南京六朝皇家公園旅游度假別墅項目可行性研究報告doc11.doc

南京六朝皇家公園旅游度假別墅項目可行性研究報告一、項目基本概況溧水縣系安徽省毗鄰，北接江寧區(qū)，東連句容縣和溧陽市，南與高淳縣接壤，是秦淮河上游源頭所在地。溧水縣處在以上海為中心的長江三角洲地區(qū)，距南京約40公里，境內(nèi)交通便捷，車程時間約40分鐘。目前以擁有連接寧、滬、蘇錫常等大中城市的高等級公路，寧杭高速、沿江高速公路正在建設(shè)之中，寧杭鐵路也在加緊籌劃中，為溧水全面開發(fā)開放構(gòu)筑了良好的外部條件。項目位于南京市南郊溧水縣幸莊水庫周邊地區(qū)和無想寺、無想寺水庫周邊地區(qū)，幸莊水庫周邊面積為4450畝，可開發(fā)面積約3000畝，幸莊水庫水域面積340畝，幸莊水庫離縣中1.8公里。二、置地立項有利條件1、有利于增強企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力。根據(jù)總公司五年及十年中長期發(fā)展戰(zhàn)略，為增強企業(yè)發(fā)展后勁，實現(xiàn)規(guī)模效益、創(chuàng)樹品牌，做專、做精、做大、做強房地產(chǎn)主業(yè)。必須在金陵世紀花園、江寧等現(xiàn)有項目的基礎(chǔ)上積極尋找后續(xù)開發(fā)地塊。進一步拓展發(fā)展空間。2、土地價值具有一定的升值空間。由于土地資源的稀缺性和不可再生性以及土地市場化運作的必然趨勢，使得近兩年來南京市土地價格上升幅度較大。隨著南京市政府新一輪開發(fā)高潮的掀起和城市化進程的加快以及溧水縣投資經(jīng)濟的啟動，必將帶動房地產(chǎn)的快速發(fā)展，預(yù)示著該項目有著一定的發(fā)展前景。3、啟動該項目的有利時機。經(jīng)初步市場調(diào)研以及和縣政府高層的接觸，預(yù)計該地塊取得的價格每畝8萬元左右。目前如以少量的資金取得此項目，同時隨著金陵世紀花園的竣工，上乘庵項目、江寧項目的實施，公司將取得一定的經(jīng)濟效益。若三年以后正式啟動該項目將有一定的資金支撐。三、市場分析（一）房地產(chǎn)總體走勢房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，并對國家經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用。隨著中國加入WTO，國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展以及南京市政府為實現(xiàn)富民強市加快發(fā)展的宏偉目標而實施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機遇。同時，隨著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場購銷兩旺、經(jīng)濟繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。（二）旅游度假別墅市場分析1、別墅市場從近十年發(fā)展來看，我國別墅市場的發(fā)展呈曲線上升的勢頭，經(jīng)歷了高潮低谷升溫熱潮四個過程。目前正處于別墅開發(fā)的第二個熱潮。別墅市場從沉寂中蘇醒過來，主要是近年隨著二次置業(yè)者的增加，造成了別墅市場的升溫。別墅物業(yè)作為一種高檔商品，如今已經(jīng)成為人們身份、地位、財富的象征。別墅市場的區(qū)域分布主要集中在深圳、廣州、北京、上海、杭州等幾個大城市。別墅的空間分布特征有一定的相似性，主要聚集在交通比較便捷的一小時都市圈內(nèi)，私家車出入較方便的區(qū)位，周邊依山傍水，空氣清馨，環(huán)境輕松的地區(qū)，真正實現(xiàn)悠閑的別墅生活環(huán)境。南京的別墅市場近兩年也已啟動，主要集中在亞東和江寧等城郊結(jié)合地帶。從銷售情況看具有較好的市場前景。2、旅游市場隨著人民生活水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，必將帶動旅游市場的發(fā)展和繁榮。因為本項目緊臨無想寺風景區(qū)，從營銷角度，我們要充分利用溧水縣著名景點無想寺和豐富的山水資源，通過宣傳山景、水景、樹景、寺景及野趣，突出山的靈性，水的動性，人的和諧性。預(yù)計無想寺旅游景點在今后幾年內(nèi)將建成為南京的著名景點，會集聚一定人氣，對本項目產(chǎn)生一定促進作用。（三）差異化競爭策略可整合旅游資源，是該項目區(qū)別于南京市別墅市場的特征。應(yīng)把握好以下幾個要點：一是市場定位。在經(jīng)濟型精品別墅、豪華別墅和極品別墅中，我們傾向于前兩種。檔次定位為中高檔，目標消費群市場細分為IT、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)的新興的“中產(chǎn)階級”、白領(lǐng)、金領(lǐng)人士和企業(yè)家、高級經(jīng)理人等?？蛻羧杭瓤墒悄暇╀嗨爸苓叺貐^(qū)的高收入階層，也可是蘇南、浙江、上海、安徽等地區(qū)的高收入階層；二是產(chǎn)品定位。集居住、旅游度假、投資于一體的別墅，既可作為第一居所也可作為第二居所，但以第二居所為主；建筑風格融中國文化于現(xiàn)代建筑風格中，即具有中國皇家園林的高貴風范又具有現(xiàn)代建筑的新潮時尚；戶型面積大小取決于別墅形態(tài)以買家需求，聯(lián)排別墅為180220平方米，獨立別墅為250350平方米；三是價格定位。別墅價格不能走高與低的極端，太高曲高和寡，太低“有失身份”，關(guān)鍵是適度抬高。別墅不易采取降低策略，應(yīng)預(yù)留一定的升值空間。對于滾動開發(fā)的別墅來說尤其重要。建議每幢房款在60120萬元。四、項目實施的總體構(gòu)想（一）項目名稱南京六朝皇家公園別墅（二）開發(fā)形式自主開發(fā)合作開發(fā)（三）籌融資及啟動資金資金來源渠道一是自有流動資金，主要是金陵世紀花園、江寧等開發(fā)項目的投資收益；二是銀行貸款；三是本項目滾動式開發(fā)的回籠資金。該項目首付款為500萬元，啟動資金為2000萬元。（四）時間安排項目實施計劃分3年、5年、510年的近中遠期,分期滾動開發(fā)。（五）房地產(chǎn)開發(fā)思路房地產(chǎn)開發(fā)從2004年開始，一期土地200畝，當年建成，預(yù)計銷售40%，計劃共分四期運作。每棟別墅占地一畝，建筑面積250平米，開發(fā)建筑成本3000元/平米，售價4500元/平米。2011年全部建成，2012年銷售完畢。A啟動資金2002年投入1000萬，2003年貸款5000萬，至2005年總共貸款2.2億元。B項目前三年投入資金2002年投入500萬，2004年貸款5000萬。C投資回收預(yù)計到2005年下半年，達到收支平衡，2005年后項目進入自行滾動的良性循環(huán)階段。預(yù)計開發(fā)周期12年，按動態(tài)分析，假設(shè)基準收益率10%，總利潤為4.42億元，年收益率約16.5%（詳見表一）。五、經(jīng)濟測算（見附表一）六、房地產(chǎn)風險分析1盈虧平衡點分析按銷售價格4500元/平米，建造成本3000元/平米，回報期10年，基本收益率10%（折現(xiàn)率）土地平衡點MAX=21萬/畝詳見附表二2敏感性分析銷售價格變化NPV(10%)振幅400028.6-141002002-0.842003975-0.643005949-0.444007922-0.2基準線989504600118690.24700138420.44800158160.64900177890.85000197631土建成本變化NPV(10%)振幅250020809-1.1260018626-0.88270016443-0.66280014261-0.44290012078-0.22300098950310077130.22320055300.44330033480.66340011650.883500-10171.1土地成本變化NPV(10%)振幅514197-0.43613337-0.35712477-0.26811616-0.17910756-0.0910989501190350.091281750.171373140.261464540.351555940.43容積率變化NPV(10%)振幅0.252081-0.790.337096-0.280.37989500.4111950.210.5175930.78項目變化溫度NPV(10%)-10%28.6銷售價格10%19763-10%16443土建成本10%3348-10%10756土地成本10%9035-10%7096容積率10%11995從上述圖表可看出，銷售能否順利完