的市場開放度，外資容易進入；同時各種利好因素（中國人口基數(shù)大、城市化進程加快、上海舉行APEC會議和申博的成功等等）的出現(xiàn)又使其房地產市場具有相當?shù)纳仙臻g，其中的利潤空間更是極其誘人的，資本的趨利性特點使得上海自然也成為國際游資的理想追逐場所。其次就是匯率因素。近兩年來，因中美貿易的巨大順差（2004年達到319億美元），中美之間圍繞人民幣升值問題的摩擦已經是愈演愈烈，一直是政府和媒體關注的焦點。一方面，以美國為代表的發(fā)達國家不斷就人民幣升值問題向中國政府施壓，甚至已經到了國會審議通過制裁中國的法案的程度，國內外大多數(shù)專家學者指出人民幣已經被高度低估，借助媒體的推波助瀾，顯示出人民幣在未來大幅升值已經是不可避免。另一方面，中國政府雖然在公開場合因堅持宣布：考慮現(xiàn)實復雜因素，人民幣不會馬上升值，但溫總理卻提出人民幣要在“出人意料”的時機實現(xiàn)升值，而且已經有了一次小幅升值的實踐。無疑進一步證實了人民幣匯率改革的必然性和人民幣升值的可期待，這些因素都向人們顯示的是人民幣未來升值不可避免，這種市場預期理所當然會吸引大量的國際游資。綜合二者，從利率角度，國際游資可以通過購買上海房產規(guī)避利率風險，獲得房產投資收益；從匯率角度，國際游資賭人民幣升值購買上海房產，以期獲得套利收益，二者加總成為國際游資大量涌入上海房產的根本利益驅動。據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，2004年中國外匯儲備凈增2070億美元，其中貿易順差為319億美元，引進外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元凈增外匯儲備無法與經濟數(shù)據(jù)掛鉤。分析人士認為，這1100億外匯大部分為預期人民幣不久將升值基礎上以匯率投機為目的的熱錢流入。五、市場預期預期未來房地產價格上升是投機性房地產需求產生的根本原因。所以根據(jù)房地產需求結構狀況，可以說，上海房地產價格飄升是因為對上海房地產價格上升的預期導致的。這里應該分為兩個階段：第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權、2002上海APEC會議的成功舉行、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權、上海爭創(chuàng)國際經濟、金融、貿易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內都形成了上海房價必然上漲的預期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預期更為根本和復雜，不只是簡單的政治或歷史事件所能比。首先，區(qū)域產業(yè)分工格局對中高檔住房需求的預期。在長三角經濟圈中，上海是整個經濟圈的中心，它與周邊形成了強勁的輻射與逆輻射經濟關系。一方面，上海對原有產業(yè)結構的升級形成對周邊城市產業(yè)結構的轉移，促進周邊城市經濟的發(fā)展；另一方面，周邊城市經濟的發(fā)展構成對上海中心城市高端服務業(yè)(如金融、管理咨詢、科研培訓等)的需求，促進上海產業(yè)結構的高級化。這意味著隨著上海與周邊城市輻射、逆輻射經濟關系的進一步深化，上海與周邊城市產業(yè)結構的分工格局也將進一步明朗化，上海作為高端服務業(yè)的中心城市地位將進一步確立，而原有的工業(yè)制造業(yè)等較低級產業(yè)將進一步向周邊地區(qū)轉移。產業(yè)結構的變化意味著人口需求結構的變化。高端服務業(yè)的發(fā)展將意味著對高知識人才的需求，高知識人才都預期屬于高收入階層，其對住房的需求也被預期屬于較高的檔次。這意味著上海較高檔次住房將有較大的市場空間，這形成了對上海中高檔住房普遍看漲的價格預期。預期價格上漲，購買現(xiàn)有的中高檔住房就成為財產增值的有效手段。這也是為什么上海房地產價格飄升集中表現(xiàn)在中高檔住房市場的原因。其次，超大城市規(guī)模現(xiàn)狀對人口進入和土地供給限制的預期。上海是一個擁有1600萬人口的超大城市，城市建成區(qū)面積已達到500多平方公里，實際建設用地面積已經達到數(shù)千平方公里，很顯然，進一步城市擴張所帶來的規(guī)模經濟、范圍經濟效應并不明顯，而由于交通擁擠、宏觀協(xié)調困難、城市防火防災安全所導致的規(guī)模不經濟、范圍不經濟效應則不斷增大。從城市整體經濟效應的角度考慮，大規(guī)模的人口和土地擴張在上海市不大可能實現(xiàn)。所以可以預期在未來的時期內，控制人口和建成區(qū)面積的擴張是上海市必然的選擇。第三，上海房價不斷攀升自身形成進一步走高的預期。近幾年，我國固定資產投資加大，鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等都供不應求，投資熱很難降下來，這些本來是由于房地產投資速度過快，房價持續(xù)猛漲的結果，現(xiàn)在卻發(fā)展成為房地產產業(yè)鏈相關行業(yè)緊密聯(lián)系、互相推動、并不斷內部強化、促使房價上漲偏離理性的原因。上海房地產相關行業(yè)的迅猛發(fā)展、房價持續(xù)攀升使房價自發(fā)形成進一步走高的預期。房地產大發(fā)展和高房價吸引越來越多的企業(yè)進入該行業(yè)，行業(yè)競爭加劇，造成投資成本上升，高成本推動高房價。