天津領(lǐng)世郡項(xiàng)目可行性報(bào)告951397383.doc

天津領(lǐng)世郡項(xiàng)目可行性報(bào)告目錄一、領(lǐng)世郡簡(jiǎn)介2二、項(xiàng)目分期方案6三、項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算731領(lǐng)世郡項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)732主要配套公建項(xiàng)目一覽表833成本估算表9四、天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析1341天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的特征1342天津獨(dú)立獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)1543周邊項(xiàng)目比較1744資金回籠形勢(shì)分析17五、項(xiàng)目的SWOT分析1851項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Superiority）1852項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)1953項(xiàng)目面臨的威脅(風(fēng)險(xiǎn))(Threat)1954項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)-（針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)策）(Opportunity)19六、風(fēng)險(xiǎn)分析和規(guī)避措施1961政策風(fēng)險(xiǎn)2062財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2063經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)2064市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2065建設(shè)和配套工程工期風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避21一、領(lǐng)世郡簡(jiǎn)介領(lǐng)世郡（暫命名）項(xiàng)目是天津市規(guī)模最大、檔次最高的低密度獨(dú)立住宅社區(qū)。位于我市中心城區(qū)東南、津南區(qū)雙港組團(tuán)西部。地塊東鄰微山路，西依規(guī)劃中的津沽二線高速公路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；地塊北側(cè)為外環(huán)線500米城市綠化帶，西側(cè)為津沽二線300米城市綠化帶，南部為雙港湖，領(lǐng)世郡交通方便，出行便捷，項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)線，與解放南路、大沽南路、友誼路等快速路或主干道聯(lián)系緊密，建設(shè)中的天津市地鐵一號(hào)線延將伸入雙港組團(tuán)。它同時(shí)處于市區(qū)與濱海新區(qū)的交通走廊肩部。地塊位于我市上風(fēng)口，具備良好自然生態(tài)環(huán)境。項(xiàng)目依傍我市目前最大的成熟高檔居住區(qū)梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心，并與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。領(lǐng)世郡總占地為5348畝，其中：外環(huán)線控制綠化帶占地2250畝，規(guī)劃shoppingmall商業(yè)用地311.5畝，現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校占地108畝，規(guī)劃名校81畝，規(guī)劃住宅用地2598畝。本項(xiàng)目規(guī)劃住宅建筑面積約為70萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為0.4。綠化帶內(nèi)將建設(shè)1800畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)主題公園一座和擁有34個(gè)打位的高爾夫練習(xí)場(chǎng)一座，建成之后，將成為我市距市中心最近、展示國(guó)際化都市面貌、具備商務(wù)交流、經(jīng)貿(mào)洽談的高尚休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。即將于2004年面世的住宅項(xiàng)目采集了北美住宅的前沿文化，以經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼住宅、聯(lián)院住宅為主打產(chǎn)品，以小鎮(zhèn)中心、原味北美獨(dú)棟住宅、多重庭院、線性景觀、球場(chǎng)景觀和高性價(jià)比為項(xiàng)目突出賣點(diǎn)。項(xiàng)目由02年全美住宅設(shè)計(jì)排名第一的NBA（納爾斯波頓建筑師事務(wù)所）單綱總體規(guī)劃、一期規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)，作為專業(yè)的住宅發(fā)展商，我們?nèi)σ愿按蛟斓捻?xiàng)目涵蓋了我們一直致力追求的居住理念，我們期望領(lǐng)世郡能引領(lǐng)天津住宅市場(chǎng)之風(fēng)騷，代表國(guó)內(nèi)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)和建筑風(fēng)格的潮流。本項(xiàng)目計(jì)劃分五期。首期住宅占地約400畝，首期住宅建筑面積約10萬(wàn)平方米。SHOPPINGMALL占地400畝，二到五期基數(shù)400畝，屆時(shí)再依市場(chǎng)和項(xiàng)目發(fā)展情況調(diào)整。每期開(kāi)發(fā)周期為1年-1年半，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)期為5-6年。圖一：項(xiàng)目區(qū)域位置圖圖二：項(xiàng)目區(qū)域關(guān)系圖圖三：項(xiàng)目周邊交通關(guān)系圖圖四：領(lǐng)世郡項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖項(xiàng)目總體規(guī)劃圖的規(guī)劃說(shuō)明領(lǐng)世郡擬建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)成1、運(yùn)動(dòng)主題公園1800畝運(yùn)動(dòng)主題公園2、高爾夫練習(xí)場(chǎng)450畝34打位練習(xí)場(chǎng)3、SHOPPINGMALL311.5畝4、泰達(dá)國(guó)際學(xué)校天津分校108畝5、規(guī)劃名校81畝6、規(guī)劃市政主干道7、小鎮(zhèn)中心72.9畝8、小鎮(zhèn)副中心22.5畝9、組團(tuán)分會(huì)所共6個(gè)10、居住區(qū)用地2598畝（含小鎮(zhèn)中心、副中心、會(huì)所區(qū)）圖紙簡(jiǎn)要說(shuō)明：道路系統(tǒng)由一縱、兩橫、一環(huán)構(gòu)成路網(wǎng)主骨架，路網(wǎng)包含小區(qū)主干路、小區(qū)支路和組團(tuán)內(nèi)道路三個(gè)結(jié)構(gòu)層次。小區(qū)設(shè)區(qū)配套系統(tǒng)分為小鎮(zhèn)中心、小鎮(zhèn)副中心和組團(tuán)分會(huì)所3個(gè)結(jié)構(gòu)層次。小區(qū)住宅體系共分為多層公寓、聯(lián)院住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼、經(jīng)濟(jì)型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、標(biāo)準(zhǔn)型雙拼住宅、標(biāo)準(zhǔn)型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、舒適型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、豪華型獨(dú)體獨(dú)棟住宅共8個(gè)層次。二、項(xiàng)目分期方案二、項(xiàng)目分期方案領(lǐng)世郡項(xiàng)目住宅部分共2598畝，分為5期，領(lǐng)世郡分期方案a由北向南，逐步推進(jìn)；b根據(jù)市場(chǎng)每年消化容量，每期大約500畝；c產(chǎn)品線每期平衡發(fā)展，即每期均有豪華產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，使得產(chǎn)品總體銷售速度最快；d結(jié)合土地批次的安排；e便于配套、土建工程施工安排；期數(shù)地塊號(hào)面積（畝）面積（萬(wàn)平方米）一期1-6475.131.7二期9-15517.734.5三期1618，20-22445.229.7四期23-30539.936.0五期31-33417.527.8合計(jì)2395.4159.7小鎮(zhèn)中心7-8177.311.8小鎮(zhèn)副中心1936.82.5現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校3587.55.8規(guī)劃學(xué)校36113.47.6Shoppingmall34311.920.8備注面積數(shù)值為毛地面積，含道路中線。三、項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算31領(lǐng)世郡項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占比重（%）人均面積（平方米/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地ha206.50-1、居住區(qū)用地（R）ha173.21100159.62住宅用地（R01）ha98.7357.00%90.98公建用地（R02）ha11.026.36%10.15道路用地（R03）ha37.2421.50%34.32公共綠地（R04）ha25.9815.00%23.942、其它用地（E）ha33.29-居住戶（套）數(shù)戶（套）3390-居住人數(shù)人10851-戶均人口人/戶3.20-總建筑面積萬(wàn)平方米-1、居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬(wàn)平方米74.9110071.34住宅建筑面積萬(wàn)平方米70.8294.5%68.71公建面積萬(wàn)平方米4.095.45%住宅平均層數(shù)層2.4-高層住宅比例0.00-中高層住宅比例0.00-人口毛密度人/ha62.65-住宅面積毛密度萬(wàn)平方米/ha0.43-住宅建筑面積凈密度萬(wàn)平方米/ha0.76-綠地率45-32主要配套公建項(xiàng)目一覽表類型項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）建筑面積（M2）一、居住區(qū)內(nèi)市政公用建筑項(xiàng)目3914.00市政土建變電站162080.00箱式變電站30320.00煤氣調(diào)壓站284.00有線電視、電話、智能化用房6480.00換熱站6900.00公交首末站1環(huán)衛(wèi)清掃班點(diǎn)150.00居民停車場(chǎng)、存車處二、非經(jīng)營(yíng)性公建配套19200教育保育院（幼兒園、托兒所合并設(shè)置）119000小學(xué)中學(xué)體育居民戶外健身設(shè)施和活動(dòng)廣場(chǎng)綠化小區(qū)中心綠地行政派出所駐現(xiàn)場(chǎng)辦公室1200.00三、經(jīng)營(yíng)性公建配套7090.00醫(yī)療衛(wèi)生站1300.00中西藥店1100.00金融郵電儲(chǔ)蓄所1300.00郵電所1130.00大型餐飲店群12600.00陽(yáng)光花房1300.00寵物店、寵物診所1200.00綜合百貨超市1650.00凈菜市場(chǎng)1150.00洗車(含汽車美容佩飾)店1400.00其他經(jīng)營(yíng)設(shè)施（洗染類、美容美發(fā)類、照相影像沖洗類、修理類、時(shí)裝店類、咖啡茶屋類、網(wǎng)吧影視類、花店類、糕點(diǎn)類、家飾家具類、日常用品類、文具類）11500.00食品或百貨類社區(qū)便利店6160.00糕點(diǎn)店1100.00小餐飲店（早點(diǎn)、快餐、正餐等）5100.00書店、音像店3100.00四、社區(qū)服務(wù)用房10460.00門衛(wèi)60.00業(yè)主主會(huì)所4000.00分會(huì)所和社區(qū)服務(wù)用房2400.00物業(yè)公司用房400.00保安、保潔住宿樓3500.00居委會(huì)100.00五、園林綠化公司用房300合計(jì)4096433成本估算表重要參數(shù)表居住區(qū)面積畝2598住宅規(guī)劃總建筑面積萬(wàn)平米70.82成本估算表（地上住宅部分）序成本分項(xiàng)名稱單方造價(jià)計(jì)算公式合價(jià)號(hào)（元/m2）（萬(wàn)元）1土地成本1241.04土地交易合同：23萬(wàn)元/畝*2598畝=59754萬(wàn)元87890.34交易手續(xù)費(fèi)：0.6%*59754萬(wàn)元=358.52萬(wàn)元土地交易契稅：3%*59754萬(wàn)元=1792.62萬(wàn)元土地登記費(fèi)：0.0066萬(wàn)元/畝*2598畝=17.15萬(wàn)元小計(jì)：61922.29萬(wàn)元/2598畝=23.83萬(wàn)元/畝不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)10萬(wàn)元/畝（10+23.83)*2598=87890.34萬(wàn)元87890.34/70.82=1241.04元/m22拆遷費(fèi)35.30拆遷費(fèi)：240*50*0.2+100=2500萬(wàn)元25003高壓線遷移費(fèi)21.181500萬(wàn)元15004項(xiàng)目大配套費(fèi)132.309369.41其中：鍋爐房及一次網(wǎng)65鍋爐房征地：20畝*23.83萬(wàn)元/畝=476.6萬(wàn)元鍋爐房及一次網(wǎng)：65元/m2*80萬(wàn)m2=5200萬(wàn)元小計(jì)：5676.6萬(wàn)元/80萬(wàn)m2=70元/m2（單方造價(jià)）5676.60地塊內(nèi)組團(tuán)外的其他大配套費(fèi)用67.30只計(jì)算區(qū)內(nèi)規(guī)劃市政路的配套工程，未計(jì)算微山路及梨雙公路的配套設(shè)施，包括雨、污水、自來(lái)水、中水、煤氣、道路、綠化、路燈。4766.115前期相關(guān)費(fèi)用14710410.54其中：策劃費(fèi)用5設(shè)計(jì)費(fèi)用70按一期支出設(shè)計(jì)費(fèi)用推算測(cè)繪費(fèi)、定位驗(yàn)線、沉降觀測(cè)等：4地名費(fèi)1人防費(fèi)40總面積的2%；按2000元/平方米勘察費(fèi)3按獨(dú)棟住宅考慮勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工合同審查費(fèi)2每項(xiàng)1元/平方米施工圖審查費(fèi)3按獨(dú)棟住宅考慮建設(shè)工程執(zhí)照費(fèi)1建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)8按外環(huán)外考慮質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、文明施工費(fèi)0爭(zhēng)取免費(fèi)政策墻改基金4散裝水泥基金1招標(biāo)代理費(fèi)、定額編制費(fèi)3環(huán)保測(cè)試、排污代掃等等26區(qū)內(nèi)部分配套38827478.16其中：電力配套83標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)土建站和箱變基礎(chǔ)5含土建費(fèi)用一戶一表10燃?xì)馀涮?8標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)氣源基金10標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)一戶一表2煤氣調(diào)壓站1自來(lái)水25標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)一戶一表5中水5供熱二次網(wǎng)25標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，含換熱站。熱計(jì)量表8排水30考慮容積率小，部分使用承插式混凝土管。小區(qū)智能化50通訊及寬帶網(wǎng)由網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商代為建設(shè)有線電視3配套設(shè)計(jì)費(fèi)2路燈15信報(bào)箱3圍墻20非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)50我方出地，別人建設(shè)臨時(shí)水3臨時(shí)電57區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬(wàn)m2計(jì)算)200按150元/m2計(jì)：122.68*80%*170/70.82=240元/m2141648工程費(fèi)1450各單項(xiàng)建筑面積（萬(wàn)m2）*各自單價(jià)（元/m2)/總建筑面積(萬(wàn)m2）1026899物業(yè)用房建安費(fèi)60按8500平方米，5000元/平方米計(jì)算。4249.20.85*5000/70.82=60（元/平方米）10直接費(fèi)3674.8211管理費(fèi)146.99按直接費(fèi)的4%計(jì)算。10410.0312不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)73.50按直接費(fèi)的2%計(jì)算。5205.0213直接投資額3895.3114銷售代理費(fèi)90按銷售收入的1.5%計(jì)算。6373.815企劃宣傳費(fèi)150按銷售收入的2.5%計(jì)算。1062316財(cái)務(wù)費(fèi)用112.96800017大修基金60按銷售收入的1%計(jì)算。4249.218稅前合計(jì)4308.2719營(yíng)業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）133.2按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計(jì)算。9433.22420所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）118.8按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計(jì)算。8413.41621含稅總成本4560.27322958.4422銷售收入6000424920各單項(xiàng)建筑面積（萬(wàn)m2）*各自銷售價(jià)格（元/m2)/總建筑面積(萬(wàn)m2）=均價(jià)23銷售利潤(rùn)1439.73101961.5624銷售利潤(rùn)率32%說(shuō)明：1、本測(cè)算沒(méi)有含地下室費(fèi)用；2、土地成本沒(méi)有考慮到地價(jià)上漲因素，本表按現(xiàn)時(shí)成本推算，但由于天津市土地招牌掛政策的落實(shí)和土地價(jià)格的上漲，因此本項(xiàng)目第四批次土地、項(xiàng)目西青區(qū)約350畝的土地價(jià)格很有可能上漲，從而使項(xiàng)目成本上升。3、土地成本僅為住宅部分，不包括規(guī)劃學(xué)校100畝（屬第2批次）、shoppingmall（屬第1批次，311.5畝）的購(gòu)地費(fèi)用。因此，實(shí)際土地成本大于本表所列成本。成本估算表（地下室部分）重要參數(shù)住宅規(guī)劃總建筑面積萬(wàn)平米70.82住宅地下室面積估算萬(wàn)平米31.9序成本分項(xiàng)名稱單方造價(jià)備注號(hào)（元/m2）1土地成本0.002拆遷費(fèi)0.003高壓線遷移費(fèi)0.004項(xiàng)目大配套費(fèi)0.005前期相關(guān)費(fèi)用906區(qū)內(nèi)部分配套300不含供熱、排水、智能化、戶表、路燈圍墻等7區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬(wàn)m2計(jì)算)08工程費(fèi)1550含基礎(chǔ)處理費(fèi)用。10物業(yè)用房建安費(fèi)011直接費(fèi)1940.0012管理費(fèi)0.00按直接費(fèi)的2%計(jì)算13不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)19.40按直接費(fèi)的1%計(jì)算。14直接投資額1959.4015銷售代理費(fèi)17.6按銷售收入的0.8%計(jì)算16企劃宣傳費(fèi)17.6按銷售收入的0.8%計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用90按貸款1年計(jì)算17大修基金22按