2012北京房地產(chǎn)分析.doc

第一章北京房地產(chǎn)分析1.1北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)分析2010年以來，北京市相繼出臺了北京促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為專項(xiàng)檢查實(shí)施方案等政策，樓市住宅開發(fā)陷入低迷期，銷量大幅減少，而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。北京市房地產(chǎn)市場分析主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行介紹：供給分析，需求分析，供求關(guān)系分析，價(jià)格分析，投資分析。最后，重點(diǎn)研究當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場存在的突出問題。具體介紹如下：1.1.1供給分析表1-12011年1-8月北京市商品房供應(yīng)情況表2011年1-8月施工面積新開工面積竣工面積數(shù)值同比數(shù)值同比數(shù)值同比總商品房8313.72.4%1461.541.5%1000.1-5.1%住宅4862.71.1%996.558.9%618.36.8%寫字樓956.9-3.1112-13.3%102.4-16.7商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房1049.8-13.4%123.659.3%133.219.5%1.1.2需求分析表1-220082011.6北京住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場成交量表住宅（萬平方米）商業(yè)地產(chǎn)(萬平方米)20081699.873.92009809.5169.820102002.36220.72011上半年572.2397.1另外，十月新政以來，北京退房數(shù)據(jù)已經(jīng)顯眼。在這輪“退房潮”中最為集中的兩個(gè)項(xiàng)目是盤古大觀和長安8號，其中盤古大觀今年10月份的退房數(shù)達(dá)到了11套，長安8號退房數(shù)為10套。并且，在期房的退房潮還沒有凸顯時(shí)，二手房市場的網(wǎng)簽退房率已經(jīng)攀至高點(diǎn)。10月簽約量排名靠前的五家二手房中介中，最高的一家簽約量為1164套，退房241套，退房率達(dá)到20.7%。這比9月份二手房市場中12.1%的最高退房率，又增加了8.6%。1.1.3供求關(guān)系分析為了實(shí)現(xiàn)“遏制過快上漲的房價(jià)”的目標(biāo)，2010年4月17日，中央政府出臺了“新國十條”，從抑制需求和增加供給兩方面同時(shí)進(jìn)行調(diào)控。住宅市場收到的影響尤為明顯。而同為商品房的寫字樓及商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房則逐步出現(xiàn)成交面積增加的趨勢。表1-3為20082011年寫字樓及商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房新增供應(yīng)面積及成交面積情況表。表1-320072010年寫字樓及商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房新增供應(yīng)面積及成交面積情況表年份寫字樓商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房新增供應(yīng)面積成交面積新增供應(yīng)面積成交面積2008159.3252.22160.7202.622009185.17153.44124.57159.112010227.74281.02100.62217.7120111-10155.4109.51.1.4價(jià)格分析雖然新政對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大的影響，但房價(jià)并沒有像預(yù)期的那樣下降很多。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)自由資金還比較充裕，并沒有到被迫降價(jià)的地步。通過分析如下，北京房地產(chǎn)市場的價(jià)格近期仍然保持小幅上漲，但基本已經(jīng)穩(wěn)定。1.1.5投資分析2011年1-9月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2065.2億元，比上年同期增長16.4%。土地購置費(fèi)用為966.2億元，增長1.7倍，占全市房地產(chǎn)投資比重為46.8%。其中，住宅完成投資1049.7億元，增長78.6%，其中政策性住房完成投資349.8億元，同比增長104%；寫字樓完成投資201.6億元，增長83.1%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資201.6億元，增長45.2%。但自4月來，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩1.2北京市房地產(chǎn)市場PEST分析1.2.1政治因素政治因素包含許多方面，其中最具影響力的就是2010年北京市的“限購令”和“二次調(diào)控”政策。“限購令”始于今年4月30日北京出臺的“國十條實(shí)施細(xì)則”，該細(xì)則明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品住房，購房人在購買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一份家庭成員情況申報(bào)表，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。1.2.2經(jīng)濟(jì)因素1.GDP2010年上半年，北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6372.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長12%，增速比上年同期提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)國家統(tǒng)計(jì)局核定，2009年北京地區(qū)生產(chǎn)總值初步核實(shí)結(jié)果為12153億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10.2%。6月份，居民消費(fèi)價(jià)格比上年同月上漲2.3%，漲幅比5月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，6月份居民消費(fèi)價(jià)格比5月份下降1%。值得一提的是，截止到6月份，樓市交易量大幅下滑，經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢繼續(xù)向好發(fā)展，通脹預(yù)期有所緩解，房價(jià)過快上漲勢頭得到初步遏制。6月份房屋銷售價(jià)格比5月份下降0.4%；其中新建住宅與上月持平，二手住宅比上月下降0.9%。與上年6月份相比，房屋銷售價(jià)格上漲13.5%，漲幅比上月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中新建住宅上漲21.5%，漲幅回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，為去年8月份以來月度漲幅首次回落；二手住宅上漲5.7%，漲幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。2利率水平北京市各銀行網(wǎng)點(diǎn)十月底到通知，取消對首套住房貸款利率7折優(yōu)惠，僅允許執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率最低下浮15%，即首套房貸優(yōu)惠利率最低按8.5折執(zhí)行。以后商業(yè)銀行對購買首套住房執(zhí)行的房貸最低標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槭赘蹲畹?0%，利率為同檔期基準(zhǔn)利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍，禁止對第三套及以上住房提供貸款。11月10日，央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。為加強(qiáng)流動(dòng)性管理，適度調(diào)控貨幣信貸投放，自2010年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。銀行調(diào)高了存款準(zhǔn)備金率，貸款規(guī)模將收縮，一定程度會(huì)影響到開發(fā)商的貸款。3.通貨膨脹率一般來說，中國的通貨膨脹率變動(dòng)比經(jīng)濟(jì)增長率大約晚三個(gè)季度。具體來說，以1998年第一季度至2010年第二季度為對象進(jìn)行回歸分析的結(jié)果顯示，如果某季度經(jīng)濟(jì)增長率上升（下降）1，則三個(gè)季度后通貨膨脹率也上升（下降）1。今年第一季度（同比增長率11.9）出現(xiàn)了本次經(jīng)濟(jì)周期的高峰，因此按照以往的規(guī)律判斷，通貨膨脹率將于今年第四季度達(dá)到高峰，其后轉(zhuǎn)為下降趨勢。但在今年，通貨膨脹率很可能等不到第四季度，在第三季度就將迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2010年8月的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上升了3.5，達(dá)到2008年10月以來的高水平。但是，在經(jīng)濟(jì)減速、貨幣供應(yīng)量增長緩慢的情況下，通貨膨脹的壓力正在下降。4.居民可支配收入水平2010年前10個(gè)月，北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為24308元，同比增長8.9%；人均工資性收入為19092元，同比增長10.7%。1-10月，北京市被調(diào)查的5000戶城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為24308元，同比增長8.9%。在這之中，20%低收入家庭人均可支配收入為10985元，同比增長13.8%；20%高收入家庭人均可支配收入為46395元，同比增長8.6%。所以說，逐漸提高的居民可支配收入，為一些居民購置第二套房提供了有力的保障。5.匯率從2010年上半年整體來看，人民幣兌美元在6月20日前一直是平穩(wěn)狀態(tài)，隨后人民幣走強(qiáng)?！爸厣陞R改”三個(gè)周以來，人民幣對美元匯率升值幅度超過0.7%（2005年7月至2008年7月人民幣已經(jīng)升值21.2%）。人民幣兌歐元相對比較平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。人民幣對日元波動(dòng)幅度比較大，在7.2-7.7之間寬幅波動(dòng)。人民幣對英鎊的波動(dòng)幅度要大于對歐元的波動(dòng)幅度。歐元、日元和英鎊受到6月20日“重申匯改”的影響程度不及美元。在房地產(chǎn)與匯率關(guān)系的實(shí)證分析中，我們可以知道，可以看出兩者具有相同的變化趨勢，從經(jīng)濟(jì)理論層面上看，在健全的匯率制度下如果本國匯率下降.貨幣市場和國際收支的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮，匯率變化對我國銀行貸款利率的影響非常有限，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格與匯率的理論關(guān)系和現(xiàn)實(shí)關(guān)系出現(xiàn)偏差，這也進(jìn)一步印證了改革我國匯率制度是一項(xiàng)重要的課題，否則將難以對經(jīng)濟(jì)政策的效果做出正確的判斷。6.就業(yè)率：2009年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)42.44萬人，比上年增加0.47萬人。年末全市城鎮(zhèn)實(shí)有登記失業(yè)人員8.16萬人，比上年末減少2.17萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為1.44%，比上年末下降0.38個(gè)百分點(diǎn)。1.2.3社會(huì)文化因素1.人口規(guī)模目前，北京實(shí)際常住人口已經(jīng)達(dá)到了1755萬人，2010年11月17日，北京市召開第十三屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議，會(huì)上市政府做了關(guān)于北京城市總體規(guī)劃(2004年至2020年)實(shí)施情況的報(bào)告。報(bào)告稱，北京人口規(guī)?？焖倥蛎洠魬?zhàn)資源承載極限。到2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在1800萬人左右。2.年齡結(jié)構(gòu)根據(jù)最近一年的人口普查狀況，即2005年北京市1%人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示出北京市常住人口的年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)。少兒人口數(shù)量減少2000年以來，全市常住人口數(shù)量持續(xù)增加，但是，就少兒人口而言，數(shù)量卻在不斷減少。勞動(dòng)適齡人口規(guī)模擴(kuò)大雖然北京市勞動(dòng)年齡人口規(guī)模在進(jìn)一步擴(kuò)大，但是，勞動(dòng)力年齡構(gòu)成有老化的趨勢。育齡婦女人數(shù)增加育齡婦女，特別是生育旺盛期年齡組（2029歲）婦女人數(shù)的變化，對人口出生率有較大影響。育齡婦女?dāng)?shù)量的增加，特別是育齡婦女中外地來京人員數(shù)量的增加將給北京市的計(jì)劃生育管理工作增加難度。老年人口快速增長2005年，北京市65歲及以上的人口增至166萬人，占全市常住人口的比重提高到10.8%。說明北京市的老齡化程度仍在進(jìn)一步加劇。撫養(yǎng)系數(shù)下降由于老年人口的撫養(yǎng)成本一般高于少兒人口，所以老年人口數(shù)量的增加將加大北京市勞動(dòng)人口的負(fù)擔(dān)。3.人口分布：城市人口在空間上的集聚和擴(kuò)散始終伴隨著城市的發(fā)展演化過程，城市人口在不同階段的空間分布演變態(tài)勢在一定程度上反映了這一時(shí)期城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的某些特點(diǎn)。人不僅是房地產(chǎn)的建設(shè)者，也是消費(fèi)者。無論是人口規(guī)模、人口流動(dòng)、人口城市化，還是婚姻狀況、家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)、家庭生命周期都與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)。人口的現(xiàn)狀及其變動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)市場的需求。根據(jù)北京市的地理位置和區(qū)域環(huán)境，我們把北京市按行政區(qū)劃分為三個(gè)圈層：圖2-8北京市行政區(qū)的三個(gè)圈層第一圈層的中心城區(qū)東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)第二圈層的近郊區(qū)海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)第三圈層的遠(yuǎn)郊區(qū)縣昌平區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)1.2.4技術(shù)與自然環(huán)境因素房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)技術(shù)支持包括硬件支持和軟件支持。1.硬件：主要包括一些環(huán)保材料，例如新型環(huán)保建筑材料泡沫玻璃和建筑玻璃貼膜等等。2.軟件：軟件方面的支持主要來自計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)。信息技術(shù)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場的交流和信息更新和傳遞提供了良好的技術(shù)支持。例如房地產(chǎn)估價(jià)管理軟件