由設(shè)計(jì)而實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的經(jīng)典案例32p.ppt

由設(shè)計(jì)而實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的經(jīng)典案例,壹?；▓@洋房在小高層中的植入,借鑒案例：金地灣流域,金地灣流域位于上海浦東三林板塊。 容積率1.5 占地12.5萬(wàn)平方米，建面18萬(wàn)平方米，產(chǎn)品包括雙拼別墅，7+1電梯洋房、14層大平層公寓、6層電梯洋房和14層小高層五種產(chǎn)品。 本次分析的重點(diǎn)為7+1層電梯洋房，將洋房形態(tài)植入小高層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品。,別墅區(qū),7+1層洋房,14層大平層,6層洋房,14層公寓,規(guī)劃將住宅產(chǎn)品按物業(yè)價(jià)值高低分南北地塊排布，將高等物業(yè)集中在一起，形成獨(dú)立區(qū)域，在規(guī)劃上提升了產(chǎn)品的檔次。單戶90平方米以下的6層洋房和14層公寓均布置在北地塊。大面積的7+1層洋房、14層大平層和雙拼別墅布置在南地塊。 規(guī)劃將8層和14層的建筑布局在別墅的北面，使得8層洋房和14層平層的實(shí)現(xiàn)能到達(dá)南面的水景，同時(shí)共享別墅區(qū)的景觀。通過(guò)和高等物業(yè)的規(guī)劃組合，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。,規(guī)劃示意圖,別墅和8層洋房組合，共享水景,樓層結(jié)構(gòu)： 地下室+一層+二層 底層復(fù)式 三層-六層 大平層 七層+八層 頂層復(fù)式,品質(zhì)增值點(diǎn)： 洋房形式植入小高層，帶電梯 底層、頂層townhouse空間 中間大平層,一層二層西套平面,一層二層?xùn)|套平面,地下室+一層+二層 底層復(fù)式 182-192平方米 三房 復(fù)式空間，townhouse的居住感受。 贈(zèng)送陽(yáng)光地下室和南向私家花園，附加值高。 底層入戶空間可變，作為客臥。,可作為客臥,可作為客臥,在戶型設(shè)計(jì)上，一層住戶采用獨(dú)立的花園入戶，而三層以上并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的“一梯一戶”，北向電梯同時(shí)服務(wù)東西兩套住宅。 在推廣時(shí)，弱化了實(shí)際為“一梯兩戶”的結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“平層公館”的概念。若能形成“一梯一戶“的結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)私密性，產(chǎn)品的品質(zhì)感會(huì)更上一個(gè)檔次。,兩戶使用同一交通核,三至七層 大平層 168-170平方米 3+1房 臥室全部南向，衛(wèi)生間廚房集中布置在北向 贈(zèng)送南向露臺(tái) 主臥套房獨(dú)立在戶型最深處，私密性佳,三層平面,七層+八層 頂層復(fù)式 200平方米 四房 橫向?qū)拸d，客廳挑空 臥室全部南向 上層下層均贈(zèng)送南向露臺(tái) 上層可作為豪華套房,七層平面,八層平面,戶型通過(guò)退臺(tái)的方式，在豎向空間上形成了露臺(tái)，將洋房最突出的“層層退臺(tái)、戶戶庭院”的特點(diǎn)植入了小高層建筑。 戶型面積均為168以上的大戶型，底層復(fù)式空間，中間大平層，頂層為大平層復(fù)式，無(wú)論在面積上，空間營(yíng)造上，都往高級(jí)物業(yè)靠攏。,產(chǎn)品在銷售時(shí)的“名稱”,雙拼別墅城市淺灘別墅 7+1電梯洋房岸上公館 14層大平層公寓域景公園 6層電梯洋房水岸電梯洋房 14層小高層空中花廳 售樓處?kù)o生活體驗(yàn)館,7+1電梯洋房岸上公館 “水景”、“豪華”、“私密”,大平層的樣板房與其他樓盤售樓處不同，設(shè)置在五層。選擇較高的樓層主要避免南向三層雙拼別墅的遮擋，突出戶型南向可觀水景的優(yōu)勢(shì)，契合“岸上公館”的推廣名。 雖然樣板房的裝修很普通，震撼力不夠，但是室內(nèi)布局考慮到南向水景，因此南向視線無(wú)一遮擋。,專屬灣流域論壇灣灣人業(yè)主論壇,交房倒計(jì)時(shí),按物業(yè)類型將客群分開(kāi)，同層次上促進(jìn)鄰里交流,“7+1”洋房與雙拼別墅獨(dú)立布置在土地價(jià)值較高的地塊，在規(guī)劃上將產(chǎn)品拔高了檔次。 底層三復(fù)式、中間平層、頂層平層復(fù)式，168平方米+，面積和戶型空間超越普通公寓。 通過(guò)戶型的設(shè)計(jì)將花園洋房的“戶戶庭院”空間植入小高層建筑。 營(yíng)銷強(qiáng)調(diào)“南向無(wú)遮擋水景”，弱化“一梯兩戶”造成的私密性下降問(wèn)題。 論壇空間上與中低端普通公寓公寓分離，便于進(jìn)行客戶分類信息獲取和研究。,花園洋房元素植入小高層形態(tài),貳。聯(lián)排別墅在多層住宅中的植入,借鑒案例：龍湖酈江,龍湖酈江位于重慶南區(qū)cbd中心，南區(qū)cbd背山看江，本項(xiàng)目是龍湖進(jìn)入cbd區(qū)域打造的第一個(gè)高品質(zhì)濱江項(xiàng)目。 項(xiàng)目由濱江電梯花園洋房、高層townhouse、江景精裝高層、全江景樓王以及水岸商業(yè)長(zhǎng)灘等業(yè)態(tài)共同組成的復(fù)合式居住區(qū)。 占地面積123333平方米，建筑面積330000平方米，其中花園洋房容積率為1.0。,花園洋房位于項(xiàng)目的中心位置。 西側(cè)為3層高商業(yè)中心，雖然配套就在邊上比較方便，但3層高的商業(yè)還是會(huì)遮擋花園洋房的大部分江景，因此只有在產(chǎn)品的本身創(chuàng)新來(lái)規(guī)避這一不足。這就產(chǎn)生了將聯(lián)排別墅植入多層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品。,品質(zhì)增值點(diǎn)： 底層頂層townhouse 電梯洋房、底層地下室 通過(guò)戶型內(nèi)部細(xì)節(jié)布局，享受別墅空間。,一層二層中間套平面,地下室+一層+二層 底層townhouse 148-165平方米。 底層，通過(guò)類似別墅的戶型布局，贈(zèng)送地下室和花園，提供聯(lián)排別墅式的空間感受。,三層四層五層 140平方米 贈(zèng)送入戶花園和南向露臺(tái) 戶型布局舒適,三層四層五層平面,六層平面,六層 +躍層townhouse 198平方米。 復(fù)式空間，上層下層均贈(zèng)送大面積南北露臺(tái) 通過(guò)放大廚房、衛(wèi)生間，客廳、起居室分離等布局增強(qiáng)室內(nèi)空間的別墅感受,躍層平面,主題化，情景化的樣板房具有更加真實(shí)的感覺(jué),重點(diǎn)布置頂層和地下室，營(yíng)造出聯(lián)排別墅的空間感覺(jué)。,展示區(qū)內(nèi)的景亭、樹(shù)陣、花壇、圍擋都做的非常細(xì)致，體現(xiàn)了品質(zhì)。,將聯(lián)排別墅與花園洋房布置在同一個(gè)單元內(nèi)，從產(chǎn)品本身拔高品質(zhì)，用內(nèi)部庭院來(lái)彌補(bǔ)江景被遮擋的不足。 底層三復(fù)式、中間平層洋房、頂層復(fù)式、三種不同的形態(tài)中再進(jìn)行層層退臺(tái)，將多層又升級(jí)為花園洋房的形態(tài)。 樣板房采用主題化與情景化的布置方式，體現(xiàn)了龍湖對(duì)于客戶體驗(yàn)的獨(dú)到之處。,聯(lián)排別墅元素植入多層住宅形態(tài),叁。疊加別墅在多層中的植入,借鑒案例：萬(wàn)科中糧本岸,萬(wàn)科中糧本岸位于蘇州金雞湖湖東低密度住宅區(qū)。 容積率0.8 占地15萬(wàn)平方米，建面12萬(wàn)平方米，約174套聯(lián)排別墅，72套疊加別墅。 一期是萬(wàn)科原創(chuàng)別墅第四代創(chuàng)新作品，首創(chuàng)別墅社區(qū)組團(tuán)地庫(kù)、人車分流、兩進(jìn)三院、全朝南居住空間設(shè)計(jì)。 二期為本次分析的重點(diǎn)，電梯多層復(fù)式產(chǎn)品 將疊加別墅植入多層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品。,可以看出，雖然疊加別墅位于整個(gè)小區(qū)的東北面，不屬于中心位置，但與其他的聯(lián)排別墅的組團(tuán)相比，景觀上并沒(méi)有相差很大，而且，樓棟之間的間距也比一般的多層住宅要寬，因此在環(huán)境上可以說(shuō)與別墅渾然一體。,疊加別墅,在底層形成半個(gè)單元的入戶大堂，在頂層形成一個(gè)平層戶型，其余五戶交錯(cuò)布置。雖然一層實(shí)際有兩戶，但每戶的入戶空間不在同一豎向平面上，保證了每戶的私密性。,大堂,1f+2f 疊加戶型,2f+3f 疊加戶型,3f+4f 疊加戶型,4f+5f 疊加戶型,5f+6f 疊加戶型,6f 平層戶型,別墅產(chǎn)品最令人動(dòng)心的是其有天有地，獨(dú)門獨(dú)院的私密舒適生活。而本岸二期的多層電梯復(fù)式大宅，通過(guò)萬(wàn)科獨(dú)創(chuàng)的錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，獨(dú)梯獨(dú)戶，鄰里之間互補(bǔ)干擾，享受別墅般的私密空間。通過(guò)大面積的空中花園和露臺(tái)，將自然美景引入室內(nèi)，在高處依然能夠享受私家花園的庭院生活。,品質(zhì)增值點(diǎn)： 疊加別墅植入多層 交錯(cuò)布局，每戶獨(dú)立入戶 底層豪華大堂,開(kāi)闊的空間尺度 把約250-270平米的面積安排在僅僅2層的復(fù)式空間里，帶來(lái)的是大開(kāi)間、大面寬的空間享受。6.6米的客廳面寬（270平方米戶型），餐廳挑空，豪華主臥空間，贈(zèng)送入戶花園，創(chuàng)造別墅式的空間布局。,120平方米平層戶型,270平方米平層戶型,入戶花園,餐廳挑空,便捷的活動(dòng)方式 一般的別墅多是3-4層結(jié)構(gòu)（含地下室），這樣的空間分割，固然讓居住的功能性得到了極大的滿足，然而被切割得繁復(fù)的空間，讓人們疲于樓上樓下的奔波，特別給老人和小孩增加了諸多不便。本岸二期2層的復(fù)式大四房結(jié)構(gòu)，既保證了空間的功能性；又以最簡(jiǎn)化的布局，讓室內(nèi)的行走路線更為簡(jiǎn)化。,底層形成獨(dú)立的大堂區(qū)域，提升單體品質(zhì),錯(cuò)落的戶型布局加上雙開(kāi)門的電梯，每戶獨(dú)立入戶，別墅的空間布局卻不需要走太多樓梯，為三代同堂的家庭考慮周到。,南向陽(yáng)臺(tái)降低