北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)研究報(bào)告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔2007年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)研究報(bào)告2006年12月11日，搜房新聞中心第一時(shí)間獲得了偉業(yè)顧問(wèn)對(duì)2007年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威預(yù)測(cè)報(bào)告，并在搜房網(wǎng)獨(dú)家發(fā)布。此重磅報(bào)告在2006年一系列宏觀調(diào)控政策的大背景下，對(duì)2007年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了13大預(yù)測(cè)。偉業(yè)顧問(wèn)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)傳統(tǒng)可以追溯到1999年，作為最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)的從業(yè)者和見(jiàn)證者之一，經(jīng)歷了中國(guó)住房體制改革開(kāi)始九年來(lái)的風(fēng)云變化。從2002年開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)逐年升溫，我愛(ài)我家加入到了偉業(yè)顧問(wèn)的預(yù)測(cè)行列，更為重要的，我們共同逐步建立起了與之相應(yīng)的對(duì)住房一二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的日常研究的體系。其實(shí)，根據(jù)未來(lái)的“測(cè)不準(zhǔn)原理”，預(yù)測(cè)觀點(diǎn)的準(zhǔn)確性并不是最重要的。我們的目的，是為處于和準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各位專業(yè)人士提供一個(gè)認(rèn)識(shí)、理解和判斷北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)思路。作為京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)的聯(lián)合體，偉業(yè)顧問(wèn)與我愛(ài)我家在2006年均保持了業(yè)務(wù)的持續(xù)高速發(fā)展：50多個(gè)一手項(xiàng)目，300多家二手門店，4000多名從業(yè)人員，十余個(gè)城市的操作經(jīng)驗(yàn)，造就了最具實(shí)力的管理和研究團(tuán)隊(duì)，相信我們的研究成果，對(duì)您在北京的房地產(chǎn)投資會(huì)有極大的幫助。對(duì)2007年的預(yù)測(cè)研究中，除了一如既往地強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的理解外，力求能站在更為宏觀的角度看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。從國(guó)際和國(guó)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出發(fā)，來(lái)探討和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。有幾個(gè)關(guān)鍵詞是需要特別注意的，“和諧社會(huì)和科學(xué)發(fā)展觀”、“十七大”、“奧運(yùn)”、“股市”、“限制投資、促進(jìn)消費(fèi)”、“匯率”、“外資銀行”等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策解讀歷來(lái)是預(yù)測(cè)未來(lái)的重要一環(huán)，繼續(xù)保持對(duì)國(guó)六條系列政策的高度關(guān)注是毋庸置疑的，除此之外，我們特別研究了對(duì)十一五規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容，值得您認(rèn)真對(duì)待和思考。從十一五規(guī)劃的總體目標(biāo)，到住房建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和交通規(guī)劃，到固定資產(chǎn)投資與重大項(xiàng)目規(guī)劃，到服務(wù)業(yè)和商業(yè)規(guī)劃，這是判斷未來(lái)的基礎(chǔ)，再加上對(duì)城市規(guī)劃和京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃的研究，構(gòu)成了一個(gè)完整的體系。專業(yè)好文檔回顧2006年的預(yù)測(cè)觀點(diǎn)，“市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格借勢(shì)上揚(yáng)20%左右”，“熱點(diǎn)區(qū)域更加分散：東區(qū)激變、西南補(bǔ)漲、雙村提價(jià)、老城活躍”等對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)測(cè)與現(xiàn)實(shí)情況完全一樣。之所以如此，要感謝“8.31”后招拍掛政策的嚴(yán)格實(shí)施，相對(duì)透明的土地二級(jí)市場(chǎng)的格局，為我們判斷一手房市場(chǎng)提供了準(zhǔn)確的依據(jù)。因此，對(duì)于土地市場(chǎng)的深度研究是我們今年預(yù)測(cè)工作的一大進(jìn)步，而明年，研究重點(diǎn)會(huì)進(jìn)一步向土地一級(jí)市場(chǎng)傾斜，相信透明的土地市場(chǎng)將帶來(lái)更為理性的住房市場(chǎng)。最后要強(qiáng)調(diào)的是，在做預(yù)測(cè)的過(guò)程中，我們秉承了一貫的群策群力的作風(fēng)，除了顧問(wèn)、營(yíng)銷和商業(yè)公司的中高級(jí)管理人員提供了業(yè)務(wù)一線的大量寶貴信息和市場(chǎng)感覺(jué)外，日益強(qiáng)大的公司內(nèi)部管理平臺(tái)很好地支持了本次預(yù)測(cè)工作：知識(shí)信息中心提供了方便的電子化交流平臺(tái)和數(shù)據(jù)案例支持、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中心把分析后的項(xiàng)目和客戶信息清晰的勾勒出來(lái)、公關(guān)品推中心收集了媒體和業(yè)內(nèi)專家的各類聲音，還有營(yíng)銷策劃部、銷售管理部、建筑策劃部和土地研究部都給予了我們強(qiáng)大的支援，最后在偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)與戰(zhàn)略研究中心和我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部的共同努力下，得以順利完成了2007年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告，在此向大家一并致以深深的謝意！第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)背景固定資產(chǎn)投資增速將平穩(wěn)回落2006年1-10月份北京全社會(huì)固定資產(chǎn)投資共計(jì)307.2億元，同比增幅達(dá)21.9%。與往年相比，本年度投資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，瓶頸產(chǎn)業(yè)得到了加強(qiáng)，企業(yè)貸款和自籌資金力度進(jìn)一步增大，但是整體投資規(guī)模偏大、投資效率不高、部分行業(yè)違規(guī)建設(shè)嚴(yán)重、產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題和矛盾仍較為突出，2007年又將面臨全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整、銀根緊縮等諸多不利因素，投資不確定性進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)2007年全市固定資產(chǎn)投資增速將有所回落。人民幣升值助推房地產(chǎn)股截至2006年8月，我國(guó)已持續(xù)28個(gè)月實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差，導(dǎo)致人民幣升值壓力不斷增大。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考慮，人民幣升值將全面提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，專業(yè)好文檔對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成長(zhǎng)期利好，同時(shí)對(duì)人民幣升值更強(qiáng)的預(yù)期，必然吸引投機(jī)資金繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，支撐房地產(chǎn)股價(jià)，繼續(xù)助力市場(chǎng)發(fā)展。宏觀政策向大力促進(jìn)消費(fèi)傾斜隨著控制固定資產(chǎn)投資的政策進(jìn)一步延續(xù)，在人民幣升值的壓力下，對(duì)外出口增長(zhǎng)乏力，因此，必須通過(guò)促進(jìn)大眾消費(fèi)，才能繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。公務(wù)員及部隊(duì)干部工資普遍上調(diào)將成為新一輪刺激內(nèi)需的開(kāi)始。奧運(yùn)效應(yīng)每屆奧運(yùn)會(huì)的舉辦都為舉辦國(guó)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。隨著2008北京奧運(yùn)會(huì)的臨近，奧運(yùn)概念、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、亞奧商圈成為了近幾年北京樓市的關(guān)鍵詞-城市中心的北移、建設(shè)用地的大幅增加、交通路網(wǎng)的改善，直接加速了房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)水平的提升、亞奧區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的更新?lián)Q代、區(qū)域房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇等等。然而同時(shí)，奧運(yùn)舉辦城市的房?jī)r(jià)在奧運(yùn)后的走勢(shì)究竟如何，也在一定程度上增加了北京購(gòu)房者甚至部分開(kāi)發(fā)商的觀望情緒。證券市場(chǎng)回暖2006年是中國(guó)證券市場(chǎng)豐收的一年-全流通改革的完成、證券市場(chǎng)基礎(chǔ)制度和大藍(lán)籌市場(chǎng)的建設(shè)、上市公司法人治理結(jié)構(gòu)的改善、證券市場(chǎng)資源配置功能的恢復(fù)均取得了巨大的成就，股指創(chuàng)出了5年以來(lái)的新高。2007年整體市場(chǎng)依然樂(lè)觀，寬松的流動(dòng)性將繼續(xù)對(duì)股市產(chǎn)生積極影響，制度變革和金融創(chuàng)新，將成為推動(dòng)中國(guó)股市長(zhǎng)期牛市的重要力量。外資銀行的人民幣業(yè)務(wù)范圍拓寬自中國(guó)加入世貿(mào)組織4年來(lái)，外資銀行營(yíng)業(yè)性機(jī)構(gòu)從177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，隨著外資銀行準(zhǔn)入政策的放寬，人民幣業(yè)務(wù)迅速成為外資銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)2007年外資銀行將憑借更成熟的服務(wù)加強(qiáng)對(duì)中資銀行的全方位競(jìng)爭(zhēng)，特別是對(duì)于現(xiàn)金流較大的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈。第二部分預(yù)測(cè)觀點(diǎn)論述觀點(diǎn)一：宏觀調(diào)控把脈下藥，平穩(wěn)市場(chǎng)迎接奧運(yùn)專業(yè)好文檔2006年在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上是具有特殊意義的一年：政府為調(diào)整結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在2005年“國(guó)八條”的基礎(chǔ)之上將宏觀調(diào)控繼續(xù)全面展開(kāi)，一系列的政策風(fēng)暴在業(yè)界掀起了軒然大波，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。然而，2006年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果尚未完全達(dá)到政府的預(yù)期，預(yù)計(jì)2007年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)。2007年是實(shí)現(xiàn)十一五規(guī)劃承上啟下的重要一年，加之十七大召開(kāi)在即、奧運(yùn)臨近，預(yù)示著在這重要的一年中，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將以“平穩(wěn)”為主要基調(diào)，從而響應(yīng)中央構(gòu)建和諧社會(huì)的總體目標(biāo)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展要求。從前兩輪調(diào)控政策來(lái)看，部分政策未完善甚至有矛盾，部分政策的規(guī)定細(xì)則未出臺(tái)，各項(xiàng)政策的執(zhí)行尚有潛力可挖，這些給進(jìn)一步的宏觀調(diào)控提供了較大的空間和較多的手段，因此預(yù)計(jì)北京市會(huì)針對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)情況，把脈下藥，實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，平穩(wěn)市場(chǎng)迎接奧運(yùn)。論述：1.2007年宏觀調(diào)控還將繼續(xù)。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國(guó)務(wù)院及各大部委于2005、2006年分別出臺(tái)了國(guó)八條和國(guó)六條，旨在通過(guò)宏觀調(diào)控進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨后，控制投資規(guī)模、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、銀根收緊、加強(qiáng)稅收、規(guī)范土地管理、整頓市場(chǎng)秩序、信息披露等相關(guān)的政策層出不窮，一系列的組合拳引起了市場(chǎng)極大的反響。建設(shè)部于近日通報(bào)了2006年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況，通報(bào)指出，目前盡管在貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策工作取得了一定成績(jī)，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中還存在不少困難和問(wèn)題，因此要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要按照“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、穩(wěn)定政策、完善配套、狠抓落實(shí)”的原則，進(jìn)一步嚴(yán)格貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，盡快完善配套政策，突出重點(diǎn)、遠(yuǎn)近結(jié)合、標(biāo)本兼治，繼續(xù)做好調(diào)控工作。換一個(gè)角度，據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：專業(yè)好文檔（數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局）2006年1-9月份，深圳商品住房銷售均價(jià)相比2005年1-9月份同比上漲34.6%，廣州同比上漲17.7%，北京同比上漲14.4%，除此之外，廈門、福州、沈陽(yáng)等的房?jī)r(jià)也同樣依然高位運(yùn)行，這樣的調(diào)控效果顯然尚未完全達(dá)到政府的預(yù)期。另獲悉，日前在中南海召開(kāi)的黨外人士座談會(huì)上，中共中央總書記胡錦濤指出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作十分重要，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。可見(jiàn)，2007年宏觀調(diào)控必將繼續(xù)。2.2007年的宏觀調(diào)控將以“平穩(wěn)”為主要基調(diào)。面臨著十七大召開(kāi)在即和奧運(yùn)的臨近，構(gòu)建和諧社會(huì)總體目標(biāo)的發(fā)展要求預(yù)示著2007年政府出臺(tái)過(guò)于嚴(yán)厲的宏觀層面政策的可能性不大。特別是2007年作為北京市實(shí)現(xiàn)十一五總體規(guī)劃的關(guān)鍵的承上啟下的一年，仍然需要經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。因此，預(yù)計(jì)整體調(diào)控基調(diào)將以“平穩(wěn)”和“適度”為主。3.“針對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。從前兩輪調(diào)控的具體政策來(lái)看：專業(yè)好文檔部分新政策尚有可能土地、信貸、稅收方面都有可能出現(xiàn)新的政策，如土地一級(jí)開(kāi)發(fā)新政、加強(qiáng)企業(yè)資金監(jiān)管、進(jìn)一步調(diào)高利率和二次以上購(gòu)房首付成數(shù)、征收物業(yè)稅、高檔項(xiàng)目消費(fèi)稅等等。個(gè)別政策之間出現(xiàn)了矛盾以利用稅收控制投機(jī)炒房為例，加大轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅，表面上抑制了投資、投機(jī)購(gòu)房的行為，但由于相關(guān)費(fèi)用都會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)不利，同時(shí)成交量隨之下滑也與盤活二手市場(chǎng)的政策在一定程度上相違背；部分規(guī)定或細(xì)則未出或執(zhí)行力度究竟如何有待觀望北京市“兩限房”的執(zhí)行細(xì)則和操作案例遲遲未出，住宅禁商又局部松口導(dǎo)致形勢(shì)不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。由此可以看出，政府進(jìn)一步的宏觀調(diào)控仍存在較大的空間和較多的手段。而這些手段究竟是否會(huì)在2007年出臺(tái)，在很大程度上將由2007年市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展態(tài)勢(shì)所決定。所以說(shuō)“針對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。觀點(diǎn)二：“90m2?70%”政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時(shí)無(wú)法體現(xiàn)作為2006年宏觀調(diào)控中最具分量的一筆，“90m2?70%”政策無(wú)疑對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理消費(fèi)有著積極而深遠(yuǎn)的意義。但從目前市場(chǎng)存量和增量來(lái)看，90m2以下的供應(yīng)量仍不足整體的30%，加之2007年新增項(xiàng)目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量也將有限，因此預(yù)計(jì)“90m2?70%”政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響效果在2007年暫時(shí)無(wú)法體現(xiàn)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)影響會(huì)在以后逐年釋放。論述：1.目前北京市所有可售住宅的套均面積148m2。數(shù)據(jù)顯示，目前北京可售的住宅共計(jì)10.5萬(wàn)套，總可售面積1558萬(wàn)m2，套均面積148m2，90m2以下反而不足30%。這與“90m2?70%”政策還有相當(dāng)大的差距。截至2006年11月29日，北京市可售商品房情況統(tǒng)計(jì)專業(yè)好文檔期房+現(xiàn)房期房現(xiàn)房項(xiàng)目個(gè)數(shù)/個(gè)297814791499總可售面積/30733096233366937396403其中住宅套數(shù)/套1052678521020057其中住宅面積/15583736123167793266957套均面積/148145163（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2.新增項(xiàng)目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量有限。北京市政策規(guī)定：2006年6月之前招拍掛方式取得的土地維持原狀態(tài)，不受90m2?70%”的限制；2006年6月之前審批開(kāi)工的住房項(xiàng)目也不受“90m2?70%”的限制。根據(jù)北京市國(guó)土局在2006年7月份公開(kāi)發(fā)布的土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2004年、2005年、2006年1-6月出讓的土地，截至2006年6月，共計(jì)1949公頃的土地正在進(jìn)行房屋建設(shè)（正在開(kāi)發(fā)建設(shè)面積，見(jiàn)下圖）狀態(tài)。由于其中多數(shù)土地目前已經(jīng)形成在售項(xiàng)目，能在2007年形成有效供給土地（在售項(xiàng)目）只是其中的一部分。假設(shè)按照15%的保守比例計(jì)算，可得出明年會(huì)形成在售項(xiàng)目供應(yīng)的土地達(dá)到約292公頃。2004年以來(lái)出讓的商品住宅用地開(kāi)發(fā)狀態(tài)統(tǒng)計(jì)2004出讓2005出讓2006.1-6出讓2006.7-10出讓合計(jì)未動(dòng)工土地面積539102300672已完成土地開(kāi)發(fā)面積29471267322954正在開(kāi)發(fā)建設(shè)面積184695801949專業(yè)好文檔已竣工的土地面積541500546土地出讓面積小計(jì)32202733053224120（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市國(guó)土資源局）注：2004至2006.6的土地出讓面積根據(jù)國(guó)土局公布的712個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)得出。2006.7至2006.10的土地出讓面積根據(jù)國(guó)土局網(wǎng)站公開(kāi)監(jiān)測(cè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出。另外，已完成土地開(kāi)發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。2004-2006年6月共計(jì)有這類土地350公頃。考慮到招拍掛拿地的開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會(huì)盡快進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，可以按照80%的比例，計(jì)算得出在明年形成項(xiàng)目供應(yīng)的土地達(dá)到約280公頃。這樣，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大約有572公頃，按照北京市平均容積率1.8計(jì)算，能夠在2007年形成超過(guò)1000萬(wàn)平方米的住房供給。這部分產(chǎn)品的推出必將使得07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供應(yīng)方面暫時(shí)仍無(wú)法體現(xiàn)。另一方面，隨著政策叫停商業(yè)銀行向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款，在一定程度上導(dǎo)致項(xiàng)目從拿地到形成有效供應(yīng)的周期進(jìn)一步變長(zhǎng)，從而致使2006年6月份以后受“90m2?70%”政策限制的地塊推出項(xiàng)目的時(shí)間滯后，于2007年形成有效供應(yīng)的數(shù)量有限。3.綜上所述，無(wú)論從目前可售住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還是從2007年即將形成的供應(yīng)情況來(lái)看，未受“90m2?70%”政策限制的項(xiàng)目仍占多數(shù)，因此可以推斷，2007年“90m2?70%”政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時(shí)無(wú)法體現(xiàn)。注：2004至2006.6的土地出讓面積根據(jù)國(guó)土局公布的712個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)得出。專業(yè)好文檔2006.7至2006.10的土地出讓面積根據(jù)國(guó)土局網(wǎng)站公開(kāi)監(jiān)測(cè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出。另外，已完成土地開(kāi)發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。2004-2006年6月共計(jì)有這類土地350公頃?？紤]到招拍掛拿地的開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會(huì)盡快