售樓處和樣板房的會(huì)計(jì)處理.doc

售樓處和樣板房的會(huì)計(jì)處理現(xiàn)在基本上所有的住宅項(xiàng)目，為了增進(jìn)銷售及企業(yè)品牌形象的推廣，都會(huì)投資大量資金建設(shè)其售樓處和樣板房。一般情況下，針對售樓處和樣板房的建設(shè)，可能有以下兩種情況：（一）售樓處和樣板房為永久建筑，可以單獨(dú)辦理產(chǎn)證；（二）售樓處是作為臨時(shí)建筑建設(shè)的，而樣板房是直接在待出售的房屋里裝修建設(shè)的。針對以上兩種情況，在售樓處和樣板房的成本歸集方式上，應(yīng)該不存在異議，即將售樓處和樣板房直接納入項(xiàng)目總體的建筑面積中依據(jù)公司通常的方式歸集其成本（若可以單獨(dú)核算，則單獨(dú)核算其成本；若不能單獨(dú)核算，則可依據(jù)一定的原則分?jǐn)倸w集其成本）。然而，對售樓處和樣板房的具體入賬項(xiàng)目及其后續(xù)的會(huì)計(jì)處理，則有著不同的爭議。在售樓處和樣板房竣工前，如何歸集其成本？竣工后如何結(jié)轉(zhuǎn)？結(jié)轉(zhuǎn)后其成本最終進(jìn)入銷售費(fèi)用還是銷售成本？1、售樓處和樣板房為永久建筑，可以單獨(dú)辦理產(chǎn)證的：在其未建設(shè)完成、竣工驗(yàn)收前，是在“開發(fā)產(chǎn)品成本”下分項(xiàng)目單獨(dú)核算其建設(shè)成本，竣工后轉(zhuǎn)入“已完工開發(fā)產(chǎn)品成本”？還是在“開發(fā)產(chǎn)品成本”項(xiàng)目下單獨(dú)核算其建設(shè)成本，竣工后轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目？第一種方式的觀點(diǎn)：售樓處和樣板房作為永久建筑，在其完成其銷售推廣的使命后，最終都要進(jìn)入到銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)、自用環(huán)節(jié)或者無償贈(zèng)送物業(yè)公司、政府等。因此在最終的處理前，均通過“開發(fā)產(chǎn)品成本”幾“已完成開發(fā)產(chǎn)品成本”核算，比較簡明。在最終確認(rèn)其處理方式時(shí)，再轉(zhuǎn)入銷售成本、出租開發(fā)產(chǎn)品、固定資產(chǎn)或者補(bǔ)計(jì)入銷售成本中。第二種方式的觀點(diǎn)：售樓處和樣板房作為永久建筑，其可辦理產(chǎn)證，由于在最終處理前，其功能和目的都是用于企業(yè)用于銷售推廣其房屋銷售的，因此其竣工前按照會(huì)計(jì)慣例可作為“開發(fā)產(chǎn)品成本”核算，但竣工后應(yīng)轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目，在企業(yè)自用期間，按照產(chǎn)證年限攤銷至“銷售費(fèi)用”項(xiàng)目下。在最終確認(rèn)其處理方式時(shí)，再轉(zhuǎn)入銷售成本、出租開發(fā)產(chǎn)品、固定資產(chǎn)或者補(bǔ)計(jì)入銷售成本中。2、售樓處是作為臨時(shí)建筑建設(shè)的，而樣板房是直接在待出售的房屋里裝修建設(shè)的：在其未建設(shè)完成、竣工驗(yàn)收前，是在“臨時(shí)設(shè)施”下單獨(dú)核算其建設(shè)成本，竣工后不作結(jié)轉(zhuǎn)，待結(jié)轉(zhuǎn)整個(gè)房屋的銷售成本時(shí)，分?jǐn)傊龄N售成本？還是在“長期待攤費(fèi)用”項(xiàng)目下單獨(dú)核算其建設(shè)成本，竣工，在企業(yè)估計(jì)的自用期間分?jǐn)傊龄N售費(fèi)用？第一種方式的觀點(diǎn)：售樓處和樣板房作為臨時(shí)設(shè)施，在其建設(shè)期和使用期可單獨(dú)設(shè)置“臨時(shí)設(shè)施”項(xiàng)目核算，待結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本時(shí)，將其分?jǐn)傊龄N售成本。在清理售樓處和樣板房時(shí)，其清理收入沖減銷售成本。該觀點(diǎn)的依據(jù)之一是國內(nèi)房地產(chǎn)核算慣例可接受，其二是國稅發(fā)200631號文中有關(guān)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算按規(guī)定扣除的項(xiàng)目：“開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本?！彪m然該規(guī)定是針對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的，但其精神應(yīng)該可指導(dǎo)外資房地產(chǎn)企業(yè)核算。第二種方式的觀點(diǎn)：售樓處的建設(shè)和樣板房的裝修作為臨時(shí)建筑，其建設(shè)目的即是為增進(jìn)銷售及企業(yè)品牌形象的推廣，因此其有關(guān)的費(fèi)用即應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用中，由于其為臨時(shí)建筑，故應(yīng)在“長期待攤費(fèi)用”項(xiàng)下歸集并核算并按一定規(guī)則攤銷。最終清理售樓處和樣板房時(shí)，其清理收入沖減銷售費(fèi)用。該觀點(diǎn)的依據(jù)主要為會(huì)計(jì)的客觀性原則以及配比原則。實(shí)際上，從企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的角度看，無論第1類、第2類建設(shè)方式，依據(jù)第一種方式，均可獲得土地增值稅方面的收益。但從會(huì)計(jì)核算的角度來看，最恰當(dāng)?shù)奶幚矸绞接质侨绾文兀课覀儑鴥?nèi)的會(huì)計(jì)師接受第一種方式，而國外的會(huì)計(jì)師則接受第二種方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司臨時(shí)搭建的售樓處（售樓結(jié)束后需要拆除），是否需要繳納房產(chǎn)稅？答：在財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定（財(cái)稅地字1987第003號）第一條中，對房產(chǎn)的解釋如下：房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或者儲(chǔ)藏物資的場所。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財(cái)稅地字1986第008號）第二十一條規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交換或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。為此，售樓處（不論是永久性或臨時(shí)性的）若符合上述房產(chǎn)定義，均應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，但如果其符合財(cái)稅地字1986第008號文件規(guī)定的免稅條件，則可以免繳房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，樣板間、售樓處稅務(wù)處理：是應(yīng)該按開發(fā)產(chǎn)品，單獨(dú)核算，見31號文8.開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。?問：房地產(chǎn)公司建造的售摟處的成本是在銷售費(fèi)用列支？還是列入開發(fā)成本內(nèi)？答：如果售樓處有單獨(dú)的工程概預(yù)算，可單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算；如果是臨時(shí)設(shè)施，可作為固定資產(chǎn)核算；如果以后作為物業(yè)管理用房，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，可作為開發(fā)成本-配套設(shè)施核算。如果是臨時(shí)建筑，作為固定資產(chǎn)核算。那么當(dāng)售樓處要拆除時(shí)，直接計(jì)入固定資產(chǎn)清理就可以了。房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？問：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？（2010年08月23日國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司）答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。另：1、如果是利用樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用的，因其本身即屬于特定的成本對象，所以它本身的建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修裝飾費(fèi)