度海南省?？谑械姆康禺a(chǎn)【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔2003年度海南省?？谑械姆康禺a(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告專業(yè)好文檔前言2003年3月12日至3月17日對(duì)海南省海口市的房地產(chǎn)、商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查研究。目的是為?？谑写笸芬瑯?shù)門廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目作全面、客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，為項(xiàng)目做出科學(xué)、合理的決策和定位提供理論依據(jù)。由于時(shí)間關(guān)系，本案主要采用走訪詢問(wèn)和收集相關(guān)資料的方式開(kāi)展調(diào)研工作。一、宏觀經(jīng)濟(jì)1、城市概況：地理環(huán)境：?？谑形挥诤Ｄ蠉u的北部。北瀕瓊州海峽，隔18海里與大陸相望。?？谑袑贋I海地區(qū)，地質(zhì)主要由新老沉積物構(gòu)造。地形主要為濱海平原，地勢(shì)低平，南高北低。城市原有總面積244.55平方公里，規(guī)劃面積1127平方公里，城市建成區(qū)面積34平方公里，城區(qū)人口多萬(wàn)。氣候條件：?？谑械靥幍途暥葻釒П本?，屬季風(fēng)性熱氣候區(qū)。?？谑心昶骄鶜鉁?3.8,最高平均氣溫28.0，最低平均氣溫18.8。城市規(guī)劃：2002年11月4日經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)，?？谑羞M(jìn)行了行政區(qū)劃調(diào)整。撤消瓊山市，撤消?？谑行阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)。以原瓊山市和?？谑性阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)的行政區(qū)域，設(shè)立海口市秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。調(diào)整后的?？谑腥丝趯⒂稍瓉?lái)的80多萬(wàn)增加到150多萬(wàn)，增加近一倍；土地面積將由原來(lái)的236.4平方公里擴(kuò)大到2364.8平方公里，擴(kuò)大10倍。GDP占全省的40%，財(cái)政總收入占全省的50%，利用外資占全省的60%，固定資產(chǎn)投資占全省的55%，貿(mào)易總額占全省的70%左右。道路交通：?？诮煌ㄋ耐ò诉_(dá)，?？谌齺喌母咚俟芬淹旯?，全線通車。市內(nèi)交通也十分發(fā)達(dá)、便利。建省后，拓寬、新建了道路、橋梁，城市道路由120公里增加到391公里，橋梁由20座增加到56座，南大立交橋的建成，使南來(lái)比往的車輛進(jìn)得來(lái)，散得開(kāi)，源源流暢；?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)距?？谑袇^(qū)20公里,是中國(guó)第八大航空港。已開(kāi)辟國(guó)內(nèi)國(guó)際航線70多條，可供波音737、747、757、777和麥道82等各種大中型客機(jī)起降；?？诤８塾?個(gè)萬(wàn)噸級(jí)泊位和24個(gè)3000噸以下泊位，已開(kāi)辟國(guó)外貨運(yùn)航線23條，國(guó)內(nèi)貨運(yùn)航線47條，可達(dá)國(guó)內(nèi)沿海各港口及香港、澳大利亞、新加坡等30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。新?？谒拇蟪鞘新毮埽阂?、中心城市的職能。新?？谑侨≌?、經(jīng)濟(jì)、文化和流通中心，北部灣區(qū)域商貿(mào)中心。二、交通樞紐的職能。新?？谑侨珖?guó)20個(gè)主樞紐港之一，是海南集海運(yùn)、空運(yùn)、鐵路運(yùn)輸、公路運(yùn)輸為一體的綜合性樞紐城市。三、旅游服務(wù)基地職能。新海口將充分利用熱帶海濱風(fēng)光、歷史文化、民族風(fēng)情、生態(tài)環(huán)境等得天獨(dú)厚的旅游資源，突出做好主題公園和濱海度假酒店的規(guī)劃建設(shè)，形成以度假休閑為特色的旅游基地。專業(yè)好文檔四、居住的職能。把新?？诮ǔ扇A南熱帶花園城市，走綠色發(fā)展之路，生態(tài)環(huán)境建設(shè)走在世界前列，成為理想的居住地。2001年2002年海南省、?？谑兄饕?jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比表：類別區(qū)域常住人口面積固定資產(chǎn)投資居民年均可支配收入消費(fèi)零售總額GDP海南省803.13萬(wàn)6790元704億元625.45億元海口市150多萬(wàn)2364.8KM2225.5億元191.2億元新、舊?？谑?001年各項(xiàng)指標(biāo)：項(xiàng)目區(qū)域人均GDP（美元）面積（KM2）人口（萬(wàn)）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值原海口市300023683.03145.7億元原瓊山市206966.9745.5億元新海口市19502305150191.2億元新?？谑邢略O(shè)四行政區(qū)：秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。2002年底各區(qū)情況表：區(qū)域類別秀英區(qū)龍華區(qū)瓊山區(qū)美蘭區(qū)面積511.5300.6939.5552.8人口29.0243.9335.6951.05年收入（億）1.30966.78312.66.9027GDP（億）27.2176.255.456人均國(guó)內(nèi)總值2010年4000美元2007年4000美元2010年2500美元2010年4500美元2001年城市居民家庭生活收支情況表（抽樣調(diào)查數(shù)）種類指數(shù)單位3月本月止累計(jì)比去年同期%本月累計(jì)一.調(diào)查戶數(shù)戶200200平平二.戶均家庭人口人3.513.49-2.5-3.6#戶均就業(yè)人口人1.761.763.54.1三.人均期初手存現(xiàn)金元1102.2878.673.31.3倍四.人均實(shí)際收入元603.92345.813.418.7#人均可支配收入元603.42338.013.418.5五.人均儲(chǔ)蓄借貸收入元67.7483.9-26.01.2倍六.人均實(shí)際支出元464.22087.4-3.824.6#人均消費(fèi)性支出元424.51678.35.120.91、食品元190.4711.6-1.21.92、衣著元16.9111.130.021.73、家庭設(shè)備用品及服務(wù)元37.6149.155.488.04、醫(yī)療保健元22.155.34.7-10.8專業(yè)好文檔5、交通與通訊元42.6136.5-1.430.76、娛樂(lè)教育文化服務(wù)元34.6202.5-14.441.17、居住元62.7236.227.269.28、雜項(xiàng)商品與服務(wù)元17.676.0-11.68.9七.人均儲(chǔ)蓄借貸支出元162.0464.31.2倍1.2倍八.人均期末手存現(xiàn)金元1147.71147.762.762.72、海南省、海口市綜合環(huán)境：市場(chǎng)的綜合環(huán)境是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不可控因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的整個(gè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否與之相適應(yīng)相協(xié)調(diào)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目日后的運(yùn)作產(chǎn)生不可估量的影響。因而本案對(duì)市場(chǎng)環(huán)境因素從如下幾個(gè)方面展開(kāi)調(diào)研：政策環(huán)境：自海南建省以來(lái)，十多年時(shí)間海南房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了熱潮冷卻低谷復(fù)蘇的周期過(guò)程。國(guó)家和海南省政府出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策使海南房地產(chǎn)業(yè)終于步出了低谷，進(jìn)入復(fù)蘇階段；2001年11月份，國(guó)務(wù)院和海南省政府在北京召開(kāi)關(guān)于海南省存量房處置專題會(huì)議，為了吸引國(guó)內(nèi)外投資商的投資熱情，頒布了存量房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定和與之配套的財(cái)政補(bǔ)貼（200億元）政策、稅收優(yōu)惠（消費(fèi)者買存量房轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)適用房減付50%契稅、免交易費(fèi)）政策、貸款優(yōu)惠政策；?？谑袨榱斯膭?lì)招商引資，市政府專門成立重大招商引資項(xiàng)目服務(wù)中心，對(duì)外來(lái)重大投資項(xiàng)目進(jìn)行專人負(fù)責(zé)的追蹤服務(wù)；?？谑谐鞘兄鲗?dǎo)經(jīng)濟(jì)定位由觀光型旅游經(jīng)濟(jì)向休閑度假型旅游經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變；?？谑性谖骱０毒€經(jīng)濟(jì)帶營(yíng)造環(huán)境，大力發(fā)展旅游房產(chǎn)，以此重新帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，并改變?？谑蟹康禺a(chǎn)低廉售價(jià)的輿論導(dǎo)向。法律環(huán)境：泡沫經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)導(dǎo)致海南市場(chǎng)極為混亂，經(jīng)過(guò)近十年的風(fēng)雨洗禮后終于得到理性回歸，經(jīng)濟(jì)的法治環(huán)境得以根本改觀；近幾年?？谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展的遲緩速度與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展形成了一個(gè)較大的落差，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和?？谑姓龀至Χ鹊募哟?，其經(jīng)濟(jì)必然步入新一輪高速發(fā)展的快車道；據(jù)?？谑薪y(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年?？谑薪?jīng)濟(jì)和刑事犯罪案件由1992年最高峰時(shí)的3652件下降到497件，社會(huì)治安環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的投資軟環(huán)境；經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)：據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值133.49億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.2%，超過(guò)預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.18億元，增長(zhǎng)7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值34.37億元，增長(zhǎng)11.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值95.94億元，增長(zhǎng)9.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的2.5:25.5:72調(diào)整為2.4:25.7:71.9。按戶籍人口計(jì)算，全年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值23897元，比上年提高5.7%。商品房施工面積繼續(xù)增加：全年商品房施工面積127.19萬(wàn)平方米，比上年增加16萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.5%，其中住宅施工面積111.4萬(wàn)平方米，增加20萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.1%。商品房竣工面積大幅增長(zhǎng)。全年商品房竣工面積33.65萬(wàn)平方米，比上年增加11.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.9%，其中住宅竣工面積31.28萬(wàn)平方米，增加11.39萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)57.2%。全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2002年1-3月）專業(yè)好文檔全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位3月本月止累計(jì)比去年同期%本月累計(jì)一.*全部工業(yè)總產(chǎn)值億元7.9124.8914.314.1工業(yè)增加值億元1.465.0032.128.8工業(yè)總產(chǎn)值億元7.3023.2915.215.6二.貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量?jī)|噸公里20.1150.18-20.1-17.7旅客運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量?jī)|人公里7.4721.9823.427.9三.固定資產(chǎn)投資額億元-14.57-1.35倍四.社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元6.9920.739.79.0五.口岸進(jìn)出口總值億美元0.461.236.20.4進(jìn)口總值億美元0.310.78-3.8-15.9出口總值億美元0.150.4533.550.8六.外商直接投資億美元0.150.3864.150.2七.接待旅游者人數(shù)萬(wàn)人次35.5689.3432.018.4旅游營(yíng)業(yè)收入（上月數(shù)）億元1.212.6415.422.0八.財(cái)政收入億元1.835.2113.424.9財(cái)政支出億元1.002.2841.37.9九.金融機(jī)構(gòu)存款余額億元512.88（比年初減少5.14億元）#儲(chǔ)蓄存款余額億元168.42（比年初增加5.33億元）金融機(jī)構(gòu)貸款余額億元586.36（比年初減少10.98億元）十.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元603233813.418.5城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出元42516785.120.9十一.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%98.799.4全省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2002年1-3月）單位2月1-2月累計(jì)累計(jì)比上年同期%一.工業(yè)增加值（現(xiàn)行價(jià)）億元5.6412.5512.2工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價(jià)）億元17.9040.1413.4二.貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量?jī)|噸公里7.9414.20-33.0旅客運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量?jī)|人公里6.7815.0824.4港口貨物吞吐量萬(wàn)噸159.7318.59.0郵電業(yè)務(wù)總量（90年不變價(jià)）億元0.220.37-三.全固定資產(chǎn)投資額億元17.3499.2四.社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元15.4531.418.5五.進(jìn)出口貿(mào)易總值億美元1.181.1819.8出口總值億美元0.770.7747.6進(jìn)口總值億美元0.410.41-11.2六.實(shí)際利用外資額（外商投資）億美元0.210.27-35.8七.接待旅游者人數(shù)萬(wàn)人次85.95181.9114.0旅游收入億元6.4515.7028.6八.一般預(yù)算收入億元2.515.9913.5一般預(yù)算支出億元3.069.5721.1全社會(huì)銀行各項(xiàng)存款期末余額億元829.70-1.9全社會(huì)銀行各項(xiàng)貸款期末余額億元614.941.0專業(yè)好文檔九.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元622131213.0十.商品消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%98.9-社會(huì)消費(fèi)品零售總額（2002年1-3月）單位：萬(wàn)元社會(huì)消費(fèi)品3月本月止累計(jì)比去年同期%本月累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額698862072719.79.0按行業(yè)分1.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)4329712675913.910.7（1）限額以上123723737612.211.2（2）限額以下及個(gè)體戶309258938314.610.52.餐飲業(yè)59881944511.611.13.其他20601610671.44.9制造業(yè)60317922.71.6農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者19185561966.05.3對(duì)外經(jīng)濟(jì)（2002年1-3月）單位：萬(wàn)美元對(duì)外經(jīng)濟(jì)3月本月止累計(jì)比去年同期%本月累計(jì)一.口岸進(jìn)出口總值4621123606.20.4進(jìn)口總值30727833-3.8-15.9出口總值1549452733.550.8（一）?？诳诎哆M(jìn)出口總值46051219441.99.2進(jìn)口總值3056766746.5-6.1出口總值1549452733.550.9（二）保稅區(qū)口岸進(jìn)出口總值16166-98.6-85.6進(jìn)口總值16166-98.6-85.5出口總值-二.實(shí)際利用外資（外商投資）1515379364.150.2外資企業(yè)44424113.8倍10.7倍合資企業(yè)107110824.9倍-15.7合作企業(yè)-300-71投資環(huán)境：九五年前的外熱是特定歷史條件下的個(gè)人炒作，據(jù)了解這時(shí)的海南基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，沒(méi)有工業(yè)基礎(chǔ)，人口也少，交通不發(fā)達(dá)。因此，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)熱必然導(dǎo)致盲目建設(shè)和過(guò)度投機(jī)。九五年至二00一年，經(jīng)過(guò)七年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和基礎(chǔ)建設(shè)，海南已經(jīng)具備了大發(fā)展的條件，單拿交通來(lái)說(shuō)，兩個(gè)城市之間有三條高速公路連接，而海南的?？谑泻腿齺喪兄g就是這樣。海南這些年的道路、機(jī)場(chǎng)、港口等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)不顯示著經(jīng)濟(jì)容量的大幅度增加。旅游業(yè)的持續(xù)升溫、熱帶農(nóng)業(yè)和特色工業(yè)的興起，為海南經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展提供了較好的基礎(chǔ)。獨(dú)特的資源在尋找獨(dú)特的眼光。為什么亞洲經(jīng)濟(jì)論壇會(huì)選擇博鰲這樣一個(gè)小漁村作為永久性會(huì)址？我們不能不欽佩這個(gè)會(huì)址的開(kāi)發(fā)者具有獨(dú)特的眼光。海南的不可再生資源有限，而可再生資源尚有發(fā)展空間。特色工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)都是海南省乃至中央政府扶持的。甚至人口，別的城市一般都在控制，而海南相比較而言要寬松的多。畢竟整個(gè)海南省現(xiàn)在只有專業(yè)好文檔700萬(wàn)人口，卻管轄著3萬(wàn)4千多平方公里的陸地和100多萬(wàn)平方公里的海洋。相對(duì)于它的姐妹島臺(tái)灣島的2000多萬(wàn)人口來(lái)說(shuō)，海南島的人口密度還有增加的空間。人口的增加將意味著市場(chǎng)潛力的增加。中央政府已意識(shí)到“海南大特區(qū)”的獨(dú)特性，依然為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展保留有各種特殊政策。海南省、?？谑猩鐣?huì)政經(jīng)大事：年調(diào)整海口市行政區(qū)域原?？谑信c瓊山市合并，設(shè)立新海口市。年海南汽車集團(tuán)受讓?？诒６悈^(qū)800畝土地，海南馬自達(dá)總裝廠投產(chǎn)，兩年后汽車產(chǎn)量可達(dá)15萬(wàn)輛，銷售收入200億；年喜來(lái)登登陸三亞；年麥當(dāng)勞在東方廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)海南第一家分店；年連續(xù)3年躋身中國(guó)零售業(yè)第一強(qiáng)的聯(lián)華超市正式在?？陂_(kāi)店。年粵海鐵路正式開(kāi)通“火車開(kāi)上海南、粵海鐵1號(hào)進(jìn)站”是?？谑?、海南省人民政治經(jīng)濟(jì)生活的大事。正如房地產(chǎn)商的看法：隨著大?？诘恼Q生、粵海鐵路的通車，房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。3、城市規(guī)劃建設(shè)與城市定位?？谛姓^(qū)劃調(diào)整新海口行政區(qū)劃設(shè)秀英區(qū)：轄?？谑性阌^(qū)的行政區(qū)域和原瓊山市的石山鎮(zhèn)、永興鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)以及遵譚鎮(zhèn)以海榆中線公路為界的西側(cè)地區(qū)，區(qū)人民政府駐秀華路。龍華區(qū)：轄?？谑性氯A區(qū)的行政區(qū)域和原瓊山市的龍橋鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、新坡鎮(zhèn)、遵譚鎮(zhèn)以海榆中線公路為界的東側(cè)地區(qū)以及府城鎮(zhèn)的薛村、大樣村，區(qū)人民政府駐民聲東路。瓊山區(qū)：轄原瓊山市的府城鎮(zhèn)（薛村、大樣村除外）、龍?zhí)伶?zhèn)、云龍鎮(zhèn)、紅旗鎮(zhèn)、舊州鎮(zhèn)、三門坡鎮(zhèn)、甲子鎮(zhèn)、大坡鎮(zhèn)和?？谑性駯|區(qū)的國(guó)興街道以及藍(lán)天街道的米鋪居委會(huì)、道客居委會(huì)，區(qū)人民政府駐建國(guó)路。美蘭區(qū)：轄?？谑性駯|區(qū)的行政區(qū)域（國(guó)興街道以及藍(lán)天街道的米鋪居委會(huì)、道客居委會(huì)除外）和原瓊山市的靈山鎮(zhèn)、美蘭鎮(zhèn)、三江鎮(zhèn)、大致坡鎮(zhèn)，區(qū)人民政府駐振興路。調(diào)整后的?？谑腥丝趯⒂稍瓉?lái)的80多萬(wàn)增加到150多萬(wàn)，增加近一倍；土地面積將由原來(lái)的2364平方公里擴(kuò)大到23648平方公里，擴(kuò)大10倍。GDP占全省的40，財(cái)政總收入占全省的50，利用外資占全省的60，固定資產(chǎn)投資占全省的55，貿(mào)易總額占全省的70左右。目前，?？谑袠I(yè)已建成美蘭機(jī)場(chǎng)、秀英港客運(yùn)站、輪渡碼頭及連接環(huán)海南島的高速公路?，F(xiàn)正建設(shè)全國(guó)第一個(gè)生態(tài)型火車站?？诨疖囌?，勢(shì)必成為椰城新“名片”。根據(jù)大?？诘男鲁鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃，新?？谑袑⑼ㄟ^(guò)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)增強(qiáng)城市功能和加強(qiáng)城市化進(jìn)程。城市發(fā)展目標(biāo)：年份總?cè)丝冢ㄈf(wàn)）城鎮(zhèn)人口建成區(qū)面積200520102020165210300120萬(wàn)以上160萬(wàn)以上240萬(wàn)以上70平方公里專業(yè)好文檔130平方公里190平方公里城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，服務(wù)水平顯著提高，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化、信息化，建設(shè)有實(shí)質(zhì)性突破。市政府提出新?？诘某鞘袃?nèi)涵是：A、生態(tài)城市B、熱帶大花園城市C、旅游城市D、歷史文化名城未來(lái)城市定位發(fā)展目標(biāo)：有優(yōu)良的環(huán)境質(zhì)量、宜人的氣候、獨(dú)特的熱帶風(fēng)光和美麗的海濱景色，建成全國(guó)人居環(huán)境一流的生態(tài)城市和全國(guó)理想的第二居住地。新海口是省內(nèi)交通樞紐，環(huán)境優(yōu)美，自然景觀獨(dú)特，歷史人文資源豐富，有條件建設(shè)成為全國(guó)重要的集觀光旅游、度假休閑、療養(yǎng)康復(fù)、體育健身、商務(wù)會(huì)展、購(gòu)物娛樂(lè)為一體的熱帶海濱旅游勝地。二、商業(yè)篇1、概述：新?？诘纳虡I(yè)定位是打造華南地區(qū)南部區(qū)域性商貿(mào)中心。為編制新海口市規(guī)劃綱要，2003年2月下旬?？谶M(jìn)行了由各區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)的商業(yè)普查。初步掌握的數(shù)據(jù)為：海口進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整前，戶籍人口60萬(wàn)（83萬(wàn)常住人口）。共有批零餐飲商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)26931個(gè)，原來(lái)每千人有零售網(wǎng)點(diǎn)25個(gè)，餐飲網(wǎng)點(diǎn)4.5個(gè)，平均每千人擁有超過(guò)1平方米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，人均擁有數(shù)量與面積遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)大中城市水平。2、問(wèn)題：目前?？谏虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)中存在四大主要問(wèn)題：A、總體上缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，布局不夠合理，城鄉(xiāng)結(jié)合的新開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套不足，群眾購(gòu)物不便。而熱點(diǎn)地段網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于集中，導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。B、商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，管理手段、經(jīng)營(yíng)方式缺乏創(chuàng)新，很多商業(yè)企業(yè)沒(méi)明確市場(chǎng)定位，盲目入市。經(jīng)營(yíng)模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)濟(jì)效益欠佳。C、批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展不夠，檔次較低，沒(méi)有形成一定規(guī)模，不能完成適應(yīng)?？谧鳛樯虡I(yè)中心城市的物流需求。D、由于人口構(gòu)成比例、氣候等因素，?？陲嬍诚M(fèi)比例較內(nèi)地城市高，衣著打扮等消費(fèi)較內(nèi)地城市低。這是造成超市較好，百貨零售較弱的根本原因。3、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)目前海口市有兩大商圈：A、海秀東商圈B、大同、解放西消費(fèi)商圈其中海秀東商圈以常駐外地人和游客購(gòu)物居多，區(qū)內(nèi)商場(chǎng)規(guī)模較大。大同、解放西商圈以本地海口人和部分內(nèi)地人居多，商業(yè)以傳統(tǒng)專賣店、個(gè)體商場(chǎng)為主。海秀東商圈項(xiàng)目：1、概述海秀東路位于?？谑行呐K地帶，在這條路的附近，集中了約20多家賓館酒店，是海口外地游客比較聚集的地方；而附近的原大英村一帶，又是?？谕獾匾泼裰饕募械亍Ｍ瑫r(shí)海秀東也是?？谀壳白罘比A的路段。該路段于1999年被評(píng)為“全國(guó)商業(yè)文明示范一條街”。在這條街上，共計(jì)有臨街鋪面28間，大型綜合性商城5座。產(chǎn)品檔次相對(duì)較高。購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越、商業(yè)氣氛濃郁，人流如鯽。2、商業(yè)結(jié)構(gòu)1）臨街鋪面表1表2專業(yè)好文檔類別數(shù)量比例類別項(xiàng)目數(shù)量比例書(shū)店1間4%品牌專賣店男裝5間21%品牌服飾專賣店24間86%女裝7間29%咖啡廳1間4%休閑5間21%眼鏡店1間4%鞋2間8%士多1間4%非品牌男裝5間21%小計(jì)28間100%小計(jì)24間100%租金：約700元/M2）超市（1）、南國(guó)超市南國(guó)超市：是海口生產(chǎn)海南特色產(chǎn)品公司，現(xiàn)位于金世經(jīng)商業(yè)城1層，商場(chǎng)室內(nèi)面積很大，在一隅設(shè)置了海南特色產(chǎn)品購(gòu)物中心，海南特色產(chǎn)品較豐富，室內(nèi)布局與其它一般的超