大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究.pdf

大連理工大學(xué) 碩士學(xué)位論文 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究 姓名：隋立軍 申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士 專業(yè)：工商管理 指導(dǎo)教師：李延喜 20081115 大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文 摘要 隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立，房屋商品化改革深化，我國(guó)的 房地產(chǎn)業(yè)己形成一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，并己經(jīng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量之一。然而， 與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還很不完善，其區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題非常突出， 有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的制度、政策、法規(guī)等也還很不健全，國(guó)家的宏觀調(diào)控力度尚有所欠缺。 正視房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，采取積極有效的對(duì)策，成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的迫切 要求。 在振興東北老工業(yè)基地政策的推動(dòng)下，大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)了逐年高速增 長(zhǎng)。2 0 0 0 - - 2 0 0 7 年，大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額平均每年增長(zhǎng)率達(dá)2 1 5 8 ，特別是近三年， 分別以年增長(zhǎng)3 8 2 、2 7 1 和2 7 1 的高速度運(yùn)行。 如何保證和實(shí)現(xiàn)國(guó)家的建設(shè)意圖和投資效益，切實(shí)解決居民的住房問(wèn)題，維護(hù)社會(huì) 的穩(wěn)定，如何建立和健全大連市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其積極而健康地成長(zhǎng)以促進(jìn)大連市的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則是本論文關(guān)注并研究的主要問(wèn)題。 本論文旨在根據(jù)當(dāng)前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)的分析和論述，指出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中 存在的問(wèn)題，并建立層次分析模型對(duì)2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年大連市各年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 是否正常進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)，運(yùn)用A B P 層次分析法對(duì)大連市房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展形 式進(jìn)行分析，并結(jié)合建模分析結(jié)果提出了加強(qiáng)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的建議。 本文的研究成果反映了大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況，而本文所提出的有關(guān)措施與 建議則能為當(dāng)?shù)卣⑼顿Y者以及相關(guān)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)決策起到一定的借鑒作用。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)企業(yè) 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究 A n a l y s i so f t h eR e a l E s t a t eM a r k e ti nD a l i a na n d S o m es u g g e s t i o n sf o ri t sD e v e l o P m e n t A b s t r a c t C u r r e n t l yr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yh a sb e c o m eas e p a r a t ei n d u s t r y ，a l s oh a sb e A c o m eo n e o ft h em a i np o w e r sf o rb o o s t i n gG D P ，u n d e rt h es i t u a t i o no ft h ed e v e l o p i n go nm e r c h a n d i s e e c o n o m y ，t h ee s t a b l i s h m e n to fm a r k e te c o n o m ya n dt h ei n n o v a t i o nd e e p n e s so nr e a le s t a t e e c o n o m y ，H o w e v e r , o u rr e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n ti ss t i l ln o tp e r f e c te n o u g hc o m p a r e d 、析t ht h a to ft h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s T h er e 西o n a la n dC Of i g u r a t ep r o b l e ma l ev e r y c o n s p i c u o u s T h er e g u l a t i o n ，p o l i c ya n dl a wr u l e s ，m a r c o e c o n o m i cr e g u l a t i o n sa n dc o n t r o l a r es t i l ln o t9 0 0 de n o u g h I ti sa ni m p e r a t i v er e q m r e m e n tt ok n o wc u r r e n tr e a le s t a t ep r o b l e m s a n dt a k ea c t i v ea n de f f e c t i v em e 舔u r e so nt h e m U n d e rd r i v i n go fd e v e l o p i n gn o r t h e a s to l di n d u s t r i a lb a s e ，D a L i a nE s t a t er e a li n v e s t m e n t h a s g o tp e r m a n e n ti n e r e a s i n ge v e r yy e a r T h ea v e r a g e r a t i or e a c h e st o2 1 5 8 p e ry e a r ， e s p e c i a l l yf o rt h e s et h r e ey e a r s ，i tW a s3 8 2 、2 7 1 a n d2 7 1 a c c o r d i n g l y T h em a i nt o p i cm e n t i o n e da n dr e s e a r c h e di nt h i st h e s i si sh o wt oe I l s u r ea n dr e a l i z eO u r c o u n t r y Sc o n s t r u c t i o ni n t e n t i o na n di n v e s tb e n e f i t ，t os o l v er e s i d e n t s h o u s i n gp r o b l e m ，t o s a f e g u a r ds o c i e t ys t a b i l i t y ，t oa c t i v e l ye s t a b l i s ha n dp e r f e c tR e a lE s t a t eM a r k e ti nD a l i a n 謝t l l h e a l t h yg r o w t h , i no r d e r t oa c c e l e r a t ee c o n o m i cd e v e l o p m e n ti nD a l i a n T h i st h e s i si n t e n d st om a k ed e t a i l e da n a l y s i sa n ds t a t e m e n to nc u r r e n ts t a t u so fR e a l E s t a t eM a r k e ti nD a l i a na c c o r d i n gt oa c t u a ls t a t u sa b o u tt h ew h o l ec o u n t r y SR e a lE s t a t e M a r k e ta n dr e l a t e dS t a t d a t ao fR e a lE s t a t eM a r k e td e v e l o p m e n ti nD a l i a n , t op o i n to u t p r o b l e m se x i s t i n gi nc u r r e n tR e a lE s t a t eM a r k e td e v e l o p m e n ta n dm a k ea d m i n i s t r a t i v el e v e l a n a l y z i n gm o d e l o ne s t i m a t i o nf o rw h e t h e rR e a lE s t a t eM a r k e tr u n n o r m a l l yo r n o tf r o m2 0 0 3 t o2 0 0 7i nD a l i a n M e a n w h i l eh e r em a k e sa n a l y s i so nc o m p e t i t i o n & d e v e l o p i n gt r e n do f R e a lE s t a t eM a r k e ti n d u s t r yi nD a l i a nw i t hA H Pa d m i n i s t r a t i v el e v e la n a l y z i n gm e t h o d ，a n d m a k e ss u g g e s t i o n so nh o wt os t r e n g t h e nR e a lE s t a t ec o n s t r u c t i o nM a r k e ti nD a l i a n R e s e a r c hs u r v e yi nt h i st h e s i ss t a t e st h ea c t u a ls t a t u so fR e a lE s t a t eM a r k e ti nD a l i a n ， a n dr e l a t e dm e a s u r e s & s u g g e s t i o n $ h e r ec o u l dh e l pal o to ns o m ed e c i s i o n sm a d eb yl o c a l g o v e r n m e n t , i n v e s t o r sa n dr e l a t e dc o m p a n i e s K e yw o r d s ：R e a lE s t a t eM a r k e t ；R e a lE s t a t eI n d u s t r y ；R e a lE s t a t eC o m p a n y I I 大連理工大學(xué)學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 作者鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進(jìn)行研究 工作所取得的成果。盡我所知，除文中已經(jīng)注明引用內(nèi)容和致謝的地方外， 本論文不包含其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表的研究成果r 也不包含其他已申請(qǐng) 學(xué)位或其他用途使用過(guò)的成果。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的貢獻(xiàn) 均已在論文中做了明確的說(shuō)明并表示了謝意。 若有不實(shí)之處，本人愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。 作者簽名： 大連理工大學(xué)學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū) 本人完全了解學(xué)校有關(guān)學(xué)位論文知識(shí)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，在校攻讀學(xué)位期間 論文工作的知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于大連理工大學(xué)，允許論文被查閱和借閱。學(xué)校有 權(quán)保留論文并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，可以將 本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、 縮印、或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。 作者簽名： 導(dǎo)師簽名： 一 日期：趨! 五一年旦月二生日 日期：壹夔年j L 月包日 大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文 1緒論 1 1問(wèn)題的提出 隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立，房屋商品化改革深化，房地產(chǎn)已 形成一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)( 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)) 。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò) 散效應(yīng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分【。多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐也表明， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冷與熱 對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著十分重要的影響。房地產(chǎn)投資能夠有效地 促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)G D P 的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，改善居民的居住條件， 還能夠增加社會(huì)財(cái)富，其合理的繁榮能拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，非正常的發(fā)展則會(huì)給國(guó)民經(jīng) 濟(jì)帶來(lái)直接的沖擊1 2 。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)九十年代初開(kāi)始啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)十幾年的 發(fā)展，逐步從過(guò)去以單位集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)、福利分房為主過(guò)渡到如今個(gè)人消費(fèi)者成為市場(chǎng)需求 的主體，市場(chǎng)化程度太大提高。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)政策的引導(dǎo)下 己經(jīng)連續(xù)八年保持了遠(yuǎn)高于G D P 增長(zhǎng)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，已經(jīng)成為支持我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要 力量，為居民住房奔小康、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)和投資、拉動(dòng)內(nèi)需做出了貢獻(xiàn)。 同時(shí)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，改善居住條件的需求日益 迫切。 然而，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還很不完善，其區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn) 題非常突出，如房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、供求矛盾顯著、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等。同時(shí)，有關(guān)房 地產(chǎn)業(yè)韻制度、政策、法規(guī)等還很不健全，國(guó)家的宏觀調(diào)控力度尚有所欠缺。作為社會(huì) 主義市場(chǎng)體系的重要組成部分，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求， 而這一培育過(guò)程應(yīng)當(dāng)是積極穩(wěn)妥和有秩序的。正視房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，采取積極有 效的對(duì)策，成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的迫切要求。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展影響重大，也與人民的生活息息相關(guān)，所 以如何把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和政府宏觀調(diào)控的力度，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展至關(guān) 重要，大連作為東北亞的國(guó)際航運(yùn)及金融中心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r具有一定的標(biāo) 志性和代表性。在振興東北老工業(yè)基地政策的推動(dòng)下，如何建立和健全大連的房地產(chǎn)市 場(chǎng)，使其積極而健康地成長(zhǎng)，從而促進(jìn)東北亞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無(wú)疑是一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)。 那么，大連市近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r究竟如何2 其尚存在什么問(wèn)題又該如何解 決? 本論文將對(duì)此進(jìn)行分析和探討，以給予明確的回答。 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究 I 2 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 1 2 1國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是當(dāng)今世界上最大的商業(yè)活動(dòng)。在國(guó)外，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投資概念， 房地產(chǎn)企業(yè)被稱作發(fā)展商，他們的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種投資行為。根據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的建造、 銷(xiāo)售、租賃及各種有關(guān)的收益，在發(fā)達(dá)國(guó)家約占國(guó)民生產(chǎn)總值的1 5 左右【3 J 。 f 1 、美國(guó)【4 】【5 1 【6 】 美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀(jì)8 0 年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)典 范，然而在進(jìn)入二十一世紀(jì)后也開(kāi)始了一個(gè)不太理性的高速增長(zhǎng)期，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)近年 來(lái)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，美國(guó)的住宅價(jià)格也迅速上漲，美國(guó)2 0 0 5 年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接 近1 5 ，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲的主要原因是按揭利率低、投機(jī)性投資和人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù) 期。目前美國(guó)政府正打算通過(guò)提高利率，增長(zhǎng)稅收和調(diào)節(jié)市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和平抑市場(chǎng)避 免美國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落，以促使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入增 長(zhǎng)的水平同步。 ( 2 ) 加拿大偽 以能源工業(yè)和貿(mào)易立國(guó)的加拿大經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一直比較雄厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在太多的 、泡沫。上世紀(jì)9 0 年代初期以來(lái)，加拿大移民政策迎來(lái)了黃金時(shí)代，房地產(chǎn)也因此持續(xù) 增長(zhǎng)，1 9 9 5 年至2 0 0 5 年，被稱為加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金十年 。2 0 0 5 年1 2 月的 數(shù)據(jù)表明，與2 0 0 4 年同期相比，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)1 1 。穩(wěn)定的移民政策為加拿大帶來(lái) 了大量的移民，成為其源源不斷的買(mǎi)房力量，從而繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)。就業(yè)人數(shù)和移民 人數(shù)都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)打下了很好的基礎(chǔ)，加上即將開(kāi)放的加拿大旅游市場(chǎng)，新老 移民們的購(gòu)房預(yù)期還在增加。 ( 3 ) 澳大利亞嗍 澳大利亞的房地產(chǎn)已有近百年的歷史，其市場(chǎng)已十分成熟。澳大利亞房地產(chǎn)興旺， 居民購(gòu)買(mǎi)力十分強(qiáng)勁，房產(chǎn)出租業(yè)非常發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)2 2 。良好穩(wěn)定的 經(jīng)濟(jì)環(huán)境和澳大利亞政府的政策支持，以及澳大利亞獨(dú)有的，如政府不征收遺產(chǎn)稅、房 地產(chǎn)可以世代獨(dú)有、沒(méi)有使用年限等促使房地產(chǎn)升值的特點(diǎn)，使投資澳大利亞成為海外 人士置業(yè)的又一個(gè)新選擇。澳大利亞權(quán)威商業(yè)研究機(jī)構(gòu)B I S S H R A P N E L 在分析過(guò)澳大利 亞的住房市場(chǎng)之后預(yù)計(jì)：至2 0 0 8 年投資置業(yè)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的仍然強(qiáng)勁，而且目前持 續(xù)的低利率政策也會(huì)支持住宅市場(chǎng)。 “) 英國(guó) 9 1 英國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的地位。自1 9 9 3 年以來(lái)，英 國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一直平穩(wěn)上升，已走上了可持續(xù)發(fā)展之路。英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)組成 部分，即租賃市場(chǎng)、投資市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，其住宅市場(chǎng)以二手房交易為主，新開(kāi)工及工 大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文 的住宅量不大，翻新和開(kāi)展完善的服務(wù)是其住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展之源。英國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不是靠 大量的開(kāi)發(fā)來(lái)維持，而是以出租、二手房交易、中介、金融、改建為主。英國(guó)的住宅一 般是供不應(yīng)求，基本沒(méi)有新住宅空置，另外住房貸款市場(chǎng)的活躍也令房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)興 旺。 ( 5 ) 俄羅斯【1 0 】 俄羅斯在進(jìn)入二十一世紀(jì)后，隨著其國(guó)內(nèi)私有化和市場(chǎng)化步伐的不斷加快，計(jì)劃經(jīng) 濟(jì)體制下形成的住房制度和土地制度與俄羅斯社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)越來(lái)越不相適應(yīng)。由 于缺乏相關(guān)的法律約束和完善的市場(chǎng)秩序，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育一度較為 混亂。俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅近年來(lái)始終大大高于居民收入提高的水平。并且大大高 于周邊的歐亞國(guó)家，2 0 0 3 - - 2 0 0 5 年其房?jī)r(jià)的平均漲幅達(dá)到3 0 。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人 們可支配收入的增加，促使俄羅斯人對(duì)住宅的要求量不斷增加，而供需矛盾突出則導(dǎo)致 了房?jī)r(jià)以非理性上升。 ( 6 ) H t t u 日本是亞洲先進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家行列的國(guó)度，經(jīng)過(guò)二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至今的半個(gè)多世紀(jì) 的潮起潮落，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育己日趨理性和規(guī)范在2 0 世紀(jì)9 0 年代初最大的一次房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)之后，經(jīng)過(guò)l O 多年的調(diào)整，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，日本 的地價(jià)和房?jī)r(jià)已基本上回落到合理水平，房租價(jià)格上漲迅速為了防止再次發(fā)生房地產(chǎn) 泡沫，日本中央銀行決定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)檢查監(jiān)督和管理，如果發(fā)現(xiàn)有不妥之處，將 勒令金融機(jī)構(gòu)采取縮小貸款規(guī)模和提高利率等措施來(lái)調(diào)節(jié)資金流向，防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn) 生，確保日本金融體系的穩(wěn)定 新加坡1 1 2 1 新加坡是一個(gè)地少人多的城市國(guó)家，但是，新加坡政府經(jīng)過(guò)多年科學(xué)的決策、理性 的規(guī)劃和有序的發(fā)展己經(jīng)很好的解決了有限的資源與持續(xù)發(fā)展之間的平衡問(wèn)題，使得該 國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)得以有序和同步的發(fā)展【1 3 】。雖然土地資源非常有限， 但新加坡通過(guò)推行合理的土地供應(yīng)機(jī)制來(lái)維護(hù)土地的可持續(xù)發(fā)展。新加坡8 8 的土地都 屬國(guó)有，對(duì)土地使用的控制相當(dāng)嚴(yán)格，全國(guó)的所有土地劃分為近千個(gè)小區(qū)，每- - , J , 區(qū)內(nèi) 都有詳細(xì)土地規(guī)劃。盡管高昂的土地成長(zhǎng)帶來(lái)了高額的房?jī)r(jià)，但其政府部門(mén)對(duì)低收入者 提供更多的補(bǔ)貼以合理解決普通收入者的居住問(wèn)題。 1 2 2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，總體發(fā)展平穩(wěn)、潛力巨大【1 4 1 ，但 目前有些地區(qū)已出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過(guò)快，施工面積高居不下， 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一系歹l j 的政策措施 以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并且取得了初步成效，房地產(chǎn)的投資增幅有所回落，住 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究 宅均價(jià)增幅趨穩(wěn)，銀行信貸增速放緩，投機(jī)性購(gòu)房得到初步遏制【1 5 1 。然而，我國(guó)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)仍存在很多突出問(wèn)題和矛盾，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策需要繼續(xù)貫徹與調(diào)整下去。 ( 1 ) 2 0 0 7 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資增速加快 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2 0 0 7 年前三季度G D P 達(dá)到1 6 6 萬(wàn)億元人民幣，同比 增長(zhǎng)1 1 5 。2 0 0 7 年前三季，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為n 1 、1 1 9 及1 1 S 。從2 0 0 3 年開(kāi)始，中國(guó)G D P 的增長(zhǎng)速度都在1 0 以上。而在這個(gè)期間，世界經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)率僅 有4 9 。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，截止上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7 0 5 2 元， 扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)1 4 2 ；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)累計(jì)投資1 0 0 6 0 5 億元，同比增長(zhǎng)2 6 8 。 其中，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2 1 6 3 2 億元，同比增長(zhǎng)3 1 8 ，住宅完成投資1 5 4 4 0 億元， 增長(zhǎng)3 3 7 ，包括經(jīng)濟(jì)適用住房投資6 9 3 億元，增長(zhǎng)3 1 7 ：全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積2 1 4 億平方米，增長(zhǎng)8 ；房屋施工面積2 1 6 6 億平方米，增長(zhǎng)2 3 ，住宅施工面積1 7 1 1 億 平方米，增長(zhǎng)2 4 2 ，辦公樓施工面積7 9 3 0 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1 8 4 ，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工 面積2 3 9 億平方米，增長(zhǎng)1 2 4 。截止到1 1 月末，全國(guó)商品房空置面積為l1 7 9 7 萬(wàn)平 方米，同比下降4 5 。其中，空置商品住宅5 7 6 6 萬(wàn)平方米，下降1 4 2 。 人民幣升值，物價(jià)上升 2 0 0 7 年人民幣在國(guó)際市場(chǎng)的升值壓力空前高漲。從2 0 0 5 年7 月至2 0 0 7 年1 2 月， 人民幣始終保持小幅上漲態(tài)勢(shì)，人民幣對(duì)美元匯率由開(kāi)始的8 1 以上，升值到7 4 以下， 升值給國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所帶來(lái)的就是貨幣的貶值，物價(jià)的上漲。 經(jīng)歷了從1 9 9 2 年到1 9 9 6 年連續(xù)5 年的明顯通脹之后，我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格在長(zhǎng)達(dá)1 0 年的時(shí)間里，一直保持基本穩(wěn)定，其中還有三年是負(fù)增長(zhǎng)。自2 0 0 3 年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民 經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)、低通脹的良好態(tài)勢(shì)。但從2 0 0 7 年開(kāi)始，這一態(tài)勢(shì)出現(xiàn)重大變化，3 月份以來(lái)，C P I 漲幅連續(xù)9 個(gè)月超過(guò)3 的警戒線。8 月份以來(lái)，又連續(xù)4 個(gè)月超過(guò)6 ， 1 1 月，受食品價(jià)格持續(xù)上漲等因素影響，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格( C P I ) 同比上漲了6 9 ，這 一數(shù)據(jù)不僅是今年以來(lái)的最高值，也創(chuàng)下了1 1 年來(lái)的最高，通脹壓力進(jìn)一步加大。 國(guó)際資本充斥內(nèi)地市場(chǎng) 國(guó)家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2 0 0 7 年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資占同期全國(guó)實(shí)際利用 外資總計(jì)的比重達(dá)到2 4 1 ，比2 0 0 6 年全年比重提高近n 個(gè)百分點(diǎn)。這一點(diǎn)各地區(qū)也 表現(xiàn)明顯：上海統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，前三季度上海房地產(chǎn)業(yè)實(shí)到金額1 3 9 8 億美元，增長(zhǎng)7 6 3 ， 占第三產(chǎn)業(yè)實(shí)到外資的3 3 5 ；而大連市上半年實(shí)際使用外商直接投資同比增長(zhǎng)9 9 2 ， 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊巨大。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局消息，2 0 0 7 年前三季度上海外商直接投資 合同金額正逐季由小變大，增幅上升，顯示了外商不斷增強(qiáng)的投資信心。廣東省社會(huì)科 學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所剛完成的境外熱錢(qián)在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告指出，大量境外 熱錢(qián)在國(guó)內(nèi)進(jìn)行非正常流動(dòng)和投機(jī)已經(jīng)成為事實(shí)，并且還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨 大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文 勢(shì)。境外熱錢(qián)具有明顯的投機(jī)賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤(rùn)增長(zhǎng) 行業(yè)。這對(duì)于放大房市、股市泡沫起到了極其負(fù)面的效應(yīng) ( 2 ) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題u 6 1 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，自2 0 0 2 年以來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房 地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不少問(wèn)題，這些問(wèn)題必須引起我們的高度重視，如不及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施 或者處理不當(dāng)，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和 金融秩序的穩(wěn)定。j 房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，增速過(guò)猛 近年來(lái)房地產(chǎn)投資完成額呈逐年加速增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也以2 0 0 , 4 以上的 增速發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速大于施工面積的增速、施工面積的增速大于竣工面積 的增速，商儡房竣工面積與銷(xiāo)售面積的差額增大，由此帶來(lái)的必然結(jié)果是商品房供給過(guò) ?，F(xiàn)象嚴(yán)重，如何消化存量房產(chǎn)以緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力將是今后幾年必須解決 的一個(gè)緊迫問(wèn)題。 商品房?jī)r(jià)格非正常偏高，導(dǎo)致居民有效需求不足 雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給嚴(yán)重大手需求，但是商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有下降卻反而上漲， 高企的房?jī)r(jià)帶來(lái)的直接后果就是越來(lái)越多的消費(fèi)者買(mǎi)不起房。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2 0 0 0 年 以來(lái)，住房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)普遍顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 增長(zhǎng)。這種情況目前的商品房熱銷(xiāo)的現(xiàn)象不過(guò)是投機(jī)需求和投資需求拉動(dòng)的結(jié)果，而用 于自住的購(gòu)房需求則明顯不足。 房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)消費(fèi)需求扭曲 近年來(lái)我國(guó)新建住宅的的大量開(kāi)發(fā)已經(jīng)超出了正常住房需求的增長(zhǎng)，住宅空置率與 新建住房開(kāi)發(fā)增速同時(shí)居高不下。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著局部供給過(guò)剩和短缺 并存的嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題，高價(jià)位的商品住房則供大于求，而以中低收入者為對(duì)象的 經(jīng)濟(jì)適用房以及普通商品住房開(kāi)發(fā)過(guò)少，中低價(jià)位和中小戶型住房供應(yīng)不足，而商品住 宅整體價(jià)格偏高，導(dǎo)致了商品房供求結(jié)構(gòu)的失衡，消費(fèi)結(jié)構(gòu)扭曲。 投資和投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過(guò)快 第一，從投資需求來(lái)看，近幾年由于股票、期貨、基金等投資工具的投資收益缺乏 保障，再加上長(zhǎng)期低利率的因素，導(dǎo)致住房投資需求旺盛，相當(dāng)一部分普通市民也把積 蓄用于購(gòu)置房屋，以期保值增值第二，投機(jī)炒作現(xiàn)象突出?；诜?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，加 上個(gè)別媒體不加甄別的大肆渲染，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人甚至用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行 短期炒作，造成一些樓盤(pán)價(jià)格短期內(nèi)持續(xù)上漲。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大 我國(guó)房地產(chǎn)2 0 0 6 年以來(lái)的再度升溫與銀行房地產(chǎn)信貸猛增之問(wèn)的關(guān)系越來(lái)越明顯， 由此給整個(gè)金融體系帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。近6 年來(lái)，我國(guó)的貨幣供應(yīng)量迅速增 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究 長(zhǎng)，同時(shí)由于我國(guó)可供投資的渠道狹窄，所以長(zhǎng)期的貨幣供應(yīng)量的迅速增長(zhǎng)直接引發(fā)了 住房?jī)r(jià)格的快速上漲。用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行收貸大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融在我國(guó)金融總 量中所占的比例越來(lái)越大，導(dǎo)致我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)增大。 其它阻礙我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的限制性因素 2 1 除了上述五點(diǎn)以外，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展還面臨著一些較為顯性的限制 因素，如：市場(chǎng)體系尚不健全、市場(chǎng)秩序比較混亂；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)尚處于起步階段， 房屋租賃市場(chǎng)還很不完善；房地產(chǎn)的法制建設(shè)滯后于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，執(zhí)法力度不夠；住宅產(chǎn) 業(yè)化水平低，勞動(dòng)生產(chǎn)率不高；房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，管理水平與服務(wù)水平較低；房地 產(chǎn)金融服務(wù)還跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求等等。 ( 3 ) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控現(xiàn)狀【1 7 1 黨中央和國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，近幾年，針對(duì)發(fā)展中 出現(xiàn)的突出矛盾和問(wèn)題，及時(shí)采取一系列調(diào)控措施。2 0 0 4 年，針對(duì)房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投 資規(guī)模過(guò)大、增長(zhǎng)速度過(guò)快等突出問(wèn)題，中央采取嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)，提高房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，空置城市房屋拆遷規(guī)模等措旌。2 0 0 5 年，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn) 投資規(guī)模過(guò)大、商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等突出問(wèn)題， 國(guó)務(wù)院辦公廳先后印發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于 做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)( 即兩個(gè)“國(guó)八條 ) 。2 0 0 6 年5 月1 7 日，溫家寶總理提 出要通過(guò)采取六項(xiàng)果斷措施( 簡(jiǎn)稱“國(guó)六條一) 來(lái)解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的“國(guó)內(nèi) 少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂 的三大問(wèn)題，2 0 0 7 年8 月1 4 日，中國(guó)政府網(wǎng)公布了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭 住房困難的若干意見(jiàn)等保障性住房管理辦法，這些宏觀調(diào)控力措的成效將逐漸凸顯。 1 3 論文的研究目的和意義 1 3 1論文研究的目的 從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與業(yè)界動(dòng)態(tài)可以看出，“泡沫與“過(guò)熱一是國(guó)內(nèi)外經(jīng) 濟(jì)學(xué)界與房地產(chǎn)業(yè)界爭(zhēng)論最為激烈的焦點(diǎn)，而在房地產(chǎn)投資熱度繼續(xù)上升，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀 高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛的一片繁榮景象之下，是否真的潛在著巨大的泡沫成分， 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)到了崩盤(pán)的邊緣【1 8 】? 這些問(wèn)題不僅使投資者感到迷茫，也給 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蒙上了一團(tuán)濃霧。與此同時(shí)，人民幣的升值和國(guó)際上熱錢(qián)的涌入也催 生出了為數(shù)眾多的市場(chǎng)投資者與投機(jī)客。在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場(chǎng) 的健康發(fā)展與引導(dǎo)就顯得尤其重要，而政府作出正確指引與調(diào)控的前提就是對(duì)于當(dāng)前的 市場(chǎng)發(fā)展真實(shí)狀況有一個(gè)客觀全面的了解，這是前提，也是基礎(chǔ)。 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)之所以大起大落，其中一個(gè)重要原因就是政府、企業(yè)及消費(fèi)者對(duì)于 房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏全面的認(rèn)識(shí)，政府對(duì)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)。另一方面，中 一6 一 大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文 國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛起步所有對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管所必要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)指 標(biāo)還不夠充分和完善而企業(yè)尤其是一些其他行業(yè)的企業(yè)則完全是出于取得高額利潤(rùn)的 目的，用帶有盲目的投機(jī)性的操作方式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而不是依賴對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確分析 和判斷做出決策盡管能在短期獲得很高的風(fēng)險(xiǎn)收益，但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于房地產(chǎn)完全 是資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大，期限長(zhǎng)，如果缺乏長(zhǎng)期的市場(chǎng)研究，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是非 常高的，稍有不慎便會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)帶來(lái)巨大的危害因此無(wú)論是對(duì)于政府 還是企業(yè)，研究一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)是有著一定的指導(dǎo)意義 和借鑒作用，也是非常必要的。在經(jīng)過(guò)2 0 0 3 _ 一2 0 0 7 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展之后，我 們必須客觀地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)發(fā)展態(tài)勢(shì)做出研究，并以此研究成果作為基礎(chǔ)來(lái)引導(dǎo) 市場(chǎng)的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供有效的措施與建議。 1 3 2 論文研究的意義 大連市位于東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，背靠東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東部廣 闊的腹地，隔海與日本、韓國(guó)等國(guó)毗鄰，在我國(guó)東北及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)與日韓及東南亞 地區(qū)之間資源與資金、技術(shù)的對(duì)流中起到了樞紐作用。近幾年來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)東北老 工業(yè)基地的投資力度，大連市的城市基本建設(shè)高潮迭起房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于如火如茶的 發(fā)展之中。如何保證和實(shí)現(xiàn)國(guó)家的建設(shè)意圖和投資效益，切實(shí)解決居民的住房問(wèn)題，維 護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展無(wú)疑起著重要的作用。本論文著眼于大連市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，分析其發(fā)展是否正常、發(fā)展過(guò)程中存在哪些問(wèn)題并找出相應(yīng)的對(duì)策。 希望本論文的研究成果能盡可能反映市場(chǎng)的真實(shí)狀況，在本論文中所提出的有關(guān)措施與 建議能為政府、投資者以及行業(yè)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)決策起到一定的借鑒作用 I 4 論文的研究?jī)?nèi)容與方法 1 4 1 論文研究的內(nèi)容 本論文旨在根據(jù)當(dāng)前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)，從而對(duì)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)的分析和論述，指出目前大連房地產(chǎn)市 場(chǎng)存在的問(wèn)題；并在建立層次分析模型對(duì)2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年大連市各年的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 進(jìn)行評(píng)價(jià)的同時(shí)，運(yùn)用蛀D 層次分析法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行分析。最后分析了 其發(fā)展形勢(shì)并提出加強(qiáng)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的建議為了能達(dá)到重點(diǎn)突出和層次分明的 目的，論文的主要內(nèi)容分為以下幾個(gè)部分： ( 1 ) 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與企業(yè)發(fā)展分析 通過(guò)2 0 0 3 - - - 2 0 0 7 年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，列表并繪圖分析3 年以來(lái) 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的變動(dòng)幅度與走勢(shì)，以此來(lái)從量的層面對(duì) 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一全面的認(rèn)識(shí)。 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究 ( 2 ) 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理狀況與問(wèn)題分析 大連市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的管理水平雖然有了很大提高但仍存在不少問(wèn)題，這些問(wèn)題是 我們巫待解決的重點(diǎn)，也是大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的關(guān)鍵所在。 ( 3 ) 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展評(píng)價(jià)及房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析 通過(guò)層次分析模型對(duì)大連市房地產(chǎn)2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年的市場(chǎng)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析其市 場(chǎng)發(fā)展正常與否，影響其正常狀態(tài)的主要因素各有哪些。另外，選取2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年能 反映房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的9 項(xiàng)數(shù)據(jù)，運(yùn)用A H P 層次分析進(jìn)一步分析大連市房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展走勢(shì)。 ( 4 ) 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形式分析及加強(qiáng)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的建議 根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀走 向，指出大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，并且針對(duì)上文的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題提出相應(yīng)的市 場(chǎng)建設(shè)建議。 1 4 2 論文研究的方法與技術(shù)路線 本論文主要對(duì)2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了詳細(xì)的對(duì)比 分析，然后建立了層次分析模型對(duì)這幾年大連市房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展正常與否進(jìn)行綜合評(píng) 價(jià)。其次，本文運(yùn)用了A H P 層次分析法，選取了大連市2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年9 項(xiàng)能反映房地 產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力情況的數(shù)據(jù)建立了層次分析模型，上機(jī)進(jìn)行一致性分析并得出權(quán)重排序， 進(jìn)而從更深入的角度了解了近幾年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)，也進(jìn)一步檢驗(yàn)了前文 的數(shù)據(jù)分析結(jié)果。另外，兩個(gè)模型的研究結(jié)果也可以揭示部分影響大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)健 康發(fā)展的因素，從而據(jù)此提出針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)建議。 論文研究的技術(shù)路線框架如圖1 1 所示。 一8 一 大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文 圖1 1 論文研究的技術(shù)路線框架 F i g 1 1A n a l y s i s 剛n K ：t l J 托a n dr o u t eo f t h i sr e s e a r c h 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究 2 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與存在問(wèn)題 2 1 大連市城市特征 2 1 1 大連市城市綜合概況 大連市地處歐亞大陸東岸，中國(guó)遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東 半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰，位于東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤 海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，背靠東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東部廣闊的腹地，隔海與日本、韓國(guó)等國(guó)毗 鄰，在我國(guó)東北及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)與日韓及東南亞地區(qū)之間資源與資金、技術(shù)的對(duì)流中 起到了樞紐作用。1 8 9 9 年9 月大連港開(kāi)工興建，大連正式建市。1 9 8 4 年被國(guó)家批準(zhǔn)為 計(jì)劃單列市。1 9 8 5 年被批準(zhǔn)為計(jì)劃單列市，1 9 9 4 年5 月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)大連市為副省級(jí) 城市，全市總面積1 2 5 7 4 平方公里，海岸線長(zhǎng)1 9 0 6 公里。 ( 1 ) 大連市城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu) 大連市現(xiàn)轄3 個(gè)縣級(jí)市( 瓦房店市、普蘭店市、莊河市) 、1 個(gè)縣( 長(zhǎng)?？h) 和6 個(gè)區(qū)( 中 山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子逐、旅順口區(qū)、金州區(qū)) 。另外，還有4 個(gè)國(guó)家級(jí)對(duì) 外開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)( 開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)) 。 ( 2 ) 大連市城市發(fā)展目標(biāo) 遠(yuǎn)期目標(biāo)：建設(shè)成為東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心，環(huán)渤海生態(tài)圈經(jīng)濟(jì)最優(yōu)，人居最 佳的現(xiàn)代文化名城，東北地區(qū)的國(guó)際性濱海城市和綜合性中心城市。 近期目標(biāo)：建設(shè)成為東北地區(qū)航運(yùn)中心和門(mén)戶，電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地，石化基 地，北方造船基地和先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，文化、信息、金融、服務(wù)中心城市、宜居城 市和生態(tài)城市，遼寧省雙中心城市之一。 全國(guó)行政管轄區(qū)域統(tǒng)一構(gòu)建以都市組團(tuán)為核心，生態(tài)郊區(qū)為基底，空間要素分 工協(xié)作一體化發(fā)展的組團(tuán)型單一城市，實(shí)現(xiàn)全域城市一體化。 現(xiàn)狀大連市區(qū)、縣級(jí)市區(qū)劃分成為搿有機(jī)專業(yè)分工，緊密協(xié)作融合，高度通達(dá) 一體 的8 個(gè)都市城市，分別為中心市區(qū)組團(tuán)、新市區(qū)組團(tuán)、旅順口組團(tuán)、瓦房店組團(tuán)、 普蘭店組團(tuán)、莊河組團(tuán)、長(zhǎng)興島組團(tuán)和長(zhǎng)海皮楊組團(tuán)。 組團(tuán)間通過(guò)市域快速交通網(wǎng)絡(luò)，以中心城區(qū)為中心，分別形成0 5 小時(shí)、1 小時(shí) 和1 5 小時(shí)的交通圈，并隨城市中心向新市區(qū)方向遷移，逐步形成以中心城區(qū)和新市區(qū) 為中心的1 小時(shí)的城市通勤圈。 ( 3 ) 大連市城鎮(zhèn)規(guī)劃 按照“西拓北進(jìn) 的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星 組團(tuán)式城市空間布局。“兩城”即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星 即莊河市、瓦房 大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文 店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口 區(qū)組成。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體。新市區(qū)由 開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D 港一、大窯灣港區(qū) 組成。主城區(qū)與新市區(qū)通過(guò)快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。 主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。旅順口區(qū)納入主城區(qū)， 其功能定位是旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)城。新市區(qū)功能定位為 技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。三個(gè)衛(wèi)星城功能 定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。 大連“西拓北進(jìn) 戰(zhàn)略的實(shí)施，促使甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、先導(dǎo)區(qū)、金州區(qū)迎來(lái)快 速發(fā)展的機(jī)遇，土地放量大增，房地產(chǎn)投資額大幅攀升，樓盤(pán)遍地開(kāi)花。 2 1 2 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境 ( 1 ) 大連市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人均G D P 2 0 0 7 年區(qū)市縣( 含先導(dǎo)區(qū)) G D P 初步核算數(shù)據(jù)合計(jì)為2 5 2 8 0 億元，按可比價(jià)計(jì)算， 比上年同期增長(zhǎng)2 2 0 9 6 。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從區(qū)域看：中心區(qū)生產(chǎn)總值合計(jì)3 0 l 。4 億元，比同期增加5 5 3 億元，增 長(zhǎng)1 8 5 3 南三區(qū)生產(chǎn)總值合計(jì)6 7 9 3 億元，同比增加1 4 8 7 億元，增長(zhǎng)2 2 7 ：北三 市及長(zhǎng)?？h生產(chǎn)總值合計(jì)8 2 8 0 億元，同比增加1 6 3 3 億元，增長(zhǎng)1 9 3 ；先導(dǎo)區(qū)生產(chǎn) 總值合計(jì)7 1 9 3 億元，同比增加1 6 4 8 億元，增長(zhǎng)2 6 編。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1 5 1 0 8 元，農(nóng)村居民入均純收入8 3 6 9 元。 大連市G D P 連續(xù)7 年漲幅保持1 0 以上，經(jīng)濟(jì)正處于第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)移 階段，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展迅速，人均可支配收入不斷提高，整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好。隨著“十一 五 大連國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)進(jìn)程的加快，臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁， 已經(jīng)步入了成熟、快速的發(fā)展階段。 支柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及走勢(shì) 2 0 0 7 年我市各行業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)，從初步核算數(shù)據(jù)看，工業(yè)的貢獻(xiàn)率最高， 為9 4 6 個(gè)百分點(diǎn)同比上升i 2 個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)的貢獻(xiàn)份額也最高，為5 4 1 ，同比上 升3 9 個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)。貢獻(xiàn)雙高 、“貢獻(xiàn)雙升一的特點(diǎn)。 各主要行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1 7 5 的貢獻(xiàn)率點(diǎn)分別為：工業(yè)9 4 6 點(diǎn)，其他服務(wù)業(yè)2 3 9 點(diǎn)，交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵政業(yè)2 2 8 點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)1 0 8 點(diǎn)，農(nóng)業(yè)o 8 9 點(diǎn)，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) O 7 4 點(diǎn)，建筑業(yè)0 3 3 點(diǎn)，金融業(yè)0 1 8 點(diǎn)，住宿餐飲業(yè)O 王5 點(diǎn)i 貢獻(xiàn)份額分別為工業(yè) 5 4 1 ，其他服務(wù)業(yè)1 3 6 ，交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵政業(yè)1 3 ，房地產(chǎn)業(yè)6 2 9 6 ，農(nóng)業(yè)5 1 ，批 發(fā)零售貿(mào)易業(yè)4 2 ，建筑業(yè)1 9 ，金融業(yè)1 1 ，住宿餐飲業(yè)0 8 。 一1 l 一 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析與發(fā)展研究 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及走勢(shì) 初步核算數(shù)據(jù)顯示，2 0 0 7 年，我市第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1 7 5 的貢獻(xiàn)率為6 8 3 個(gè) 百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)份額為3 8 9 ，與同期比，貢獻(xiàn)率上升0 6 5 個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)份額上升1 5 個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)“貢獻(xiàn)雙升刀的特點(diǎn)。 2 0 0 7 年，我市第一產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為0 8 4 個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)份額為5 1 ，分別比同期減 少O 0 4 個(gè)百分點(diǎn)和0 5 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率9 8 3 個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)份額為5 6 o ， 貢獻(xiàn)率同比上升O 4 1 個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)份額減少1 個(gè)百分點(diǎn)。 ( 2 ) 大連市宏觀政策 2 0 0 7 年，國(guó)家出臺(tái)的政策主要從土地、規(guī)劃、房地產(chǎn)交易、稅收、利率等幾個(gè)方面 進(jìn)行調(diào)控，由于政策是全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的就不再深入的研究，下面重點(diǎn)對(duì)大連市相關(guān)的房 地產(chǎn)政策進(jìn)行一下梳理。 大連提高了戶口遷入的門(mén)檻，主城區(qū)8 0 萬(wàn)住宅方可落戶，旅順3 0 萬(wàn)落戶；提高了 拆遷安置的費(fèi)用額度；提高了住房公積金貸款的額度；按照國(guó)家要求，提高了土地使用 稅；對(duì)建筑工程的管理提出了一些規(guī)范意見(jiàn)。從總體上說(shuō)，以上政策頒布的目的是為了 是大連房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康有序，抑制投機(jī)，緩解房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)的社會(huì)影響。 2 0 0 7 年主要調(diào)控政策發(fā)布時(shí)間及內(nèi)容如下： 2 0 0 7 年0 1 月1 9 日第1 0 次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金利率 2 0 0 7 年0 5 年0 8 日廉租住房保障資金管理辦法 2 0 0 7 年0 9 月2 7 日第6 次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 2 0 0 7 年1 0 月0 1 日關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性信貸管理的補(bǔ)充通知 2 0 0 7 年1 1 月0 1 日中華人民共和國(guó)物權(quán)法 2 0 0 7 年1 1 月1 9 日招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定 2 0 0 7 年1 2 月0 1 日經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 2 0 0 7 年1 2 月0 5 日關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性信貸管理的通知 2 1 3 消費(fèi)群體特殊性分析 ( 1 ) 消費(fèi)群體構(gòu)成的特殊性 截止2 0 0 7 年末，全市年末常住人口6 0 8 萬(wàn)人。年末戶籍總?cè)丝跒? 7 8 2 萬(wàn)人，比 上年末凈增6 1 萬(wàn)人。其中，非農(nóng)業(yè)人口3 3 6 8 萬(wàn)人，比重為5 8 3 ；農(nóng)業(yè)人口2 4 1 4 萬(wàn)人，比重為4 1 7 。外省市遷入人口8 4 萬(wàn)人，本市遷出人口3 3 萬(wàn)人，機(jī)械增長(zhǎng)占 主導(dǎo)因素嗍。 2 0 0 7 年內(nèi)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè)與再就業(yè)1 6 ，l 萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員就業(yè)1 1 6 萬(wàn)人，創(chuàng) 業(yè)就業(yè)1 9 萬(wàn)人，大齡困難人員就業(yè)9 5 9 1 人，有就業(yè)愿望的零就業(yè)家庭人員全部實(shí)現(xiàn) 就業(yè)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2 4 6 。 一1 2 大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文 2 0 0 7 年，全市年內(nèi)新注冊(cè)登記各類企業(yè)1 2 3 6 3 戶，注冊(cè)資本( 金) 5 1 9 億元。其中， 外商投資企業(yè)6 3 9 戶，投資總額7 l 億美元，注冊(cè)資本4 1 2 億美元，外方認(rèn)繳出資額3 4 6 億美元；內(nèi)資企業(yè)1 1 0 3 戶，注冊(cè)資本( 金) 6 3 4 億元；私營(yíng)企業(yè)1